第一篇：淮安市業主大會和業主委員會指導細則(試行)

淮安市業主大會和業主委員會指導細則（試行）

第一章 總則

第一條 為規范業主大會、業主委員會的活動，維護業主合法權益，促進和諧社區建設，依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》等有關規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條 本市行政區范圍內業主大會、業主委員會的設立、選舉及其活動適用本細則。

第三條 縣（區）房產行政主管部門負責對本行政區設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。街道辦事處、鄉鎮人民政府具體負責對本轄區內設立業主大會和選舉業主委員會以及業主大會和業主委員會的日常活動進行指導、協助和監督。

第二章 業主大會

第四條 物業管理區域具備下列條件之一的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會：

（一）已交付使用的物業建筑面積達到50%；

（二）已交付使用的物業建筑面積達到30%不足50%，但已使用1年以上。業主認為符合上述規定條件的，應當書面提請物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、協助召開首次業主大會會議，表決通過管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。建設單位應當按照住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第八條規定，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到書面申請之日起15日內，對物業管理區域是否具備成立業主大會的條件進行核查；對符合成立業主大會條件的，應當自收到書面申請之日起60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。

第六條 籌備組按照住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第十條規定組建。建設單位因特殊原因未委派代表參加籌備組的，不影響籌備組的成立。籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現缺額時，應按原組建方式及時調整補充。

第七條 籌備組中的業主代表應當是物業管理區域內的業主，并符合以下條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）模范履行業主義務；

（三）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強公信力和組織能力；

（四）具有參與籌備工作的時間。第八條籌備組中業主代表的產生，在街道辦事處、鄉鎮人民政府或居民委員會組織業主推薦或自薦的基礎上，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協商確定。非自然人業主代表應委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其業主代表職責。

第九條 籌備組應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下開展工作，籌備組工作實行少數服從多數。

第十條 業主大會籌備組應自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議，并自首次業主大會會議召開之日起30日內表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。非籌備組原因造成前款事項不能按期完成的，經街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以適當延期，延長期限由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據具體情況確定。在規定期限內不能召開首次業主大會會議，表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可宣布籌備組解散，并按照本章有關規定重新組建籌備組，籌備首次業主大會會議。

第十一條 專有部分占建筑物總面積20％以上且占總人數20％以上業主提議召開業主大會臨時會議的，應以書面方式提出。書面提議應注明召開臨時業主大會理由、議題、提議業主物業坐落、房屋產權證明編號、專有部分面積、聯系電話，并有提議業主簽名。業主委員會認為需要對業主提議召開業主大會臨時會議的真實性進行核實的，應在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導監督下對業主身份進行調查核實。調查

核實工作應自收到專有部分占建筑物總面積20％以上且占總人數20％以上業主提議后20日內完成；情況屬實的，應自調查核實完成之日起15日內召開業主大會臨時會議。

第十二條 業主大會會議應采取記名投票方式進行表決。業主大會會議表決票、選舉票上不得印有傾向性、誤導性等不利于公平、公正選舉的內容。業主大會會議表決票、選舉票票樣應由籌備組、業主委員會報物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府審查；業主大會會議應使用經過上述審查通過后的表決票、選舉票進行投票，否則表決、選舉無效。

第十三條 物權法第七十六條第二款規定的專有部分面積和建筑物總面積、業主人數和總人數按照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）規定進行認定。專有部分面積按建筑面積計算。沒有建筑面積的按套內面積計算。

第十四條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，應推選其中一人行使表決權、選舉權；夫妻共有的，任何一方行使表決權、選舉權都視為另一方同意，且一方行使表決權、選舉權后，另一方不再擁有表決權、選舉權。

第十五條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、會議形式、會議內容（包括需提交表決、選舉的有關事項及具體內容）等在物業管理區域內顯著位置以書面形式通告全體業主。

第十六條 采取書面征求意見形式召開業主大會的，籌備組或業主委員會應在業主大會召開前，組織人員按規定的時間、方式將表決票、選舉票送達業主，并做好簽收和登記工作。業主應按規定的時間、方式投票?；I備組或業主委員會可組織人員在投票截止前回收表決票、選舉票，并做好登記工作。

第十七條 投票截止后，經統計參加業主大會會議的業主達不到《物業管理條例》第十二條第一款規定，或需業主大會決定事項達不到《物業管理條例》第十二條第三款規定的，籌備組或業主委員會應延長投票時間，并通告全體業主，延長時間自投票截止日起不得超過30日。延長期內，籌備組或業主委員會應組織人員催收表決票、選舉票。

第十八條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員、候補委員資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第十九條 業主大會作出的決定，應當自決定作出之日起5日內以書面形式在物業管理區域內通告。

第三章 業主委員會

第二十條 業主委員會由委員和候補委員組成。業主委員會委員應當為5至15名的單數；候補委員人數按照不低于委員人數的40%設置。業主委員會組成人員及其配偶、直系親屬不得在為本物業管理區域提供物業服務的單位兼職。

第二十一條 業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于20%。

第二十二條 業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）符合住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條第一款第（一）至

（六）項條件；

（二）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的單位兼職。

第二十三條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組、業主委員會組織業主推薦或自薦，籌備組、業主委員會應當審查參選人的資格，結合物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員、候補委員候選人名單。

第二十四條 業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票多少順序確定當選人，候補委員排列位序依據得票多少確定。

第二十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起7日內組織召開首次業主委員會會議，在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任1名，副主任若干名。

第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件同時向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門申請辦理備案手續：

