第一篇：最高人民法院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋的問(wèn)答(黃松有)

最高人民法院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋

http://house.sina.com.cn 2003年05月07日09:39 新華網(wǎng)

最高人民法院 關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

新華網(wǎng)北京5月6日電(記者田雨李術(shù)峰)最高人民法院日前公布關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)瑢?duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷(xiāo)售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類(lèi)案件。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，有的制作虛假?gòu)V告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買(mǎi)賣(mài)合同欺詐買(mǎi)受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。在消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

黃松有指出，由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類(lèi)糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問(wèn)題。為了及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，依法保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋。(完)

解讀商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛司法解釋

銷(xiāo)售廣告可以成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容

最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違

反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

買(mǎi)房子“縮水”3%將難以解除合同

買(mǎi)房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題——縮水，也都明白一個(gè)3%的界線(xiàn)。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買(mǎi)房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)孔印翱s水”3%將難以解除購(gòu)房合同。

房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價(jià)

商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)房戶(hù)無(wú)法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。

到期不給辦理房產(chǎn)證買(mǎi)房戶(hù)可申請(qǐng)賠償損失

購(gòu)買(mǎi)商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買(mǎi)房戶(hù)可向人民法院申請(qǐng)賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。

“交鑰匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么時(shí)候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際利益的重要問(wèn)題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說(shuō)的“交鑰匙”就算交付使用。

商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購(gòu)房合同可解除

如果購(gòu)買(mǎi)的商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買(mǎi)房戶(hù)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同將不被輕易確認(rèn)無(wú)效

將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。

集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛司法解釋

將于6月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，只調(diào)整商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。法院應(yīng)支持拆遷戶(hù)優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房

人民法院應(yīng)該支持拆遷戶(hù)優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。

包銷(xiāo)商也要參加商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟

如果發(fā)生買(mǎi)房戶(hù)因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會(huì)通知包銷(xiāo)商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規(guī)定。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)無(wú)效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除“按揭”貸款

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。

第二篇：最高人民法院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋

最高人民法院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋 新華網(wǎng)北京5月6日電(記者田雨李術(shù)峰)最高人民法院日前公布關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)瑢?duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷(xiāo)售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類(lèi)案件。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，有的制作虛假?gòu)V告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買(mǎi)賣(mài)合同欺詐買(mǎi)受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。在消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

黃松有指出，由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類(lèi)糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問(wèn)題。為了及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，依法保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋。(完)

解讀商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛司法解釋

銷(xiāo)售廣告可以成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容

最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

買(mǎi)房子“縮水”3%將難以解除合同

買(mǎi)房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題——縮水，也都明白一個(gè)3%的界線(xiàn)。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買(mǎi)房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)孔印翱s水”3%將難以解除購(gòu)房合同。

房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價(jià)

商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)房戶(hù)無(wú)法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。

到期不給辦理房產(chǎn)證買(mǎi)房戶(hù)可申請(qǐng)賠償損失

購(gòu)買(mǎi)商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買(mǎi)房戶(hù)可向人民法院申請(qǐng)賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。

“交鑰匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么時(shí)候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際利益的重要問(wèn)題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說(shuō)的“交鑰匙”就算交付使用。

商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購(gòu)房合同可解除

如果購(gòu)買(mǎi)的商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買(mǎi)房戶(hù)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同將不被輕易確認(rèn)無(wú)效

將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。

集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛司法解釋

將于6月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，只調(diào)整商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。

法院應(yīng)支持拆遷戶(hù)優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房

人民法院應(yīng)該支持拆遷戶(hù)優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。

包銷(xiāo)商也要參加商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟

如果發(fā)生買(mǎi)房戶(hù)因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會(huì)通知包銷(xiāo)商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規(guī)定。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)無(wú)效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除“按揭”貸款

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。

第三篇：最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律司法解釋答記者問(wèn)

最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律司法解釋答記者問(wèn)

記者：最高人民法院在２００３年５月７日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》），請(qǐng)您談?wù)劄槭裁匆雠_(tái)這一《解釋》。

答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類(lèi)案件。在最高人民法院１９９５年１２月２７日出臺(tái)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解答》）中，就人民法院審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行以前的房地產(chǎn)糾紛案件如何適用法律的問(wèn)題作出了解釋。該《解答》涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體資格，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押，合作建房，商品房預(yù)售，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的處理等方面的內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，有的制作虛假?gòu)V告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買(mǎi)賣(mài)合同欺詐買(mǎi)受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。在消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類(lèi)糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問(wèn)題。為了及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，依法保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋。從２００１年開(kāi)始，民一庭在起草該《解釋》過(guò)程中，多次進(jìn)行調(diào)研、論證，并廣泛征求各級(jí)法院、全國(guó)人大法工委、國(guó)土資源部、建設(shè)部、專(zhuān)家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等各方面意見(jiàn)，最后經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò)了該《解釋》。

本《解釋》與《解答》相比，調(diào)整范圍沒(méi)有《解答》寬泛，但在處理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛方面比《解答》更為明確、具體。《解釋》共２８條，主要對(duì)商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷(xiāo)售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。其中，對(duì)出賣(mài)人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用《解釋》

