第一篇：住宅小區業主大會和業主委員會組建工作實施方案

為全面推進和諧社區建設，根據牡辦發〔2005〕39號文件精神，按照市物業工作領導小組意見，為切實做好試點工作，充分發揮業主大會和業主委員會在物業管理市場中的主體作用，為創建和諧社區奠定良好的群眾基礎，根據國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》和《牡丹江市業主大會和業主委員會指導規則》，特制定本方案。

一、工作目標

2006年12月底前，依法成立業主委員會，全區住宅小區普遍召開業主大會。2007年7月底前對具備條件進行招投標的小區以業主委員會為主體在各街道辦事處的監督下，通過公開或邀請招投標的方式選聘物業管理企業，并依法簽訂物業管理委托合同，對暫不具備條件進行招投標的小區，本著“大家的事情大家辦，大家的費用大家攤”的原則，實行業主自治管理。對已簽訂物業管理委托合同，尚未期滿的住宅小區，在業主委員會與物業管理企業無糾分的前提下，暫不另行進行招投標，待合同期滿后進行。

二、基本原則

召開業主大會，組建業主委員會，要按照國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》和《牡丹江市業主大會和業主委員會指導性規則》進行，要充分發揚民主，尊重業主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心強，身體健康，能保證必要的工作時間，且能維護業主、使用人利益的代表選出來參加業主大會，經過業主代表的選舉作為業主委員會組成人員。

三、責任劃分

區物業工作領導小組負責指導全區住宅小區業主大會和業主委員會組建及物業管理招投標的監督工作，各街道辦事處協調有關公安派出所及相關單位負責本行政區域內住宅小區業主大會和業主委員會組建的指導工作，各社區居委會具體負責各住宅小區的業主大會和業主委員會組建工作。

四、實施步驟

（一）人員培訓階段。2006年6月初至月末對各街道辦事處抽調的業務人員進行培訓。培訓的主要內容是：業主代表的產生、業主大會的召開、業主委員會的產生及小區界線劃定等。

（二）劃定住宅區界線階段。2006年6月15日至9月末。由各街道辦事處負責本行政區域內的住宅區界線劃定工作，明確住宅區范圍。并于2006年9月20日前將住宅區劃定工作情況報送區民政局，附標清小區四至的平面圖一幅。

1、封閉式住宅區、半封閉式住宅區四至明確的，遵循原有城市規劃來劃分。

2、開放式或半開放式住宅區，四至不明確的，需重新劃分住宅區范圍。劃分原則是相對住宅集中、人口相對密集、平面上成片分布，劃分標準一般在15—25幢樓、住戶為1000戶左右、面積在3萬平方米以上為宜。

（三）宣傳動員階段。2006年7月15日至31日，通過新聞單位做專題報導，廣泛宣傳業主大會和業主委員會組建后的目的、意義，以及業主、業主大會、業主委員會和物業企業的權利與義務，增強業主的維權意識和物業管理企業的服務意識，進而提高全區物業管理水平。

（四）試點階段。2006年6月20日至7月末，各街道辦事處在抓好整體工作推進的同時選擇3個以上有代表性的住宅小區作為試點單位，全面做好業主大會和業主委員會的組建工作。各試點單位的工作任務要從小區劃分開始直至全面建立業主大會和業主委員會，重點要總結好每個步驟的經驗教訓，以利于整體工作的全面推進。具體工作時限是：2006年6月12日至7月末，完成試點單位的確定及小區劃分；6月15日至7月末，完成試點單位的基本情況、公共設施情況、原業主共有的房屋情況等情況的調查；6月末至8月末，完成試點單位的業主大會和業主委員會的組建工作。同時，各街道辦事處要注意選擇好中差三方面不同層次的住宅小區作為試點單位并嚴把各項法定程序和基礎材料留存工作，特別是要選擇一個沒有物業企業管理采取業主自治管理的試點單位。

（五）摸底調查階段。2007年3月1日至3月底。調查內容為住宅小區基本情況、公共設施情況、原業主共有的房屋情況等。表格下發后，由各街道辦事處牽頭，社區居委會、物業企業配合認真填寫，由各街道辦事處負責匯總后，于2006年8月31日前，報送區民政局。

（六）全面建立業主大會和業主委員會階段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成業主大會和業主委員會的組建工作。區物業工作領導小組要加強全區業主大會和業主委員會組建工作的監督、指導，各街道辦事處要抓好具體的組建工作，主要領導要親自抓、負總責，責任要層層分解，落實到人，在保證規范、高效的前提下，在規定時間內完成。

