第一篇：我國房價上漲的影響因素分析和政策建議

我國房價上漲的影響因素分析和政策建議

喬林 2012年11月

學號：2010099024 姓名：郭澤華

一、內容提煉：

本文的研究目的是揭示我國近幾年來房價上漲過快、價位過高的原因，并據此提出穩定住房價格、解決中低收入家庭購房難題的建議。本文以1998年城鎮住房制度改革以來我國房地產業十幾年的快速發展和政府對房地產行業的調控歷史作為研究背景，利用理論分析和對全國33個城市2000-2010年十余年間面板數據經行實證檢驗等方法，證明我國房價近幾年的快速上漲的和價位高其實是需求拉動、成本推動以及政府對房地產行業管理的不到位三方面因素共同作用的結果。其中需求拉動因素是主要原因，當前的二元土地制度、嚴格的土地供給、政府對土地市場管理的不到位通過土地供給緊張對房價的直接影響推動了房價的上漲，而政府保障性住房建設的不足則導致在房價快速上漲的過程中，中低收入家庭普片面臨購房難題。在實證分析的基礎上，本文全面分析了居民收入、人口和城鎮化。投資投機行為、建造成本、土地供給以及保障性住房建設不足等因素對房價的共同作用，并對政府在其中扮演的角色進行了深入的分析，主要結論如下：

第一，收入的增長和城鎮化進程的加快產生了大量的住房需求。我國城鎮居民人均家庭可支配收入從1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年間平均增長率為10.17%；城鎮人口從200年的4.59億人增加到2009年的6.22億人，平均每年增加1630萬人。收入的提高和日益龐大的流入人口進一步增加對城市房地產的需求。此外，傳統的“重房”觀點和啃老買房透支了對未來房地產的需求，導致我國住房市場長期處于供不應求的狀態。

第二，居民把住房當做養老保障或則投資。用于我國社會福利制度不完善。面臨高安的教育費用、醫療費用和養老費用，民眾普遍將房地產作為養了資金的來源。同時由于當前中國房地產行業稅負主要集中買房環節，進一步刺激了對住房的投資投機性需求。

第三，我國流動性過剩是支撐房價快速上漲的前提。流動性過剩對房地產行業泡沫的行程產生負面影響，我國龐大的流動性來自巨額的民間儲蓄、充沛的信貸資金、境外“熱錢”流入和其他行業轉移資金。

第四，嚴格的土地制度成為推高房價的重要因素。由于我國城鄉二元土地制度的約束，我國土地供應總體上面臨嚴重的結構性問題，耕地18億畝紅線面臨嚴峻的形式和農村集體建設用的不能流轉黛拉的閑置浪費并存。土地供應對房價存在直接影響，城鄉二元的土地證的將大量農村集團建設用地排除在流轉市場意外，土地儲備制度和“招拍掛”土地出讓制度有進一步收緊了土地供應的閘門，土地供應的減少改變了購房者的語氣，推動了房價的上漲。

第五，住宅用地供應總體不足，中低價位、中小戶型和保障性住房用地保障不足，房地產開發商大面積囤地，土地供給難以順利轉為住宅供應市場，使土地價格虛漲并傳導到房產領域。經濟適用房和廉租房保障范圍設計不合理，落后社會發展，覆蓋面有缺口，地方政府出于利益考慮，對保障性住房建設缺乏積極性，相應“問責機制”缺失，致使當前住房保障建設滯緩。

第六，政府是房地產市場的監管者，對房地產市場的穩定發展負有直接的責任，同時在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地產市場的利益參與和分配者。作為“土地財政”的最大受益者，地方政府不愿意房價下跌，在保障性住房建設方面地方政府普遍缺乏動力，通過對土地供應的控制影響住房供應，更進一步改變購房者的預期；通過城市拆遷等創造大量需求，這些因素更進一步加劇了房價的上漲。

政策建議：

（1）對住房需求進行分類處理

（2）轉變購房者觀念

（3）盡快開始房產稅改革

（4）收縮過剩流動性，控制外資流向房地產行業

（5）大力推進郊區配套公共服務建設，分流市區人口

（6）打破政府在城市土地市場上的壟斷地位

（7）改革現有住宅用地“招拍掛”制度

（8）增加土地供給，打擊房地產開發商囤地行為

（9）調整住房供應結構

（10）逐步取消經濟適用房制度，引導低收入家庭“棄購從租”

（11）改革土地出讓金收取辦法有一次性繳清改為逐年收取

（12）將住房保障納入公共財政體系，建立有效的“問責機制”

（13）轉變政府角色，改革政府官員的晉升考核機制

（14）調整地方政府的財政事權，實現地方政府的責權匹配

（15）對不同發展層次城市房價的調控主要采取差別化政策

二、創新點：

第一，通過研究不同發展層次城市住房價格的影響因素，從構建房價影響模型出發，利用2000-2009年北上廣深等四個一線城市以及其他14個二三線城市的有關房地產數據來實證檢驗導致我國一線城市和二三線城市房價快速上漲的影響因素，并分別定量分析兩類市場不同影響因素對房價的影響程度，在此基礎上分析當前房地產調控政策的效果，提出有針對性的改進建議。