記者：《解釋》為何只調(diào)整商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。答：我國(guó)目前存在著多種類(lèi)型的房屋，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買(mǎi)賣(mài)，其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整，比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買(mǎi)賣(mài)與商品房買(mǎi)賣(mài)又有所不同。從房地產(chǎn)交易市

場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，房屋買(mǎi)賣(mài)的主流為商品房買(mǎi)賣(mài)，而且人民法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛主要也是商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛。同時(shí)，由于此類(lèi)糾紛不僅關(guān)系到國(guó)家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買(mǎi)賣(mài)行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。不輕易確認(rèn)合同無(wú)效

記者：《解釋》在對(duì)合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的商品房交易秩序這一目標(biāo)的。

答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。《解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒(méi)有《合同法》第５２條規(guī)定的合同無(wú)效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。同時(shí)要求法官應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分司法審判權(quán)和行政管理權(quán)的不同職能，正確行使審判權(quán)。因此，人民法院對(duì)出賣(mài)人預(yù)售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預(yù)售許可證明，對(duì)其他預(yù)售條件的審查主要是行政管理部門(mén)的權(quán)限。對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的登記備案問(wèn)題，我們認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門(mén)的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。《解釋》對(duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。另外，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的實(shí)際情況，《解釋》第２條還明確規(guī)定當(dāng)事人在向人民法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可視為其具備預(yù)售資格。這樣，人民法院在適用法律過(guò)程中既能維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，確保當(dāng)事人合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

銷(xiāo)售廣告可以成為合同內(nèi)容

記者：《解釋》對(duì)社會(huì)普遍關(guān)注的商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的一些虛假銷(xiāo)售廣告是如何認(rèn)定和處理的。

答：銷(xiāo)售宣傳廣告作為商品銷(xiāo)售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。目前，９０％以上的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷(xiāo)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣(mài)人為獲取最大利潤(rùn)，在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場(chǎng)秩序。為依法及時(shí)有效地解決此類(lèi)糾紛，《解釋》根據(jù)《合同法》第１５條規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告原則上認(rèn)定為一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中，如果就其開(kāi)發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并由此對(duì)買(mǎi)受人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在買(mǎi)受人就此內(nèi)容提出訂立合同時(shí)，該銷(xiāo)售廣告內(nèi)容的對(duì)象就已特定化，根據(jù)《合同法》第１４條關(guān)于要約的規(guī)定，《解釋》明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)將該內(nèi)容視為要約，而買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則視為買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這一解釋有利于保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益和規(guī)范出賣(mài)人的銷(xiāo)售行為，建立和維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。

五種情形適用懲罰性賠償責(zé)任

記者：《解釋》中所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是否就是《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）第４９條的具體適用。

答：懲罰性賠償責(zé)任制度是來(lái)源于英美法系國(guó)家的一項(xiàng)民事制度，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，但后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同糾紛。美國(guó)司法部的研究資料表明，１９８５年至１９９５年的十間間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的３倍。在我國(guó)，人民法院審理合同糾紛案件特別是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件能否適用懲罰性賠償責(zé)任的問(wèn)題，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界往往將此歸結(jié)到是否適用《消法》第４９條的爭(zhēng)論上來(lái)。不可否認(rèn)，《消法》第４９條確立的雙倍賠償開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)懲罰性賠償責(zé)任制度的立法先河，有力地保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。１９９９年１０月１日起施行的《合同法》第１１３條中也明確規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。而且從《合同法》第１１４條第２款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。這些規(guī)定都已突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念。

我們根據(jù)《合同法》、《消法》已經(jīng)確立的懲罰性賠償責(zé)任原則，結(jié)合我國(guó)民事審判實(shí)踐和商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的實(shí)際情況，在《解釋》的第８條、第９條中明確規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因出賣(mài)人惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；三是訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四是在訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此五種情形導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人除可請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。此外，從《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第２０條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出３％部分的房?jī)r(jià)款實(shí)行雙倍返還的懲罰性規(guī)定執(zhí)行情況來(lái)看，也已經(jīng)得到社會(huì)的普遍認(rèn)可。因此，《解釋》將懲罰性賠償責(zé)任適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的部分情形已具備了良好的社會(huì)基礎(chǔ)。

由此可見(jiàn)，《解釋》規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是以《合同法》第１１３條和《消法》第４９條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)《消法》第４９條規(guī)定的直接適用。《解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第４９條的規(guī)定有所不同。這樣既注意到依法有效維護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。“交鑰匙”算不算房屋的交付使用

記者：實(shí)踐中，許多當(dāng)事人因?qū)Α胺课萁桓妒褂谩庇胁煌斫舛l(fā)生糾紛，《解釋》對(duì)此是如何處理的。

答：審判實(shí)踐存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭(zhēng)議。出賣(mài)人往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買(mǎi)受人則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時(shí)辦理交付房屋的所有權(quán)證書(shū)。由此就引發(fā)了許多糾紛，這主要涉及到出賣(mài)人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。