（一）業主委員會備案申報表；

（二）業主大會成立、業主委員會選舉和業主委員會主任、副主任選舉情況；

（三）管理規約；

（四）業主大會議事規則；

（五）業主大會決定的其他事項；

（六）選舉和表決結果統計表。業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，持涉及變更內容的有關文件向街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門申報備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門應自收到申報備案文件材料之日起10日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府牽頭，會同縣（區）房產行政主管部門共同審查，并作出是否出具備案證明的決定。

第二十七條 業主委員會可以根據業主大會議事規則規定聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定；業主大會議事規則未作規定的，由業主委員會根據業主大會授權予以規定。

第二十八條 業主委員會委員、候補委員實行任期制。業主委員會任期屆滿后，不得繼續履行職責。業主委員會委員具有同等表決權，候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。業主委員會自然人委員、候補委員不能委托代理人參加業主委員會會議。業主委員會中的非自然人委員、候補委員應委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其委員、候補委員職責。

第二十九條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的縣（區）房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第三十條 業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會作出的決定，應由參會委員簽字確認；委員有不同意見的，應記錄在案。業主委員會作出的決定應自作出決定之日起3日內在物業管理區域內通告。

第三十一條 業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復；業主要求書面答復的，應予書面答復。業主委員會應當定期將工作情況通過通告等形式向全體業主報告。第三十二條 業主委員會委員、候補委員有住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第四十四條規定情形之一的，由業主委員會1/3以上委員或者持有20％投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會授權，可以決定是否終止其委員、候補委員資格。

第三十三條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員資格自行終止：

（一）任期屆滿的；

（二）不再是本物業管理區域的業主；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的單位兼職；

（四）死亡或喪失民事行為能力；

（五）依法被限制人身自由的；

（六）政策法規以及業主大會議事規則規定的其他情形。

第三十四條 業主委員會委員、候補委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物移交給業主委員會。

第三十五條 業主委員會任期內，因委員資格終止而出現空缺的，業主委員會應決定從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員。

第三十六條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當每半年在物業管理區域內公告（業主大會議事規則另有規定的除外），并接受業主的監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。第三十七條 業主委員會辦公用房在物業服務用房中統籌安排。

第三十八條 籌備組應持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的證明到公安部門指定的單位刻制籌備組印章?；I備組應自業主委員會經街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門辦理備案手續之日起10日內，將其印章移交給街道辦事處、鄉鎮人民政府，將其保管的檔案資料及其屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。業主委員會應持街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣（區）房產行政主管部門出具的業主委員會備案證明到公安部門指定的單位刻制業主大會、業主委員會印章。

第四章 指導和監督

第三十九條市、縣（區）房產行政主管部門應組織業主委員會委員、候補委員培訓。

第四十條 除籌備組、業主委員會、居民居委會外，任何單位和個人不得籌備、組織召開業主大會會議（含首次業主大會會議）。

第四十一條 任何單位和個人擅自刻制籌備組、業主大會、業主委員會印章涉嫌違法的，由公安部門依法查處。

第四十二條 業主委員會委員、候補委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，業主委員會或業主委員會其他委員可以請求物業所在地公安機關協助移交。

第五章 附則

第四十三條 業主大會、業主委員會名稱應與物業管理區域名稱相一致。

第四十四條 市房產行政主管部門可以制定管理規約、業主大會議事規則等與業主大會、業主委員會成立、選舉及其他活動有關的示范文本，供參照使用。

第四十五條 本細則由市住房和城鄉建設局負責解釋。

第四十六條 本細則自2010年12月1日起施行。我市原有的政策規定與本細則不一致的，按本細則執行。

第二篇：業主大會和業主委員會指導規則

業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章 業主委員會

第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十五條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四章 指導和監督

第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行?！稑I主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第三篇：濟南市業主大會和業主委員會指導規則

濟南市業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為規范我市業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據有關法律法規，結合我市實際，制定本規則。

第二條 本市范圍內業主大會和業主委員會的成立及其活動適用本規則。

第三條 本規則所稱的業主，是指房屋所有權證書登記的房屋所有權人。

房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權過戶登記的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業主。

房屋所有權證書登記的房屋所有權人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過1人的，應當確定1人參加業主大會會議。

第四條 市房管部門是全市物業管理的主管部門，負責對本市業主大會和業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理。

各縣（市）、區房管部門具體負責轄區內業主大會和業主委員會成立及其活動的指導、監督和管理。

第五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）民委員會依據本規則指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?。

第二章 業主大會和業主委員會主要職責

第六條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。

業主大會和業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第七條 業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第八條 業主委員會應當依法履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第三章 業主大會的籌備成立

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會自首次會議召開之日起成立。

只有一個業主，或者業主人數較少的且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條 物業管理區域達到業主大會成立條件90日內，建設單位或前期物業管理服務單位應向物業所在地縣（市）、區房管部門提出成立業主大會的書面申請；逾期未申請的，經物業區域內20%以上業主提議，可以向物業所在地縣（市）、區房管部門提出成立業主大會的書面要求。

第十一條 縣（市）、區房管部門應在收到建設單位（物業管理企業）書面報告或業主的書面要求后30日內，與街道辦事處（鄉鎮人民政府）共同組織、指導成立首次業主大會籌備組。

籌備組一般由5-15名成員組成。其中居（村）民委員會委員1名，并擔任籌備組組長，尚未成立居（村）民委員會的，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）工作人員擔任；其余成員為物業管理區域內的業主代表，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會組織業主推薦產生。籌備組中的業主代表應由模范履行業主義務，熱心公益事業，責任心強，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業主擔任。

