第一篇：購房者商品房質量維權常見誤區及解決方案

購房者商品房質量維權常見誤區及解決方案

（本文作者：北京（盈科）上海律師事務所資深合伙人、房產律師李仁正律師，電話：***，郵箱：renzhenglee@126.com）近日，筆者在辦理房屋糾紛按鍵式，發現不少購房者因為對于相關法律法規不了解，在發現房屋存在質量問題后認識上存在誤區，且不聘請專業律師，最終導致維權方法不對路，結果搭了精力又輸了官司。為此，北京盈科（上海）律師事務所李仁正律師提醒，業主遇到房屋質量問題后，應當選擇正確的維權方式，聘請專業的房產律師，避免維權誤區。

誤區一：交房時不接收有質量問題房屋開發商就構成逾期交房

業主李先生花了600萬元在松江區佘山鎮購買了一套別墅，根據商品房預售合同的約定，房屋應于2009年4月6日交付。但在交房當天，樓先生發現房屋地板、墻壁存在多處的洇濕、積水等問題，于是李先生便拒絕在房屋交接書上簽字并要求開發商進行整改。直到2010年1月，房屋才整改完畢，李先生也接收了房屋。

李先生認為開發商逾期交房長達200多天，應承擔違約責任，因此起訴到法院，要求開發商賠償違約金40余萬元。法院審理后認為李先生的主張不能成立，駁回了他的訴訟請求。

李仁正律師點評：一般情況下，商品房取得《新建住宅交付使用許可證》是該房屋經驗收合格、符合交付條件的形式要件。業主驗收時發現房屋存在大面積滲漏或出現結構性問題可能嚴重影響到業主正常使用房屋的，業主有權拒接收房屋，并要求開發商維修，因房屋維修造成遲延交付的，業主有權要求開發商承擔逾期交房違約責任。但如果業主驗收時發現房屋存在小的質量問題，則屬于房屋保修范圍內，并不影響房屋的交付使用。業主可以先行收房，然后根據合同約定要求開發商承擔保修義務。

誤區二：維修房屋是物業公司的責任

業主趙先生在九亭鎮購買了一套房屋，入住一年后，汪先生先后發現房屋的屋頂出現裂紋，衛生間瓷磚開裂，南面臥室發生滲水。物業公司也多次上門維修，但維修后臥室滲水的問題始終沒有得到解決。物業公司告知他應與開發商協商處理。直到2009年汪先生才向開發商提起訴訟，要求開發商對房屋進行維修。法院審理后認為趙先生主張維修的部位已經過了保修期，駁回了了他的訴訟請求。

李仁正律師點評：不少業主認為對房屋進行維修是物業公司的問題，卻忽視了房屋質量問題實際應當由開發商承擔維修責任。《上海市新建住宅質量保證書》中就房屋的各類質量問題規定了保修期限，如房屋外墻面防滲漏的保修期限為5年。保修期限屆滿后，開發商便不再負有免費維修的責任。

誤區三：房屋問題自行維修再向開發商索賠

業主牛先生給兒子購置一套婚房隨即進行裝修，但在裝修過程中，牛先生發現房屋主臥的墻面大面積漏水，西面房間大面積滲水。物業公司人員告知原告不要急于維修，但為了不耽誤兒子的婚期，牛先生在對房屋進行拍照后，便自行聘請了維修人員對房屋進行了維修，而后進行裝修。隨后,牛先生向法院起訴，要求開發商賠償其房屋的維修費用10萬余元。法院審理后認為，牛先生房屋已經裝修，且對漏水部位已自行修復完畢，對漏水的原因沒有提供足夠的證據證明是因房屋質量問題引起，故駁回了牛先生的全部訴訟請求。

李仁正律師點評：發現房屋質量問題，同時又急于對房屋進行裝修的，業主應及時聯系建筑管理機構，由該機構及開發商對房屋進行現場勘查并將房屋質量問題記錄后，協商確定維修方案。若開發商拒絕維修或在合理期限內拖延維修的，業主才可以自行進行維修，并要求被告承擔相應的費用。

誤區四：房屋存在質量問題就可主張貶值損失

林先生在收房裝修過程中，發現房屋客廳屋頂嚴重不平，林先生與開發商取得聯系，開發商表示屋頂不平是鋼筋變形導致。后雙方就維修方案無法達成一致，林先生將開發商起訴到法院，要求開發商對房屋進行維修并賠償房屋貶值損失16萬元。

在審理過程中，法院委托房屋質量檢測機構對房屋進行檢測并出具了維修方案，經法院詢問，林先生表示不同意就房屋貶值進行鑒定。最終，法院判決開發商按照房屋質量檢測機構出具的維修方案進行維修，同時駁回了林先生要求房屋貶值損失的請求。

