第一篇：杭州市業主大會和業主委員會活動指導規則

《杭州市業主大會和業主委員會活動指導規則》解讀 第一章 總則

第一條（目的依據）為規范業主大會、業主委員會的活動，維護業主合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》及有關規定，結合我市實際，制定本規則。

第二條（適用范圍）杭州市區范圍內（不含蕭山區、余杭區）實施物業管理的項目成立業主大會、選舉業主委員會，及其活動適用本規則。

第三條（管理職責）市房產管理局是全市物業管理行政主管部門（簡稱市物業主管部門,下同）依法對全市的業主大會和業主委員會活動進行宏觀指導。

各區建設（房管）局是本轄區內物業管理的行政主管部門（簡稱區物業主管部門，下同）依法對本行政區域內的業主大會和業主委員會活動進行業務指導。

街道辦事處（鄉鎮）（簡稱街道（鄉鎮），下同）負責組織、協調本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。

社區黨組織、社區居委會、社區公共服務工作站（統稱社區，下同）協助街道（鄉鎮）做好業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業服務糾紛。

街道（鄉鎮）可以委托社區辦理相關事務。

第四條（聯席會議）物業管理區域內，應建立由街道（鄉鎮）、區物業主管部門、公安派出所、仲裁機構、基層法院、社區、業主委員會、物業服務企業等單位參加的聯席會議制度。

聯席會議由街道（鄉鎮）負責召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題。有下列情況之一的，應當召開聯席會議：

（一）業主委員會不依法履行職責；

（二）業主委員會選舉、換屆過程中出現問題；

（三）履行物業服務合同中出現重大問題；

（四）提前終止物業服務合同；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現問題；

（六）需要協調解決的其他物業管理問題。街道（鄉鎮）負責整理、保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任。

第二章 業主大會

第一節 業主大會的組成和職責

第五條（業主大會組成）業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。

一個物業管理區域成立一個業主大會。業主人數少于十人且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第六條（業主共同決定事項）下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第七條（面積和人數認定）業主共同決定事項時，業主專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積為業主專有部分面積的統計總和。

業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；業主總人數為業主人數的統計總和。

第二節 首次業主大會會議的籌備

第八條（首次業主大會成立條件）物業管理區域內具備下列條件之一的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

第九條（首次業主大會召集）首次業主大會會議由物業所在地的街道（鄉鎮）負責召集。

符合業主大會成立條件的，建設單位應當以書面形式向物業所在地的街道（鄉鎮）提出申請報告。建設單位未及時書面報告的，業主或物業服務企業可以向物業所在地的街道（鄉鎮）提出成立業主大會的書面要求。

街道（鄉鎮）應當在收到書面申請報告后60日內，在物業所在地的區物業主管部門指導下，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組（簡稱籌備組，下同）。

第十條（籌備組組成）籌備組由五至九人的單數組成，其中社區、建設單位代表各一名、業主代表三至七名。籌備組組長由社區代表擔任，未成立社區的，由街道（鄉鎮）指派工作人員擔任。

籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告。

第十一條（籌備組業主代表要求）籌備組中的業主代表應由模范履行業主義務,熱心公益事業,責任心強,有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業主擔任；由業主進行推舉，業主推舉的人數少于規定名額或過多的，由社區負責推薦補足或在愿意參加籌備工作的業主中確定。

第十二條（籌備組工作指導與配合）街道（鄉鎮）、區物業主管部門應指導籌備組開展業主大會籌備工作。全體業主、建設單位、物業服務企業應積極配合籌備組開展工作。

第十三條（籌備組工作原則）籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）少數服從多數；

（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現缺額時，應按原組成方式及時補足。

第十四條（籌備組工作要求）籌備組應當自組成之日起60日內在物業所在地的街道（鄉鎮）、區物業主管部門指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生首屆業主委員會。因故無法按時完成的，籌備組應向街道（鄉鎮）提出延期召開的報告，并在物業管理區域內公告相關情況及解決辦法。第十五條（籌備組職責）籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，由業主代表參加業主大會會議的，確定業主代表產生的條件、方式和人數，并組織業主推薦產生業主代表；

（二）確認業主身份，確認物業管理區域內的業主總人數和建筑物總面積；

（三）按照示范文本擬定業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案），并公示征詢意見；

（四）確定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法以及建議名單，并公示征詢意見；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。第十六條（業主委員會組成）業主委員會由委員和候補委員組成，成員為五至十五人單數。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中選舉產生。

候補委員不列席業主委員會會議，不具有表決權。人數按不超過委員人數的百分之四十設置，作為委員缺額時的遞補。

第十七條（業主委員會候選人產生方式）業主委員會委員、候補委員候選人由業主自薦或籌備組推薦,五名以上業主也可以聯名推薦候選人一名。籌備組應當審查候選人的資格，并結合物業管理區域規模、代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

業主聯名推薦的，應在籌備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

第十八條（表決票或選票發放）籌備組應當依法確認業主身份，并發放表決票或選票，表決票或選票應當寫明業主姓名、性別、物業名稱、有效的聯系方式及擁有的建筑物專有部分面積等基本內容。第十九條（籌備組公示事項）籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：

（一）業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案）；

（二）業主委員會委員、候補委員候選人簡歷表、參選承諾書，會議的表決票和業主委員會選票（樣本），業主大會會議議程。業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應當在公示期滿后5日內予以答復。第二十條（會議通知送達方式）籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式之一送達業主：

（一）當面遞交書面通知；

（二）將書面通知放入業主信箱內或業主的建筑物專有部分內；

（三）郵寄。

此外，會議通知還應當在物業管理區域公告欄或其他顯著位置公告。

通知應寫明會議的時間、地點、形式、內容、業主委員會委員、候補委員候選人名單、業主總人數和建筑物總面積、投票人的權利和義務等。

第三節 首次業主大會會議的召開

第二十一條（業主大會會議形式）業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

第二十二條（首次業主大會會議內容）首次業主大會會議的內容包括：

（一）表決通過業主大會議事規則、管理規約；

（二）選舉產生業主委員會委員、候補委員；

（三）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

第二十三條（投票權行使）業主可以自行投票，也可以書面委托代理人投票。書面委托書應載明具體委托事項和權限。一名代理人可同時代理業主的具體人數應當在業主大會議事規則中確定。

單個建筑物專有部分登記有兩個或兩個以上所有權人的，應自行確定一名投票人。業主無民事行為能力或限制民事行為能力的，由其法定監護人行使投票權。

業主不自行投票也不委托代理人投票的，視為同意已參加投票的大多數業主意見，并不得以未參加投票為由不服從業主大會的決定。第二十四條（業主代表推選）物業管理區域內業主人數超過100人的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第二十五條（籌備組工作規則）采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，籌備組應當在會議召開7日前組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票或選票，并做好簽收與登記工作。回收時限屆滿后，如回收的表決票或選票未達到物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的，由籌備組以公告形式告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票或選票，直至達到法定比例。

