第一篇：淺析影響房價上漲的因素

淺析影響昆明房價上漲的因素

【內容提要】近30年來，昆明房價“只漲不跌”，為了穩定房價，政府出臺了一系列調控政策，但效果甚微。房價上漲，既有合理因素，收入增長、城市化進程、人口增加、住房制度改革、傳統思維消費習慣、購房貸款、銀行利率低；有不合理因素，收入差距過大、房地產開發模式存在缺陷、投資渠道不暢、人民幣升值、住房社會保障體系不完善都或多或少刺激了住房需求量增長，從而導致房價上漲。

【關鍵詞】房價、上漲、因素、需求

回觀昆明房價多年來的變化趨勢，我們會震驚的發現，昆明已經創造出30年“只漲不跌”的神話。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房價基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。這十幾年，是昆明房價漲幅的平緩期。1993年至1997年，是昆明房價上漲的快速階段，由于開發商與購房者對品質的要求不斷提高，房價明顯提上漲，到1997年，均價已接近2400元/平米，但都在二環路內。到2002年，昆明房價終于沖破3000元大關。從2003年開始，房價漲幅更是驚人。田野咨詢機構的統計數據顯示，2004年，昆明的房屋均價為2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房價為3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房價為3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房價為4547元/平方米，增幅為37.6%；2008年房價為5131元/平方米，增幅為12.8%；2009年，房價達5533元/平方米，增幅達7.8%。2010年，房價繼續小幅度上漲，前途可謂“撲朔迷離”。

從以上數據不難看出，在過去的30年，昆明的房價一路飆升。尤其是近五年來，房價增長迅猛，從2004年到2006年，房價每年的增幅都保持在10%左右，而房價的爆發性增長發生在2007年。

昆明房價上漲過快會加劇住房分配不公，損害房地產業可持續發展的市場基礎，危及宏觀經濟的穩定。因此為了穩定房價，政府在利率、信貸、稅收、土地供給等方面出臺了一系列調控政策，但是房價增速仍然維持在比較高的水平上。1

那么是什么原因造成房價持續上漲？

當前房價上漲有合理因素，也有不合理因素。從合理的角度講，收入增加、人口增長、城市化進程等因素在推動房價上漲，但是僅僅這些因素不會導致房價在短期內普遍大幅度上漲，房價異常上漲是制度缺陷帶來的過度投資所致。這些非正常的制度因素包括：收入差距擴大、房地產開發模式存在缺陷、強烈的人民幣升值預期、投資渠道狹窄以及住房社會保障體系不健全等。

（一）、引發房價上漲的合理因素

第一，隨著收入增長產生的真實需求

近幾年來，中國經濟一直保持高速發展，GDP年均增長大大超過世界平均水平。2003年我國國內生產總值突破11萬億元人民幣大關，人均國民生產總值首次超過1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行業如汽車、鋼鐵，甚至以前發展較慢的機械制造業，都顯現出前所未有的發展勢頭，就投資而言，全社會完成固定資產投資70073億元，比2003年增長25.8個百分點?？焖侔l展的宏觀經濟使人們對經濟前景普遍持樂觀預期，促使了房地產業的急速增長。

隨著經濟持續增長，人均可支配收入增加，產生了對住房升級換代、改善居住條件的需求。人均GDP與住房面積幾乎存在著正比例關系，居民住房消費通常有三個發展階段——數量發展階段、數量與質量并重發展階段、整體發展階段。根據昆明市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數量與質量并重發展階段。未來隨著人均GDP的增加，住房需求將會進一步增加。

第二，城市化進程拉動住房需求增長

1996年以來，我國進入快速城市化階段，每年大約有2000萬農村人口成為城鎮常住人口。城市人口增長過程中會出現大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會引起對城市住房需求的增長。其次，在城市發展過程中，舊城改造產生了對住房的大量被動需求。十幾年來，城市農民工、外來工、流動人口已經逐漸成為城市生活中一個不可或缺的群體，再加上城市化進程的加快，所謂的“都市圈”、“城市帶”使城市的規模不斷擴大，城鄉之間的巨大經濟差異，使農民大量從農村流入城市，大量的人口帶來了大量的住房需求，房價必然飛漲。

第三，人口增加帶動住房需求增長

截至2005年1月6日我國人口已達13億。預計我國人口數量將在一個較長時期內繼續保持增長勢頭,到本世紀中葉將達到16億人口，年平均凈增加1000

萬人以上。另據“五普”資料顯示, 進入21世紀后, 我國每年平均結婚人數達1000萬對以上, 按照農村人口占人口總數的60%計算,將有400多萬對城市人口結婚，假如每個家庭需要一套住房,則市場需求量為400多萬套住房。大量增長的婚育家庭將對住房產生巨大需求。

第四，住房制度改革釋放大量需求

隨著城鎮住房制度改革，各地紛紛取消福利分房，國家采取住房補貼、住房公積金等形式逐步確立了貨幣分房制度。1998年國家取消福利分房，實行貨幣分房制度，大量住房需求被釋放出來，推動房價上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經達到極限，但是已售公有住房二級市場的開放將會促進新的住房需求增長。

