第一篇：常見的商品房買賣合同糾紛

1、逾期不能正常交付型 房地產開發企業逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發商資金不足或預售不成功，預售人違法將預售款轉向投入其它項目或其它行業造成的逾期交房，二是施工或配套設施進度等原因引起的逾期交房。對于

1、逾期不能正常交付型

房地產開發企業逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發商資金不足或預售不成功，預售人違法將預售款轉向投入其它項目或其它行業造成的逾期交房，二是施工或配套設施進度等原因引起的逾期交房。

對于此類糾紛，2003年司法解釋規定了購房方催告權和解除合同權。從切實維護購買方的合法利益角度出發，開發商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算)的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

2、故意隱瞞相關資質型

我國現行法律法規對從事房地產開發經營行為已經作出了比較完善的規定，而在現實生活中，除了因房地產管理部門審核不嚴，出現房地產開發企業雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產開發企業置法律法規于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明;明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設;明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協議的形式為買受人設立種種陷阱。

中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定：“商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并以經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

3、權屬證書缺失型

城市房地產開發經營管理條例》第33條規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付適用之日起90日內，辦理土地使用權并更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續。房地產開發企業應當商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。開發商違反上述條款，在規定的時間內或合同約定的期限內，未及時協助買受人辦理房屋產權屬證書，或未在規定的時間內辦理房屋所有權初始登記，買受人要求開發商按照《解釋》規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金。

4、質量瑕疵型

質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，我認為應加大質量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規定。對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規定，過于規范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現后，無法追究開發商的違約責任。

5、宣傳廣告失真型

一些房地產商在預售宣傳時，一般者散發精致的售樓書，許諾所預售房屋有優美的環境，高尚的品位，完美的配套設施，周全的物業管理。消費者在接收預購的房屋后才發現實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業管理更是質價不符。消費者為此與房地產商討“說法”時，房地產商往往尋找各種理由推卸責任。

第二篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預售合同和商品房現售合同。商品房預售合同是指房地產開發商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現售合同是指房地產開商將已經竣工的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規定的內容履行義務所產生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權轉移登記手續（房產證），這是商品房買賣的關鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產糾紛，當事人就需要找專業的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結

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第三篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調研報告

一、商品房買賣合同糾紛熱點、難點分析

（一）、開發商不能交付違約責任的認定，是不可抗力還是情勢變更？

我國合同法沒有明確規定情勢變更原則，但是在《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規定了情勢變更原則。該條規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。

情勢變更的一個重要構成條件，是當事人在訂立合同時對情勢變更的發生不能預見。而房屋交易市場的商業風險，是指房屋買賣合同當事人因經營失利應當承擔的正常的利益損失。

國家房貸政策調控屬于情勢變更，最高人民法院根據社會形勢的變化，在《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊情勢變更原則做了細化的具體規定。該司法解釋第23條規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該規定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調整引發的商品房買賣合同糾紛的主要依據。

（二）、關于產權辦理引發的糾紛，誰是辦理房產證的義務主體？ 逾期辦證是引發商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責任，必須首先弄清楚誰為辦證義務的主體？

由于法律法規規定不一致，審判實踐中對辦證義務主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認為，開發商是辦證義務主體，因為《合同法》第130條與最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規定出賣人有義務轉移標的物所有權于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因導致買受人不能按期取得房產證應承擔違約責任的情形，這充分說明辦理房產證義務主體是出賣人。第二種意見認為，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務。因為《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和變更房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。第三種意見認為，無法概括確定辦證的義務主體，應根據權屬登記流程規定不同的情況予以認定。對于辦證義務主體的認定，直接影響著違約責任的義務承擔主體，因此，必須對此統一認識。

（三）、交房時間以何為標準？

按期交房是開發商的首要義務，也是買受方在購房時最為關心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執一詞，買受方認為，開發商只有在房屋驗收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務；開發商認為，只要將房屋轉移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務。審判實踐中，由于理解差異，對交房時間的認定標準也不一樣，有的法官以房屋驗收合格后，開發商發出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實際入住后，產生水電費的當月為交房時間，而不管房屋是否驗收合格；還有的以買收房領取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領取裝修鑰匙為準，一種是以領取正是鑰匙為準。對交房的時間認定標準不一，導致出現同案不同判，嚴重損害了司法的嚴肅性與威嚴性。

（四）、如何理解“房屋驗收合格”？

商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經驗收合格。（2）該商品房經綜合驗收合格。（3）該商品房經分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。（5）空白選項（消費者和開發商可以協商填寫）。一般情況下開發商會直接選擇填寫第一項“該商品房經驗收合格”，一旦產生糾紛，購房者往往處于弱勢。

開發商根據《建設工程質量管理條例》第16條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設計、施工、監理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數消費者認為驗收應當是權威部門的驗收。