（七）檢查驗收階段。2006年12月底前，區物業工作領導小組牽頭，組成驗收小組，對各街道辦事處組建業主大會和業主委員會工作進行全面驗收。對驗收不合格的，2006年12月底前，重新規范，完成整改。

五、組織領導

為

了全面完成住宅小區業主大會和業主委員會的組建工作，區政府成立領導小組。

組長：---區委常委、副區長

副組長：---區民政局局長

---陽明公安分局副局長

成員：---陽明街道辦事處主任

---前進街道辦事處主任

---新興街道辦事處主任

---樺

橡街道辦事處主任

下設辦公室，主任：胡鳳桐（兼），成員：---。辦公室設在區民政局，聯系人：---聯系電話：6321287。

各街道辦事處要成立業主大會和業主委員會組建工作推進落實領導小組，制定具體工作細則，確保全區各住宅小區業主大會和業主委員會組建工作的落實。

第二篇：第三章業主大會及業主委員會

第三章 業主大會及業主委員會

第一節 業主大會籌備組

第十九條 同一物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，成立一個業主大會：

（一）交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20％以上。

業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

第二十條 符合本條例第十九條第一款規定條件之一的物業管理區域，其開發建設單位應當書面報告區房產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。開發建設單位未及時書面報告的，業主可以向區房產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出設立業主大會的書面要求。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

第二十一條 籌備組由開發建設單位、業主和街道辦事處（鄉鎮人民政府）派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）派員擔任。

籌備組應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供相應的文件資料；相關文件資料應當包含：

（一）物業管理區域劃分證明；

（二）業主名冊；

（三）建筑規劃總平面圖；

（四）附屬設施設備交付使用備案證明；

（五）物業服務用房配置證明；

（六）住宅專項維修資金交存證明；

（七）其他必要的文件資料。

第二十二條 籌備組履行下列職責：

（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份和核計業主人數、專有部分面積；

（四）確定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）提出首屆業主委員會委員候選人名單；

（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款第（一）至

（五）項所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、人數或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

第二十三條 籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法設立之日起，籌備組職責自行終止。

籌備組的必要經費由開發建設單位承擔。

第二節 業主大會與業主委員會

第二十四條 業主在業主大會會議上的投票權，建筑面積和人數的確定按照下列規定行使。

（一）業主“專有部分的面積”按所持房地產權證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算；房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算。其中，建設單位“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積，不包括屬業主共有的物業和不能單獨辦理產權登記的其他物業，“投票權數總面積”為所有業主享有“專有部分的面積”的總和。

（二）“業主人數”按房地產權證數（套數）確定，一個產權證計為一個業主人數，房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。

業主身份的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

業主拒付物業服務費、不繳存住宅專項維修資金的，管理規約、業主大會議事規則可以對其在物業管理中投票權的行使予以約束。

第二十五條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起設立。

業主大會依法設立后十日內，業主委員會應當就業主大會設立事項向區房產行政主管部門備案；并依法刻制和使用業主大會（業主委員會）印章。第二十六條 業主大會會議由業主委員會組織召開。

業主委員會不依法、依約履行召開業主大會會議職責的，區房產行政主管部門應當責令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以組織業主召開業主大會會議。

除前兩款規定外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。

第二十七條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決

第二十八條 業主大會履行下列職責：

（一）選舉、撤換業主委員會委員；

（二）審議通過業主大會議事規則及管理規約；

（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

（四）決定選聘、解聘物業服務企業;

（五）依法決定住宅專項維修資金籌集、使用、管理事項；

（六）根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡，并在小區內公示告誡內容；

（七）決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。第二十九條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：

（一）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（二）住宅專項維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經營與收益分配、使用；

（四）業主的其他權利與義務；

（五）違反規約應當承擔的責任。

管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人，均具有約束力。

第三十條 管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則不得與法律、法規相抵觸，其示范文本由市國土房產局擬訂。

第三十一條 業主大會設立后，業主委員會應當將下列事項告知開發建設單位和物業服務企業：

（一）管理規約；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主委員會工作規則；

（四）業主大會、業主委員會的其他決定。

開發建設單位在銷售該物業管理區域內的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第三十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

業主委員會由人數為奇數的若干名委員（不超過9人）組成，每名委員具有同等表決權，每屆任期為3年；委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。