根據(jù)《合同法》第１３３條和第１３５條的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人負(fù)有向買(mǎi)受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。所謂房屋的交付使用，就是出賣(mài)人將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)受人。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn)，在標(biāo)的物交付的同時(shí)所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，出賣(mài)人只要將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人即履行了轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。因此，《解釋》第１１條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說(shuō)的“交鑰匙”。只要出賣(mài)人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人占有，就視為出賣(mài)人履行了“房屋交付使用”的義務(wù)，但這并不表示房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行。

當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，出賣(mài)人不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買(mǎi)受人“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任，如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣(mài)人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定出賣(mài)人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。至于房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行期限，當(dāng)事人既可以另行約定，也可以按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定來(lái)確定。

對(duì)包銷(xiāo)期滿(mǎn)未售房屋的處理

記者：針對(duì)商品房包銷(xiāo)這類(lèi)新問(wèn)題，《解釋》是如何處理的。

答：包銷(xiāo)是從香港、臺(tái)灣地區(qū)引進(jìn)內(nèi)地的一種商品房銷(xiāo)售方式。內(nèi)地法律、行政法規(guī)對(duì)此都沒(méi)有明確的規(guī)定，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)包銷(xiāo)合同的性質(zhì)認(rèn)識(shí)也不一致。為了準(zhǔn)確界定商品房包銷(xiāo)合同的性質(zhì)，統(tǒng)一對(duì)此類(lèi)糾紛的處理原則，首先，根據(jù)《合同法》第７條、第８條、第１２４條規(guī)定的原則，《解釋》將包銷(xiāo)合同定性為無(wú)名合同。其次，根據(jù)《合同法》的規(guī)定和包銷(xiāo)的實(shí)際做法，《解釋》對(duì)當(dāng)事人違反包銷(xiāo)合同的責(zé)任予以明確。《解釋》第２０條規(guī)定，如果包銷(xiāo)合同約定明確，應(yīng)當(dāng)按照約定確定雙方的權(quán)利義務(wù)；如果當(dāng)事人對(duì)包銷(xiāo)期滿(mǎn)后未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的，應(yīng)當(dāng)按照包銷(xiāo)價(jià)格由包銷(xiāo)人購(gòu)買(mǎi)。《解釋》第２１條規(guī)定，如果出賣(mài)人違反包銷(xiāo)合同約定，自行出賣(mài)已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

違約責(zé)任，賠償包銷(xiāo)人的損失。第三，根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，《解釋》對(duì)包銷(xiāo)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的訴訟地位也予以明確。

如何妥善處理商品房“按揭”貸款糾紛

記者：商品房擔(dān)保貸款與商品房“按揭”之間有何聯(lián)系，《解釋》又是如何處理此類(lèi)問(wèn)題的。

答：商品房擔(dān)保貸款，也就是人們通常所說(shuō)的商品房“按揭”。“按揭”作為一種融資購(gòu)樓方式，從香港傳入我國(guó)內(nèi)地后得到廣泛推廣，目前已經(jīng)成為買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房或者融資的一種主要方式。由于我國(guó)內(nèi)地法律沒(méi)有關(guān)于“按揭”的規(guī)定，而且實(shí)務(wù)中所稱(chēng)的“按揭”與香港、英美法系所稱(chēng)的“按揭”也有所不同，因此，對(duì)我國(guó)出現(xiàn)的商品房“按揭”性質(zhì)的認(rèn)識(shí)也不統(tǒng)一。對(duì)人民法院來(lái)說(shuō)，買(mǎi)受人以“按揭”方式購(gòu)買(mǎi)商品房而發(fā)生的糾紛也是一種新類(lèi)型的案件，對(duì)此類(lèi)糾紛應(yīng)如何處理，我國(guó)法律沒(méi)有明確的規(guī)定。但它作為一種民事糾紛，在其符合《民事訴訟法》規(guī)定的案件受理?xiàng)l件下，人民法院既不能不予受理，法官也不能拒絕裁判。所以，《解釋》根據(jù)《合同法》、《民事訴訟法》、《擔(dān)保法》及相關(guān)法律規(guī)定的原則，將商品房“按揭”貸款統(tǒng)稱(chēng)為商品房擔(dān)保貸款，并在總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件中遇到的主要問(wèn)題作出了相應(yīng)的規(guī)定。

一是明確了當(dāng)事人行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的條件。對(duì)當(dāng)事人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，買(mǎi)受人不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同，否則買(mǎi)受人沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的。

二是明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件。買(mǎi)受人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購(gòu)買(mǎi)商品房，當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對(duì)買(mǎi)受人是不利的。同時(shí)，貸款銀行在沒(méi)有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買(mǎi)受人，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，《解釋》第２４條規(guī)定，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同。

此外，《解釋》第２５條、２６條、２７條還對(duì)人民法院處理此類(lèi)糾紛的程序性問(wèn)題作出了具體的規(guī)定。

《解釋》的出臺(tái)有利于法律適用的統(tǒng)一

記者：最后請(qǐng)您談?wù)勚贫ㄟ@個(gè)司法解釋的意義。

答：第一，《解釋》的公布實(shí)施，有利于推動(dòng)我國(guó)住房制度的改革和商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。我國(guó)取消福利性住房分配制度后，城鎮(zhèn)居民的住房轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化和商品化。為了推進(jìn)住房制度改革的深化，必須維護(hù)商品房市場(chǎng)的正常秩序。但由于我國(guó)商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，不僅相關(guān)的法律不完善，而且政府的一些行政行

