第一篇：商品房買賣合同糾紛中的幾個問題

商品房買賣合同糾紛中的幾個問題

筆者在審理商品房買賣合同案件過程中，發(fā)現(xiàn)下述幾個問題是當事人爭議較大的，亦是法官裁判案件時的疑難點，試析如下：

1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實踐中認識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發(fā)現(xiàn)其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種 類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴格責任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責任是否應(yīng)適用嚴格責任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違 約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

6、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認定。

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發(fā)商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對方真實情況而故意不告知，應(yīng)認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸嵤聦崱９P者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)則。但王教授未對如何認定“故意”發(fā)表意見。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應(yīng)該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當知道真實情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實情況的義務(wù)，若均是確定的，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。呂洪濤

第二篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗)

律師咨詢：132，4296，6417(免費)

執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)

律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層

第三篇：商品房買賣合同糾紛中逾期責任問題研究

商品房買賣合同糾紛中逾期交房若干問題研究

［摘要］：逾期交房是商品房買賣合同糾紛當中突出的問題，逾期交房的認定及處理關(guān)系到此類糾紛的妥善解決。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》使商品房買賣合同糾紛中關(guān)于逾期責任的認定及處理有了具體的裁判依據(jù)。但在實踐運用中，仍然存在著不少爭議。本文重點從商品房買賣合同的約定入手，圍繞幾個司法實踐中常出現(xiàn)的焦點問題，分析逾期交房構(gòu)成要件及處理方法。

［關(guān)鍵詞］：商品房買賣合同 逾期交房 違約責任

引言

近年來，商品房買賣合同糾紛案件數(shù)量有較大幅度的增長，在這類案件中，大部分都涉及到逾期責任。據(jù)統(tǒng)計，2009年1-7月某市中級人民法院民一庭共受理二審商品房買賣合同糾紛案175起，占該庭全部二審案件的33.33%，其中涉及逾期責任的164件，占所有商品房買賣合同糾紛案的93.71%。逾期責任問題通常有三種：逾期交房問題、逾期接房問題、逾期辦證問題，其中最為突出的便是逾期交房問題。由于逾期交房原因?qū)τ趩蝹€住宅小區(qū)而言具有共性，故此類糾紛具有群發(fā)性特點。對于購房者而言，其權(quán)利主張若得不到滿足，可能引發(fā)集體鬧事等影響社會和諧穩(wěn)定的問題；對于開發(fā)商而言，個案的敗訴可能引發(fā)集體索賠，從而支付相當數(shù)量的賠償款。因此，正確認定此類糾紛中的逾期責任，對于維護購房人與開發(fā)商雙方的合法權(quán)益，對于正確處理雙方的糾紛，均具有十分重要的意義。

一、如何認定逾期交房

1、逾期交房的類型

實踐中，關(guān)于逾期交房的糾紛越來越多，據(jù)不完全統(tǒng)計，逾期交付的商品房約占整個商品房銷售量的40%，逾期交房糾紛具有人數(shù)多、賠償金額大、社會影響大等特點，所以這類糾紛案件當事人雙方的抗辯程度也是極為激烈的，某些情況下還可能引起當?shù)卣年P(guān)注甚至干預(yù)。

逾期交房糾紛一般有以下兩種類型：

一、開發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購房人交接房屋，但購房人認為房屋未達到約定的交房條件，因此拒絕領(lǐng)取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任；

二、購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達到交付條件為由要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。

2、合同約定交房條件及逾期交房的認定

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。此條款明確規(guī)定了轉(zhuǎn)移占有即通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但是，購房人與開發(fā)商對于什么樣的商品房才具備交付條件爭議頗大。商品房買賣合同示范文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：

1、該商品房經(jīng)驗收合格；

2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格；

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。除此四種交付條件外，買賣雙方另可約定第五種交付條件。如果買賣雙方約定的交房條件是第一種，那么應(yīng)當以該商品房是否取得《建筑工程竣工驗收備案證》或者以工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)是否在工程竣工驗收單上認定驗收合格為標準，如果是其余三 1

種，則應(yīng)以該商品房是否取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書》為標準，否則視為不具備合同約定的交付條件。如果買賣雙方在合同中約定其它交付條件（即第五種交付條件），是否應(yīng)無條件適用雙方約定的第五種交付條件？