第三十三條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。

業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十四條 業主委員會委員應當忠實履行職責，定期參加房產行政主管部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及房產行政主管部門的指導與監督。

業主委員會不得從事物業服務經營活動，其委員及其近親屬不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職。

第三十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是該物業管理區域內的業主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第三十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求；

（二）拒不履行委員職責；

（三）業主委員會半數以上委員或者20％以上業主提議撤銷其委員資格；

（四）違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益；

（五）因其他原因不適合繼續享有委員資格的。

第三十七條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆

選舉。

業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區房產行政主管部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第三十九條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業主委員會開展工作的經費：

（一）全體業主共有部分物業經營收益；

（二）全體業主共同交納；

（三）業主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經費歸全體業主共有。業主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業主大會、業主的監督。

第四十條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區房產行政主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、社區居民委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集。

第三篇：關于加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規范化建設的若干意見

滬府辦發〔2009〕51號

上海市人民政府辦公廳轉發市住房保障房屋管理局

關于加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規范化建設若干意見的通知

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局 ：

市住房保障房屋管理局《關于加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規范化建設的若干意見》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真按照執行。

二OO九年十一月十六日

關于加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規范化建設的若干意見

為了規范本市住宅小區業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，現就加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規范化建設提出以下意見：

一、正確認識業主大會制度，切實維護業主權益，促進社區和諧

（一）業主是物業管理的責任主體

房屋所有權人為業主。業主是房屋所在物業管理區域內物業管理的責任主體。

業主在物業管理活動中，應當依法行使權利、履行義務。

（二）業主大會、業主委員會要依法維護業主的權益

物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主大會制度是房屋產權主體多元化形式下業主實行自我管理的實現方式。業主大會作為住宅小區物業管理的權力機構，具有制定和修改業主大會議事規則、管理規約，選舉業主委員會，選聘物業服務企業，使用專項維修資金等有關小區共有和共同管理事務的決定權。

業主委員會作為業主大會的執行機構，是業主大會日常運作的組織、實施主體，主要負責擬定相關方案、組織召開會議并具體實施大會形成的決議。

業主大會、業委會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

（三）業主大會、業主委員會要切實承擔起促進社區和諧的義務

業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

二、完善業主委員會組建和換屆辦法，夯實業主委員會運作基礎

（一）明確業主委員會成員條件

業主委員會成員應當由知法守法、熱心公益、責任心強、公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力的業主擔任。

凡有違法搭建、擅自改變物業使用性質、拒交物業服務費和維修資金、違規出租房屋等情形的業主，不得擔任業主委員會成員。

業主代表、業主委員會籌備組成員和換屆改選小組成員，也應當符合上述條件。

（二）完善業主大會會議表決票的送達方式

小區業主參與業主大會是行使權利、履行義務的主要途徑。

業主大會會議采用書面征求意見形式的，選票、表決票主要采取當面領取或送達的方式，并由業主簽收。如確需采取按照業主提供的聯系地址、通訊方式發送，或者投入物業所在地的該戶業主信報箱、房屋內的方式送達的，應當由物業管理區域內兩人以上的業主或者居民委員會的工作人員證明，并在物業管理區域內公告送達情況。

（三）健全業主委員會備案手續

依法產生的業主委員會和經換屆改選的業主委員會應當向街道辦事處（鄉鎮政府）和區（縣）房屋管理部門辦理成立和換屆備案手續。

已辦理備案的業主委員會名稱、所轄區域范圍、成員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會應當向街道辦事處（鄉鎮政府）和區（縣）房屋管理部門辦理變更備案手續。

因物業管理區域分立、合并，所屬房屋全部被拆遷或滅失，以及其他原因致使業主委員會無法續存的，業主委員會應當向街道辦事處（鄉鎮政府）和區（縣）房屋管理部門辦理注銷備案手續。

業主委員會的組建、換屆有違反法律、法規和相關規定的，由街道辦事處（鄉鎮政府）和區（縣）房屋管理部門予以撤銷備案。

業主委員會備案和撤銷備案的具體辦法，由市住房保障房屋管理局另行制定。

三、加強業主委員會自身建設，確保日常運作規范有序

（一）規范業主委員會的日常運作

業主委員會召集業主大會會議前，要明確議事內容并公告小區全體業主；召開業主大會會議時，業主委員會要明確會議議程，議事過程要作書面記錄并存檔；業主大會會議作出決定后，要及時在小區內公告。