籌備組負責開箱驗票、統計并在物業管理區域內公布表決、選舉結果。

第二十六條（首次業主委員會會議）籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會從委員中選舉產生主任1名、副主任1至2名。

首次業主委員會會議結束后,籌備組將有關資料移交業主委員會后自行解散。

第四節 業主大會定期會議和臨時會議

第二十七條（定期會議和臨時會議）業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。

業主大會會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。召開業主大會會議時，應當告知相關的社區。

業主大會召開會議時，街道（鄉鎮）、區物業主管部門、公安派出所、社區和使用人的代表可以列席業主大會會議。

第二十八條（業主大會臨時會議）有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；

（三）業主大會議事規則規定的其他情況。

屬于前款第一項情形的，業主委員會在接到提議后20日內應當就所提的議題組織召開業主大會會議；書面提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、房號，業主委員會有權核實提議人的業主身份及其專有部分面積，無法核實業主身份的提議人其提議無效。第二十九條（業主大會的召集）業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在地的街道（鄉鎮）責令限期召開；經街道（鄉鎮）督促后，仍未組織召開的，在區物業主管部門的指導下，街道（鄉鎮）組織成立由業主和社區代表組成的籌備組負責召開。其他任何單位和個人不得組織召開。

第三十條（業主大會會務規則）業主大會定期會議和臨時會議的會務籌備、召開、表決等事項參照首次業主大會的相關規定執行。第三十一條（業主大會活動規則）業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。業主大會作出的決定，應當在物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。第三章 業主委員會

第三十二條（業主委員會職責）業主委員會是業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項，依法履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，向業主大會報告物業管理的實施情況；

（二）定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議；

（三）在業主大會會議作出決定后60日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施，督促不交納物業服務費和其他相關費用的業主、物業使用人限期交納；

（五）對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案征求業主意見，并監督實施；

（六）對經營性收益的產生、管理、使用方案征求業主意見，并形成約定；

（七）配合街道（鄉鎮）、公安派出所、社區做好本物業管理區域內的社會治安等社會管理工作；

（八）組織業主委員會換屆和補選工作；

（九）調解處理業主之間、業主與物業服務企業之間的糾紛；

（十）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當公布工作電話,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。

第三十三條（業主委員會備案）業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的區物業主管部門辦理備案手續：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會議事規則和管理規約；

（三）業主委員會成員的基本情況。

對符合規定的，區物業主管部門應當在7個工作日內出具備案證明并告知街道（鄉鎮）。對不符合規定的，應當在7個工作日內說明理由，并指導業主委員會按要求完善備案資料。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。第三十四條（業主委員會成員要求）業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者法人和其他組織授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守業主大會議事規則和管理規約，履行業主義務，未欠交物業服務費和其他相關費用；

（三）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有較強的公信力和組織、協調能力；

（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（五）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。

第三十五條（業主委員會會議規則）業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。

經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道（鄉鎮）指定一名委員召集和主持業主委員會會議。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。業主委員會會議可以邀請物業所在地社區列席。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。一名委員擁有一票表決權。

業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章。業主委員會應當在作出決定之日起5日內，將會議情況以及決定事項以書面形式在本物業管理區域內公告。

第三十六條（業主大會、業主委員會限制）業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。

業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地街道（鄉鎮）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。第三十七條（業主委員會成員行為要求）業主委員會委員、候補委員不得有下列行為：

（一）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（二）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；

（三）收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第三十八條（業主委員會成員管理措施）業主委員會委員有下列情形之一時，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議決定：

（一）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

（二）不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（三）一年內三次無故缺席業主委員會會議；

（四）其他原因不宜擔任業主委員會委員。

業主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第三十九條（業主委員會成員管理措施）業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員職務自行終止，并由業主委員會在物業管理區域內公告。

（一）物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域的業主；

（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業及其下屬單位任職；

（四）連續1年以上不在本物業管理區域居住的；

（五）被人民法院判處刑罰或被公安機關判處勞動教養。第四十條（職務中止（終止）資料移交）業主委員會成員職務中止和自行終止時，應當在5日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

第四十一條（業主委員會缺員增補）業主委員會任期內，委員出現缺員時，業主委員會應當召開業主大會會議進行補選。設立候補委員的，從候補委員中按照得票多少依次遞補。業主委員會委員缺員50%以上或者業主委員會主任、副主任全部辭職的，業主委員會應停止工作。在區物業主管部門的指導下，由街道（鄉鎮）組織成立由業主和街道（鄉鎮）、社區代表組成的籌備組，按照規定召開業主大會會議，選舉新的業主委員會。

第四十二條（物業服務企業的確定）業主委員會應在成立后三個月內，或物業服務合同期滿前三個月，組織召開業主大會會議確定續聘或重新選聘物業服務企業。重新選聘物業服務企業的，應按以下要求做好相關工作：

（一）參與投標的物業服務企業必須具有《物業服務企業資質管理辦法》規定要求的資質等級，屬三級暫定資質的，必須是在一年有效期內；

（二）招投標工作由業主委員會組織實施，集體確定；

（三）招投標時應對經營性收益的管理、使用、分配做出明確的規定，并將有關情況在合同或附件中明確；

（四）招投標結果，物業服務合同、服務等級與收費標準及合同附件的全部內容，應在物業管理區域內公示。

業主委員會逾期不組織召開業主大會會議確定續聘或重新選聘物業服務企業的，由街道（鄉鎮）督促其限期召開。經街道（鄉鎮）督促后，仍未組織召開的，在區物業主管部門的指導下，街道（鄉鎮）組織成立由業主和社區代表組成的籌備組，按照規定召開業主大會會議確定續聘或重新選聘物業服務企業。

在續聘或重新選聘物業服務企業期間，物業服務企業、業主應當按照原物業服務合同履行各自的權利和義務。第四十三條（業主委員會換屆）業主委員會每屆任期三年至五年，具體由業主大會決定。委員、候補委員可以連選連任。

業主委員會任期屆滿前六個月，業主委員會應當組織換屆選舉，并報告街道（鄉鎮）。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，街道（鄉鎮）應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉，并在上屆業主委員會任期屆滿前選舉產生新一屆業主委員會。逾期仍未組織召開的，在區物業主管部門的指導下，街道（鄉鎮）組織成立由業主和社區代表組成的籌備組負責召開。