建設(shè)工程竣工驗收是加強政府監(jiān)管，防止不合格工程流向社會的一個重要手段。我國《建筑法》第六十一條規(guī)定：…建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。其它如《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對此也有類似規(guī)定。商品房經(jīng)驗收合格的法定證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》或者工程竣工驗收合格單，如果開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時不能出示《建筑工程竣工驗收備案證》或工程竣工驗收合格單，則購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責任應(yīng)由開發(fā)商承擔。即使雙方在合同中約定的交付條件（第五種交付條件）低于第一種交付條件，也應(yīng)以商品房經(jīng)驗收合格作為交付條件標準。即商品房經(jīng)驗收合格是商品房達到交付條件的最低標準。廈門市中級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見》第二條規(guī)定：買受人因出賣人交付的商品房未經(jīng)驗收或驗收不合格拒絕接收的，予以支持。其他法院在司法實踐中也有類似做法。

購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達到交付條件為由要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任，應(yīng)如何處理？此問題在法學(xué)理論和司法實踐中爭論都比較大。有觀點認為，購房人接受鑰匙的行為表明其已認可房屋達到交付條件，購房人接受鑰匙是對自己權(quán)利的處分，其無權(quán)再要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。筆者認為，開發(fā)商在房屋不具備交付條件的情況下即通知購房人領(lǐng)取鑰匙的行為嚴重違背誠信原則。在商品房買賣合同中，開發(fā)商居于強勢地位，占據(jù)著信息及心理優(yōu)勢（購房人往往急于入住新房），且交付經(jīng)驗收合格的商品房系開發(fā)商基本合同義務(wù)之一，其將未驗收或未驗收合格的商品房鑰匙交給購房人，本身就違反了合同及法律的規(guī)定。因此，購房人即使已經(jīng)接收了鑰匙，仍有權(quán)要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任，這也有利于保護處于弱勢地位的購房人的合法權(quán)益，促使開發(fā)商切實履行自己的義務(wù)，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實現(xiàn)法律的精神實質(zhì)。

合同中約定多項交房條件的，應(yīng)如何認定商品房是否達到交付條件？有的商品房買賣合同中除房屋驗收合格這一主要交付條件外還會約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設(shè)施，有的開發(fā)商往往會忽視配套設(shè)施的交付條件。合同中約定的諸項交房條件屬完整的統(tǒng)一體，缺一不可。如果某一項未達到合同約定的交房要求，則構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)承擔逾期交房的違約責任。比如合同中有關(guān)于“水電入戶”交房條件的約定，房屋其他條件都符合合同要求，只是水電設(shè)施室內(nèi)部分雖然安裝到位，但進小區(qū)的主管網(wǎng)尚未鋪設(shè)，導(dǎo)致室內(nèi)水電設(shè)施不能使用，這顯然違反了合同中關(guān)于“水電入戶”的約定，該房屋尚未達到交房條件，開發(fā)商應(yīng)承擔逾期交付的違約責任。

但是，對此處的“其他交房條件”顯然應(yīng)與上文中提及的“商品房經(jīng)驗收合格”這一主要交付條件有所區(qū)別。購房人在領(lǐng)取鑰匙后，僅以房屋未達到“其他交房條件”為由要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任的，則不應(yīng)支持購房人此種請求。因為在此情況下，開發(fā)商交付的商品房本身經(jīng)驗收合格，“其他交房條件”的不具備并不會導(dǎo)致購房人的主要利益有受損的可能。當然，可以支持購房人要求開發(fā)商承擔違約責任的請求，但這不屬逾期交房責任。

3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在認定逾期交房中的作用

商品房的建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財產(chǎn)權(quán)利，其質(zhì)量問題不僅涉及到購買人自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財產(chǎn)問題。因此，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在購買人使用商品房的過程中具有重要的作用。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第三十一條、《商品房銷售管理辦法》第三十二條均規(guī)定了商品房交付時，開發(fā)商應(yīng)向購買人提供“兩書”。商品房買賣合同示范文本第十一條中也約定：在商品房交接時，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不能出示的，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。因此，提供“兩書”是開發(fā)商在交付房屋時必須履行的義務(wù)，如果其在交付房屋時沒有提供，則應(yīng)認定不具備交房條件，購買人可以拒絕接受交房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責任應(yīng)由開發(fā)商承擔。廈門市中級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見》第二條第二款對此有類似的規(guī)定。

