第一篇：天津市業主大會和業主委員會活動規則

天津市業主大會和業主委員會活動規則

轉發市國土房管局擬定的天津市業主大會和業主委員會活動規則的通知

津政辦發〔2008〕169號

各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

市國土房管局擬定的《天津市業主大會和業主委員會活動規則》已經市人民政府領導同志同意，現轉發給你們，請照此執行。

二○○八年十二月十日

天津市業主大會和業主委員會活動規則

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物業管理條例》(國務院令第504號)和《天津市物業管理條例》等有關法規，制定本規則。

第二條 本市行政區域內實施物業管理的項目成立業主大會、選舉業主委員會，及其活動適用本規則。

第三條 市物業管理行政主管部門和區、縣人民政府負責對業主大會和業主委員會活動進行指導和監督。

區、縣物業管理行政主管部門負責對本轄區內業主大會和業主委員會活動進行監督和管理。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確責任部門和專職人員，負責對本轄區內業主大會和業主委員會活動進行指導和管理。

第四條 居民委員會、村民委員會、社區工作站（以下統稱居民委員會）應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛。

第五條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居民委員會依法履行管理職責，支持其開展工作，并接受其指導和監督。

第六條 各有關部門應當支持業主委員會依法履行職責、開展工作，對物業管理用房、共用部位和共用設施設備以及業主委員會活動經費的使用不得干預。

第七條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第八條 本市實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由區、縣物業管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。

出現下列情形時，業主委員會、物業服務企業或者居民委員會應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府及時召開會議：

（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業服務合同的問題；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

（六）需要協調解決的其他物業管理問題。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責整理、保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任，街道辦事處或者鄉鎮人民政府會同區、縣物業管理行政主管部門負責督促。

第二章 業主大會

第九條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。

第十條 一個物業管理區域成立1個業主大會。業主大會自首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日起成立。

第十一條 已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當成立業主大會：

（一）業主入住率達50%以上；

（二）首位業主實際入住達2年以上。

第十二條 首次業主大會會議由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。

符合成立業主大會條件的，業主、開發建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面告知后1個月內，在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門的指導下，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組。

第十三條 同一個物業管理區域內業主人數不足100人的，全體業主組成業主大會；業主人數在100人以上的，可以按照業主總數的一定比例推選業主代表，組成業主代表會（以下統稱業主大會），代表業主履行業主大會職責。業主代表會的代表組成，不得少于35人。

業主代表在行使所代表業主的表決權前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并在業主代表會會議上如實反映所代表業主的意見。

第十四條 籌備成立業主大會應當建立籌備組，籌備組由業主3至7名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會、開發建設單位代表各1名組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。開發建設單位和物業服務企業應當為籌備組開展工作提供條件。

第十五條 籌備組應當自組成之日起30日內（成立業主代表會的60日內）在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

第十六條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）確認業主身份和業主人數，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（三）確定業主委員會成員候選人產生方案及名單，并公示征詢意見；

（四）按照示范文本擬定業主大會議事規則草案、提出臨時管理規約的修訂意見，制定管理規約草案；

（五）確定業主代表產生的條件、方式和人數，組織推選業主代表；

（六）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款規定的各項內容，應當在首次業主大會會議召開15日前，以書面形式在物業管理區域內公告。成立業主代表會的，應當在會議召開15日前，以書面形式送交參加會議的業主代表。

籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

第十七條 業主代表以幢、門、樓層等為單位，由業主推選。籌備組應當將推選業主代表的方式、代表條件、代表人數以書面形式在物業管理區域內公告。

推選業主代表候選人，由籌備組組織業主推薦與業主自薦相結合的方式產生。

在推選單位內，候選人只有1人的，其所代表業主二分之一以上書面同意即可當選業主代表，未超過二分之一以上書面同意，則重新提名選舉；候選人為2人以上的，所代表業主二分之一以上書面同意的即可當選業主代表，未超過二分之一以上書面同意的，在得票多的2名候選人中重新選舉，票多者當選。

業主代表產生后由籌備組以書面形式在物業管理區域內公告。業主代表的變更應當由其所代表的業主二分之一以上書面同意。

第十八條 業主投票權按照業主專有部分建筑面積和業主數量計算。

專有部分建筑面積可以根據物業項目的實際情況以適宜的建筑平方米為投票單位，具體計算方法由業主大會議事規則規定。

業主身份及其專有部分建筑面積以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

單個業主擁有多個或者數人共有1個物業專有部分的，其業主投票權人數按1人計算。

第十九條 首次業主大會會議應當討論決定下列事項：

（一）業主大會議事規則；

（二）管理規約；

（三）選舉業主委員會；

（四）與物業服務企業擬定的物業管理服務內容和服務標準；

（五）涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主委員會選舉情況和業主委員會成員的基本情況；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約。

對符合規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在7個工作日內出具備案證明。對不符合規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當說明理由，7個工作日內退回。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況，及時書面告知區、縣物業管理行政主管部門。