第二，詳細剖析了房地產結構性問題對住房價格的影響，通過分析得出結論，盡管影響住房價格的原因有多個，但當前房地產市場“量價齊升”的重要原因是包括土地供給、住宅市場供給和房地產開發商三個層面的結構性失調。

第三，分析了住房價格高漲的原因后，通過分析得出結論，盡管政府調控措施不斷改進，調控力度不斷加大，但是住房價格高漲的趨勢沒有得到扭轉的重要原因就是以分權為特征的財稅體制改革和以GDP為核心的官員晉升考核體制對地方政府的不當激勵。

三、需要進一步研究的問題：

第一，農村集體土地流轉于保障農民權益、國家糧食安全的適度關系問題。在當中找到最佳平衡點，需要進一步研究。

第二，引入房產稅能不能實現降低房價的目的。

第三，如何改進以GDP為核心的官員晉升考核體制，如何在激勵政府官員推動地方經濟發展和引導社會和諧發展之間尋求適當的平衡點，仍需研究。

第二篇：淺析影響房價上漲的因素

淺析影響昆明房價上漲的因素

【內容提要】近30年來，昆明房價“只漲不跌”，為了穩定房價，政府出臺了一系列調控政策，但效果甚微。房價上漲，既有合理因素，收入增長、城市化進程、人口增加、住房制度改革、傳統思維消費習慣、購房貸款、銀行利率低；有不合理因素，收入差距過大、房地產開發模式存在缺陷、投資渠道不暢、人民幣升值、住房社會保障體系不完善都或多或少刺激了住房需求量增長，從而導致房價上漲。

【關鍵詞】房價、上漲、因素、需求

回觀昆明房價多年來的變化趨勢，我們會震驚的發現，昆明已經創造出30年“只漲不跌”的神話。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房價基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。這十幾年，是昆明房價漲幅的平緩期。1993年至1997年，是昆明房價上漲的快速階段，由于開發商與購房者對品質的要求不斷提高，房價明顯提上漲，到1997年，均價已接近2400元/平米，但都在二環路內。到2002年，昆明房價終于沖破3000元大關。從2003年開始，房價漲幅更是驚人。田野咨詢機構的統計數據顯示，2004年，昆明的房屋均價為2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房價為3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房價為3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房價為4547元/平方米，增幅為37.6%；2008年房價為5131元/平方米，增幅為12.8%；2009年，房價達5533元/平方米，增幅達7.8%。2010年，房價繼續小幅度上漲，前途可謂“撲朔迷離”。

從以上數據不難看出，在過去的30年，昆明的房價一路飆升。尤其是近五年來，房價增長迅猛，從2004年到2006年，房價每年的增幅都保持在10%左右，而房價的爆發性增長發生在2007年。

昆明房價上漲過快會加劇住房分配不公，損害房地產業可持續發展的市場基礎，危及宏觀經濟的穩定。因此為了穩定房價，政府在利率、信貸、稅收、土地供給等方面出臺了一系列調控政策，但是房價增速仍然維持在比較高的水平上。1

那么是什么原因造成房價持續上漲？

當前房價上漲有合理因素，也有不合理因素。從合理的角度講，收入增加、人口增長、城市化進程等因素在推動房價上漲，但是僅僅這些因素不會導致房價在短期內普遍大幅度上漲，房價異常上漲是制度缺陷帶來的過度投資所致。這些非正常的制度因素包括：收入差距擴大、房地產開發模式存在缺陷、強烈的人民幣升值預期、投資渠道狹窄以及住房社會保障體系不健全等。

（一）、引發房價上漲的合理因素

第一，隨著收入增長產生的真實需求

近幾年來，中國經濟一直保持高速發展，GDP年均增長大大超過世界平均水平。2003年我國國內生產總值突破11萬億元人民幣大關，人均國民生產總值首次超過1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行業如汽車、鋼鐵，甚至以前發展較慢的機械制造業，都顯現出前所未有的發展勢頭，就投資而言，全社會完成固定資產投資70073億元，比2003年增長25.8個百分點。快速發展的宏觀經濟使人們對經濟前景普遍持樂觀預期，促使了房地產業的急速增長。

隨著經濟持續增長，人均可支配收入增加，產生了對住房升級換代、改善居住條件的需求。人均GDP與住房面積幾乎存在著正比例關系，居民住房消費通常有三個發展階段——數量發展階段、數量與質量并重發展階段、整體發展階段。根據昆明市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數量與質量并重發展階段。未來隨著人均GDP的增加，住房需求將會進一步增加。

