第一篇：商品房買賣合同糾紛有關法律問題研究

商品房買賣合同糾紛有關法律問題研究

班級 08法學一班 姓名 藍靜學號 080303114

【摘要】由于我國房地產市場正處于發育階段，市場管理機制的不健全，相關立法的不完善，商品交易行為的不規范，導致近年來商品房買賣合同糾紛日益增多。因此，我認為對涉及商品房買賣合同糾紛有關法律問題的研究就顯得越來越有意義和價值。本文就商品房銷售廣告和宣傳資料、商品房認購協議、商品房的質量、等幾個較具代表性的涉及商品房買賣合同糾紛的法律問題進行了分析、界定和闡述。

【關鍵詞】 商品房買賣合同糾紛法律問題

當今社會，房地產業已逐漸發展成為國民經濟中的一支生力軍，但是，蘊含著巨大商機的房地產業的同時也因為法律、法規等制度性的缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的種種環節又紛繁復雜，處于弱勢一方的購房者的合法權益易于遭到侵犯，因此消費者如何規避購房風險和如何依法維護自己的權益，如何把購房置業變成雙方共贏這些問題迫切需要得到解決。本文僅就幾個較具代表性的法律問題談點個人的見解。

1.關于商品房銷售廣告和宣傳資料的問題

目前，我國房地產市場競爭日趨激烈，開發商為了使自己的商品房從眾多競爭對手的商品房中脫穎而出，熱銷快銷，開發商利用各種宣傳媒介美化粉飾自己的產品，甚至不惜展開廣告大戰，以致廣告宣傳渲染的美好圖景與日后建成樓房的真實面目相去甚遠，購房人往往在入住后發現上當受騙，由此引發的糾紛在全部商品房買賣合同糾紛中占了相當大的比重。解決這類糾紛，關鍵在于要明確商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質以及它成為要約應具備的法定條件。

1.1商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質及其界定

依據我國《合同法》第15條的規定，商業廣告原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款，在法律上無約束力，如果將商品房銷售廣告一概籠統地認定為“要約邀請”．那么當購房者受到虛假廣告的誤導而購買房屋并最終遭受損失時，其所受損失就只能通過請求開發商承擔締約過失責任彌補，或者是根據廣告法的有關規定追究廣告商或者開發商發布虛假廣告的責任，而無法使自己的損失得到全面補償。這對購房者來說，顯然是不公平的。

針對上述問題，最高法院《解釋》第3條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的法律性質作了明確的規定，即：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”這一規定明確了開發商制作的銷售廣告和宣傳資料只要符合相應的條件就要作為要約來處理．即使它們未納入合同，也要作為合同條款的一部分，若開發商不遵守，將承擔違約責任。最高法院這一解釋無疑保護了廣大購房者的合法權益。也有效遏止了某些開發商為謀取暴利，利用虛假廣告兜售商品房的不法行徑，最終有利于我國房地產市場健康有序的發展。

1.2商品房銷售廣告和宣傳資料成為要約應具備的法定條件

根據我國《合同法》第14條以及最高法院《解釋》第3條的規定，商品房銷售廣告和宣傳資料的內容符合以下三個條件時．應認定為要約。

（1）商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發商開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如小區會所、停車位、電梯、綠化等。

（2）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾具體確定。所謂“具體確定”，是指廣告的內容是特定的，如允諾規劃區內將建游泳池、小區綠化率達到90%、送5萬裝修等。而像小區“具有歐洲園林式風光”、“具有熱帶雨林般的休閑會所”等類似宣傳，因為其描繪太籠統，不能認定為具體確定，所以不視為要約。

（3）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。實務中，主要是對“重大影響”如何認定的問題。通過一個案例來分析如何認定這個“重大影響”，李小姐在房展會上看到一張房地產項目的廣告，標題十分醒目：“買三居室送價值5萬元精裝修?！庇谑欠浅Ｐ膭?，并當場簽訂了《房屋買賣合同》但銷售人員提出合同是公司的標準合同，改起來很麻煩，況且老客戶見了沒法解釋，送裝修的事情可以寫在收據上，李小姐也同意了，等李小姐收房時發現房內除白墻和水泥地面外沒有任何裝修，開發商稱：合同中并沒有說明送什么裝修，這些就是送的裝修。在本案中，開發商在廣告中寫的“送5萬元精裝修”，內容具體確定，應視為合同的內容，開發商應予履行，在商品房交易中，李小姐正是因為信賴這些宣傳廣告具體確定的說明和允諾才下決心與開發商簽訂合同的，這些內容對商品房買賣合同的訂立起到了重大作用。

1.3面對開發商的宣傳廣告的防范和對策

（1）面對廣告中美麗的承諾，盡量要把廣告內容中的說明和允諾寫進正式合同，頭腦一定要保持清醒。

（2）看房選房人要細心注意合同文本中是否有諸如“售樓廣告的承諾一切以本合同為準”、“沙盤模型不作為交房標準”等條款，這些約定以后會對購房者不利。

（3）購房者要保留樓盤房價等資料是十分必要的，保留證據在將來可能因此產生糾紛的情況下為自己主張權利提供證據，以便取得法律的支持。

2．開發商“一房多賣”的問題

所謂一房多賣是指房地產公司將出售后的商品房再次出售，將出售后的商品房抵押給銀行或將抵押后的商品房再出售的行為。下面通過一個案例來分析這個問題：楊女士與某房地產開發商簽訂了一份商品房預售合同，購買該開發商的一套三居室，同年11月1日交房，合同簽訂后，楊女士當即支付首付款10萬元，約定剩余房款在交房前付清，但當楊女士在11月1日去交付剩余房款時卻被告知該套房屋已被他人買走，并辦理了房屋產權過戶手續，楊女士要求房地產公司雙倍返還首付款，但該公司只愿意返還首付款。

