第一篇：房價上漲的本質

房價上漲的本質

為了更好的研究預測房價走勢，我們這里分析一下房價上漲的本質，房價上漲的原因是什么呢？我們這里不去看土地成本，建筑成本等，我們只看房價預期。一旦大家預期房價要漲了，就會買房，于是房價就漲了；一旦大家預期房價要跌了，就會賣房，于是房價就跌了。

現在假設某城市某樓盤的某一套房，售價100萬。甲覺得房價要漲了，于是買了過來。過了一段時間之后。房價漲了。乙用110萬把甲的房子買了過來。買過來之后，房價繼續漲。甲一看原來賣給乙，賣虧了，房價還在漲，于是又用120萬的價格從甲那里把房子買了過來。房子還是原來的房子，價格卻從100萬變成了120萬（數據來源：深圳房跌網）。就是人們的這種房價上漲的預期把中國的房價推高了，這也就是房價上漲的本質。

當然，房價上漲還有其他的影響因素，那就是土地價格上升，建筑材料價格上升，還有通貨膨脹。然而起決定作用的還是人們對于房價漲跌的預期，預期房價漲就漲，預期房價跌就會跌。2008年房價跌，是因為金融危機，大家對房價走勢非常悲觀。2011年房價跌，是因為國家的房價調控政策，大家對房價走勢不確定。2014年房價在跌，是因為供給量大，價格過高，供過于求。房價這里的下跌和之前的下跌有本質上的區別，之前的下跌都是外力促使它下跌，而房價這次的調整時內在的因素。市場運行自有其規律，外力的作用一般都是短暫的，所以前面兩次房價下跌時間都比較短，幅度也不是很大。而2014年開始的房價調整預計要持續數年時間。

近日，樓市放松限購的聲音不絕于耳，各大城市都在醞釀救市方案，無錫降低入戶條件，天津南寧限購松綁等等不一而足。樓市其實和股市一樣，越久越跌，2009年股市小牛之后，2010年股市開始進入熊市以來，管理層多少次救市，那一次成功了？股市從2010年下跌到今年四年的時間，熊冠全球。同理，樓市救市也是無濟于事，該跌的還是會跌。樓市十幾載的牛市已然結束，熊市要走多久這個不好說，靜待市場說明一切。

第二篇：恩施房價上漲原因

恩施房價上漲原因

恩施州目前商品房價格在市場需求旺盛和開發成本增加等多種因素的帶動下，商品房銷售價格呈明顯上升的態勢。從恩施市調查來看，該市2003年初新建商品房平均售價為每平方米700元左右，到2003年下半年上漲到800元－900元，2004年初達到900－1008元，今年約為1200元左右，在2年多的時間里房價上漲幅度達到70％以上。從利川市時代和騰龍兩家房地產開發公司了解來看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售價分別為521元、600元、627元、722元，2003年－2005年環比增幅分別達到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售價分別為510元、580元、607元、722元，環比增幅分別為13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城區商品房最高售價每平方米達到888元。建始縣目前房價為700元－750元，巴東縣實際房價在1200元以上，宣恩縣為700元－750元，咸豐縣為600元－650元，來鳳縣為700元－750元，鶴峰縣為780元－800元，這些縣商品房售價均有不同程度的增長。同時，商業用房及“二手房”價格也呈明顯上升的態勢。全州一般鋪面價格每平方米達3000元以上。恩施市黃金地段商業用房售價每平方米均在18000元以上。利川市商業用房售價每平方米一般在12000元左右，最高售價達到每平方米17000元。鶴峰縣商業用房每平方米售價達到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”價格2004年同2003年相比，平均售價上漲50％以上。利川市“二手房”售價平均每平方米上漲10％以上。通過對恩施市、利川市等縣市調查綜合分析，引起房價上漲的主要因素有：

一、土地價格的上升成為推動房價上漲的第一因素。土地是房地產建設的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產成本。國家有關部門規定，自2002年7月1日起，經營性用地一律實行“招拍掛”，今年3月又規定，屬于歷史遺留問題的協議出讓土地項目，必須在8月31日以前處理完畢。顯然，國家已決定全面停止經營性土地協議出讓，推進土地市場公開交易。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺限，即在短期內容易推動地價上漲。如恩施市在2003年以前，土地資源可協議出讓，土地成交價郊區約為5萬元/畝，市內約為30－35萬元/畝。2003年以后，各房地產企業用地只能通過拍賣的形式來獲得土地。如恩施市公汽公司旁邊一塊土地，2003年初底價為120萬元，2003年末底價上漲為250萬元，到2004年拍賣成交價為472.6萬元，每畝平均價達到193萬元。目前，恩施市郊區價為15－20萬元/畝，市內約為150萬元/畝，不到3年時間里，地價上漲了近4倍。恩施城區內不屬黃金地段一般每畝也在50－80萬元。可見，地價上漲是當前房價上漲的重要因素。