第五，傳統思維消費習慣導致住房需求增長

傳統觀念認為“有房才有家”、“ 房產是最持久的且可以傳承的財產”。在這種觀念下，人們往往傾向于購房置業，寧買不租。追求住房的一步到位。而一個民族的消費習慣在短時間內是很難改變的，所以在傳統習慣的作用下，住房需求被進一步擴大。

第六、購房貸款，銀行利率低

銀行的低利率、貸款面廣等因素促使了局面由傳統的存夠錢再買房的傳統消費觀念向超前消費思想的轉變，這等于將傳統的幾年或幾十年后的購買能力提前釋放。而購房按揭貸款將居民的潛在需求變成了現實需求，引發了對商品住房的爆炸式需求，同時也大幅度的提高了社會各階層購房的承受能力。

（二）、引發房價上漲的不合理因素

第一，收入差距過大導致投資需求旺盛

收入差距擴大是造成房地產投資需求旺盛的重要原因。收入差距的擴大使消費支出的增加幅度下降，更多收入被用來投資。而房地產作為一種良好的投資品種吸引大量社會剩余資金進入房地產市場。據中國人民銀行2007年一季度問卷調查顯示，家庭月收入在2000元以下的居民購房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之間的家庭購房意愿最強。由此可見，房價持續上漲，在很大程度上是由于收入差距擴大所造成的投資需求旺盛所致。

第二，房地產開發模式存在缺陷

目前房地產開發模式基本可歸納如下：開發商籌措資金并通過招拍掛取得土地使用權、以在建工程或者土地使用權抵押向銀行貸款、施工建房、（預）銷售回籠資金（償還貸款或者為下一輪開發融資）、進入下一個開發循環。同時，政府壟斷土地一級市場，依靠土地出讓收入進行城市基礎設施建設，并通過市政基礎設施的不斷完善來提升區域內的土地價值，謀取更大的土地收入。在這種開發模式下，銀行、房地產商、地方政府構成了牢固的相互依存的利益三角關系。地方政府要獲取城市建設資金必須增加土地出讓收入，而土地出讓收入的增加依賴于房地產開發規模的擴大（從而對土地有更大需求），而房地產開發規模的擴大又主要依賴于融資（主要是銀行抵押貸款和預（租）售款）規模以及土地儲備規模的增長，而融資的增長則依賴于房價的上漲。房價上漲可為開發商帶來更多融資，銀行債權保障更充分，也可以增加地方政府土地出讓收入，因此，房價上漲是各方利益主體的內在要求，是維系這種房地產開發模式存在下去的原動力。正是在各方利益主體的推動下，房價不斷上漲。

第三，投資渠道不暢凸現房地產的投資價值

在一定程度上，房價上漲是因為投資渠道不暢造成的。大量社會剩余資金爭奪有限的投資機會，其中一些資金投入房地產市場，導致房價短期內大幅度上漲。投資渠道不暢表現在兩個方面，一是投資環境不健康，包括商業信用環境和司法環境惡劣，抑制了投資特別是產業投資。二是合法合規的投資渠道少。2005年前利率水平低，房貸條件寬松，所以2003年以來房地產成為吸引投資者的一個投資渠道。雖然2005年之后央行多次加息，房貸成本已經大幅度提高，但是在沒有其他更好投資機會的條件下，投資者并不愿意撤出房地產市場。第四，人民幣升值預期吸引國際投機資本涌入國內房地產市場

經濟增長必然會帶來本幣升值，在匯率升值預期下，大量國際游資通過各種渠道進入國內，對國內資本市場和房地產市場造成一定沖擊。外資對房地產市場的沖擊表現在兩個方面，一是外資直接開發房地產或者購買房地產。前者會增加房地產供給，不過同時會引起土地需求擴大，引起地價上漲。而后者并不能擴大房地產供給，卻增加了需求，加劇了供求矛盾，直接抬高了房價。二是外資流入所產生的帶動效應以及流動性效應。由于國際游資的大量涌入，央行不得不在外匯市場上投入大量基礎貨幣購買外匯，從而增加了貨幣供給，雖然通過發行央行票據以及定向增發國債等方式來回籠流通中過多的貨幣，但是流動性過剩的局面

并沒有得到根本改觀。過剩的流動性涌入房地產市場和股票市場必然引起房價和股價的上漲。

第五，住房社會保障體系不完善

住房是最基本的必需的生活條件之一，低收入家庭住房應該納入社會保障體系而不應該由市場解決。目前我國住房保障體系主要由面向中低收入家庭的經濟適用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房體系構成。但是住房保障覆蓋面低，供給規模小，分配過程不透明、房價高、建筑質量差以及市政配套設施不全等，影響了住房保障效果。大量應該享受住房保障的家庭并沒有被納入住房保障體系從而被迫推向市場，這既加重了低收入家庭的生活負擔，又人為地擴大了房地產市場需求，加劇了供求矛盾。

通過以上分析可以看到，房價上漲存在合理因素，也存在不合理因素。但房價上漲是長期趨勢，是不可逆轉的，政府調控目的在于控制房價上漲速度以及限制房價波動幅度；房價調控是一個長期過程，這是因為引起房價持續上漲的制度因素與整個經濟發展階段和經濟結構有直接關系，短期內不能得到根本改觀；房價調控不應該僅僅停留在市場層面，而應該標本兼治，著手調整引起房地產過度投資的制度基礎，即通過縮小收入差距、完善投資環境包括信用環境和司法環境、轉變房地產開發和城市開發模式、完善住房社會保障體系。

