第一篇：房價上漲的經濟學分析

論文大綱

一、提出當前房價上漲的現象

二、對當前房價上漲現象的原因進行分析

1.個人觀點

供求關系導致房價上漲

2.其他觀點

①土地出讓拍掛政策

②長期持續的低利率環境及人民幣的升值

三、針對房價上漲提出一些建議

房價上漲的經濟學分析

摘要：近幾年中國各城市房價的急劇走高有目共堵，百姓的購房負擔急劇上升，房價問題甚至被稱為百姓頭上的“新三座大山”之一。房價的虛高和依然攀升的態勢不僅帶來了一系列的社會性問題，也對面臨改革重大關口的中國經濟產生了深刻的影響。

關鍵詞：房價上漲，原因，政策

正文：

最近幾年來，房地產價格好像一只氫氣球，停也不停地向上飛升。然而氫氣球飛得太高就會因為內外壓差而爆炸，那么房地產經濟是否也會像氫氣球一樣，最終也會崩潰呢？面對急劇上漲的房價，百姓購房的壓力也在增長，同時更是激化了各個階級，窮人與富人之間的矛盾，長此以往，必將帶來嚴重的社會問題。因此，用經濟學的觀點理性地分析這一現象，并對之提出改善措施是必不可少的。

房價上漲的原因：

在中國計劃經濟向社會主義市場經濟轉型的過程中，房地產這一行業也由原來的計劃體制向市場體制轉變，城市居民的住房從原來的福利分配為主到目前的自主購買為主，這一轉變是購房需求的社會基礎。

我們都在課上學過經濟學中最基本的理論之一，供求關系，即當開始時的價格高于均衡時的價格時，消費者愿意購買的數量低于供給量時，生產者必然會形成激烈競爭，從而使價格水平下降，價格下降進一步導致供給量減少、需求量增加。競爭將會一直持續下去，直至價格降至均衡水平，需求量與供給量相等時為止。相反當開始時的價格低于均衡時的價格時，消費者愿意購買的量高于生產者愿意供給的量，這時就會出現超額需求。為了得到有限的供給，消費者之間也會展開競爭，結果自然是價格上升，這又將導致供給量增加和需求量減少。競爭一直持續下去，直至價格上升至均衡水平。價格機制就像一只“看不見的手”，引導著供求關系達到這個均衡狀態。

首先看需求方，即消費者。目前主要的購房者主要包括以下三類：城市建設過程中產生的拆遷戶，這是他們的剛性要求；手頭比較寬裕，而住房卻是早期購買或是單位福利分配，不能滿足現在居住水平需求的人，他們在穩定收入的支撐下，對購房也有著強烈的需求；還有就是因為結婚而不得不購買新房的年輕人，由于中國不知何時流傳下的傳統，使得他們在還沒有足夠穩定的生活和事業基礎上，不得不背負沉重的房貸包袱。隨著城市向郊區的不斷擴張，城市化規模的不斷擴大，越來越多居住在城市邊緣的人加入了第一類人的行列；而隨著經濟的飛速發展，人民生活水平不斷提高，人們對住房的要求也越來越高，這就催生了第二類人的不斷增加；隨著當年嬰兒潮出生的人群現在已經加入到大學畢業生和結婚適齡階段的隊伍中，直接導致了第三類人的激增。

之前的一段中已經詳細地分析了消費者對購房的需求是相當巨大的，而房地產本身由于土地供應的有限性，供給量是有限的，結合供給關系的理論，可以知道在這種需求遠遠高于供給的形勢下，房價上漲已成為一種必然。再加上開發商囤積居奇，炒房團的熱錢以及部分地方政府的無能和腐敗，對本來已經供不應求的房價更是火上澆油。

而且國人在面對房價上漲這一現實時，更是迫不及待地想要搶先購房，越是漲越是買，使得市場的自我調控“失靈”了，更是導致了房價的一漲再漲。

當然供求關系的原因只是最主要的原因，對于房價上漲其他人也提出了一些比較切合實際的看法。

一、土地出讓拍掛政策

各地政府代行土地擁有者之權，土地由地方政府所壟斷。近些年來越來越多的采取純粹價高者得之的拍賣方式來向開發商出讓土地，作為商品土地成本增加，就造成土地價格的突飛猛進，進而使得很大程度上基于土地價格的房產價格也就隨之扶搖直上。杭州是最早實行土地出讓招拍掛牌政策的城市之一，也正是杭州，最先拉開了房價快速上漲的大幕。加之在土地在二級市場上的瘋狂炒作，如何不使土地的價格更上一層樓。所以，房價永遠上漲源自土地資源的稀缺性。

