第一篇：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）

（市建委 市社會辦 市民政局 市規(guī)劃委

二00八年十一月二十四日）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制訂本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運作及活動適用本規(guī)則。

第三條 本規(guī)則所稱“業(yè)主”，是指房屋所有權(quán)人。

第四條 市建設(shè)房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。

第五條 各區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運作及活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會

第六條 業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。第七條 一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑規(guī)模、停車位、綠化、物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施設(shè)備共用等因素，便于業(yè)主共同決策和社區(qū)管理。

第八條 銷售房屋之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并同時向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出劃分物業(yè)區(qū)域申請，并提交以下材料：

（一）規(guī)劃許可證明文件及附圖；

（二）物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會辦公用房、社區(qū)活動用房等公共配套用房規(guī)劃及建設(shè)方案。

第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國土、民政等部門對前述資料進(jìn)行審核，劃分物業(yè)區(qū)域，出具意見書。

意見書中應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)區(qū)域四至范圍、總建筑面積、總單元數(shù)等；

（二）物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃面積、坐落位置（要落實到幢、層、房號）；

（三）社區(qū)居委會辦公用房、社區(qū)活動用房規(guī)劃面積、坐落位置（要落實到幢、層、房號）；

（四）規(guī)劃停車位數(shù)量、分布情況；

（五）規(guī)劃綠地面積、分布情況；

（六）其他公共配套用房及設(shè)施情況。

第十條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)備案手續(xù)時，應(yīng)提交物業(yè)區(qū)域劃分意見書。

第十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報送房屋分戶及建筑面積清冊，以及籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他材料。

物業(yè)交付之日指房屋買賣合同約定的交付日期，實際交付日期與合同約定不一致的，以實際交付日期為準(zhǔn)。

第十二條 首次業(yè)主大會會議自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起即可籌備，具備法定表決條件的，應(yīng)及時召開，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，業(yè)主也可以提出書面申請。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十三條 在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議的籌備工作。社區(qū)居委會人員擔(dān)任籌備組召集人（未成立社區(qū)居委會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指派工作人員擔(dān)任），負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

除召集人外，籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)。第十四條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由社區(qū)居委會或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或聯(lián)名推薦。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，履行業(yè)主義務(wù)等。

第十五條 籌備組成員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。

第十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）少數(shù)服從多數(shù)；

（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時，應(yīng)按原組成方式及時補(bǔ)足。

第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，并完成以下工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和議題；

（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會委員選舉辦法，明確選票發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人推選辦法；

（五）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項：

（一）業(yè)主大會會議召開的形式、程序和規(guī)則等；

（二）業(yè)主委員會委員資格、數(shù)量、任期和候補(bǔ)制度等；

（三）業(yè)主委員會會議召開的條件、形式、程序和規(guī)則等；

（四）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法和議事規(guī)則等；

（五）業(yè)主委員會日常活動及印章管理制度等；

（六）業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議經(jīng)費的籌集、使用和管理等；

（七）其他事項。

第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)將以下事項在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示：

（一）首次業(yè)主大會會議召開方案；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（三）業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表；

（四）業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法（草案）；

（五）業(yè)主委員會委員候選人建議名單及簡況。

公示時間不少于7日，業(yè)主對上述公示事項有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸⒆鞒龃饛?fù)。

第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

因故無法按時完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議召開方案的規(guī)定，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法。

第二十一條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主委員會委員。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

第二十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面形式召開，但應(yīng)當(dāng)有符合法定表決權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議召開方案規(guī)定的時間、地點和方式，發(fā)放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作。

第二十四條 業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，委托書應(yīng)載明委托事項和業(yè)主專有部分面積，一名代理人可同時代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開方案或業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

房屋所有權(quán)人超過一人的，可推選一人行使表決權(quán)，也可由各共有人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所代表的總業(yè)主人數(shù)為一人。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人防、車庫不計算表決權(quán)數(shù)。

第二十五條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見，但業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會會議

投票表決。

第二十六條 業(yè)主大會定期會議每年應(yīng)至少召開一次，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

第二十七條 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，或突發(fā)重大緊急物業(yè)管理事情需由業(yè)主共同決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第二十八條 業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。

具體議事方式、程序、原則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第三章 業(yè)主委員會

第二十九條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召開業(yè)主大會會議；

（二）定期向業(yè)主或業(yè)主大會報告相關(guān)情況;

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用；

（七）配合社區(qū)做好本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（八）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十一條 業(yè)主委員會委員為單數(shù)，具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)組織召開首次業(yè)主委員會會議，由委員推選主任委員、副主任委員等。

第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案：

（一）業(yè)主大會決議；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）業(yè)主委員會委員名單；

（四）其他材料。

第三十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建

設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)，并書面通報區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會。

第三十四條 業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期年限應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

第三十五條 業(yè)主委員會備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章，印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括任期時限。

第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格終止：

（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故連續(xù)缺席業(yè)主委員會會議三次以上的；

（三）喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有犯罪行為被判處刑罰的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；

（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。其中有

（一）、（三）、（五）項情形的，業(yè)主委員會委員資格自動終止，其他由業(yè)主大會會議作出決定。

第三十七條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、業(yè)主委員會印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第三十八條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。

第三十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)的委員參加，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，每名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會會議應(yīng)作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會委員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議。

第四十條 業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)居委會派代表參加。

第四十一條 業(yè)主委員會會議作出決定，應(yīng)當(dāng)由參會委員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

