第一篇：商品房買賣合同糾紛之出賣人反悔

商品房買賣合同糾紛

之出賣人反悔

簽訂二手商品房買賣合同后，出賣人反悔不賣了怎么辦？

王瑞祥律師答：出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，還有可能承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，即承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第八條 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第二篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)商將已經(jīng)竣工的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見(jiàn)的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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第三篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問(wèn)題調(diào)研報(bào)告

一、商品房買賣合同糾紛熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析

（一）、開(kāi)發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢(shì)變更？

我國(guó)合同法沒(méi)有明確規(guī)定情勢(shì)變更原則，但是在《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》

（二）中第26條明確規(guī)定了情勢(shì)變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。

情勢(shì)變更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情勢(shì)變更的發(fā)生不能預(yù)見(jiàn)。而房屋交易市場(chǎng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指房屋買賣合同當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的利益損失。

國(guó)家房貸政策調(diào)控屬于情勢(shì)變更，最高人民法院根據(jù)社會(huì)形勢(shì)的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》中隊(duì)情勢(shì)變更原則做了細(xì)化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該規(guī)定成為司法實(shí)踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。

（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰(shuí)是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責(zé)任，必須首先弄清楚誰(shuí)為辦證義務(wù)的主體？

由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實(shí)踐中對(duì)辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見(jiàn)；第一種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因?yàn)椤逗贤ā返?30條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形，這充分說(shuō)明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，無(wú)法概括確定辦證的義務(wù)主體，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定不同的情況予以認(rèn)定。對(duì)于辦證義務(wù)主體的認(rèn)定，直接影響著違約責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)主體，因此，必須對(duì)此統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。

（三）、交房時(shí)間以何為標(biāo)準(zhǔn)？

按期交房是開(kāi)發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購(gòu)房時(shí)最為關(guān)心的問(wèn)題，在如何確定交房時(shí)間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商只有在房屋驗(yàn)收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。審判實(shí)踐中，由于理解差異，對(duì)交房時(shí)間的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，有的法官以房屋驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時(shí)間為交房時(shí)間；有的法官以買收房實(shí)際入住后，產(chǎn)生水電費(fèi)的當(dāng)月為交房時(shí)間，而不管房屋是否驗(yàn)收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時(shí)間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準(zhǔn)，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準(zhǔn)。對(duì)交房的時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴(yán)重?fù)p害了司法的嚴(yán)肅性與威嚴(yán)性。

（四）、如何理解“房屋驗(yàn)收合格”？

商品房買賣合同示范文本對(duì)商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。（5）空白選項(xiàng)（消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開(kāi)發(fā)商會(huì)直接選擇填寫第一項(xiàng)“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)。

開(kāi)發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗(yàn)收，這些單位出具的意見(jiàn)均為合格，就達(dá)到合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是權(quán)威部門的驗(yàn)收。

（五）、開(kāi)發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任認(rèn)定與處理

廣告宣傳對(duì)銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)90%以上的商品房是通過(guò)廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進(jìn)銷售，當(dāng)前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對(duì)購(gòu)房者具有強(qiáng)烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實(shí)問(wèn)題卻較為嚴(yán)重。雖然《司法解釋》第3條對(duì)廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請(qǐng)的條件做出了規(guī)定，但該解釋過(guò)于原則，操作性不強(qiáng)（如：“具體確定”、“重大影響”沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)），審判中確認(rèn)不一，對(duì)開(kāi)發(fā)商夸大廣告宣傳如何認(rèn)定與處理，仍是司法實(shí)踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對(duì)象不同，我們對(duì)待開(kāi)發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問(wèn)題上不能一概認(rèn)定或否定。先放銷售中，買受人可以對(duì)房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行實(shí)地考察，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對(duì)較小，如果開(kāi)發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購(gòu)房后買受方反悔的，不宜認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當(dāng)場(chǎng)提出異議，開(kāi)發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進(jìn)，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開(kāi)發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過(guò)廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對(duì)待夸大廣告宣傳問(wèn)題上需從嚴(yán)把握。首先，應(yīng)對(duì)《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進(jìn)行修正，簡(jiǎn)化開(kāi)發(fā)商對(duì)夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對(duì)合同的訂立或者合同價(jià)格的確定有重大影響即可，只要開(kāi)發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約。其次，我們可以借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)行政機(jī)關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強(qiáng)制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開(kāi)發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)“消費(fèi)者保護(hù)法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營(yíng)中確保廣告內(nèi)容之真是，其對(duì)消費(fèi)者所負(fù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開(kāi)發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護(hù)買收房的合法權(quán)益。

