第一篇：馬鞍山市業主大會和業主委員會活動指導細則

馬鞍山市業主大會和業主委員會活動指導細則 第一章 總 則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院、安徽省《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》、《馬鞍山市物業管理實施辦法》及有關規定，結合本市實際，制定本細則。第二條 本市行政區域內業主大會的成立和召開、業主委員會的選舉及活動適用本細則。

第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第五條 業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第六條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）入住率達到50%以上的；

（二）首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業交付滿三年的。

第九條 業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位和居民委員會（村民委員會）組成業主大會籌備組，籌備組成員人數應為單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業主推薦。第十條 符合召開首次業主大會會議條件之

一、未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業企業或業主書面報告之日起45 日內組建業主大會籌備組。

新建住宅小區符合召開首次業主大會會議條件的，前期物業企業應當在符合條件之日起30日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請召開業主大會。第十一條 業主大會籌備組應當自成立之日起15日內將籌備組工作職責、成員名單及分工、聯系方式等在物業管理區域內醒目位置公告，并在90日內組織召開首次業主大會。

第十二條 建設單位或前期物業企業應當自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需的下列文件資料。

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用公用設施設備的證明；

（六）物業服務用房、物業經營性用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。首次業主大會會議的籌備經費在建設單位向街道辦事處、鄉鎮人民政府交納的每戶5元的業主大會籌備專項經費中支出。第十三條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約；

（四）草擬業主大會議事規則；

（五）確定首次業主大會會議表決規則；

（六）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（七）制定業主委員會選舉辦法；

（八）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

第十四條 對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開前15日，在物業管理區域內醒目位置公告。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

第十五條 業主的投票權數，由專有部分面積和人數決定，專有部分面積，按照產權管理部門房屋權屬登記簿記載的面積計算；尚未進權屬登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算；業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。

第十六條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經籌備組過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認；

（四）籌備組的成員不能委托代理人參加會議；

第十七條 業主大會自首次會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。籌備組職責自行終止，由籌備組保管的相關資料物品等在7日內移交業主委員會。

第十八條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。在物業區域新的一期業主入住后，應當補選業主委員會，補選辦法由首次業主大會根據小區規模、開發進度等因素，在業主大會議事規則中確定。物業管理區域所有項目全部建成后召開的業主大會會議，應當對物業服務內容、標準以及收費方案和物業企業等事項做出決定。

第十九條 業主大會主要決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及收費方案；

（五）選聘和解聘物業企業；

（六）籌集和使用物業專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。業主大會決定籌集和使用物業專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分面積和總人數過半數的業主同意。第二十條 管理規約應當包括以下內容：

（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；

（二）業主大會的召集程序及決定物業管理區域內重大事項的方式；

（三）公共場所及共用設施設備狀況；

（四）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益；

（五）業主參與物業管理的權利；

（六）業主對業主委員會及物業企業的監督權；

（七）物業的使用、裝飾裝修、維護和管理；

（八）業主在本物業管理區域內應當遵守的行為準則；

（九）違反管理規約的責任；

（十）其他有關事項。

第二十一條 業主大會議事規則應當就以下事項作出約定：

（一）業主大會的議事方式；

（二）業主大會的表決程序；

（三）業主委員會的組成和委員任期；

（四）其他有關事項。

第二十二條 業主無故拒交物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十三條 業主大會會議由業主委員會組織召開。會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議原則上每年不少于一次。

有下列情況之一的，應當召開臨時會議：

（一）有20%以上業主提議的;

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一個業主；無法送達的，應當在物業管理區域內醒目位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由專有部分業主本人簽名。

第二十五條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具委托書。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見；對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當在業主大會召開后7日內以書面形式在物業管理區域內醒目位置公告。

第三章 業主委員會

第三十條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。其中小區建筑面積為5萬平方米以下業主委員會成員為5名，5萬平方米以上、15萬平方米以下業主委員會成員為7名，15萬平方米以上業主委員會成員為9—11名的單數。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，其組成人員不得在本小區內的物業企業中兼職，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）身體健康，建議年齡在70周歲以下。

第三十一條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過3年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任、副主任。業主中有居民委員會、村民委員會工作人員的，建議由其擔任業主委員會主任。業主委員會設執行秘書一人，由居民委員會、村民委員會在其工作人員中確定，承辦業委會的具體工作。

第三十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十三條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十四條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）參與物業企業通過公開方式出租物業經營性用房及相關設施，并對收支情況進行監督。不得以業主委員會的名義經營、出租物業經營性用房，處置物業經營性用房經營、出租所得；

（十）業主大會賦予的其他職責。

第三十五條 主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十六條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十七條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十八條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。第三十九條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用情況；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。第四十一條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共用部位、公用設施設備經營所得收益中留存的70%的專項維修資金中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內醒目位置公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十二條 業主委員會委員不得領取工資類報酬，有條件的是否給予交通費、通訊費等補貼由業主大會決定，但建議不得超過以下標準：