二、長期持續的低利率環境及人民幣的升值是造成房價“泡沫性”虛高的重要原因

如果說，居民自購房需求的激增及土地供應的不足，造成了房價的不斷攀升，那么，我國長期的低利率政策及人民幣的升值所造成的投資、投機則是房價“泡沫性”虛高的根本原因。一是低利率導致資金流入房地產業。作為投資或者投機者，之所以保有各種資產如房地產、股票、債券等，是為了從中獲取收益。

房價上漲的建議：

針對上述對房價上漲原因的分析，可以相應得提出一些解決措施來緩解當前房價過熱的現象。

由于市場的失靈，難以進行自我調節，就需要政府動用那只“看得見的手”進行宏觀調控。目前國家已經出臺了“國八條”“國六條”等政策來穩定房價。“加強土地管理”防止土地僅僅以高價出售，控制房地產的成本；“控制城市拆遷力度”可以有效減少拆遷戶的產生，從而減少對購房的需求；“對一定時間內的房屋轉讓征收營業稅和個人所得稅”則是針對囤積的商人和炒房團而制定的；“規范房地產外資準入和管理”減少了外資在中國的資本掠奪；“加強對開發商的監管，完善房地產銷售的信息披露”則減少了開發商與政府的勾結，使房價公開透明??這些政策出臺以后，雖然顯現出了一定的作用，但是大多數城市的房價依然一路攀升，各城市房價逆勢而上的報道不絕于耳。那么國家和政府還必須采取強硬的措施，例如將炒房等行為定為危害社會經濟秩序的罪名，或者加強對貪官污吏的打擊等等。

參考文獻：徐康寧 李東《經濟管理基礎》東南大學經濟管理學院 P21-22P23

第二篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產業；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間；加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲；進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房；強化市場監管措施。

【關鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統和大眾心理系統的承受能力，最終會影響到經濟的穩定乃至社會的穩定。

一、當前房價上漲的成因分析

在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是首選的投資目標。而這一數據在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產業

這是房價上漲的深層次原因。據國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據國土資源部2010年2月公布的最新數據顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛生潔具等60多個相關產業的發展，已成為地方經濟發展的支柱產業。地方政府對房地產業情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發的積極性。保障型住房發展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結合當前國家有關政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉一體化來加快農村城市化建設。據有關方面研究，發展中國家城市化水平平均為40%左右，發達國家80%~90%，而我國只有36%。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經濟的發展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業園區集中，實行工業化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力，在解決“三農”問題的同時，也解決了大量農民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲

供不應求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房

許多地方政府僅關注房地產市場對當地經濟增長的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。應進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經驗，加大公共租賃房的建設力度。對不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應從實際出發，大力發展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強化市場監管措施

一是完善市場監督制度，加強對房地產業的資質管理和房地產開發項目審核管理。二是建立房地產市場價格監測體系。科學準確地做好房地產市場價格的監測和信息發布工作，合理引導企業理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產市場秩序。加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違法違規行為，防止開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當手段，慌報商品房銷售進度、發布不實價格信息、哄抬房價、誤導市場預期行為。四是規范房地產價格行為。按照有關規定對經濟適用住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設置商品房售房明碼標價表，標明位置、房屋、套內面積、價格及其他收費項目和標準等內容，接受社會監督。

第三篇：中國房價上漲分析

用經濟學原理分析中國房價上漲現象

在所有有關民生類的問題中，居高不下的房價一直是近年來人們熱切關注的話題，雖然，近期我國的房價在限購限貸、房產稅等政策的影響下有所回落，但對房價的調控不容放松警惕。影響我國房價上漲的因素是多方面的。從需求層面看，城鎮化、居民收入和婚齡人口是長期影響因素；從供給層面看，土地供應是長期影響因素；貨幣供應量對房地產市場的短期需求和短期供給均形成重要影響。要徹底整治房地產市場，宏觀調控必須從需求和供給兩方面持續發力，引導房價“回落”到合理區間。事實上，由城鎮化、居民收入提高和婚齡人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏觀調控的治理重點是貨幣超發所帶來的虛假需求、投機需求和房產商捂盤行為。下面本文將從以下幾個方面探析中國房價上漲的原因。