第四十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等；

（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；

（五）專項維修資金賬目；

（六）業(yè)主意見及建議。

第四十三條 業(yè)主委員會委員候補(bǔ)制度應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)

主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，按候補(bǔ)制度自動補(bǔ)足，并履行備案手續(xù)。候補(bǔ)人數(shù)不超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的二分之一。

第四十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前2個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

第四十五條 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、業(yè)主委員會印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第四十六條 業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自備案事項變更之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請變更備案。

第四章指導(dǎo)監(jiān)督

第四十七條 召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地社區(qū)居委會，并聽取其意見和建議。出現(xiàn)違反法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約情形的，社區(qū)居委會應(yīng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報告，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)及時給予指導(dǎo)。

第四十八條 業(yè)主委員會不按時組織召開業(yè)主大會會議的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有權(quán)指導(dǎo)社區(qū)居委會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十九條 業(yè)主委員會逾期未組織召開業(yè)主大會會議換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆。

第五十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第五十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第五十三條 業(yè)主委員會違反規(guī)定或超越職責(zé)范圍使用印章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五章 附則

第五十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等示范文本、表樣由北京市建設(shè)委員會另行發(fā)布并推薦使用。

第五十五條 本規(guī)則自2009年1月1日起實施。非住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立、運作及活動參照本規(guī)則。

第二篇：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知

京建發(fā)〔2010〕739 號

各區(qū)縣建委、房管局，各區(qū)縣民政局、社會辦，各有關(guān)單位：

為貫徹實施《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號），進(jìn)一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦等部門研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)[2010]739號），現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

附件：《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市民政局

北京市社會建設(shè)工作辦公室

二〇一〇年十二月三十日

附件：

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委

市民政局 市社會辦

二〇一〇年十二月三十日

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，保護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的合法權(quán)益，協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進(jìn)一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》（市政府令第219號）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動，適用本規(guī)則。

第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。

第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個人的非法干涉。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

本市建立業(yè)主決定共同事項公共決策平臺，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過公共決策平臺進(jìn)行決策。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、政務(wù)公開的原則對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會成立

第七條 本規(guī)則所稱業(yè)主，包括：

（一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；

（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

（一）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理；

（二）對共同管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）對需要業(yè)主共同決定的事項，行使表決權(quán)；

（四）在物業(yè)管理活動中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（五）對物業(yè)管理活動享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；

（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（九）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況具有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：

（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；

（五）按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。

占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi)，指定首次業(yè)主大會會議籌備組組長，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組組長在籌備組中沒有表決權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔(dān)任籌備組組長的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會委員。

本市鼓勵和支持公益律師為業(yè)主大會的成立和活動提供法律服務(wù)。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任籌備組組長。

第十二條 籌備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認(rèn)；

（三）簽發(fā)籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字；

（五）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時保管；

（六）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。

籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認(rèn)，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請另行指定組長，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時指定。

第十三條 籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時間。

籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第十五條 建設(shè)單位在籌備活動中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日。籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將本項相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動。

（二）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺；

（三）承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動。相關(guān)費用可先由業(yè)主墊付。

第十六條 籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細(xì)及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等；

（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

上述事項公示時間為7日，在公示期間，業(yè)主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見，籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。

公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對各事項進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。

首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，公告期不少于15日。

第十七條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會委員。

《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成前款事項表決外，還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項依法作出約定：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理方式；

（三）業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任；

（四）物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配；

（五）物業(yè)的使用、維護(hù)和管理；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案；

（七）違約責(zé)任；

（八）爭議解決方式；

（九）其他應(yīng)當(dāng)依法約定的事項。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項：

（一）業(yè)主大會會議種類；

（二）業(yè)主大會會議召開的形式、程序；

（三）業(yè)主大會議事和表決方式；

（四）關(guān)于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會

解散的規(guī)定；

（五）業(yè)主委員會委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ)

充辦法；

（六）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會等執(zhí)行機(jī)構(gòu)經(jīng)費的籌集以及、使用和管理制度；

（八）業(yè)主大會、業(yè)主委員會設(shè)置的財務(wù)、秘書等專職人員的聘任程序以及職責(zé)；

（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案等管理制度等。

第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M用等，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會備案或者變更備案事項時應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第二十一條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位,按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對會議記錄簽字確認(rèn)；

（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議；

（六）業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。

第二十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉事項全部通過的，業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會決議作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。

第二十五條 業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。

第二十六條 本市試行業(yè)主大會登記制度。業(yè)主大會成立并完成業(yè)主委員會備案的，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會登記，業(yè)主委員會憑業(yè)主大會登記證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主大會印章。

第三章 業(yè)主大會活動

第二十七條 業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；

（七）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（八）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（九）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（十）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關(guān)行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問題；

（十一）對業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；

（十二）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

業(yè)主大會表決時，提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行。

第二十九條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會會議投票表決。

第三十條 業(yè)主大會會議提議事項應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起，將業(yè)主大會擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，公告期間不少于15日。

公告期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以參考，可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)重新公告，公告期間不少于15日。

公告期滿后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項，可以啟動公共決策平臺進(jìn)行決策。

第三十一條 業(yè)主大會會議投票期限由首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限，但延長期限最長不得超過15日。

第三十二條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第三十三條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一物業(yè)管理情況報告；