為和市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營(yíng)行為也不規(guī)范，特別是虛假?gòu)V告、無(wú)證銷(xiāo)售、面積縮水等不法行為，不僅背離了市場(chǎng)誠(chéng)信原則，而且引發(fā)了許多糾紛，影響了社會(huì)的穩(wěn)定，阻礙了我國(guó)住房制度改革的進(jìn)程。因此，《解釋》的出臺(tái)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序，促進(jìn)商品房市場(chǎng)誠(chéng)信體系的建立，推動(dòng)我國(guó)住房制度改革的深化，都將產(chǎn)生積極的影響。

第二，《解釋》的公布實(shí)施，有利于保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。房屋是人類(lèi)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料表明，目前商品住房近９０％是由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的。商品房買(mǎi)賣(mài)作為一種民事合同法律關(guān)系，當(dāng)事人雙方均應(yīng)平等地受法律保護(hù)。但由于商品房市場(chǎng)的特殊性和實(shí)際情況，買(mǎi)受人相對(duì)于出賣(mài)人而言處于弱勢(shì)地位，而出賣(mài)人也往往利用其優(yōu)勢(shì)地位損害買(mǎi)受人的利益。《解釋》的起草和制訂，始終體現(xiàn)了在對(duì)雙方當(dāng)事人平等保護(hù)的前提下，注重對(duì)買(mǎi)受人這些處于弱勢(shì)地位群體的合法權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)了以人為本的精神。如，在對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的認(rèn)定、懲罰性賠償責(zé)任的適用、房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問(wèn)題上均依法明確了出賣(mài)人負(fù)有較重的責(zé)任。當(dāng)然，明確責(zé)任的目的主要是為了制裁某些出賣(mài)人違背誠(chéng)信原則和違法經(jīng)營(yíng)的行為。只要出賣(mài)人重合同、守信用、合法經(jīng)營(yíng)，就不會(huì)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。所以，《解釋》的公布和實(shí)施，對(duì)充分保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益和制裁違法經(jīng)營(yíng)行為具有非常重要的意義。

第三，《解釋》的公布實(shí)施，有利于國(guó)家法制的統(tǒng)一。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛作為一種法律關(guān)系比較復(fù)雜的民事案件，由于我國(guó)相關(guān)的法律還不完善，所以，近幾年來(lái)，各級(jí)人民法院在處理此類(lèi)糾紛時(shí)適用法律也不完全統(tǒng)一。這不僅不利于平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不符合法制統(tǒng)一的原則。《解釋》的制定出臺(tái)，為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)，有利于實(shí)現(xiàn)人民法院公正與效率的工作主題，更有利于維護(hù)我國(guó)法制的統(tǒng)一。

第四篇：高院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋

高院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋

(2003-05-08 09:13:37)

最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷(xiāo)售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。每日商報(bào)對(duì)部分重要內(nèi)容作了摘編。

中華人民共和國(guó)最高人民法院公告（摘要）

第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約

定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事

人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑?/p>

審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。

第五篇：對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋的思考

對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋的思考——建元律師事務(wù)所 · 王建文

最高人民法院于２００３年４月２８日公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下通稱(chēng)該司法解釋?zhuān)⒂冢玻埃埃衬辏对拢比掌鹗┬小Ｔ撍痉ń忉寣?duì)無(wú)效合同的確認(rèn)、銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定、懲罰性賠償責(zé)任、房屋的交付使用、包銷(xiāo)期滿(mǎn)未售房屋的處理、商品房“按揭”貸款糾紛等內(nèi)容均做了較為明確、具體的規(guī)定，不少條款有很積極的指導(dǎo)意義。但該司法解釋仍對(duì)一些問(wèn)題未予明確，或在實(shí)踐中將存在一定的操作性問(wèn)題，現(xiàn)提出對(duì)其中部分條款的看法，拋磚引玉，希望引起各界的重視。

一、預(yù)售許可證明的追認(rèn)問(wèn)題

該司法解釋第２條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

在該司法解釋頒布前，最高人民法院曾于１９９５年底頒布了《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》（下稱(chēng)《解答》），由于《解答》頒布之后，最高人民法院對(duì)房地產(chǎn)糾紛未系統(tǒng)地頒布過(guò)其他司法解釋?zhuān)虼耍敝猎撍痉ń忉尦雠_(tái)前，即便是房地產(chǎn)管理法施行后的房地產(chǎn)糾紛審理，也基本參照《解答》進(jìn)行審理。《解答》第２５、２６條規(guī)定，預(yù)售方未取得商品房預(yù)售許可證明的，“在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效”。而上述規(guī)定明確將預(yù)售許可證明的追認(rèn)期限，由“一審訴訟期間”調(diào)整為“起訴前”，可以說(shuō)是一個(gè)有限的進(jìn)步。