一、需求拉高價格

人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動。人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導致房價持續上漲。基于我國“人多地少，人多房少的”基本國情，從而在客觀上導致了我國整體房價的不斷上漲。資本和勞動力向中心城市流動，是導致這些城市房價上漲的重要原因。中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。中國人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續大約至少十年。中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

二、供給抬高價格

從供給用度來說，房價的上漲最主要源于開發商的逐利行為。商人是“經濟人”，總是以利潤最大化為第一目標。近幾年，中國房市呈隨時間推移逐步“波浪式”拉升的特點。開發商往往將不知名的雜費分攤入房價等，這導致房價上漲。由于房地產行業可以拉動鋼鐵、建材、森林工業、機械、化工、陶瓷、紡織等產業的發展、房地產行業與相關行業形成利益“共榮圈”、共同抵制房價下降，這也是導致房價居高不下的重要因素。

房地產開發商為了追求自己的利益，人為減少樓市供給。首先，土地稀缺與土地囤積并

存。近年來，中央政府積極想辦法減少土地稀缺給樓市帶來的壓力，努力擴大土地供給。我國存在較為嚴重的開發商“囤地擾市”行為。究其原因，一方面，土地因為稀缺而存在供給剛性和價格上漲潛力；另一方面，開發商欲通過囤積土地，進一步拉動地價上漲而牟取暴利。這加劇了房價上漲的壓力。其次，商品房空置與供給不足存在矛盾。國家統計局公布的數據顯示，2008年全國有1億多平方米商品房未有售出。如這類空置房不能得到妥善的消化處置，會形成“有房無人居，有人無房居”的困境，這給我國社會經濟發展必將帶來一定的負面影響，給政府下調房價增加 了很大困難。再次，開發商的捂盤，推高樓價。開發商“囤盤現象”嚴重，故用伎倆一般為：故意提高樓房的售價，導致有價無市，推遲樓盤的銷售速度；在售樓過程中，故意謊稱樓房已經售罄，有的拿了商品房預售許可證仍不開賣，開發商要求市民先交誠意金認購，再等銷售通知等等。開發商人為的“捂盤不發售的行為”控制銷售節奏，制造房源緊張的錯覺，給中國房地產市場雪上加霜，使房價積漲難返。此外，開發商一次次不惜重金地購買土地，土地屢拍出天價，開發商在進行商品房買賣時必然將地價作為成本轉嫁到普通消費者身上，使將來的房價大幅走高。

三、經濟過熱，投資性需求旺盛

投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲。我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。

首先、團體炒樓現象。團體炒樓的出現與長期活躍，使房價水漲船高，居高難下。在這一群體當中，以溫州人的“溫州炒樓團”最為典型。參與炒樓不下10萬人的浙江溫州炒樓團，近幾年集千億元資本，陸續投資北京、上海、南京、杭州、廣州、海口等城市的房地產。“溫州炒樓團”所到之處，房價應聲上漲。針對溫州人炒樓行為，各地房產商也積極回應，樓盤老總親赴溫州、杭州考察，與當地的投資商接洽，回來后馬上針對溫州投資者設計一套大型推廣策略。2009年，廣州頤和高爾夫莊園開盤，該盤門口豎著一個歡迎牌，寫著“歡迎溫州購房團到頤和高爾夫莊園 參觀”。地產商與投機人群強強聯合，房價何以下降?

其次、中介的不誠實經營。中介經營不規范，存在偽造“搶購”銷售假象以欺騙消費者的現象，存在以次充好欺騙消費者等現象。整個房地產行業中存在嚴重的信息不對稱，賣房的對信息掌握的較為充分，使房價容易被操控，并朝賣房者的期望值目標價上漲。

三、政治尋租

1、非法批地——房價居高的外在誘因。國家對土地實行“招拍掛”政策，即土地的招

標、拍賣和掛牌，價高者得，最直接造成高地價，導致高樓價。商品房的成本構成中，地價始終占最大比重。在高樓價中，地價也占最大比重。在市場經濟條件下，商品房開發中的地價和樓價的關系是面粉和面包的關系，即水漲船高的關系。商品房用地價格的不斷升高，直接導致商品房銷售的市場價格不斷升高。一是政府非法批地，二是通過“以租代征”等形式非法占地，三是非法低價出讓土地。自方發布的新聞與相關數據說明，全國的土地審批存在嚴重的“政治尋租”現象，增加了房地產行業的隱性成本，成為房價居高不下的誘因之一。