這就是一個典型的一房二買的案例，涉及房屋買賣過程中的懲罰性賠償責任。法律意義上的懲罰性賠償是指法庭判決的賠償數額超過實際的損害數額的一種“附加”賠償。合同法第113條，《消費者權益保護法》第49條都規定了這個原則，在最高院《解釋》

第8條、第九條中，又明確了規定了商品房買賣中適用懲罰性賠償的五種情況，其中一種就是在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。因此，在本案中楊女士可以請求房地產公司返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請求該公司承擔已付購房款一倍以下的賠償責任。

2.1 產生“一房多賣”的原因

在房地產經營中，造成商品房“一房多賣”的原因可分為兩種：一種原因是管理上的疏漏，如有的房產公司人員進出頻繁，售樓人員之間或是售樓人員和融資人員之間沒有及時溝通樓盤的銷售或抵押情況，致使商品房“一房多賣”，還有一種是房產公司為了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地產公司在同他人簽訂商

品房買賣合同后，見房價上漲，又以賣出之房再與第三人訂立商品房買賣合同，由此造成“一房多賣”。

2.2 對開發商“一房多賣”的防范及對策

（1）因為開發商獲取土地使用權和房屋所有權是購房者獲得產權的前提，購房者在簽訂購房合同或《認購書》之前應當仔細審查開發商必須提供的各種文件。

（2）交付定金之后，《認購書》在開發商和購房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購房合同那樣有效，只是起到督促雙方認定購房合同的作用，不能保障購房者一定能夠買到自己相中的房子。因此在簽訂《認購書》之后應該約定盡快簽訂《商品房買賣合同》，確定雙方的權利義務關系。

（3）簽訂購房合同之后及時進行預告登記備案，這樣及時開發商一房二賣，也可以保障已經進行登記備案的合同受到保護，該合同的購房者可以獲得房產證。

（4）盡管辦理了登記備案手續可以保證不會有第二個購房者獲得產權證，但是開發商可能利用手中的《國有土地使用證》和《房屋所有權證》設定抵押，為自己換取現金，也可能不及時提供相關的文件，遇到這樣的情況，購房者往往也很難辦理產權證，因此，購房者應當及時辦理產權登記。

3．關于商品房遲延交付的問題

商品房交易中由于買賣合同的標的物為不動產，其不可預測的風險多，因而屢屢發生開發商遲延交付的情況，并由此引發糾紛。這在商品房買賣合同糾紛中屬于比較常見的類型。開發商遲延交付商品房的原因很多，既有自然現象的因素，如在施工過程中發生了幾級以上的臺風，導致施工不能如期進行：也有人為的因素，這里既包括政府行政行為方面的原因，也包括購房者無故拒絕受領房屋等原因，但更多的還是開發商本身的原因，如資金短缺、審批手續欠缺、與代理銷售人之間產生矛盾、建設行為不規范等。涉及商品房遲延交付，關鍵要解決兩個問題：一是對遲延交付的認定，二是遲延交付的責任承擔。

3.1 對商品房遲延交付的認定

商品房買賣（預售)合同中一般都會約定房屋交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，以至經常引發對是否為遲延交付的爭議。最高法院《解釋》第11條第一款規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用．但當事人另有約定的除外。”根據這一規定，在當事人沒有約定時，對商品房的交付使用應以對房屋的轉移占有，即我們通常所說的“交鑰匙”作為標志。最高法院《解釋》所規定的“交付使用”是一種有權占有事實狀態，并不必然產生房屋所有權的變動。

在實踐中，開發商在遲延交付時，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔違約責任。如何認定“不可抗力”，在司法實踐中也是比較困難的，開發商常常以不能貸款、天氣惡劣、材料運輸困難、技術難題、政府頒發新的法規、市政配套設施的安裝遲延等各種理由來拖延交付時間。我認為是否構成不可抗力，應該具體分析：對以自然現象為表現形式的抗辯理由，若影響交付的自然現象屬慣常氣候現象，開發商能夠預見，抗辯理由不成立；若氣象專家認為或者從普通人的觀念看來，該自然現象的發生足以導致延期施工，則可認定該抗辯理由成立。若在施工中遇到的苦難和技術問題是開發商在建造房屋之前就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發商在建造房屋的過程中需要承擔的風險，不屬于不可抗力，因此開發商不能將此風險轉移給購房者。若因政府行政行為導致，那么應當視為不可抗力，抗辯理由成立。

3.2 商品房遲延交付的責任承擔

遲延交付商品房屬于遲延履行商品房買賣合同，開發商當然要承擔違約責任。責任承擔的依據是：首先，如果雙方對違約金有約定，應首先適用約定。

其次，若雙方無約定，應根據我國《合同法》和最高法院《解釋》來確定。合同法第113條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定．給對方造成損失的，損失賠償應當相當于因違約所造成的損失．包括合同履行后可以獲得的利益．但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見的因違反合同可能造成的損失?！痹摋l采取的是可預見性與可得利益應當賠償相結合的原則。商品房是一種非常特殊的商品，座落的地段、歸屬的種類以及交易的時間不同，其價值大不相同。為此，最高法院《解釋》第17條將合同法的上述規定進一步具體化，規定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定，”這一規定與《合同法》的有關規定是完全相符的。審判實務中，往往采取對比法確定可得利益損失數額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償的可得利益損失。