籌備組產生后，應當以書面形式將成員名單在物業管理區域內公告。

第十二條 縣（市）、區房管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應指導籌備組開展業主大會籌備工作。全體業主、建設單位、物業管理企業應積極配合籌備組開展工作。

第十三條 籌備組應在30日內（特殊情況可以延長30日）完成下列工作。

（一）確定召開首次業主大會會議的形式，由業主代表參加業主大會會議的，確定業主代表產生的方式、人數，并組織業主推薦產生業主代表；

（二）確定首次業主大會會議的召開時間、地點和內容；

（三）參照示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

（四）確認業主身份及業主在首次業主大會會議上的投票權數，并逐一列表登記業主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權數等基本內容；

（五）確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人；

（六）采取書面征求意見召開首次業主大會會議的，籌備組要在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人，計票人和監票人應由非業主委員會委員候選人擔任。采取集體討論形式的，籌備組要向業主發放參加首次業主大會的證件；

（七）做好召開業主大會會議的其他各項工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內容應當在業主大會會議召開15日前完成，并以書面形式在物業管理區域內公告。業主對上述公告事項有異議的，應在公示期內以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應在5日內予以答復。

第十四條 采取書面征求意見召開首次業主大會的，籌備組應在投票日期7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業主委員會選票送達業主，并保存送達憑證。表決票及業主委員會選票上要注明投票、公開驗票、唱票、計票及公布投票結果的時間、地點。業主逾期未投表決票或選票的視為棄權。

投票結束后，采取公開驗票方式，由籌備組負責開箱驗票，由唱票、計票人員在監票人的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由籌備組、唱票、計票和監票人作出記錄。

第十五條 首次業主大會會議的內容和程序：

（一）表決通過業主公約、業主大會議事規則；

（二）選舉產生業主委員會委員；

（三）其他需要首屆業主大會會議表決通過的事項。

第十六條 同意業主公約、業主大會議事規則的業主投票權數未達到物業管理區域內業主總票權數2燉3的，籌備組應征求業主意見并對業主公約、業主大會議事規則修改后重新組織業主表決投票。

第四章 業主委員會的選舉產生

第十七條 業主委員會應采取差額選舉的方式產生，差額比例不得低于20%。

第十八條 業主委員會由5至13人的單數組成，首屆業主委員會人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

第十九條 推選首屆業主委員會委員的候選人，由籌備組向業主發放推薦表，根據得票多少，并結合物業管理區域規模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應該審查候選人的資格。候選人名單產生后，籌備組在物業管理區域內公告。

第二十條 業主委員會委員候選人應符合下列條件：

（一）居住在本物業管理區域內；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國家有關法律、法規；

（四）遵守業主大會議事日程規則、業主公約，模范履行業主義務；

（五）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力；

（六）具有一定的組織能力；

（七）具備必要的工作時間；

（八）未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。

第二十一條 業主委員會的選舉應當有物業管理區域內持有1燉2以上投票權的業主參加；業主委員會的當選應經與會業主所持投票權1燉2以上通過。

業主委員會選舉時，經與會業主過半數投票權同意的人數超過應選名額時，以得票多者當選；若票數相等，應當對得票數相等的被選舉人再次投票，以得票多者當選。若經與會業主過半數投票權同意的被選舉人少于應選名額時，應及時視不足的名額另行選舉。

第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向物業所在地的縣（市）、區房管部門備案。備案時應提交以下材料：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主委員會成立備案申請表；

（三）業主公約；

（四）業主大會議事規則；

（五）選舉和表決結果統計表；

（六）業主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

縣（市）、區房管部門應在收到上述材料后10日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。

第二十三條 籌備組應當在業主委員會選舉產生后組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會推選產生業主委員會主任1人、副主任1至2人。

選舉產生首次業主委員會后，籌備組自行解散。

第五章 業主大會和業主委員會日?；顒?/p>

第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1燉2以上投票權的業主參加。

第二十五條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1燉2以上通過。

業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2燉3以上通過。

第二十六條 業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權。

業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。

第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。業主大會定期會議和臨時會議應當邀請所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會參加。

第二十八條 業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公示。

第二十九條 業主委員會逾期不按規定召開業主大會會議的，各縣（市）、區房管部門可以責令業主委員會限期召開。必要時，由縣（市）、區房管部門與物業項目所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）共同指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）直接組織召開。

第三十條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責。需要召開定期會議和臨時會議的，由縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）直接組織召開。

第三十一條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定召開業主委員會會議。經1燉3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應在7日內召開業主委員會會議。

業主委員會會議一般由主任召集和主持，可以邀請所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或居（村）民委員會派員列席會議。

第三十二條 業主委員會會議應有過半數委員出席，作出決定時應經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三十三條 業主委員會可以聘請1名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。

第三十四條 業主委員會應建立檔案管理制度，并指定專人管理。存檔資料主要有：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主委員會、業主大會作出的決議、決定等書面材料；

（三）各屆業主委員會產生、備案的材料；

（四）業主清冊及聯系方式；

（五）訂立的物業管理服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況清冊；

（九）其他有關資料。

第三十五條 業主大會、業主委員會應當建立健全印章使用管理制度，業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章應由業主委員會確定專人保管。

業主大會對外行使權利使用業主大會印章的，應當由業主大會作出決定；處理業主大會內部公共事務需使用業主委員會印章的由業主委員會決定。違反印章使用規定，造成經濟損失或不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第三十六條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還應當經全體委員過半數以上簽字：

