第一篇：對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考

對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考——建元律師事務所 · 王建文

最高人民法院于２００３年４月２８日公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下通稱該司法解釋），并于２００３年６月１日起施行。該司法解釋對無效合同的確認、銷售廣告的性質認定、懲罰性賠償責任、房屋的交付使用、包銷期滿未售房屋的處理、商品房“按揭”貸款糾紛等內容均做了較為明確、具體的規定，不少條款有很積極的指導意義。但該司法解釋仍對一些問題未予明確，或在實踐中將存在一定的操作性問題，現提出對其中部分條款的看法，拋磚引玉，希望引起各界的重視。

一、預售許可證明的追認問題

該司法解釋第２條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

在該司法解釋頒布前，最高人民法院曾于１９９５年底頒布了《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》（下稱《解答》），由于《解答》頒布之后，最高人民法院對房地產糾紛未系統地頒布過其他司法解釋，因此，直至該司法解釋出臺前，即便是房地產管理法施行后的房地產糾紛審理，也基本參照《解答》進行審理。《解答》第２５、２６條規定，預售方未取得商品房預售許可證明的，“在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效”。而上述規定明確將預售許可證明的追認期限，由“一審訴訟期間”調整為“起訴前”，可以說是一個有限的進步。

之所以這么說，是因為在國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》中，已明確規定“房地產開發企業預售商品房，應當已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”；“房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明”。即房地產開發企業預售商品房，應取得并出示預售許可證明，這是行政法規中的一項強制性規定。根據《合同法》第５２條“違反法律、行政法規的強制性規定”的“合同無效”。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預售合同時，只要未取得商品房預售許可證明，就應視為無效。

而本條款又通過但書形式，給開發商開了一個口子，形成開發商在預售時是否取得預售許可證明無所謂，只要在發生糾紛、且一方起訴前取得預售許可證明，即可認定合同有效；如果買受人發生糾紛后始終未提起訴訟，那么，開發商在今后任何時間取得預售許可證明，均可以追認合同有效。這一條款在本質上形成了行政法規與司法解釋之間的沖突。

二、有關銷售廣告的性質認定

該司法解釋第３條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

上述規定中，“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”仍不夠明確，沒有量化標準，客觀上增加了案件審理中的變數，擴大了法官的自由裁量權。

三、關于定金的處理

該司法解釋第４條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

本條中關于“不可歸責于當事人雙方的事由”未作詳解，容易產生糾紛，現實當中，商品房預售一般要經過簽訂認購書，再訂立商品房買賣合同兩個步驟，而買賣雙方一般在簽訂認購書前，是不會就買賣合同具體條款先進行洽商的，而認購書簽訂，并交納定金后，雙方再訂立商品房買賣合同時，往往會就具體條款發生較大爭執，而導致合同不能訂立，這種情況是否可以認定為“不可歸責于當事人雙方的事由”﹖如果可以認定，可能會導致合同一方欲放棄合同的訂立時，有意在洽商中提出一些令對方無法接受的內容，而逃避定金罰則。

四、關于預售合同的效力

該司法解釋第６條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記

備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

根據現行的《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋權屬登記管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》等規定，出賣人在房屋預售后須辦理登記備案手續，但從未明確預售合同是否須備案才生效。本條對預售合同是否須備案才生效做了明確規定，從而解決了一個長期以來懸而未決的問題。

而實際上，目前的《商品房買賣合同》示范文本，均約定“合同自雙方簽字之日起生效”；“商品房預售的，自本合同生效之日起３０日內，由出賣人向房地產主管部門申請登記備案”。因此在示范文本中，備案本身就不是合同生效的必然要件，當事人如需設定“登記備案手續為商品房預售合同生效條件的”，反而需變更示范文本，做特別約定。

五、關于懲罰性賠償責任

該司法解釋第８條、第９條規定了五種出賣人須承擔懲罰性賠償責任（按不超過已付購房款的一倍賠償）的情形：１．商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；２．商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；３．出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；４．故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；５．故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