（六）、開(kāi)發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)

商品房買賣實(shí)踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開(kāi)發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門強(qiáng)制變更規(guī)劃等開(kāi)發(fā)商不能控制的原因。對(duì)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)本著“有約定從約定，無(wú)約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒(méi)有約定逾期交房的違約責(zé)任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開(kāi)發(fā)商逾期交房而給他帶來(lái)的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開(kāi)發(fā)商的免責(zé)事由？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會(huì)直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢(shì)變更。對(duì)于因此類情況而致使開(kāi)發(fā)商預(yù)期交房的，開(kāi)發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭(zhēng)議。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。筆者不能同意這種觀點(diǎn)，因?yàn)榇祟惽闆r也是開(kāi)發(fā)商不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類糾紛時(shí)會(huì)造成明顯不公。雖然我國(guó)法律沒(méi)有設(shè)立情勢(shì)變更制度，但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開(kāi)發(fā)商免責(zé)。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是明顯的不公平，開(kāi)發(fā)商可以請(qǐng)求法院對(duì)該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價(jià)損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實(shí)生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲，對(duì)原來(lái)的出賣價(jià)格不滿意而拒絕履行原合同。《司法解釋》第17條對(duì)此種情況語(yǔ)焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會(huì)獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會(huì)誘發(fā)違約行為。

根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見(jiàn)，法律對(duì)履行合同后的可得利益是持保護(hù)、肯定態(tài)度的。

（九）、房屋訂購(gòu)書能否認(rèn)定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購(gòu)書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來(lái)某一時(shí)間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對(duì)雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。訂購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價(jià)等）；簽署正式契約的時(shí)限約定等。訂購(gòu)書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識(shí)。在商品買賣中，當(dāng)事人在簽訂了訂購(gòu)書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購(gòu)書等預(yù)約可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但須同時(shí)具備兩個(gè)條件：即訂購(gòu)書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購(gòu)房款。

二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

什么樣的違約責(zé)任？

二、第十一條第一款規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以及占有人有限物上請(qǐng)求權(quán)，無(wú)法對(duì)抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險(xiǎn)的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

在司法審判實(shí)踐中，通常將不動(dòng)產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實(shí)施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過(guò)戶手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險(xiǎn)。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時(shí)，以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)處于災(zāi)害中的買受人嚴(yán)重不利。

（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

此條沒(méi)有規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價(jià)損失。

對(duì)于房屋差價(jià)的確定，原則上可比照最相類似的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)的差額予以確定，也可以通過(guò)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢價(jià)予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對(duì)于認(rèn)定差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)，法院一般會(huì)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開(kāi)發(fā)商與買受人對(duì)于此項(xiàng)可能具有不同的理解。

第四篇：商品房買賣合同糾紛100問(wèn)（推薦）

商品房買賣合同糾紛100問(wèn)

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購(gòu)房人逾期付款被解除合同并承擔(dān)了違約責(zé)任后，返還購(gòu)房款是否應(yīng)包括利息？ 建筑圖紙標(biāo)明的層高是否屬于合同內(nèi)容？層高不足如何承擔(dān)違約責(zé)任？

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商委托人簽定的合同是否有效？房屋已登記為他人的，是否還能取得產(chǎn)權(quán)？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人辦證的義務(wù)具體包括哪些內(nèi)容？沒(méi)有履行協(xié)助的如何承擔(dān)責(zé)任？

房地產(chǎn)交易中心對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行初始登記時(shí)應(yīng)審查什么？撤消登記的行政訴訟中，法院審理范圍是什么？

新房買賣案例：房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，可以因此而拒付房款嗎？

新建住宅窗戶有什么標(biāo)準(zhǔn)？《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》什么時(shí)候開(kāi)始實(shí)施？

高法公報(bào)案例:合同只約定面積誤差超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)可以解除，現(xiàn)買方不解除時(shí)如何處理？ 房管局自行重新劃分物業(yè)管理區(qū)域，影響到業(yè)主利益，部分業(yè)主是否有權(quán)起訴要求撤消？劃分物業(yè)區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)什么因素？