（二）上一業(yè)主委員會工作情況報告；

（三）上一業(yè)主大會收支情況報告；

（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作計劃；

（二）選舉需要補(bǔ)選或者定期改選的業(yè)主委員會委員；

（三）決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項；

（四）決議下一業(yè)主大會收支預(yù)算；

（五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項。

第三十四條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會臨時會議的；

（二）出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

第三十五條 業(yè)主委員會對提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或者向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進(jìn)行核查，并作出是否召集業(yè)主大會臨時會議的書面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進(jìn)行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十六條 業(yè)主委員會未按時作出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議，但經(jīng)公共決策平臺核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會但相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)，業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會臨時會議并對相關(guān)事宜進(jìn)行表決。

第三十七條 業(yè)主大會可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)對擬定的詳細(xì)的自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進(jìn)行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿3個月前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務(wù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

第三十九條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主委員會，可以設(shè)立監(jiān)事會，可以聘用財務(wù)人員和秘書等工作人員。相關(guān)工作經(jīng)費具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會、聘用財務(wù)人員和秘書的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

業(yè)主委員會委員、監(jiān)事會監(jiān)事、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；財務(wù)人員和秘書的聘用方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第四章 業(yè)主委員會

第四十條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一般由5人以上單數(shù)組成，具體數(shù)額、選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。

業(yè)主委員會委員每次選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等。

主任委員、副主任委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會委員推選不得連任，具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第四十一條 業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

第四十二條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；

（二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（五）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；

（六）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營及經(jīng)營收益的管理和使用；

（七）督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用；

（八）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利；

（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）對違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)；

（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)，但《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項不得授權(quán)業(yè)主委員會直接行使。

第四十三條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)則召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主委員會作出的決定自公告之日起對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主委員會召開會議時，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，監(jiān)事會監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會議，并可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。重要事項的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和決定；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項服務(wù)合同等；

（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；

（五）專項維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目；

（六）業(yè)主的意見和建議；

（七）業(yè)主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；

（八）業(yè)主委員會工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員等事項內(nèi)容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。

業(yè)主可以對以上工作檔案進(jìn)行查詢、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。

第四十五條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。

第四十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第四十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何組織或者個人不得侵占。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十八條 業(yè)主委員會委員任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的候補(bǔ)制度自動遞補(bǔ)并辦理變更備案，遞補(bǔ)的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后人數(shù)仍不足的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。

第五章 指導(dǎo)監(jiān)督

第四十九條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；違反法律、法規(guī)、23

規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。

第五十條 業(yè)主委員會不履行職責(zé)，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會但經(jīng)相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，共同決定有關(guān)事項。

第五十一條 業(yè)主委員會委員空缺達(dá)半數(shù)以上的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議決定增補(bǔ)委員，在委員增補(bǔ)之前，不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補(bǔ)委員以外的活動。

業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由監(jiān)事會指定的人員保管；未設(shè)立監(jiān)事會的，交由業(yè)主大會秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會；未設(shè)立監(jiān)事會或者監(jiān)事會不履行職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會不移交其保管的檔案資料、印章及其他財務(wù)賬目的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，檔案保管人員應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員離任時，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否對離任委員進(jìn)行財務(wù)審計。

第五十二條 業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會共同決定。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作，維護(hù)居民的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并聽取其意見。

第五十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。由區(qū)縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出

所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。

第五十五條 對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出的撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以依據(jù)《行政復(fù)議法》提出行政復(fù)議申請，或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第六章 附則

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。

第五十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》實施前已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊以及業(yè)主變動信息，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺；建設(shè)單位注銷的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以上義務(wù)。

第五十八條 非住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和活動，參照本規(guī)則。

第五十九條 本規(guī)則自2011年1月1日起實施。

關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告》制定規(guī)范和示范文本的通知

京建發(fā)〔2010〕762 號

各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：

為貫徹落實《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)［2010］739號），協(xié)助、指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，現(xiàn)將《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告》的制定規(guī)范及示范文本印發(fā)給你們，上述文件自2011年1月1日起實施。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市社會建設(shè)工作辦公室、北京市民政局、北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于印發(fā)<管理規(guī)約>、<業(yè)主大會議事規(guī)則>和,<首次業(yè)主大會會議召開工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449號)》同時廢止。

特此通知。

附件：1.《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范》

2.《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》（示范文本）

3.《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則制定規(guī)范》

4.《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）

5.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案制定規(guī)范》

6.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案》（示范文本）

7.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告撰寫規(guī)范》

8.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告》（示范文本）

二〇一〇年十二月三十日

附件1：

北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范

1.[管理規(guī)約]管理規(guī)約是首次業(yè)主大會會議籌備組擬訂的,由本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會會議通過的對物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、業(yè)主的共同權(quán)益的維護(hù)、物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配等公共管理權(quán)的行使、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出的約定。

2.[制定主體和時間]首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)擬定管理規(guī)約草案。

3.[公示和修改]管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見和建議，確定正式的管理規(guī)約草案。

管理規(guī)約草案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時修改，并將修改后的管理規(guī)約草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵重新公示。

4.[法律效力]管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議上進(jìn)行表決，經(jīng)專有面積占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，管理規(guī)約草案經(jīng)表決通過后在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生效。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以依法提起訴訟。

5.[基本內(nèi)容]管理規(guī)約的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括九部分內(nèi)容，分別為物業(yè)基本情況、物業(yè)管理方式、物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配、物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任、爭議解決方式和附則。

5.1 物業(yè)基本情況：包括物業(yè)管理區(qū)域劃分及調(diào)整、物業(yè)服務(wù)用房的基本情況和物業(yè)共用部分。

5.2 物業(yè)管理方式：按照《物權(quán)法》、《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主大會可以決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理、委托其他管理人管理。