（一）關于專項維修資金使用的建議；

（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）關于選聘物業管理企業的建議及選聘物業管理企業結果情況并提交業主大會表決的建議；

（四）對物業管理企業制定的管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

（六）關于終止業主委員會委員資格的建議；

（七）其他涉及物業管理區域內公共事務的建議或決議。

第三十七條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。經費使用情況應定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督質詢。

第三十八條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣（市）、區房管部門應責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

第三十九條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該項決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

第六章 業主委員會的換屆、委員的增補、變更和業主大會的解散

第四十條 業主委員會的屆期為3年，業主委員會任期屆滿2個月前，應報告縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），在縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主委員會組織召開業主大會進行換屆選舉工作。

第四十一條 原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

第四十二條 業主委員會委員缺員超過40%的，由業主委員會召開業主大會會議增補。

第四十三條 分期開發的物業經已入住過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

增補的候選人從新一期物業的業主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過13人。

第四十四條 經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第四十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經縣（市）、區房管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）建議，經業主大會會議通過，終止其委員資格，并予以公告：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）連續3次以上無故缺席業主委員會會議的；

（三）因疾病等原因難以履行職責的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業主委員會提出辭呈的；

（六）兼任所轄區域物業管理企業工作的；

（七）嚴重違反物業管理法規或拒不履行業主義務的；

（八）其他原因不適宜擔任業主委員會委員的。

其中

（一）、（四）、（五）項情況由業主委員會會議通過，并報下次業主大會備案；其他情況要經業主大會通過。

第四十六條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

第四十七條 本規則第二十九條規定備案事項因業主委員會換屆、注銷或委員增補、變更等原因而發生變更的，業主委員會應自變更之日起30日內持換屆、變更、注銷備案表及有關資料到縣（市）、區房管部門備案。

第四十八條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

第七章 附則

第四十九條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

第五十條 市房管部門可以制定發布《濟南市業主公約示范文本》、《濟南市業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。

第五十一條 本規則由市房管部門負責解釋。

第五十二條 本規則自發布之日起施行。

第四篇：業主大會和業主委員會成立指導意見

業主大會和業主委員會成立指導意見 各縣（市）、區房管局（處）：

為完善我市業主委員會制度建設，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》、《江蘇省物業管理條例》文件精神，結合我市實際，制定本意見。

一、業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，一個物業管理區域內只能成立一個業主委員會。

二、業主大會由物業管理區域內全體業主組成。房屋所有權人為業主（以房產證或簽訂的購房合同為準）。

召開業主大會成立業主委員會，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，受托人必須代委托人表達真實意思，有書面意見的，應代為轉交。

三、業主委員會產生的程序

召開業主大會或業主代表大會會議選舉產生業主委員會的工作由籌備委員會組織實施。

（一）成立籌備委員會。由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、或者委托居委會審查推薦，提出籌備委員會組成人員名單并公示，公示期不少于七天。

（二）草擬《業主大會議事規則》、《業主委員會選舉辦法》、《管理規約》等。

（三）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，組織業主推薦業主代表（大型物業管理區域適用）。并書面告知物業所在地居民委員會、房管部門、公安派出所。

（四）確認業主投票權及投票權數計算方法。

（五）組織業主推舉、確定業主委員會候選人。業主委員會委員應兼顧區域內物業類型（包括分期建設須增補）的比例及代表性。

（六）會前公示，公示期不少于十五天。召開業主大會前應公示本條

（二）、（三）、（四）、（五）項內容。

（七）召開業主大會或業主代表大會會議。

（八）召開首次業主委員會會議，推選出主任、副主任。

（九）公示業主大會決定的內容和業主委員會組成及委員分工、公示期不少于七天。召開業主大會或業主代表大會會議時，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房管部門、社區居委會應派代表參加，到現場對會議及選舉活動進行監督指導。

四、業主委員會的組成和任期。業主委員會的人數應當為五至十五名的單數，其成員不得在物業服務企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。業主委員會是業主大會的執行機構，不得從事經營活動。

五、業主委員會委員應當由遵守國家法律、法規，熱心公益事業，公正廉潔，責任心強，身體健康，具有一定組織能力和必要的工作時間的業主擔任。

六、業主的投票權數的計算方法。住宅實行一戶一票；既有住宅又有其它類型的綜合性物業，住宅實行一戶一票，其它類型物業按住宅建筑面積的平均數作為基數，采取四舍五入的原則，計算投票權數；其它物業按照擁有的物業建筑面積比例決定投票權數。

七、業主人數較多的大型物業管理區域，業主大會可以根據小區的情況，按每幢或每個單元、樓層選舉業主代表，組成業主代表大會。

八、業主大會或業主代表大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

采取集體討論方式的程序：

1、籌備委員會報告工作情況；

2、審議；

3、推選封箱、開箱、唱票、計票、監票等工作人員；

4、投票并統計；

5、公布選舉結果。

采取書面征求意見方式的程序：

1、發放選票、設立建議箱；

2、推選封箱、開箱、唱票、計票、監票等工作人員；

3、投票（回收選票）并統計；

4、收集業主建議，對業主大會、業主委員會相關文件進行修改；

5、公布選舉結果和修改后的《業主委員會選舉辦法》、《業主大會議事規則》、《管理規約》等。

九、業主委員會履行下列職責：

（一）召開業主大會或業主代表大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會或業主代表大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

十、業主委員會委員有下列情形之一的，通過業主大會或業主代表大會會議取消委員資格：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