2、“政績工程”——政府對地產的內在推動力。某些地方官員將房地產作為地方經濟的支柱產業。因為房地產行業是最快捷、最簡單地拉動地方GDP增長和增加地方財政收入的途徑。通過這些“政績工程” 迅速拉動本地區“短視”的經濟繁榮，將房價推向高漲的“不歸路”。

四、金融政策“推波助瀾”

1．購房優惠

銀行在購房按揭方面，為不少的房客提供了資金方便，但也成為培育投機者的溫床。按照國家規定，只要購房者首付30％的購房款便可以買到房子，銀行會將其余的70％購房款替購房者支付給開發商。不少投機者巧用購房優惠，加大了貨幣貸發放量，助長了房價上漲。

2．投資優惠

金融機構采取多渠道的融資方式降低投資風險。首先，銀行以低利率的政策來保證房地產市場的成本比較低；其次，金融機構推進房地產企業通過股票的方式上市融資，并允許發行企業債券等方式增加企業的資本積累；發展房地產投資基金以及房地產信托投資；銀行把資金貸給開發商以后，把若干項目的債權“打包”在債市上賣掉等等，投資優惠導致房價快速上漲。

3．外資注入

國內各地的房地產行業存在暴利，外資對房地產的投資也完全遵循投資市場的規則，即當該地房地產的投資回報率高于他國時，外資就會紛紛涌入資金的涌入會導致對該地房地產需求上升，進一步抬高價格，直到該地的投資回報率下降至接近海外的水平才達到均衡，停止資金涌人。人民幣不斷升值，樓市的投資回報率不斷高漲，使投入我國房地產領域的外資額度很大。國際游資早已棲身中國的房地產業，中國樓市成為了外資的追捧熱點。

五、媒體的炒作

除了政府和開發商這兩個幕后黑手之外，媒體和部分經濟學家也起到了一定的推動作用。當很多理性人士及國外機構紛紛作出中國房地產市場存在泡沫的預測時。但看看我們的報刊

雜志、電視廣播到處都是新房熱銷的熱烈場面，到處是欣欣向榮的銷售數據，還想這里才是中國經濟騰飛的縮影。看了地產廣告，你會認為中國人都中產了、都富豪了；中國的房產市場火上30年沒有問題。在金錢、利益面前他們只能選擇迎合開發商。媒體的搖旗吶喊在一定程度上也為房價上漲起到了推波助瀾的作用。同樣，房地產數據統計方式存在“先天不足”。房地產數據統計由哥哥上城調隊從開發商那里而不是從市場采集，甚至是由開發商自行填報。當房價上漲較快時，開發商傾向于低報銷售價格。因為他們擔心房價的上漲會導致政府的政策干預。當房地產行情看淡時，開發商又采取報高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因為他們擔心房價下跌會導致銷售者購房的意愿下降。這樣的統計數據由權威可言嗎，可信嗎？金錢決定腦袋的經濟學家在中國為數不少。央行加息，許多人議論房角要將，馬上就有經濟學家信誓旦旦的宣稱中國房價還要漲上二十年！在金錢和良知面前，經濟學家們，你們選擇的是什么？中國的房地產是升還是降，只要問問這三只手就可以了。只要這三只手還在有力的支撐，中國的房產泡沫就會不斷膨脹，直到崩裂那一天的到來！

六、預期心理的形成在房價下跌的預言多次失效之后，普通消費者開始產生恐慌心理，并形成了房價將會持續上漲的一致心理預期，漲價預期導致的決策就是不少買房人抱著晚買不如早買，買小不如買大的消費心理，盲目追高，進一步推高了房價。

四、結論及政策建議

影響房價的因素還有很多，人民幣升值壓力、國際經濟環境、經濟周期的輪回等，都會直接或間接影響到房價的漲跌。房地產商們的炒作以及其他的一些原因助長了這種增長的幅度和趨勢。

08年政府為了抑制房價的過快上漲，出臺了許多措施，緊縮銀根，打擊囤地，限期開發，提高貸款利率，打擊炒房，加大了房屋交易成本等，以減少房屋的成交量，想使房產商迫于資金壓力而降價銷售，但這些措施提高房產商開發成本的同時也大大提高了老百姓購房的成本，銀行提息，增加交易稅都讓老百姓買房多掏錢，而開發商被提高了成本后，必然將成本轉嫁給買房者。由此可見政府在調控房價高漲時措施不當，力不從心。