李仁正律師點評：一般情況下，只有存在嚴重質量問題的房屋才可能存在貶值損失。然而，在實踐中，不少業主只是因為房屋存在小的質量問題便主張高額的房屋貶值損失，這顯然不合理，同時也可能造成業主自身的損失。因為高額的房屋貶值非可能提高案件的標的，直接導致案件的訴訟費用增多，在無法得到法院支持的情況下，該筆訴訟費用將由業主自己承擔。此外，由于貶值損失往往需要聘請專業機構鑒定，如果最終鑒定出房屋并不存在貶值損失的，則高額的鑒定費也將由業主承擔。

第二篇：商品房理性維權實施細則

xx廣場理性維權實施細則

Xx廣場各業主：

為進一步推動xx廣場維權進展，理性表達合理訴求，順利達成維權目標，根據前期維權組織實施狀態、開發商訴求回應情況以及業主利益分散的客觀事實，現制定xx廣場理性維權實施細則，以指導本次維權活動，切實提高維權科學化、制度化、常態化。

一、指導思想

本次維權，堅持依法維權、理性表達合理訴求為原則，堅持以法律為準繩，以簽訂的商品房買賣合同為事實依據，合理合規表達訴求，不給開發商鉆空子的機會。

二、建立臨時機構

鑒于廣大業主分散的客觀情況，為避免陷入群龍無首的局面，本次維權宜建立臨時機構，以匯聚力量，凝聚共識，集思廣益，統一指導，分級實施，助力維權活動制度化機制化。臨時機構需要3-5名熱心業主，負責收集業主良言建議、維權宣傳號召、與開發商談判對接等事務。

三、經費保障

本次維權乃為全體業主爭取勝利之果實，所做亦為公，凡慷慨之士歡迎鼓勵充實活動經費，皆以自愿為基石，對經費不做攤派，以免造成鄰里之誤會。因前期群主小廖為全體業主廣為奔走呼號乃是事實，因此建議委托群主小廖行使經費管理之重則。建議群主在群公告公布其本人支付寶賬號，廣大業主自愿捐贈活動經費。同時，也請群主定期公開涉及本次維權活動的支付寶收支明細以及附截圖為證據，從而公開透明，全員可察。

四、活動進程規劃

（一）通過微信維權群以及qq總群討論對接，建立臨時機構，組建xx廣場理性維權委員會，臨時選舉3-5名業主代表，行使維權管理職能；

（二）維權委員會獲得正式法律授權。鑒于開發商提出人少不能代表業主之說法，因此需要維權委員會獲得大部分業主的維權授權。維權代表可打印格式化的授權委托書，張榜公布于群，如無異議，維權代表可告知各業主維權代表的所在地，請廣大業主下載授權委托書，簽名確認授權，然后積極主動交維權代表處，以使維權代表合理合法代表廣大業主維權。簽名時最好一并寫上自己的真實姓名、身份證號、電話號碼、所購房號等信息，以堵住開發商閃爍質疑拖延之言辭。外地業主可傳真授權委托。

（三）與開發商交涉

（四）交涉未果情況下的維權安排

為避免維權時期過短，未對開發商造成實質影響，建議維權選在周末，且兩天常在。周末鼓勵凡是有空的業主前往樓盤現場，拉起橫幅，自帶小板凳，靜坐（可玩手機與打游戲不耽誤避免純維權之短期且尷尬），保護好維權橫幅就好，堅持長效化，必然會對xx商鋪的銷售構成影響，因此才會引起開發商的重視。最好中午也不離場，盒飯從活動經費予以保障，如此持久化機制，才能從一而終，理性、長遠表達訴求，給華宇開發商造成壓力。6月可靜坐日期： 6月11日（星期日）

6月17日、18日（周六周日）6月24日、25日（周六周日）

留給我們的維權窗口期越來越少了，請各位勇于參加！

以上建議，請各位業主審議！

2017年6月10日

一位關心xx廣場維權的熱心業主

第三篇：商品房預售合同補充條款(傾向于購房者)

商品房預售合同補充條款（傾向于購房者）(2009-3-23 13:51:45)

分類：合同范本標簽：商品房預售 預售合同補充條款 補充條款范本 傾向于購房者 傾向于買房人 合同范本 |

商品房預售合同補充條款

甲、乙雙方經協商一致，根據本合同第二十九條，在不違背法律和本合同原則的前提下，就未盡事宜，訂立下列補充條款：

第一條送達地址和身份證件

雙方在本合同中所填寫的住所為雙方文件的實際送達地址，任何一方可隨時按本條款約定書面通知對方后改變其通訊地址，否則若送達至原地址仍視為送達。乙方保證向甲方提交的身份證件為合法、有效證件。