【參考文獻】

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5、饒高營，影響房地產價格因素的研究[J].中國住宅設施,2006,(3)

第二篇：我國房價上漲的影響因素分析和政策建議

我國房價上漲的影響因素分析和政策建議

喬林 2012年11月

學號：2010099024 姓名：郭澤華

一、內容提煉：

本文的研究目的是揭示我國近幾年來房價上漲過快、價位過高的原因，并據此提出穩定住房價格、解決中低收入家庭購房難題的建議。本文以1998年城鎮住房制度改革以來我國房地產業十幾年的快速發展和政府對房地產行業的調控歷史作為研究背景，利用理論分析和對全國33個城市2000-2010年十余年間面板數據經行實證檢驗等方法，證明我國房價近幾年的快速上漲的和價位高其實是需求拉動、成本推動以及政府對房地產行業管理的不到位三方面因素共同作用的結果。其中需求拉動因素是主要原因，當前的二元土地制度、嚴格的土地供給、政府對土地市場管理的不到位通過土地供給緊張對房價的直接影響推動了房價的上漲，而政府保障性住房建設的不足則導致在房價快速上漲的過程中，中低收入家庭普片面臨購房難題。在實證分析的基礎上，本文全面分析了居民收入、人口和城鎮化。投資投機行為、建造成本、土地供給以及保障性住房建設不足等因素對房價的共同作用，并對政府在其中扮演的角色進行了深入的分析，主要結論如下：

第一，收入的增長和城鎮化進程的加快產生了大量的住房需求。我國城鎮居民人均家庭可支配收入從1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年間平均增長率為10.17%；城鎮人口從200年的4.59億人增加到2009年的6.22億人，平均每年增加1630萬人。收入的提高和日益龐大的流入人口進一步增加對城市房地產的需求。此外，傳統的“重房”觀點和啃老買房透支了對未來房地產的需求，導致我國住房市場長期處于供不應求的狀態。

第二，居民把住房當做養老保障或則投資。用于我國社會福利制度不完善。面臨高安的教育費用、醫療費用和養老費用，民眾普遍將房地產作為養了資金的來源。同時由于當前中國房地產行業稅負主要集中買房環節，進一步刺激了對住房的投資投機性需求。

第三，我國流動性過剩是支撐房價快速上漲的前提。流動性過剩對房地產行業泡沫的行程產生負面影響，我國龐大的流動性來自巨額的民間儲蓄、充沛的信貸資金、境外“熱錢”流入和其他行業轉移資金。

第四，嚴格的土地制度成為推高房價的重要因素。由于我國城鄉二元土地制度的約束，我國土地供應總體上面臨嚴重的結構性問題，耕地18億畝紅線面臨嚴峻的形式和農村集體建設用的不能流轉黛拉的閑置浪費并存。土地供應對房價存在直接影響，城鄉二元的土地證的將大量農村集團建設用地排除在流轉市場意外，土地儲備制度和“招拍掛”土地出讓制度有進一步收緊了土地供應的閘門，土地供應的減少改變了購房者的語氣，推動了房價的上漲。

第五，住宅用地供應總體不足，中低價位、中小戶型和保障性住房用地保障不足，房地產開發商大面積囤地，土地供給難以順利轉為住宅供應市場，使土地價格虛漲并傳導到房產領域。經濟適用房和廉租房保障范圍設計不合理，落后社會發展，覆蓋面有缺口，地方政府出于利益考慮，對保障性住房建設缺乏積極性，相應“問責機制”缺失，致使當前住房保障建設滯緩。

第六，政府是房地產市場的監管者，對房地產市場的穩定發展負有直接的責任，同時在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地產市場的利益參與和分配者。作為“土地財政”的最大受益者，地方政府不愿意房價下跌，在保障性住房建設方面地方政府普遍缺乏動力，通過對土地供應的控制影響住房供應，更進一步改變購房者的預期；通過城市拆遷等創造大量需求，這些因素更進一步加劇了房價的上漲。

政策建議：

（1）對住房需求進行分類處理

（2）轉變購房者觀念

（3）盡快開始房產稅改革

（4）收縮過剩流動性，控制外資流向房地產行業

（5）大力推進郊區配套公共服務建設，分流市區人口

（6）打破政府在城市土地市場上的壟斷地位

（7）改革現有住宅用地“招拍掛”制度

（8）增加土地供給，打擊房地產開發商囤地行為

（9）調整住房供應結構

（10）逐步取消經濟適用房制度，引導低收入家庭“棄購從租”

（11）改革土地出讓金收取辦法有一次性繳清改為逐年收取

（12）將住房保障納入公共財政體系，建立有效的“問責機制”