4．關于面積誤差問題

在預售商品房買賣中，合同約定的商品房面積與實際交付的房屋面積發生差異是經常會碰到的情況，往往會引起購房者與開發商發生糾紛，一般來說，這種糾紛主要有兩種情況：第一，實際交付的面積減少，而且房地產開發商隱瞞情況，仍按原面積收取購房款，第二，實際交付的面積擴大，房產開發商要求多付房款，而購房者不愿承擔或以此為由要求退房。

眾所周知，房屋造價較高，如果面積發生差異，其價格也會發生差異，而購買預售商品房時，由于商品房尚未建成，施工、設計等因素都可能導致商品房建成后實際交付面積與合同約定面積發生差異，這是正常的。由于預售房屋的特殊性，所以法律是允許存在正常合理范圍內的誤差，出現這種誤差，不能認定開發商違約，可由購房者與房產開發商根據原合同價格多退少補進行結算。

現實中的做法，一般是如果購房者與開發商在合同中有明確的規定，則人民法院應該在查明事實后，根據雙方約定的條款處理，如果購房者與房產開發商在合同中沒有對面積發生差異如何處理加以約定，則根據實際情況處理，如果雙方對面積是否有差異或者差異的大小有爭議，則可要求人民法院委托鑒定機構對此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協商解決，如果不能解決的，則應當考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內。有時消費者對商品房的面積如何計算，不清楚時，應找到1995年9月8日建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》，該規則對此有具體規定，如果消費者對面積有疑慮，可以自行委托權威部門進行監測。但事后處理不如事先預防，減少糾紛的可能性是雙方都希望的，所以在購買預售商品房時，應盡量對約定面積有個正確預測，讓它更接近實際面積，并且，在合同中對實際面積與合同預定面積出現差異后的處理辦法加以明確約定。

5．關于逾期辦理房產過戶手續問題

5.1逾期辦理房產過戶手續的原因

由于我國實行房屋權屬登記制度，《房屋產權證》是所有人對房屋享有所有權的合法證明，房地產的轉讓必須要進行登記，進行過戶，變更產權，履行所有權登記手續時房屋轉讓中的法定要求。購房者在購買房屋并辦理入住以后，最關心的就是何時能夠取得房屋產權證書，因為只有該證書才能證明購房者是房屋合法的所有人，其權益才能受到法律的保護。實踐中，許多購房者從入住到取得相應的房屋產權證書，都經過了很長

時間，有的甚至一拖幾年都辦不下來。分析其原因，大致可分為以下兩種情況：

（1）房地產開發商原因，“五證”不全。開發商在銷售樓房的時候根本就沒有取得國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、建設用地規劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產權證。有的開發商在銷售的時候五證不齊，對購房者說正在辦理過程中，購房者最好不要買這樣的房屋。如果一定想買的話，就要到房屋管理部門調查開發商所說的是否屬實。要是開發商沒有辦理或者是被房管部門拒絕了的話，購房者最好不買這種房；擅自改變使用性質。開發商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質。例如，房管部門批準的是住宅樓，而開發商卻當作商業樓銷售，去辦理產權證書的時候，當然是辦不下商業樓的產權證書，此時開發商想重新申報更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購房者；出售被抵押的房屋。開發商取得五證，并已取得大產權證，但開發商已將該房屋抵押給了別人，同時出售該房屋，購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風險就更大了，如果開發商不能及時履行到期的債務，抵押權人要求實現抵押權的話，購房者肯定是沒有產權證書了，甚至連居住權都沒有了，最后購房者只能是通過訴訟來要回所付的房價款。

（2）購房者自身的原因，購房者沒有交足應付的房價款，開發商就不會去辦理過戶手續，購房者也就辦不下產權證書了。另外，購房者沒有及時提供應交的文件材料。

5.2逾期辦理房產證的防范和對策

（1）熟悉辦證程序，及時辦理產權。辦理房地產權證件過程具體包括初始登記、轉移登記等過程，其中初始登記只能由房地產開發商辦理。即經過房屋土地管理部門審查、勘驗、審核、測繪、審批后，確權完成，開發商取得俗稱的“大產權證”。然后，可以進行下一步的轉移登記，根據法律規定，購房者應當在商品房交付之日起90日內申請辦理產權證。

（2）購房前，要認真審核房地產開發商預售商品房具不具備以下幾個條件：1.已交付全部土地使用權出讓金 2.持有建設工程規劃許可證 3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總資金的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》

（3）購房者在簽訂合同時，一定要明確開發商是辦理初始登記還是辦理房產證書。實踐中，因為條款約定不明而產生歧義，是大量辦理房屋產權證糾紛產生的主要原因。購房者在簽訂合同時，如果同開發商協商由開發商去辦證的，最好要在合同中注明，開發商辦理完初始登記后，還負有為購房者主動辦理房屋權屬證書的義務。