（一）物業管理區域面積小于等于10萬平方米，工作補貼每人每月不超過50元；

（二）物業管理區域面積大于10萬平方米、小于等于30萬平方米，工作補貼每人每月不超過100元；

（三）物業管理區域面積超過30萬平方米，工作補貼每人每月不超過150元。第四十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業管理區域內公告:

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；

（三）因身體健康等原因喪失履行職責能力的；

（四）因犯罪正在受刑事追究的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭職的；

（六）一年以上拒不交納物業服務費等相關費用的；

（七）收受物業企業或者利害關系業主提供的不當利益或者報酬的；

（八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第四十四條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的物品、資料等移交業主委員會。

第四十五條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。第四十六條 業主委員會任期屆滿60日前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指導業主委員會進行換屆選舉。

第四十七條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管物品、資料等移交新一屆業主委員會。

第四十八條 印章管理應遵循以下規定：

（一）業主委員會主任對印章的管理負責。

（二）業主大會、業主委員會印章必須存放于辦公場所，建議由主任或執行秘書保管，加鎖存放。原則上不得帶出小區，確因工作需要須經業委會主任同意方可攜帶。

（三）使用印章應按要求填寫印章使用單，保管印章的人員應對用印內容予以核實，經核對無誤后方可蓋章，保管人不得以其他理由拒絕用印。用印后印章使用單作為用印憑據由印章保管人留存，定期整理后歸檔。

（四）印章保管人必須妥善保管印章，如有遺失，必須及時向有關部門報告。并在規定媒體上聲明作廢，報主管部門重新備案。

第四十九條 物業共用部位、共用設施設備的經營及收益管理應遵循以下規定：

（一）物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主和業主大會同意后按照規定辦理相關手續。所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費不足，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。其中物業經營性用房經營所得收入，主要用于補貼物業管理公共服務費。

（二）物業共用部位、共用設施設備的經營所得收入應單獨列帳，建立由業主委員會和物業企業共管的賬戶，每年至少向業主公示一次收支情況。第四章 指導和監督

第五十條 縣、區住建委（房管局）是所在地物業管理主管部門，負責指導業主大會和業主委員會工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會和物業企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區服務的關系。居民委員會、村民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好本區域所屬小區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會和物業企業之間的物業管理糾紛，幫助、指導業主大會通過招投標或其他方式選聘物業企業以及與物業管理有關的其他工作。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

物業服務合同期限屆滿90日前，業主委員會未按規定召開業主大會，決定續聘或選聘物業企業，或者業主委員會未按規定和業主大會選聘的物業企業簽定物業服務合同的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期整改；逾期仍未整改的，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的物品、資料的，或者業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的物品、資料的，相關業主可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十五條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責，但應將業主委員會未選舉產生或業主委員會委員人數不足的原因向區、縣物業行政主管部門書面說明并在物業管理區域內醒目位置公告。

第五十六條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第五十七條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，依法追究法律責任。

第五章 附 則

第五十八條 本細則自2013年8月1日起施行。3-20 10:42

第二篇：業主大會和業主委員會指導規則

業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章 業主委員會

第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十五條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四章 指導和監督

第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第三篇：杭州市業主大會和業主委員會活動指導規則

《杭州市業主大會和業主委員會活動指導規則》解讀 第一章 總則

第一條（目的依據）為規范業主大會、業主委員會的活動，維護業主合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》及有關規定，結合我市實際，制定本規則。

第二條（適用范圍）杭州市區范圍內（不含蕭山區、余杭區）實施物業管理的項目成立業主大會、選舉業主委員會，及其活動適用本規則。

第三條（管理職責）市房產管理局是全市物業管理行政主管部門（簡稱市物業主管部門,下同）依法對全市的業主大會和業主委員會活動進行宏觀指導。

各區建設（房管）局是本轄區內物業管理的行政主管部門（簡稱區物業主管部門，下同）依法對本行政區域內的業主大會和業主委員會活動進行業務指導。

街道辦事處（鄉鎮）（簡稱街道（鄉鎮），下同）負責組織、協調本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。

社區黨組織、社區居委會、社區公共服務工作站（統稱社區，下同）協助街道（鄉鎮）做好業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業服務糾紛。

街道（鄉鎮）可以委托社區辦理相關事務。

第四條（聯席會議）物業管理區域內，應建立由街道（鄉鎮）、區物業主管部門、公安派出所、仲裁機構、基層法院、社區、業主委員會、物業服務企業等單位參加的聯席會議制度。

聯席會議由街道（鄉鎮）負責召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題。有下列情況之一的，應當召開聯席會議：

（一）業主委員會不依法履行職責；

（二）業主委員會選舉、換屆過程中出現問題；

（三）履行物業服務合同中出現重大問題；

（四）提前終止物業服務合同；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現問題；

（六）需要協調解決的其他物業管理問題。街道（鄉鎮）負責整理、保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任。