十一、業主委員會的監管。物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房管部門應當監督業主委員會履行職責。對業主委員會作出的違反法律法規的決定，應當責令整改或撤銷決定；監督業主委員會任期屆滿的換屆選舉工作；監督原業主委員會將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并履行交接手續；組織業主委員會參加縣（市）區房管部門組織的業務培訓。

十二、業主委員會的備案：經依法選舉產生的業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內到物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房管部門備案。備案應報送業主大會或業主代表大會成立情況、《業主大會議事規則》、《管理規約》、業主委員會備案表、其他相關資料。凡首次成立的業主委員會，需持備案證明到公安部門指定的單位刻制印章。

十三、業主委員會應建立日常工作制度，建立工作檔案。工作檔案一般包括：

1、各類會議記錄、紀要等書面材料；

2、業主名冊；

3、物業服務合同；

4、公告、公示及證明材料；

5、有關法律、法規文件資料；

6、其他應當保存的資料。

十四、業主大會和業主委員會成立和開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定，經業主大會通過確定。

業主大會和業主委員會成立和工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公示，接受業主質詢。

第五篇：南京市業主大會和業主委員會指導規則

關于印發《南京市業主大會和業主委員會指導規則》的通知

寧建物字〔2013〕988號

各有關單位：

為貫徹《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》，指導業主大會、業主委員會規范有序地開展活動，維護廣大業主的合法權益，特制定《南京市業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

特此通知。

附件：南京市業主大會和業主委員會指導規則

南京市住房和城鄉建設委員會

2013年10月20日

南京市業主大會和業主委員會指導規則

第一章總則

第一條為了協助、指導業主共同管理活動，為業主行使共同管理權提供倡導性意見，依據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規，制定本規則。

第二條本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會、設立業主小組及其活動適用本規則。

第三條業主大會自全體業主表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》之日起設立。

業主委員會自業主大會表決通過業主委員會委員選舉之日起設立。

本市提倡根據住宅小區專項維修資金列支范圍，按幢、樓道單元、樓層或若干建筑物組成的組團等設立業主小組。

第四條業主戶數較多的住宅小區，可由全體業主共同決定是否設立業主代表大會。

業主代表大會履行業主大會職責，設立業主代表大會的住宅小區不再設立業主大會，業主代表大會的決定對全體業主具有約束力。

本規則中業主大會和業主代表大會統稱為業主大會。

第五條本市建立業主公共決策平臺，法律、法規、規章規定需要業主共同決定的事項，提倡通過公共決策平臺表決。

本市建立南京物業網業主自治活動信息發布平臺（http://www.tmdps.cn），用于業主自治組織發布相關公告、通知、決定和信息。

第六條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依據法律、法規、規章和本規則，對業主大會、業主委員會的成立及活動提供協助、指導和監督。

第七條本市建立業主自治活動顧問輔導機制，市住建委在南京市物業管理行業專家庫中設立業主自治活動輔導專家小組。業主大會、街道辦事處可聘請輔導專家擔任首屆業主大會籌備組組長，對成立業主大會籌備和業主自治活動日常運作實行專業培訓 與過程輔導。

第二章業主大會的設立

第八條物業管理區域達到《江蘇省物業管理條例》(以下簡稱《省條例》)第十三條規定成立業主大會條件的，建設單位或十人以上的公開聯名業主可以向街道辦事處提出籌備業主大會書面申請。

第九條街道辦事處應當在收到籌備業主大會申請后，要求建設單位報送下列文件資料：

（一）《土地使用權證》及宗地出讓合同、《建設工程規劃許可證》及包括規劃設計要點的建筑規劃總平面；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）交付使用共用設施設備的證明；

（五）物業服務用房配置證明；

（六）其他有關的文件資料。

街道辦事處應核查成立業主大會條件是否滿足，并在7個工作日內書面回復申請人。

如建設單位未能完整提供

（二）、（三）項資料的，街道辦事處應在收到籌備申請20個工作日內，向物業行政主管部門或房地產登記主管部門申請調取，核查成立業主大會條件是否滿足，并書面回復申請人。

第十條符合成立業主大會條件的，街道辦事處應在收到籌備申請六十日內，按照以下要求和程序指導、協助籌備申請人組織成立業主大會籌備組。

（一）確定籌備組總人數和其中業主成員人數，在物業管理區域內的顯著位置張貼公告，征集業主報名參加籌備組，征集期不少于15日。

（二）組織建設單位、社區居（村）民委員會派員參加籌備工作。

（三）征集期截止后，組織報名參加籌備組的業主進行培訓，同時公示籌備組報名名單，公示期不少于7日。

（四）報名參加籌備組的業主多于籌備組業主成員人數的，應組織報名業主投票產生籌備組業主成員。未進入籌備組的業主可組成籌備志愿組協助籌備工作，并可在籌備階段有業主成員退出時，依推選得票順序補入籌備組。

（五）組織籌備組成員討論推選，根據推選意見，指定人員擔任籌備組組長?；I備組組長如由非業主成員擔任，在籌備組中沒有表決權。

（六）在物業管理區域內顯著位置公示籌備組成立情況，公示內容應包括籌備組成立時間、籌備組和籌備志愿組組成、報名參加籌備組業主成員的得票情況、籌備組組長和業主成員的姓名、分工和聯系方式，公示期不少于7日?；I備組自公告之日起成立。