5.3業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任：業(yè)主按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域共用部分享有共同管理權(quán)利并承擔(dān)共同管理責(zé)任。

5.4物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益可以分為屬于全體業(yè)主的經(jīng)營及收益和屬于相關(guān)業(yè)主的經(jīng)營及收益。

屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用；利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約的約定，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管

理人實施物業(yè)管理的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實施。

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的約定進(jìn)行分配，但全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主約定的分配方式不得違反相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的禁止性規(guī)定。

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益，一般按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配，全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主另有約定的除外。

業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

5.5物業(yè)的使用、維護(hù)和管理：包括物業(yè)使用的注意事項和禁止行為、物業(yè)的裝飾裝修、物業(yè)的維修、更新和改造、專項維修資金的籌集和使用、物業(yè)服務(wù)費用的繳納和監(jiān)督、水、電、氣等費用的交納及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任。

5.6 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案：管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列緊急情形之一的，授權(quán)相關(guān)主體采取緊急措施的應(yīng)急預(yù)案：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然停止提供物業(yè)服務(wù)；

（二）《北京市物業(yè)管理辦法》第三十四條的規(guī)定的危及房屋使用安全的緊急情況；

（三）其他緊急情形。

5.7 違約責(zé)任：業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約約定，侵害他人合法權(quán)益的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有權(quán)要求其改正；業(yè)主、物業(yè)使用人拒不改正的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并可以由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布該業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名及違約事實，限期未改正的，業(yè)主大會也可以依本規(guī)約對其提起訴訟。

管理規(guī)約中可以對業(yè)主不交存專項維修資金、拒付或者不按時交納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M用等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為，約定不得行使以下共同管理權(quán)：

1、選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

2、不得參與經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益的分配。限制共同管理權(quán)的時限應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中予以明確。物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。5.8 爭議解決方式：業(yè)主之間因本規(guī)約實施中發(fā)生的糾紛，可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由業(yè)主委員會、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會或者物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解；也可以申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔(dān)；屬共同訴訟的，經(jīng)業(yè)主授權(quán)，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業(yè)主依法共同承擔(dān)。

5.9 附則：對管理規(guī)約的生效時間等事項作出約定。6.[適用范圍]本管理規(guī)約適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)項目及相關(guān)活動，非住宅區(qū)參照執(zhí)行。

7.[行政管轄和行政指導(dǎo)]相關(guān)行政管理部門在依法執(zhí)

行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域時，各相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)予以配合。

8.[格式及填寫說明]管理規(guī)約正文應(yīng)當(dāng)用A4紙打印，空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼筆（黑色墨水、藍(lán)黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“X”劃掉。

附件2：

北京市住宅區(qū)管理規(guī)約

（示范文本）

使 用 說 明

一、本管理規(guī)約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定，適用于本市住宅區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會的相關(guān)活動。

二、業(yè)主可以根據(jù)實際情況共同決定對示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或者刪減。

三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。

管理規(guī)約

（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同名稱一致）

第一部分 物業(yè)基本情況

（應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致）

一、物業(yè)管理區(qū)域

東至 ： 南至 ： 西至 ： 北至 ：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)共用部分明細(xì)詳見商品房預(yù)售合同、商品房現(xiàn)房買賣合同。

對本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》第六條、第十一條的規(guī)定，分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；由全體業(yè)主委托業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域申請。

二、物業(yè)服務(wù)用房

物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單元 號；地下建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。其中業(yè)主大會 35

及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。

（注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時，可根據(jù)實際情況增加以上內(nèi)容）

三、物業(yè)共用部分

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，業(yè)主共用部分包括：

（一）單幢建筑物的共用部分，包括該幢建筑物的業(yè)主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋┑炔课灰约霸摯苯ㄖ锏臉I(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、郵政信箱、避雷裝臵 等設(shè)備。

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分，包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋 等。

第二部分 物業(yè)管理方式

四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，實行下列第 種物業(yè)管理方式。

1．由全體業(yè)主自行管理；

2．全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

3．由全體業(yè)主依法選聘其他人管理； 4．

采取第1種物業(yè)管理方式的，書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門；采用第2、3種物業(yè)管理方式的，雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同共同對物業(yè)共用部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。

《北京市物業(yè)管理辦法》實施后，申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，全體業(yè)主確定物業(yè)管理方式時，可以根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（編號DB11/T 751-2010）選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第三部分 業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任

五、業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

(五)籌集、管理和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對業(yè)主具有約束力；業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前，應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。

業(yè)主大會與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章。

因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人突然撤離等原因，業(yè)主大會無法及時另聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，按照《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》（京建發(fā)[2010]603號）第四章的規(guī)定執(zhí)行。由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。臨時代管期間的物業(yè)服務(wù)費用，由全體業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)。

六、業(yè)主的共同管理責(zé)任

（一）物業(yè)服務(wù)費用及其交納、監(jiān)督

各業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費采取（包干制/酬金制）方式，按業(yè)主專有部分面積大小共同負(fù)擔(dān)，并按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定向足額交納，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人每年第一季度向全體業(yè)主公布上一年物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受審計監(jiān)督；審計監(jiān)督的實施方式由物業(yè)服務(wù)合同另行約定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，因故不能按期交納的，應(yīng)委托他人按期代交或者及時補(bǔ)交。業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交付； 月以上拒交物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費用收 39