在商品房買賣合同糾紛中售樓廣告在什么情況下具有約束力？

政府部門變更規(guī)劃，造成開(kāi)發(fā)商未履行商品房買賣合同中的義務(wù)，應(yīng)否承擔(dān)民事違約責(zé)任？

房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)有無(wú)義務(wù)告知買受人公攤面積的計(jì)算依據(jù)、公攤部位、計(jì)算方法和過(guò)程結(jié)果等？

銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對(duì)該抵押權(quán)的不成立承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？

高法公報(bào)案例:房屋外墻增加了合同及沙盤上沒(méi)有的設(shè)施影響觀瞻使用,如何處理?經(jīng)行政審批和符合建筑規(guī)范能否免責(zé)?

高法公報(bào)案例:訴訟中合同文件真實(shí)性如何認(rèn)定?

高法公報(bào)案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質(zhì)量問(wèn)題? 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件就無(wú)質(zhì)量問(wèn)題嗎?開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任?

高法公報(bào)案例:因合同條款異議不能按時(shí)完成簽定合同的,定金應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還 法官談商品房銷售面積出現(xiàn)誤差糾紛如何處理

建筑面積包括什么,如何計(jì)算?

認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書是什么性質(zhì)的文件?其效力如何?

物權(quán)公示有什么效力?

什么是物權(quán)公示原則?為什么要進(jìn)行物權(quán)公示?

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)，是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？

預(yù)告登記的作用是什么？與正式登記有什么區(qū)別？

房屋買賣合同解除后，房屋上漲的差價(jià)損失，即可得利益的損失是否應(yīng)當(dāng)賠償？ 期房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

房產(chǎn)權(quán)登記的推定力和公示公信問(wèn)題

商品房沙盤和廣告也屬于合同內(nèi)容嗎?

合同約定用途商業(yè),但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有協(xié)助辦理商業(yè)性質(zhì)土地使用權(quán),責(zé)任如何承擔(dān)?

開(kāi)發(fā)商擅自加層增加容積率，是否構(gòu)成違約，業(yè)主不退房時(shí)是否可以要求賠償損失？

一房二賣,沒(méi)有得到房屋的買受人獲退一賠一的案例

土地交易中合同顯示公平的認(rèn)定

購(gòu)買期房，如何保障將來(lái)一定取得產(chǎn)權(quán)？

房屋登記應(yīng)當(dāng)進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查？行政行為的合法性如何把握？

以他人名義買房,房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)?

購(gòu)房人在哪些情況下可以退房？

商品房交付使用條件是什么？是否必須取得竣工驗(yàn)收備案表？

施工合同十大問(wèn)題分析

簽定房屋買賣合同注意有哪些不公平的附件補(bǔ)充條款

依據(jù)買賣合同取得房屋后，長(zhǎng)期未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，是否會(huì)超過(guò)訴訟時(shí)效？ 情勢(shì)變更原則的適用研究

房屋初始登記與建設(shè)工程規(guī)劃許可不一致,如何處理?

房屋登記產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際出資人不一致,產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有,如何確認(rèn)?

協(xié)議約定房屋歸一方所有但產(chǎn)證登記在他人名下,產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)?

訂房意向書在什么情況下可以認(rèn)定為購(gòu)房合同？

買商品房如何防范法律糾紛?

收房需要注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

房屋建設(shè)工程對(duì)相鄰房屋造成損害如何賠償,誰(shuí)負(fù)責(zé)賠償?

買房各階段的主要法律風(fēng)險(xiǎn)和防范

房?jī)r(jià)下跌,購(gòu)房者在什么情況下可以要求補(bǔ)償差價(jià)?

購(gòu)房人在哪些情況下可以要求退房?

商品房買賣合同補(bǔ)充條款如何約定以保障購(gòu)房人權(quán)利?

全體業(yè)主共有房屋如何認(rèn)定,誰(shuí)來(lái)認(rèn)定?

房屋交付使用多年開(kāi)發(fā)商仍辦不出產(chǎn)權(quán)證的，能否解除合同？時(shí)效如何計(jì)算? 開(kāi)發(fā)商履行預(yù)售合同延期,應(yīng)如何承擔(dān)賠償?shù)蓉?zé)任?