備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。

第二十一條 業主大會議事規則應當包含下列內容：

（一）業主大會名稱，物業項目地址、四至范圍；

（二）業主大會權利；

（三）業主委員會職責；

（四）業主大會的議事方式及表決程序；

（五）業主大會定期會議的時間和形式；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主委員會委員的組成和任期；

（八）業主投票權確定辦法；

（九）活動經費的使用；

（十）印章的使用和管理；

（十一）其他關于業主大會的重大事項。

第二十二條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

管理規約經業主大會會議通過后對全體業主具有約束力。

第二十三條 業主大會議事規則、管理規約不得與法律、法規及本市的有關規定相抵觸。

第二十四條 下列事項由業主大會決定：

（一）制定、修改業主大會議事規則和管理規約；

（二）選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作；

（三）審定物業服務合同內容，選聘、解聘物業服務企業；

（四）制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度或者物業服務企業提出的其他管理事項；

（五）專項維修資金的籌集、使用方案，并監督實施；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十五條 業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。業主大會作出的決定，應當在物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。

業主大會依法簽訂的物業服務合同，由全體業主共同承擔民事責任。

第二十六條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主委員會應當告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業管理行政主管部門，并在街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業管理行政主管部門的指導監督下，做好業主共同財產清算工作后，將業主大會印章交回街道辦事處、鄉鎮人民政府并由其銷毀。

第三章 業主委員會

第二十七條 業主委員會是業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項。業主委員會成員在業主中選舉產生。業主委員會的成員人數應為單數，由5至15人組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。

第二十八條 業主委員會成員應當符合下列條件：

（一）遵守國家有關法律、法規；

（二）具有完全民事行為能力;

（三）遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業管理服務費；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定的組織能力和協調溝通能力；

（六）身體健康，具備必要的工作時間。

業主委員會成員候選人，可以由現業主委員會提名推薦或者由5%以上的業主聯名推薦。

第二十九條 首屆業主委員會成員的候選人在業主自薦或推薦的基礎上由籌備組根據業主委員會成員條件研究確定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

業主委員會成員的產生通過召開業主大會會議，由業主直接投票或者業主代表將其所代表的業主投票的書面意見如實反映，采取差額選舉方式依據得票多少順序產生。

選舉產生業主委員會后，籌備組應將選舉結果在物業管理區域內公告。

第三十條 新當選的業主委員會成員應當參加區、縣物業管理行政主管部門組織的培訓。

街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業管理行政主管部門應當采取不同形式，定期對業主委員會成員進行物業管理有關規定和相關知識的培訓，并建立培訓檔案。

第三十一條 業主委員會應當履行下列職責：

（一）召集業主大會會議；

（二）定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議；

（三）在業主大會會議作出決定后30日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）督促不交納物業管理服務費的業主限期交納；

（六）組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施；

（七）監督管理規約的實施；

（八）組織籌集專項維修資金；

（九）組織業主委員會換屆和補選工作；

（十）完成業主大會交辦的其他事項。

第三十二條 業主委員會應當在業主大會確定物業服務企業后30日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同。業主委員會未按期代表業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立由業主和街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會代表組成的籌備組，按照規定重新選舉業主委員會。籌備組的組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員擔任。

在重新選舉業主委員會期間，物業服務企業、業主應當按照業主大會通過的物業服務合同履行各自的權利和義務；重新選舉產生的業主委員會應當在30日內補簽物業服務合同。

第三十三條 業主委員會成員缺員的，業主委員會應當召開業主大會會議進行補選。

業主委員會成員缺員50%以下，業主委員會不及時組織補選的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的，在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或居民委員會組織召開業主大會會議，按照規定補選業主委員會成員。

業主委員會成員缺員50%以上或者業主委員會主任、副主任全部辭職，業主委員會不及時組織補選的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的，在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉鎮人民政府按照規定組織選舉新的業主委員會。

第三十四條 業主委員會委員任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉，做好下列換屆籌備工作：

（一）起草本屆業主委員會工作情況的報告；

（二）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）確認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；

（四）將業主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；

（五）做好召開業主大會會議的其他準備工作。

新一屆業主委員會成員候選人，可以由現業主委員會提名推薦或者由5%以上的業主聯名推薦。

業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處或者鄉鎮人民政府和區、縣物業管理行政主管部門。

第三十五條 業主委員會任期屆滿不及時組織換屆選舉的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立由業主和街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會代表組成的籌備組，按照規定重新選舉新一屆業主委員會。籌備組的組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員擔任。

第三十六條 經業主委員會或五分之一以上的業主提議需變更業主委員會成員的，由業主委員會組織召開業主大會臨時會議作出決議，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十七條 業主委員會成員有下列情形之一的，其業主委員會成員職務自行終止：