之所以這么說(shuō)，是因?yàn)樵趪?guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明”。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)取得并出示預(yù)售許可證明，這是行政法規(guī)中的一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第５２條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的“合同無(wú)效”。因此，出賣(mài)人在與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無(wú)效。

而本條款又通過(guò)但書(shū)形式，給開(kāi)發(fā)商開(kāi)了一個(gè)口子，形成開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)是否取得預(yù)售許可證明無(wú)所謂，只要在發(fā)生糾紛、且一方起訴前取得預(yù)售許可證明，即可認(rèn)定合同有效；如果買(mǎi)受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，開(kāi)發(fā)商在今后任何時(shí)間取得預(yù)售許可證明，均可以追認(rèn)合同有效。這一條款在本質(zhì)上形成了行政法規(guī)與司法解釋之間的沖突。

二、有關(guān)銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

該司法解釋第３條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

上述規(guī)定中，“說(shuō)明和允諾具體確定”、“有重大影響”仍不夠明確，沒(méi)有量化標(biāo)準(zhǔn)，客觀上增加了案件審理中的變數(shù)，擴(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)。

三、關(guān)于定金的處理

該司法解釋第４條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”

本條中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未作詳解，容易產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，商品房預(yù)售一般要經(jīng)過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，再訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同兩個(gè)步驟，而買(mǎi)賣(mài)雙方一般在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，是不會(huì)就買(mǎi)賣(mài)合同具體條款先進(jìn)行洽商的，而認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂，并交納定金后，雙方再訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，往往會(huì)就具體條款發(fā)生較大爭(zhēng)執(zhí)，而導(dǎo)致合同不能訂立，這種情況是否可以認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”﹖如果可以認(rèn)定，可能會(huì)導(dǎo)致合同一方欲放棄合同的訂立時(shí)，有意在洽商中提出一些令對(duì)方無(wú)法接受的內(nèi)容，而逃避定金罰則。

四、關(guān)于預(yù)售合同的效力

該司法解釋第６條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記

備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”

根據(jù)現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定，出賣(mài)人在房屋預(yù)售后須辦理登記備案手續(xù)，但從未明確預(yù)售合同是否須備案才生效。本條對(duì)預(yù)售合同是否須備案才生效做了明確規(guī)定，從而解決了一個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)懸而未決的問(wèn)題。

而實(shí)際上，目前的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，均約定“合同自雙方簽字之日起生效”；“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起３０日內(nèi)，由出賣(mài)人向房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)登記備案”。因此在示范文本中，備案本身就不是合同生效的必然要件，當(dāng)事人如需設(shè)定“登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的”，反而需變更示范文本，做特別約定。

五、關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任

該司法解釋第８條、第９條規(guī)定了五種出賣(mài)人須承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任（按不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍賠償）的情形：１．商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；２．商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；３．出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；４．故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；５．故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

這兩個(gè)條款中，有四點(diǎn)內(nèi)容值得關(guān)注：

①損失賠償與違約金并舉。依據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”在司法實(shí)踐當(dāng)中，當(dāng)一方違約時(shí)，司法機(jī)關(guān)一般是在實(shí)際損失和違約金中，二選其一，如違約金約定超過(guò)實(shí)際損失，只要不是過(guò)高，司法機(jī)關(guān)一般也予以支持。而上述條款中規(guī)定，“買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，亦即在賠償實(shí)際損失的同時(shí)，買(mǎi)受人還可要求不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性違約賠償。

對(duì)于這一懲罰性賠償責(zé)任的法律依據(jù)，最高院負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)指出，“是以《合同法》第１１３條和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條規(guī)定的直接適用。該司法解釋所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條的規(guī)定有所不同”。

由此可見(jiàn)，上述的懲罰性賠償，在我國(guó)現(xiàn)行的法律中確實(shí)是一種大膽的創(chuàng)新。

②懲罰性賠償?shù)念~度。這兩個(gè)條款規(guī)定了懲罰性賠償?shù)纳舷蓿床怀^(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償），但這不意味著只要出現(xiàn)五種情形，買(mǎi)受人就必然可獲得一倍的賠償，法院有可能根據(jù)情節(jié)酌定賠償?shù)木唧w比例和金額。因此，買(mǎi)受人在主張有關(guān)權(quán)利時(shí)，應(yīng)慎用有關(guān)條款，避免贏了官司而不贏錢(qián)，因?yàn)樗髻r額加大，訴訟的相關(guān)費(fèi)用也必然增大。

③出賣(mài)人告知義務(wù)的履行和操作。在這兩個(gè)條款規(guī)定的五種情形中，有四種提及了“未告知”和“故意隱瞞”，這實(shí)際上是要求出賣(mài)人在簽約時(shí)，如果存在上述幾種情形，應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)。建議出賣(mài)人在履行有關(guān)告知義務(wù)時(shí)，采取書(shū)面形式，避免口頭告知而今后發(fā)生糾紛時(shí)，因舉證不能又承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