購(gòu)房意向書有無(wú)法律效力?一方違反時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任?

商品房預(yù)售中宣傳資料及鳥瞰圖是要約還是要約邀請(qǐng),對(duì)開(kāi)發(fā)商是否具有約束力? 商品房樓書等廣告和宣傳資料是否認(rèn)定為合同?違反時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任?

建筑工程陰陽(yáng)合同效力問(wèn)題淺析

最高人民法院法官解讀<關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定>

新建住宅使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書有什么作用?

房屋實(shí)際面積比約定面積多,如何處理? 對(duì)面積有爭(zhēng)議怎么辦?

男女朋友合買房屋后分手,約定產(chǎn)權(quán)歸一人所有,如何處理才能保障產(chǎn)權(quán)人利益?

開(kāi)發(fā)商不具備預(yù)售商品房資格，買房辦出產(chǎn)權(quán)證，合同約定的違約金賠償條款明顯不合理，該怎么辦？

商品房質(zhì)量問(wèn)題如何處理?

什么情況下可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)1倍以內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任？

合同約定以按揭貸款的方式支付房款，后貸款不成，如何處理？

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可以要求退房嗎？

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)，如何處理？

開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)證是否存在期限？延遲辦理產(chǎn)證，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

開(kāi)發(fā)商延遲交房，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，是否可以退房？

開(kāi)發(fā)商遲遲不能辦理產(chǎn)證，是否可以退房？

商品房必須達(dá)到什么要求，才可以取得交付許可，進(jìn)行交付？

房屋的質(zhì)量保修期限是多久？

房屋有規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)變更的，如何處理？

開(kāi)發(fā)商一房二賣，房屋歸屬如何確定？

未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同生效嗎？

簽訂房屋買賣預(yù)售合同后，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證，該合同是否有效？ 實(shí)際交房面積與約定不一的如何處理？

期房可以轉(zhuǎn)讓嗎？

預(yù)告登記有什么作用?應(yīng)由誰(shuí)辦理?

商品房預(yù)售需要具備什么條件？

購(gòu)房人簽定認(rèn)購(gòu)書或訂購(gòu)合同后，不想買了，如何承擔(dān)責(zé)任？

開(kāi)發(fā)商廣告與實(shí)際狀況不符，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

開(kāi)發(fā)商發(fā)布的售樓廣告和樓書是否具有約束力? 存在虛假如何追究?

商品房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題如何處理

裝修材料不符合合同約定，如何維權(quán)？

房屋買賣過(guò)程中會(huì)涉及哪些常見(jiàn)的違約情況和違約責(zé)任呢？

關(guān)于成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)書格式

如何成立業(yè)委會(huì)?

政策變化是否屬于情勢(shì)變更,是否可以解除合同?

前期物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主可以以買賣合同存在糾紛以及不是合同當(dāng)事方為由拒付物業(yè)費(fèi)嗎

一方預(yù)期違約,他方可在履行期限屆滿前要求解除合同和追究違約責(zé)任

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何處理？

起訴歸還購(gòu)房借款不成后，還可以以不當(dāng)?shù)美麨橛稍俅纹鹪V嗎？

商品房未經(jīng)消防驗(yàn)收,是否可以交付?

逾期交房違約金約定不明的，如何處理？

樓書等宣傳資料中“最終解釋權(quán)歸本單位”的說(shuō)明有效嗎？

按揭貸款中，購(gòu)房人延遲還款，開(kāi)發(fā)商是否需要承擔(dān)責(zé)任？

開(kāi)發(fā)商承諾提供免費(fèi)巴士后借故停運(yùn),應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?

