第一篇：研究性學習報告 關于影響二手房房價因素

關于“影響桂城二手房房價因素”研究報告

佛山一中高一七班

課題組成員：彭鈺薇、江佳勵、龔海琳、張欣悅 指導老師：

（一）研究背景：由于近年來房價出現不斷攀升的趨勢，樓王層出不窮，百姓買房難問題日趨嚴峻，各中大城市紛紛推出抑制房價過快增長的政策，例如“國八條”等。由此想探究影響房價的因素。

（二）研究的目的和意義：通過比較不同二手房的資料總結出影響房價的因素，由此了解二手房房價上漲的原因，理性看待房價上漲。

（三）研究方法：文獻法、調查法

（四）研究過程1準備過程（2011-1-25 —2011-1-29）選定課題，確定小組成員分工 2實施過程（2011-1-30—2011-2-10）3總結過程

（五）研究結果

（六）交流評價 1學生體會 2教師體會

影響桂城二手房房價因素

背景：由于近年來房價出現不斷攀升的趨勢，樓王層出不窮，百姓買房難問題日趨嚴峻，各中大城市紛紛推出抑制房價過快增長的政策，例如“國八條”等。由此想探究影響房價的因素。

主題詞 面積 地段 小區配套設施 房齡 房屋裝修家電配置 朝向 樓層 心理因素 政府調控（）概念導入

二手房：新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對于開發商手中的商品房而言的。凡產權明晰、經過一手買賣之后再上市交易的房產均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。有些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

（）影響二手房房價因素——面積

一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。比如，同是怡翠花園，一處房產的面積為168平方，戶型是四房二廳二衛，售價126萬；另一處房產的面積為127平方，三房二廳二衛，售價90萬。（）影響二手房房價因素——地段

一般而言，處于商業繁榮的城市中心的房價較高，反之，城市邊緣地區的房價相對較低。這與市區及郊區的地皮價格、房地產商的的投資有著必然的聯系。較之郊區，市區的生活環境、硬件配套、交通運輸各方面要更勝一籌，也就更容易獲得買家的青睞。例如 有一套房產在桂南名都共42平方位于地鐵上蓋售價50萬折合約11904元/平方米；而另一套房產位于南海區政府宿舍，共90平方，電梯二房，售價65w。折合竟約7222元/平方米。（）影響二手房房價因素——小區配套設施

說到買房子，必須得要該小區的配套設施過關。小區的配套設施，包括【嗶——】【嗶——】和【嗶————】（某人的惡趣味= =+）硬件過關（近超市啊車站啊附近有醫院啊公園啊健身場所啊什么東西啊）、管理周到，好吧，你GJ了，你想將你的房子賣出去，大把人搶著說要，不單只這樣，你抬高價格還是會有人對你窮追不舍，看吧，這就是魅力。拿怡翠花園那處面積127平方且三房二廳二衛，售價90萬的房產和另一處位于花苑廣場，面積130平方的三房且售價85萬的房產作比較。怡翠花園曾以清幽怡人的環境一度受到市場追捧。綠化率高達65.8%。而花苑廣場的綠化效果平平；兩者相距不遠，附近的商場學校等硬件相差不大；如今買車的人越來越多，小區的車位數量自然也越來越顯得十分重要，怡翠花園有地下停車場，而花苑廣場的車位只能停留在地面??綜上所述，小區的配套設施也是能影響房價的。

（）影響二手房房價因素——房齡 房齡越低自然越多人愿意要啦，房價自然水漲船高啦~所以說，炒房的人就是沖著這個來的，再所以說，國八條中的某一條就是沖著打壓炒房的來的，總而言之，我覺得嘛，上有決策下有對策嘛~房價這種東西是暫時我說暫時打不下來的！保利一號公館里有處07年四室二廳三衛，面積為282平方的房產，售價388萬，約13759元/平方米；還有另一處房產，是09年交樓的毛坯，面積為283平方，折合14134元//平方米，售價400萬。房齡過老會影響房屋設計結構以及周邊環境都與新樓盤難以相比，一旦遇到房價波動，首先會影響到這些高齡房，而且因為質量上明顯弱于新房，在進行拍賣或處置時也會遇到更大的難度；同時，各家銀行對二手房貸款的房齡限制有所不同，但其共同的特點之一就是二手房貸款的最高還款期限普遍低于商品房貸款。這就造成二手房在辦理貸款時，貸款難度會隨著房齡的增長而增加。（）影響二手房房價因素——房屋裝修及家電設備