二、主要建材漲價、工人工資增加等帶來的成本加大。從2003年下半年開始，以鋼材為主的建筑原材料呈現大幅度上漲，鋼材、水泥價格的上漲帶動其相關的建筑產品的連鎖反映。①鋼材：恩施市2003年初每噸價格為2800元，2004年上漲為每噸3800元，目前已漲到每噸4300元，每噸鋼材比2003年初增加1500元，漲幅達到54％。利川市同比上漲800元，漲幅達22.9％。②水泥：目前水泥每噸250元，恩施市上漲4.1％，利川市上漲25％。③灰沙磚：目前每塊磚為0.22元，同比上漲34％。④沙石料：恩施市為每立方米35元，同比上漲1.06倍；利川市每立方米38元，上漲15.2％。在建筑材料中，還有涂料及運輸費等都比上年有不同幅度的增長。建筑材料漲價帶動商品房成本增加因結構不同表現在100－150元/平方米左右。同時，隨著“兩路”在恩施州的全面建設，各建筑企業普遍出現了勞動力短缺現象，那么，增加工人工資成為企業保證隊伍穩定的的首要條件。據調查，恩施市原來一個小工的工資平均為25元/天，目前為45元/天，技工的價格則由每天45元上漲到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工資為33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工資70元，同比增加15元。

三、城市建設、舊城改造帶來的投資成本增加。我州2003年土建成本為每平方米400元左右，2004年為480元左右，目前達到每平方米550元。我州2002年拆遷面積為4.5萬平方米，2003年拆遷9.36萬平方米，2004年拆遷面積達到13.98萬平方米。其中：住宅拆

遷面積19萬平方米，涉及2257戶拆遷戶。隨著人們生活水平的提高，拆遷補償標準也相應提高。按照“拆一補一”的原則，我州從2003年開始拆遷成本大幅度上升，有的被拆遷戶要求按現行市價進行的現金補償。利川市種子公司拆遷中，補償費達到每平方米700元，遠遠高于國家補償標準，但有的住戶仍不滿意。這些都導致了房地產開發成本的剛性增長。在2003年州慶之前，恩施城區為美化環境，對清江防洪庫岸進行綜合治理，拆遷了一大批居民，使“二手房”在當年價格陡增，由年初的每平方米不足600元上漲到年末的每平方米850元左右。

四、城市化進程加快，農村人口、外出打工者返鄉購房，在一定程度上推動了房價的上揚。我州近幾年城市化率約為1％，隨著戶籍制度的松動，農村高收入者每年約有近4萬人轉移到到城里購房從業。城區附近鄉鎮機關事業單位職工多數在城區內購房，早去晚歸。如利川市城區附近的元堡、涼務、汪營等鄉鎮干部基本上都在城區購有房產，汪營鎮機關干部中只有1人沒有進城買房。據調查，在恩施市城區的中高檔商品房購房戶中，外出務工回鄉人員購房約占30％，再加上恩施州“兩路”即將開通，氣候、環境等都適合人們居住，使得周邊縣市及外省人員在恩施州購房的也不少，也成為推動恩施州房價上漲的因素之一。

五、需求擴張因素的影響。一是過去幾年來的低利率，個人住房貸款促成了房地產潛在需求逐步釋放出來成實際需求，形成了實際需求的增長高峰。恩施市陽光花園6萬平方米的住房在1年時間內便銷售一空，據該房地產銷售商介紹同等情況在宜昌等大中城市也得2年左右的時間才能做到。利川市近2年開發的商品房竣工多少賣多少，沒有空置的商品房，即使位置稍差一點的也都賣光了。二是投資型需求增長。房屋作為投資品，具有保值增值功能。隨著近幾年來城鎮居民收入的增加，使得居民投資房地產熱情不斷增強。據恩施市成調資料，2004年城鎮居民人均可支配收入達到7147元，比2000年增加1519元，年均增長6％以上，不少居民掀起了二次購房熱。利川市有部分居民賣掉過去自己修的私房，購買更為舒適、更豪華的商品房。此類虛擬需求的激增，又反作用于價格，最終導致房價的不斷上揚。