如果購買人接受鑰匙后，又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商逾期交房，要求開發(fā)商承擔違約責任，是否應(yīng)支持呢？筆者認為，“兩書”的提供屬于合同對出賣人在房屋交接過程中應(yīng)當履行的義務(wù)的約定，購買人接受房屋鑰匙的行為表明其已經(jīng)認可雙方的交接行為，購買人在接受鑰匙之后又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商承擔因不具備交房條件而逾期交房違約責任，與其之前接受鑰匙的行為有矛盾之處，不應(yīng)得到支持。況且，從性質(zhì)上分析，“兩書”與上文提到的房屋驗收合格證明文件也不屬于同一類型。

二、如何認定不可抗力

在逾期交房糾紛中，開發(fā)商往往會對購房人要求其承擔逾期交房違約責任進行種種抗辯。此類抗辯最常見的理由便是不可抗力。商品房買賣合同示范文本第八條交付期限中有關(guān)于不可抗力的約定，示范文本要求開發(fā)商在遭遇不可抗力且在不可抗力事實發(fā)生之日起若干日內(nèi)告知買受人，則可據(jù)實予以延期交房。

我國《合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般表現(xiàn)為影響合同履行的災(zāi)難性事件，主要包括自然現(xiàn)象和社會異常行為。

對于自然現(xiàn)象，在司法實踐中應(yīng)根據(jù)當?shù)赝ǔ庀蟊憩F(xiàn)來認定是否屬不可抗力。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現(xiàn)，則不應(yīng)認定為不可抗力，因為開發(fā)商根據(jù)通常氣象表現(xiàn)能夠合理安排工期，其在簽訂合同時就應(yīng)合理預(yù)見，并預(yù)留足夠的時間來確保準時交付房屋。實踐中，開發(fā)商通常會從氣象部門取得氣象資料的相關(guān)證明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此來證明其延誤交房時間屬不可抗力，筆者認為，對此應(yīng)從嚴把握，不能簡單地因為其施工日志中停工時間與雨天時間吻合就認定二者之間的因果關(guān)系，對于社會異常行為，比如戰(zhàn)爭、**等，毫無疑問應(yīng)屬不可抗力。比較難以界定的是政府的行為是否屬于不可抗力以及開發(fā)商藉此來免除逾期交房的違約責任問題。筆者認為對此應(yīng)區(qū)別對待。如果政府行為是基于社會公共利益作出的，則應(yīng)認定為不可抗力，比如在進行基建過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址從而導(dǎo)致政府命令停止施工等。如果政府行為是針對開發(fā)商本身的違法行為而作出的，比如開發(fā)商未經(jīng)許可調(diào)整小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、私自變更容積率等，當然不應(yīng)認定為不可抗力。如果政府行為是對特定領(lǐng)域、特定人作出的，比如政府對城市居住小區(qū)規(guī)劃的調(diào)整、市政配套設(shè)施的改造等，應(yīng)考慮到開發(fā)商對此類政府行為的不可預(yù)見及不可克服

性，如果完全否認開發(fā)商據(jù)此而提出的逾期交房抗辯理由，則對開發(fā)商未免顯失公平，因此，對開發(fā)商此類主張，應(yīng)從政府行為與逾期交房之間是否具有因果關(guān)系來把握，當然，尺度可以適當從嚴。目前存在比較多的現(xiàn)象是由于拆遷原因?qū)е碌挠馄诮环浚行┎疬w戶要價較高，導(dǎo)致拆遷不能正常進行，進而影響施工進度，導(dǎo)致延期交付。開發(fā)商往往認為這也屬于不可抗力范疇，但是，拆遷在通常情況下并不由開發(fā)商實施，拆遷補償問題與商品房的交付屬兩個不同法律關(guān)系，因此對由拆遷問題導(dǎo)致延期交付不宜認定為不可抗力。

三、逾期交房的違約責任問題

1、開發(fā)商承擔逾期交房違約責任的方式

商品房買賣合同示范文本第九條約定了出賣人逾期交房的違約責任，其中第一款是按逾期時間，分別處理，第二款由當事人自行約定違約責任。從中可以看出，購房人有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定支付逾期交房違約金并承擔繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)，在逾期超過一定時間的情況下還有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定支付違約金并解除合同。在第二種情況下，購房人享有選擇權(quán)。

2、逾期時間的認定

關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約金的起算點問題，應(yīng)將當事人約定的交房日確定為違約金的起算點，即從合同約定的交房日之次日開始計算違約金，算至實際交房日止。因為交房日的確定屬于當事人合同意思自治范疇，當事人在合同中約定的交房日，在彼此之間產(chǎn)生法律拘束力。