誰不想自己的房子一買回來就能立即入住不用自己再去買材料裝修啊買家私啊買家電啊什么的，這自然使得有這樣配套的二手房身價百倍（何?）不愁沒人來買。萬科金御華府有一套房四室二廳二衛，共200平方，毛坯房價格為12000元一方 還有另一套房三房二廳二衛共153平方，豪裝，價格為12012元一方。因此，房屋的裝修家電設備等也會影響房價。（）影響二手房房價因素——朝向

對，這是個問題。中國人注重風水，什么風水影響你的一生（去死！）坐北朝南的房子有好的風水（你就吹吧你！）因為我們在北半球，坐北朝南容易采光，通風透氣，衣服什么的容易被曬干，細菌也不那么容易滋生得那么快。而你住南朝北的房子，就等著發霉吧你！萬科金御華府的好朝向基本沒有，調查時看了好幾套放出來的房，基本都和西向扯上了關系。詢問了中介小姐，她笑笑說好朝向實在難買到。（）影響二手房房價因素——樓層

要我說這個，我覺得，樓層太低的話春天潮濕、冬天比較冷，而樓層太高呢，沒電梯的會很麻煩，夏天很熱，不過好像蚊子會比較少吧。如果樓下是超市啊什么商店廣場啊，就是住在靠上一點的樓層會比較靠譜，吵不到。樓層適中，不上不下的一般價格較高。保利一號公館有一套房位于高層，244平方米，14426元/平方米，售價352萬；另一套房在10層，248平方米，14517元/平方米，售價360萬。即便第二套房以244平方米算，總價為354萬，仍比第一套房的價格貴些。

（）影響二手房房價因素——心理因素

人的主觀因素必不可少。看一間房，你要覺得它好，即使它就是一間位于郊區的破破爛爛的小屋沒有多少配套設施，你也愿意花錢將它買下來；你不覺得它好，哪怕它是位于市中心的繁華商業圈配套多好多奢華，你也會覺得也不過如此，龍床不及狗窩。當然，這也要建立在你能承受房子的價格這個客觀基礎上。買賣房產的雙方出價和開價時多少都帶了自己的主觀感覺在里面，我就是覺得這房子值這個價，所以才會有討價還價出現。（）影響二手房房價因素——政府調控 新的控制房價的政策出臺了“新國八條”中有這樣的規定“二手房交易稅按全額征收”（調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。）這主要是為了打擊炒房者哄抬房價是房價上漲過快。不過有了這樣的政策出臺，怕是買二手房的人會少了，畢竟，房齡是個重要的指標。

依照上述因素，我們大致總結出影響桂城二手房房價的因素：面積、地段、小區配套設施、房齡、房屋裝修家電配置、朝向、樓層、心理因素及政府調控。面積是影響房價的根本原因，同時為生活考慮，房子所處地段、所在小區的配套設施、房齡、房屋裝修家電配置、朝向、樓層等都影響人們對房子的估價。而所列舉的這些因素，應該基本算是不可抗力，許多人都希望這些因素能夠向著足夠好的方向發展，能夠改變的就剩下心理因素和政府調控了。

第二篇：淺析影響房價上漲的因素

淺析影響昆明房價上漲的因素

【內容提要】近30年來，昆明房價“只漲不跌”，為了穩定房價，政府出臺了一系列調控政策，但效果甚微。房價上漲，既有合理因素，收入增長、城市化進程、人口增加、住房制度改革、傳統思維消費習慣、購房貸款、銀行利率低；有不合理因素，收入差距過大、房地產開發模式存在缺陷、投資渠道不暢、人民幣升值、住房社會保障體系不完善都或多或少刺激了住房需求量增長，從而導致房價上漲。