（13）轉變政府角色，改革政府官員的晉升考核機制

（14）調整地方政府的財政事權，實現地方政府的責權匹配

（15）對不同發展層次城市房價的調控主要采取差別化政策

二、創新點：

第一，通過研究不同發展層次城市住房價格的影響因素，從構建房價影響模型出發，利用2000-2009年北上廣深等四個一線城市以及其他14個二三線城市的有關房地產數據來實證檢驗導致我國一線城市和二三線城市房價快速上漲的影響因素，并分別定量分析兩類市場不同影響因素對房價的影響程度，在此基礎上分析當前房地產調控政策的效果，提出有針對性的改進建議。

第二，詳細剖析了房地產結構性問題對住房價格的影響，通過分析得出結論，盡管影響住房價格的原因有多個，但當前房地產市場“量價齊升”的重要原因是包括土地供給、住宅市場供給和房地產開發商三個層面的結構性失調。

第三，分析了住房價格高漲的原因后，通過分析得出結論，盡管政府調控措施不斷改進，調控力度不斷加大，但是住房價格高漲的趨勢沒有得到扭轉的重要原因就是以分權為特征的財稅體制改革和以GDP為核心的官員晉升考核體制對地方政府的不當激勵。

三、需要進一步研究的問題：

第一，農村集體土地流轉于保障農民權益、國家糧食安全的適度關系問題。在當中找到最佳平衡點，需要進一步研究。

第二，引入房產稅能不能實現降低房價的目的。

第三，如何改進以GDP為核心的官員晉升考核體制，如何在激勵政府官員推動地方經濟發展和引導社會和諧發展之間尋求適當的平衡點，仍需研究。

第三篇：房價上漲因素(分析全面透徹)

影響房價的主客體因素分析及房價調控對策

房價調控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場經濟管理思維定式，只有把微觀管好，管到位，才能把增加住房供給、抑制不合理需求的調控目標落到實處，政府才能掌握房價調控主導權

房地產宏觀調控，關鍵是房價的調控。房價問題是當前最熱點的問題，牽動著眾多

百姓的心，關系政府形象，牽涉銀行、企業利益，關系房地產未來能否持續健康發展，調控好十分必要。

上世紀90年代以來，國家對房地產進行過幾次大的調控，總地看房地產宏觀調控方向是正確的，美中不足在于中觀、微觀層面管理還不夠精細，不夠堅決，不夠到位，使房地產公司有了較大的反向操控房價的能力，有的年份房價漲幅沒能控制在理想范圍。

為促進房地產業健康可持續發展，必須有效調控房價，控制房價漲幅，筆者擬從影響房價的主客體因素入手，探討調控房價的對策。

影響房價的主、客體因素

影響房價的因素很多，有主體因素，也有客體因素，從大的方面來看，影響房價主體因素有3個、客體因素有4個。

（一）政府是代表人民利益的房價調控者。調控房價是政府職責，政府調控房價的手段眾多。土地供應量、房地產各項稅費政策、銀行貸款利息、信貸規模、二套房首付比例政策、注冊資本金比例要求等都是宏觀調控手段。

(二）房地產商是房價重要影響者。房地產成本以外有著誘人暴利空間，房地產商竭力加以影響。房地產商影響房價也是利用市場規律，通過減少房屋供應，以達到提升價格的目的。影響房價手段主要有：一是多囤地；二是少建房，緩建房；三是多捂盤，緩供房；四是烘抬房價。

（三）需求方是房價基本走勢決定者。作為需求方、房屋購買者，其量的大小是影響房價的最根本因素。在我國房地產發展實踐中，旺盛的需求是推動房價不斷上漲的主導力量，其中的炒房等投資性需求比例越來越高，對房價上漲起了推波助瀾的作用。

(四）4大客體因素。地價是房地產成本重要組成部分，地價是通過掛牌出讓由市場決定的，既不由政府意志決定，也不由房地產公司意志決定。

房地產的建造成本也是房價的重要組成部分。建造成本由市場化程度很高的建筑市場決定，建筑企業競爭很充分，房地產商已經把房屋建造費用壓得較低，建筑成本一般不會成為房價上漲的原因（當然建材漲價的因素例外）。

房地產稅費。房地產企業所繳納各項稅費，是由政府相關法律法規確定的，征收辦法一經確定，會相對穩定，但也不是一成不變，根據宏觀管理的需要，政府可做適當調整。

房地產不可移動性特點造成的房地產市場的局部(區域)容易形成供求失衡是影響房價的重要客觀因素。房地產這種特點有多種表現形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，還存在大量外地需求；一些城市特定區域需求格外旺盛，房價格外高（如北京金融街等區域）；一些城市的某些區域土地供應極為稀少，極易形成開發壟斷，導致房價過高等等。上述這些特點，對房地產商操控房價十分有利。

總地來看，影響房價的主客體因素作用各有不同，客體因素決定著房屋的基本價值，主體因素則是影響房屋的價格。購房者主體需求狀況與房地產商主

體供給狀況決定著房價的基本走勢，政府和房地產商兩大主體則分別起著制約和助推房價走勢的作用。

房價調控的對策

房價是可以調控的，房價調控是政府的職責。調控房價措施很多，關鍵在于不僅要進行宏觀調控，還要進行中觀和微觀管理，不僅要進行定性的宏觀調控，還要進行定量的精細化管理。房價調控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場經濟管理思維定式，只有把微觀管好，管到位，才能把增加住房供給，抑制不合理需求的調控目標落到實處，政府才能掌握房價調控主導權，切實解決政府調控房價目標被房地產公司的反向操作所消化的現象，才能有效削弱房地產商影響房價的能力。為做好房價調控，可從以下幾方面著手：