第二章 業主大會

第一節 業主大會的組成和職責

第五條（業主大會組成）業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。

一個物業管理區域成立一個業主大會。業主人數少于十人且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第六條（業主共同決定事項）下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第七條（面積和人數認定）業主共同決定事項時，業主專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積為業主專有部分面積的統計總和。

業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；業主總人數為業主人數的統計總和。

第二節 首次業主大會會議的籌備

第八條（首次業主大會成立條件）物業管理區域內具備下列條件之一的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

第九條（首次業主大會召集）首次業主大會會議由物業所在地的街道（鄉鎮）負責召集。

符合業主大會成立條件的，建設單位應當以書面形式向物業所在地的街道（鄉鎮）提出申請報告。建設單位未及時書面報告的，業主或物業服務企業可以向物業所在地的街道（鄉鎮）提出成立業主大會的書面要求。

街道（鄉鎮）應當在收到書面申請報告后60日內，在物業所在地的區物業主管部門指導下，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組（簡稱籌備組，下同）。

第十條（籌備組組成）籌備組由五至九人的單數組成，其中社區、建設單位代表各一名、業主代表三至七名。籌備組組長由社區代表擔任，未成立社區的，由街道（鄉鎮）指派工作人員擔任。

籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告。

第十一條（籌備組業主代表要求）籌備組中的業主代表應由模范履行業主義務,熱心公益事業,責任心強,有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業主擔任；由業主進行推舉，業主推舉的人數少于規定名額或過多的，由社區負責推薦補足或在愿意參加籌備工作的業主中確定。

第十二條（籌備組工作指導與配合）街道（鄉鎮）、區物業主管部門應指導籌備組開展業主大會籌備工作。全體業主、建設單位、物業服務企業應積極配合籌備組開展工作。

第十三條（籌備組工作原則）籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）少數服從多數；

（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現缺額時，應按原組成方式及時補足。

第十四條（籌備組工作要求）籌備組應當自組成之日起60日內在物業所在地的街道（鄉鎮）、區物業主管部門指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生首屆業主委員會。因故無法按時完成的，籌備組應向街道（鄉鎮）提出延期召開的報告，并在物業管理區域內公告相關情況及解決辦法。第十五條（籌備組職責）籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，由業主代表參加業主大會會議的，確定業主代表產生的條件、方式和人數，并組織業主推薦產生業主代表；

（二）確認業主身份，確認物業管理區域內的業主總人數和建筑物總面積；

（三）按照示范文本擬定業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案），并公示征詢意見；

（四）確定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法以及建議名單，并公示征詢意見；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。第十六條（業主委員會組成）業主委員會由委員和候補委員組成，成員為五至十五人單數。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中選舉產生。

候補委員不列席業主委員會會議，不具有表決權。人數按不超過委員人數的百分之四十設置，作為委員缺額時的遞補。

第十七條（業主委員會候選人產生方式）業主委員會委員、候補委員候選人由業主自薦或籌備組推薦,五名以上業主也可以聯名推薦候選人一名。籌備組應當審查候選人的資格，并結合物業管理區域規模、代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

業主聯名推薦的，應在籌備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

第十八條（表決票或選票發放）籌備組應當依法確認業主身份，并發放表決票或選票，表決票或選票應當寫明業主姓名、性別、物業名稱、有效的聯系方式及擁有的建筑物專有部分面積等基本內容。第十九條（籌備組公示事項）籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：

（一）業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案）；

（二）業主委員會委員、候補委員候選人簡歷表、參選承諾書，會議的表決票和業主委員會選票（樣本），業主大會會議議程。業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應當在公示期滿后5日內予以答復。第二十條（會議通知送達方式）籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式之一送達業主：

（一）當面遞交書面通知；

（二）將書面通知放入業主信箱內或業主的建筑物專有部分內；

（三）郵寄。

此外，會議通知還應當在物業管理區域公告欄或其他顯著位置公告。

通知應寫明會議的時間、地點、形式、內容、業主委員會委員、候補委員候選人名單、業主總人數和建筑物總面積、投票人的權利和義務等。

第三節 首次業主大會會議的召開

第二十一條（業主大會會議形式）業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

第二十二條（首次業主大會會議內容）首次業主大會會議的內容包括：

（一）表決通過業主大會議事規則、管理規約；

（二）選舉產生業主委員會委員、候補委員；

（三）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

第二十三條（投票權行使）業主可以自行投票，也可以書面委托代理人投票。書面委托書應載明具體委托事項和權限。一名代理人可同時代理業主的具體人數應當在業主大會議事規則中確定。