【關鍵詞】房價、上漲、因素、需求

回觀昆明房價多年來的變化趨勢，我們會震驚的發現，昆明已經創造出30年“只漲不跌”的神話。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房價基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。這十幾年，是昆明房價漲幅的平緩期。1993年至1997年，是昆明房價上漲的快速階段，由于開發商與購房者對品質的要求不斷提高，房價明顯提上漲，到1997年，均價已接近2400元/平米，但都在二環路內。到2002年，昆明房價終于沖破3000元大關。從2003年開始，房價漲幅更是驚人。田野咨詢機構的統計數據顯示，2004年，昆明的房屋均價為2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房價為3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房價為3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房價為4547元/平方米，增幅為37.6%；2008年房價為5131元/平方米，增幅為12.8%；2009年，房價達5533元/平方米，增幅達7.8%。2010年，房價繼續小幅度上漲，前途可謂“撲朔迷離”。

從以上數據不難看出，在過去的30年，昆明的房價一路飆升。尤其是近五年來，房價增長迅猛，從2004年到2006年，房價每年的增幅都保持在10%左右，而房價的爆發性增長發生在2007年。

昆明房價上漲過快會加劇住房分配不公，損害房地產業可持續發展的市場基礎，危及宏觀經濟的穩定。因此為了穩定房價，政府在利率、信貸、稅收、土地供給等方面出臺了一系列調控政策，但是房價增速仍然維持在比較高的水平上。1

那么是什么原因造成房價持續上漲？

當前房價上漲有合理因素，也有不合理因素。從合理的角度講，收入增加、人口增長、城市化進程等因素在推動房價上漲，但是僅僅這些因素不會導致房價在短期內普遍大幅度上漲，房價異常上漲是制度缺陷帶來的過度投資所致。這些非正常的制度因素包括：收入差距擴大、房地產開發模式存在缺陷、強烈的人民幣升值預期、投資渠道狹窄以及住房社會保障體系不健全等。

（一）、引發房價上漲的合理因素

第一，隨著收入增長產生的真實需求

近幾年來，中國經濟一直保持高速發展，GDP年均增長大大超過世界平均水平。2003年我國國內生產總值突破11萬億元人民幣大關，人均國民生產總值首次超過1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行業如汽車、鋼鐵，甚至以前發展較慢的機械制造業，都顯現出前所未有的發展勢頭，就投資而言，全社會完成固定資產投資70073億元，比2003年增長25.8個百分點。快速發展的宏觀經濟使人們對經濟前景普遍持樂觀預期，促使了房地產業的急速增長。

隨著經濟持續增長，人均可支配收入增加，產生了對住房升級換代、改善居住條件的需求。人均GDP與住房面積幾乎存在著正比例關系，居民住房消費通常有三個發展階段——數量發展階段、數量與質量并重發展階段、整體發展階段。根據昆明市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數量與質量并重發展階段。未來隨著人均GDP的增加，住房需求將會進一步增加。

第二，城市化進程拉動住房需求增長

1996年以來，我國進入快速城市化階段，每年大約有2000萬農村人口成為城鎮常住人口。城市人口增長過程中會出現大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會引起對城市住房需求的增長。其次，在城市發展過程中，舊城改造產生了對住房的大量被動需求。十幾年來，城市農民工、外來工、流動人口已經逐漸成為城市生活中一個不可或缺的群體，再加上城市化進程的加快，所謂的“都市圈”、“城市帶”使城市的規模不斷擴大，城鄉之間的巨大經濟差異，使農民大量從農村流入城市，大量的人口帶來了大量的住房需求，房價必然飛漲。

第三，人口增加帶動住房需求增長

截至2005年1月6日我國人口已達13億。預計我國人口數量將在一個較長時期內繼續保持增長勢頭,到本世紀中葉將達到16億人口，年平均凈增加1000

萬人以上。另據“五普”資料顯示, 進入21世紀后, 我國每年平均結婚人數達1000萬對以上, 按照農村人口占人口總數的60%計算,將有400多萬對城市人口結婚，假如每個家庭需要一套住房,則市場需求量為400多萬套住房。大量增長的婚育家庭將對住房產生巨大需求。

第四，住房制度改革釋放大量需求

隨著城鎮住房制度改革，各地紛紛取消福利分房，國家采取住房補貼、住房公積金等形式逐步確立了貨幣分房制度。1998年國家取消福利分房，實行貨幣分房制度，大量住房需求被釋放出來，推動房價上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經達到極限，但是已售公有住房二級市場的開放將會促進新的住房需求增長。