（五）、開發商夸大廣告宣傳的責任認定與處理

廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據統計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質量、購房優惠條件、商品房所在位置與周邊環境等內容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內容不實問題卻較為嚴重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構成要件或邀約邀請的條件做出了規定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預售和現售兩種，對象不同，我們對待開發商的夸大廣告宣傳也應有所區別，在構成違約的問題上不能一概認定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區環境、配套設施等進行實地考察，能夠及時發現房屋的綜合情況與開發商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發商構成違約；如果買受方當場提出異議，開發商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發商構成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。首先，應對《司法解釋》第3條規定的不足之處進行修正，簡化開發商對夸大廣告宣傳承擔合同義務的條件，只需廣告宣傳的內容確定且該內容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發商未履行廣告宣傳的相關承諾，并且該廣告宣傳內容符合上述條件，即應認定開發商構成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區行政機關頒布的《預售房屋買賣定性化契約應記載及不得記載事項》中規定的預售合同必須記載“賣方應確保廣告內容之真是，本預售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規定廣告喜歡穿中的某些內容為預售合同的一部分，以制約開發商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區“消費者保護法”第22條有關“企業經營中確保廣告內容之真是，其對消費者所負不低于廣告之內容”的規定，以有效遏制開發商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護買收房的合法權益。

（六）、開發商逾期交房的責任認定及承擔

商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發商本身怠于履行的因素，也有經濟政策的變化、政府部門強制變更規劃等開發商不能控制的原因。對于逾期交房的責任承擔，應本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張賠償損失，應由買受人舉證證明因開發商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發商的免責事由？

房地產開發項目與政府行為密切相關，政府的規劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發商預期交房的，開發商能否免責，實務上存在很大爭議。一方當事人違反合同規定，除不可抗力外，均應向合同向對方承擔違約責任。筆者不能同意這種觀點，因為此類情況也是開發商不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據公平原則并結合案情實際認定開發商免責。該解釋第26條規定，合同成立以后發生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應根據公平原則，并結合案件實際情況確定是否變更或解除。根據這一規定精神，繼續按合同約定的期限交房對開發商而言是明顯的不公平，開發商可以請求法院對該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償的范圍？ 現實生活中，很多房屋買賣合同案件引發的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同。《司法解釋》第17條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發違約行為。

根據《合同法》113條第1款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見，法律對履行合同后的可得利益是持保護、肯定態度的。

（九）、房屋訂購書能否認定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協議，其目的是對雙方買賣房屋的有關事宜作出初步的認定。訂購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質為預約合同已成為共識。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關系才能最終確立。根據《司法解釋》第5條規定，商品房買賣中訂購書等預約可以認定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預約具備買賣合同的主要內容和買受人已經支付購房款。

二、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

什么樣的違約責任？

二、第十一條第一款規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

根據此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉移占有，不包括辦理產權登記。一旦發生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權請求權以及占有人有限物上請求權，無法對抗所有權等優先權，這是買受人處于極度危險的狀態。根據《合同法》與《物權法》的相關規定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，根據物權變動原理，不動產的交付需要公示，即進行不動產登記。

在司法審判實踐中，通常將不動產的交付定義為轉移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權的轉移，即不包括辦理登記過戶手續。這使得在商品房轉移占有后取得房產前，買房人要負擔房屋毀損、滅失的全部風險。在自然災害等不可抗力發生時，以轉移占有為標準，對處于災害中的買受人嚴重不利。

（三）、第十七條規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

此條沒有規定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。

對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業機構評估或者向專業機構詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發商與買受人對于此項可能具有不同的理解。

第四篇：商品房買賣合同糾紛100問（推薦）

商品房買賣合同糾紛100問

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房地產公司、房產測量機構有無義務告知買受人公攤面積的計算依據、公攤部位、計算方法和過程結果等？

銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對該抵押權的不成立承擔相應責任？

高法公報案例:房屋外墻增加了合同及沙盤上沒有的設施影響觀瞻使用,如何處理?經行政審批和符合建筑規范能否免責?

高法公報案例:訴訟中合同文件真實性如何認定?

高法公報案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質量問題? 有勘察、設計、施工、工程監理等單位的質量合格文件就無質量問題嗎?開發商應當如何承擔責任?

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房屋出現質量問題，開發商拒絕修復，如何處理？

開發商辦理產證是否存在期限？延遲辦理產證，應承擔什么責任？

開發商延遲交房，應承擔什么責任，是否可以退房？

開發商遲遲不能辦理產證，是否可以退房？

商品房必須達到什么要求，才可以取得交付許可，進行交付？

房屋的質量保修期限是多久？

房屋有規劃變更或設計變更的，如何處理？

開發商一房二賣，房屋歸屬如何確定？

未經登記備案的預售合同生效嗎？

簽訂房屋買賣預售合同后，發現開發商沒有取得預售許可證，該合同是否有效？ 實際交房面積與約定不一的如何處理？

期房可以轉讓嗎？

預告登記有什么作用?應由誰辦理?