業主委員會任期屆滿后，不得繼續履行職責。

第四十四條（業主委員會任期屆滿交接）業主委員會應當在任期屆滿后5個工作日內，將業主委員會印章、檔案資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物等移交給新一屆業主委員會。

業主委員會及其成員未在規定時間內將保管的資料、印章和財物移交的，由街道（鄉鎮）責令其限期移交。限期屆滿后仍不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。第四十五條（業主委員會專職執行秘書）業主委員會應當建立日常工作制度。

經業主大會同意，業主委員會可以聘請專職執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定。

第四十六條（業主委員會工作檔案）業主委員會應當建立健全工作檔案。工作檔案一般包括下列內容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主大會決議、業主委員會決定等書面材料；

（三）業主委員會選舉、換屆的有關材料；

（四）業主名冊；

（五）物業服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主的書面意見、建議書；

（八）公告、公示及其證明材料；

（九）物業共用部位和共用設施設備專項維修資金、物業保修金、經營性收益相關資料；

（十）物業服務企業提供的共用部位和共用設施設備運行狀況的報告；

（十一）其他。業主委員會工作檔案應當指定專人保管，放置在業主委員會辦公場所或者物業服務企業在物業管理區域內的辦公場所。

第四十七條（業主委員會事務公開）業主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業主報告。

業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第四章 經費與印章管理

第四十八條（活動經費）業主大會、業主委員會活動經費，業主委員會委員津貼和專職執行秘書薪酬，按照《杭州市物業管理條例》規定的比例提取，由全體業主共同分攤或從經營性收益中列支。業主委員會委員津貼和專職執行秘書薪酬標準由業主大會決定。候補委員不領取津貼。經費使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每年度至少公布一次，并接受業主的監督。

第四十九條（印章刻制）業主委員會備案后，持街道（鄉鎮）出具的備案證明到公安部門指定的單位刻制業主委員會印章，印章內容應當包括任期時限。

業主委員會印章所刻名稱應與地名辦批準的物業名稱保持一致。第五十條（印章保管與使用）業主委員會應當建立健全印章管理制度，由業主委員會指定專人負責保管，并按印章管理制度使用。違反印章使用規定，造成經濟損失或不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第五十一條（印章重新刻制）業主委員會應當妥善保管并依法使用印章。印章遺失的，業主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到街道（鄉鎮）辦理重新刻制印章證明手續，按照規定重新刻制。第五章 附則

第五十二條（代為行使）實施物業管理的項目符合法定條件但未能成立業主大會，選舉產生業主委員會的，以及實施社區化準物業管理的項目，由物業所在地的社區代為行使本規則中涉及業主委員會的職責。

第五十三條（業主身份）本規則所稱的業主，是指依法登記取得或者依據生效法律文書、征收決定、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人;基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。業主為法人和其他組織的，由法定代表人或法人和其他組織授權的自然人代表參加業主委員會成員的選舉。

業主配偶出具《結婚證書》和能夠證明其權屬的合法有效文件或者《商品房買賣合同》，證明其與業主關系，并出具所購房屋為婚后共同財產的具結后，可以參加業主委員會成員的選舉。

第五十四條（示范文本制定）市物業主管部門可以制訂發布業主大會議事規則、管理規約等示范文本、表樣等，供參照使用。

第五十五條（解釋部門）本規則由杭州市房產管理局負責解釋。第五十六條（施行時間）本規則自發布之日起施行。蕭山區、余杭區及各縣（市）可根據各地的實際情況制定實施細則。

注意：交付使用與實際入住是不同的概念，交付使用是指開發商出售后交付的行為。

第二篇：業主大會和業主委員會指導規則

業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章 業主委員會

第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十五條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四章 指導和監督

第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第三篇：馬鞍山市業主大會和業主委員會活動指導細則

馬鞍山市業主大會和業主委員會活動指導細則 第一章 總 則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院、安徽省《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》、《馬鞍山市物業管理實施辦法》及有關規定，結合本市實際，制定本細則。第二條 本市行政區域內業主大會的成立和召開、業主委員會的選舉及活動適用本細則。

第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第五條 業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第六條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）入住率達到50%以上的；

（二）首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業交付滿三年的。

第九條 業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位和居民委員會（村民委員會）組成業主大會籌備組，籌備組成員人數應為單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業主推薦。第十條 符合召開首次業主大會會議條件之

一、未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業企業或業主書面報告之日起45 日內組建業主大會籌備組。

新建住宅小區符合召開首次業主大會會議條件的，前期物業企業應當在符合條件之日起30日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請召開業主大會。第十一條 業主大會籌備組應當自成立之日起15日內將籌備組工作職責、成員名單及分工、聯系方式等在物業管理區域內醒目位置公告，并在90日內組織召開首次業主大會。

第十二條 建設單位或前期物業企業應當自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需的下列文件資料。

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用公用設施設備的證明；

（六）物業服務用房、物業經營性用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。首次業主大會會議的籌備經費在建設單位向街道辦事處、鄉鎮人民政府交納的每戶5元的業主大會籌備專項經費中支出。第十三條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約；

（四）草擬業主大會議事規則；

（五）確定首次業主大會會議表決規則；

（六）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（七）制定業主委員會選舉辦法；

（八）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

第十四條 對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開前15日，在物業管理區域內醒目位置公告。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

第十五條 業主的投票權數，由專有部分面積和人數決定，專有部分面積，按照產權管理部門房屋權屬登記簿記載的面積計算；尚未進權屬登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算；業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。

第十六條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經籌備組過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認；

（四）籌備組的成員不能委托代理人參加會議；

第十七條 業主大會自首次會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。籌備組職責自行終止，由籌備組保管的相關資料物品等在7日內移交業主委員會。

第十八條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。在物業區域新的一期業主入住后，應當補選業主委員會，補選辦法由首次業主大會根據小區規模、開發進度等因素，在業主大會議事規則中確定。物業管理區域所有項目全部建成后召開的業主大會會議，應當對物業服務內容、標準以及收費方案和物業企業等事項做出決定。

第十九條 業主大會主要決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及收費方案；

（五）選聘和解聘物業企業；

（六）籌集和使用物業專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。業主大會決定籌集和使用物業專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分面積和總人數過半數的業主同意。第二十條 管理規約應當包括以下內容：

（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；

（二）業主大會的召集程序及決定物業管理區域內重大事項的方式；

（三）公共場所及共用設施設備狀況；

（四）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益；

（五）業主參與物業管理的權利；

（六）業主對業主委員會及物業企業的監督權；

（七）物業的使用、裝飾裝修、維護和管理；

（八）業主在本物業管理區域內應當遵守的行為準則；

（九）違反管理規約的責任；

（十）其他有關事項。

第二十一條 業主大會議事規則應當就以下事項作出約定：

（一）業主大會的議事方式；

（二）業主大會的表決程序；

（三）業主委員會的組成和委員任期；

（四）其他有關事項。

第二十二條 業主無故拒交物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十三條 業主大會會議由業主委員會組織召開。會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議原則上每年不少于一次。