（一）物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）連續1年以上不在本物業管理區域居住的；

（三）以書面形式提出辭職的；

（四）因身體健康原因喪失工作能力的；

（五）在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的。

業主委員會成員有上述情形之一的，業主委員會應當在物業管理區域內公告。

第三十八條 業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過取消其業主委員會成員職務：

（一）無故連續3次缺席業主委員會會議的；

（二）有犯罪行為的；

（三）拒不履行業主義務的；

（四）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

發生本規則第三十六條、第三十七條和本條第一款規定的業主委員會成員情況變更的，應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，備案后由業主委員會在物業管理區域內公告。

第三十九條 業主委員會換屆的，原業主委員會應當在20日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業主共同所有的財物，移交給新一屆業主委員會。

業主委員會成員職務終止的，應當在5日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

第四十條 業主委員會及其成員未在規定時間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府和轄區的公安派出所協助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

第四十一條 業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供物業管理服務的物業服務企業中任職。

第四十二條 業主委員會應當建立日常工作制度。經業主大會同意，業主委員會可以聘請專職執行秘書，協助處理業主委員會的日常事務。專職執行秘書應當經過物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的培訓。

專職執行秘書津貼從業主委員會活動經費中列支或者由業主委員會籌集，不得向物業服務企業攤派。

第四十三條 業主委員會應當建立工作檔案。工作檔案一般包括下列內容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主大會決議、業主委員會決定等書面材料；

（三）業主委員會選舉、換屆的有關材料；

（四）業主名冊；

（五）物業服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主的書面意見、建議書；

（八）公告、公示及其證明材料；

（九）共用部位和共用設施設備維修資金收支和使用情況；

（十）物業服務企業提供的共用部位和共用設施設備運行狀況的報告；

（十一）其他書面和實物資料。

業主委員會工作檔案應當指定專人保管，放置在業主委員會辦公場所或者物業服務企業在物業管理區域內的辦公場所。

第四章 會議

第四十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會會議應當由業主委員會組織召開。會議由業主委員會主任主持，主任因故缺席時，由副主任主持。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定按時召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）五分之一以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則規定的其他情況。

發生應當召開業主大會臨時會議的情形，業主委員會不履行組織召開會議職責的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。

第四十五條 業主委員會應當在業主大會會議召開15日前，將會議通知及有關材料書面送交與會人員并以書面形式在物業管理區域內公告。業主因故不能參加會議的，可以書面委托代理人參加會議。業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托其所代表的業主參加。

住宅項目的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

第四十六條 業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時將業主本人簽字后的投票意見如實反映。

第四十七條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面形式征求業主意見決定有關事項的，業主委員會應當按照下列程序進行：

（一）在決定有關事項15日前，公告擬表決事項的內容、方法、程序和時間安排；

（二）組織發放、回收表決票并做好記錄；

（三）組織10名以上非業主委員會成員的業主監督票數統計活動，由2名業主委員會成員負責唱票、記票，2名非業主委員會成員的業主負責監票，并對統計結果簽字確認；

（四）3日內，在物業管理區域內公布投票結果。

在表決同一事項時，業主應當明確表示同意或者不同意，業主棄權的，視為同意。

采用書面形式征求業主意見決定有關事項的，應當使用全市統一式樣的業主大會會議表決票。表決票應當由業主本人簽名。

第四十八條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

第四十九條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規及我市有關規定。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。

第五十條 業主大會召開會議時，區縣物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業主大會會議。

第五十一條 業主委員會應當建立議事和重大事項報告制度，并依法按照業主大會議事規則規定開展工作。經三分之一以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定1名委員召集和主持業主委員會會議。

第五十二條 業主委員會召開會議應當有超過半數成員出席，作出的決定必須經全體成員半數以上同意。

業主委員會應當在作出決定之日起3日內，將會議情況以書面形式在物業管理區域內公告。

第五十三條 業主大會和業主委員會會議由業主委員會做好書面記錄并存檔。業主大會作出的決議，由出席會議的人員簽字后存檔。

第五章 經費和活動用房

第五十四條 業主大會和業主委員會可以按照每年不超過實收物業管理服務費1%的比例提取活動經費，具體辦法在物業服務合同中約定。

活動經費應當在物業服務企業服務收費中列支。

第五十五條 活動經費主要用于召開業主大會會議和支付業主委員會履行職責過程中實際產生的相關費用。

具體使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每年度至少公布1次，并接受業主的監督。

第五十六條 業主大會采用招標投標方式選聘物業服務企業的，招標所發生的費用由中標物業服務企業墊付，并在簽訂物業服務合同中約定從利用全體業主共用部位經營收益或者收取的機動車場地占用費等費用中沖抵。