經業主大會授權，業主委員會在細化議事事項操作辦法時，要召開業主委員會會議討論決定該辦法，業主委員會主任、副主任和其他成員均有同等的表決權。

在物業管理活動中，業主委員會應當及時了解業主和使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主遵守管理規約和履行業主義務。

業主大會作出決定前，業主委員會應當聽取居民委員會的建議；業主大會作出決定后，應當告知居民委員會。未經業主大會授權，業主委員會及其任何成員不得以業主大會或者業主委員會的名義，擅自決定物業管理事務。

（二）規范維修資金的使用

物業共有部分維修、更新、改造需使用維修資金的，除管理規約另有約定外，應當按照下列程序實施：

1、制訂使用方案。維修資金的使用方案由物業服務企業編制，并提交業主委員會。使用方案應當包括維修項目名稱、實施范圍、預算總金額、分攤范圍及面積、施工單位選擇方式、決算方式、實施時間等內容。

2、完善使用方案。業主委員會應當征求業主的意見，完善使用方案。

3、決定使用方案。業主委員會應當將使用方案提交業主大會或者業主小組表決通過，并在小區內公告。

4、落實施工單位。由業主委員會與物業服務企業、施工單位簽訂物業共有部分維修、更新、改造的施工合同。

5、組織項目施工。由物業服務企業按照使用方案組織實施。項目施工完成后，物業服務企業向業主委員會提交物業維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用。

6、審核施工費用。由業主委員會依據物業服務企業提交的物業維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進行審核，應當審價的，經審價后向專戶銀行發出同意劃轉維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規定在物業管理區域內予以公告。

業主委員會在維修資金使用過程中，不得擅自變更維修資金使用方案或越權簽訂施工合同，不得在維修資金使用過程中謀取個人利益。

（三）規范物業服務企業的選聘

業主大會應當按下列程序選聘物業服務企業：

1、制定選聘方案。除業主大會決定續聘物業服務企業外，物業服務合同屆滿前3個月，業主委員會要結合物業管理區域規模、實施物業服務的客觀需要提出物業服務要求，通過征求業主意見，擬訂物業服務企業選聘方案，并在物業管理區域公告。

物業服務企業選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的資質、信用情況和管理實績情況，物業服務收費內容和標準，物業服務合同期限和選聘方式等內容。

業主大會另聘物業服務企業的，應當采用公開招標方式進行物業服務企業的選聘。

2、完善選聘方案。業主委員會應當征求業主的意見，完善選聘方案。

3、通過選聘方案。業主委員會應當將選聘方案提交業主大會表決通過，并在小區內公告。

4、落實服務企業。業主委員會應當依照相關規定和業主大會決議，公開、公平、公正地做好選聘物業服務企業的相關工作，代表業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并將選聘結果和物業服務合同在物業管理區域內公告，接受業主的查詢。

業主委員會物業服務企業選聘過程中，不得越權簽訂物業服務合同，不得在選聘過程中謀取個人利益。

（四）建立日常工作制度

1、建立會議接待制度。業主委員會要加強對政策法規的學習和宣傳，定期向業主大會報告物業管理的實施情況。要定期召開業主委員會會議，接待和聽取業主對物業管理的意見和建議，接受業主的咨詢、投訴和監督。要協調業主和物業服務企業之間的關系，督促業主依法履行義務，不斷提高業主自我管理的能力。

2、建立信息發布制度。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告業主大會、業主委員會作出的決定和物業服務企業選聘、維修資金和公共收益收支、物業服務合同變更等物業管理事項。

3、建立印章管理制度。業主委員會應當確定專人保管業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章，并按照印章管理制度使用。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

4、建立檔案管理制度。業主委員會應當將業主清冊及聯系方式、業主委員會備案材料、物業服務合同、維修資金收支情況清冊、業主大會和業主委員會會議記錄、紀要以及作出決定的書面材料，業主、使用人的書面意見、建議書以及與物業管理有關的往來文件等材料建檔造冊，并指定專人管理，確保資料完整。