有下列情況之一的，應當召開臨時會議：

（一）有20%以上業主提議的;

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一個業主；無法送達的，應當在物業管理區域內醒目位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由專有部分業主本人簽名。

第二十五條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具委托書。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見；對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當在業主大會召開后7日內以書面形式在物業管理區域內醒目位置公告。

第三章 業主委員會

第三十條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。其中小區建筑面積為5萬平方米以下業主委員會成員為5名，5萬平方米以上、15萬平方米以下業主委員會成員為7名，15萬平方米以上業主委員會成員為9—11名的單數。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，其組成人員不得在本小區內的物業企業中兼職，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）身體健康，建議年齡在70周歲以下。

第三十一條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過3年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任、副主任。業主中有居民委員會、村民委員會工作人員的，建議由其擔任業主委員會主任。業主委員會設執行秘書一人，由居民委員會、村民委員會在其工作人員中確定，承辦業委會的具體工作。

第三十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十三條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十四條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）參與物業企業通過公開方式出租物業經營性用房及相關設施，并對收支情況進行監督。不得以業主委員會的名義經營、出租物業經營性用房，處置物業經營性用房經營、出租所得；

（十）業主大會賦予的其他職責。

第三十五條 主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十六條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十七條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十八條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。第三十九條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用情況；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。第四十一條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共用部位、公用設施設備經營所得收益中留存的70%的專項維修資金中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內醒目位置公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十二條 業主委員會委員不得領取工資類報酬，有條件的是否給予交通費、通訊費等補貼由業主大會決定，但建議不得超過以下標準：

（一）物業管理區域面積小于等于10萬平方米，工作補貼每人每月不超過50元；

（二）物業管理區域面積大于10萬平方米、小于等于30萬平方米，工作補貼每人每月不超過100元；

（三）物業管理區域面積超過30萬平方米，工作補貼每人每月不超過150元。第四十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業管理區域內公告:

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；

（三）因身體健康等原因喪失履行職責能力的；

（四）因犯罪正在受刑事追究的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭職的；

（六）一年以上拒不交納物業服務費等相關費用的；

（七）收受物業企業或者利害關系業主提供的不當利益或者報酬的；

（八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第四十四條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的物品、資料等移交業主委員會。

第四十五條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。第四十六條 業主委員會任期屆滿60日前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指導業主委員會進行換屆選舉。

第四十七條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管物品、資料等移交新一屆業主委員會。

第四十八條 印章管理應遵循以下規定：

（一）業主委員會主任對印章的管理負責。

（二）業主大會、業主委員會印章必須存放于辦公場所，建議由主任或執行秘書保管，加鎖存放。原則上不得帶出小區，確因工作需要須經業委會主任同意方可攜帶。

（三）使用印章應按要求填寫印章使用單，保管印章的人員應對用印內容予以核實，經核對無誤后方可蓋章，保管人不得以其他理由拒絕用印。用印后印章使用單作為用印憑據由印章保管人留存，定期整理后歸檔。

（四）印章保管人必須妥善保管印章，如有遺失，必須及時向有關部門報告。并在規定媒體上聲明作廢，報主管部門重新備案。

第四十九條 物業共用部位、共用設施設備的經營及收益管理應遵循以下規定：

（一）物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主和業主大會同意后按照規定辦理相關手續。所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費不足，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。其中物業經營性用房經營所得收入，主要用于補貼物業管理公共服務費。

（二）物業共用部位、共用設施設備的經營所得收入應單獨列帳，建立由業主委員會和物業企業共管的賬戶，每年至少向業主公示一次收支情況。第四章 指導和監督

第五十條 縣、區住建委（房管局）是所在地物業管理主管部門，負責指導業主大會和業主委員會工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會和物業企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區服務的關系。居民委員會、村民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好本區域所屬小區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會和物業企業之間的物業管理糾紛，幫助、指導業主大會通過招投標或其他方式選聘物業企業以及與物業管理有關的其他工作。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

物業服務合同期限屆滿90日前，業主委員會未按規定召開業主大會，決定續聘或選聘物業企業，或者業主委員會未按規定和業主大會選聘的物業企業簽定物業服務合同的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期整改；逾期仍未整改的，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的物品、資料的，或者業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的物品、資料的，相關業主可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十五條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責，但應將業主委員會未選舉產生或業主委員會委員人數不足的原因向區、縣物業行政主管部門書面說明并在物業管理區域內醒目位置公告。

第五十六條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第五十七條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，依法追究法律責任。

第五章 附 則

第五十八條 本細則自2013年8月1日起施行。3-20 10:42

第四篇：合肥市業主大會和業主委員會指導規則

合肥市業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為規范業主大會、業主委員會的成立及活動，維護業主的合法權益，指導全體業主正確行使共同管理權利，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《合肥市物業管理若干規定》及有關規定，結合本市實際制定本規則。

第二條 本市行政區域內業主大會的成立和召開、業主委員會的選舉及活動適用本規則。

第三條 業主大會是由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第四條 業主大會、業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使合法權利、履行相應義務。

第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。

業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門指導下，負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區房地產行政主管部門負責調解。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好相關工作。

第二章 業主大會

第七條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）入住率達到50%以上的；

（二）首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業交付滿三年的。

符合首次業主大會會議召開條件之一，建設單位、20%以上業主或者前期物業服務企業可以書面向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府申請成立業主大會。

分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第八條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

第九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到成立業主大會申請之日起45日內，成立首次業主大會會議籌備組，并指定專人擔任首次業主大會會議籌備組組長。

第十條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道（鄉鎮）和居（村）民委員會代表組成。

業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、模范履行業主義務、具備必要的工作時間。業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或居（村）民委員會組織業主推薦。籌備組成員人數應為單數，其中非建設單位的業主代表人數不得低于籌備組總人數的一半。

第十一條 籌備組應當自成立之日起15日內將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

業主（20%以上）對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和前期物業服務企業應當配合籌備組開展工作。

第十二條 建設單位或前期物業服務企業必須自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需的下列文件資料，并承擔籌備召開首次業主大會會議所必需費用。

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用公用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。

第十三條 籌備組負責首次業主大會會議籌備工作，履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開方案，會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規則；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份及業主在首次業主大會會議上的表決權數；

（四）提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單；

（五）召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，并將公告時間、地點書面（或以其他方式）通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

第十四條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經籌備組過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認；