交情況，并注明欠交費用的業(yè)主房門號及欠費金額；仍不交納的，業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他專項服務(wù)、特約服務(wù)的，其費用由雙方約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。

（二）專項維修資金的交存和使用

1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定交存、使用、續(xù)交本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金。

2.使用專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會提出維修資金使用方案，并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案、所需資金、工程進(jìn)展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布；并每 個月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次專項維修資金使用情況。

4.一幢或者一戶門號的專項維修資金余額不足首次交存的30％時，由業(yè)主委員會按下列第 種方式，向該幢或者該戶門號業(yè)主續(xù)籌專項維修資金：

（1）一次性交存；

（2）按 元/平方米逐月交存至業(yè)主一卡通；（3）。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的，其交存的專項修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

業(yè)主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并由業(yè)主另行表決通過。

（三）水、電、氣等費用的交納及其設(shè)施的維修責(zé)任 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收前款費用的，應(yīng)當(dāng)公布委托合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按時足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費用。業(yè)主拖欠、拒交上述費用的，應(yīng)按相關(guān)供用合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的維修責(zé)任，由業(yè)主、專業(yè)單位按照相關(guān)規(guī)定承擔(dān)；前款設(shè)施屬于業(yè)主專有的，由業(yè)主承擔(dān)維修費用；屬于業(yè)主共用的，由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)維修費用。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主，及時與供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位建立供用合同關(guān)系，并與開發(fā)建設(shè)單位辦理戶名變更手續(xù)。

（四）業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。

（五）遵守本管理規(guī)約中關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定。

（六）各業(yè)主同意，在物業(yè)使用和維護(hù)中，遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定，按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光以及設(shè)施設(shè)備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

業(yè)主不承擔(dān)上述第（可多選）項共同管理責(zé)任，損害業(yè)主共同權(quán)益的，業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定可以限制其行使以下第（可多選）項成員權(quán)利，：

1．不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員或候補(bǔ)委員； 2.業(yè)主大會會議表決權(quán)； 3.共用部分經(jīng)營收益分配權(quán)； 4.。

限制時限至業(yè)主承擔(dān)完成相應(yīng)共同管理責(zé)任時終止。

第四部分 物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配

七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實施。

八、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益分配

（一）利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益的分配，按照下列第

種方式分配：

1．業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配； 2．全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主其他約定

屬于全體業(yè)主的共用部分，按下列第 種方式使用：

1．用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，統(tǒng)一歸集到維修資金監(jiān)管專戶；

2． 3． 屬于相關(guān)業(yè)主的共用部分，按下列第 種方式使用：

1．用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶；

2． 3．

（二）業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)（至少每半年）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部

分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

（三）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第五部分 物業(yè)的使用、維護(hù)和管理

九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定，并按照下列規(guī)定使用物業(yè)：

（一）按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)用途的，除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意；

（二）進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時，遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，在工程開工前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查；

（三）在指定地點放臵裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或者避免 44

施工過程中對相鄰業(yè)主或者使用人日常生活造成的影響，晚間 時至次日上午 時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工；

（四）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀，造成相鄰業(yè)主財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

（五）安裝空調(diào)，應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計預(yù)留的位臵安裝，未預(yù)留位臵的，按照有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人指定的位臵安裝；

（六）合理使用水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改相關(guān)管線、設(shè)備；

（七）使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定；

（八）停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有關(guān)規(guī)定。機(jī)動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人車速不超過 公里/小時，嚴(yán)禁鳴喇叭；車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或者登記； 機(jī)動車嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛，不得用于其他用途；

（九）陽臺封閉，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)陽臺封閉的有關(guān)規(guī)定。陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或者安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識牌、廣告牌或者標(biāo)語等；

（十）業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定，及時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時間；

（十一）（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

十、業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)中，除應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權(quán)益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；

（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違規(guī)鑿、拆、搭、建；

（三）占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、自行車房（棚）等物業(yè)共用部分。

（四）損壞或者擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設(shè)施設(shè)備；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（七）違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物，影響公共環(huán)境、破壞綠地等；

（八）踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；

（九）影響市容觀瞻或者本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設(shè)立廣告牌等；

（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或者以其他方式制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結(jié)構(gòu)，不按指定位臵安裝空調(diào)外機(jī)且不進(jìn)行滴水處理；

（十二）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或者損傷內(nèi)壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或者其他不道德的行為；

（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。

十一、業(yè)主、物業(yè)使用人按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)：

（一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合；相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)賠償責(zé)任；

（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提出申請，47

經(jīng)書面同意后方可實施，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償；

（四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時應(yīng)急維修；責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進(jìn)入物業(yè)專有部位應(yīng)急維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可在通知公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會或者業(yè)主委員會兩名以上委員到場見證下實施應(yīng)急維修，維修發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)；

（五）當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對物業(yè)共用部分維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)予以配合；有造成本物業(yè)共用部分或者其他業(yè)主房屋及附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，由造成損壞的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任；

（六）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)非使用不當(dāng)?shù)馁|(zhì)量問題或者使用功能障礙，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決；

應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位維修，建設(shè)單位拒絕維修或者拖延維修的，業(yè)主可以自行或者委托他人維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人直接組織實施，費用按規(guī)定列支。

（一）屬規(guī)定的急修項目；

（二）物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；

（三）經(jīng)安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定的危險房屋；

（四）出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形；

（五）物業(yè)維修、更新、改造費用在 元以下；

（六）。

十二、物業(yè)維修、更新、改造的實施

物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會同意或者相關(guān)業(yè)主共同同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組織實施，費用按規(guī)定列支。