第五十七條 業主委員會的活動用房由物業服務企業與業主委員會協商確定。

第六章 印章管理

第五十八條 業主委員會持街道辦事處或者鄉鎮人民政府出具的備案證明到公安部門指定的單位刻制業主大會印章。

業主大會印章所刻名稱應與街道辦事處或者鄉鎮人民政府出具的備案證明上所標注名稱一致，印章形狀統一為圓形，直徑為3.8厘米，字體為宋體。

第五十九條 業主大會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

第六十條 業主大會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。

業主委員會依照法定職責使用印章，違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第六十一條 業主委員會應當妥善保管并依法使用業主大會印章。印章遺失的，業主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理重新刻制印章證明手續，按照規定重新刻制業主大會印章。

第七章 附則

第六十二條 業主自行管理物業、委托其他管理人管理物業和原有住宅區實施物業管理的項目成立業主大會、選舉業主委員會可以參照本規則執行。

第六十三條 未明確街道辦事處、鄉鎮人民政府的，由物業所在地的區、縣人民政府指定相鄰的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織成立業主大會、選舉業主委員會及其他相關工作。

天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津新技術產業園區等功能區，在物業管理行政主管部門的指導下，由其所在管理委員會指定具有社區管理職能的有關部門，負責組織成立業主大會、選舉業主委員會及其他相關工作。

第六十四條 業主配偶出具《結婚證書》和能夠證明其權屬的合法有效文件或者《商品房買賣合同》，證明其與業主關系，并出具所購房屋為婚后共同財產的具結后，可以參加業主代表或者業主委員會成員的選舉。

第六十五條 本規則自2008年12月20日起施行。《天津市業主委員會活動規則》（津政發〔2005〕67號）、《天津市業主會管理辦法》（津房物〔2004〕184號）同時廢止。

天津市國土資源和房屋管理局

二〇〇八年十一月二十一日

第二篇：業主大會和業主委員會指導規則

業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章 業主委員會

第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十五條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四章 指導和監督

第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第三篇：深圳市業主大會和業主委員會議事規則

深圳市業主大會和業主委員會議事規則（示范文本）

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的議事活動，根據有關法律法規制定本議事規則。

本議事規則經_____年_____月_____日業主大會會議審議通過，專為本區域召開業主大會會議及業主委員會會議使用。

第二條 業主大會的議事范圍：

（一）管理規約、業主大會和業主委員會議事規則的制定、修改；

（二）物業服務企業的選聘和解聘；

（三）物業專項維修資金的籌集和使用；

（四）業主大會的訴訟或仲裁；

（五）業主委員會委員、候補委員的選舉、罷免，業主委員會工作的監督；

（六）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用約定和收益分配方案；

（七）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面規章制度的制訂和修改；

（八）業主委員會的工作報告；

（九）業主委員會不當決定的改變和撤銷；

（十）業主大會、業主委員會的活動經費，業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬；

（十一）業主大會、業主委員會印章使用管理和檔案管理制度的制訂和修改；

（十二）業主委員會會議資料查詢制度的制訂和修改；

（十三）業主委員會委員、候補委員或者執行秘書對業主資料的保密制度的制訂和修改；

（十四）業主委員會信息發布制度的制訂和修改；

（十五）___________________________________。

第三條 業主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會議召集人確定。

第四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會每年召開_____次定期會議。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上業主提議；

（二）發生重大緊急事件需要及時協調處理；

（三）________________________________；

（四）《條例》和本議事規則規定的其他情形。

第五條 業主大會會議由業主委員會負責召集。

在下列情形下，業主可提請所在地街道辦事處召集業主大會會議。

（一）業主委員會逾期不召集會議，經所在地街道辦事處責令，仍不召集的；

（二）未能依法選舉產生業主委員會，或者業主委員會集體辭職的；

（三）業主委員會被區主管部門責令解散的；

（四）________________________________。

第六條 業主大會會議召開前，召集人應做好以下準備工作：

（一）提出本次業主大會會議需要表決的事項；

（二）確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程；

（三）印制表決票或選舉票；

（四）在業主中推選若干表決票和選舉票的發票人、計票人和監票人；

（五）核實業主身份，確定總投票權數和投票總人數；

（六）選舉業主委員會委員和候補委員的，召集人應將該事項在物業管理區域內予以公告，公告期不得少于10日。在公告期內接受業主提交的業主委員會成員候選人申請資料。在公告期截止后，不再接受對申請資料進行補正或修改。

（七）將業主委員會委員、候補委員候選人簡歷表、業主大會會議表決事項及議程公示，公示時間為7日。

（八）在會議召開15日前向全體業主抄送會議通知并在小區公告欄或其他顯著位置公告；

會議通知應寫明會議的議題、時間、地點、方式、表決事項、業主委員會委員和候補委員候選人名單、業主委員會委員和候補委員的應選人數、總投票權數和投票總人數、投票人的權利和義務等；

（八）其他會務準備工作。

第七條 業主大會以集體討論形式議事的程序如下：

（一）會議召集人就本次業主大會會議召開目的、會議議題、會議召集情況及業主到會情況等進行說明；

（二）會議召集人對本次會議需要決議事項進行說明；

（三）參加會議的業主對需要決議事項逐一進行投票表決；

（四）會議召集人計收有效票；

（五）會議召集人公布投票結果，包括投票的票權數和投票人數，并依據有關規定對投票結果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項是否通過；