第五，傳統思維消費習慣導致住房需求增長

傳統觀念認為“有房才有家”、“ 房產是最持久的且可以傳承的財產”。在這種觀念下，人們往往傾向于購房置業，寧買不租。追求住房的一步到位。而一個民族的消費習慣在短時間內是很難改變的，所以在傳統習慣的作用下，住房需求被進一步擴大。

第六、購房貸款，銀行利率低

銀行的低利率、貸款面廣等因素促使了局面由傳統的存夠錢再買房的傳統消費觀念向超前消費思想的轉變，這等于將傳統的幾年或幾十年后的購買能力提前釋放。而購房按揭貸款將居民的潛在需求變成了現實需求，引發了對商品住房的爆炸式需求，同時也大幅度的提高了社會各階層購房的承受能力。

（二）、引發房價上漲的不合理因素

第一，收入差距過大導致投資需求旺盛

收入差距擴大是造成房地產投資需求旺盛的重要原因。收入差距的擴大使消費支出的增加幅度下降，更多收入被用來投資。而房地產作為一種良好的投資品種吸引大量社會剩余資金進入房地產市場。據中國人民銀行2007年一季度問卷調查顯示，家庭月收入在2000元以下的居民購房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之間的家庭購房意愿最強。由此可見，房價持續上漲，在很大程度上是由于收入差距擴大所造成的投資需求旺盛所致。

第二，房地產開發模式存在缺陷

目前房地產開發模式基本可歸納如下：開發商籌措資金并通過招拍掛取得土地使用權、以在建工程或者土地使用權抵押向銀行貸款、施工建房、（預）銷售回籠資金（償還貸款或者為下一輪開發融資）、進入下一個開發循環。同時，政府壟斷土地一級市場，依靠土地出讓收入進行城市基礎設施建設，并通過市政基礎設施的不斷完善來提升區域內的土地價值，謀取更大的土地收入。在這種開發模式下，銀行、房地產商、地方政府構成了牢固的相互依存的利益三角關系。地方政府要獲取城市建設資金必須增加土地出讓收入，而土地出讓收入的增加依賴于房地產開發規模的擴大（從而對土地有更大需求），而房地產開發規模的擴大又主要依賴于融資（主要是銀行抵押貸款和預（租）售款）規模以及土地儲備規模的增長，而融資的增長則依賴于房價的上漲。房價上漲可為開發商帶來更多融資，銀行債權保障更充分，也可以增加地方政府土地出讓收入，因此，房價上漲是各方利益主體的內在要求，是維系這種房地產開發模式存在下去的原動力。正是在各方利益主體的推動下，房價不斷上漲。

第三，投資渠道不暢凸現房地產的投資價值

在一定程度上，房價上漲是因為投資渠道不暢造成的。大量社會剩余資金爭奪有限的投資機會，其中一些資金投入房地產市場，導致房價短期內大幅度上漲。投資渠道不暢表現在兩個方面，一是投資環境不健康，包括商業信用環境和司法環境惡劣，抑制了投資特別是產業投資。二是合法合規的投資渠道少。2005年前利率水平低，房貸條件寬松，所以2003年以來房地產成為吸引投資者的一個投資渠道。雖然2005年之后央行多次加息，房貸成本已經大幅度提高，但是在沒有其他更好投資機會的條件下，投資者并不愿意撤出房地產市場。第四，人民幣升值預期吸引國際投機資本涌入國內房地產市場

經濟增長必然會帶來本幣升值，在匯率升值預期下，大量國際游資通過各種渠道進入國內，對國內資本市場和房地產市場造成一定沖擊。外資對房地產市場的沖擊表現在兩個方面，一是外資直接開發房地產或者購買房地產。前者會增加房地產供給，不過同時會引起土地需求擴大，引起地價上漲。而后者并不能擴大房地產供給，卻增加了需求，加劇了供求矛盾，直接抬高了房價。二是外資流入所產生的帶動效應以及流動性效應。由于國際游資的大量涌入，央行不得不在外匯市場上投入大量基礎貨幣購買外匯，從而增加了貨幣供給，雖然通過發行央行票據以及定向增發國債等方式來回籠流通中過多的貨幣，但是流動性過剩的局面