商品房預售需要具備什么條件？

購房人簽定認購書或訂購合同后，不想買了，如何承擔責任？

開發商廣告與實際狀況不符，應當承擔什么責任？

開發商發布的售樓廣告和樓書是否具有約束力? 存在虛假如何追究?

商品房發生質量問題如何處理

裝修材料不符合合同約定，如何維權？

房屋買賣過程中會涉及哪些常見的違約情況和違約責任呢？

關于成立業主大會申請書格式

如何成立業委會?

政策變化是否屬于情勢變更,是否可以解除合同?

前期物業服務合同中,業主可以以買賣合同存在糾紛以及不是合同當事方為由拒付物業費嗎

一方預期違約,他方可在履行期限屆滿前要求解除合同和追究違約責任

房屋出現質量問題如何處理？

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逾期交房違約金約定不明的，如何處理？

樓書等宣傳資料中“最終解釋權歸本單位”的說明有效嗎？

按揭貸款中，購房人延遲還款，開發商是否需要承擔責任？

開發商承諾提供免費巴士后借故停運,應承擔什么責任?

第五篇：仲裁申請書(商品房買賣合同糾紛)

仲裁申請書

申請人：XXX，男，漢族，1959年6月19日出生，湖南省攸縣人，住攸縣皇圖嶺鎮安豐村坳里組坳里010號。聯系電話：

申請人：XXX，女，漢族，1962年10月25日出生，湖南省攸縣人，住攸縣皇圖嶺鎮安豐村坳里組坳里010號。聯系電話：

委托代理人：廖正春，湖南華安律師事務所律師。被申請人：攸縣XX房地產開發有限公司 住所地：攸縣強遠A棟13樓1301號

法定代表人；XXX

聯系電話：0731-24257108

仲裁請求

1、裁決被申請人立即為申請人辦理中心嘉園B1B2棟306 號商品房的房屋產權證和土地使用證。

2、裁決被申請人按中國人民銀行規定的逾期貸款利率標準向申請人賠償自2013年2月28日至2015年7月27日止的違約金18280.88元（計算方式：82000×6.15%×(1+50%)÷12×29）。

3、仲裁費用及其他費用由被申請人承擔。

事實與理由

2010年7月25日，被申請人將其開發的中心嘉園B1B2棟306號商品房出賣給XX、XX（系申請人的兒子和兒媳，兩人已于2012年6月19日在攸縣民政局辦理離婚手續。）并簽訂《中心嘉園B棟C棟商品房買賣合同》（下稱前合同），合同中約定該房屋建筑面積為131平方米，價款為262000元。前合同簽訂后，因XX、XX與申請人系親屬關系，加上XX、XX當時的經濟（支付）能力較差，無法支付購房所需款項，故在未向被申請人支付首付款并征得被申請人同意退房的情況下，2011年1月20日，由申請人與被申請人重新簽訂了《中心嘉園B棟C棟商品房買賣合同》（下稱后合同）。后合同與前合同只是買受人（客戶）姓名進行變更，合同中其他內容沒有改變。顯然是后合同對前合同進行了替換，并導致前合同的及時終止（廢除）。但受前合同在攸縣房產局備案的影響，申請人簽訂后合同時只能以XX、XX名義支付首付款共82000元（2011年1月20日，被申請人出具收費票據上是XX的名字）。同時，申請人也只能以XX、XX的名義與中國建設銀行股份有限公司攸縣支行簽訂《抵押貸款合同》（貸款額為180000元），并以XX、XX名義在該行辦理了15年按揭貸款（2011年3月11日-2026年3月11日）。要說明是，實際貸款人（申請人）與名義貸款人（XX、XX）對中心嘉園B1B2棟306號商品房的真正所有權，該行亦是完全清楚的。（2011年8月23日，XX、XX與申請人XXX、XXX簽訂的《房屋轉讓協議書》，現由該行留存。）

2012年2月28日，被申請人根據簽訂的合同約定（含延期60天），將中心嘉園B1B2棟306號商品房交付給申請人使用。

根據申請人與被申請人簽訂商品房買賣合同第十五條的約定，被申請人應當在商品房交付使用后100日內，將辦理權屬登記需由被申請人提供的資料報產權登記機關備案。并在交房后365日內辦理好房屋產權證和土地使用證交付給申請人。同時第十二條還約定，因被申請人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由被申請人承擔全部責任。現被申請人在將商品房交付給申請人使用后，沒有在約定時間內為申請人辦理房屋產權證和土地使用證。過期后申請人多次詢問被申請人的工作人員，其工作人員以各種理由進行推脫，結果從買房到現在已有二年多的時間了，被申請人依然沒有向申請人交付房屋產權證和土地使用證。

申請人認為，由于被申請人的原因致使申請人遲遲拿不到房屋產權證和土地使用證，已給申請人造成很大的損失，被申請人應當賠償。為維護申請人的合法權益，申請人根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條等相關法律規定，特向貴仲裁委員會申請仲裁，請求支持申請人的仲裁請求。

此致 株洲市仲裁委員會

申請人：

2015年7月29日