（六）會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業管理區域內公告。會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。

第八條 業主大會以書面形式議事的程序如下：

（一）會議召集人根據規定向本區域全體業主送達表決票或選舉票，并告知業主表決票或選舉票投放的地點和截止時間；

（二）會議召集人收集指定投放地點的表決票；

（三）會議召集人計收有效表決，如回收時限屆滿后，與會業主所持投票權數和人數未達到通過業主大會會議有效決議的法定比例的，由召集人告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選舉票，直至與會業主所持投票權數和人數達到通過業主大會會議有效決議的法定比例，但投票延長時間不超過_____個月（寶安、龍崗和光明新區按照國家《物業管理條例》有關表決事項規定執行）；

（四）會議召集人組織人員開箱驗票，統計并公布投票結果，包括投票的票權數和投票人數，以及表決、選舉結果；

會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。

第九條業主委員會選舉時，業主委員會委員、候補委員得票順序，按照所得投票票權占總投票權數的比例與所得投票人數占總投票人數的比例之和的大小確定，若兩者之和相等，則所得投票權數較多者排名靠前。

第十條 業主為法人或其他組織的，由其法定代表人或委托人行使投票權；業主為無民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權。業主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項、投票權數和人數。

第十一條 一個獨立產權單位登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

第十二條 召開業主大會會議時，業主應當在會議簽到表簽字確認；采用或者同時采用書面形式召開業主大會會議的，業主應在表決票上或者選舉票上簽字確認并按照規定方式交回表決票或者選舉票。

第十三條 業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意；業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意。（寶安、龍崗和光明新區按照國家《物業管理條例》有關表決事項規定執行）

第十四條 有下列情況之一的，應召開業主委員會會議：

（一）主任、副主任召集會議的；

（二）經三分之一以上委員提議的；

（三）經所在地街道辦事處指定召開的；

（四）____________________________。

第十五條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。一名委員擁有一票表決權。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

第十六條 業主委員會召開會議時，應當邀請所在地社區工作站派員列席會議。

第十七條 業主委員會每屆任期三年，委員、候補委員可以連選連任。業主委員會任期屆滿前六個月內，業主委員會應當組織換屆選舉，并報告區主管部門和物業所在地街道辦事處。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。

在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，業主可提請所在地街道辦事處組織或者監督業主委員會組織換屆選舉，并在上屆業主委員會任期屆滿后選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿后，不再繼續履行職責。

第十八條 業主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過百分之四十的，應當在_____月內召開業主大會會議，及時完成業主委員會委員、候補委員的增補工作。

第十九條 分期開發的物業，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。

新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員總人數不超過十七人。

第二十條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章。

第二十一條 業主委員會發布信息，應當經業主委員會會議作出決定，并加蓋業主委員會印章。

有下列情況之一的，須經全體委員過半數以上簽字同意且抄送每一位業主：

（一）提請業主大會決定物業專項維修資金的籌集和使用；

（二）提請業主大會決定調整物業服務費；

（三）提請業主大會決定物業服務企業選聘方式；

（四）提請業主大會批準物業服務合同；

（五）召集業主大會臨時會議；

（六）終止委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（七）中止委員職務并提請業主大會罷免委員職務；

（八）___________________________________；

（九）涉及業主重大利益的其他決定。

第二十二條 業主委員會解散的，業主委員會委員、候補委員應當在區主管部門的指導、監督下，做好有關財物清算和資料清理工作，并在宣布解散后三個工作日內移交給所在地街道辦事處代為管理。

第二十三條 業主委員會依法刻制業主大會、業主委員會印章后，應當在十五日內報區主管部門備案。

經業主大會會議表決通過的事項應加蓋業主大會印章，經業主委員會會議表決通過的事項應加蓋業主委員會印章。

業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。

第二十四條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案供業主查詢，檔案一般包括以下內容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

（四）業主名冊；

（五）物業管理服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主和使用人的書面意見、建議書；

（八）物業服務費和物業專項維修資金收支情況；

（九）___________________________________。

業主可以查閱業主委員會所有會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第二十五條 本物業區域的檔案采取以下第_____種方式保管：

（一）由業主委員會指定專人保管；

（二）委托所在地社區工作站或居委會管理。

第二十六條 業主大會、業主委員會活動經費用于下列開支：

（一）業主大會、業主委員會會議開支，計_____元/年；

（二）必要的日常辦公等費用，計_____元/月；

（三）有關人員津貼，共計費用_____元/月，具體支付對象如下：

1、_______________，費用__________；

2、_______________，費用__________；

3、_______________，費用__________。

業主委員會開展工作的經費從物業服務費中開支。

經費收支帳目由物業服務企業代為管理，經費收支帳目每_____月在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。