政府應改變以GDP為指標的政績考核體系。各地房價之所以越來越高．其中一個重要原因就是地方執政者的通過發展房地產經營城市的理念所致。因此，國家有必要將“把房價降下來”列為地方為政者的政績考核之中．把顛倒了的政績觀重整過來。要將經濟適用房、廉租住房、合作建房列為各地發展房地產的計劃之中。要根據各地的實際情況和有關規定，制定開發數量、開發標準以及考核辦法、問責制度。在開發過程 中要有嚴格的審計制度，開發成本要做到公開透明，開發利潤要有科學的上限標準，絕不允許從中謀取高額開發利潤。在土地使用和審批上要優先考慮經濟適用房、廉租住房、合作建房的用地，土地價格要根據各地實際情況合理定價。

建立房價調控責任制。我國住房和建設部、國土資源部、中國人民銀行及銀行業監督管理委員會等有關部門是城市房價的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供給，商品房的審批、管理由地方政府的土地、規劃、建設等部門負責，房地產的收益歸地方政府，地方政府是城市商品房的直接具體管理者。但房價調控卻主要由國家有關部門負責，地方政府配合執行，政策執行的有效性不足。因此，針對我國的房地產市場的特征，首先由住房、國土、金融等國務院有關部門主要負責房地產市場的分類、協調、監督、處理，指導不同區域房地產市場的調控，批準符合各個區域城市房價實際的金融、土地等政策。其次，各個區域把相應的房地產的監督和調控責任通過分層機制分配到不同的部門。并與他們的政績考核掛鉤，由各區域城市的主要負責人指揮實施。通過房價調控責任制強化地方政府的責任、義務，提高地方政府的積極性和主動性。

因此，我們可以看出中國的房地產是存在很多問題的。它需要我們改進，為的是讓更多的人們能夠安居樂業。所以，我覺得要解決中國的房地產的問題，需要調整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題，適當的調高利息也可以控制很多信貸亂投放。其次是控制外匯看流入；最后，也是最主要的，打擊那些開發商唯利是圖的違反法律、違反道德的行為。對于政府來說，目前必須在做到的是把樓市的資金釋放出來，讓房地產回歸它本來的面目。第一，改善投資環境，為中小企業關稅，把制造業的資金吸引回來。第二，為中低收入者建保障房，增加供給，商品房愛漲就漲去，任由市場去凋控，政府完善稅收制度，從這方面收稅就行了，然后拿這些錢去建保障性住房，改善民生。

第四篇：馬克思哲學原理分析房價上漲

用馬克思主義哲學原理分析房價上漲的問題

第一，物質決定意識，意識反作用于物質：房價上漲是因為買方（炒作團隊也屬于買方）需求大于賣方（惜售也要歸結到賣方小的方面）需求，這是市場經濟規律，是物質。賣方提高銷售價格，這是意識。

第二，物質運動是有規律的，物質運動規律是客觀的，發揮主觀能動性能認識和利用客觀規律:房價上漲是建筑原材料上漲的結果，這一規律是客觀的，成本上漲，房價必然上漲；但開發商、建筑商及中介機構又利用這一規律，掩蓋實際成本，宣傳虛擬成本，讓民眾以為房產漲價合理，無泡沫，從而接受房價虛高的現實，而開發商等人從中漁利。

第三，用聯系的觀點看問題：物價上漲帶動原材料上漲，原材料上漲又拉動房價上漲。這一聯系是客觀的，在經濟社會是普遍存在的，反映了一種因果聯系。第四，用發展的觀點看問題：

1，房價上漲，這是內外因共同作用的結果，市場規律，這是內因；外部力量影響，這是外因，外因通過內因起作用，中間商、地方政府利用市場規律，為了追逐暴利，為了地方稅收，為了頭上烏紗，不惜一切，以房地產立市，以房價高為榮。

2，房地產作為一個普通產業，與其他產業無異。但由于產業內部利潤巨大，外部力量不加約束，慢慢形成了現在房價上漲的現象，以至于現在嚴重脫離現實。很多地區的實例已經證明，嚴重脫離成本區的商品，最終會泡沫破裂，比如香港樓市，日本樓市，這是量變而質變的道理。