四、強化對業主委員會的指導和服務，幫助業主提高自我管理能力

（一）進一步理順管理職責

區縣政府負責定期組織召開相關部門和單位參加的住宅小區綜合管理聯席會議，協調解決小區管理中的綜合性問題；區縣民政部門要落實街道（鄉鎮）、居民委員會對業主委員會的指導、監督和日常管理工作;區縣房屋管理部門要對業主大會、業主委員會組建和日常運作程序進行業務指導和監督管理；街道辦事處（鄉鎮政府）負責召集住宅小區綜合管理聯席會議，協調解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，落實部門負責指導業主大會、業主委員會組建和日常運作；居民委員會建立業主大會指導工作小組和物業管理協調會議制度，負責牽頭做好業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的具體指導工作以及調解物業管理矛盾和糾紛。

（二）進一步加強指導監督

街道辦事處（鄉鎮政府）要高度重視業主委員會規范化建設工作。要參照指導和支持居民委員會建設的工作要求，將其作為社區管理和社區建設的重要內容；落實部門和專人負責對業主委員會組建、換屆改選和日常運作進行指導；定期召開住宅小區綜合管理聯席會議，協調各方，幫助業主提高自我管理能力；將物業管理矛盾糾紛調解納入人民調解委員會工作范圍，對居民委員會的工作予以支持、指導和考核。

房屋管理部門要完善業主委員會備案制度和業主委員會委員變更規范；完善業主大會選聘和解聘物業管理企業的操作程序，將業主大會另聘物業服務企業納入統一的招投標平臺管理；完善維修資金審價、審核、審計制度，規范資金使用的操作程序。要加強基層房管辦事機構的建設，配強配全人員，切實履行指導和服務職責。要加強對專項維修資金和公共收益收支、物業管理重大事項實施等日常運作情況的監督檢查。要培育和引入專業中介機構為業主委員會和業主提供專業化服務。

街道辦事處（鄉鎮政府）和房屋管理部門要共同加強對業主委員會成員的培訓，通過業主委員會籌備前、成立后和日常業務培訓，提高其成員素質。

居民委員會要切實擔負起對業主委員會的指導監督職責，幫助業主選舉具有模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強并有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會委員、換屆改選小組成員。業主委員會籌備組或換屆改選小組不依法履行職責，經街道辦事處（鄉鎮政府）、房屋管理部門責令其限期改正后仍未履行的，居民委員會可以牽頭組織業主重新組建籌備組或者換屆改選小組。

上海市住房保障和房屋管理局

二OO九年十一月八日

第四篇：巴彥淖爾市物業城鎮住宅小區業主大會和業主委員會活動規則

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巴彥淖爾市城鎮

住宅小區業主大會和業主委員會活動規則

第一章 總 則

第一條 為了規范我市城鎮住宅小區業主大會、業主委員會的活動，維護全體業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》、建設部《業主大會規程》和《巴彥淖爾市貫徹實施內蒙古自治區物業管理條例若干規定的通知》制定本規則。

第二條 我市城鎮住宅小區內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規則。

第三條 本規則所稱業主是指房屋的所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。

物業的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業主在物業服務活動中的權利，承擔相應義務。

業主大會由同一個物業服務區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業服務區域內全體業主行使在物業服務活動中的合法權利，依法履行相應義務。

業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

第四條 旗、縣、區房管局和街道辦事處（鎮人民政府）依法對本轄區內住宅小區業主大會、業主委員會的成立、日常活動進行指導、監督和管理；房管局負責業主委員會登記備案。

第五條 各有關部門應當支持業主委員會依法履行職責、第二章 業主大會

第一節 業主大會的組成和職責

第六條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

一個物業服務區域成立一個業主大會。

第七條 物業服務區域劃分應考慮城市規劃、物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、歷史條件等因素，具體劃分方法由物業所在地的旗、縣、區房管局制定。

第八條 業主大會的主要職責如下：

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（一）制訂、修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員；

（三）選聘、解聘物業服務企業，審議、批準物業服務合同；

（四）監督業主委員會的工作；

（五）決定對物業服務區域內共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤；

（六）決定專項維修資金的使用、續籌方案，并監督實施；

（七）制定、修改物業服務區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（八）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業服務的職責。

第二節 首次業主大會會議的籌備

第九條 在一個物業服務區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的可以成立業主大會，擬成立業主大會的建設單位或者業主應當書面報告物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處（鎮人民政府）。

第十條

旗、縣、區房管局和街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到書面報告后15日內，負責組織、指導、協調成立首次業主大會籌備組。

籌備組一般由5～9名成員組成，籌備組的組長由街道辦事處（鎮人民政府）人員擔任，籌備組中的業主代表由街道辦事處（鎮人民政府）推薦產生。籌備組產生后其成員名單及簡歷應當以書面形式在物業服務區域內公告。