（一）房價宏觀調控必須配以嚴密的中觀和微觀定量管理，將調控住房供給和需求的目標落到實處，以提高房價宏觀調控的精度。要把房價調控主導權牢牢掌握在政府手中，嚴格限制房地產商操控房價的能力。

一是要明確房價調控目標。調控房價，各個城市要改變過去模糊調控辦法，要制定明確的房價漲幅控制目標，并通過精細化中觀和微觀管理加以實現。

二是要做好供地需求預測工作，強化供地目標要求，創新供地模式，確保足量供地。要根據未來的住房需求預測，決定當年的批地數量，要在考慮區域的平衡基礎上確保足量供地。供地合同目標要求必須明確，如明確全部交納土地成交價款款項截止時間，明確開始建設時間，全部房屋建成、供應市場截止時間等等，并向社會公示，確保到時形成有效供給，不給房地產商鉆合同空子的余地。

要限地王，創新土地出讓模式，防局部壟斷。根據房地產區域壟斷的特點，政府在土地批租出讓中，同地域一般應向3家以上房地產公司出讓土地，創新土地出讓方式，在出讓土地中要使房地產銷售能形成競爭而不是壟斷。建議政府規定出讓給房地產公司同地塊土地面積上限。

三是做好城市當年住房需求預測，將住房供給任務落實到房地產公司，保障供給。需求既包括本地需求也包括外來需求。要根據需求預測落實住房供給。有關部門要根據過去國土部門批出的土地情況，將住房供給的任務詳細分解到每家房地產公司，并要求其及時足量投向市場。

四是要據未來住房需要預測，落實住房新開工面積。將任務詳細分解到每家房地產公司，確保按時開工，按時竣工。

五是成立跨部門的房地產調控協調機構和政策督辦機構，改變大家都管都不承擔責任的現狀。主要城市很有必要成立由市級領導牽頭的房地產調控協調機構，協調房價調控各項政策。建議在有關部門成立專門的督辦機構（或在原有機構中增加新的督辦職能），將房價調控的責任落實到機構，落實到人，切實將宏觀調控、中觀、微觀管理措施落實到位。

六是研究出臺1項針對房地產公司違法、違規操控房價各種手法的處罰辦法，做到有法可依，公開透明處罰，不搞暗箱操作。要加大處罰力度，使其違規不僅不能獲利，反受損失。處罰辦法必須對房地產商具有相當震懾作用。建議政府仿照經濟適用房上市交易辦法（增值部分70%歸國家），將房地產公司囤地、囤房增值收入（超出合同時間未開發、未供房）的相應比例收歸國有。

七是要加強督辦和違規處罰。相關責任機構要將土地批租、住房建設、住房銷售切實管到中觀和微觀，按批地合同、開工許可、竣工要求等進行嚴格管理，做到限期完成開發、限期足量供應住房，更大程度削弱房地產商影響房價的能力。

八是普通商品房房價也必須納入政府管理范圍，加強其價格宏觀調控。在理論和實際工作中，都有部分同志持一種理念，認為普通商品房房價應該完全交由市場決定，由市場調控，這種理念是錯誤的。目前政策性住房供給，不足住房供給總量的5%，95%以上的老百姓住房要由普通商品房解決，如不能有效調控房價，是對大量中低收入人群的極大傷害。

商品房房價之所以要納入政府管理范圍，還因為它是社會穩定的基礎，是可持續發展的重要條件，房地產泡沫政府必須有效防范。

（二）建立一個全國聯網的官方房屋產權登記與城鄉戶籍登記相結合的產權登記查詢系統，出臺限制炒房政策，將抑制不合理需求目標落到實處。當前，抑制不合理需求情況落實不甚理想，原因有兩方面，一是調控二套房、多套房底數不清，銀行無法操作，實際上對二套房、多套房貸款是只在同行同城有效，缺少一個全國統一聯網官方房屋產權登記查詢系統。二是對于炒房，目前還沒有出臺相應政策和辦法，限制炒房無據可依。建議國務院責成有關部門，盡快建立起官方房屋產權登記查詢系統，這一系統將大大有利于在全國統一范圍內將限制炒房、二套房政策落到實處。建議有關部門盡快出臺限制炒房的稅費、信貸等政策，改變限制炒房無據可依局面。

(三）根據不同城市特點，允許實施有差別的城市房地產調控政策，不搞全國一刀切。城市與城市之間房地產因發展階段不同有不同特點，如一些城市房地產價格在下降，而其他城市房價在上升，有些城市房價漲幅過大。如果全國實行完全統一的政策，對有些城市會起適得其反的作用。建議部分中心城市經中央同意可實行有差別的房地產宏觀調控政策。