六、房地產開發的各種規費、稅費及服務費收取進一步規范。偷、逃、免、減稅費的不合理因素在規范后越來越少。恩施州房地產業在2003年以前屬于政府扶持的產業，有的縣市本著“你發財、我發展”的理念，以許多優惠政策吸引外地企業投資，費用減免高達70％以上。2003年底，房地產業不再享受政府的優惠政策，使房地產業逐漸走入法制化、規范化的軌道。目前有近30種規范管理的費用要收取。例如：2003年以前規劃局配套費只收取為5－10元/平方米，現在為45元/平方米；以前免收的水土保持、環境測評、質量安檢、衛生評估等費用，現在均不再減免。根據抽樣調查測算，所有規費分攤到住房中約為120元/平方米，稅費分攤后為80元/平方米，中介服務費分攤后為60元/平方米，合計每平方米住房要承擔稅費260元/平方米。

同時，隨著人們生活水平的提高，對住房品位的要求也越來越高，加上在居住上的從眾、攀比、同步心理，對住房的面積要求也是越來越大。面積大、品位高，都需要新技術、新材料，也都要增加建設成本，刺激房價上漲。

第三篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產業；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間；加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲；進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房；強化市場監管措施。

【關鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統和大眾心理系統的承受能力，最終會影響到經濟的穩定乃至社會的穩定。

一、當前房價上漲的成因分析

在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是首選的投資目標。而這一數據在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產業

這是房價上漲的深層次原因。據國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據國土資源部2010年2月公布的最新數據顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛生潔具等60多個相關產業的發展，已成為地方經濟發展的支柱產業。地方政府對房地產業情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發的積極性。保障型住房發展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結合當前國家有關政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉一體化來加快農村城市化建設。據有關方面研究，發展中國家城市化水平平均為40%左右，發達國家80%~90%，而我國只有36%。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經濟的發展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業園區集中，實行工業化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力，在解決“三農”問題的同時，也解決了大量農民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲

供不應求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進一步完善住房保障制度，大力發展公共租賃房

許多地方政府僅關注房地產市場對當地經濟增長的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。應進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經驗，加大公共租賃房的建設力度。對不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應從實際出發，大力發展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強化市場監管措施

一是完善市場監督制度，加強對房地產業的資質管理和房地產開發項目審核管理。二是建立房地產市場價格監測體系。科學準確地做好房地產市場價格的監測和信息發布工作，合理引導企業理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產市場秩序。加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違法違規行為，防止開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當手段，慌報商品房銷售進度、發布不實價格信息、哄抬房價、誤導市場預期行為。四是規范房地產價格行為。按照有關規定對經濟適用住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設置商品房售房明碼標價表，標明位置、房屋、套內面積、價格及其他收費項目和標準等內容，接受社會監督。

第四篇：中國房價上漲分析

用經濟學原理分析中國房價上漲現象

在所有有關民生類的問題中，居高不下的房價一直是近年來人們熱切關注的話題，雖然，近期我國的房價在限購限貸、房產稅等政策的影響下有所回落，但對房價的調控不容放松警惕。影響我國房價上漲的因素是多方面的。從需求層面看，城鎮化、居民收入和婚齡人口是長期影響因素；從供給層面看，土地供應是長期影響因素；貨幣供應量對房地產市場的短期需求和短期供給均形成重要影響。要徹底整治房地產市場，宏觀調控必須從需求和供給兩方面持續發力，引導房價“回落”到合理區間。事實上，由城鎮化、居民收入提高和婚齡人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏觀調控的治理重點是貨幣超發所帶來的虛假需求、投機需求和房產商捂盤行為。下面本文將從以下幾個方面探析中國房價上漲的原因。

一、需求拉高價格

人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動。人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導致房價持續上漲。基于我國“人多地少，人多房少的”基本國情，從而在客觀上導致了我國整體房價的不斷上漲。資本和勞動力向中心城市流動，是導致這些城市房價上漲的重要原因。中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。中國人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續大約至少十年。中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

二、供給抬高價格

從供給用度來說，房價的上漲最主要源于開發商的逐利行為。商人是“經濟人”，總是以利潤最大化為第一目標。近幾年，中國房市呈隨時間推移逐步“波浪式”拉升的特點。開發商往往將不知名的雜費分攤入房價等，這導致房價上漲。由于房地產行業可以拉動鋼鐵、建材、森林工業、機械、化工、陶瓷、紡織等產業的發展、房地產行業與相關行業形成利益“共榮圈”、共同抵制房價下降，這也是導致房價居高不下的重要因素。