（4）尋求專業的房地產經紀機構進行咨詢、代理由于房地產價值大，各種手續、程序繁多，購房者房地產知識及法律知識有限，故尋求專業機構咨詢和辦理可最大限度地減少投資風險，獲得理想物業，不能不說也是一種很好的選擇。購房者可以委托專業經紀機構了解市場行情，以及簽約、過款、辦證等一整套手續。規模大的經紀機構一般信譽較好，操作比較專業和規范，對行業的選擇、購房手續的辦理及售后服務有較為充分的保證。因此在購房時，應盡量選擇規模大的經紀機構。

6．關于商品房的質量問題

商品房的質量關系到買受人今后的生活環境質量甚至生命財產安全，加之價格昂貴，因而購房者對此極其關注。然而，某些開發商為了牟取巨額利潤，不顧購房者的切身利益，購買質量低劣、價格低廉的建筑材料，甚至偷工減料，將開發成本降至不能保證質量的地步，商品房交付使用后，發生墻壁開裂、屋頂滲水、排水管道不暢等其他質量問題，因此時常引起開發商與購房者之間的沖突。

6.1 商品房出現質量問題，購房人應該如何應付？

根據《合同法》第61條、第62條、第111條、第153條、第154條、第155條，《中華人民共和國建筑法》第60條、第61條、第62條，最高院《解釋》第13條等規定，當房屋出現質量問題時，合同中有約定按約定辦，沒有約定的，按照下列方法處理：

（1）因房屋質量嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

（2）房屋交付使用后，在保修期內出現質量問題，在未嚴重影響正常居住適用的情況

下，出賣人應當承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

6.2 如何避免購買到有質量問題的商品房？

（1）首先，購房人應注意選擇商品房的建造地址。因毗鄰工廠、鐵路、排污河的商品

房即使內部結構布局完善無缺，也不能給購房人以舒適怡然的入住感受。

（2）其次，選擇信譽良好、資金雄厚的開發公司及同樣條件的施工單位建造的商品房，千萬不能貪圖標價低而退而求其次，接受濫竽充數的開發商及施工單位，否則會因小失大。

（3）再次，親自實地查看，開發商為了追求銷售利潤，常常會做出名不副實的宣傳及

承諾，購房者應實地調查研究，或請教內行人士一同查驗，注意墻面、地面、門窗開合、下水管道、樓盤布局等。

參考文獻

[1] 高富平黃武雙.房地產法學[M]，第二版.北京：高等教育出版社，2003

[2]楊超.購房大講堂[M]，北京：中國法制出版社，2010

[3]周德田 康建燦.如何購買放心房[M]，北京：公安大學出版社，2008

[4]沈萍.購房維權百姓法律讀本[M]，四川：四川人民出版社，2008

第二篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預售合同和商品房現售合同。商品房預售合同是指房地產開發商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現售合同是指房地產開商將已經竣工的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規定的內容履行義務所產生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權轉移登記手續（房產證），這是商品房買賣的關鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產糾紛，當事人就需要找專業的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結

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第三篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調研報告

一、商品房買賣合同糾紛熱點、難點分析

（一）、開發商不能交付違約責任的認定，是不可抗力還是情勢變更？

我國合同法沒有明確規定情勢變更原則，但是在《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規定了情勢變更原則。該條規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。

情勢變更的一個重要構成條件，是當事人在訂立合同時對情勢變更的發生不能預見。而房屋交易市場的商業風險，是指房屋買賣合同當事人因經營失利應當承擔的正常的利益損失。

國家房貸政策調控屬于情勢變更，最高人民法院根據社會形勢的變化，在《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊情勢變更原則做了細化的具體規定。該司法解釋第23條規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！痹撘幎ǔ蔀樗痉▽嵺`中，人民法院處理因房貸政策調整引發的商品房買賣合同糾紛的主要依據。

（二）、關于產權辦理引發的糾紛，誰是辦理房產證的義務主體？ 逾期辦證是引發商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責任，必須首先弄清楚誰為辦證義務的主體？

由于法律法規規定不一致，審判實踐中對辦證義務主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認為，開發商是辦證義務主體，因為《合同法》第130條與最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規定出賣人有義務轉移標的物所有權于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因導致買受人不能按期取得房產證應承擔違約責任的情形，這充分說明辦理房產證義務主體是出賣人。第二種意見認為，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務。因為《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和變更房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。第三種意見認為，無法概括確定辦證的義務主體，應根據權屬登記流程規定不同的情況予以認定。對于辦證義務主體的認定，直接影響著違約責任的義務承擔主體，因此，必須對此統一認識。

（三）、交房時間以何為標準？

按期交房是開發商的首要義務，也是買受方在購房時最為關心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執一詞，買受方認為，開發商只有在房屋驗收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務；開發商認為，只要將房屋轉移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務。審判實踐中，由于理解差異，對交房時間的認定標準也不一樣，有的法官以房屋驗收合格后，開發商發出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實際入住后，產生水電費的當月為交房時間，而不管房屋是否驗收合格；還有的以買收房領取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領取裝修鑰匙為準，一種是以領取正是鑰匙為準。對交房的時間認定標準不一，導致出現同案不同判，嚴重損害了司法的嚴肅性與威嚴性。

（四）、如何理解“房屋驗收合格”？

商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經驗收合格。（2）該商品房經綜合驗收合格。（3）該商品房經分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。（5）空白選項（消費者和開發商可以協商填寫）。一般情況下開發商會直接選擇填寫第一項“該商品房經驗收合格”，一旦產生糾紛，購房者往往處于弱勢。