④土地使用權(quán)抵押的責(zé)任。這兩個(gè)條款也側(cè)面解答了土地使用權(quán)抵押的責(zé)任問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)的期房銷(xiāo)售中，出賣(mài)人訂立預(yù)售合同時(shí)及訂立合同后，所預(yù)售的房屋往往尚未建成，甚至工程剛處于基礎(chǔ)狀態(tài)，地上物尚未建設(shè)，因此出賣(mài)人即使是設(shè)定抵押，也是以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，不會(huì)是所售房屋抵押（銀行等抵押權(quán)人一般也不接受這種期權(quán)抵押），那么這種以土地使用權(quán)（而非所售房屋）設(shè)定抵押，又未告知買(mǎi)受人的，是否需承擔(dān)上述懲罰性賠償責(zé)任呢﹖從有關(guān)條款來(lái)看是不需要承擔(dān)的。

在現(xiàn)實(shí)中，有許多買(mǎi)受人擔(dān)心土地使用權(quán)的抵押會(huì)影響到自己所購(gòu)房屋的權(quán)益，經(jīng)常會(huì)要求出賣(mài)人承諾相應(yīng)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押，事實(shí)上，這種抵押土地地上物的預(yù)售，只要保證兩點(diǎn)即可：①出賣(mài)人需征得抵押權(quán)人的同意；②在買(mǎi)受人辦理預(yù)售房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，有關(guān)的抵押必須撤銷(xiāo)，因?yàn)楦鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”。

六、房屋的交付確認(rèn)問(wèn)題

該司法解釋第１１條規(guī)定，“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”；“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

此條款實(shí)際是確認(rèn)“交鑰匙”即為交房，即不以房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作為交房的成立條件。由于此條款在強(qiáng)調(diào)對(duì)“房屋的轉(zhuǎn)移占有”的同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)交房的合法性，有可能會(huì)引起一些爭(zhēng)執(zhí)。

國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

在大量入住民事糾紛中，很多是出賣(mài)人尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收（即取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》），便強(qiáng)行向買(mǎi)受人發(fā)出入住通知，迫使買(mǎi)受人不得不在沒(méi)有竣工驗(yàn)收手續(xù)的情況下接收房屋，后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛、產(chǎn)權(quán)辦理糾紛，其實(shí)均與此有關(guān)，因此，本條款在強(qiáng)調(diào)“交鑰匙”即為交房時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付，有可能對(duì)買(mǎi)受人更加不利。

七、因質(zhì)量問(wèn)題解約的規(guī)定

該司法解釋第１３條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。按此規(guī)定，買(mǎi)受人申請(qǐng)解除合同的條件是“商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”。

而根據(jù)本條解釋?zhuān)I(mǎi)受人申請(qǐng)解除合同的條件變?yōu)椤皣?yán)重影響正常居住使用”，由此使退房的條件增加了諸多變數(shù)，包括了主觀因素。墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，從買(mǎi)受人角度看，均可認(rèn)為是“嚴(yán)重影響正常居住使用”，這在客觀上擴(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)。

八、面積誤差的處理問(wèn)題

該司法解釋第１４條對(duì)面積誤差的處理進(jìn)行了規(guī)定，其原則基本與《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第２０條的規(guī)定相同。

上述原則并未徹底解決面積誤差問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)項(xiàng)目是以建筑面積計(jì)價(jià)的，很多項(xiàng)目在進(jìn)行面積誤差結(jié)算時(shí)，往往是總建筑面積變化很小，但其中的公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積減少，使買(mǎi)受人多有微詞，并因此糾紛不斷。

對(duì)此情況，北京市國(guó)地資源和房屋管理局在２００２年１１月１３日頒布的《關(guān)于商品房銷(xiāo)售有關(guān)問(wèn)題的通知》京國(guó)土房管市一［２００２］１１０６號(hào)第３條明確作出了如下規(guī)定：

１．按建筑面積計(jì)價(jià)的，應(yīng)分別約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比，并按照８８號(hào)令第２０條的規(guī)定辦理。

２．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在約定范圍內(nèi)的，根據(jù)建筑面積據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。

３．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出約定范圍的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人不退房的，根據(jù)建筑面積誤差比，按照８８號(hào)令第２０條第２款第２項(xiàng)的規(guī)定結(jié)算房?jī)r(jià)款。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，北京有關(guān)主管部門(mén)頒布的規(guī)范性文件更加科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)。該司法解釋在起草之初，有關(guān)的規(guī)范性文件尚未出臺(tái)，因此缺少有關(guān)的詳盡規(guī)定作為參考可以理解，但在有關(guān)的規(guī)范性文件頒布半年后，該司法解釋方頒布，而這樣一個(gè)重要的司法解釋在尚未施行前就已滯后于地方主管部門(mén)的規(guī)范性文件，畢竟是一種缺憾。

九、合同解除權(quán)的合理期限

該司法解釋第１５條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。”“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。”

在《合同法》第９４、９５條中，僅規(guī)定了“經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同”；同時(shí)規(guī)定“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。但《合同法》中并未明確“合理期限”的確切時(shí)限，而本條規(guī)定中明確了解除權(quán)行使的合理期限是經(jīng)催告后三個(gè)月。

十、關(guān)于違約金約定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

該司法解釋第１６條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”