第二，城市化進程拉動住房需求增長

1996年以來，我國進入快速城市化階段，每年大約有2000萬農村人口成為城鎮常住人口。城市人口增長過程中會出現大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會引起對城市住房需求的增長。其次，在城市發展過程中，舊城改造產生了對住房的大量被動需求。十幾年來，城市農民工、外來工、流動人口已經逐漸成為城市生活中一個不可或缺的群體，再加上城市化進程的加快，所謂的“都市圈”、“城市帶”使城市的規模不斷擴大，城鄉之間的巨大經濟差異，使農民大量從農村流入城市，大量的人口帶來了大量的住房需求，房價必然飛漲。

第三，人口增加帶動住房需求增長

截至2005年1月6日我國人口已達13億。預計我國人口數量將在一個較長時期內繼續保持增長勢頭,到本世紀中葉將達到16億人口，年平均凈增加1000

萬人以上。另據“五普”資料顯示, 進入21世紀后, 我國每年平均結婚人數達1000萬對以上, 按照農村人口占人口總數的60%計算,將有400多萬對城市人口結婚，假如每個家庭需要一套住房,則市場需求量為400多萬套住房。大量增長的婚育家庭將對住房產生巨大需求。

第四，住房制度改革釋放大量需求

隨著城鎮住房制度改革，各地紛紛取消福利分房，國家采取住房補貼、住房公積金等形式逐步確立了貨幣分房制度。1998年國家取消福利分房，實行貨幣分房制度，大量住房需求被釋放出來，推動房價上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經達到極限，但是已售公有住房二級市場的開放將會促進新的住房需求增長。

第五，傳統思維消費習慣導致住房需求增長

傳統觀念認為“有房才有家”、“ 房產是最持久的且可以傳承的財產”。在這種觀念下，人們往往傾向于購房置業，寧買不租。追求住房的一步到位。而一個民族的消費習慣在短時間內是很難改變的，所以在傳統習慣的作用下，住房需求被進一步擴大。

第六、購房貸款，銀行利率低

銀行的低利率、貸款面廣等因素促使了局面由傳統的存夠錢再買房的傳統消費觀念向超前消費思想的轉變，這等于將傳統的幾年或幾十年后的購買能力提前釋放。而購房按揭貸款將居民的潛在需求變成了現實需求，引發了對商品住房的爆炸式需求，同時也大幅度的提高了社會各階層購房的承受能力。

（二）、引發房價上漲的不合理因素

第一，收入差距過大導致投資需求旺盛

收入差距擴大是造成房地產投資需求旺盛的重要原因。收入差距的擴大使消費支出的增加幅度下降，更多收入被用來投資。而房地產作為一種良好的投資品種吸引大量社會剩余資金進入房地產市場。據中國人民銀行2007年一季度問卷調查顯示，家庭月收入在2000元以下的居民購房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之間的家庭購房意愿最強。由此可見，房價持續上漲，在很大程度上是由于收入差距擴大所造成的投資需求旺盛所致。

第二，房地產開發模式存在缺陷

目前房地產開發模式基本可歸納如下：開發商籌措資金并通過招拍掛取得土地使用權、以在建工程或者土地使用權抵押向銀行貸款、施工建房、（預）銷售回籠資金（償還貸款或者為下一輪開發融資）、進入下一個開發循環。同時，政府壟斷土地一級市場，依靠土地出讓收入進行城市基礎設施建設，并通過市政基礎設施的不斷完善來提升區域內的土地價值，謀取更大的土地收入。在這種開發模式下，銀行、房地產商、地方政府構成了牢固的相互依存的利益三角關系。地方政府要獲取城市建設資金必須增加土地出讓收入，而土地出讓收入的增加依賴于房地產開發規模的擴大（從而對土地有更大需求），而房地產開發規模的擴大又主要依賴于融資（主要是銀行抵押貸款和預（租）售款）規模以及土地儲備規模的增長，而融資的增長則依賴于房價的上漲。房價上漲可為開發商帶來更多融資，銀行債權保障更充分，也可以增加地方政府土地出讓收入，因此，房價上漲是各方利益主體的內在要求，是維系這種房地產開發模式存在下去的原動力。正是在各方利益主體的推動下，房價不斷上漲。

第三，投資渠道不暢凸現房地產的投資價值

在一定程度上，房價上漲是因為投資渠道不暢造成的。大量社會剩余資金爭奪有限的投資機會，其中一些資金投入房地產市場，導致房價短期內大幅度上漲。投資渠道不暢表現在兩個方面，一是投資環境不健康，包括商業信用環境和司法環境惡劣，抑制了投資特別是產業投資。二是合法合規的投資渠道少。2005年前利率水平低，房貸條件寬松，所以2003年以來房地產成為吸引投資者的一個投資渠道。雖然2005年之后央行多次加息，房貸成本已經大幅度提高，但是在沒有其他更好投資機會的條件下，投資者并不愿意撤出房地產市場。第四，人民幣升值預期吸引國際投機資本涌入國內房地產市場