這兩個條款中，有四點內容值得關注：

①損失賠償與違約金并舉。依據《民法通則》和《合同法》的規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”在司法實踐當中，當一方違約時，司法機關一般是在實際損失和違約金中，二選其一，如違約金約定超過實際損失，只要不是過高，司法機關一般也予以支持。而上述條款中規定，“買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，亦即在賠償實際損失的同時，買受人還可要求不超過已付購房款一倍的懲罰性違約賠償。

對于這一懲罰性賠償責任的法律依據，最高院負責人在答記者問時指出，“是以《合同法》第１１３條和《消費者權益保護法》第４９條規定的懲罰性賠償責任原則為依據的，但不是對《消費者權益保護法》第４９條規定的直接適用。該司法解釋所規定的懲罰性賠償責任在適用條件和結果上都與《消費者權益保護法》第４９條的規定有所不同”。

由此可見，上述的懲罰性賠償，在我國現行的法律中確實是一種大膽的創新。

②懲罰性賠償的額度。這兩個條款規定了懲罰性賠償的上限（即不超過已付購房款一倍的賠償），但這不意味著只要出現五種情形，買受人就必然可獲得一倍的賠償，法院有可能根據情節酌定賠償的具體比例和金額。因此，買受人在主張有關權利時，應慎用有關條款，避免贏了官司而不贏錢，因為索賠額加大，訴訟的相關費用也必然增大。

③出賣人告知義務的履行和操作。在這兩個條款規定的五種情形中，有四種提及了“未告知”和“故意隱瞞”，這實際上是要求出賣人在簽約時，如果存在上述幾種情形，應當履行告知義務。建議出賣人在履行有關告知義務時，采取書面形式，避免口頭告知而今后發生糾紛時，因舉證不能又承擔相應責任。

④土地使用權抵押的責任。這兩個條款也側面解答了土地使用權抵押的責任問題。在現實的期房銷售中，出賣人訂立預售合同時及訂立合同后，所預售的房屋往往尚未建成，甚至工程剛處于基礎狀態，地上物尚未建設，因此出賣人即使是設定抵押，也是以土地使用權設定抵押，不會是所售房屋抵押（銀行等抵押權人一般也不接受這種期權抵押），那么這種以土地使用權（而非所售房屋）設定抵押，又未告知買受人的，是否需承擔上述懲罰性賠償責任呢﹖從有關條款來看是不需要承擔的。

在現實中，有許多買受人擔心土地使用權的抵押會影響到自己所購房屋的權益，經常會要求出賣人承諾相應的土地使用權未設定抵押，事實上，這種抵押土地地上物的預售，只要保證兩點即可：①出賣人需征得抵押權人的同意；②在買受人辦理預售房屋產權登記手續時，有關的抵押必須撤銷，因為根據《城市房地產管理法》的規定，“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移”。

六、房屋的交付確認問題

該司法解釋第１１條規定，“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用”；“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

此條款實際是確認“交鑰匙”即為交房，即不以房屋所有權的移轉作為交房的成立條件。由于此條款在強調對“房屋的轉移占有”的同時，并未強調交房的合法性，有可能會引起一些爭執。

國務院《城市房地產開發經營管理條例》明確規定，“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

在大量入住民事糾紛中，很多是出賣人尚未通過竣工驗收（即取得《建筑工程竣工驗收備案表》），便強行向買受人發出入住通知，迫使買受人不得不在沒有竣工驗收手續的情況下接收房屋，后續的許多工程質量糾紛、產權辦理糾紛，其實均與此有關，因此，本條款在強調“交鑰匙”即為交房時，并未強調必須是“經驗收合格”的交付，有可能對買受人更加不利。

七、因質量問題解約的規定

該司法解釋第１３條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任”。按此規定，買受人申請解除合同的條件是“商品房主體結構質量不合格”。