并沒有得到根本改觀。過剩的流動性涌入房地產市場和股票市場必然引起房價和股價的上漲。

第五，住房社會保障體系不完善

住房是最基本的必需的生活條件之一，低收入家庭住房應該納入社會保障體系而不應該由市場解決。目前我國住房保障體系主要由面向中低收入家庭的經濟適用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房體系構成。但是住房保障覆蓋面低，供給規模小，分配過程不透明、房價高、建筑質量差以及市政配套設施不全等，影響了住房保障效果。大量應該享受住房保障的家庭并沒有被納入住房保障體系從而被迫推向市場，這既加重了低收入家庭的生活負擔，又人為地擴大了房地產市場需求，加劇了供求矛盾。

通過以上分析可以看到，房價上漲存在合理因素，也存在不合理因素。但房價上漲是長期趨勢，是不可逆轉的，政府調控目的在于控制房價上漲速度以及限制房價波動幅度；房價調控是一個長期過程，這是因為引起房價持續上漲的制度因素與整個經濟發展階段和經濟結構有直接關系，短期內不能得到根本改觀；房價調控不應該僅僅停留在市場層面，而應該標本兼治，著手調整引起房地產過度投資的制度基礎，即通過縮小收入差距、完善投資環境包括信用環境和司法環境、轉變房地產開發和城市開發模式、完善住房社會保障體系。

【參考文獻】

1、王學發，我國城市房價上漲的需求動因與調控對策研究[J]，價格理論與實踐，2007（3）：41-422、張岑堯，地方政府的介入對城市房地產價格的影響:雙重壓力假說[J]，東北財經大學學報，2005（6）：40-433、昆明房價多年的變化趨勢http:///house/

4、謝家瑾，當前全國房地產市場現狀和發展態勢分析J.浦東房地產，2001，（4）

5、饒高營，影響房地產價格因素的研究[J].中國住宅設施,2006,(3)

第三篇：物理研究性學習開題報告(影響摩擦力大小的因素

篇一：研究性學習——影響摩擦力大小的因素 研究性學習設計方案

課題生成與研究小組成立用表 年 月日課題研究方案（計劃）年 月日

篇二：研究性學習開題報告范例 研究性學習開題報告

年級： 高一 班級：4班 研究性學習開題報告

年級：08級 班級：4班研究性學習開題報告

（以課題小組為單位填寫）年級：08級 班級：4班

研究性學習開題報告

（以課題小組為單位填寫）年級：08級 班級：4班

研究性學習開題報告

（以課題小組為單位填寫）

年級： 08級班級：4班篇三：研究性學習物理學史開題報告 研究性學習課題開題報告

第四篇：我國房價上漲的影響因素分析和政策建議

我國房價上漲的影響因素分析和政策建議

喬林 2012年11月

學號：2010099024 姓名：郭澤華

一、內容提煉：

本文的研究目的是揭示我國近幾年來房價上漲過快、價位過高的原因，并據此提出穩定住房價格、解決中低收入家庭購房難題的建議。本文以1998年城鎮住房制度改革以來我國房地產業十幾年的快速發展和政府對房地產行業的調控歷史作為研究背景，利用理論分析和對全國33個城市2000-2010年十余年間面板數據經行實證檢驗等方法，證明我國房價近幾年的快速上漲的和價位高其實是需求拉動、成本推動以及政府對房地產行業管理的不到位三方面因素共同作用的結果。其中需求拉動因素是主要原因，當前的二元土地制度、嚴格的土地供給、政府對土地市場管理的不到位通過土地供給緊張對房價的直接影響推動了房價的上漲，而政府保障性住房建設的不足則導致在房價快速上漲的過程中，中低收入家庭普片面臨購房難題。在實證分析的基礎上，本文全面分析了居民收入、人口和城鎮化。投資投機行為、建造成本、土地供給以及保障性住房建設不足等因素對房價的共同作用，并對政府在其中扮演的角色進行了深入的分析，主要結論如下：