經濟增長必然會帶來本幣升值，在匯率升值預期下，大量國際游資通過各種渠道進入國內，對國內資本市場和房地產市場造成一定沖擊。外資對房地產市場的沖擊表現在兩個方面，一是外資直接開發房地產或者購買房地產。前者會增加房地產供給，不過同時會引起土地需求擴大，引起地價上漲。而后者并不能擴大房地產供給，卻增加了需求，加劇了供求矛盾，直接抬高了房價。二是外資流入所產生的帶動效應以及流動性效應。由于國際游資的大量涌入，央行不得不在外匯市場上投入大量基礎貨幣購買外匯，從而增加了貨幣供給，雖然通過發行央行票據以及定向增發國債等方式來回籠流通中過多的貨幣，但是流動性過剩的局面

并沒有得到根本改觀。過剩的流動性涌入房地產市場和股票市場必然引起房價和股價的上漲。

第五，住房社會保障體系不完善

住房是最基本的必需的生活條件之一，低收入家庭住房應該納入社會保障體系而不應該由市場解決。目前我國住房保障體系主要由面向中低收入家庭的經濟適用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房體系構成。但是住房保障覆蓋面低，供給規模小，分配過程不透明、房價高、建筑質量差以及市政配套設施不全等，影響了住房保障效果。大量應該享受住房保障的家庭并沒有被納入住房保障體系從而被迫推向市場，這既加重了低收入家庭的生活負擔，又人為地擴大了房地產市場需求，加劇了供求矛盾。

通過以上分析可以看到，房價上漲存在合理因素，也存在不合理因素。但房價上漲是長期趨勢，是不可逆轉的，政府調控目的在于控制房價上漲速度以及限制房價波動幅度；房價調控是一個長期過程，這是因為引起房價持續上漲的制度因素與整個經濟發展階段和經濟結構有直接關系，短期內不能得到根本改觀；房價調控不應該僅僅停留在市場層面，而應該標本兼治，著手調整引起房地產過度投資的制度基礎，即通過縮小收入差距、完善投資環境包括信用環境和司法環境、轉變房地產開發和城市開發模式、完善住房社會保障體系。

【參考文獻】

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第三篇：房價上漲因素(分析全面透徹)

影響房價的主客體因素分析及房價調控對策

房價調控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場經濟管理思維定式，只有把微觀管好，管到位，才能把增加住房供給、抑制不合理需求的調控目標落到實處，政府才能掌握房價調控主導權

房地產宏觀調控，關鍵是房價的調控。房價問題是當前最熱點的問題，牽動著眾多

百姓的心，關系政府形象，牽涉銀行、企業利益，關系房地產未來能否持續健康發展，調控好十分必要。

上世紀90年代以來，國家對房地產進行過幾次大的調控，總地看房地產宏觀調控方向是正確的，美中不足在于中觀、微觀層面管理還不夠精細，不夠堅決，不夠到位，使房地產公司有了較大的反向操控房價的能力，有的年份房價漲幅沒能控制在理想范圍。

為促進房地產業健康可持續發展，必須有效調控房價，控制房價漲幅，筆者擬從影響房價的主客體因素入手，探討調控房價的對策。

影響房價的主、客體因素

影響房價的因素很多，有主體因素，也有客體因素，從大的方面來看，影響房價主體因素有3個、客體因素有4個。

（一）政府是代表人民利益的房價調控者。調控房價是政府職責，政府調控房價的手段眾多。土地供應量、房地產各項稅費政策、銀行貸款利息、信貸規模、二套房首付比例政策、注冊資本金比例要求等都是宏觀調控手段。

(二）房地產商是房價重要影響者。房地產成本以外有著誘人暴利空間，房地產商竭力加以影響。房地產商影響房價也是利用市場規律，通過減少房屋供應，以達到提升價格的目的。影響房價手段主要有：一是多囤地；二是少建房，緩建房；三是多捂盤，緩供房；四是烘抬房價。

（三）需求方是房價基本走勢決定者。作為需求方、房屋購買者，其量的大小是影響房價的最根本因素。在我國房地產發展實踐中，旺盛的需求是推動房價不斷上漲的主導力量，其中的炒房等投資性需求比例越來越高，對房價上漲起了推波助瀾的作用。

(四）4大客體因素。地價是房地產成本重要組成部分，地價是通過掛牌出讓由市場決定的，既不由政府意志決定，也不由房地產公司意志決定。

房地產的建造成本也是房價的重要組成部分。建造成本由市場化程度很高的建筑市場決定，建筑企業競爭很充分，房地產商已經把房屋建造費用壓得較低，建筑成本一般不會成為房價上漲的原因（當然建材漲價的因素例外）。