（四）籌備組的業主代表不能委托代理人參加會議；

（五）籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

第十五條 首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：

（一）管理規約；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主委員會委員、候補委員名單。

業主大會自對以上事項表決通過之日起成立。籌備組應當自首次業主大會會議作出決定通過之日起3日內，將表決結果在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。籌備組自公告之日起職責終止。

第十六條 業主大會決定以下事項：

（一）制定、修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

（七）改變共用部分用途；

（八）利用共用部分進行經營以及所得收益的分配、使用與管理；

（九）對業主違反物業管理相關規定的行為，向人民法院提起訴訟；

（十）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第（五）項事項，應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（六）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十七條 業主的表決權按照面積和人數計算。業主的面積表決權數按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。業主的人數表決權數按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

按照規劃建設的人防工程、車庫、車位、攤位等特定空間面積不計入建筑物總面積。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金籌集、使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 業主大會議事規則應當規定以下事項：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定辦法；

（六）業主大會會議的表決程序；

（七）業主委員會委員和候補委員的資格、人數和任期等；

（八）業主委員會日常活動監督辦法；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理以及業主委員會委員工作性補貼標準；

（十一）業主委員會財務管理的規定；

（十二）業主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業主不按規定繳納專項維修資金、物業服務費等費用或實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制。

業主大會議事規則對業主權利的限制并不免除其應承擔的義務。

第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開，每年至少召開一次。業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

（一）上一物業管理情況報告；

（二）上一業主委員會工作情況報告；

（三）上一業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理情況報告；

（四）上一利用物業共用部分進行經營活動所得的收益和使用情況報告；

（五）物業管理的其他有關事項。

業主大會定期會議應當討論并決議以下內容：

（一）審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的工作報告及下一物業管理方案；

（二）選舉需要補選或者換屆選舉的業主委員會委員、候補委員；

（三）決議下一物業管理有關事項；

（四）決議下一業主委員會收支預算；

（五）決議物業管理其他有關事項。

第二十二條 發生下列情形之一的，業主委員會應當立即組織召開業主大會臨時會議：

（一）有20%以上的業主提議的；

（二）物業管理區域內發生物業服務企業停止服務以及其他重大緊急物業管理事件需由業主共同決定的；

（三）管理規約或業主大會議事規則規定的其他情況。

第二十三條 業主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十四條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十五條 物業管理區域業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選及表決辦法由業主大會議事規則規定。

第二十六條 物業服務合同期限屆滿前90日，業主大會應當決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前60日告知原物業服務企業并在物業管理區域內公告。

物業服務合同屆滿前，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期滿前60日通知業主委員會，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，決定物業管理方式、服務事項和服務標準等。

第二十七條 物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業與業主委員會按規定履行交接義務：

（一）移交《安徽省物業管理條例》第四十八條規定的材料；

（二）移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

（三）物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備；

（四）移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（五）法律、法規規定的應當移交的其他事項。

業主大會重新選聘物業服務企業后，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應按照相關規定對共用部位、共用設施設備、檔案資料等交接進行監督，并簽署意見。

第三章 業主委員會

第二十八條 業主大會選舉產生業主委員會。物業項目規劃建筑面積小于或等于10萬平方米的，業主委員會由5人組成；物業項目規劃建筑面積大于10萬平方米，小于或等于20萬平方米的，業主委員會由7人組成；物業項目規劃建筑面積大于20萬平方米，小于或等于30萬平方米的，業主委員會由9人組成；物業項目規劃建筑面積大于30萬平方米的，業主委員會由11人組成。業主委員會可以選舉候補委員，業主委員會任期一般為三年，可以連選連任。

第二十九條 業主委員會委員選舉產生后3日內應當組織召開業主委員會會議，推選主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。

第三十條 業主委員會委員、候補委員應當由物業管理區域內的業主擔任，并應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則；

（三）按規定交納物業服務費及其他相關費用，按照規定交納專項維修資金；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織協調能力；

（六）具備必要的工作時間（住宅小區業主委員會委員、候補委員應在小區內常住）；

（七）管理規約、業主大會議事規則規定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；

（二）熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策；

業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。

第三十一條 業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：

（一）存在違法違規裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法違規占用公共設施、設備、場地等行為的；

（二）業主本人、配偶及其近親屬在本區域內物業服務企業工作的

（三）存在其他違反有關法律、法規、規章規定行為的。

第三十二條 業主委員會自首次業主大會表決通過之日起30日內，持以下材料向物業所在地縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）籌備組出具由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員、候補委員名單；

（五）街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的初審意見。

材料齊全的，縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門應當5個工作日內予以備案，并告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十三條 業主委員會憑縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門出具的備案證明，向物業所在地公安部門申請刻制業主委員會印章。

第三十四條 業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：

（一）召集業主大會定期會議和臨時會議；

（二）定期向業主大會報告物業管理情況；

（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）根據業主大會決定，簽訂經營性物業承包租賃合同；

（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；

（六）組織和監督專項維修資金的籌集、使用；

（七）審核需要業主分攤的費用，督促業主按照規定交納物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用；

（八）監督管理業主共有收益；

（九）建立并妥善保管工作檔案；

（十）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十一）配合社區相關組織做好本物業管理區域內的社區建設工作；

（十二）業主大會賦予的其他職責，但法律、法規、規章規定由業主共同決定的事項，業主大會不得授權業主委員會直接決定。

業主委員會根據業主大會的決定簽訂物業服務合同和經營性物業承包租賃合同時，應將簽訂的合同、經業主大會同意的經營性物業收益使用管理方案報送物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第三十五條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分情況；

（七）經營性物業租賃合同；

（八）業主大會和業主委員會活動經費的收支情況；

（九）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十六條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十七條 業主委員會會議由主任委員召集和主持，主任委員不能履行職務或者不履行職務的，由副主任委員召集和主持；主任委員、副主任委員不能履行職務或者不履行職務的，由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員半數以上同意并書面簽字，自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

第三十八條 業主委員會應當于會議召開3日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第三十九條 業主委員會應當建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業主大會、業主委員會會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、專項服務合同、經營性物業承包租賃合同等；

（四）業主委員會委員選舉及備案材料；

（五）各類資金使用賬目；

（六）業主意見和建議；

（七）業主及業主代表名冊；

（八）物業交接時的承接查驗資料。

第四十條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

業主大會議事規則應當規定業主委員會印章使用辦法。

第四十一條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益列支。工作經費的收支情況，應當每季度或半年在物業管理區域內公示一次，接受業主和物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