房地產開發商為了追求自己的利益，人為減少樓市供給。首先，土地稀缺與土地囤積并

存。近年來，中央政府積極想辦法減少土地稀缺給樓市帶來的壓力，努力擴大土地供給。我國存在較為嚴重的開發商“囤地擾市”行為。究其原因，一方面，土地因為稀缺而存在供給剛性和價格上漲潛力；另一方面，開發商欲通過囤積土地，進一步拉動地價上漲而牟取暴利。這加劇了房價上漲的壓力。其次，商品房空置與供給不足存在矛盾。國家統計局公布的數據顯示，2008年全國有1億多平方米商品房未有售出。如這類空置房不能得到妥善的消化處置，會形成“有房無人居，有人無房居”的困境，這給我國社會經濟發展必將帶來一定的負面影響，給政府下調房價增加 了很大困難。再次，開發商的捂盤，推高樓價。開發商“囤盤現象”嚴重，故用伎倆一般為：故意提高樓房的售價，導致有價無市，推遲樓盤的銷售速度；在售樓過程中，故意謊稱樓房已經售罄，有的拿了商品房預售許可證仍不開賣，開發商要求市民先交誠意金認購，再等銷售通知等等。開發商人為的“捂盤不發售的行為”控制銷售節奏，制造房源緊張的錯覺，給中國房地產市場雪上加霜，使房價積漲難返。此外，開發商一次次不惜重金地購買土地，土地屢拍出天價，開發商在進行商品房買賣時必然將地價作為成本轉嫁到普通消費者身上，使將來的房價大幅走高。

三、經濟過熱，投資性需求旺盛

投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲。我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。

首先、團體炒樓現象。團體炒樓的出現與長期活躍，使房價水漲船高，居高難下。在這一群體當中，以溫州人的“溫州炒樓團”最為典型。參與炒樓不下10萬人的浙江溫州炒樓團，近幾年集千億元資本，陸續投資北京、上海、南京、杭州、廣州、海口等城市的房地產。“溫州炒樓團”所到之處，房價應聲上漲。針對溫州人炒樓行為，各地房產商也積極回應，樓盤老總親赴溫州、杭州考察，與當地的投資商接洽，回來后馬上針對溫州投資者設計一套大型推廣策略。2009年，廣州頤和高爾夫莊園開盤，該盤門口豎著一個歡迎牌，寫著“歡迎溫州購房團到頤和高爾夫莊園 參觀”。地產商與投機人群強強聯合，房價何以下降?

其次、中介的不誠實經營。中介經營不規范，存在偽造“搶購”銷售假象以欺騙消費者的現象，存在以次充好欺騙消費者等現象。整個房地產行業中存在嚴重的信息不對稱，賣房的對信息掌握的較為充分，使房價容易被操控，并朝賣房者的期望值目標價上漲。

三、政治尋租

1、非法批地——房價居高的外在誘因。國家對土地實行“招拍掛”政策，即土地的招

標、拍賣和掛牌，價高者得，最直接造成高地價，導致高樓價。商品房的成本構成中，地價始終占最大比重。在高樓價中，地價也占最大比重。在市場經濟條件下，商品房開發中的地價和樓價的關系是面粉和面包的關系，即水漲船高的關系。商品房用地價格的不斷升高，直接導致商品房銷售的市場價格不斷升高。一是政府非法批地，二是通過“以租代征”等形式非法占地，三是非法低價出讓土地。自方發布的新聞與相關數據說明，全國的土地審批存在嚴重的“政治尋租”現象，增加了房地產行業的隱性成本，成為房價居高不下的誘因之一。

2、“政績工程”——政府對地產的內在推動力。某些地方官員將房地產作為地方經濟的支柱產業。因為房地產行業是最快捷、最簡單地拉動地方GDP增長和增加地方財政收入的途徑。通過這些“政績工程” 迅速拉動本地區“短視”的經濟繁榮，將房價推向高漲的“不歸路”。

四、金融政策“推波助瀾”

1．購房優惠

銀行在購房按揭方面，為不少的房客提供了資金方便，但也成為培育投機者的溫床。按照國家規定，只要購房者首付30％的購房款便可以買到房子，銀行會將其余的70％購房款替購房者支付給開發商。不少投機者巧用購房優惠，加大了貨幣貸發放量，助長了房價上漲。

2．投資優惠

金融機構采取多渠道的融資方式降低投資風險。首先，銀行以低利率的政策來保證房地產市場的成本比較低；其次，金融機構推進房地產企業通過股票的方式上市融資，并允許發行企業債券等方式增加企業的資本積累；發展房地產投資基金以及房地產信托投資；銀行把資金貸給開發商以后，把若干項目的債權“打包”在債市上賣掉等等，投資優惠導致房價快速上漲。