房地產稅費。房地產企業所繳納各項稅費，是由政府相關法律法規確定的，征收辦法一經確定，會相對穩定，但也不是一成不變，根據宏觀管理的需要，政府可做適當調整。

房地產不可移動性特點造成的房地產市場的局部(區域)容易形成供求失衡是影響房價的重要客觀因素。房地產這種特點有多種表現形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，還存在大量外地需求；一些城市特定區域需求格外旺盛，房價格外高（如北京金融街等區域）；一些城市的某些區域土地供應極為稀少，極易形成開發壟斷，導致房價過高等等。上述這些特點，對房地產商操控房價十分有利。

總地來看，影響房價的主客體因素作用各有不同，客體因素決定著房屋的基本價值，主體因素則是影響房屋的價格。購房者主體需求狀況與房地產商主

體供給狀況決定著房價的基本走勢，政府和房地產商兩大主體則分別起著制約和助推房價走勢的作用。

房價調控的對策

房價是可以調控的，房價調控是政府的職責。調控房價措施很多，關鍵在于不僅要進行宏觀調控，還要進行中觀和微觀管理，不僅要進行定性的宏觀調控，還要進行定量的精細化管理。房價調控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場經濟管理思維定式，只有把微觀管好，管到位，才能把增加住房供給，抑制不合理需求的調控目標落到實處，政府才能掌握房價調控主導權，切實解決政府調控房價目標被房地產公司的反向操作所消化的現象，才能有效削弱房地產商影響房價的能力。為做好房價調控，可從以下幾方面著手：

（一）房價宏觀調控必須配以嚴密的中觀和微觀定量管理，將調控住房供給和需求的目標落到實處，以提高房價宏觀調控的精度。要把房價調控主導權牢牢掌握在政府手中，嚴格限制房地產商操控房價的能力。

一是要明確房價調控目標。調控房價，各個城市要改變過去模糊調控辦法，要制定明確的房價漲幅控制目標，并通過精細化中觀和微觀管理加以實現。

二是要做好供地需求預測工作，強化供地目標要求，創新供地模式，確保足量供地。要根據未來的住房需求預測，決定當年的批地數量，要在考慮區域的平衡基礎上確保足量供地。供地合同目標要求必須明確，如明確全部交納土地成交價款款項截止時間，明確開始建設時間，全部房屋建成、供應市場截止時間等等，并向社會公示，確保到時形成有效供給，不給房地產商鉆合同空子的余地。

要限地王，創新土地出讓模式，防局部壟斷。根據房地產區域壟斷的特點，政府在土地批租出讓中，同地域一般應向3家以上房地產公司出讓土地，創新土地出讓方式，在出讓土地中要使房地產銷售能形成競爭而不是壟斷。建議政府規定出讓給房地產公司同地塊土地面積上限。

三是做好城市當年住房需求預測，將住房供給任務落實到房地產公司，保障供給。需求既包括本地需求也包括外來需求。要根據需求預測落實住房供給。有關部門要根據過去國土部門批出的土地情況，將住房供給的任務詳細分解到每家房地產公司，并要求其及時足量投向市場。

四是要據未來住房需要預測，落實住房新開工面積。將任務詳細分解到每家房地產公司，確保按時開工，按時竣工。

五是成立跨部門的房地產調控協調機構和政策督辦機構，改變大家都管都不承擔責任的現狀。主要城市很有必要成立由市級領導牽頭的房地產調控協調機構，協調房價調控各項政策。建議在有關部門成立專門的督辦機構（或在原有機構中增加新的督辦職能），將房價調控的責任落實到機構，落實到人，切實將宏觀調控、中觀、微觀管理措施落實到位。

六是研究出臺1項針對房地產公司違法、違規操控房價各種手法的處罰辦法，做到有法可依，公開透明處罰，不搞暗箱操作。要加大處罰力度，使其違規不僅不能獲利，反受損失。處罰辦法必須對房地產商具有相當震懾作用。建議政府仿照經濟適用房上市交易辦法（增值部分70%歸國家），將房地產公司囤地、囤房增值收入（超出合同時間未開發、未供房）的相應比例收歸國有。

七是要加強督辦和違規處罰。相關責任機構要將土地批租、住房建設、住房銷售切實管到中觀和微觀，按批地合同、開工許可、竣工要求等進行嚴格管理，做到限期完成開發、限期足量供應住房，更大程度削弱房地產商影響房價的能力。

八是普通商品房房價也必須納入政府管理范圍，加強其價格宏觀調控。在理論和實際工作中，都有部分同志持一種理念，認為普通商品房房價應該完全交由市場決定，由市場調控，這種理念是錯誤的。目前政策性住房供給，不足住房供給總量的5%，95%以上的老百姓住房要由普通商品房解決，如不能有效調控房價，是對大量中低收入人群的極大傷害。