（一）物業(yè)維修、更新、改造費用在 元以上；

（二）；

（三）。

十三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分時，須將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、業(yè)主委員會。

房屋出租應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，尊重社會公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。無論出租或者轉(zhuǎn)租的，業(yè)主均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房屋出租必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)；不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局，對房屋進(jìn)行分割搭建，按床位出租或者轉(zhuǎn)租，或者將廚房、衛(wèi)生間、不分門進(jìn)出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租。

對違反本規(guī)約出租或者轉(zhuǎn)租的，業(yè)主委員會有權(quán)書面責(zé)成業(yè)主、物業(yè)使用人立即終止租賃行為。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

十四、共用部分保險

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險，自行管理的，由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例享有權(quán)利、履行義務(wù)；選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人從物業(yè)服務(wù)費用中提取并辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過程中，有違反本規(guī)約物業(yè)使用禁止行為的，其他業(yè)主、使用人可以向有關(guān)行政主管部門報告，由有關(guān)部門依法查處；受侵害的相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。

第三篇：2008年-北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(試行)

北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(試行)的通知

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機(jī)構(gòu)：

市建委、市社會辦、市民政局、市規(guī)劃委等部門制訂的《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(試行)》已經(jīng)市GOV.同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請結(jié)合實際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二〇〇八年十二月十二日

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)

規(guī)則(試行)

市建委 市社會辦 市民政局 市規(guī)劃委

二〇〇八年十一月二十四日

第一章 總則

第一條 為規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制訂本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運作及活動適用本規(guī)則。

第三條 本規(guī)則所稱“業(yè)主”，是指房屋所有權(quán)人。

第四條 市建設(shè)房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。

第五條 各區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運作及活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會

第六條 業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第七條 一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑規(guī)模、停車位、綠化、物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施設(shè)備共用等因素，便于業(yè)主共同決策和社區(qū)管 理。

第八條 銷售房屋之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并同時向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.提出劃分物業(yè)區(qū)域申請，并提交以下材料：

(一)規(guī)劃許可證明文件及附圖；

(二)物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會辦公用房、社區(qū)活動用房等公共配套用房規(guī)劃及建設(shè)方案。

第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.會同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國土、民政等部門對前述資料進(jìn)行審核，劃分物業(yè)區(qū)域，出具意見書。

意見書中應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)區(qū)域四至范圍、總建筑面積、總單元數(shù)等；

(二)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃面積、坐落位臵(要落實到幢、層、房號)；

(三)社區(qū)居委會辦公用房、社區(qū)活動用房規(guī)劃面積、坐落位臵(要落實到幢、層、房號)；

(四)規(guī)劃停車位數(shù)量、分布情況；

(五)規(guī)劃綠地面積、分布情況；

(六)其他公共配套用房及設(shè)施情況。

第十條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)備案手續(xù)時，應(yīng)提交物業(yè)區(qū)域劃分意見書。

第十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.報送房屋分戶及建筑面積清冊，以及籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他材料。

物業(yè)交付之日指房屋買賣合同約定的交付日期，實際交 付日期與合同約定不一致的，以實際交付日期為準(zhǔn)。

第十二條 首次業(yè)主大會會議自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起即可籌備，具備法定表決條件的，應(yīng)及時召開，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.，業(yè)主也可以提出書面申請。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十三條 在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議的籌備工作。社區(qū)居委會人員擔(dān)任籌備組召集人(未成立社區(qū)居委會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.指派工作人員擔(dān)任)，負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

除召集人外，籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)。

第十四條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由社區(qū)居委會或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或聯(lián)名推薦。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，履行業(yè)主義務(wù)等。

第十五條 籌備組成員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位臵予以公告。

第十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

(一)少數(shù)服從多數(shù)；

(二)籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時，應(yīng)按原組成方式及時補(bǔ)足。

第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，并完成以下工作：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和議題；

(二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會委員選舉辦法，明確選票發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人推選辦法；

(五)首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項：

(一)業(yè)主大會會議召開的形式、程序和規(guī)則等；

(二)業(yè)主委員會委員資格、數(shù)量、任期和候補(bǔ)制度等；

(三)業(yè)主委員會會議召開的條件、形式、程序和規(guī)則等；

(四)業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法和議事規(guī)則等；

(五)業(yè)主委員會日常活動及印章管理制度等；

(六)業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議經(jīng)費的籌集、使用和管理等；

(七)其他事項。

第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)將以下事項在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示：

(一)首次業(yè)主大會會議召開方案；

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；

(三)業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表；

(四)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法(草案)；

(五)業(yè)主委員會委員候選人建議名單及簡況。

公示時間不少于7日，業(yè)主對上述公示事項有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸⒆鞒龃饛?fù)。

第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

因故無法按時完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議召開方案的規(guī)定，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法。

第二十一條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意：

(一)業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；

(二)業(yè)主委員會委員。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

第二十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面形式召開，但應(yīng)當(dāng)有符合法定表決權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議召開方案規(guī)定的時間、地點和方式，發(fā)放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作。

第二十四條 業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，委托書應(yīng)載明委托事項和業(yè)主專有部分面積，一名代理人可同時代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開方案或業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

房屋所有權(quán)人超過一人的，可推選一人行使表決權(quán)，也可由各共有人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所代表的總業(yè)主人數(shù)為一人。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人防、車庫不計算表決權(quán)數(shù)。