第二條對本合同第二條補充

本條所稱“層高”是指從地面樓板中心到頂樓板中心的高度。

第三條對本合同第四條補充

乙方與其他業主對公用部位、公用設施及裝修等享有共同所有權及使用權。

第四條對本合同第五條補充

乙方所購房屋約定的套內建筑面積為×××平方米，在房屋交付時如果經過實際測量后，面積在×××至×××平方米之間的，雙方據實結算，多退少補。

乙方所購房屋套內建筑面積經過實際測量后，大于×××平方米的，甲方無權要求乙方支付多余價款，并且應當據實測面積辦理產權登記。

乙方所購房屋套內建筑面積經過實際測量后，小于×××平方米的，甲方應當根據與約定套內建筑面積的差值，雙倍向乙方支付多收價款，并且應當據實測面積辦理產權登記。

本合同第五條中暫測面積與實測面積的誤差，是指房屋套內建筑面積的暫測面積與實測面積的誤差。

如因公攤面積增加而導致乙方所購房屋的建筑面積增加的，則甲方無權要求乙方支付多余價款，并且應當據實測面積辦理產權登記。

如因公攤面積減少而導致乙方所購房屋的建筑面積減少的，則甲方應當按該房屋每平方米建筑面積單價向乙方退還多收價款，并且應當據實測面積辦理產權登記。

當暫測面積與實測面積的誤差超過-3%（包括-3%），乙方行使單方解除合同時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之前提出，否則視為放棄該項權利；若乙方愿意繼續履行時，甲方同意按該房屋每平方米建筑面積單價雙倍向乙方退還相應房款，本合同繼續履行。

第五條對本合同第十條補充

該房屋交付時甲方應取得竣工驗收文件，甲方承諾在××××年××月×日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證），如到時不能取得商品房房地產權證（大產證）且逾期超過60天的，乙方有權單方面解除合同。

第六條對本合同正文第十一條補充

對本合同第十一條中“不可抗力”概念作以下限定：

1、地震、海嘯、雹災、臺風、颶風、暴風雨、洪水、地面下陷下沉、雷電等自然災害；

2、法律規定的其他情形。

第七條對本合同正文第十五條補充

因甲方原因或房屋質量問題導致乙方無法辦理辦理該房屋的驗收交接手續的，該房屋的風險責任仍在甲方。

第八條對本合同正文第十六條補充

甲方保證在與乙方簽訂本合同時及簽訂后該房屋沒有任何設定的抵押權，也不存在其它產權糾紛和財務糾紛。如不能達到此要求，則乙方有權退房；暫不退房的，則甲方按日向乙方支付總房價千分之一的違約金。

第九條對本合同正文第十七條補充

考慮到房屋質量將在未來相當的時間內對乙方的安全與收益要求有巨大影響，而提供完全的質量文件是甲方的責任與義務，為充分保證乙方的知情權，甲方除提交竣工驗收報告等文件以外，還應當向乙方交付如下文件作為乙方簽署房屋交接書的必備文件：

（1）施工單位的竣工報告；

（2）監理單位工程質量評價報告；

（3）勘察單位質量檢查報告；

（4）規劃部門出具的認可文件；

（5）衛生部門出具的水質檢驗合格文件；

（6）環保部門出具的認可文件；

（7）消防部門出具的消防驗收合格文件；

（8）電梯工程監督報告；

（9）施工單位簽署的質量保修書；

（10）抗震評估機構出具的地震安全性能評價報告。

第十條對本合同正文第十八條補充

該房屋交付時，房屋的墻體及平面均應當平直，傾斜角度不得大于0.1度，計算方法為：高度差/直線距離；不平直情況不得超過上海市規定的標準；如無法達到此標準，則乙方有權退房；暫不退房的，則甲方應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向乙方支付總房價千分之一的違約金。

該房屋交付時，甲方承諾房屋內部無任何裂縫，并保證房屋的沉降情況優于上海市頒布的最高要求，并對于可能發生的加速沉降或不均勻沉降情況對質量產生的影響向乙方提供檢測及評估報告。如無法達到此上海市規定的標準的，則乙方有權退房；暫不退房的，則甲方應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向乙方支付總房價千分之一的違約金。

第十一條對本合同第二十二條補充

該房屋的保修期自××××年××月×日至××××年××月×日，不低于相關法律法規規定的最短期限，按最益于乙方的時間進行計算。

入駐后發生漏水、裂縫等質量瑕疵，應當由甲方承擔責任，并立即進行修復，甲方不得以任何理由將此責任轉移至第三方。

有關房屋的其他工程質量問題，乙方在保修期內有權要求免費修復，如甲方能證明確因乙方的責任、使用不當、曾經改動后發生的變化及質量問題，則由乙方承擔有關責任。

甲方對由乙方的責任所引起的損失及修復費用不承擔任何責任，但甲方應為乙方安排修復，并收取相關費用。第十二條對本合同正文第二十四條補充

首期物業管理公司的服務期限不超過1年，自××××年××月×日至××××年××月×日，期限屆滿后，由業主選舉產生。

物業公司的服務范圍應當包括但不限于下列：

1、房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道等；

2、共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯等；

3、公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場等；

4、公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集（至少每小時清理一次），公共綠地的養護與管理；附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理；