這里存在三種情況：1.如果開發(fā)商在尚不具備交房條件的情況下而提前交付房屋，購房人當然可以拒絕接受，其逾期責任也由開發(fā)商承擔；2.如果在約定的交房日后，仍不具備交房條件的，更應(yīng)由開發(fā)商承擔逾期交房責任；3.如果房屋不具備合同約定的主要交房條件（商品房經(jīng)驗收合格），而購房人實際接受了鑰匙，則開發(fā)商實際并未完成交付合格房屋的義務(wù)，應(yīng)承擔逾期交房違約責任。在上述三種情況下，逾期時間均應(yīng)從合同約定的交房日起計算至達到交房條件而實際交房日止。

3、違約金的具體計算

逾期交房違約金的計算標準，如果合同中有約定則從約定；如果合同中沒有約定的，應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定”。

逾期交房違約金的計算基數(shù)按商品房合同示范文本約定是購房人“已付購房款總額”，應(yīng)當包括購房人支付的首期款和通過銀行按揭方式支付給開發(fā)商的按揭款。

參考文獻：

1、最高人民法院民一庭編著，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年6月出版

2、王利明，《合同法新問題研究》，中國社會科學(xué)出版社2003年4月版

3、李國光主編，《合同法釋編和適用》，新華出版社1999年4月版

4、王利明、崔建遠著，《合同法新論.總則》，中國政法大學(xué)出版社2000年3月版

第四篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調(diào)研報告

一、商品房買賣合同糾紛熱點、難點分析

（一）、開發(fā)商不能交付違約責任的認定，是不可抗力還是情勢變更？

我國合同法沒有明確規(guī)定情勢變更原則，但是在《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規(guī)定了情勢變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或解除。

情勢變更的一個重要構(gòu)成條件，是當事人在訂立合同時對情勢變更的發(fā)生不能預(yù)見。而房屋交易市場的商業(yè)風(fēng)險，是指房屋買賣合同當事人因經(jīng)營失利應(yīng)當承擔的正常的利益損失。

國家房貸政策調(diào)控屬于情勢變更，最高人民法院根據(jù)社會形勢的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊情勢變更原則做了細化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該規(guī)定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。

（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責任，必須首先弄清楚誰為辦證義務(wù)的主體？

由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實踐中對辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認為，開發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因為《合同法》第130條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔違約責任的情形，這充分說明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。第二種意見認為，開發(fā)商承擔協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔主辦義務(wù)。因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第三種意見認為，無法概括確定辦證的義務(wù)主體，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定不同的情況予以認定。對于辦證義務(wù)主體的認定，直接影響著違約責任的義務(wù)承擔主體，因此，必須對此統(tǒng)一認識。

（三）、交房時間以何為標準？

按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購房時最為關(guān)心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認為，開發(fā)商只有在房屋驗收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。審判實踐中，由于理解差異，對交房時間的認定標準也不一樣，有的法官以房屋驗收合格后，開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實際入住后，產(chǎn)生水電費的當月為交房時間，而不管房屋是否驗收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準。對交房的時間認定標準不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴重損害了司法的嚴肅性與威嚴性。

（四）、如何理解“房屋驗收合格”？

商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。（5）空白選項（消費者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開發(fā)商會直接選擇填寫第一項“該商品房經(jīng)驗收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。

開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費者認為驗收應(yīng)當是權(quán)威部門的驗收。

（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責任認定與處理

廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實問題卻較為嚴重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對象不同，我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進行實地考察，能夠及時發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。首先，應(yīng)對《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進行修正，簡化開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認定開發(fā)商構(gòu)成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區(qū)行政機關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費者保護法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內(nèi)容之真是，其對消費者所負不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護買收房的合法權(quán)益。

（六）、開發(fā)商逾期交房的責任認定及承擔

商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟政策的變化、政府部門強制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對于逾期交房的責任承擔，應(yīng)本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責事由？

房地產(chǎn)開發(fā)項目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責，實務(wù)上存在很大爭議。一方當事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚`約責任。筆者不能同意這種觀點，因為此類情況也是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設(shè)立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實際認定開發(fā)商免責。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請求法院對該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同。《司法解釋》第17條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發(fā)違約行為。

根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見，法律對履行合同后的可得利益是持保護、肯定態(tài)度的。

（九）、房屋訂購書能否認定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認定。訂購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購書等預(yù)約可以認定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購房款。

二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

什么樣的違約責任？

二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請求權(quán)以及占有人有限物上請求權(quán)，無法對抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)的交付需要公示，即進行不動產(chǎn)登記。