單個建筑物專有部分登記有兩個或兩個以上所有權人的，應自行確定一名投票人。業主無民事行為能力或限制民事行為能力的，由其法定監護人行使投票權。

業主不自行投票也不委托代理人投票的，視為同意已參加投票的大多數業主意見，并不得以未參加投票為由不服從業主大會的決定。第二十四條（業主代表推選）物業管理區域內業主人數超過100人的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第二十五條（籌備組工作規則）采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，籌備組應當在會議召開7日前組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票或選票，并做好簽收與登記工作。回收時限屆滿后，如回收的表決票或選票未達到物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的，由籌備組以公告形式告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票或選票，直至達到法定比例。

籌備組負責開箱驗票、統計并在物業管理區域內公布表決、選舉結果。

第二十六條（首次業主委員會會議）籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會從委員中選舉產生主任1名、副主任1至2名。

首次業主委員會會議結束后,籌備組將有關資料移交業主委員會后自行解散。

第四節 業主大會定期會議和臨時會議

第二十七條（定期會議和臨時會議）業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。

業主大會會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。召開業主大會會議時，應當告知相關的社區。

業主大會召開會議時，街道（鄉鎮）、區物業主管部門、公安派出所、社區和使用人的代表可以列席業主大會會議。

第二十八條（業主大會臨時會議）有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；

（三）業主大會議事規則規定的其他情況。

屬于前款第一項情形的，業主委員會在接到提議后20日內應當就所提的議題組織召開業主大會會議；書面提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、房號，業主委員會有權核實提議人的業主身份及其專有部分面積，無法核實業主身份的提議人其提議無效。第二十九條（業主大會的召集）業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在地的街道（鄉鎮）責令限期召開；經街道（鄉鎮）督促后，仍未組織召開的，在區物業主管部門的指導下，街道（鄉鎮）組織成立由業主和社區代表組成的籌備組負責召開。其他任何單位和個人不得組織召開。

第三十條（業主大會會務規則）業主大會定期會議和臨時會議的會務籌備、召開、表決等事項參照首次業主大會的相關規定執行。第三十一條（業主大會活動規則）業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。業主大會作出的決定，應當在物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。第三章 業主委員會

第三十二條（業主委員會職責）業主委員會是業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項，依法履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，向業主大會報告物業管理的實施情況；

（二）定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議；

（三）在業主大會會議作出決定后60日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施，督促不交納物業服務費和其他相關費用的業主、物業使用人限期交納；

（五）對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案征求業主意見，并監督實施；

（六）對經營性收益的產生、管理、使用方案征求業主意見，并形成約定；

（七）配合街道（鄉鎮）、公安派出所、社區做好本物業管理區域內的社會治安等社會管理工作；

（八）組織業主委員會換屆和補選工作；

（九）調解處理業主之間、業主與物業服務企業之間的糾紛；

（十）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當公布工作電話,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。

第三十三條（業主委員會備案）業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的區物業主管部門辦理備案手續：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會議事規則和管理規約；

（三）業主委員會成員的基本情況。

對符合規定的，區物業主管部門應當在7個工作日內出具備案證明并告知街道（鄉鎮）。對不符合規定的，應當在7個工作日內說明理由，并指導業主委員會按要求完善備案資料。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。第三十四條（業主委員會成員要求）業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者法人和其他組織授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守業主大會議事規則和管理規約，履行業主義務，未欠交物業服務費和其他相關費用；

（三）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有較強的公信力和組織、協調能力；

（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（五）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。

第三十五條（業主委員會會議規則）業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。

經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道（鄉鎮）指定一名委員召集和主持業主委員會會議。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。業主委員會會議可以邀請物業所在地社區列席。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。一名委員擁有一票表決權。

業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章。業主委員會應當在作出決定之日起5日內，將會議情況以及決定事項以書面形式在本物業管理區域內公告。

第三十六條（業主大會、業主委員會限制）業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。

業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地街道（鄉鎮）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。第三十七條（業主委員會成員行為要求）業主委員會委員、候補委員不得有下列行為：

（一）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（二）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；

（三）收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第三十八條（業主委員會成員管理措施）業主委員會委員有下列情形之一時，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議決定：

（一）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

（二）不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（三）一年內三次無故缺席業主委員會會議；

（四）其他原因不宜擔任業主委員會委員。

業主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第三十九條（業主委員會成員管理措施）業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員職務自行終止，并由業主委員會在物業管理區域內公告。

（一）物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域的業主；

（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業及其下屬單位任職；

（四）連續1年以上不在本物業管理區域居住的；

（五）被人民法院判處刑罰或被公安機關判處勞動教養。第四十條（職務中止（終止）資料移交）業主委員會成員職務中止和自行終止時，應當在5日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

第四十一條（業主委員會缺員增補）業主委員會任期內，委員出現缺員時，業主委員會應當召開業主大會會議進行補選。設立候補委員的，從候補委員中按照得票多少依次遞補。業主委員會委員缺員50%以上或者業主委員會主任、副主任全部辭職的，業主委員會應停止工作。在區物業主管部門的指導下，由街道（鄉鎮）組織成立由業主和街道（鄉鎮）、社區代表組成的籌備組，按照規定召開業主大會會議，選舉新的業主委員會。