本條款明確了違約金和實(shí)際損失之間的關(guān)系，不少購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同補(bǔ)充條款時(shí)（包括一些是律師提供的簽約條款），均逐條加上動(dòng)輒５％～１０％的違約金，一旦發(fā)生了糾紛，則要么累計(jì)計(jì)算違約金，要么既要違約損失，又要違約金。

最高院早在起草《合同法》司法解釋之時(shí)，即已考慮了違約金約定是否過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)，但因有關(guān)司法解釋始終未正式公布，所以一直也沒(méi)有一個(gè)核定的標(biāo)準(zhǔn)，本次確定的“應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，為解決糾紛賠償問(wèn)題提供了一個(gè)很好的量化標(biāo)準(zhǔn)。

十一、關(guān)于權(quán)屬證書(shū)辦理的責(zé)任問(wèn)題

該司法解釋第１８條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”

本條解釋仍然是單項(xiàng)性地規(guī)定了出賣(mài)人的責(zé)任，而房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理，實(shí)際上涉及到了出賣(mài)人、買(mǎi)受人和登記機(jī)關(guān)三方：

１．出賣(mài)人將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料，報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；

２．購(gòu)房人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)，提交相關(guān)個(gè)人資料，并向有關(guān)部門(mén)交納契稅、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金、登記費(fèi)和權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)等費(fèi)用；

３．登記機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)“受理→初審→復(fù)審→審批→繕證→收費(fèi)、發(fā)證→歸檔”等一系列程序，受理、審核申請(qǐng)，核準(zhǔn)申請(qǐng)并制證、發(fā)證。

按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)人是買(mǎi)受人，出賣(mài)人只是協(xié)助辦理義務(wù)，而本條解釋和《買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，均單方強(qiáng)調(diào)了出賣(mài)人的責(zé)任和義務(wù)，卻未對(duì)其他兩方做任何規(guī)定。

在現(xiàn)實(shí)中，有一個(gè)普遍存在的問(wèn)題是，貸款購(gòu)房的買(mǎi)受人，不交納相關(guān)稅費(fèi)，使得出賣(mài)人無(wú)法協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書(shū)，由于沒(méi)有房屋權(quán)屬證書(shū)，無(wú)法辦理抵押登記，出賣(mài)人作為貸款擔(dān)保人，就要一直為買(mǎi)受人提供擔(dān)保，承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，目前無(wú)任何明確的法律規(guī)定，來(lái)保護(hù)出賣(mài)人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。

此外，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”

這里要強(qiáng)調(diào)的是：購(gòu)買(mǎi)人要在商品房交付使用之日或銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并非是９０日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)。開(kāi)始辦理手續(xù)與取得房屋權(quán)屬證書(shū)之間，至少還有一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行一系列審核程序的時(shí)間，而登記機(jī)關(guān)的工

作時(shí)間，并不是出賣(mài)人和買(mǎi)受人能夠控制的，出賣(mài)人對(duì)此往往又難以舉證。本條解釋中，將取得房屋權(quán)屬證書(shū)的期限限定為９０日內(nèi)，實(shí)際上不合理地加重了出賣(mài)人的責(zé)任。

十二、關(guān)于包銷(xiāo)合同的規(guī)定

該司法解釋第２０條至第２２條對(duì)包銷(xiāo)合同的有關(guān)問(wèn)題做了規(guī)定。包括對(duì)包銷(xiāo)期滿(mǎn)后、未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的情況做了規(guī)定，同時(shí)對(duì)出賣(mài)人違反包銷(xiāo)合同約定的責(zé)任做了規(guī)定。

包銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商與房屋銷(xiāo)售代理商之間的一種委托代理關(guān)系，而商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）和買(mǎi)受人（購(gòu)房人）則是一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；包銷(xiāo)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同雖然在主體和客體上存在一定的聯(lián)系，但卻是兩種完全不同的法律關(guān)系。該司法解釋從名稱(chēng)上看，是“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”，因此將包銷(xiāo)合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。

從有關(guān)規(guī)定的實(shí)體內(nèi)容看，包銷(xiāo)是從港澳地區(qū)引進(jìn)內(nèi)地的一種商品房銷(xiāo)售方式，包銷(xiāo)合同雖然被定性為無(wú)名合同，但包銷(xiāo)實(shí)際上仍然是一種特殊的委托銷(xiāo)售行為，如何區(qū)分包銷(xiāo)與普通的委托銷(xiāo)售，首要的就是要確定包銷(xiāo)行為的構(gòu)成要件，是否在委托合同中，有約定的銷(xiāo)售底價(jià)、銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售期限，或者在合同中有“包銷(xiāo)”的文字描述就構(gòu)成包銷(xiāo)﹖事實(shí)上，普通的委托銷(xiāo)售合同中，往往也具備有關(guān)的條款。該司法解釋的有關(guān)條款中，對(duì)“包銷(xiāo)”的概念本身并未做明確的界定。

十三、有關(guān)購(gòu)房貸款合同未能訂立、導(dǎo)致購(gòu)房合同不能履行的處理

該司法解釋第２３條規(guī)定，“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。”