在司法審判實踐中，通常將不動產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負擔房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時，以轉(zhuǎn)移占有為標準，對處于災(zāi)害中的買受人嚴重不利。

（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

此條沒有規(guī)定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。

對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機構(gòu)評估或者向?qū)I(yè)機構(gòu)詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項可能具有不同的理解。

第五篇：商品房買賣合同糾紛100問（推薦）

商品房買賣合同糾紛100問

點擊標題可以打開文章全文

購房人逾期付款被解除合同并承擔了違約責任后，返還購房款是否應(yīng)包括利息？ 建筑圖紙標明的層高是否屬于合同內(nèi)容？層高不足如何承擔違約責任？

購房人與開發(fā)商委托人簽定的合同是否有效？房屋已登記為他人的，是否還能取得產(chǎn)權(quán)？

房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助購房人辦證的義務(wù)具體包括哪些內(nèi)容？沒有履行協(xié)助的如何承擔責任？

房地產(chǎn)交易中心對房屋產(chǎn)權(quán)進行初始登記時應(yīng)審查什么？撤消登記的行政訴訟中，法院審理范圍是什么？

新房買賣案例：房屋存在質(zhì)量問題，可以因此而拒付房款嗎？

新建住宅窗戶有什么標準？《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》什么時候開始實施？

高法公報案例:合同只約定面積誤差超過標準可以解除，現(xiàn)買方不解除時如何處理？ 房管局自行重新劃分物業(yè)管理區(qū)域，影響到業(yè)主利益，部分業(yè)主是否有權(quán)起訴要求撤消？劃分物業(yè)區(qū)域時，應(yīng)當依據(jù)什么因素？

在商品房買賣合同糾紛中售樓廣告在什么情況下具有約束力？

政府部門變更規(guī)劃，造成開發(fā)商未履行商品房買賣合同中的義務(wù)，應(yīng)否承擔民事違約責任？

房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)測量機構(gòu)有無義務(wù)告知買受人公攤面積的計算依據(jù)、公攤部位、計算方法和過程結(jié)果等？

銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對該抵押權(quán)的不成立承擔相應(yīng)責任？

高法公報案例:房屋外墻增加了合同及沙盤上沒有的設(shè)施影響觀瞻使用,如何處理?經(jīng)行政審批和符合建筑規(guī)范能否免責?

高法公報案例:訴訟中合同文件真實性如何認定?

高法公報案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質(zhì)量問題? 有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件就無質(zhì)量問題嗎?開發(fā)商應(yīng)當如何承擔責任?

高法公報案例:因合同條款異議不能按時完成簽定合同的,定金應(yīng)當如數(shù)返還 法官談商品房銷售面積出現(xiàn)誤差糾紛如何處理

建筑面積包括什么,如何計算?

認購書、預(yù)訂書是什么性質(zhì)的文件?其效力如何?

物權(quán)公示有什么效力?

什么是物權(quán)公示原則?為什么要進行物權(quán)公示?

開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，是否適用訴訟時效的規(guī)定？

預(yù)告登記的作用是什么？與正式登記有什么區(qū)別？

房屋買賣合同解除后，房屋上漲的差價損失，即可得利益的損失是否應(yīng)當賠償？ 期房買賣中的法律風(fēng)險及應(yīng)對措施

房產(chǎn)權(quán)登記的推定力和公示公信問題

商品房沙盤和廣告也屬于合同內(nèi)容嗎?

合同約定用途商業(yè),但開發(fā)商沒有協(xié)助辦理商業(yè)性質(zhì)土地使用權(quán),責任如何承擔?

開發(fā)商擅自加層增加容積率，是否構(gòu)成違約，業(yè)主不退房時是否可以要求賠償損失？

一房二賣,沒有得到房屋的買受人獲退一賠一的案例

土地交易中合同顯示公平的認定

購買期房，如何保障將來一定取得產(chǎn)權(quán)？

房屋登記應(yīng)當進行形式審查還是實質(zhì)審查？行政行為的合法性如何把握？

以他人名義買房,房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰?

購房人在哪些情況下可以退房？

商品房交付使用條件是什么？是否必須取得竣工驗收備案表？

施工合同十大問題分析

簽定房屋買賣合同注意有哪些不公平的附件補充條款

依據(jù)買賣合同取得房屋后，長期未進行產(chǎn)權(quán)過戶登記，是否會超過訴訟時效？ 情勢變更原則的適用研究

房屋初始登記與建設(shè)工程規(guī)劃許可不一致,如何處理?