第四十二條（物業服務企業的確定）業主委員會應在成立后三個月內，或物業服務合同期滿前三個月，組織召開業主大會會議確定續聘或重新選聘物業服務企業。重新選聘物業服務企業的，應按以下要求做好相關工作：

（一）參與投標的物業服務企業必須具有《物業服務企業資質管理辦法》規定要求的資質等級，屬三級暫定資質的，必須是在一年有效期內；

（二）招投標工作由業主委員會組織實施，集體確定；

（三）招投標時應對經營性收益的管理、使用、分配做出明確的規定，并將有關情況在合同或附件中明確；

（四）招投標結果，物業服務合同、服務等級與收費標準及合同附件的全部內容，應在物業管理區域內公示。

業主委員會逾期不組織召開業主大會會議確定續聘或重新選聘物業服務企業的，由街道（鄉鎮）督促其限期召開。經街道（鄉鎮）督促后，仍未組織召開的，在區物業主管部門的指導下，街道（鄉鎮）組織成立由業主和社區代表組成的籌備組，按照規定召開業主大會會議確定續聘或重新選聘物業服務企業。

在續聘或重新選聘物業服務企業期間，物業服務企業、業主應當按照原物業服務合同履行各自的權利和義務。第四十三條（業主委員會換屆）業主委員會每屆任期三年至五年，具體由業主大會決定。委員、候補委員可以連選連任。

業主委員會任期屆滿前六個月，業主委員會應當組織換屆選舉，并報告街道（鄉鎮）。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，街道（鄉鎮）應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉，并在上屆業主委員會任期屆滿前選舉產生新一屆業主委員會。逾期仍未組織召開的，在區物業主管部門的指導下，街道（鄉鎮）組織成立由業主和社區代表組成的籌備組負責召開。

業主委員會任期屆滿后，不得繼續履行職責。

第四十四條（業主委員會任期屆滿交接）業主委員會應當在任期屆滿后5個工作日內，將業主委員會印章、檔案資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物等移交給新一屆業主委員會。

業主委員會及其成員未在規定時間內將保管的資料、印章和財物移交的，由街道（鄉鎮）責令其限期移交。限期屆滿后仍不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。第四十五條（業主委員會專職執行秘書）業主委員會應當建立日常工作制度。

經業主大會同意，業主委員會可以聘請專職執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定。

第四十六條（業主委員會工作檔案）業主委員會應當建立健全工作檔案。工作檔案一般包括下列內容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主大會決議、業主委員會決定等書面材料；

（三）業主委員會選舉、換屆的有關材料；

（四）業主名冊；

（五）物業服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主的書面意見、建議書；

（八）公告、公示及其證明材料；

（九）物業共用部位和共用設施設備專項維修資金、物業保修金、經營性收益相關資料；

（十）物業服務企業提供的共用部位和共用設施設備運行狀況的報告；

（十一）其他。業主委員會工作檔案應當指定專人保管，放置在業主委員會辦公場所或者物業服務企業在物業管理區域內的辦公場所。

第四十七條（業主委員會事務公開）業主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業主報告。

業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第四章 經費與印章管理

第四十八條（活動經費）業主大會、業主委員會活動經費，業主委員會委員津貼和專職執行秘書薪酬，按照《杭州市物業管理條例》規定的比例提取，由全體業主共同分攤或從經營性收益中列支。業主委員會委員津貼和專職執行秘書薪酬標準由業主大會決定。候補委員不領取津貼。經費使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每至少公布一次，并接受業主的監督。

第四十九條（印章刻制）業主委員會備案后，持街道（鄉鎮）出具的備案證明到公安部門指定的單位刻制業主委員會印章，印章內容應當包括任期時限。

業主委員會印章所刻名稱應與地名辦批準的物業名稱保持一致。第五十條（印章保管與使用）業主委員會應當建立健全印章管理制度，由業主委員會指定專人負責保管，并按印章管理制度使用。違反印章使用規定，造成經濟損失或不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第五十一條（印章重新刻制）業主委員會應當妥善保管并依法使用印章。印章遺失的，業主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到街道（鄉鎮）辦理重新刻制印章證明手續，按照規定重新刻制。第五章 附則

第五十二條（代為行使）實施物業管理的項目符合法定條件但未能成立業主大會，選舉產生業主委員會的，以及實施社區化準物業管理的項目，由物業所在地的社區代為行使本規則中涉及業主委員會的職責。

第五十三條（業主身份）本規則所稱的業主，是指依法登記取得或者依據生效法律文書、征收決定、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人;基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。業主為法人和其他組織的，由法定代表人或法人和其他組織授權的自然人代表參加業主委員會成員的選舉。