而根據本條解釋，買受人申請解除合同的條件變為“嚴重影響正常居住使用”，由此使退房的條件增加了諸多變數，包括了主觀因素。墻皮裂縫、衛生間漏水等等，從買受人角度看，均可認為是“嚴重影響正常居住使用”，這在客觀上擴大了法官的自由裁量權。

八、面積誤差的處理問題

該司法解釋第１４條對面積誤差的處理進行了規定，其原則基本與《商品房銷售管理辦法》第２０條的規定相同。

上述原則并未徹底解決面積誤差問題，現實中，絕大多數項目是以建筑面積計價的，很多項目在進行面積誤差結算時，往往是總建筑面積變化很小，但其中的公攤面積增大、套內建筑面積減少，使買受人多有微詞，并因此糾紛不斷。

對此情況，北京市國地資源和房屋管理局在２００２年１１月１３日頒布的《關于商品房銷售有關問題的通知》京國土房管市一［２００２］１１０６號第３條明確作出了如下規定：

１．按建筑面積計價的，應分別約定建筑面積、套內建筑面積誤差比，并按照８８號令第２０條的規定辦理。

２．建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在約定范圍內的，根據建筑面積據實結算房價款。

３．建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出約定范圍的，買受人有權退房。買受人不退房的，根據建筑面積誤差比，按照８８號令第２０條第２款第２項的規定結算房價款。

應當說，北京有關主管部門頒布的規范性文件更加科學和嚴謹。該司法解釋在起草之初，有關的規范性文件尚未出臺，因此缺少有關的詳盡規定作為參考可以理解，但在有關的規范性文件頒布半年后，該司法解釋方頒布，而這樣一個重要的司法解釋在尚未施行前就已滯后于地方主管部門的規范性文件，畢竟是一種缺憾。

九、合同解除權的合理期限

該司法解釋第１５條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。”“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。”

在《合同法》第９４、９５條中，僅規定了“經催告后在合理期限內仍未履行主要債務的，當事人可以解除合同”；同時規定“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”。但《合同法》中并未明確“合理期限”的確切時限，而本條規定中明確了解除權行使的合理期限是經催告后三個月。

十、關于違約金約定標準問題

該司法解釋第１６條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”

本條款明確了違約金和實際損失之間的關系，不少購房人在簽訂預售合同補充條款時（包括一些是律師提供的簽約條款），均逐條加上動輒５％～１０％的違約金，一旦發生了糾紛，則要么累計計算違約金，要么既要違約損失，又要違約金。

最高院早在起草《合同法》司法解釋之時，即已考慮了違約金約定是否過高的標準，但因有關司法解釋始終未正式公布，所以一直也沒有一個核定的標準，本次確定的“應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”，為解決糾紛賠償問題提供了一個很好的量化標準。

十一、關于權屬證書辦理的責任問題

該司法解釋第１８條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”

本條解釋仍然是單項性地規定了出賣人的責任，而房屋權屬證書的辦理，實際上涉及到了出賣人、買受人和登記機關三方：

１．出賣人將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料，報產權登記機關備案；

２．購房人向登記機關提出登記申請，提交相關個人資料，并向有關部門交納契稅、共用部位共用設施設備維修基金、登記費和權屬證書工本費等費用；

３．登記機關經過“受理→初審→復審→審批→繕證→收費、發證→歸檔”等一系列程序，受理、審核申請，核準申請并制證、發證。

按照《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規定，辦理房屋權屬證書的義務人是買受人，出賣人只是協助辦理義務，而本條解釋和《買賣合同》示范文本，均單方強調了出賣人的責任和義務，卻未對其他兩方做任何規定。

在現實中，有一個普遍存在的問題是，貸款購房的買受人，不交納相關稅費，使得出賣人無法協助其取得房屋權屬證書，由于沒有房屋權屬證書，無法辦理抵押登記，出賣人作為貸款擔保人，就要一直為買受人提供擔保，承擔相應的擔保風險。對此，目前無任何明確的法律規定，來保護出賣人作為擔保人的合法權益。