第十一條 籌備組應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；

（二）自成立之日起7日內擬定《管理規約》、《業主大會議事規則》、《專項維修資金使用、續籌方案》、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》，《公共秩序和環境衛生的維護制度》等草案；

（三）確定業主委員會委員的人數；

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（四）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（五）根據物業服務區域的實際情況，制定業主委員會的選舉辦法并在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人。

第十二條 籌備組應當將下列事項在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業服務區域內公示，公示時間為3～5日：

（一）《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）、《專項維修資金使用、續籌方案》（草案）、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》（草案），《公共秩序和環境衛生的維護制度》（草案）；

（二）業主大會會議議程；

（三）業主委員會委員候選人簡歷。

業主對上述公示事項有異議的，或聯名推薦侯選人的，應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應當在5日內予以答復。

第十三條 業主委員會委員由3至9人的單數組成，其中5萬平方米以下的3人，每增加5萬平方米的增加2人但最多不超過9人。

第十四條 業主委員會委員的選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

業主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業主委員會委員，產生業主委員會。業主委員會委員得票數不得少于與會業主所持投票權的1/2，如遇票數相等不能確定當選人時，應當就票數相等的候選人重新投票。

獲得過半數選票的代表候選人名額少于應選代表名額時，對不足的名額，另行選舉，以得票多者當選。

第十五條 籌備組應當依法確認業主身份，發放選票和表決票，并負責收回統計。

第十六條 業主大會投票權數按照以下原則確定：

（一）住宅物業，按建筑設計每套一票；

（二）非住宅物業建筑面積分段累計計算：不足100平方米的，每證一票，100平方米至1000平方米的部分，每100平方米為一票；1001平方米至2000平方米的部分，每200平方發布機構：內蒙古物業管理信息網 http://www.tmdps.cn 第3頁

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米為一票；2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米為一票；超過5000平方米的部分，每500平方米為一票。

第十七條 業主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以聯名推薦一名候選人。籌備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

業主聯名推薦的，應在籌備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

第十八條 籌備組應當于業主大會會議召開7日前將會議通知以下列方式之一送達全體業主：

（一）當面遞交書面通知；

（二）將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內；

（三）在小區公告欄或其他顯著位置公告。

通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

第三節 首次業主大會會議的召開

第十九條 籌備組應當自組成之日起30日內由物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處（鎮人民政府）組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

第二十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業服務區域內持有1/2以上投票權的業主參加，涉及重大事項應當有物業服務區域內持有2/3以上投票權的業主參加。

第二十一條 首次業主大會會議的內容包括：

（一）表決通過管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉產生業主委員會；

（三）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

第二十二條 業主為法人的，由其授權代表行使投票權。業主為無民事行為能力的或者限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權。

業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。授權委托書應載明委托事項、投票權數發布機構：內蒙古物業管理信息網 http://www.tmdps.cn 第4頁

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以及業主對業主大會會議擬討論事項的贊同、反對及棄權的書面意見。

業主投票時應出示選票，代理人除應出具業主的選票外，還應出示授權委托書。

第二十三條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

第二十四條 物業服務區域內業主在一百人以上的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

第二十五條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。

業主大會作出制定和修改《管理規約》、《業主大會議事規則》、選聘、解聘物業服務企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業服務區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

第二十六條 采用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在業主大會召開前發放選票，業主大會召開后3日內收回選票，并做好簽收與登記工作。

采用書面形式征求業主意見決定有關事項的，應當使用全市統一式樣的業主大會會議選票、表決票，應當由業主本人或業主代表簽字。每日投票后，對投票箱進行封存，由街道辦事處或鄉鎮人民政府保管。

第二十七條 回收時限屆滿后，如參加業主大會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至參加業主大會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

第二十八條 籌備組有條件的，在公證處公證下負責開箱驗票、統計并在物業服務區域內公布選舉結果。公證費用由全體業主承擔。

第二十九條 籌備組應當自業主委員會委員選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委發布機構：內蒙古物業管理信息網 http://www.tmdps.cn 第5頁

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員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。

第三十條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家法律、法規；

（三）模范履行業主義務，按時交納物業服務費、專項維修資金；

（四）熱心公益事業，責任心強，具有一定的組織能力和社會公信力；

首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

第四節 業主大會定期會議和臨時會議

第三十一條 業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。

第三十二條 業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和業主大會議事規則的規定組織召開，每年至少應召開一次。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、樓棟號、投票權數。