（七）聘請業主自治活動輔導專家，對籌備組成員進行專項業務培訓。

第十一條籌備組工作原則如下：

（一）籌備組中業主成員人數應為單數，且不少于籌備組總人數的三分之二?；I備組中僅業主成員有表決權，籌備組中的非業主成員未及時參加籌備組工作的，不影響籌備過程的合法有效性；

（二）籌備組做出的決定，應經半數以上的業主成員同意；業主成員在進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權；

（三）籌備組發布公示、公告等書面決定的，應經籌備組組長簽發；

（四）籌備組會議應形成書面記錄，并經參加會議的籌備組成員簽字確認；

（五）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；

（六）籌備組成員的姓名、年齡、工作單位、聯系方式以及籌備組成員分工等信息應在小區公示，并在籌備工作階段接受業主查詢。

第十二條籌備組組長履行以下職責：

(一)召集和主持籌備組會議，在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規范、程序和分工；

(二)對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；

(三)根據籌備組會議決定簽發籌備組公示、公告；

(四）對籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況簽署確認意見；

(五)籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

籌備組組長不履行前款規定職責的，經籌備組三分之二以上成員簽字確認，可書面報請街道辦事處另行確定籌備組組長，街道辦事處應當在接到申請7日內給出書面指導意見。

第十三條籌備組應自成立之日起90日內，完成以下籌備工作：

（一）擬議小區是否設立業主代表大會，并據此草擬業主大會議事規則和管理規約草案；

（二）制定首次業主大會會議召開方案，確定首次業主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、表決事項、表決規則、業主委員會委員候選人產生辦法、業主委員會委員及候補委員產生辦法、業主代表推選產生辦法、籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細及費用結算方案等；

（三）統計小區專有部分建筑面積和業主人數，并據此制作小區表決權構成清單。確認業主身份，并確定業主表決權數；

（四）草擬業主小組劃分草案；

（五）將上述一至四項所列內容送達全體業主，并做好簽收和登記工作。無法當面送達的，可通過電話、手機短信等方式與業主聯系，并用電子郵件、掛號信等可追溯方式送達；

（六）將上述一至四項所列內容在物業管理區域內的顯著位置公示，公示期不少于7日。公示中應明確征集業主意見的征集期以及意見匯總方式。業主在征集期內書面提交意見建議的，籌備組應予簽收；

（七）匯總征集的書面建議，經籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明；

（八）依據前款所列的業主委員會委員候選人產生辦法公開征集并產生業主委員會委員候選人；

（九）確定并公示首次業主大會會議的召開方式，表決議案及表決稿發送和回收的起止時間，公示期不少于15日。

第十四條首次業主大會會議表決議案應包括：表決管理規約、業主大會議事規則、選舉產生業主委員會委員、確定業主小組劃分方案和推選產生業主代表。

第十五條籌備組應當做好業主大會的會議記錄。業主大會文件、資料、記錄應當在首次業主委員會會議后7日內，移交給首屆業主委員會。

第十六條業主委員會由5至11人單數委員組成，任期為3至5年。

業主委員會候選人公示和選票等排序，采用樓幢號順序或姓名拼音等方式。實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

第十七條業主在就小區共同管理事項行使表決權時，各種可追溯證據的表決方式，在滿足不重復表決的前提下，可以互為補充納入計票。

業主可以委托他人參加業主大會會議行使表決權。業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

表決票已送達，業主在回收截止期內未進行表決的，計為“棄權”。首次業主大會會議的表決，“棄權”票不能計入已表決的多數票。

第十八條籌備組應當自首次業主大會會議表決通過管理規約、議事規則及業主委員會委員選舉之日起3日內，在小區內顯著位置公告表決結果和表決清單，表決清單內容應包括參加表決的業主房號、表決權數和表決意見。公告時間不少于7日。

籌備組應當將已通過表決的管理規約、議事規則及業主委員會委員名單送達全體業主。

第十九條首次業主大會會議會期屆滿，但與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，籌備組可以告知全體業主延長投票時間，催收表決票和選票，但延長時間自投票截止日期起不宜超過60日。

第二十條籌備組應當在業主委員會委員選舉完成后3日內，召開首次業主委員會會議，按議事規則規定或由委員推選產生業主委員會主任和副主任?；I備組應當將相關資料及時移交給業主委員會。

第二十一條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處備案：

（一）業主委員會備案申請書；

（二）業主委員會委員名單；

（三）業主大會議事規則和管理規約；

（四）由籌備組組長簽發的業主大會會議記錄，以及業主委員會選舉情況的報告；

（五）其他應當提供的材料。

街道辦事處在收齊以上資料5個工作日內出具書面備案證明，或給出不予備案的書面意見，并在備案后7日內將備案材料抄送區物業行政主管部門及所在地公安派出所、社區居（村）民委員會。

業主委員會憑備案證明，向當地公安機關申請刻制業主委員會印章。

第二十二條首屆業主大會上，管理規約、業主大會議事規則通過表決，但業主委員會委員選舉未完成或當選委員未達到預定人數的，可將已成立的業主大會的資料送街道辦事處報備，由已通過選舉的業主委員會委員按議事規則的程序，依法補選委員，完成業主委員會的選舉，再持相應材料向物業所在地街道辦事處備案。

籌備組未在規定時間完成籌備工作的，應當在物業管理區域內顯著位置公布籌備過程和相關情況，自公布之日起自動解散。

第三章業主代表的產生與職責

第二十三條小區業主大會可以批準設立業主小組，作為小區內基本議事單位。業主小組由小組內全體業主組成，業主小組作出的決定應符合業主大會議事規則和管理規約的規定，并向業主委員會書面備案。