業主配偶出具《結婚證書》和能夠證明其權屬的合法有效文件或者《商品房買賣合同》，證明其與業主關系，并出具所購房屋為婚后共同財產的具結后，可以參加業主委員會成員的選舉。

第五十四條（示范文本制定）市物業主管部門可以制訂發布業主大會議事規則、管理規約等示范文本、表樣等，供參照使用。

第五十五條（解釋部門）本規則由杭州市房產管理局負責解釋。第五十六條（施行時間）本規則自發布之日起施行。蕭山區、余杭區及各縣（市）可根據各地的實際情況制定實施細則。

注意：交付使用與實際入住是不同的概念，交付使用是指開發商出售后交付的行為。

第四篇：濟南市業主大會和業主委員會指導規則

濟南市業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為規范我市業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據有關法律法規，結合我市實際，制定本規則。

第二條 本市范圍內業主大會和業主委員會的成立及其活動適用本規則。

第三條 本規則所稱的業主，是指房屋所有權證書登記的房屋所有權人。

房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權過戶登記的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業主。

房屋所有權證書登記的房屋所有權人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過1人的，應當確定1人參加業主大會會議。

第四條 市房管部門是全市物業管理的主管部門，負責對本市業主大會和業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理。

各縣（市）、區房管部門具體負責轄區內業主大會和業主委員會成立及其活動的指導、監督和管理。

第五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）民委員會依據本規則指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。

第二章 業主大會和業主委員會主要職責

第六條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。

業主大會和業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第七條 業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第八條 業主委員會應當依法履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第三章 業主大會的籌備成立

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會自首次會議召開之日起成立。

只有一個業主，或者業主人數較少的且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條 物業管理區域達到業主大會成立條件90日內，建設單位或前期物業管理服務單位應向物業所在地縣（市）、區房管部門提出成立業主大會的書面申請；逾期未申請的，經物業區域內20%以上業主提議，可以向物業所在地縣（市）、區房管部門提出成立業主大會的書面要求。

第十一條 縣（市）、區房管部門應在收到建設單位（物業管理企業）書面報告或業主的書面要求后30日內，與街道辦事處（鄉鎮人民政府）共同組織、指導成立首次業主大會籌備組。

籌備組一般由5-15名成員組成。其中居（村）民委員會委員1名，并擔任籌備組組長，尚未成立居（村）民委員會的，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）工作人員擔任；其余成員為物業管理區域內的業主代表，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會組織業主推薦產生。籌備組中的業主代表應由模范履行業主義務，熱心公益事業，責任心強，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業主擔任。

籌備組產生后，應當以書面形式將成員名單在物業管理區域內公告。

第十二條 縣（市）、區房管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應指導籌備組開展業主大會籌備工作。全體業主、建設單位、物業管理企業應積極配合籌備組開展工作。

第十三條 籌備組應在30日內（特殊情況可以延長30日）完成下列工作。

（一）確定召開首次業主大會會議的形式，由業主代表參加業主大會會議的，確定業主代表產生的方式、人數，并組織業主推薦產生業主代表；

（二）確定首次業主大會會議的召開時間、地點和內容；

（三）參照示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

（四）確認業主身份及業主在首次業主大會會議上的投票權數，并逐一列表登記業主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權數等基本內容；

（五）確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人；

（六）采取書面征求意見召開首次業主大會會議的，籌備組要在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人，計票人和監票人應由非業主委員會委員候選人擔任。采取集體討論形式的，籌備組要向業主發放參加首次業主大會的證件；

（七）做好召開業主大會會議的其他各項工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內容應當在業主大會會議召開15日前完成，并以書面形式在物業管理區域內公告。業主對上述公告事項有異議的，應在公示期內以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應在5日內予以答復。

第十四條 采取書面征求意見召開首次業主大會的，籌備組應在投票日期7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業主委員會選票送達業主，并保存送達憑證。表決票及業主委員會選票上要注明投票、公開驗票、唱票、計票及公布投票結果的時間、地點。業主逾期未投表決票或選票的視為棄權。

投票結束后，采取公開驗票方式，由籌備組負責開箱驗票，由唱票、計票人員在監票人的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由籌備組、唱票、計票和監票人作出記錄。

第十五條 首次業主大會會議的內容和程序：

（一）表決通過業主公約、業主大會議事規則；

（二）選舉產生業主委員會委員；

（三）其他需要首屆業主大會會議表決通過的事項。

第十六條 同意業主公約、業主大會議事規則的業主投票權數未達到物業管理區域內業主總票權數2燉3的，籌備組應征求業主意見并對業主公約、業主大會議事規則修改后重新組織業主表決投票。

第四章 業主委員會的選舉產生

第十七條 業主委員會應采取差額選舉的方式產生，差額比例不得低于20%。

第十八條 業主委員會由5至13人的單數組成，首屆業主委員會人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