第四篇：從經濟學角度淺析房價上漲因素與限購令影響

從經濟學角度淺析房價上漲因素與限購令影響

摘要：從經濟學角度出發，闡述自己對于兩個現狀的看法：房價持續上揚和限購令在我國的實行。并結合當前社會房價事實，初步分析其成因，探究其解決方法。

關鍵詞：房價上漲、限購令。

一、實證分析房價背景

從2003年初，我國房價開始出現明顯大幅度上漲，此后六年多時間里逐年躍升。其中2004和2005年商品住宅平均銷售價格曾達到16%和15.2%的增長水平。雖然進入2008年年中以后房價增速曾一度放慢甚至有所回調,但進入2009年3月份以來又重現高漲勢頭, 3-8月份全國70個大中城市的新建住宅銷售價格月度環比數據連續6個月上漲,增幅也逐月擴大。為此，2010年政府出臺“限購令”，房產市場熱度有所降低，并對價格調控起到了一定的作用。截至2011年11月18日，國家統計局發布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。報告顯示10月份新建商品住宅價格首次環比下降，價格下降的城市翻倍增加。有機構表示，房價拐點正式確立，預計未來半年左右，下跌城市數量還將持續增加。

二、影響房價總體上漲的因素

由于近年來我國房地產市場情況復雜，但總體還是呈上升趨勢，因此這里僅考慮影響房價總體縱向上漲的因素。在我看來，主要有以下幾個方面的原因：

1.需求量持續上升。主要包括剛性需求和彈性需求，這是影響房價最主要的因素。我國人口近年來雖然增漲趨勢有所減慢，但是龐大的人口基數和未曾停歇的城市熱潮使得城市人口壓力一直處于較高水平。人們對住房的剛性需求給了房價上揚的機會。

除此之外，對我國很大一部分有經濟實力的人來說，用購房的方式實現閑錢投資的觀念已經根深蒂固。這種投資會形成兩個結果，第一是空間資源效率的降低，主要表現在城郊。很多購買者投資在城郊別墅上，這些別墅將被空置，使得資源沒有被有效利用，降低了社會效率；第二是進一步推動了城市熱潮。因為在市區內購買的第二套房是體現投資的功能，所以很多購買者會將其出租，從外來人口中汲取利益。由此，人口的涌入又會帶來新的住房需求，從而形成巨大的需求缺口。（現在受到了“限購令”的影響，彈性需求已經有了降低。）

2.有限的供應量。資源總是稀缺的，這不光光是相對而言，對土地而言，客觀事實上它

也是稀缺的。加之近年來政府的調控主要針對土地供應加強控制和管理，造成供給缺乏彈性。結合大量的需求量，供應的短缺使市場供求矛盾，為達到均衡，價格升高在所難免。

3.地方政府對于房價提高的間接支持。地方政府是一塊區域內國有土地的實際擁有者，2002年分稅制的修訂促使地方政府通過土地儲備制度增加收益。這使得地方政府成為了新增土地供給的壟斷者，為取得最大收益，土地的價格會上漲。而在房屋的總價格中，地價本身的成本就占到了40%以上。故此，土地成本上去了，房屋賣價自然就會提高。

4.自由的房地產市場。早在上世紀的經濟二、三十年代凱恩斯已經提出了自由市場無法彌補的缺陷，自由的房地產市場會導致實質上的不公平，很多低收入人群無法獲得自己基本的居住權。在這時政府的有效調控就是必須的，但是我國的房地產市場中雖然曾經出臺過相關調控措施，但是一直沒有從根本上解決房價過高問題，反而導致公眾對其控價能力的不信任。如“限購令”的出臺，很多人并不對此抱有信心。

三、“限購令”對地產市場的影響

現階段，我國住房市場出現了非理性膨脹，已經發展到單純依靠市場力量無法持續健康發展的地步。為徹底遏制投機和過度投資，被稱為“最嚴厲樓市調控政策”的“限購令”應運而生，它的出臺給地產市場帶來了兩方面的作用：

正面作用：

和前幾年控制土地供給的宏觀政策不同，限購令是在支持消費者合理的剛性住房需求前提下堅決抑制不合理的住房需求，換言之，限購令是通過行政手段控制住房市場上投資投機型住房需求和剛性需求比例。它作為行政命令抑制投機和部分投資性住房需求，從根本上平衡供給和需求的矛盾?，F階段住房總供給在逐步增加，投資、投機型住房需求又被有效抑制，從理論上來說，原來的供需關系將被打破，新的供需關系將建立，市場這只“看不見的手”將拉著房價回歸理性。

2011年10月份，國家統計局發布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。報告顯示全國70個大中城市中，新建商品住宅環比價格下降的有34個城市，持平的有20個城市，上漲的有16個城市，價格下降城市個數首次超過上漲城市個數。環比價格下降的34個城市中，包括全部4個一線城市，南京、濟南、杭州、寧波等共15個二線城市，溫州、九江等16個三線城市。與9月份相比，10月份環比價格下降的城市增加17個，價格上漲的城市減少8個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。與去年同月相比，70個大中城市中，僅溫州、寧波2個城市價格下降，說明浙江是本輪全國樓市調整的急先鋒。這些數據表明各地政府出臺的限購令細則起到了立竿見影的作用，即成交量明顯下降，房地產的價格漲幅放緩，基本控制住了房價的快速增長，很大程度上穩定了房價。說明國家的這項宏觀政策，有一定的積極作用。