3．外資注入

國內各地的房地產行業存在暴利，外資對房地產的投資也完全遵循投資市場的規則，即當該地房地產的投資回報率高于他國時，外資就會紛紛涌入資金的涌入會導致對該地房地產需求上升，進一步抬高價格，直到該地的投資回報率下降至接近海外的水平才達到均衡，停止資金涌人。人民幣不斷升值，樓市的投資回報率不斷高漲，使投入我國房地產領域的外資額度很大。國際游資早已棲身中國的房地產業，中國樓市成為了外資的追捧熱點。

五、媒體的炒作

除了政府和開發商這兩個幕后黑手之外，媒體和部分經濟學家也起到了一定的推動作用。當很多理性人士及國外機構紛紛作出中國房地產市場存在泡沫的預測時。但看看我們的報刊

雜志、電視廣播到處都是新房熱銷的熱烈場面，到處是欣欣向榮的銷售數據，還想這里才是中國經濟騰飛的縮影。看了地產廣告，你會認為中國人都中產了、都富豪了；中國的房產市場火上30年沒有問題。在金錢、利益面前他們只能選擇迎合開發商。媒體的搖旗吶喊在一定程度上也為房價上漲起到了推波助瀾的作用。同樣，房地產數據統計方式存在“先天不足”。房地產數據統計由哥哥上城調隊從開發商那里而不是從市場采集，甚至是由開發商自行填報。當房價上漲較快時，開發商傾向于低報銷售價格。因為他們擔心房價的上漲會導致政府的政策干預。當房地產行情看淡時，開發商又采取報高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因為他們擔心房價下跌會導致銷售者購房的意愿下降。這樣的統計數據由權威可言嗎，可信嗎？金錢決定腦袋的經濟學家在中國為數不少。央行加息，許多人議論房角要將，馬上就有經濟學家信誓旦旦的宣稱中國房價還要漲上二十年！在金錢和良知面前，經濟學家們，你們選擇的是什么？中國的房地產是升還是降，只要問問這三只手就可以了。只要這三只手還在有力的支撐，中國的房產泡沫就會不斷膨脹，直到崩裂那一天的到來！

六、預期心理的形成在房價下跌的預言多次失效之后，普通消費者開始產生恐慌心理，并形成了房價將會持續上漲的一致心理預期，漲價預期導致的決策就是不少買房人抱著晚買不如早買，買小不如買大的消費心理，盲目追高，進一步推高了房價。

四、結論及政策建議

影響房價的因素還有很多，人民幣升值壓力、國際經濟環境、經濟周期的輪回等，都會直接或間接影響到房價的漲跌。房地產商們的炒作以及其他的一些原因助長了這種增長的幅度和趨勢。

08年政府為了抑制房價的過快上漲，出臺了許多措施，緊縮銀根，打擊囤地，限期開發，提高貸款利率，打擊炒房，加大了房屋交易成本等，以減少房屋的成交量，想使房產商迫于資金壓力而降價銷售，但這些措施提高房產商開發成本的同時也大大提高了老百姓購房的成本，銀行提息，增加交易稅都讓老百姓買房多掏錢，而開發商被提高了成本后，必然將成本轉嫁給買房者。由此可見政府在調控房價高漲時措施不當，力不從心。

政府應改變以GDP為指標的政績考核體系。各地房價之所以越來越高．其中一個重要原因就是地方執政者的通過發展房地產經營城市的理念所致。因此，國家有必要將“把房價降下來”列為地方為政者的政績考核之中．把顛倒了的政績觀重整過來。要將經濟適用房、廉租住房、合作建房列為各地發展房地產的計劃之中。要根據各地的實際情況和有關規定，制定開發數量、開發標準以及考核辦法、問責制度。在開發過程 中要有嚴格的審計制度，開發成本要做到公開透明，開發利潤要有科學的上限標準，絕不允許從中謀取高額開發利潤。在土地使用和審批上要優先考慮經濟適用房、廉租住房、合作建房的用地，土地價格要根據各地實際情況合理定價。