第十九條 推選首屆業主委員會委員的候選人，由籌備組向業主發放推薦表，根據得票多少，并結合物業管理區域規模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應該審查候選人的資格。候選人名單產生后，籌備組在物業管理區域內公告。

第二十條 業主委員會委員候選人應符合下列條件：

（一）居住在本物業管理區域內；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國家有關法律、法規；

（四）遵守業主大會議事日程規則、業主公約，模范履行業主義務；

（五）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力；

（六）具有一定的組織能力；

（七）具備必要的工作時間；

（八）未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。

第二十一條 業主委員會的選舉應當有物業管理區域內持有1燉2以上投票權的業主參加；業主委員會的當選應經與會業主所持投票權1燉2以上通過。

業主委員會選舉時，經與會業主過半數投票權同意的人數超過應選名額時，以得票多者當選；若票數相等，應當對得票數相等的被選舉人再次投票，以得票多者當選。若經與會業主過半數投票權同意的被選舉人少于應選名額時，應及時視不足的名額另行選舉。

第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向物業所在地的縣（市）、區房管部門備案。備案時應提交以下材料：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主委員會成立備案申請表；

（三）業主公約；

（四）業主大會議事規則；

（五）選舉和表決結果統計表；

（六）業主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

縣（市）、區房管部門應在收到上述材料后10日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。

第二十三條 籌備組應當在業主委員會選舉產生后組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會推選產生業主委員會主任1人、副主任1至2人。

選舉產生首次業主委員會后，籌備組自行解散。

第五章 業主大會和業主委員會日常活動

第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1燉2以上投票權的業主參加。

第二十五條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1燉2以上通過。

業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2燉3以上通過。

第二十六條 業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權。

業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。

第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。業主大會定期會議和臨時會議應當邀請所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會參加。

第二十八條 業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公示。

第二十九條 業主委員會逾期不按規定召開業主大會會議的，各縣（市）、區房管部門可以責令業主委員會限期召開。必要時，由縣（市）、區房管部門與物業項目所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）共同指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）直接組織召開。

第三十條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責。需要召開定期會議和臨時會議的，由縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）直接組織召開。

第三十一條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定召開業主委員會會議。經1燉3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應在7日內召開業主委員會會議。

業主委員會會議一般由主任召集和主持，可以邀請所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或居（村）民委員會派員列席會議。

第三十二條 業主委員會會議應有過半數委員出席，作出決定時應經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三十三條 業主委員會可以聘請1名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。

第三十四條 業主委員會應建立檔案管理制度，并指定專人管理。存檔資料主要有：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主委員會、業主大會作出的決議、決定等書面材料；

（三）各屆業主委員會產生、備案的材料；

（四）業主清冊及聯系方式；

（五）訂立的物業管理服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況清冊；

（九）其他有關資料。

第三十五條 業主大會、業主委員會應當建立健全印章使用管理制度，業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章應由業主委員會確定專人保管。

業主大會對外行使權利使用業主大會印章的，應當由業主大會作出決定；處理業主大會內部公共事務需使用業主委員會印章的由業主委員會決定。違反印章使用規定，造成經濟損失或不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第三十六條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還應當經全體委員過半數以上簽字：

（一）關于專項維修資金使用的建議；

（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）關于選聘物業管理企業的建議及選聘物業管理企業結果情況并提交業主大會表決的建議；

（四）對物業管理企業制定的管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

（六）關于終止業主委員會委員資格的建議；

（七）其他涉及物業管理區域內公共事務的建議或決議。

第三十七條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。經費使用情況應定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督質詢。

第三十八條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣（市）、區房管部門應責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

第三十九條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該項決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

第六章 業主委員會的換屆、委員的增補、變更和業主大會的解散

第四十條 業主委員會的屆期為3年，業主委員會任期屆滿2個月前，應報告縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），在縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主委員會組織召開業主大會進行換屆選舉工作。

第四十一條 原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

第四十二條 業主委員會委員缺員超過40%的，由業主委員會召開業主大會會議增補。

第四十三條 分期開發的物業經已入住過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

增補的候選人從新一期物業的業主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過13人。

第四十四條 經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第四十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經縣（市）、區房管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）建議，經業主大會會議通過，終止其委員資格，并予以公告：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）連續3次以上無故缺席業主委員會會議的；

（三）因疾病等原因難以履行職責的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業主委員會提出辭呈的；

（六）兼任所轄區域物業管理企業工作的；

（七）嚴重違反物業管理法規或拒不履行業主義務的；

（八）其他原因不適宜擔任業主委員會委員的。

其中

（一）、（四）、（五）項情況由業主委員會會議通過，并報下次業主大會備案；其他情況要經業主大會通過。

第四十六條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

第四十七條 本規則第二十九條規定備案事項因業主委員會換屆、注銷或委員增補、變更等原因而發生變更的，業主委員會應自變更之日起30日內持換屆、變更、注銷備案表及有關資料到縣（市）、區房管部門備案。