開發商根據《建設工程質量管理條例》第16條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設計、施工、監理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數消費者認為驗收應當是權威部門的驗收。

（五）、開發商夸大廣告宣傳的責任認定與處理

廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據統計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質量、購房優惠條件、商品房所在位置與周邊環境等內容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內容不實問題卻較為嚴重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構成要件或邀約邀請的條件做出了規定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預售和現售兩種，對象不同，我們對待開發商的夸大廣告宣傳也應有所區別，在構成違約的問題上不能一概認定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區環境、配套設施等進行實地考察，能夠及時發現房屋的綜合情況與開發商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發商構成違約；如果買受方當場提出異議，開發商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發商構成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。首先，應對《司法解釋》第3條規定的不足之處進行修正，簡化開發商對夸大廣告宣傳承擔合同義務的條件，只需廣告宣傳的內容確定且該內容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發商未履行廣告宣傳的相關承諾，并且該廣告宣傳內容符合上述條件，即應認定開發商構成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區行政機關頒布的《預售房屋買賣定性化契約應記載及不得記載事項》中規定的預售合同必須記載“賣方應確保廣告內容之真是，本預售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規定廣告喜歡穿中的某些內容為預售合同的一部分，以制約開發商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區“消費者保護法”第22條有關“企業經營中確保廣告內容之真是，其對消費者所負不低于廣告之內容”的規定，以有效遏制開發商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護買收房的合法權益。

（六）、開發商逾期交房的責任認定及承擔

商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發商本身怠于履行的因素，也有經濟政策的變化、政府部門強制變更規劃等開發商不能控制的原因。對于逾期交房的責任承擔，應本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張賠償損失，應由買受人舉證證明因開發商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發商的免責事由？

房地產開發項目與政府行為密切相關，政府的規劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發商預期交房的，開發商能否免責，實務上存在很大爭議。一方當事人違反合同規定，除不可抗力外，均應向合同向對方承擔違約責任。筆者不能同意這種觀點，因為此類情況也是開發商不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據公平原則并結合案情實際認定開發商免責。該解釋第26條規定，合同成立以后發生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應根據公平原則，并結合案件實際情況確定是否變更或解除。根據這一規定精神，繼續按合同約定的期限交房對開發商而言是明顯的不公平，開發商可以請求法院對該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償的范圍？ 現實生活中，很多房屋買賣合同案件引發的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同。《司法解釋》第17條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發違約行為。

根據《合同法》113條第1款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見，法律對履行合同后的可得利益是持保護、肯定態度的。

（九）、房屋訂購書能否認定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協議，其目的是對雙方買賣房屋的有關事宜作出初步的認定。訂購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質為預約合同已成為共識。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關系才能最終確立。根據《司法解釋》第5條規定，商品房買賣中訂購書等預約可以認定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預約具備買賣合同的主要內容和買受人已經支付購房款。

二、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

什么樣的違約責任？

二、第十一條第一款規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

根據此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉移占有，不包括辦理產權登記。一旦發生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權請求權以及占有人有限物上請求權，無法對抗所有權等優先權，這是買受人處于極度危險的狀態。根據《合同法》與《物權法》的相關規定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，根據物權變動原理，不動產的交付需要公示，即進行不動產登記。

在司法審判實踐中，通常將不動產的交付定義為轉移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權的轉移，即不包括辦理登記過戶手續。這使得在商品房轉移占有后取得房產前，買房人要負擔房屋毀損、滅失的全部風險。在自然災害等不可抗力發生時，以轉移占有為標準，對處于災害中的買受人嚴重不利。

（三）、第十七條規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

此條沒有規定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。

對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業機構評估或者向專業機構詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發商與買受人對于此項可能具有不同的理解。

第四篇：商品房買賣合同糾紛100問（推薦）

商品房買賣合同糾紛100問

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購房人逾期付款被解除合同并承擔了違約責任后，返還購房款是否應包括利息？ 建筑圖紙標明的層高是否屬于合同內容？層高不足如何承擔違約責任？

購房人與開發商委托人簽定的合同是否有效？房屋已登記為他人的，是否還能取得產權？

房地產開發商協助購房人辦證的義務具體包括哪些內容？沒有履行協助的如何承擔責任？

房地產交易中心對房屋產權進行初始登記時應審查什么？撤消登記的行政訴訟中，法院審理范圍是什么？

新房買賣案例：房屋存在質量問題，可以因此而拒付房款嗎？

新建住宅窗戶有什么標準？《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》什么時候開始實施？

高法公報案例:合同只約定面積誤差超過標準可以解除，現買方不解除時如何處理？ 房管局自行重新劃分物業管理區域，影響到業主利益，部分業主是否有權起訴要求撤消？劃分物業區域時，應當依據什么因素？

在商品房買賣合同糾紛中售樓廣告在什么情況下具有約束力？

政府部門變更規劃，造成開發商未履行商品房買賣合同中的義務，應否承擔民事違約責任？

房地產公司、房產測量機構有無義務告知買受人公攤面積的計算依據、公攤部位、計算方法和過程結果等？

銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對該抵押權的不成立承擔相應責任？

高法公報案例:房屋外墻增加了合同及沙盤上沒有的設施影響觀瞻使用,如何處理?經行政審批和符合建筑規范能否免責?