建立房價調控責任制。我國住房和建設部、國土資源部、中國人民銀行及銀行業監督管理委員會等有關部門是城市房價的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供給，商品房的審批、管理由地方政府的土地、規劃、建設等部門負責，房地產的收益歸地方政府，地方政府是城市商品房的直接具體管理者。但房價調控卻主要由國家有關部門負責，地方政府配合執行，政策執行的有效性不足。因此，針對我國的房地產市場的特征，首先由住房、國土、金融等國務院有關部門主要負責房地產市場的分類、協調、監督、處理，指導不同區域房地產市場的調控，批準符合各個區域城市房價實際的金融、土地等政策。其次，各個區域把相應的房地產的監督和調控責任通過分層機制分配到不同的部門。并與他們的政績考核掛鉤，由各區域城市的主要負責人指揮實施。通過房價調控責任制強化地方政府的責任、義務，提高地方政府的積極性和主動性。

因此，我們可以看出中國的房地產是存在很多問題的。它需要我們改進，為的是讓更多的人們能夠安居樂業。所以，我覺得要解決中國的房地產的問題，需要調整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題，適當的調高利息也可以控制很多信貸亂投放。其次是控制外匯看流入；最后，也是最主要的，打擊那些開發商唯利是圖的違反法律、違反道德的行為。對于政府來說，目前必須在做到的是把樓市的資金釋放出來，讓房地產回歸它本來的面目。第一，改善投資環境，為中小企業關稅，把制造業的資金吸引回來。第二，為中低收入者建保障房，增加供給，商品房愛漲就漲去，任由市場去凋控，政府完善稅收制度，從這方面收稅就行了，然后拿這些錢去建保障性住房，改善民生。

第五篇：如何看待房價上漲過快原因

如何看待房價上漲過快原因？

時事評論背景：

我國住房制度改革20多年來，城鎮家庭的居住條件顯著改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到目前的超過30平方米，以住房為主的房地產業成為國民經濟的支柱性產業之一。然而，近年來住房市場的矛盾逐步顯現，其中最突出的是房價上漲過快。

時事評論觀點：如何看待房價上漲過快原因？

1.居民收入增加是房價上漲的首要原因。改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，消費結構不斷升級，投資能力越來越強，在缺乏“儲蓄—投資”轉化渠道的情況下，購置房產是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動，房價被進一步拉高，房價在消費需求、投資需求、投機需求的共同推動下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費行為成為居民應對房價快速上漲的選擇。

2.寬松的信貸政策是房價上漲的重要支撐。我國房地產開發企業自有資本比例低，對銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產開發貸款對調整資產結構的作用，并因手持土地抵押物而對房地產開發給予高杠桿支持。同時，我國住房消費信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規定的最大貸款比例和遠低于其他類型貸款的利率水平發放個人住房抵押貸款。可以說，寬松的住房開發貸款和住房消費貸款是促成住房市場產銷兩旺、房價節節攀升的重要推手。

3.“土地財政”是房價上漲的重要原因。在很多城市，土地出讓金是地方財政的重要來源。在土地財政的激勵下，地方政府積極在城市開展“三舊”改造，并最大限度地挖掘農村土地資源。如果說早期階段是房價拉高地價，那么，現階段已是地價推高房價了。

如何看待我國最大規模車展？

時事評論背景：

2011年4月21日至28日舉行的第十四屆上海國際汽車工業展覽會，展出規模創歷屆之最，也是今年全球規模、影響力最大的汽車展之一。豪車家族，保時捷、法拉利、瑪莎拉蒂、阿斯頓馬丁、蘭博基尼、賓利、勞斯萊斯、世爵、勞倫士、捷豹、路虎等品牌全部參展。此外，沃爾沃、雪鐵龍、標致、雷諾、菲亞特、現代、起亞、馬自達、三菱、鈴木等世界主要汽車品牌無一缺席。國內六大汽車集團一汽、上汽、東風、長安、廣汽、北汽均以集團陣容高調亮相，并再次刷新參展規模。當前，作為蟬聯全球第一大汽車產銷國桂冠兩年的中國，上海車展無疑成為各大汽車廠商爭奪的市場，主辦方還首次將中外汽車公司安排在同一個展廳，自主品牌與國際巨頭同堂亮相。時事評論觀點：如何看待我國最大規模車展？

1.上海車展規模大，但缺乏支撐。規模超越并不代表水平超越。相比巴黎車展、法蘭克福車展、日內瓦車展、東京車展、北美車展等各具特色并且主題鮮明的展會，上海車展除“大而全”外，缺乏一些獨特內涵；而且，國際有影響力的車展都依賴本國、本地區強大的汽車工業而共同發展，上海車展則僅依賴本國的巨大市場，而非本國汽車工業、汽車技術。2.上海車展折射出中國汽車工業的自主創新有待提高。國內最具實力車企、最具說服力的產品幾乎都是合資品牌，在同級別、同價位競爭中，中國自主品牌、自主技術并能夠與國外品牌相媲美的產品鳳毛麟角。在一些關鍵技術、關鍵零部件方面，國內車企收到國外企業制約的情況依然存在。