各業主小組推選一名或若干名業主，代表本組全體業主參加業主大會。業主代表數量的設置，應綜合考慮住宅小區內各業主小組的人數、房屋類型等因素，由業主大會議事規則規定。

第二十四條業主代表參加業主大會表決的方式由業主大會議事規則規定，有兩種可供選擇：

(一)由業主代表參加業主大會并代表所在業主小組內的全體業主表決；

(二)由業主代表征集小組內業主書面表決意見并提交給業主大會。

業主大會議事規則中沒有對業主代表的表決權明確規定的，不得采用前款第一項表決方式。

第二十五條業主代表應為本業主小組內具有完全民事行為能力的業主，其它資格條件可參照業主委員會委員任職條件，在業主大會議事規則中規定。

業主代表應經本業主小組內的全體業主半數以上書面同意，產生后應書面送達本小組全體業主，并向業主委員會書面備案。

對業主小組未能選舉出業主代表的，由業主委員會負責征集該業主小組內的業主意見。

第二十六條業主代表履行以下職責：

（一）在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見，并參加業主大會；

（二）按照本規則第三十一條規定，組織所在業主小組全體業主開展共同管理事項表決，并將表決結果告知業主委員會；

（三）向業主委員會傳達本小組業主的有關意見和建議；

（四）建立工作檔案。

第二十七條業主代表任期一般為三至五年，業主代表在任期內辭職或喪失業主身份的，其代表資格自行終止。資格終止的業主代表，應當自終止之日起5日內將所保管的檔案資料及其他應當移交的財物，移交給繼任業主代表或者業主委員會。

第二十八條除本規則第二十六條規定的職責外，全體業主代表就小區共有和共同管理事項履行以下監督職責：

（一）業主委員會委員、候補委員全體辭職的特殊情況，組成臨時過渡委員會予以接替，并在30日內組織召開臨時業主大會會議，選舉業主委員會委員；

（二）旁聽業主委員會會議，協助業主委員會開展工作；

（三）召集并主持業主和業主委員會之間的協調會；

（四）業主大會議事規則和管理規約規定的其它職責。

第四章業主大會的日?；顒?/p>

第二十九條業主大會是物業管理權利和管理責任主體，業主大會會議的種類、形式、程序和表決方式由業主大會議事規則規定。

業主大會的決定由全體業主共同形成，也可以根據議事規則由全體業主代表集體討論表決形成。

第三十條以下事項由全體業主或業主代表共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，撤銷業主委員會的決定；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和業主費用分攤方案；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；分立、合并物業管理區域；

（七）業主大會、業主委員會活動經費的籌集及使用;決定物業共用部分的經營方式，管理和使用物業共用部分經營收益，以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第一項、第二項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。決定前款第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

決定前款第五項規定的事項，應當在業主大會議事規則中規定：經三分之二以上的業主代表同意，或經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當在業主大會議事規則中規定：經半數以上的業主代表同意，或經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第三十一條以下事項由業主小組內的全體業主共同決定：

（一）推選本小組業主代表；

（二）決定本小組物業專項維修資金的使用和續籌；

（三）決定本業主小組內的共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造事項；

（四）決定本小組范圍內共用部分計量分攤等其他有關共有和共同管理的重大事項。

決定前款第一項、第四項規定的事項，應當經專有部分占本業主小組建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占本業主小組建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，根據本小區業主大會議事規則執行。

第三十二條業主大會設定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開，每年至少召開一次。符合以下條件之一的，業主委員會應在收到提議30日內組織召開業主大會臨時會議：

（一）業主提議人數達到議事規則約定數量或比例的；

（二）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議的；

（三）百分之二十以上的業主代表提議召開的。

提議召開業主大會臨時會議的，提議人應將議題、提議人簽名和提議人票權構成清單書面送達業主委員會，并在物業管理區域內的顯著位置公示，公示期不少于7日。臨時會議的議題，應當符合議事規則約定的議事范圍。

第三十三條業主委員會或其它業主大會會議召集人應按以下程序組織召開業主大會會議：

（一）公告會議提案和議案，并書面征集修改建議，公告期不少于7日；

業主在征集期內提交建議，建議內容應符合議事規則約定的議事范圍，應包括修改建議、理由和實名落款；

（二）綜合征集到的書面建議，向提議業主書面反饋采納或不采納建議的理由，并接受業主質詢；

（三）完成議題征集和調整修改后，將會議通知送達全體業主，同時在物業管理區域的顯著位置公告，送達和公告的內容應包括會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、會議議題、表決票回收起止日期等，公告期不少于15日；

（四）完成會議表決票回收和結果統計后，將結果送達全體業主。公示表決統計結果和表決清單，表決清單內容應包括參加表決的業主房號、表決權數和表決意見。公示期不少于7日。會議結果應同時書面告知當地居民委員會。

第三十四條業主大會、業主委員會工作經費經業主大會審議通過后，由全體業主承擔。業主委員會應對工作經費的收支情況、有關依據及明細摘要，至少每半年在小區公告一次，并根據議事規則中設定的核查接待日，定期接受業主核查。

第三十五條業主大會決定自生效之日起一年內，業主可核查全部簽字表決票和選票。業主委員會或其他業主大會會議召集人應公布表決票和選票的核查方式、核查程序，并設定核查接待日。