第一，收入的增長和城鎮化進程的加快產生了大量的住房需求。我國城鎮居民人均家庭可支配收入從1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年間平均增長率為10.17%；城鎮人口從200年的4.59億人增加到2009年的6.22億人，平均每年增加1630萬人。收入的提高和日益龐大的流入人口進一步增加對城市房地產的需求。此外，傳統的“重房”觀點和啃老買房透支了對未來房地產的需求，導致我國住房市場長期處于供不應求的狀態。

第二，居民把住房當做養老保障或則投資。用于我國社會福利制度不完善。面臨高安的教育費用、醫療費用和養老費用，民眾普遍將房地產作為養了資金的來源。同時由于當前中國房地產行業稅負主要集中買房環節，進一步刺激了對住房的投資投機性需求。

第三，我國流動性過剩是支撐房價快速上漲的前提。流動性過剩對房地產行業泡沫的行程產生負面影響，我國龐大的流動性來自巨額的民間儲蓄、充沛的信貸資金、境外“熱錢”流入和其他行業轉移資金。

第四，嚴格的土地制度成為推高房價的重要因素。由于我國城鄉二元土地制度的約束，我國土地供應總體上面臨嚴重的結構性問題，耕地18億畝紅線面臨嚴峻的形式和農村集體建設用的不能流轉黛拉的閑置浪費并存。土地供應對房價存在直接影響，城鄉二元的土地證的將大量農村集團建設用地排除在流轉市場意外，土地儲備制度和“招拍掛”土地出讓制度有進一步收緊了土地供應的閘門，土地供應的減少改變了購房者的語氣，推動了房價的上漲。

第五，住宅用地供應總體不足，中低價位、中小戶型和保障性住房用地保障不足，房地產開發商大面積囤地，土地供給難以順利轉為住宅供應市場，使土地價格虛漲并傳導到房產領域。經濟適用房和廉租房保障范圍設計不合理，落后社會發展，覆蓋面有缺口，地方政府出于利益考慮，對保障性住房建設缺乏積極性，相應“問責機制”缺失，致使當前住房保障建設滯緩。

第六，政府是房地產市場的監管者，對房地產市場的穩定發展負有直接的責任，同時在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地產市場的利益參與和分配者。作為“土地財政”的最大受益者，地方政府不愿意房價下跌，在保障性住房建設方面地方政府普遍缺乏動力，通過對土地供應的控制影響住房供應，更進一步改變購房者的預期；通過城市拆遷等創造大量需求，這些因素更進一步加劇了房價的上漲。

政策建議：

（1）對住房需求進行分類處理

（2）轉變購房者觀念

（3）盡快開始房產稅改革

（4）收縮過剩流動性，控制外資流向房地產行業

（5）大力推進郊區配套公共服務建設，分流市區人口

（6）打破政府在城市土地市場上的壟斷地位

（7）改革現有住宅用地“招拍掛”制度

（8）增加土地供給，打擊房地產開發商囤地行為

（9）調整住房供應結構

（10）逐步取消經濟適用房制度，引導低收入家庭“棄購從租”

（11）改革土地出讓金收取辦法有一次性繳清改為逐年收取

（12）將住房保障納入公共財政體系，建立有效的“問責機制”

（13）轉變政府角色，改革政府官員的晉升考核機制

（14）調整地方政府的財政事權，實現地方政府的責權匹配

（15）對不同發展層次城市房價的調控主要采取差別化政策

二、創新點：

第一，通過研究不同發展層次城市住房價格的影響因素，從構建房價影響模型出發，利用2000-2009年北上廣深等四個一線城市以及其他14個二三線城市的有關房地產數據來實證檢驗導致我國一線城市和二三線城市房價快速上漲的影響因素，并分別定量分析兩類市場不同影響因素對房價的影響程度，在此基礎上分析當前房地產調控政策的效果，提出有針對性的改進建議。

第二，詳細剖析了房地產結構性問題對住房價格的影響，通過分析得出結論，盡管影響住房價格的原因有多個，但當前房地產市場“量價齊升”的重要原因是包括土地供給、住宅市場供給和房地產開發商三個層面的結構性失調。

第三，分析了住房價格高漲的原因后，通過分析得出結論，盡管政府調控措施不斷改進，調控力度不斷加大，但是住房價格高漲的趨勢沒有得到扭轉的重要原因就是以分權為特征的財稅體制改革和以GDP為核心的官員晉升考核體制對地方政府的不當激勵。