第二十五 條業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見，但業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會會議投票表決。

第二十六條 業(yè)主大會定期會議每年應(yīng)至少召開一次，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

第二十七條 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，或突發(fā)重大緊急物業(yè)管理事情需由業(yè)主共同決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第二十八條 業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。

具體議事方式、程序、原則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第三章 業(yè)主委員會

第二十九條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

(一)召開業(yè)主大會會議；

(二)定期向業(yè)主或業(yè)主大會報告相關(guān)情況；

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用；

(七)配合社區(qū)做好本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

(八)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

(五)具有一定的組織能力；

(六)具備必要的工作時間。

第三十一條 業(yè)主委員會委員為單數(shù)，具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)組織召開首次業(yè)主委員會會議，由委員推選主任委員、副主任委員等。

第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.備案：

(一)業(yè)主大會決議；

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

(三)業(yè)主委員會委員名單；

(四)其他材料。

第三十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)，并書面通報區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會。

第三十四條 業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期年限應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。

第三十五條 業(yè)主委員會備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章，印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括任期時限。

第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格終止：

(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

(二)無故連續(xù)缺席業(yè)主委員會會議三次以上的；

(三)喪失履行職責(zé)能力的；

(四)有犯罪行為被判處刑罰的；

(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

(七)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；

(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

其中有(一)、(三)、(五)項情形的，業(yè)主委員會委員資格自動終止，其他由業(yè)主大會會議作出決定。

第三十七條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、業(yè)主委員會印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第三十八條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。

第三十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)的委員參 加，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，每名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會會議應(yīng)作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會委員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議。

第四十條 業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)居委會派代表參加。

第四十一條 業(yè)主委員會會議作出決定，應(yīng)當(dāng)由參會委員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

第四十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；

(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等；

(四)業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；

(五)專項維修資金賬目；

(六)業(yè)主意見及建議。

第四十三條 業(yè)主委員會委員候補(bǔ)制度應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，按候補(bǔ)制度自動補(bǔ)足，并履行備案手續(xù)。候補(bǔ)人數(shù)不超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的二分之一。

第四十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前2個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

第四十五條 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、業(yè)主委員會印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會；拒不移 交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第四十六條 業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自備案事項變更之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.申請變更備案。

第四章 指導(dǎo)監(jiān)督

第四十七條 召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地社區(qū)居委會，并聽取其意見和建議。出現(xiàn)違反法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約情形的，社區(qū)居委會應(yīng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.報告，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.應(yīng)當(dāng)及時給予指導(dǎo)。

第四十八條 業(yè)主委員會不按時組織召開業(yè)主大會會議的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.有權(quán)指導(dǎo)社區(qū)居委會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十九條 業(yè)主委員會逾期未組織召開業(yè)主大會會議換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆。

第五十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第五十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十三條 業(yè)主委員會違反規(guī)定或超越職責(zé)范圍使用印章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)GOV.應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五章 附則

第五十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等示范文本、表樣由北京市建設(shè)委員會另行發(fā)布并推薦使用。

第五十五條 本規(guī)則自2009年1月1日起實施。非住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立、運作及活動參照本規(guī)則。

第四篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會

第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十五條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第三章 業(yè)主委員會

第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（七）業(yè)主的意見和建議。

第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責(zé)分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行。《業(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第五篇：濟(jì)南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

濟(jì)南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)則。

第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及其活動適用本規(guī)則。

第三條 本規(guī)則所稱的業(yè)主，是指房屋所有權(quán)證書登記的房屋所有權(quán)人。

房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權(quán)過戶登記的，房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。

房屋所有權(quán)證書登記的房屋所有權(quán)人或房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人超過1人的，應(yīng)當(dāng)確定1人參加業(yè)主大會會議。

第四條 市房管部門是全市物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)對本市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

各縣（市）、區(qū)房管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立及其活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會依據(jù)本規(guī)則指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動。

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會主要職責(zé)

第六條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第七條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三章 業(yè)主大會的籌備成立

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會自首次會議召開之日起成立。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到業(yè)主大會成立條件90日內(nèi)，建設(shè)單位或前期物業(yè)管理服務(wù)單位應(yīng)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面申請；逾期未申請的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主提議，可以向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第十一條 縣（市）、區(qū)房管部門應(yīng)在收到建設(shè)單位（物業(yè)管理企業(yè)）書面報告或業(yè)主的書面要求后30日內(nèi)，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組一般由5-15名成員組成。其中居（村）民委員會委員1名，并擔(dān)任籌備組組長，尚未成立居（村）民委員會的，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）工作人員擔(dān)任；其余成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)由模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業(yè)主擔(dān)任。

籌備組產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)以書面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)指導(dǎo)籌備組開展業(yè)主大會籌備工作。全體業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極配合籌備組開展工作。

第十三條 籌備組應(yīng)在30日內(nèi)（特殊情況可以延長30日）完成下列工作。

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；

（二）確定首次業(yè)主大會會議的召開時間、地點和內(nèi)容；

（三）參照示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（四）確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，并逐一列表登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容；

（五）確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；

（六）采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人各若干人，計票人和監(jiān)票人應(yīng)由非業(yè)主委員會委員候選人擔(dān)任。采取集體討論形式的，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會的證件；

（七）做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開15日前完成，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對上述公告事項有異議的，應(yīng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應(yīng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。