3.新能源汽車講成為中國汽車業自主創新的突破口。在新能源汽車領域，中國汽車業起步并不算晚，與國際汽車巨頭的差距也不大，在某些領域可以說勢均力敵，甚至走在前面。上海車展上，新能源技術展示已成為最大熱點之一，幾乎所有汽車品牌都有相關技術和產品展示，一場汽車業的“綠色”大戰即將打響，而在這場全球性競賽中占得先機，對中國汽車業來說是重中之重。

如何看待成都統籌城鄉改革經驗？

時事評論背景：

三年多前，四川省成都市被確定為全國統籌城鄉綜合改革配套試驗區。自此，一場統籌城鄉差別、平衡城鄉利益、重建社會結構的變革開始了破冰之旅。當前，我國總體已進入“以城帶鄉、以工促農”的階段，但不少城市城鎮化推進中存在兩類突出問 1 題：一是城鄉脫節、忽視農村的片面城鎮化；二是遍地開花、資源浪費和生態環境破壞的無序城鎮化。作為試驗區，成都如何突出難題，克服傳統城鎮化的弊端，帶領農村一起走出一條發展新路子？

時事評論觀點：如何看待成都統籌城鄉改革經驗？

1.推動工業向集中發展區集中。將全市116個開發區整合為21個工業集中發展區，在優化空間發展格局、促進資源節約集約利用的同時，為城市的追趕跨越和縣域經濟快速發展提供了有力支撐。

2.引導農民向城鎮和農村新型社區集中。一面努力推動中心城區和縣城加快發展；一面大力實施重點鎮優先發展戰略，提高其人口吸納能力；同時，加快農村新型社區建設，完善基礎設施和公共服務配套。

3.推進土地向適度規模經營集中。通過在依法自愿有償前提下流轉土地承包經營權，成都1/3的耕地實現了規模化經營，帶動67%的農戶實現農業產業化，形成了優質糧油等十大特色農業，現代農業呈現快速發展的良好局面。

如何看待領導干部應對媒體的誤區？

更新時間：2011年04月11日 文章來源：網絡綜合

在信息網絡高速發達，信息傳播極為迅速的新媒體時代，面對新聞媒體，敢不敢說話，會不會說話和能不能說話，成為領導干部時下遇到的新的挑戰。當下，領導干部不善待媒體主要表現在以下幾個方面：一是瞞，即隱瞞不報、不說，不公開，或說假話，震驚中外的三鹿奶粉事件就是因為有關部門拖而不決、隱瞞掩蓋導致的。二是躲，即采取回避、逃避的辦法免于和媒體接觸。三是頂，即和媒體采取針鋒相對、頂牛的硬招，比如有的官員居然對媒體說出“你是替黨說話，還是替百姓說話”這樣的雷語。四是拖，有的官員缺乏責任心，不能在第一時間發出政府的第一聲音，從而失去輿論先機。五是推，在媒體面前把責任推給上級或者推給下級，同樣得不到媒體和公眾的諒解和寬容。如何看待這種現象？

時事評論觀點：

1.源于對新媒體時代的心理準備不足。今天的媒體發展已進入了新的階段，表現在信息生產者多、傳播范圍廣、傳播速度快、可控性難等特點，不少官員低估新媒體時代網絡、記者、媒體的能量和威力，精神準備不足。

2.源于領導干部執政理念和作風的錯位。一是執政為民的宗旨意識淡化；二是高高在上的官本位主義盛行；三是個人主義作祟導致左顧右盼。

3.源于領導干部媒體素養不足。有些領導干部缺乏應對媒體的基本技能，不懂得運用法律、技術手段，加強對新興媒體的建設和管理，不懂得掌握宣傳輿論的話語權、主導權，致使一些事件由小變大。

4.源于社會轉型帶來的新的執政環境。一方面，經濟體制社科變動，社會結構社科變動，尤其是新的社會階層、社會群體的出現，都將導致社會管理的風險和難度，另一方面，由于分配機制的缺陷導致貧富差距過大以及腐敗蔓延，緊張的官民、干群關系，往往促使網民一邊倒，選擇非理性的態度。