高法公報案例:訴訟中合同文件真實性如何認定?

高法公報案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質量問題? 有勘察、設計、施工、工程監理等單位的質量合格文件就無質量問題嗎?開發商應當如何承擔責任?

高法公報案例:因合同條款異議不能按時完成簽定合同的,定金應當如數返還 法官談商品房銷售面積出現誤差糾紛如何處理

建筑面積包括什么,如何計算?

認購書、預訂書是什么性質的文件?其效力如何?

物權公示有什么效力?

什么是物權公示原則?為什么要進行物權公示?

開發商沒有履行協助辦理過戶手續的義務，是否適用訴訟時效的規定？

預告登記的作用是什么？與正式登記有什么區別？

房屋買賣合同解除后，房屋上漲的差價損失，即可得利益的損失是否應當賠償？ 期房買賣中的法律風險及應對措施

房產權登記的推定力和公示公信問題

商品房沙盤和廣告也屬于合同內容嗎?

合同約定用途商業,但開發商沒有協助辦理商業性質土地使用權,責任如何承擔?

開發商擅自加層增加容積率，是否構成違約，業主不退房時是否可以要求賠償損失？

一房二賣,沒有得到房屋的買受人獲退一賠一的案例

土地交易中合同顯示公平的認定

購買期房，如何保障將來一定取得產權？

房屋登記應當進行形式審查還是實質審查？行政行為的合法性如何把握？

以他人名義買房,房屋產權屬于誰?

購房人在哪些情況下可以退房？

商品房交付使用條件是什么？是否必須取得竣工驗收備案表？

施工合同十大問題分析

簽定房屋買賣合同注意有哪些不公平的附件補充條款

依據買賣合同取得房屋后，長期未進行產權過戶登記，是否會超過訴訟時效？ 情勢變更原則的適用研究

房屋初始登記與建設工程規劃許可不一致,如何處理?

房屋登記產權人與實際出資人不一致,產權歸誰所有,如何確認?

協議約定房屋歸一方所有但產證登記在他人名下,產權屬于誰?

訂房意向書在什么情況下可以認定為購房合同？

買商品房如何防范法律糾紛?

收房需要注意的幾個法律問題

房屋建設工程對相鄰房屋造成損害如何賠償,誰負責賠償?

買房各階段的主要法律風險和防范

房價下跌,購房者在什么情況下可以要求補償差價?

購房人在哪些情況下可以要求退房?

商品房買賣合同補充條款如何約定以保障購房人權利?

全體業主共有房屋如何認定,誰來認定?

房屋交付使用多年開發商仍辦不出產權證的，能否解除合同？時效如何計算? 開發商履行預售合同延期,應如何承擔賠償等責任?

購房意向書有無法律效力?一方違反時如何承擔責任?

商品房預售中宣傳資料及鳥瞰圖是要約還是要約邀請,對開發商是否具有約束力? 商品房樓書等廣告和宣傳資料是否認定為合同?違反時如何承擔責任?

建筑工程陰陽合同效力問題淺析

最高人民法院法官解讀<關于審理房屋登記案件若干問題的規定>

新建住宅使用說明書和質量保證書有什么作用?

房屋實際面積比約定面積多,如何處理? 對面積有爭議怎么辦?

男女朋友合買房屋后分手,約定產權歸一人所有,如何處理才能保障產權人利益?

開發商不具備預售商品房資格，買房辦出產權證，合同約定的違約金賠償條款明顯不合理，該怎么辦？

商品房質量問題如何處理?

什么情況下可以要求開發商承擔1倍以內的懲罰性賠償責任？

合同約定以按揭貸款的方式支付房款，后貸款不成，如何處理？

房屋出現質量問題，可以要求退房嗎？

房屋出現質量問題，開發商拒絕修復，如何處理？

開發商辦理產證是否存在期限？延遲辦理產證，應承擔什么責任？

開發商延遲交房，應承擔什么責任，是否可以退房？

開發商遲遲不能辦理產證，是否可以退房？

商品房必須達到什么要求，才可以取得交付許可，進行交付？

房屋的質量保修期限是多久？

房屋有規劃變更或設計變更的，如何處理？

開發商一房二賣，房屋歸屬如何確定？

未經登記備案的預售合同生效嗎？

簽訂房屋買賣預售合同后，發現開發商沒有取得預售許可證，該合同是否有效？ 實際交房面積與約定不一的如何處理？

期房可以轉讓嗎？

預告登記有什么作用?應由誰辦理?

商品房預售需要具備什么條件？

購房人簽定認購書或訂購合同后，不想買了，如何承擔責任？

開發商廣告與實際狀況不符，應當承擔什么責任？

開發商發布的售樓廣告和樓書是否具有約束力? 存在虛假如何追究?

商品房發生質量問題如何處理

裝修材料不符合合同約定，如何維權？

房屋買賣過程中會涉及哪些常見的違約情況和違約責任呢？

關于成立業主大會申請書格式

如何成立業委會?

政策變化是否屬于情勢變更,是否可以解除合同?

前期物業服務合同中,業主可以以買賣合同存在糾紛以及不是合同當事方為由拒付物業費嗎

一方預期違約,他方可在履行期限屆滿前要求解除合同和追究違約責任

房屋出現質量問題如何處理？

起訴歸還購房借款不成后，還可以以不當得利為由再次起訴嗎？

商品房未經消防驗收,是否可以交付?