商品房房價之所以要納入政府管理范圍，還因為它是社會穩定的基礎，是可持續發展的重要條件，房地產泡沫政府必須有效防范。

（二）建立一個全國聯網的官方房屋產權登記與城鄉戶籍登記相結合的產權登記查詢系統，出臺限制炒房政策，將抑制不合理需求目標落到實處。當前，抑制不合理需求情況落實不甚理想，原因有兩方面，一是調控二套房、多套房底數不清，銀行無法操作，實際上對二套房、多套房貸款是只在同行同城有效，缺少一個全國統一聯網官方房屋產權登記查詢系統。二是對于炒房，目前還沒有出臺相應政策和辦法，限制炒房無據可依。建議國務院責成有關部門，盡快建立起官方房屋產權登記查詢系統，這一系統將大大有利于在全國統一范圍內將限制炒房、二套房政策落到實處。建議有關部門盡快出臺限制炒房的稅費、信貸等政策，改變限制炒房無據可依局面。

(三）根據不同城市特點，允許實施有差別的城市房地產調控政策，不搞全國一刀切。城市與城市之間房地產因發展階段不同有不同特點，如一些城市房地產價格在下降，而其他城市房價在上升，有些城市房價漲幅過大。如果全國實行完全統一的政策，對有些城市會起適得其反的作用。建議部分中心城市經中央同意可實行有差別的房地產宏觀調控政策。

第四篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產業；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間；加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲；進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房；強化市場監管措施。

【關鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統和大眾心理系統的承受能力，最終會影響到經濟的穩定乃至社會的穩定。

一、當前房價上漲的成因分析

在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是首選的投資目標。而這一數據在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產業

這是房價上漲的深層次原因。據國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據國土資源部2010年2月公布的最新數據顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛生潔具等60多個相關產業的發展，已成為地方經濟發展的支柱產業。地方政府對房地產業情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發的積極性。保障型住房發展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結合當前國家有關政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉一體化來加快農村城市化建設。據有關方面研究，發展中國家城市化水平平均為40%左右，發達國家80%~90%，而我國只有36%。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經濟的發展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業園區集中，實行工業化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力，在解決“三農”問題的同時，也解決了大量農民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲

供不應求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房

許多地方政府僅關注房地產市場對當地經濟增長的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。應進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經驗，加大公共租賃房的建設力度。對不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應從實際出發，大力發展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強化市場監管措施

一是完善市場監督制度，加強對房地產業的資質管理和房地產開發項目審核管理。二是建立房地產市場價格監測體系。科學準確地做好房地產市場價格的監測和信息發布工作，合理引導企業理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產市場秩序。加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違法違規行為，防止開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當手段，慌報商品房銷售進度、發布不實價格信息、哄抬房價、誤導市場預期行為。四是規范房地產價格行為。按照有關規定對經濟適用住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設置商品房售房明碼標價表，標明位置、房屋、套內面積、價格及其他收費項目和標準等內容，接受社會監督。

第五篇：中國房價上漲分析

用經濟學原理分析中國房價上漲現象

在所有有關民生類的問題中，居高不下的房價一直是近年來人們熱切關注的話題，雖然，近期我國的房價在限購限貸、房產稅等政策的影響下有所回落，但對房價的調控不容放松警惕。影響我國房價上漲的因素是多方面的。從需求層面看，城鎮化、居民收入和婚齡人口是長期影響因素；從供給層面看，土地供應是長期影響因素；貨幣供應量對房地產市場的短期需求和短期供給均形成重要影響。要徹底整治房地產市場，宏觀調控必須從需求和供給兩方面持續發力，引導房價“回落”到合理區間。事實上，由城鎮化、居民收入提高和婚齡人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏觀調控的治理重點是貨幣超發所帶來的虛假需求、投機需求和房產商捂盤行為。下面本文將從以下幾個方面探析中國房價上漲的原因。

一、需求拉高價格

人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動。人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導致房價持續上漲。基于我國“人多地少，人多房少的”基本國情，從而在客觀上導致了我國整體房價的不斷上漲。資本和勞動力向中心城市流動，是導致這些城市房價上漲的重要原因。中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。中國人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續大約至少十年。中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

二、供給抬高價格

從供給用度來說，房價的上漲最主要源于開發商的逐利行為。商人是“經濟人”，總是以利潤最大化為第一目標。近幾年，中國房市呈隨時間推移逐步“波浪式”拉升的特點。開發商往往將不知名的雜費分攤入房價等，這導致房價上漲。由于房地產行業可以拉動鋼鐵、建材、森林工業、機械、化工、陶瓷、紡織等產業的發展、房地產行業與相關行業形成利益“共榮圈”、共同抵制房價下降，這也是導致房價居高不下的重要因素。