負面作用：

1.造成三、四線城市房價上升。在一二線城市實施限購令以來，被“限購”的需求必須要找其他途徑解決，于是需求轉向還沒有被“限購”的地區，需求的上升造成價格上升。

2.抹殺當地居民住房改善需求。由于限購令規定家庭的購買數量，一個家庭想要改善自己的住房條件就變得十分不便。這在抹殺投資性購房的同時，無差別的抑制了合理的購房需求。

3打擊外來人口就業積極性，引發社會矛盾和不滿。當一個有文憑有熱情的外來青年人進入城市，等待他的不是美好的穩定的發展未來，而是規定他在短期內無法購房的政策。限購令在阻止外來投機購房的時候，似乎折射出了一種“排外”性質。

4.硬性改變市場性質，不利于長期發展。限購令的強制性已經超過了政府對價格的調控，它是直接的削弱市場需求，這樣硬性的改變是違背市場的運作的。有很多人認為，“限購令”只能在短期內起到一定的效果，長遠來看反倒是破壞市場運作的政策。

我認為，在房價飛速上升的大背景下，政府已經采取了很多的措施來調控房地產市場經濟?！跋拶徚睢笔侵两駷橹梗顕绤柕牡恼撸瑫呵也徽f它是否有長遠的效果，至少短期內，它已經起到了冷卻房地產市場的效果，這在房地產泡沫化的當下是一劑救心丸。但是同時，我們也不能過于依賴這一政策，它存在著一定的問題，這是不可回避的。短期內“限購令”的奇效注定不能長遠，政府的后續政策能否起到調整房價走勢的作用才是關鍵。我們應當看到“限購”不是獨立的，它應該和其他宏觀調控政策一起作用。

四、對調控房價的政策建議

1.增加住房供給，主要實現保障房、經濟適用房的落實。再嚴厲的“限購令”也只是片面的砍掉了需求，而沒有解決供給上的問題。只有供需平衡，才能釋放外來人員的住房剛性需求，才能在勞動資源不流失的情況下，既保證合理住房，又能使社會安定。

2.通過房產稅逐步調整購房動機，從根本上解決購房需求。“限購令”在縮減了彈性需求的同時，也把部分合理的住房需求一并抹去，這主要是由于我國居民的購房動機強烈，滿足了居住需求后急于靠住房投資。適當、合理的增加房產稅可以起到長遠的穩定作用，從而降低人們用住房投機的可能。

3.宏觀上控制貨幣數額，依舊要把重心放到貨幣政策和金融手段上，解決通貨膨脹的問題，限制外匯熱錢流入，同時鼓勵中國企業對外投資，完善宏觀經濟環境。

參考文獻

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第五篇：恩施房價上漲原因

恩施房價上漲原因

恩施州目前商品房價格在市場需求旺盛和開發成本增加等多種因素的帶動下，商品房銷售價格呈明顯上升的態勢。從恩施市調查來看，該市2003年初新建商品房平均售價為每平方米700元左右，到2003年下半年上漲到800元－900元，2004年初達到900－1008元，今年約為1200元左右，在2年多的時間里房價上漲幅度達到70％以上。從利川市時代和騰龍兩家房地產開發公司了解來看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售價分別為521元、600元、627元、722元，2003年－2005年環比增幅分別達到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售價分別為510元、580元、607元、722元，環比增幅分別為13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城區商品房最高售價每平方米達到888元。建始縣目前房價為700元－750元，巴東縣實際房價在1200元以上，宣恩縣為700元－750元，咸豐縣為600元－650元，來鳳縣為700元－750元，鶴峰縣為780元－800元，這些縣商品房售價均有不同程度的增長。同時，商業用房及“二手房”價格也呈明顯上升的態勢。全州一般鋪面價格每平方米達3000元以上。恩施市黃金地段商業用房售價每平方米均在18000元以上。利川市商業用房售價每平方米一般在12000元左右，最高售價達到每平方米17000元。鶴峰縣商業用房每平方米售價達到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”價格2004年同2003年相比，平均售價上漲50％以上。利川市“二手房”售價平均每平方米上漲10％以上。通過對恩施市、利川市等縣市調查綜合分析，引起房價上漲的主要因素有：

一、土地價格的上升成為推動房價上漲的第一因素。土地是房地產建設的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產成本。國家有關部門規定，自2002年7月1日起，經營性用地一律實行“招拍掛”，今年3月又規定，屬于歷史遺留問題的協議出讓土地項目，必須在8月31日以前處理完畢。顯然，國家已決定全面停止經營性土地協議出讓，推進土地市場公開交易。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺限，即在短期內容易推動地價上漲。如恩施市在2003年以前，土地資源可協議出讓，土地成交價郊區約為5萬元/畝，市內約為30－35萬元/畝。2003年以后，各房地產企業用地只能通過拍賣的形式來獲得土地。如恩施市公汽公司旁邊一塊土地，2003年初底價為120萬元，2003年末底價上漲為250萬元，到2004年拍賣成交價為472.6萬元，每畝平均價達到193萬元。目前，恩施市郊區價為15－20萬元/畝，市內約為150萬元/畝，不到3年時間里，地價上漲了近4倍。恩施城區內不屬黃金地段一般每畝也在50－80萬元。可見，地價上漲是當前房價上漲的重要因素。