第五，用矛盾的觀點：

1，矛盾無處不在，開發商利益與民眾渴求房價下降的矛盾；地方政府稅收需求、官本位需求與市場經濟規律的矛盾；地方政府利益與民眾利益的矛盾；另外，這必然會造成民眾與政府的對立矛盾。

2，矛盾的不平衡性，告訴我們必須抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，堅持兩點論與重點論的統一。既要知道有矛有盾，又必須認識到哪方更重。是應該以地方政府收入為重，還是該以民眾需求為重；是該以財稅收入為重，還是該以民眾生活質量為重？

第六，感性認識反映現象，理性認識是對事物本質的反映，要把感性認識上升到理性認識，透過現象抓住事物的本質和規律。

1，房價上漲是現象，這一現象的本質是通貨膨脹，是政府政策的失靈，是社會主義社會的不和諧。

2，普通家庭兩、三代人的積蓄為了后代而買房，每套房產就能夠消滅一個中國的中產階級，可見這一現象的危害之深，這一現象的本質就是，藏富于民，民的財富大部分被嚴重不公平的再分配，導致貧富差距劇烈拉大，家庭積蓄嚴重縮水，人民生存安全感降低，影響社會穩定。這是本質。

一．事物是不斷發展的，靜止的事物是不存在的，房價的上漲說明了事物處在不間斷的變化之中，絕對靜止的事物是不存在的．

二．量變與質變的相物互轉化，質變是量變的必要準備，質變是量變的必然結果．房價上漲是經濟過熱，消費結構不合理所逐步導致的結果，它是量變達到一定程度轉化而成的質變．

三．主次矛盾的相互轉化和矛盾主次方面的轉化．

四．認識論的觀點．房價上漲是對市場的真實反映．存在決定認識，正確的認識促進事物發展．

第五篇：選修-房地產經濟學-關于房價持續上漲原因的分析

關于房價持續上漲原因的分析

摘要針對房價的一路上揚的態勢，本文從政治經濟學和西方經濟學 角度分析了我國房價居高不下的現狀，同時運用公共選擇理論來分析我國房地產公共政策對房價的影響。并且, 提出相應的對策來進行解決房地產市場中存在的問題。

關鍵詞：房價；經濟學分析；供求； 房地產公共政策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠暈在社會大眾心頭的巨大陰影。自l999年房價節節攀升，房價不合理上漲問題已成為社會的一個焦點和熱點問題。“房地產泡沫”等詞不斷出現在雜志報紙上．房價問題引起大眾的普遍關注。

1、相關經濟學分析

1.1政治經濟學角度

1.1.1開發成本上升

1.1.1.1地價過高 我國的土地是由政府壟斷的，由于地方政府以拍賣的方式進行土地使用權轉讓，價高者得，帶動地方的財政收入增加 此外，隨著城市化進程的深入，有限的土地與巨大的建設需求使得土地價格一路上揚，從而使作為房價的地價也居高不下是導致房價扶搖直上的主要原因

1.1.1.2開發商融資成本過高 為了抑制房地產泡沫維護房地產市場秩序，政府通過一系列政策提高了開發商貸款門檻，造成新建房地產項目融資成本上升 而開發商的應對方案無非是減少供給或是提高房產價格回籠資金，從而提高了房價

1.1.2巨大的需求刺激

1.1.2.1消費型需求

隨著城市化進程的加快和原有城市規模的擴大，城市人口急劇增多帶來了巨大的住房需求，同時家庭規模的減小與城市居民自身居住條件的改善引起了需求的迅速增加，1.1.2.2投資型需求

當房地產價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產的持有會帶來更大的增值，加上投機者利用市場信息 的不對稱，利用媒體 誘導消費者跟風，通過 羊群效應造成短期內房價非正常上漲

1.1.3房地產市場的天然壟斷性

房地產是一種特殊的生產要素，因其資源的有限性與壟斷性，基于地租理論的價格形成機制，容易產生超額利潤，具有高成本高回報流通慢的特點 這就決定了只有少數幾個具有極強經濟實力的開發商才能進入該市場，又隨著市場進入壁壘的提高，房地產市場漸漸被少數幾個寡頭壟斷，他們很容易達成共識，以維持房價高標準

1.1.4政府擴張性的財政政策與貨幣政策

近幾年政府不斷放寬貸款限制，通過拉動內需 刺激消費帶動經濟增長，相對寬松的經濟政策既推動了房地產市場的繁榮，也成為制造泡沫產生高房價的罪魁之一。此外，銀行個人信用消費貸款的限制放寬對消費者的消費欲望的刺激成為支撐房價上漲的內在動力