第二十七條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。

執行秘書的津貼數額為：_____元/月，從物業服務中列支。

第二十八條 其他補充條款：

（一）_____________________________________________；

（二）_____________________________________________；

（三）_____________________________________________。第二十九條 本議事規則經業主大會會議通過后生效。

第四篇：深圳市業主大會和業主委員會議事規則

第一條　為了規范業主大會和業主委員會的議事活動，根據有關法律法規制定本議事規則。

本議事規則經_________年_________月_________日業主大會會議審議通過，專為本區域召開業主大會會議及業主委員會會議使用。

第二條　業主大會的議事范圍：

（一）業主公約、業主大會和業主委員會議事規則的制定、修改；

（二）物業管理企業的選聘和解聘；

（三）專項維修資（基）金的籌集和使用；

（四）業主大會的訴訟和仲裁；

（五）業主委員會委員的選舉、罷免；

（六）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案；

（七）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；

（八）業主委員會的工作報告；

（九）業主委員會不當決定的改變和撤銷；

（十）業主委員會的活動經費；

（十一）_________。

第三條　業主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會議召集人確定。

第四條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會每年至少召開一次定期會議。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）以上業主提議（特區內指經持有物業全體業主百分之十以上投票權的業主提議；寶安、龍崗兩區指物業管理區域內百分之二十以上業主提議）；

（二）發生涉及全體業主共同利益事項，需要及時處理的。

第五條　業主大會會議由業主委員會負責召集。

在下列情況下，業主大會會議由所在社區工作站（社區居民委員會）負責召集。

（一）業主委員會逾期不召集會議，經區主管部門責令，仍不召集的；

（二）因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員集體辭職的；

（三）業主委員會被區主管部門責令解散的。

第六條　業主大會會議召開前，召集人應做好以下準備工作：

（一）提出本次業主大會會議需要表決的事項；

（二）確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程；

（三）印制表決票或選票；

（四）在業主中推選若干表決票和選票的發票人、計票人和監票人；

（五）核實業主身份；

（六）將業主委員會候選人簡歷表、業主大會會議表決事項及議程公示，公示時間為7日。

（七）在會議召開15日前向全體業主送達會議通知并在小區公告欄或其他顯著位置公告；會議通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等；

（八）其他會務準備工作。

第七條　業主大會以集體討論形式議事的程序如下：

（一）會議召集人就本次業主大會會議召開目的、會議召集情況及業主到會情況等進行說明；

（二）會議召集人對本次會議需要決議事項進行說明；

（三）參加會議的業主對需要決議事項逐一進行投票表決；

（四）會議召集人計收有效票；

（五）會議召集人公布投票結果，并依據有關規定對投票結果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項是否通過；

（六）會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業管理區域內公告。會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。

第八條　業主大會以書面形式議事的程序如下：

（一）會議召集人根據規定向本區域全體業主送達表決票或選票，并告知業主表決票或選票投放的地點和截止時間；

（二）會議召集人收集指定投放地點的表決票；

（三）會議召集人計收有效表決，如回收時限屆滿后，如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由會議召集人告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例；

（四）會議召集人組織人員開箱驗票，統計并公布表決、選舉結果；會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。

第九條　業主為法人或其他組織的，由其法定代表人或負責人行使投票權；業主為無民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權。

業主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

業主投票時應出示選舉證，代理人除應出示業主的選舉證外，還應出示委托書。

第十條　單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

第十一條　業主大會投票權數按業主所擁有的物業建筑面積計算。特區內各類物業按每十平方米為一個投票權，不足十平方米的按四舍五入計算；五平方米以下且有房地產權證的非住宅類物業，每證為一個投票權。

寶安、龍崗兩區以每一平方米為一個投票權，不足一平方米的按四舍五入計算。

第十二條　特區內的業主大會會議應有已入住的持有1/2以上投票權的業主參加。寶安、龍崗兩區的業主大會會議應有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

第十三條　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過，但寶安、龍崗兩區業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會和業主委員會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

第十四條　下列情況下應召開業主委員會會議：

（一）主任、副主任召集會議的；

（二）經三分之一以上委員提議的；

（三）經區主管部門建議召開的；

（四）由主管部門責令召開的。

第十五條　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議，但委員為法人或其他組織的，法定代表人可以書面委托本單位的工作人員出席會議。

第十六條　業主委員會召開會議時，可邀請所在地社區工作站或社區居民委員會派員列席會議。

第十七條　特區內物業項目的業主委員會的任期為3年，寶安、龍崗兩區物業項目的業主委員會的任期為2年。

業主委員會任期屆滿前2個月內，業主委員會應當報告區主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

第十八條　業主委員會委員缺額人數超過委員總數40%的，應當在月內召開業主大會會議，及時完成業主委員會委員的補選工作。

第十九條　物業為分期開發的，經已入住過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

增補的候選人從新一期物業的業主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過17人。

第二十條　業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔。

第二十一條　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主：

（一）關于專項基（資）金的使用的建議；

（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；

（四）對物業管理企業制訂的管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

（六）關于罷免委員的建議；

（七）_________。

第二十二條　以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：

（一）關于專項基（資）金的使用的建議；

（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；

（四）對物業管理企業制訂的管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

（六）關于罷免業主委員會委員的建議；

（七）向市、區主管部門投訴、申請行政復議、仲裁、訴訟的決議；

（八）_________。

第二十三條　業主大會、業主委員會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當將其檔案資料和其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地區主管部門，并在所在地街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