房地產開發商為了追求自己的利益，人為減少樓市供給。首先，土地稀缺與土地囤積并

存。近年來，中央政府積極想辦法減少土地稀缺給樓市帶來的壓力，努力擴大土地供給。我國存在較為嚴重的開發商“囤地擾市”行為。究其原因，一方面，土地因為稀缺而存在供給剛性和價格上漲潛力；另一方面，開發商欲通過囤積土地，進一步拉動地價上漲而牟取暴利。這加劇了房價上漲的壓力。其次，商品房空置與供給不足存在矛盾。國家統計局公布的數據顯示，2008年全國有1億多平方米商品房未有售出。如這類空置房不能得到妥善的消化處置，會形成“有房無人居，有人無房居”的困境，這給我國社會經濟發展必將帶來一定的負面影響，給政府下調房價增加 了很大困難。再次，開發商的捂盤，推高樓價。開發商“囤盤現象”嚴重，故用伎倆一般為：故意提高樓房的售價，導致有價無市，推遲樓盤的銷售速度；在售樓過程中，故意謊稱樓房已經售罄，有的拿了商品房預售許可證仍不開賣，開發商要求市民先交誠意金認購，再等銷售通知等等。開發商人為的“捂盤不發售的行為”控制銷售節奏，制造房源緊張的錯覺，給中國房地產市場雪上加霜，使房價積漲難返。此外，開發商一次次不惜重金地購買土地，土地屢拍出天價，開發商在進行商品房買賣時必然將地價作為成本轉嫁到普通消費者身上，使將來的房價大幅走高。

三、經濟過熱，投資性需求旺盛

投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲。我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。

首先、團體炒樓現象。團體炒樓的出現與長期活躍，使房價水漲船高，居高難下。在這一群體當中，以溫州人的“溫州炒樓團”最為典型。參與炒樓不下10萬人的浙江溫州炒樓團，近幾年集千億元資本，陸續投資北京、上海、南京、杭州、廣州、海口等城市的房地產。“溫州炒樓團”所到之處，房價應聲上漲。針對溫州人炒樓行為，各地房產商也積極回應，樓盤老總親赴溫州、杭州考察，與當地的投資商接洽，回來后馬上針對溫州投資者設計一套大型推廣策略。2009年，廣州頤和高爾夫莊園開盤，該盤門口豎著一個歡迎牌，寫著“歡迎溫州購房團到頤和高爾夫莊園 參觀”。地產商與投機人群強強聯合，房價何以下降?

其次、中介的不誠實經營。中介經營不規范，存在偽造“搶購”銷售假象以欺騙消費者的現象，存在以次充好欺騙消費者等現象。整個房地產行業中存在嚴重的信息不對稱，賣房的對信息掌握的較為充分，使房價容易被操控，并朝賣房者的期望值目標價上漲。

三、政治尋租

1、非法批地——房價居高的外在誘因。國家對土地實行“招拍掛”政策，即土地的招

標、拍賣和掛牌，價高者得，最直接造成高地價，導致高樓價。商品房的成本構成中，地價始終占最大比重。在高樓價中，地價也占最大比重。在市場經濟條件下，商品房開發中的地價和樓價的關系是面粉和面包的關系，即水漲船高的關系。商品房用地價格的不斷升高，直接導致商品房銷售的市場價格不斷升高。一是政府非法批地，二是通過“以租代征”等形式非法占地，三是非法低價出讓土地。自方發布的新聞與相關數據說明，全國的土地審批存在嚴重的“政治尋租”現象，增加了房地產行業的隱性成本，成為房價居高不下的誘因之一。

2、“政績工程”——政府對地產的內在推動力。某些地方官員將房地產作為地方經濟的支柱產業。因為房地產行業是最快捷、最簡單地拉動地方GDP增長和增加地方財政收入的途徑。通過這些“政績工程” 迅速拉動本地區“短視”的經濟繁榮，將房價推向高漲的“不歸路”。

四、金融政策“推波助瀾”

1．購房優惠

銀行在購房按揭方面，為不少的房客提供了資金方便，但也成為培育投機者的溫床。按照國家規定，只要購房者首付30％的購房款便可以買到房子，銀行會將其余的70％購房款替購房者支付給開發商。不少投機者巧用購房優惠，加大了貨幣貸發放量，助長了房價上漲。

2．投資優惠

金融機構采取多渠道的融資方式降低投資風險。首先，銀行以低利率的政策來保證房地產市場的成本比較低；其次，金融機構推進房地產企業通過股票的方式上市融資，并允許發行企業債券等方式增加企業的資本積累；發展房地產投資基金以及房地產信托投資；銀行把資金貸給開發商以后，把若干項目的債權“打包”在債市上賣掉等等，投資優惠導致房價快速上漲。

3．外資注入

國內各地的房地產行業存在暴利，外資對房地產的投資也完全遵循投資市場的規則，即當該地房地產的投資回報率高于他國時，外資就會紛紛涌入資金的涌入會導致對該地房地產需求上升，進一步抬高價格，直到該地的投資回報率下降至接近海外的水平才達到均衡，停止資金涌人。人民幣不斷升值，樓市的投資回報率不斷高漲，使投入我國房地產領域的外資額度很大。國際游資早已棲身中國的房地產業，中國樓市成為了外資的追捧熱點。