此外，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”

這里要強調的是：購買人要在商品房交付使用之日或銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并非是９０日內取得房屋權屬證書。開始辦理手續與取得房屋權屬證書之間，至少還有一個登記機關進行一系列審核程序的時間，而登記機關的工

作時間，并不是出賣人和買受人能夠控制的，出賣人對此往往又難以舉證。本條解釋中，將取得房屋權屬證書的期限限定為９０日內，實際上不合理地加重了出賣人的責任。

十二、關于包銷合同的規定

該司法解釋第２０條至第２２條對包銷合同的有關問題做了規定。包括對包銷期滿后、未出售房屋的歸屬沒有約定的情況做了規定，同時對出賣人違反包銷合同約定的責任做了規定。

包銷是開發商與房屋銷售代理商之間的一種委托代理關系，而商品房買賣合同中，出賣人（開發商）和買受人（購房人）則是一種買賣關系；包銷合同與商品房買賣合同雖然在主體和客體上存在一定的聯系，但卻是兩種完全不同的法律關系。該司法解釋從名稱上看，是“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，因此將包銷合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。

從有關規定的實體內容看，包銷是從港澳地區引進內地的一種商品房銷售方式，包銷合同雖然被定性為無名合同，但包銷實際上仍然是一種特殊的委托銷售行為，如何區分包銷與普通的委托銷售，首要的就是要確定包銷行為的構成要件，是否在委托合同中，有約定的銷售底價、銷售額和銷售期限，或者在合同中有“包銷”的文字描述就構成包銷﹖事實上，普通的委托銷售合同中，往往也具備有關的條款。該司法解釋的有關條款中，對“包銷”的概念本身并未做明確的界定。

十三、有關購房貸款合同未能訂立、導致購房合同不能履行的處理

該司法解釋第２３條規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

本條中關于“不可歸責于當事人雙方的事由”未作詳解，也容易產生糾紛，如現實中，買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件資料未通過貸款銀行的審核，而導致商品房擔保貸款合同未能訂立的，是認定買受人有過錯，承擔解約的賠償責任，還是認定為“不可歸責于當事人雙方的事由”，較難確定。

十四、有關買賣合同終止后的房款處理

該司法解釋第２５條規定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”

本條規定了三種情形下（合同被確認無效、被撤銷、解除），出賣人應當將收受的購房款的本金及利息返還買受人，但未對造成上述三種情形的責任作任何規定和說明。在實際操作中，既有個別出賣人缺少或變造政府規證，導致合同被確認無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務，使貸款人或債權人對所購房屋主張權利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責任（包括損失賠償責任）的情況下，僅要求“出賣人應當將收受的購房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對出賣人合法權益的保護，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責任，在執行中將會遇到很大的困難。

十五、對“另有約定除外”應注意的問題

該司法解釋中共有七條九處在明確規定各方責任、權利、義務的同時，強調了“另有約定除外”的原則。

契約行為作為一種基于雙方合意的民事行為，一個重要特征就是：只要不違反法律、法規和損害社會公共利益，只要是雙方基于自愿、平等原則而訂立的合同，就受法律保護。司法解釋中的上述規定，正是體現了法律對雙方合意的尊重。

而具體到商品房買賣行為中，對“另有約定除外”的規定，有兩點需要注意：

１．由于該司法解釋在多個問題上，均明確了出賣人負有較重的責任，因此，作為買賣雙方、特別是出賣人，應充分注意“另有約定除外”的條款。部分出賣人采取簽約時堅持雙方均

不做任何補充約定、在糾紛發生后再采取各種措施彌補的做法是不足取的。

２．通觀該司法解釋，在多個問題上明確出賣人負有較重責任的本意，是借此給予買受人司法救濟，但在實際操作中，很可能導致的結果是買賣合同的訂立難度進一步加大，特別是出賣人充分、有效利用“另有約定除外”的規定時，這將導致交易成本的進一步加大。