二、主要建材漲價、工人工資增加等帶來的成本加大。從2003年下半年開始，以鋼材為主的建筑原材料呈現大幅度上漲，鋼材、水泥價格的上漲帶動其相關的建筑產品的連鎖反映。①鋼材：恩施市2003年初每噸價格為2800元，2004年上漲為每噸3800元，目前已漲到每噸4300元，每噸鋼材比2003年初增加1500元，漲幅達到54％。利川市同比上漲800元，漲幅達22.9％。②水泥：目前水泥每噸250元，恩施市上漲4.1％，利川市上漲25％。③灰沙磚：目前每塊磚為0.22元，同比上漲34％。④沙石料：恩施市為每立方米35元，同比上漲1.06倍；利川市每立方米38元，上漲15.2％。在建筑材料中，還有涂料及運輸費等都比上年有不同幅度的增長。建筑材料漲價帶動商品房成本增加因結構不同表現在100－150元/平方米左右。同時，隨著“兩路”在恩施州的全面建設，各建筑企業普遍出現了勞動力短缺現象，那么，增加工人工資成為企業保證隊伍穩定的的首要條件。據調查，恩施市原來一個小工的工資平均為25元/天，目前為45元/天，技工的價格則由每天45元上漲到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工資為33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工資70元，同比增加15元。

三、城市建設、舊城改造帶來的投資成本增加。我州2003年土建成本為每平方米400元左右，2004年為480元左右，目前達到每平方米550元。我州2002年拆遷面積為4.5萬平方米，2003年拆遷9.36萬平方米，2004年拆遷面積達到13.98萬平方米。其中：住宅拆

遷面積19萬平方米，涉及2257戶拆遷戶。隨著人們生活水平的提高，拆遷補償標準也相應提高。按照“拆一補一”的原則，我州從2003年開始拆遷成本大幅度上升，有的被拆遷戶要求按現行市價進行的現金補償。利川市種子公司拆遷中，補償費達到每平方米700元，遠遠高于國家補償標準，但有的住戶仍不滿意。這些都導致了房地產開發成本的剛性增長。在2003年州慶之前，恩施城區為美化環境，對清江防洪庫岸進行綜合治理，拆遷了一大批居民，使“二手房”在當年價格陡增，由年初的每平方米不足600元上漲到年末的每平方米850元左右。

四、城市化進程加快，農村人口、外出打工者返鄉購房，在一定程度上推動了房價的上揚。我州近幾年城市化率約為1％，隨著戶籍制度的松動，農村高收入者每年約有近4萬人轉移到到城里購房從業。城區附近鄉鎮機關事業單位職工多數在城區內購房，早去晚歸。如利川市城區附近的元堡、涼務、汪營等鄉鎮干部基本上都在城區購有房產，汪營鎮機關干部中只有1人沒有進城買房。據調查，在恩施市城區的中高檔商品房購房戶中，外出務工回鄉人員購房約占30％，再加上恩施州“兩路”即將開通，氣候、環境等都適合人們居住，使得周邊縣市及外省人員在恩施州購房的也不少，也成為推動恩施州房價上漲的因素之一。

五、需求擴張因素的影響。一是過去幾年來的低利率，個人住房貸款促成了房地產潛在需求逐步釋放出來成實際需求，形成了實際需求的增長高峰。恩施市陽光花園6萬平方米的住房在1年時間內便銷售一空，據該房地產銷售商介紹同等情況在宜昌等大中城市也得2年左右的時間才能做到。利川市近2年開發的商品房竣工多少賣多少，沒有空置的商品房，即使位置稍差一點的也都賣光了。二是投資型需求增長。房屋作為投資品，具有保值增值功能。隨著近幾年來城鎮居民收入的增加，使得居民投資房地產熱情不斷增強。據恩施市成調資料，2004年城鎮居民人均可支配收入達到7147元，比2000年增加1519元，年均增長6％以上，不少居民掀起了二次購房熱。利川市有部分居民賣掉過去自己修的私房，購買更為舒適、更豪華的商品房。此類虛擬需求的激增，又反作用于價格，最終導致房價的不斷上揚。

六、房地產開發的各種規費、稅費及服務費收取進一步規范。偷、逃、免、減稅費的不合理因素在規范后越來越少。恩施州房地產業在2003年以前屬于政府扶持的產業，有的縣市本著“你發財、我發展”的理念，以許多優惠政策吸引外地企業投資，費用減免高達70％以上。2003年底，房地產業不再享受政府的優惠政策，使房地產業逐漸走入法制化、規范化的軌道。目前有近30種規范管理的費用要收取。例如：2003年以前規劃局配套費只收取為5－10元/平方米，現在為45元/平方米；以前免收的水土保持、環境測評、質量安檢、衛生評估等費用，現在均不再減免。根據抽樣調查測算，所有規費分攤到住房中約為120元/平方米，稅費分攤后為80元/平方米，中介服務費分攤后為60元/平方米，合計每平方米住房要承擔稅費260元/平方米。

同時，隨著人們生活水平的提高，對住房品位的要求也越來越高，加上在居住上的從眾、攀比、同步心理，對住房的面積要求也是越來越大。面積大、品位高，都需要新技術、新材料，也都要增加建設成本，刺激房價上漲。