逾期交房違約金約定不明的，如何處理？

樓書等宣傳資料中“最終解釋權歸本單位”的說明有效嗎？

按揭貸款中，購房人延遲還款，開發商是否需要承擔責任？

開發商承諾提供免費巴士后借故停運,應承擔什么責任?

第五篇：商品房買賣合同糾紛的審判實務研究

商品房買賣合同糾紛的審判實務研究

內容摘要：隨著我國市場經濟體制的建立，房地產業發展迅猛，商品房買賣糾紛也日益凸現，成為社會矛盾的焦點。最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的實施，成為法院審理案件的依據，本文從商品房買賣的適用范圍、適用懲罰性賠償的法律依據、處罰原則、適用的具體情形及商品房質量索賠、廣告性質的認定、房屋面積計算等難點問題進行了探討，以便更好地指導審判實踐。

關鍵詞： 商品房雙倍賠償要約面積計算

隨著我國市場經濟體制的建立，房地產業迅猛發展，商品房買賣糾紛也日益凸現，成為社會矛盾的焦點。最高人民法院在2003年5月公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律支撐和依據。在實踐中如何正確理解和把握這一規定的適用，筆者愿就此略談淺見，以與同仁共同研究。

一、適用范圍

這是適用本《解釋》首先要明確的前提條件?！督忉尅返?條對商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！督忉尅穼⒄{整對象明確為因商品房買賣合同發生的糾紛案件，即房地產開發企業建造并向社會公開出售房屋的買賣行為，出賣人主體只限為房地產開發企業。

基于上述認識，在審判審判實踐中不難分析出非房地產開發企業建設的單位集資房、房改房；安居工程等國家對購買對象有限制條件的經濟適用房；村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋；原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋；部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，雖均向社會出售，但都不能適用該司法解釋。

二、商品房遲延交付

（1）對“交付使用”的理解

出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，俗稱的交鑰匙，符合合同法第一百三十三條和第一百三十五條規定，買賣合同的標的物所有權一般自交付時起轉移；而買受人則認為，房屋的交付使用不僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權證書，這是根據《城市房地產管理法》第六十條、《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定，不動產房屋的所有權則從辦理所有權登記手續時起轉移，這也是不動產物權變動的公示方式和要件。因此，房屋所有權就應從辦理所有權登記手續時轉移。

如何理解商品房的“交付”呢？筆者認為，在法律、法規和當事人沒有特別約定的，以交鑰匙為履行交付義務。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，出賣人就應按約定履行義務。因此，《解釋》第11條規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。商品房交付使用后，按照《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定，出賣人應當還應當履行在規定時間內協助買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續的義務，并提供必要的證明文件。

（2）遲延交付之抗辯理由的正當性

房地產開發商的抗辯理由首先涉及到遲延履行是否要求遲延履行人具有可歸責性的學理爭論。我們認為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態，更包括一種責任的承擔。

遲延交付案件中，法院對房地產開發商的遲延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。主要表現在兩個方面：１．以自然現象形式表現的抗辯事由，即在施工、驗收過程中發生了某種自然現象，如發生了幾級以上的臺風，施工不能如期進行，從而導致了商品房的遲延交付。２．以人為因素為表現形式的抗辯事由，即在施工、驗收過程中發生的某種外界人為因素，如正值一年一度的高考期間，政府強制限制噪音，從而引起商品房的遲延交付。筆者認為，是不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災戰爭等不可抗力造成遲延交付，可適用免責。影響遲延交付的自然現象屬于慣常氣候現象，抗辯理由就不成立，對第２種抗辯理由，應該注意：房地產開發商遲延交付是因行政主體行為導致的，如果行政主體的行政行為具有社會公益性，那么應當視為不可抗力，不構成遲延交付。若買方拒絕受領導致的遲延交付，應當甄別拒絕受領理由的正當性。比如，房地產開發商在交付商品房時必須提供相關的竣工驗收合格的材料，否則買方有權拒收，房地產開發商仍應承擔遲延交付的責任。如果延遲交付房屋屬于當事人雙方在合同中已經約定的免責情形，那么應遵照雙方的意思表示，認定不構成遲延交付。

（3）違約責任承擔

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產開發商應承擔違約責任?！督忉尅返谑邨l規定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這是合同法規定的違約責任的具體化。合同法第一百一十三條采取的是可預見性與可得利益應當賠償相結合的原則，守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償的可得利益損失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時間的差別，因此，《解釋》對商品房租金的期間、地段、種類都進行了規范。同時，應注意如果雙方對違約金有約定，應優先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規定。

關于違約金計算期限，我們認為原則上應以約定的交房日為違約金計算的起算點，以實際交付商品房為止算點。

三、關于欺詐行為的認定和處理。

1、懲罰性賠償責任的適用

理論界和實務界關于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責任的爭論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第四十九條的問題上。務實界持反對意見，認為傳統民法理論的民事賠償主要以補償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權責任，商品房買賣合同不應適用該規定；學術界則持相反的觀點。

筆者贊同務實觀點。商品房買賣數額巨大，懲罰性賠償將導致雙方利益顯失平衡，商品房質量問題可通過瑕疵擔保責任制度得到更妥善的解決。商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規定，但可根據該條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。理由如下：