第十四條 采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會的，籌備組應(yīng)在投票日期7日前，采取直接送達(dá)或郵寄送達(dá)的方式將表決票、業(yè)主委員會選票送達(dá)業(yè)主，并保存送達(dá)憑證。表決票及業(yè)主委員會選票上要注明投票、公開驗票、唱票、計票及公布投票結(jié)果的時間、地點。業(yè)主逾期未投表決票或選票的視為棄權(quán)。

投票結(jié)束后，采取公開驗票方式，由籌備組負(fù)責(zé)開箱驗票，由唱票、計票人員在監(jiān)票人的監(jiān)督下，認(rèn)真核對，計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票結(jié)果，并由籌備組、唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。

第十五條 首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容和程序：

（一）表決通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；

（三）其他需要首屆業(yè)主大會會議表決通過的事項。

第十六條 同意業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的業(yè)主投票權(quán)數(shù)未達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總票權(quán)數(shù)2燉3的，籌備組應(yīng)征求業(yè)主意見并對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修改后重新組織業(yè)主表決投票。

第四章 業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)采取差額選舉的方式產(chǎn)生，差額比例不得低于20%。

第十八條 業(yè)主委員會由5至13人的單數(shù)組成，首屆業(yè)主委員會人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

第十九條 推選首屆業(yè)主委員會委員的候選人，由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應(yīng)該審查候選人的資格。候選人名單產(chǎn)生后，籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十條 業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)符合下列條件：

（一）居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（四）遵守業(yè)主大會議事日程規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（五）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會公信力；

（六）具有一定的組織能力；

（七）具備必要的工作時間；

（八）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。

第二十一條 業(yè)主委員會的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會的當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1燉2以上通過。

業(yè)主委員會選舉時，經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應(yīng)選名額時，以得票多者當(dāng)選；若票數(shù)相等，應(yīng)當(dāng)對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多者當(dāng)選。若經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的被選舉人少于應(yīng)選名額時，應(yīng)及時視不足的名額另行選舉。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將成立情況向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房管部門備案。備案時應(yīng)提交以下材料：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主委員會成立備案申請表；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（五）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表；

（六）業(yè)主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

縣（市）、區(qū)房管部門應(yīng)在收到上述材料后10日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人、副主任1至2人。

選舉產(chǎn)生首次業(yè)主委員會后，籌備組自行解散。

第五章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常活動

第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

第二十五條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1燉2以上通過。

業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2燉3以上通過。

第二十六條 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無完全或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權(quán)。

業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。

第二十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會定期會議和臨時會議應(yīng)當(dāng)邀請所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會參加。

第二十八條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公示。

第二十九條 業(yè)主委員會逾期不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，各縣（市）、區(qū)房管部門可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。必要時，由縣（市）、區(qū)房管部門與物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同指導(dǎo)所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開。

第三十條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應(yīng)依法履行職責(zé)。需要召開定期會議和臨時會議的，由縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開。

第三十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。經(jīng)1燉3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議一般由主任召集和主持，可以邀請所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居（村）民委員會派員列席會議。

第三十二條 業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時應(yīng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第三十三條 業(yè)主委員會可以聘請1名執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。

第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)建立檔案管理制度，并指定專人管理。存檔資料主要有：

（一）各類會議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主清冊及聯(lián)系方式；

（五）訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況清冊；

（九）其他有關(guān)資料。

第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章使用管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章應(yīng)由業(yè)主委員會確定專人保管。

業(yè)主大會對外行使權(quán)利使用業(yè)主大會印章的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會內(nèi)部公共事務(wù)需使用業(yè)主委員會印章的由業(yè)主委員會決定。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十六條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：

（一）關(guān)于專項維修資金使用的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）關(guān)于選聘物業(yè)管理企業(yè)的建議及選聘物業(yè)管理企業(yè)結(jié)果情況并提交業(yè)主大會表決的建議；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)制定的管理服務(wù)計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關(guān)于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

（六）關(guān)于終止業(yè)主委員會委員資格的建議；

（七）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)的建議或決議。

第三十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。經(jīng)費使用情況應(yīng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督質(zhì)詢。

第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門應(yīng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十九條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該項決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章 業(yè)主委員會的換屆、委員的增補(bǔ)、變更和業(yè)主大會的解散

第四十條 業(yè)主委員會的屆期為3年，業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)報告縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉工作。

第四十一條 原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第四十二條 業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議增補(bǔ)。

第四十三條 分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員。

增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補(bǔ)委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計算，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過13人。

第四十四條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經(jīng)縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建議，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，終止其委員資格，并予以公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）連續(xù)3次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（三）因疾病等原因難以履行職責(zé)的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

（六）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；

（七）嚴(yán)重違反物業(yè)管理法規(guī)或拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（八）其他原因不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

其中

（一）、（四）、（五）項情況由業(yè)主委員會會議通過，并報下次業(yè)主大會備案；其他情況要經(jīng)業(yè)主大會通過。

第四十六條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十七條 本規(guī)則第二十九條規(guī)定備案事項因業(yè)主委員會換屆、注銷或委員增補(bǔ)、變更等原因而發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)自變更之日起30日內(nèi)持換屆、變更、注銷備案表及有關(guān)資料到縣（市）、區(qū)房管部門備案。

第四十八條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

第七章 附則

第四十九條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

第五十條 市房管部門可以制定發(fā)布《濟(jì)南市業(yè)主公約示范文本》、《濟(jì)南市業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》及相關(guān)文件、表格的樣本，供參照使用。

第五十一條 本規(guī)則由市房管部門負(fù)責(zé)解釋。

第五十二條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。