五、媒體的炒作

除了政府和開發商這兩個幕后黑手之外，媒體和部分經濟學家也起到了一定的推動作用。當很多理性人士及國外機構紛紛作出中國房地產市場存在泡沫的預測時。但看看我們的報刊

雜志、電視廣播到處都是新房熱銷的熱烈場面，到處是欣欣向榮的銷售數據，還想這里才是中國經濟騰飛的縮影。看了地產廣告，你會認為中國人都中產了、都富豪了；中國的房產市場火上30年沒有問題。在金錢、利益面前他們只能選擇迎合開發商。媒體的搖旗吶喊在一定程度上也為房價上漲起到了推波助瀾的作用。同樣，房地產數據統計方式存在“先天不足”。房地產數據統計由哥哥上城調隊從開發商那里而不是從市場采集，甚至是由開發商自行填報。當房價上漲較快時，開發商傾向于低報銷售價格。因為他們擔心房價的上漲會導致政府的政策干預。當房地產行情看淡時，開發商又采取報高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因為他們擔心房價下跌會導致銷售者購房的意愿下降。這樣的統計數據由權威可言嗎，可信嗎？金錢決定腦袋的經濟學家在中國為數不少。央行加息，許多人議論房角要將，馬上就有經濟學家信誓旦旦的宣稱中國房價還要漲上二十年！在金錢和良知面前，經濟學家們，你們選擇的是什么？中國的房地產是升還是降，只要問問這三只手就可以了。只要這三只手還在有力的支撐，中國的房產泡沫就會不斷膨脹，直到崩裂那一天的到來！

六、預期心理的形成在房價下跌的預言多次失效之后，普通消費者開始產生恐慌心理，并形成了房價將會持續上漲的一致心理預期，漲價預期導致的決策就是不少買房人抱著晚買不如早買，買小不如買大的消費心理，盲目追高，進一步推高了房價。

四、結論及政策建議

影響房價的因素還有很多，人民幣升值壓力、國際經濟環境、經濟周期的輪回等，都會直接或間接影響到房價的漲跌。房地產商們的炒作以及其他的一些原因助長了這種增長的幅度和趨勢。

08年政府為了抑制房價的過快上漲，出臺了許多措施，緊縮銀根，打擊囤地，限期開發，提高貸款利率，打擊炒房，加大了房屋交易成本等，以減少房屋的成交量，想使房產商迫于資金壓力而降價銷售，但這些措施提高房產商開發成本的同時也大大提高了老百姓購房的成本，銀行提息，增加交易稅都讓老百姓買房多掏錢，而開發商被提高了成本后，必然將成本轉嫁給買房者。由此可見政府在調控房價高漲時措施不當，力不從心。

政府應改變以GDP為指標的政績考核體系。各地房價之所以越來越高．其中一個重要原因就是地方執政者的通過發展房地產經營城市的理念所致。因此，國家有必要將“把房價降下來”列為地方為政者的政績考核之中．把顛倒了的政績觀重整過來。要將經濟適用房、廉租住房、合作建房列為各地發展房地產的計劃之中。要根據各地的實際情況和有關規定，制定開發數量、開發標準以及考核辦法、問責制度。在開發過程 中要有嚴格的審計制度，開發成本要做到公開透明，開發利潤要有科學的上限標準，絕不允許從中謀取高額開發利潤。在土地使用和審批上要優先考慮經濟適用房、廉租住房、合作建房的用地，土地價格要根據各地實際情況合理定價。

建立房價調控責任制。我國住房和建設部、國土資源部、中國人民銀行及銀行業監督管理委員會等有關部門是城市房價的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供給，商品房的審批、管理由地方政府的土地、規劃、建設等部門負責，房地產的收益歸地方政府，地方政府是城市商品房的直接具體管理者。但房價調控卻主要由國家有關部門負責，地方政府配合執行，政策執行的有效性不足。因此，針對我國的房地產市場的特征，首先由住房、國土、金融等國務院有關部門主要負責房地產市場的分類、協調、監督、處理，指導不同區域房地產市場的調控，批準符合各個區域城市房價實際的金融、土地等政策。其次，各個區域把相應的房地產的監督和調控責任通過分層機制分配到不同的部門。并與他們的政績考核掛鉤，由各區域城市的主要負責人指揮實施。通過房價調控責任制強化地方政府的責任、義務，提高地方政府的積極性和主動性。

因此，我們可以看出中國的房地產是存在很多問題的。它需要我們改進，為的是讓更多的人們能夠安居樂業。所以，我覺得要解決中國的房地產的問題，需要調整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題，適當的調高利息也可以控制很多信貸亂投放。其次是控制外匯看流入；最后，也是最主要的，打擊那些開發商唯利是圖的違反法律、違反道德的行為。對于政府來說，目前必須在做到的是把樓市的資金釋放出來，讓房地產回歸它本來的面目。第一，改善投資環境，為中小企業關稅，把制造業的資金吸引回來。第二，為中低收入者建保障房，增加供給，商品房愛漲就漲去，任由市場去凋控，政府完善稅收制度，從這方面收稅就行了，然后拿這些錢去建保障性住房，改善民生。