5、交通與車輛停放秩序的管理，維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。

第十三條對本合同正文第二十六條補充

本合同權益轉讓時，本合同及補充條款載明的權利、義務亦隨之轉移。政策法規有特別規定的，按該規定。第十四條停車位

甲方的停車位不包含在本合同標的物范圍內，乙方如欲買停車位的，雙方應協商后另行簽訂協議。甲方不得將其他的車位以明顯優于乙方的價格出售給其他買受人（差額應在合理范圍內），否則將認為是對乙方的歧視或價格欺詐，甲方承諾并承認乙方有要求同等優待的權利。

乙方至少擁有購買/租賃×個車位的權利，且每個車位的售價/租賃價格不得高于人民幣××萬元。該車位擁有獨立的產權證書，使用期限自××××年××月×日至××××年××月×日。

第十五條交房標準和條件

該房屋的交房標準和條件以本合同之規定為準，本合同未作規定的以該房屋現狀為準，有關該房屋的樣板房、宣傳材料、模型、展示板及廣告如甲方未做明確的相反的表示亦應作為該房屋的交付標準和條件。

第十六條優先條款

上述補充條款與合同正文有沖突的，以上述補充條款為準。

第四篇：商品房質量保證書

一、質量等級

核定單位：陜西省質量監督檢測站

二、地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修

三、抗震設防烈度：八度

四、正常使用情況下各部位、部件保修內容及保修期

1、屋面防水：三年。

2、廚房和衛生間地面及管道滲漏：一年。

3、墻面、頂棚摸灰層脫落：一年。

4、地面空鼓開裂、大面積起砂：一年。

5、門窗翹裂、五金件損壞：一年。

6、管道堵塞：兩個月。

7、供熱系統和設備：一個采暖期。

8、電器線路：一年。

五、開發商對所售房地產擔保的質量保證可委托物業管理部門負責實施

六、用戶根據合同規定的交付狀態，對有關房地產質量等級、設備設施的正常運行履行驗收。用戶驗收后自行添置、改動的設備、設施，由用戶自行承擔維修責任

七、保修期從竣工驗收的房產交付用戶使用之日計算（國家另有規定的按國家規定執行）

西安市xxx房地產開發公司（簽章）

[代表人]/[代理人]（簽章）

___年___月___日于___以

第五篇：商品房質量保證書

商品房質量保證書

為維護住房消費者的權益，加強商品房質量管理，確保商品房售后服務質量和水平，唐山市豐南區銀豐市場，對我公司開發建設的商業網點工程，承諾如下：

一、工程質量等級合格。

二、工程質量保修范圍、保修期限。

在正常使用條件夏，房屋建筑工程的保修期限為：

（一）、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

（二）、屋面防水工程、有防水要求的衛生間和外墻面的防滲漏，為5年。

（三）、供熱系統，為2個采暖期。

（四）、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年。

（五）、裝修工程為2年。

（六）、門窗為1年。

（七）、地面、樓面空鼓開裂、大面積起砂2年。

（八）、衛生潔具、配件、給水閥門、水嘴1年。

（九）、燈具、開關、插座1年。

三、質量保修責任。

（一）、本公司承諾保修的項目和內容，在接到用戶保修通知后，七日內進行保修。

（二）、發生須緊急搶修事故（如上水跑水，暖氣漏氣漏水、電器、設備故障造成停電等），本公司接到通知后，立即到達事故現場組織承包方或物業管理部門進行搶修。非施工質量引起的事故，搶修費用由造成事故者承擔。

（三）、在國家規定的工程合理使用期限內或保修期內，應確保地基基礎和主體結構的質量，因質量問題造成人身和財產損害的，本公司承擔損害賠償責任。

（四）、因保修不及時，造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方負責賠償。

（五）、《商品房質量保證書》未盡事項，執行國家有關的法律、法規規定。

（六）、下列情況不屬于質量保證范圍；

1、因使用不當或者第三方造成的質量缺陷。

2、不可抗力造成的質量缺陷。

3、用戶自行添置、改動的結構、設施、管道、線路設

備及其他裝飾裝修項目。

商品房質量保證書每戶（套）一份。

公司或物業維修負責人，維修電話：

建設（開發）單位（章）：年月日