房屋登記產(chǎn)權(quán)人與實際出資人不一致,產(chǎn)權(quán)歸誰所有,如何確認?

協(xié)議約定房屋歸一方所有但產(chǎn)證登記在他人名下,產(chǎn)權(quán)屬于誰?

訂房意向書在什么情況下可以認定為購房合同？

買商品房如何防范法律糾紛?

收房需要注意的幾個法律問題

房屋建設(shè)工程對相鄰房屋造成損害如何賠償,誰負責賠償?

買房各階段的主要法律風(fēng)險和防范

房價下跌,購房者在什么情況下可以要求補償差價?

購房人在哪些情況下可以要求退房?

商品房買賣合同補充條款如何約定以保障購房人權(quán)利?

全體業(yè)主共有房屋如何認定,誰來認定?

房屋交付使用多年開發(fā)商仍辦不出產(chǎn)權(quán)證的，能否解除合同？時效如何計算? 開發(fā)商履行預(yù)售合同延期,應(yīng)如何承擔賠償?shù)蓉熑?

購房意向書有無法律效力?一方違反時如何承擔責任?

商品房預(yù)售中宣傳資料及鳥瞰圖是要約還是要約邀請,對開發(fā)商是否具有約束力? 商品房樓書等廣告和宣傳資料是否認定為合同?違反時如何承擔責任?

建筑工程陰陽合同效力問題淺析

最高人民法院法官解讀<關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定>

新建住宅使用說明書和質(zhì)量保證書有什么作用?

房屋實際面積比約定面積多,如何處理? 對面積有爭議怎么辦?

男女朋友合買房屋后分手,約定產(chǎn)權(quán)歸一人所有,如何處理才能保障產(chǎn)權(quán)人利益?

開發(fā)商不具備預(yù)售商品房資格，買房辦出產(chǎn)權(quán)證，合同約定的違約金賠償條款明顯不合理，該怎么辦？

商品房質(zhì)量問題如何處理?

什么情況下可以要求開發(fā)商承擔1倍以內(nèi)的懲罰性賠償責任？

合同約定以按揭貸款的方式支付房款，后貸款不成，如何處理？

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，可以要求退房嗎？

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商拒絕修復(fù)，如何處理？

開發(fā)商辦理產(chǎn)證是否存在期限？延遲辦理產(chǎn)證，應(yīng)承擔什么責任？

開發(fā)商延遲交房，應(yīng)承擔什么責任，是否可以退房？

開發(fā)商遲遲不能辦理產(chǎn)證，是否可以退房？

商品房必須達到什么要求，才可以取得交付許可，進行交付？

房屋的質(zhì)量保修期限是多久？

房屋有規(guī)劃變更或設(shè)計變更的，如何處理？

開發(fā)商一房二賣，房屋歸屬如何確定？

未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同生效嗎？

簽訂房屋買賣預(yù)售合同后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證，該合同是否有效？ 實際交房面積與約定不一的如何處理？

期房可以轉(zhuǎn)讓嗎？

預(yù)告登記有什么作用?應(yīng)由誰辦理?

商品房預(yù)售需要具備什么條件？

購房人簽定認購書或訂購合同后，不想買了，如何承擔責任？

開發(fā)商廣告與實際狀況不符，應(yīng)當承擔什么責任？

開發(fā)商發(fā)布的售樓廣告和樓書是否具有約束力? 存在虛假如何追究?

商品房發(fā)生質(zhì)量問題如何處理

裝修材料不符合合同約定，如何維權(quán)？

房屋買賣過程中會涉及哪些常見的違約情況和違約責任呢？

關(guān)于成立業(yè)主大會申請書格式

如何成立業(yè)委會?

政策變化是否屬于情勢變更,是否可以解除合同?

前期物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主可以以買賣合同存在糾紛以及不是合同當事方為由拒付物業(yè)費嗎

一方預(yù)期違約,他方可在履行期限屆滿前要求解除合同和追究違約責任

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題如何處理？

起訴歸還購房借款不成后，還可以以不當?shù)美麨橛稍俅纹鹪V嗎？

商品房未經(jīng)消防驗收,是否可以交付?

逾期交房違約金約定不明的，如何處理？

樓書等宣傳資料中“最終解釋權(quán)歸本單位”的說明有效嗎？

按揭貸款中，購房人延遲還款，開發(fā)商是否需要承擔責任？

開發(fā)商承諾提供免費巴士后借故停運,應(yīng)承擔什么責任?