第五篇：仲裁申請(qǐng)書(商品房買賣合同糾紛)

仲裁申請(qǐng)書

申請(qǐng)人：XXX，男，漢族，1959年6月19日出生，湖南省攸縣人，住攸縣皇圖嶺鎮(zhèn)安豐村坳里組坳里010號(hào)。聯(lián)系電話：

申請(qǐng)人：XXX，女，漢族，1962年10月25日出生，湖南省攸縣人，住攸縣皇圖嶺鎮(zhèn)安豐村坳里組坳里010號(hào)。聯(lián)系電話：

委托代理人：廖正春，湖南華安律師事務(wù)所律師。被申請(qǐng)人：攸縣XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 住所地：攸縣強(qiáng)遠(yuǎn)A棟13樓1301號(hào)

法定代表人；XXX

聯(lián)系電話：0731-24257108

仲裁請(qǐng)求

1、裁決被申請(qǐng)人立即為申請(qǐng)人辦理中心嘉園B1B2棟306 號(hào)商品房的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。

2、裁決被申請(qǐng)人按中國(guó)人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)向申請(qǐng)人賠償自2013年2月28日至2015年7月27日止的違約金18280.88元（計(jì)算方式：82000×6.15%×(1+50%)÷12×29）。

3、仲裁費(fèi)用及其他費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

事實(shí)與理由

2010年7月25日，被申請(qǐng)人將其開(kāi)發(fā)的中心嘉園B1B2棟306號(hào)商品房出賣給XX、XX（系申請(qǐng)人的兒子和兒媳，兩人已于2012年6月19日在攸縣民政局辦理離婚手續(xù)。）并簽訂《中心嘉園B棟C棟商品房買賣合同》（下稱前合同），合同中約定該房屋建筑面積為131平方米，價(jià)款為262000元。前合同簽訂后，因XX、XX與申請(qǐng)人系親屬關(guān)系，加上XX、XX當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)（支付）能力較差，無(wú)法支付購(gòu)房所需款項(xiàng)，故在未向被申請(qǐng)人支付首付款并征得被申請(qǐng)人同意退房的情況下，2011年1月20日，由申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人重新簽訂了《中心嘉園B棟C棟商品房買賣合同》（下稱后合同）。后合同與前合同只是買受人（客戶）姓名進(jìn)行變更，合同中其他內(nèi)容沒(méi)有改變。顯然是后合同對(duì)前合同進(jìn)行了替換，并導(dǎo)致前合同的及時(shí)終止（廢除）。但受前合同在攸縣房產(chǎn)局備案的影響，申請(qǐng)人簽訂后合同時(shí)只能以XX、XX名義支付首付款共82000元（2011年1月20日，被申請(qǐng)人出具收費(fèi)票據(jù)上是XX的名字）。同時(shí)，申請(qǐng)人也只能以XX、XX的名義與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司攸縣支行簽訂《抵押貸款合同》（貸款額為180000元），并以XX、XX名義在該行辦理了15年按揭貸款（2011年3月11日-2026年3月11日）。要說(shuō)明是，實(shí)際貸款人（申請(qǐng)人）與名義貸款人（XX、XX）對(duì)中心嘉園B1B2棟306號(hào)商品房的真正所有權(quán)，該行亦是完全清楚的。（2011年8月23日，XX、XX與申請(qǐng)人XXX、XXX簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，現(xiàn)由該行留存。）

2012年2月28日，被申請(qǐng)人根據(jù)簽訂的合同約定（含延期60天），將中心嘉園B1B2棟306號(hào)商品房交付給申請(qǐng)人使用。

根據(jù)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂商品房買賣合同第十五條的約定，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后100日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被申請(qǐng)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。并在交房后365日內(nèi)辦理好房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證交付給申請(qǐng)人。同時(shí)第十二條還約定，因被申請(qǐng)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由被申請(qǐng)人承擔(dān)全部責(zé)任。現(xiàn)被申請(qǐng)人在將商品房交付給申請(qǐng)人使用后，沒(méi)有在約定時(shí)間內(nèi)為申請(qǐng)人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。過(guò)期后申請(qǐng)人多次詢問(wèn)被申請(qǐng)人的工作人員，其工作人員以各種理由進(jìn)行推脫，結(jié)果從買房到現(xiàn)在已有二年多的時(shí)間了，被申請(qǐng)人依然沒(méi)有向申請(qǐng)人交付房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。

申請(qǐng)人認(rèn)為，由于被申請(qǐng)人的原因致使申請(qǐng)人遲遲拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，已給申請(qǐng)人造成很大的損失，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)賠償。為維護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益，申請(qǐng)人根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條等相關(guān)法律規(guī)定，特向貴仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求支持申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求。

此致 株洲市仲裁委員會(huì)

申請(qǐng)人：

2015年7月29日