十六、對司法解釋本身的一點看法

司法解釋作為一種特殊形式的法律規定，其存在有著非常積極的現實意義。在法律缺乏具體規定的情況下，可以補救法律規定的不敷使用；在各級法院適用法律不完全統一的情況下，可以有效保證法院審理案件的公正性和提高審判效率。但是，司法解釋制訂的本身也存在著一些值得關注的問題：

１．根據《立法法》的規定，“法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會”；“最高人民法院可以向全國人民代表大會常務委員會提出法律解釋要求”。亦即最高人民法院作為司法機關，并沒有對法律的解釋權。

２．最高人民法院針對審判當中的具體情況，依據法律制訂一些法律適用和操作中的具體解釋和規定，也未嘗不可，但當司法解釋的內容突破了現行法律和行政法規的規定時，就會形成立法、行政和司法機關之間的沖突，而使其缺乏成立的法律基礎。不管這種突破具有多么重大的現實意義，它也會從程序上對我國法律體系的良性運行、立法機關的權威性和行政機關的有效行政帶來負面影響。至少可能使民事主體在依據法律、法規從事民事活動時會面對無所適從的局面。法官在司法實踐中依據法律、法規行使自由裁量權是一回事，而司法機關通過司法解釋突破法律又是另一回事。

３．在目前一些司法審判人員整體素質有待提高的情況下，由司法機關自行制訂司法解釋來擴大司法審判人員的自由裁量權，本身也不利于對審判人員的執法監督。

４．具體到商品房買賣合同糾紛案件的審理，既然在現行法律中，確定了買賣合同雙方是平等的民事主體，在制訂法律適用的具體解釋和規定時，就應本著平等主體地位的原則，規定雙方的權利、義務。如果認為在商品房買賣行為中，買賣雙方本身就存在著“強勢”和“弱勢”的不平衡性，而欲對“弱勢”群體給予司法救濟，也應當是由立法機關，通過對法律的調整來實施，如《勞動法》、《消費者權益保護法》等，就是在特別法中，明確了當事各方法律地位的不平等性。以司法解釋的方式突破現行法律、法規，加重一方責任、擴大一方義務來對另一方進行司法救濟，這即便是實現了實體公正，也會導致程序不公正，而法律的公正首先應體現程序公正。

第二篇：高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

(2003-05-08 09:13:37)

最高人民法院日前公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規定。其中，對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。每日商報對部分重要內容作了摘編。

中華人民共和國最高人民法院公告（摘要）

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約

定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事

人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照

審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

第三篇：最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋 新華網北京5月6日電(記者田雨李術峰)最高人民法院日前公布關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規定。其中，對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。

最高人民法院副院長黃松有說，商品房買賣合同糾紛只是房地產糾紛中的一類案件。隨著房地產業的迅猛發展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規范，特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權益。在消費者協會的統計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經成為社會關注的焦點。

黃松有指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關法律規定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護商品房買賣合同當事人的合法權益，規范房地產市場的交易行為，最高人民法院決定制定關于如何處理當前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。(完)

解讀商品房買賣糾紛司法解釋

銷售廣告可以成為商品房買賣合同內容

最高人民法院的司法解釋規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產開發企業就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

買房子“縮水”3%將難以解除合同

買房者都會擔心一個問題——縮水，也都明白一個3%的界線。而在現實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產商解除合同。從6月1日起，根據最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。

房產商惡意違約欺詐將付出沉重代價

商品房買賣過程中，房地產開發企業惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。

到期不給辦理房產證買房戶可申請賠償損失

購買商品房卻遲遲拿不到房產證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

“交鑰匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么時候算是交付使用，這是牽扯到房產買賣雙方實際利益的重要問題，常常引發“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

商品房質量嚴重影響正常居住購房合同可解除

如果購買的商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

商品房買賣合同將不被輕易確認無效

將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現了促進商品房市場健康發展的精神，主張不輕易確認合同無效。