1.2西方經濟學角度

1.2.1需求分析

從需求角度來看，需求指在一定時期內買者愿意并且能夠購買的一種物品量 對于大多數正常物品來說，其他條件相同時，一種物品價格上漲會引起需求量的減少；價格的下降會引起需求量的增加，需求量與價格呈負相關 于是我們引入需求價格彈性來表示在一定時期內一種商品的需求量變動對于該商品價格變動的反映程度的衡量（見圖1）

1.2.2供求關系

房子作為一種商品，那么決定價格的最基本因素自然還是供給與需求 從需求的角度來說，正如前文所分析的原因，需求進一步增長；而從供給的角度而言，因我國的土地出讓制度的局限性以及各地方政府官員受到來自財政收入增加與自身發展的激勵，以拍賣的形式抬高地價而導致房地產成本上升，使得開發商利潤下降部分開發商退出市場而引發供給減小（見圖 2）房地產公共政策與房價上漲

為了促進房地產業平穩健康發展和治理房地產市場失靈問題，政府采取經濟 行政 法律 制度等手段干預和規范房地產業和房地產市場 但由于政策目標間的沖突以及行政壟斷等原因，部分房地產公共政策直接或間接推動了房價上漲，這些公共政策失靈及其導致的社會

福利損失即公共選擇理論中的政府失靈 因此，現階段房地產市場同時存在著市場失靈和政府失靈 來源于公共政策的政府失靈主要表現在:

2.1房地產公共政策本身的目的及政策手段間的沖突，促使政策失靈

2004年土地市場治理及改革后，從2005 年開始，房價進入了相對2003-2005 年的快速上漲階段 固定資產投資過快增長房價快速上漲，房地產宏觀調控政策在抑制固定資產投資增長的同時，緊縮土地供應量并推動土地 招 拍 掛制度，房價由協議出讓制度下的平穩上漲步入 招拍掛 出讓制度下的快速上漲通道 政策目的不明確 沖突及政策手段矛盾直接導致了這一階段的房價快速上漲

2.2房地產公共政策缺乏科學性和長遠考慮，執行情況不理想

第一，政策具有明顯的短期行為 自2004 年房地產市場調控以來，調控政策多以 通知 意見 下發，包括 限購令 都沒有上升到法律法規層面，不確定性較大 同時政策頻繁出臺 重復使用，加大了市場的波動性，增 加 了 各 市場主體對市場發展不確定性的預期，觀望氣氛濃厚，影響到了正常的投資和消費 第二，調控政策大都采取了全國一刀切的形式，不利于欠發達地區的房地產市場的培育成長 第三，有的政策出臺后沒有得到及時恰當的實施 例 如，2005-2007年調控文件要求增加對普通商品房和經濟適用房的土地供應量，并 加大對閑置土地處置力度，但政策落實情況不好，土地供應量持續下降，直接減少了住房供應量

3.針對房價上漲過快應采取的措施

3.1政府要加強宏觀調控落實中央政策。地方政府要加緊落實中央的房地產政策, 加強宏觀調控, 重分發揮政府的職能。加強政府監管力度。財政、貨幣政策雙管齊下。嚴格加強拆遷計劃管理。合理確定拆遷規模,堅決制止城鎮建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為,有步驟、分階段進行城市規劃避免因為拆遷營造人為地住房需求。

3.2消費者要有理性的消費觀念

3.2.1、消費者要積極關注房產信息,不要盲目投入到購房熱之中,要有理性的消費觀念, 不能受到房地產開發商的廣告影響。

3.2.2、政府要積極引導消費者理性消費, 對消費者進行健康宣傳教育, 適時調整財政和貨幣政策、銀行信貸等機制, 促進消費者合理消費

3.3提高房地產市場開發的土地供給力度和使用效率

3.4宏觀調控與市場調節相結合穩定房地產市場

3.4.1、嚴厲打擊房地產市場的過度投機行為,禁止炒房和房屋囤積。

3.4.2、加大住房供應結構的調整力度擴建租廉房和經濟適用房。

參考文獻；房價上漲原因的經濟學分析韓瑞春（西南財經大學統計學院，四川成都，）關于房價上漲原因的分析王國慶(西南財經大學工商管理學院 611130)

公共選擇理論視角下的高房價成因分析

曹 飛，博士研究生，廈門大學經濟學院，福建廈門