三、需要進一步研究的問題：

第一，農村集體土地流轉于保障農民權益、國家糧食安全的適度關系問題。在當中找到最佳平衡點，需要進一步研究。

第二，引入房產稅能不能實現降低房價的目的。

第三，如何改進以GDP為核心的官員晉升考核體制，如何在激勵政府官員推動地方經濟發展和引導社會和諧發展之間尋求適當的平衡點，仍需研究。

第五篇：淺談影響學習動機的因素

淺談影響學習動機的因素

隨著社會的快速發展，尤其是來自國內外經濟的競爭，英語教與學在各個領域愈發的普遍而重要。英語在中學，高中和大學是必修科目，所以教師必須嘗試所有方法去幫助學生提高學習動機，因為學習動機對英語學習的就像水對魚一樣重要。

在通往成功的路上，我們需要經歷很多困難，克服很多障礙，所以我們必須要具備成功的要素—動機。

動機是引起個體活動，維持并促使活動朝向某一目標的內部動力。動機能讓我們把事情做得盡善盡美。個人認為，動機也是學習的最好促進者，盡管它是微妙的，我們無法觸碰,觀察抑或是聞嗅到。

對于學生而言，如果他們對學習感興趣了，他們就不會視學習為一種負擔，他們將會積極地全身心地沉入進學習的海洋中。因此，提高學生的學習動機是學好英語的關鍵性因素之一。

任何事物的發展或消退都是有因可循的，對于影響學生的學習動機而言也同樣如此。影響學生學習動機的因素主要有以下幾個方面。1.個人因素

影響學生學習動機的個人因素主要有以下幾個方面： ①無明確學習目標

②無堅定地學習意志和自控能力 ③過多的學習失敗經歷 ④缺乏學習興趣 如果學習沒有目標，就像航行沒有了方向一樣迷茫。現在的學生在學習中沒有目標沒有動力，他們甚至不知道學什么，如何學。而終究導致他們抱怨學習中的失敗，沉溺于渾渾噩噩的學習生活中。2.家庭因素

在影響學生的學習動機的因素中，家庭因素無疑是非常重要的。在缺乏學習興趣的學生中，大多數是來自貧困或者是單親家庭。家長們必須認識到中小學學習階段對奠定學生正確的世界觀，人生觀和價值觀起著非常重要的作用。家長應該盡可能多的像老師一樣和孩子溝通交流，只有這樣，家長才能幫助孩子提高他們的學習動機。在和諧氛圍中成長的孩子更有自信，更容易有學習動機，因為在他們的愛和歸屬感滿足后，他們才會積極尋求自我實現。3.學校因素

學校教育在學生的成長中起著主導性作用，因為學生的大部分教育都來自學校。然而，學校也有本身的缺點和限制。

首先，學校的學習氛圍不夠濃烈。我們無可否認，積極的學習氛圍對學生的學習動機起著潛移默化的作用。因為學習氛圍本身就是一種學習因素。

其次，正如陶行知先生所言：“學高為師，身正為范”。因此，教師跟人的品質，工作方式，教學方法都無時無刻不在影響著學生的學習動機。

眾所周知，興趣是最好的老師。然而現在很多學校，尤其是農村學校的教學設備不齊全，教學材料過時，這些都讓學生對學習感到乏味。由于經濟和文化的差異，有些地區甚至無法給學生提供有利的教學條件。

即使學校因素在學生的學習動機培養中起著至關重要的作用，但是對于貧困地區的學校，教師要和學生共同努力，發揚中國人修筑長城克服一切困難的精神，排除困難努力學習。4.社會因素

不同的社會環境直接地影響著學生的學習模式。如果把學習比作海洋，那么社會環境就是諾亞方舟。這就意味著，學生作為社會中重要的成員，社會環境對學生學習動機的影響是毋庸置疑的不可替代的。

總之，以上四方面的因素在影響學生的學習動機中發揮著重要作用。教師與家庭，社會，學校應該通力合作，團結一致為提高學生的學習動機而努力，為學生營造良好的學習氛圍，讓學生在學習中獲得知識和快樂。