第二十四條　經業主大會會議表決通過的事項應加蓋業主大會印章，經業主委員會會議表決通過的事項應加蓋業主委員會印章。

業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。

第二十五條　業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，檔案一般包括以下內容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

（四）業主名冊；

（五）物業管理服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況；

（九）_________。

第二十六條　本物業區域的檔案采取以下第種方式保管：

（一）由業主委員會指定專人保管；

（二）委托所在地社區工作站或社區居民委員會管理。

第二十七條　業主大會、業主委員會活動經費用于下列開支：

（一）業主大會、業主委員會會議開支，計_________元/年；

（二）必要的日常辦公等費用，計_________元/月；

（三）有關人員津貼，共計費用_________元/月，具體支付對象如下：

1、_________，費用_________；

2、_________，費用_________；

3、_________，費用_________。

業主委員會開展工作的經費從管理費中開支。

經費收支帳目由物業管理企業代為管理，經費收支帳目每月在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。

第二十八條　業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。

執行秘書的津貼數額為：_________元/月，從物業管理費中列支。

第二十九條　其他補充條款：

（一）_________

（二）_________

（三）_________

第三十條　本議事規則經業主大會會議通過后生效。

附件

一、本議事規則為示范文本。

二、使用者可在示范文本條文之外增加認為有必要補充的內容。

第五篇：馬鞍山市業主大會和業主委員會活動指導細則

馬鞍山市業主大會和業主委員會活動指導細則 第一章 總 則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院、安徽省《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》、《馬鞍山市物業管理實施辦法》及有關規定，結合本市實際，制定本細則。第二條 本市行政區域內業主大會的成立和召開、業主委員會的選舉及活動適用本細則。

第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第五條 業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第六條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）入住率達到50%以上的；

（二）首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業交付滿三年的。

第九條 業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位和居民委員會（村民委員會）組成業主大會籌備組，籌備組成員人數應為單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業主推薦。第十條 符合召開首次業主大會會議條件之

一、未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業企業或業主書面報告之日起45 日內組建業主大會籌備組。

新建住宅小區符合召開首次業主大會會議條件的，前期物業企業應當在符合條件之日起30日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請召開業主大會。第十一條 業主大會籌備組應當自成立之日起15日內將籌備組工作職責、成員名單及分工、聯系方式等在物業管理區域內醒目位置公告，并在90日內組織召開首次業主大會。

第十二條 建設單位或前期物業企業應當自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需的下列文件資料。

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用公用設施設備的證明；

（六）物業服務用房、物業經營性用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。首次業主大會會議的籌備經費在建設單位向街道辦事處、鄉鎮人民政府交納的每戶5元的業主大會籌備專項經費中支出。第十三條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約；

（四）草擬業主大會議事規則；

（五）確定首次業主大會會議表決規則；

（六）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（七）制定業主委員會選舉辦法；

（八）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

第十四條 對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開前15日，在物業管理區域內醒目位置公告。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

第十五條 業主的投票權數，由專有部分面積和人數決定，專有部分面積，按照產權管理部門房屋權屬登記簿記載的面積計算；尚未進權屬登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算；業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。

第十六條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經籌備組過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認；

（四）籌備組的成員不能委托代理人參加會議；

第十七條 業主大會自首次會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。籌備組職責自行終止，由籌備組保管的相關資料物品等在7日內移交業主委員會。

第十八條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。在物業區域新的一期業主入住后，應當補選業主委員會，補選辦法由首次業主大會根據小區規模、開發進度等因素，在業主大會議事規則中確定。物業管理區域所有項目全部建成后召開的業主大會會議，應當對物業服務內容、標準以及收費方案和物業企業等事項做出決定。

第十九條 業主大會主要決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及收費方案；

（五）選聘和解聘物業企業；

（六）籌集和使用物業專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。業主大會決定籌集和使用物業專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分面積和總人數過半數的業主同意。第二十條 管理規約應當包括以下內容：

（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；

（二）業主大會的召集程序及決定物業管理區域內重大事項的方式；

（三）公共場所及共用設施設備狀況；

（四）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益；

（五）業主參與物業管理的權利；

（六）業主對業主委員會及物業企業的監督權；

（七）物業的使用、裝飾裝修、維護和管理；

（八）業主在本物業管理區域內應當遵守的行為準則；

（九）違反管理規約的責任；

（十）其他有關事項。

第二十一條 業主大會議事規則應當就以下事項作出約定：

（一）業主大會的議事方式；

（二）業主大會的表決程序；

（三）業主委員會的組成和委員任期；

（四）其他有關事項。

第二十二條 業主無故拒交物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十三條 業主大會會議由業主委員會組織召開。會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議原則上每年不少于一次。