如何看待加強職業培訓的著力點？

更新時間：2011年04月11日 文章來源：網絡綜合

職業培訓是提高勞動者技能水平和就業創業能力的主要途徑，是促進和穩定就業的有效措施。當前我國就業形勢總體穩定，但勞動力總量供大于求和結構性就業矛盾仍十分突出。因此，必須以服務就業和經濟發展為宗旨，堅持城鄉統籌、就業導向、技能為本、終身培訓的原則，建立健全面向全體勞動者的職業培訓制度，全面提高勞動者職業技能水平，為促進就業和經濟社會發展提供強有力的技能人才支持。職業培訓意義重大，而加強職業培訓的重點工作又有哪些呢？ 時事評論觀點：

1.開展各種形式的職業培訓。面向城鄉各類有就業要求和培訓愿望的勞動者開展就業技能培訓，強化實際操作技能訓練和職業素質培養，著力提高培訓后的就業率。適應企業產業升級和技術進步的要求，健全企業職工培訓制度，鼓勵企業廣泛開展在崗職工技能提升培訓和高技能人才培訓。針對創業者特點和創業不同階段的需求，開展多種形式的創業培訓，提高創業能力和創業成功率。

2.切實提高職業培訓質量。大力推行就業導向的培訓模式，開展訂單式培訓、定向培訓、定崗培訓，增強培訓的針對性和有效性。整合培訓資源，提高職業培訓機構培訓能力，強化職業培訓基礎能力建設。加強職業技能考核評價、競賽選拔和培訓就業服務。鼓勵和引導社會力量開展職業培訓，推動民辦職業培訓健康發展。

3.加大資金支持力度。完善職業培訓補貼政策。整合各項財政補貼資金，加大職業培訓資金投入。督促企業按規定足額提取并合理使用職工教育經費。加強職業培訓資金監管，確保資金安全。

如何看待“公租房”建設的意義？

更新時間：2011年04月11日 文章來源：網絡綜合

近年來，隨著廉租房、經濟適用房建設和棚戶區改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟需改善。大力發展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房便成為了必然要求。我們應如何看待“公租房”建設的意義？ 時事評論觀點：

1.“公租房”建設將滿足完善住房供應體系。當前，廉租房、經濟適用房等保障面不到總人口的5%，加上危舊房、棚戶區、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍“救急”，尚難大面積“保障”。特別是“夾心層”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系“空白區”。幸福生活，住有所居是最重要的一條。居無定所，生活就不穩定，也就談不上尊嚴，談不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優惠租賃價格，由政府或政府委托的機構持有產權，面向就業的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建設即公租房建設將有效緩解這一問題。

2.“公租房”建設將有效促進消費。“公租房”的大規模建設勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關行業市場需求，對刺激消費絕對“利好”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的“房奴”從房貸重壓中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當前生活質量，從而有力刺激消費。

3.“公租房”建設將同時改善投資環境，促進當地經濟發展。公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進一步改善投資環境，公租房建設以及其他方面的大力度民生投入，將推動當地形成良好的社會生態，有助于新生代大學生和外來務工人群生活上安頓、工作上安心，這對許多企業尤其是那些勞動密集型企業來說，無疑是一個長期的“利好”消息，這又將推動當地經濟社會又好又快發展。

如何看待發展家庭服務業的作用？

更新時間：2011年04月11日 文章來源：網絡綜合

近年來，我國家庭服務業迅速發展，年營業額已超過1600億元，成為擴大內需、增加就業的“主力軍”。目前，全國已有家庭服務企業和網點50多萬家，從業人員1500多萬人，大致有20多個門類200多種服務項目，涉及家務勞動、家庭護理、維修服務、物業管理等人們日常生活的各個方面。國務院總理溫家寶2010年9月1日主持召開國務院常務會議，研究部署發展家庭服務業的政策措施，以此進一步發揮家庭服務業的作用。那么，發展家庭服務業有哪些好處呢？ 時事評論觀點：

1.增加就業。家庭服務業勞動密集程度高，以手工勞動為主，工作內容多樣、工作方式靈活、勞動強度適當，家庭服務業的大部分崗位，比較適合下崗職工、農民工、女性職工、年齡偏大職工和技能單一職工等弱勢群體職工的就業，是安置下崗職工和農民工的重要行業。

2.改善民生。家庭服務業主要包括家政服務、維修服務、社區導購、房屋租售、人才招聘、法律服務、生活百事等七大類服務內容，涉及千家萬戶，具有鮮明的民生特點。加快發展家庭服務業，實現家務勞動社會化、市場化，有利于提升人民生活品質，是堅持以人為本的重要體現。

3.擴大內需，調整產業結構。家庭服務業是服務業的重要組成部分，加快發展家庭服務業，將提高服務業在三次產業結構中的比重，不斷擴大服務型消費占總消費的比重，使服務業成為國民經濟的主導產業。