業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主提議無效。

第三十三條 業主委員會不依法召集業主大會臨時會議的，物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處（鎮人民政府）可以責令業主委員會限期召集；仍不召集的，由提議業主提請該物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）組織召集。

第三十四條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。

業主大會定期會議和臨時會議可以邀請所在地街道辦事處（鎮人民政府）參加。

第三十五條 除業主委員會、街道辦事處（鎮人民政府）外，任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。

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第三章 業主委員會

第三十六條 業主委員會應當依法履行下列職責：

（一）召集業主大會會議；

（二）執行業主大會作出的決議，定期報告有關決議執行的情況，提出物業管理建議；

（三）根據業主大會決議，代表業主同物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）配合街道辦事處（鎮人民政府）做好本物業服務區域內的社區管理工作；

（五）公布業主委員會及委員的有效聯系方式，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（六）督促不交納物業服務費的業主限期交納；

（七）監督管理規約的實施；

（八）業主大會賦予的其他職責。

第三十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將業主大會的成立情況向物業所在地的旗、縣、區房管局備案。備案時應提交以下材料：

（一）業主委員會備案登記申報表（一式三份）；

（二）業主大會成立情況的文字及圖片資料；

（三）業主大會議事規則、管理規約；

（四）業主委員會委員名單。

符合規定的，旗、縣、區房管局應當在收到上述材料后7個工作日內向業主委員會出具備案證明，并將有關情況書面通報所在地街道辦事處（鎮人民政府）、物業建設單位、物業服務企業。不符合規定的，也應當書面告知。

第三十八條 業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當自變更之日起30日內依照前條規定重新備案，業主委員會備案后，應當將業主委員會成員的姓名、聯系電話和分工情況在物業服務區域內公告。

第三十九條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，檔案一般包括以下內容：

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（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

（四）業主名冊；

（五）物業服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主和使用人的書面意見、建議書；

（八）公告、公示及其證明材料；

（九）其他書面和實物資料。

第四十條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

業主委員會召開會議時，可邀請所在地旗、縣、區房管局、街道辦事處（鎮人民政府）、公安派出所人員列席。

第四十一條 業主委員會的任期為3年。業主委員會任期屆滿前2個月內，旗、縣、區房管局和街道辦事處（鎮人民政府）應當積極組織開展業主委員會換屆選舉工作。

第四十二條 新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當及時將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會，并做好交接手續。

第四十三條 任期內，如遇業主委員會委員、主任或副主任缺員的，由業主委員會及時組織補選。

第四十四條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，并由業主委員會在物業服務區域內公告：

（一）不再是本物業服務區域內業主的；

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（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

（三）喪失工作能力的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的；

（六）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（七）在本物業服務區域內的物業服務企業及其下屬企業任職的；

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

第四十五條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

業主委員會的決定應當以書面形式加蓋業主委員會印章并在物業服務區域內及時公告，有下列情況之一的還須經全體委員簽字：

（一）關于專項維修資金使用的建議；

（二）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，選聘物業服務企業的決議；

（四）對物業服務企業制訂的服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于召開臨時業主大會會議的決定；

；

（六）向行業管理部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；

（七）關于終止業主委員會委員資格的建議

（八）其他涉及物業服務區域內部分或全體業主利益的重大決議。

第四十六條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

第四十七條 業主大會和業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。

違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的法律責任。

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第四十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業服務區域內公告，接受業主的質詢。

第四十九條 業主大會、業主委員會作出的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得作出與物業服務無關的決定，不得從事與本物業服務區域內物業服務無關的活動，不得從事經營活動。

第五十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處、（鎮人民政府），應當責令限期改正，并通告全體業主。第五十一條 業主大會、業主委員會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地旗、縣、區房管局，并在所在地街道辦事處（鎮人民政府）的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

第四章 附 則

第五十二條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

第五十三條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定，或者規定不符合法律法規規定的，依照本規則執行。

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第五篇：住宅小區(大廈)組建業主大會籌備組申請書

附件2

住宅小區（大廈）組建首屆業主大會

籌備組申請書

居（村）民委員會：

住宅小區（大廈）已經符合召開首屆業主大會會議的條件，準備召開首屆業主大會會議和選舉產生業主委員會，現我們申請貴單位派員指導本次業主大會會議的相關工作。

聯 系 人：

聯系電話：

日 期：

以下 物業管理區域業主簽名：