第一、出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經濟的交易安全秩序，它同因客觀原因導致合同不能履行的情況有本質區別，對此類

行為僅僅依靠補償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。

第二，從各國對損害賠償制度審判實踐看，懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數量是侵權案件的3倍。

第三，理論依據。在我國，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權益，又考慮到商品房開發經營過程中的實際情況，有利于促進房地產市場的健康發展，也是符合國際立法趨勢和我國當前社會發展需要的。

2、“雙倍賠償”的條件。

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是《解釋》規定中的亮點。根據《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關規定，購房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個條件。

第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調整范圍內的商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確規定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行為認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質量瑕疵、逾期辦證等，只能依據合同約定和有關法律規定要求出賣人承擔相應的違約責任。

第三、必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。

實踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，根據《解釋》第二條規定，可以認定合同有效，買受人也就無法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應的補救措施，使買受人行使合同撤銷權的阻卻事由發生，買賣合同應繼續履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”也不能得到支持。

3、欺詐行為的處理。盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責任作出了明確規定，但也為法官裁量案件留有較大空間?！督忉尅分皇钦f“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應當”，更不是“必須”，“不超過一倍”并不等同于“一倍”，“請求”也不是都會“同意”。在具體案件中，需要法官根據出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。有時可能會裁決“雙倍賠償”，有時也可能裁決賠償一倍多一點，或者裁決只退回購房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。

四、商品房質量問題如何索賠

（1）因房屋存在質量問題解除合同的條件。

《解釋》第十二、第十三條規定：房屋主體質量經鑒定不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用應解除合同，現在審判實踐中已是共識。但“質量問題”達到什么程度可以解除合同呢？怎樣的情況是“嚴重影響居住使用”？該解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。

（2）在保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任?！督忉尅返谑龡l第二款所說的質量問題指的就是一般質量問題。即是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，筆者認為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。法院在審理此類糾紛時，注意保修期從交付之日起計算。因為購房人在接受房屋時對房屋進行必要的驗收，這是購房人注意義務。房屋交付使用后在保修期內出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，買受人有權要求出賣人修復。如果質量質量問題在短時間內解決不了，應要求出賣人承擔延期交房的責任。因此增加的費用，應當由其承擔。

（3）因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

“嚴重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規定。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；也有人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。在司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，經修復后仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活或存在威脅購房人人身、財產安全的因素，買受人就要理直氣壯地提出解除合同，要求出賣人賠償損失。

五、商品房銷售廣告和宣傳資料內容的性質認定

目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現，因此，商品房銷售廣告引發的糾紛在審判實踐中也大量存在。所以，《解釋》第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內容的認定處理作出了明確規定。筆者認為買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下3個條件的，即可視為要約：

1、該內容是對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結構，居住區有綠地、電梯、車庫，健身、購物、收視等設施齊全等。、對房屋的說明和允諾應具體確定。如，小區綠化率達到80%、房屋間距等每單元配有電梯兩部等。

3、該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。房屋間距、房屋鄰街或鄰江鄰河，視線沒有阻擋等。只要不符合廣告和宣傳的，出賣人應承擔違約責任。

對銷售廣告和宣傳資料的內容問題，現在審判實踐中也已突破傳統認識，開始區別情況予以認定，并作出變通規定。如廣東省高級人民法院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第24條規定，商品房售樓廣告的內容沒有在商品房預售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內容具有法律約束力：（1）向購房者提供優惠條件或贈送禮品的許諾；（2）對商品房外墻或共用部分裝飾標準的告示；（3）對商品房各組成部分或共用部分使用功能質量的陳述；（4）對商品房周圍環境質量作出的具有明確的公建指標的說明；（5）其他載有明確指標的說明。這值得我們借鑒，筆者認為這不僅符合合同法規定和客觀實際，也有利于保護買受人權益和規范出賣人的經營行為，建立維護市場誠信制度。

六、商品房面積誤差的認定處理

１．房屋面積誤差的認定處理

商品房的實測面積是已竣工的房屋在產權登記時，土地房產管理部門審核確定，出賣人委托測繪單位測量的面積未經該部門確認，不能作為商品房的實測面積。出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應依據《解釋》第十四條的規定處理，法院應先審查是否有約定，有約定從約定；沒有約定的情況下，按該條第（１）、（２）項的規定處理。２．露臺、樓頂平臺面積計入房屋買賣合同面積造成誤差的處理

依據建設部１９９５年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）中有關“建筑面積”的規定，土地房產管理部門審核時，露臺面積是不計入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，出賣方已將有使用功能的露臺面積計入房屋建筑面積，由此產生了面積誤差要求賠償的。此類糾紛不適用《解釋》第１４條的規定，應依據建筑物區分所有權和共有權的民法理論及雙方當事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。如果露臺具有獨立使用價值（功能），具有排他性，可歸買方所有，根據意思自治和有償使用原則，對露臺面積可單獨計價或不單獨計價，采取適當提高商品房面積售價，或者按“套”、“單元”計價一并出售的，這符合誠實信用和公平原則；買方要求退還露臺面積房款的，不予支持。對于不獨立使用的樓頂平臺，因不具有排他性，屬整幢樓房業主共用，買方使用時往往會與他人產生糾紛，買賣雙方計入房屋面積進行交易，損害了其他業主的合法權益，買方要求賣方退還露臺房款的，應予以支持。