第五章業主委員會活動

第三十六條業主委員會按照議事規則的約定，履行以下職責：

（一）草擬提交全體業主或業主大會會議表決的提案；

（二）執行全體業主或業主大會的決定，依決定及議事規則的規定，代表全體業主簽署協議、監督合約履行；敦促業主遵守管理規約和議事規則；代表全體業主起訴和應訴；

（三）根據全體業主或業主大會的授權，做出有關共用部分使用維護管理的決定；

（四）確定定期核查接待日，原則上不少于每季度一次，公開接受業主對以上事務決議和執行過程的核查與質詢；

（五）指導、協助各業主小組推行業主代表，并協助各業主小組開展工作；

（六）建立工作檔案，并指定專人保管。

第三十七條業主委員會委員及候選人資格條件如下：

（一）應為本小區具有完全民事行為能力的業主；

（二）未出現省條例第二十一條第一款所列禁止擔任業委會委員的情形；

（三）本人、配偶及直系親屬在本小區實施管理服務的企業中沒有任職；

（四）具備必要的工作時間。

第三十八條提倡在業主委員會選舉或換選前，業主大會會議召集方組織召開業主委員會委員候選人見面會。由候選人向廣大業主介紹本人基本情況、競選優勢和管理服務理念。

第三十九條業主委員會會議應當按照議事規則及業主大會的決定召開。經三分之一以上業主委員會委員提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

業主委員會的會議形式、召集主持和參會人員的規定由議事規則約定。

第四十條業主委員會應當于會議召開前，就業主委員會會議內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議做出的決定應符合國家有關法律、法規、規章和議事規則，業主委員會應當自做出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業主委員會做出的決定，應當書面告知當地社區居（村）民委員會。

業主委員會做出的決定，自公告之日起對全體業主具有約束力。

第四十一條提倡業主委員會設立專職秘書，協助處理業主委員會的日常工作。專職秘書所需經費列入業主委員會工作經費，經業主大會審議通過后，由全體業主承擔。

第四十二條業主委員會應當定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告，接受業主質詢。

第四十三條業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任，并賠償造成的損失。

第四十四條新建住宅小區內，用于業主委員會、業主代表和業主小組議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。已交付的住宅小區，可在原有配套用房或補建項目中統籌解決。

第四十五條業主委員會委員在任期內以書面方式提出辭去委員請求或喪失業主身份的，其委員資格自行終止。罷免業主委員會委員應經業主大會決定。

業主委員會委員資格終止的，業主委員會應當在物業區域內公告，公告時間不少于7日。資格終止的委員，應當自終止之日起5日內將所保管的檔案資料、印章及其它應當移交的財物，移交給業主委員會。對拒不移交的，街道辦事處應在轄區公安派出所協助下及時責令移交。

第四十六條業主委員會委員任期內出現空缺的，應當按照業主大會議事規則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補委員遞補后人數仍不足的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第四十七條提議在現任業主委員會任期內，換選二分之一以上業主委員會委員的，應當符合業主大會議事規則的規定。是否由業主委員會組織召集換選會議，由業主大會議事規則規定。

提議人應在提出換選議題的同時提出換選候選人。新的業主委員會委員換選產生前，現任業主委員會繼續履行職責。

第四十八條發生下列內容變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面報告物業所在地街道辦事處，辦理變更備案手續。

（一）管理規約、業主大會議事規則的內容發生變更的；

（二）業主委員會主任、副主任發生變更的；

（三）業主委員會成員因補選、換選和增補等變更的；

（四）應辦理變更備案的其他情形。

第四十九條業主委員會委員擅自以業主委員會的名義開展活動，給業主或他人造成損失的，由本人承擔賠償責任。

業主委員會違反法規或超越職權作出的決定，給業主或他人造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

業主委員會經業主大會授權或同意作出的決定，造成業主或他人經濟損失的，由全體業主共同承擔賠償責任。

第六章業主監督與行政指導

第五十條業主可以就業主大會運行情況和業主委員會履行職責情況，行使下列權利：

(一)按議事規則約定發起業主聯名，召開業主大會臨時會議；

(二)對業主大會會議表決前的議題草案提出書面修正建議；

(三)參加業主大會會議，就小區共同管理事項行使表決權；

(四)參加業主小組議事，就小組共同管理事項行使表決權；

(五)選舉業主委員會成員和本小組業主代表，并享有被選舉權；

(六)旁聽業主委員會會議；

(七)監督業主委員會的日常工作，并提出建議；

(八)通過訴訟，對侵害共同利益和專有利益的決定行使撤銷權；

（九）根據管理規約和議事規則的約定，查詢與小區共同管理事項有關的資料；

（十）法律、法規規定的其它權利。

第五十一條物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居（村）民委員會開展工作，共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議，應當告知社區居（村）民委員會，并聽取其意見。

第五十二條街道辦事處應當建立由社區居（村）民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜。

第五十三條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，由物業所在地區物業管理行政主管部門責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會不能正常開展工作，不履行職責，或未按規定及時召開業主大會會議的，由物業所在地街道辦事處責令限期改正。業主委員會逾期仍不履行職責，拒不改正的，街道辦事處應當協助業主召開業主大會臨時會議，共同決定有關事項。

第五十四條對物業管理行政主管部門、街道辦事處作出的有關決定有異議的，業主和業主委員會可以依據《行政復議法》提出行政復議申請，或者依據《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第七章附則

第五十五條市物業管理行政主管部門依據本規則制定發布《南京市住宅小區管理規約示范文本》和《南京市住宅小區業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格等示范文本。

第五十六條本規則自發布之日起施行，《南京市業主大會和業主委員會指導規則》（寧房物[2009]70號）同時廢止。