業主委員會委員是公益性崗位，不得領取工資類報酬，是否給予工作性補貼（包括交通費、通訊費等）由業主大會決定，但不得超過以下標準：

（一）物業管理區域面積小于等于30萬平方米，工作補貼不超過200元每月；

（二）物業管理區域面積小于等于50萬平方米，工作補貼不超過300元每月；

（三）物業管理區域面積超過50萬平方米，工作補貼不超過400元每月。

對物業管理區域面積較小或者較大等特殊情況，業主委員會委員工作性補貼經業主大會同意并報經物業所在地縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門備案后可以進行適當調整。

第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告：

（一）不再具備業主身份的；

（二）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（三）被依法限制人身自由，無法履行委員職責的；

（四）業主本人、配偶及其近親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）法律、法規、管理規約規定的其他情形。

第四十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會授權，可以決定是否終止其委員資格:

（一）不履行委員職責或長期委托他人履行委員職責的；

（二）利用委員資格謀取私利的；

（三）拒不履行業主義務的；

（四）侵害他人合法權益的；

（五）連續三次以上無故缺席業主委員會會議的；

（六）因疾病、經常外出等原因難以履行職責的；

（七）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十四條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四十五條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。

第四十六條

業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。

業主委員會應當自任期屆滿之日起10內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四十七條 業主委員會未能組織換屆選舉的，原業主委員會應當于屆滿前30日以書面形式告知物業所在地的縣、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由物業所在地居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

原業主委員會在屆滿后10日內，根據街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫時保管。

在新一屆業主委員會產生前，物業所在地的居民委員會或者村民委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。新的業主委員會產生后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。

第四十八條 業主委員會集體辭職或業主委員會人數不足總數的二分之一時，應當及時以書面形式告知物業所在地的縣、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。未能重新選舉的，原業主委員會應根據街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫時保管。

在新一屆業主委員會產生前，物業所在地的居民委員會或者村民委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。新的業主委員會產生后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。

第四章 指導監督

第四十九條 物業所在地縣（市）、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理中的投訴。

第五十條 建設單位拒不履行組織成立業主大會相關義務的，縣、區（開發區）物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令限期改正。對逾期仍不改正的，報由相關行政主管部門進行處罰。

第五十一條 業主委員會不履行職責的，物業所在地縣、區（開發區）物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期履行職責；業主委員會逾期仍不履行的，可以由物業所在地居民委員會或者村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，組織業主召開業主大會會議決定有關事項。

第五十二條 召開業主大會會議，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派人參加并給予指導和協助。

召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會或者村民委員會，并聽取居民委員會或者村民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會或者村民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會或者村民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十三條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的縣、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第五十四條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主委員會印章的，物業所在地縣、區（開發區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的應當依法追究責任人的法律責任。

第五十五條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，依法追究法律責任。

第五章 附則

第五十六條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照本規則執行。

第五十七條 本規則自二0一二年二月一日起實行。

第五篇：惠州市業主大會和業主委員會指導規則

惠州市業主大會和業主委員會指導規則

第一章總則

第一條為規范本市行政區域內業主大會及其業主委員會的設立、活動及其監督管理，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》等法律、法規和政策規定，結合本市實際，制定本規則。

第二條本規則所稱業主是指房屋所有權人。

依法登記取得或者根據《中華人民共和國物權法》規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

法律、法規規定可以確認為業主的，從其規定。

第三條業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

業主依法成立業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

第二章業主大會、業主委員會的成立和備案

第四條業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

第五條業主可通過以下方式向有關部門申請成立業主大會：

(一)百分之二十以上業主可以聯名向鄉鎮人民政府(街道辦事處)提出成立業主大會的書面要求(附件1)。

(二)已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向鄉鎮人民政府(街道辦事處)提出成立業主大會的書面要求(附件1)。

符合本條上款規定條件之一需成立業主大會的，應當向鄉鎮人民政府(街道辦事處)提供要求協助成立業主大會的書面報告和與規定條件相應的有效房產證明、身份證的復印件等資料，有效房產證明、身份證復印件應當提供原件核對。

第六條鄉鎮人民政府(街道辦事處)經初步審查認為符合業主大會成立條件的，應當在30個工作日內會同物業所在地的市、縣(區)房產管理部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

第七條籌備組由業主代表、建設單位以及鄉鎮人民政府(街道辦事處)代表7至15人組成，其中業主代表應當不少于籌備組總人數的百分之六十。籌備組組長由鄉鎮人民政府(街道辦事處)代表擔任。

第八條鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當書面通知建設單位授權委托一名代表參加籌備組工作，建設單位收到通知后5日內應及時回復鄉鎮人民政府(街道辦事處)，建設單位已不存在或者在收到通知后5日內未及時回復鄉鎮人民政府(街道辦事處)通知的，視其為放棄籌備組成員資格，建設單位放棄籌備組成員資格的，仍應履行其提交相關資料的義務。

第九條建設單位和物業服務企業應按照物業所在地的縣、區房產管理部門或者鄉鎮人民政府(街道辦事處)的要求，及時向籌備組提供下列資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持：

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主名冊;(四)建筑規劃總平面圖;(五)交付使用共用設施設備的證明;(六)物業服務用房配置證明;

(七)其他有關的文件資料。

上述資料由籌備組組長保管或由籌備組組長指定籌備組其他成員保管，籌備組不得泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理服務無關的活動。選舉產生首屆業主委員會之后，籌備組組長應將有關資料移交給首屆業主委員會。

第十條籌備組業主代表應具備下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;(三)履行業主義務，按時繳納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為;(四)本人及其近親屬未在為本物業管理區域物業服務的企業及下屬單位任職;(五)具備必要的工作時間。

第十一條籌備組業主代表的選定。

鄉鎮人民政府(街道辦事處)會同聯名業主擬定《關于推薦業主大會籌備組中業主代表的公告》(附件2)。由鄉鎮人民政府(街道辦事處)將《關于推薦業主大會籌備組中業主代表的公告》、《×市×區業主大會籌備組業主代推薦登記表》(附件3)、《推薦籌備組業主代表候選人的業主簽名表》(附件4)等在物業管理區域顯著位置公告7日以上，告知全體業主籌備成立業主大會事宜。《關于推薦業主大會籌備組中業主代表的公告》應當明確業主代表的人數、業主代表候選人的條件、提交資料的方式和時間期限等。

第十二條推薦籌備組業主代表候選人。

公告公示期內，籌備組業主代表候選人可以采取業主自薦或者推薦等方式產生。籌備組業主代表候選人將填寫好的《×市×區業主大會籌備組業主代表推薦登記表》和《推薦業主代表候選人的業主簽名表》、本人和推薦其本人成為業主代表候選人的業主的有效房產證明及身份證的復印件等資料提交給鄉鎮人民政府(街道辦事處)，有效房產證明、身份證的復印件應當提供原件核對。