集資房、房改房、經濟適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋

將于6月1日起施行《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調整商品房買賣糾紛，而不調整其他的房屋買賣糾紛。

法院應支持拆遷戶優先取得補償安置房

人民法院應該支持拆遷戶優先取得補償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟

如果發生買房戶因為商品房買賣合同與房地產開發企業發生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規定。

商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

第四篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預售合同和商品房現售合同。商品房預售合同是指房地產開發商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現售合同是指房地產開商將已經竣工的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規定的內容履行義務所產生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權轉移登記手續（房產證），這是商品房買賣的關鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產糾紛，當事人就需要找專業的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結

深圳律師：黃華(12年律師經驗)

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第五篇：商品房買賣司法解釋

商品房買賣司法解釋,收房后退房需具有法定條件 一個關于買賣合同風險承擔的問題,收房后退房需具有法定條件，方可單方退房。

1、房屋主體結構質量不合格。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋

如果開發商五證不全，特別是沒有商品房銷售許,您所說的確實是實際情況，現實中就是這樣的，根據03年6月的《商品房買賣合同司法解釋》第二條的規定，沒有商品房預售許可證的房產企業簽訂的商品房買賣

買了商品房，開發商一直不給辦房證，可以退 b、如果主張違約責任的，可以及最高法關于商品房司法解釋第十八條 由于出賣

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣 取得“建設工程竣工規劃驗收合格證”,業主收房 收房后退房需具有法定條件，方可單方退房。

1、房屋主體結構質量不合格。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，屋he123qian生活 > 購房置業 買房子都買5年了，看著詐騙罪的構成要件。法院也起訴了房產證還是拿,參考資料：《最高院商品房買賣合同司法解釋》 你說的情況，開發商應該涉嫌違規房屋的總樓層數，必須按照規劃批準的土地規劃證和建設規劃證進行建設你可以

房屋驗收與合同不符,你可以起訴開發商要求解除合同，賠償損失，也可以要求開發商盡快改造消防系統以根據最高院關于商品房買賣司法解釋，這種情況下可以要求解除買賣合同，并要求

深圳的房子馬上就要收房了,驗房主要是驗什么?,如果軍隊與開發商約定軍隊出地，開發商出錢的方式合作建房對外銷售獲得收入的話，根據《軍用土地使用權轉讓管理暫行規定》及商品房買賣司法解釋，該合作建房協議

1、房屋主體結構質量不合格。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗、確實不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”按照該條規定，如果房屋主體結構質量不合格，無論是房屋交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，這里的“主體結構質量不合格”須以有資質的鑒定機構的鑒定結論為據。

2、房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用。商品房買賣合同司法解釋解釋第十三條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。” 至于“房屋質量”包括哪些方面，“嚴重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。結合《建筑法》第62條規定，房屋質量，除了包括地基基礎工程，主體結構工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項

目。如果地基基礎工程、主體結構工程質量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項目質量不合格，且嚴重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，“嚴重影響正常居住使用”主要體現為該房不存在危及人身及財產安全情形卻不能居住使用，主要表現為供水系統等設計存在缺陷，經多次維修仍無法修復，如下水管道設計缺陷，出現排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復致使無法居住，此時權利人可以起訴請求解除合同及賠償損失

3、變更房屋規劃設計。購房合同訂立后，賣方未經購房人同意變更所售商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，購房人有權選擇退房。

4、房屋不能辦理所有權登記。由于不動產所有權必須經登記才能發生效力，如果因為開發商的原因致使房屋不能辦理權屬登記，那么購房人就不能算是真正意義上的所有權人。商品房買賣合同司法解釋解釋第十九條規定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

5、不能辦理購房貸款。商品房買賣合同司法解釋第二十三條:“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

6、房屋誤差面積過大。根據最高院的司法解釋，首先看雙方合同對此有無約定，如果沒有約定，面積誤差比絕對值超過3%就視為誤差過大。此時，購房人如不愿意按實際面積購買商品房，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。