第四十八條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

第七章 附則

第四十九條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

第五十條 市房管部門可以制定發布《濟南市業主公約示范文本》、《濟南市業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。

第五十一條 本規則由市房管部門負責解釋。

第五十二條 本規則自發布之日起施行。

第五篇：業主大會和業主委員會成立指導意見

業主大會和業主委員會成立指導意見 各縣（市）、區房管局（處）：

為完善我市業主委員會制度建設，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》、《江蘇省物業管理條例》文件精神，結合我市實際，制定本意見。

一、業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，一個物業管理區域內只能成立一個業主委員會。

二、業主大會由物業管理區域內全體業主組成。房屋所有權人為業主（以房產證或簽訂的購房合同為準）。

召開業主大會成立業主委員會，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，受托人必須代委托人表達真實意思，有書面意見的，應代為轉交。

三、業主委員會產生的程序

召開業主大會或業主代表大會會議選舉產生業主委員會的工作由籌備委員會組織實施。

（一）成立籌備委員會。由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、或者委托居委會審查推薦，提出籌備委員會組成人員名單并公示，公示期不少于七天。

（二）草擬《業主大會議事規則》、《業主委員會選舉辦法》、《管理規約》等。

（三）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，組織業主推薦業主代表（大型物業管理區域適用）。并書面告知物業所在地居民委員會、房管部門、公安派出所。

（四）確認業主投票權及投票權數計算方法。

（五）組織業主推舉、確定業主委員會候選人。業主委員會委員應兼顧區域內物業類型（包括分期建設須增補）的比例及代表性。

（六）會前公示，公示期不少于十五天。召開業主大會前應公示本條

（二）、（三）、（四）、（五）項內容。

（七）召開業主大會或業主代表大會會議。

（八）召開首次業主委員會會議，推選出主任、副主任。

（九）公示業主大會決定的內容和業主委員會組成及委員分工、公示期不少于七天。召開業主大會或業主代表大會會議時，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房管部門、社區居委會應派代表參加，到現場對會議及選舉活動進行監督指導。

四、業主委員會的組成和任期。業主委員會的人數應當為五至十五名的單數，其成員不得在物業服務企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。業主委員會是業主大會的執行機構，不得從事經營活動。

五、業主委員會委員應當由遵守國家法律、法規，熱心公益事業，公正廉潔，責任心強，身體健康，具有一定組織能力和必要的工作時間的業主擔任。

六、業主的投票權數的計算方法。住宅實行一戶一票；既有住宅又有其它類型的綜合性物業，住宅實行一戶一票，其它類型物業按住宅建筑面積的平均數作為基數，采取四舍五入的原則，計算投票權數；其它物業按照擁有的物業建筑面積比例決定投票權數。

七、業主人數較多的大型物業管理區域，業主大會可以根據小區的情況，按每幢或每個單元、樓層選舉業主代表，組成業主代表大會。

八、業主大會或業主代表大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

采取集體討論方式的程序：

1、籌備委員會報告工作情況；

2、審議；

3、推選封箱、開箱、唱票、計票、監票等工作人員；

4、投票并統計；

5、公布選舉結果。

采取書面征求意見方式的程序：

1、發放選票、設立建議箱；

2、推選封箱、開箱、唱票、計票、監票等工作人員；

3、投票（回收選票）并統計；

4、收集業主建議，對業主大會、業主委員會相關文件進行修改；

5、公布選舉結果和修改后的《業主委員會選舉辦法》、《業主大會議事規則》、《管理規約》等。

九、業主委員會履行下列職責：

（一）召開業主大會或業主代表大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會或業主代表大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

十、業主委員會委員有下列情形之一的，通過業主大會或業主代表大會會議取消委員資格：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

十一、業主委員會的監管。物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房管部門應當監督業主委員會履行職責。對業主委員會作出的違反法律法規的決定，應當責令整改或撤銷決定；監督業主委員會任期屆滿的換屆選舉工作；監督原業主委員會將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并履行交接手續；組織業主委員會參加縣（市）區房管部門組織的業務培訓。

十二、業主委員會的備案：經依法選舉產生的業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內到物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房管部門備案。備案應報送業主大會或業主代表大會成立情況、《業主大會議事規則》、《管理規約》、業主委員會備案表、其他相關資料。凡首次成立的業主委員會，需持備案證明到公安部門指定的單位刻制印章。

十三、業主委員會應建立日常工作制度，建立工作檔案。工作檔案一般包括：

1、各類會議記錄、紀要等書面材料；

2、業主名冊；

3、物業服務合同；

4、公告、公示及證明材料；

5、有關法律、法規文件資料；

6、其他應當保存的資料。

十四、業主大會和業主委員會成立和開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定，經業主大會通過確定。

業主大會和業主委員會成立和工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公示，接受業主質詢。