公告公示期滿后，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)根據業主的物權份額和物業用途、業主的代表性和廣泛性等因素確定符合條件的籌備組業主代表。

業主代表候選人人數不足的，鄉鎮人民政府(街道辦事處)組織業主再次推薦;經再次推薦，業主代表候選人人數仍未達到規定人數的，籌備首次業主大會工作終止。

業主代表候選人人數較多的，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)組織業主代表候選人協商確定籌備組業主代表人選。經協商未果，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)確定籌備組業主代表人選。

第十三條籌備組業主代表的異議處理。

產生籌備組業主代表后，鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當將業主代表名單以書面形式在物業管理區域顯著位置公示3日以上。公示期間，業主對業主代表有異議的，應當在公示期滿后7日內向鄉鎮人民政府(街道辦事處)提出書面意見。籌備組應當記錄并作出書面答復。業主代表存在不符合擔任籌備組業主代表條件情形的，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)取消其業主代表資格。空缺名額按籌備組候選代表推選程序重新選定。

第十四條確立籌備組。

籌備組業主代表名單公示期滿，業主無異議或者經調查異議不成立的，鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當將《關于首次業主大會會議籌備組和組成人員名單的通告》(附件5)在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自組成人員名單通告之日起成立。籌備組應制定籌備組工作人員證，籌備組工作人員工作期間須佩戴工作證參與業主大會的籌備工作。

籌備組應當于業主大會依法設立或業主委員會換屆改選完成之日起10日內，將業主大會會議資料、業主名冊等有關資料移交給業主委員會，其職責自行終止。

第十五條 業主大會籌備組應當自成立之日起6個月內，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款(一)至(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

第十六條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

第十七條 業主大會決定以下事項：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(五)選聘和解聘物業服務企業;

(六)籌集和使用專項維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途;(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;(十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條管理規約應當對下列主要事項作出約定：

(一)物業的使用、維護、管理;

(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業共用部分的經營與收益分配;

(四)業主共同利益的維護;

(五)業主共同管理權的行使;

(六)業主應盡的義務;

(七)違反管理規約應當承擔的責任等。

第十九條業主大會議事規則應當對下列主要事項作出約定：

(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

(二)業主委員會的職責;

(三)業主委員會議事規則;

(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(五)業主投票權數的確定方法;

(六)業主代表的產生方式;

(七)業主大會會議的表決程序;

(八)業主委員會委員的資格、人數、任期和職務終止等;

(九)業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選辦法等;

(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

(十二)劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合成立業主大會條件的，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

(十三)未參與表決的業主，其投票權數是否計入已表決的多數票，由業主大會議事規則規定。

第二十條公示管理規約和業主大會議事規則。

籌備組應當將擬訂的管理規約和業主大會議事規則以書面形式在物業管理區域顯著位置公示，向全體業主征求意見。公示時間不少于15日。

業主對上述公示內容有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向籌備組提出。籌備組應當在收到書面意見后5日內予以書面形式答復。對業主的異議，籌備組應當集體討論并書面記錄，經超過半數籌備組成員同意的，應予采納。

經征求意見，籌備組對管理規約和業主大會議事規則有修改的，應當將經過修改后的上述征求意見稿在物業管理區域顯著位置公示，公示時間不少于15日。

第二十一條業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積、建筑物總面積、業主人數和業主總人數：

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

(二)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數，按照兩者之和計算。

第二十二條業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

第二十三條業主大會應當在業主議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。業主為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，由法定監護人行使投票權。

第二十四條業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

(三)遵守管理規約，履行業主義務，按時繳納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為;

(四)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

(五)具備必要的工作時間。

第二十五條業主委員會一般由5~ 15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十六條業主委員會委員候選人可以由物業管理區域內的住宅業主和非住宅業主組成，可以采取業主自薦或推薦等方式產生。

通知公告期內，業主委員會委員候選人將填寫好的《業主委員會委員候選人簡歷表》(附件6)和《推薦業主委員會委員候選人的業主簽名表》(附件7)、本人和推薦其本人成為業主委員會委員候選人的業主的有效房產證明及身份證的復印件等資料提交給籌備組，有效房產證明、身份證的復印件應當提供原件核對。

第二十七條確定業主委員會委員候選人資格。

通知公告期滿后，由籌備組根據已制定的業主委員會委員候選人產生辦法，確定符合條件的業主委員會委員候選人。業主委員會委員候選人人數少于業主大會議事規則規定的業主委員會委員人數的，由籌備組繼續組織業主推薦。如候選人人數再次不滿籌備組工作自行終止。

籌備組應當將確定的業主委員會委員候選人簡歷表在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于7日。公示期間，業主對業主委員會委員候選人有異議的應在公示期滿后7日內向籌備組反映，籌備組應在5日內及時答復。業主委員會委員候選人存在不符合業主委員會委員條件情形的，由籌備組取消其業主委員會委員候選人資格。

第二十八條發出會議通知。

召開首次業主大會會議15日前，籌備組應當將《關于召開×小區首屆業主大會會議選舉業主委員會委員的通知》(附件8)、《業主委員會委員候選人簡歷表》、《推薦業主委員會委員候選人的業主簽名表》在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。并將《關于召開×小區首屆業主大會會議選舉業主委員會委員的通知》提前15日以下列方式之一送達全體業主：1.當面遞交書面通知;2.將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內;3.郵寄;4.向業主發送電子郵件，5.其他法定方式。此外，會議通知還應當在小區公告欄或其他顯著位置公告，通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務，并做好收發登記工作以備核查。

采用書面征求意見形式的，籌備組應當將《業主大會表決票》(附件9)《業主委員會委員候選人選票》(附件10)與召開業主大會會議的通知同時公告并按前款規定送達全體業主。

第二十九條籌備組應當按照本規則規定時限，組織召開首次業主大會對管理規約、業主議事規則和業主委員會委員候選人進行投票表決。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

投票選舉結束后，籌備組應在當日集中開啟投票箱，公開清票、唱票、計票，并由計票人、監票人簽字記錄。收集的表決票多于發出票數的，選舉無效;每一表決票上所選人數多于應選人數的，表決票無效。表決票書寫模糊無法辨認或不按規定符號填寫的，經2人以上監票人認定，對相應部分作廢票處理，廢票應當計入表決票總數。籌備組應當當場確認并公布選舉結果，同時將表決票封存以備核查。

(一)采用集體討論形式的，籌備組應當場公布選舉結果，并填寫《×小區首屆業主大會表決票驗票結果確認書》(附件11)和《×小區首屆業主委員會選舉驗票結果確認書》(附件12)，同時要將選舉結果以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示7日以上。