有下列情況之一的，應當召開臨時會議：

（一）有20%以上業主提議的;

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一個業主；無法送達的，應當在物業管理區域內醒目位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由專有部分業主本人簽名。

第二十五條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具委托書。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見；對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當在業主大會召開后7日內以書面形式在物業管理區域內醒目位置公告。

第三章 業主委員會

第三十條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。其中小區建筑面積為5萬平方米以下業主委員會成員為5名，5萬平方米以上、15萬平方米以下業主委員會成員為7名，15萬平方米以上業主委員會成員為9—11名的單數。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，其組成人員不得在本小區內的物業企業中兼職，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）身體健康，建議年齡在70周歲以下。

第三十一條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過3年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任、副主任。業主中有居民委員會、村民委員會工作人員的，建議由其擔任業主委員會主任。業主委員會設執行秘書一人，由居民委員會、村民委員會在其工作人員中確定，承辦業委會的具體工作。

第三十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十三條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十四條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）參與物業企業通過公開方式出租物業經營性用房及相關設施，并對收支情況進行監督。不得以業主委員會的名義經營、出租物業經營性用房，處置物業經營性用房經營、出租所得；

（十）業主大會賦予的其他職責。

第三十五條 主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十六條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十七條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十八條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。第三十九條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用情況；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。第四十一條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共用部位、公用設施設備經營所得收益中留存的70%的專項維修資金中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內醒目位置公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十二條 業主委員會委員不得領取工資類報酬，有條件的是否給予交通費、通訊費等補貼由業主大會決定，但建議不得超過以下標準：

（一）物業管理區域面積小于等于10萬平方米，工作補貼每人每月不超過50元；

（二）物業管理區域面積大于10萬平方米、小于等于30萬平方米，工作補貼每人每月不超過100元；

（三）物業管理區域面積超過30萬平方米，工作補貼每人每月不超過150元。第四十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業管理區域內公告:

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；

（三）因身體健康等原因喪失履行職責能力的；

（四）因犯罪正在受刑事追究的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭職的；

（六）一年以上拒不交納物業服務費等相關費用的；

（七）收受物業企業或者利害關系業主提供的不當利益或者報酬的；

（八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第四十四條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的物品、資料等移交業主委員會。

第四十五條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。第四十六條 業主委員會任期屆滿60日前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指導業主委員會進行換屆選舉。

第四十七條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管物品、資料等移交新一屆業主委員會。

第四十八條 印章管理應遵循以下規定：

（一）業主委員會主任對印章的管理負責。

（二）業主大會、業主委員會印章必須存放于辦公場所，建議由主任或執行秘書保管，加鎖存放。原則上不得帶出小區，確因工作需要須經業委會主任同意方可攜帶。

（三）使用印章應按要求填寫印章使用單，保管印章的人員應對用印內容予以核實，經核對無誤后方可蓋章，保管人不得以其他理由拒絕用印。用印后印章使用單作為用印憑據由印章保管人留存，定期整理后歸檔。

（四）印章保管人必須妥善保管印章，如有遺失，必須及時向有關部門報告。并在規定媒體上聲明作廢，報主管部門重新備案。

第四十九條 物業共用部位、共用設施設備的經營及收益管理應遵循以下規定：

（一）物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主和業主大會同意后按照規定辦理相關手續。所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費不足，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。其中物業經營性用房經營所得收入，主要用于補貼物業管理公共服務費。

（二）物業共用部位、共用設施設備的經營所得收入應單獨列帳，建立由業主委員會和物業企業共管的賬戶，每年至少向業主公示一次收支情況。第四章 指導和監督

第五十條 縣、區住建委（房管局）是所在地物業管理主管部門，負責指導業主大會和業主委員會工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會和物業企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區服務的關系。居民委員會、村民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好本區域所屬小區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會和物業企業之間的物業管理糾紛，幫助、指導業主大會通過招投標或其他方式選聘物業企業以及與物業管理有關的其他工作。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

物業服務合同期限屆滿90日前，業主委員會未按規定召開業主大會，決定續聘或選聘物業企業，或者業主委員會未按規定和業主大會選聘的物業企業簽定物業服務合同的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期整改；逾期仍未整改的，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的物品、資料的，或者業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的物品、資料的，相關業主可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十五條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責，但應將業主委員會未選舉產生或業主委員會委員人數不足的原因向區、縣物業行政主管部門書面說明并在物業管理區域內醒目位置公告。

第五十六條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第五十七條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，依法追究法律責任。

第五章 附 則

第五十八條 本細則自2013年8月1日起施行。3-20 10:42