(二)采用書面征求意見形式的，籌備組應當在開箱驗票的當天填寫《×小區首屆業主大會表決票驗票結果確認書》和《×小區首屆業主委員會選舉驗票結果確認書》，并將統計的選舉結果在物業管理區域內顯著位置公示30日以上。公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，業主對業主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見，全體業主對業主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

(三)業主要求核查業主委員會委員選舉結果的，籌備組或業主委員會應當及時給予答復。業主要求查驗表決票的，籌備組或業主委員會應當將業主的表決結果供其查驗。業主本人查驗表決票，應當持本人身份證和有效房產證明，業主委托他人查驗表決票，委托人應當持業主出具的《業主大會選舉、表決投票委托書》(附件13)，業主本人的身份證和有效房產證明，《業主大會選舉、表決投票委托書》應當載明委托事項、委托權限及期限。

(四)公示期滿，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意選舉產生業主委員會委員后，籌備組應當將選舉結果，及《首屆業主大會會議決定》(附件14)及時在物業管理區域內顯著位置公告。自公告之日起，籌備組自動解散。

第三十條首屆業主委員會委員應當自業主委員會選舉產生之日起7日內，組織召開首次業主委員會會議，按照業主大會議事規則的約定，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任和副主任。

第三十一條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料(一式三份)向物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)和市、縣(區)房產主管部門辦理備案手續：

(一)《惠州市業主委員會備案表》(附件15，一式三份);

(二)管理規約、業主大會議事規則;

(三)業主大會的會議記錄和會議決定;

(四)業主大會決定的其他重大事項。

物業所在地房產主管部門應當自收到惠州市業主委員會備案表和業主委員會備案材料后5日內發出備案回執(附件16)。業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告物業所在地的物業所在地房產主管部門和鄉鎮人民政府(街道辦事處)。

第三十二條業主委員會辦理完備案手續后，可持備案證明材料向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的約定和業主大會的決定;使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定，違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由相關責任人承擔相應的責任。

第三章業主委員會及其委員的權利義務

第三十三條業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行下列職責，并接受業主的監督：

(一)依法召集和主持業主大會會議，向業主大會報告工作;

(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則修改方案、業主委員會工作經費預算方案、決算方案和專項維修資金使用、續籌方案以及選聘物業服務企業或者其他管理人的方案、選聘實施人及解聘物業服務企業的議案和關于本建筑區劃內物業共用部位和共用設施設備收益分配方案，提交業主大會會議表決;

(三)組織業主委員會的換屆、委員補選工作;

(四)執行業主大會續聘、選聘、解聘物業服務企業的決定，代表業主與物業服務企業簽訂、變更、解除物業服務合同;

(五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(六)督促業主按時足額交納物業服務費及其他相關費用，督促業主、物業使用人遵守管理規約，協調處理物業管理活動中的相關問題及糾紛;

(七)及時將業主大會的有關決定告知全體業主，并負責執行和組織實施。

(八)積極配合鄉鎮人民政府(街道辦事處)、居(村)委會做好物業管理區域的社區建設工作;

(九)建立、完善業主委員會信用信息;

(十)法律法規規章規定或者業主大會賦予的其他職責。

第三十四條業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)。

業主委員會應當在任期屆滿之日起3日內，將其保管的屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會;業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第三十五條因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居(村)委會在鄉鎮人民政府(街道辦事處)的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第三十六條業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居(村)委會在鄉鎮人民政府(街道辦事處)的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第三十七條業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)喪失民事行為能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律法規規章以及管理規約規定的其他情形。

第三十八條業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行委員職責的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業主義務的;

(五)侵害他人合法權益的;

(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十九條業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，由物業所在地房產主管部門責令限期改正，并給予警示教育;其他委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第四十條業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

業主委員會缺員，由候補委員遞補后仍不足5人，或者后期物業的業主入住后需要增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員，業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地鄉鎮人民政府(街道辦事處)提出協助要求，鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當給予協助。

業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十一條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(一)經業主委員會決定的;(二)經20%以上業主提議的;(三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;(四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第四十二條業主委員會未按規定召開業主大會會議的處理辦法。

業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)或者物業所在地房產主管部門可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居(村)委會在鄉鎮人民政府(街道辦事處)的指導和監督下組織召開。

第四章業主大會、業主委員會的召開

第四十三條業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第四十四條物業管理區域內下列事項，應當提交業主大會會議決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(五)選聘和解聘物業服務企業;(六)籌集和使用專項維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

(十)其他法律法規規章或者管理規約、業主大會、議事規則確定應由業主大會決定的事項。

業主大會決定上述第(六)項和第(七)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定上述其他事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占人數過半數的業主同意。

第四十五條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當在7日內召開業主委員會會議。

業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意，并在物業管理區域的顯著位置公布。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十六條按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)或者縣(區)房產管理部門可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第四十七條業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案應當包括以下主要內容：

(一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

(二)業主大會、業主委員會的決定;

(三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

(四)業主委員會選舉及備案資料;

(五)住宅專項維修資金籌集及使用賬目;

(六)業主及業主代表的名冊;

(七)業主的意見和建議。

(八)其他書面和實物資料。

第四十八條業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，工作經費的收支和使用情況，應當定期按季度在物業管理區域的顯著位置公布，接受業主監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第五章指導和監督

第四十九條大會、業主委員會應當配合公安機關，與居(村)委會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合所在地居(村)委會依法自治管理職責，支持居(村)委會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知所在地居(村)委會，并認真聽取居(村)委會的建議。

第五十條業主大會、業主委員會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會、業主委員會所有的財物移交給所在地居(村)委會，并在所在地街道辦事處的指導下，做好業主共同財產清算工作。

第五十一條鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當會同當地物業管理行政主管部門依法對業主大會、業主委員會的成立及活動給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。居(村)委會予以協助和指導。

第五十二條鄉鎮人民政府(街道辦事處)應把所轄區域內社區居(村)委會對業主大會、業主委員會活動的指導、監督工作情況納入考核體系。

第五十三條業主大會、業主委員會的決定應當符合法律法規規章的規定。業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動，不得從事經營活動，不得向業主收取其他服務費用。

第五十四條業主委員會任期屆滿不得繼續履行業主委員會職責。業主委員會超越職權違反法律法規規章或業主大會決定作出的決定給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

第五十五條業主委員會未經業主大會決定，擅自選聘物業服務企業并與其簽訂物業服務合同，給業主造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。

第五十六條業主委員會未經業主大會同意，擅自選聘未取得資質證書的物業服務企業及聘用未取得國家規定的專業技術職業資格證書的人員從事維護服務活動，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六章附則

第五十七條本規則在具體實施中遇到的問題由市房產管理部門制定實施細則。

第五十八條本規則自2014年5月1日起施行，有效期5年。