本條中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未作詳解，也容易產(chǎn)生糾紛，如現(xiàn)實(shí)中，買(mǎi)受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買(mǎi)受人提供的文件資料未通過(guò)貸款銀行的審核，而導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立的，是認(rèn)定買(mǎi)受人有過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)解約的賠償責(zé)任，還是認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，較難確定。

十四、有關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同終止后的房款處理

該司法解釋第２５條規(guī)定，“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”

本條規(guī)定了三種情形下（合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除），出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款的本金及利息返還買(mǎi)受人，但未對(duì)造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說(shuō)明。在實(shí)際操作中，既有個(gè)別出賣(mài)人缺少或變?cè)煺?guī)證，導(dǎo)致合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除的，也有不少是購(gòu)房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對(duì)所購(gòu)房屋主張權(quán)利，而使出賣(mài)人不得不要求撤銷(xiāo)、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任（包括損失賠償責(zé)任）的情況下，僅要求“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款的本金及利息返還買(mǎi)受人”，極不利于對(duì)出賣(mài)人合法權(quán)益的保護(hù)，出賣(mài)人一旦返還了全部首付款本息，再向買(mǎi)受人主張違約責(zé)任，在執(zhí)行中將會(huì)遇到很大的困難。

十五、對(duì)“另有約定除外”應(yīng)注意的問(wèn)題

該司法解釋中共有七條九處在明確規(guī)定各方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了“另有約定除外”的原則。

契約行為作為一種基于雙方合意的民事行為，一個(gè)重要特征就是：只要不違反法律、法規(guī)和損害社會(huì)公共利益，只要是雙方基于自愿、平等原則而訂立的合同，就受法律保護(hù)。司法解釋中的上述規(guī)定，正是體現(xiàn)了法律對(duì)雙方合意的尊重。

而具體到商品房買(mǎi)賣(mài)行為中，對(duì)“另有約定除外”的規(guī)定，有兩點(diǎn)需要注意：

１．由于該司法解釋在多個(gè)問(wèn)題上，均明確了出賣(mài)人負(fù)有較重的責(zé)任，因此，作為買(mǎi)賣(mài)雙方、特別是出賣(mài)人，應(yīng)充分注意“另有約定除外”的條款。部分出賣(mài)人采取簽約時(shí)堅(jiān)持雙方均

不做任何補(bǔ)充約定、在糾紛發(fā)生后再采取各種措施彌補(bǔ)的做法是不足取的。

２．通觀該司法解釋?zhuān)诙鄠€(gè)問(wèn)題上明確出賣(mài)人負(fù)有較重責(zé)任的本意，是借此給予買(mǎi)受人司法救濟(jì)，但在實(shí)際操作中，很可能導(dǎo)致的結(jié)果是買(mǎi)賣(mài)合同的訂立難度進(jìn)一步加大，特別是出賣(mài)人充分、有效利用“另有約定除外”的規(guī)定時(shí)，這將導(dǎo)致交易成本的進(jìn)一步加大。

十六、對(duì)司法解釋本身的一點(diǎn)看法

司法解釋作為一種特殊形式的法律規(guī)定，其存在有著非常積極的現(xiàn)實(shí)意義。在法律缺乏具體規(guī)定的情況下，可以補(bǔ)救法律規(guī)定的不敷使用；在各級(jí)法院適用法律不完全統(tǒng)一的情況下，可以有效保證法院審理案件的公正性和提高審判效率。但是，司法解釋制訂的本身也存在著一些值得關(guān)注的問(wèn)題：

１．根據(jù)《立法法》的規(guī)定，“法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)”；“最高人民法院可以向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)提出法律解釋要求”。亦即最高人民法院作為司法機(jī)關(guān)，并沒(méi)有對(duì)法律的解釋權(quán)。

２．最高人民法院針對(duì)審判當(dāng)中的具體情況，依據(jù)法律制訂一些法律適用和操作中的具體解釋和規(guī)定，也未嘗不可，但當(dāng)司法解釋的內(nèi)容突破了現(xiàn)行法律和行政法規(guī)的規(guī)定時(shí)，就會(huì)形成立法、行政和司法機(jī)關(guān)之間的沖突，而使其缺乏成立的法律基礎(chǔ)。不管這種突破具有多么重大的現(xiàn)實(shí)意義，它也會(huì)從程序上對(duì)我國(guó)法律體系的良性運(yùn)行、立法機(jī)關(guān)的權(quán)威性和行政機(jī)關(guān)的有效行政帶來(lái)負(fù)面影響。至少可能使民事主體在依據(jù)法律、法規(guī)從事民事活動(dòng)時(shí)會(huì)面對(duì)無(wú)所適從的局面。法官在司法實(shí)踐中依據(jù)法律、法規(guī)行使自由裁量權(quán)是一回事，而司法機(jī)關(guān)通過(guò)司法解釋突破法律又是另一回事。

３．在目前一些司法審判人員整體素質(zhì)有待提高的情況下，由司法機(jī)關(guān)自行制訂司法解釋來(lái)擴(kuò)大司法審判人員的自由裁量權(quán)，本身也不利于對(duì)審判人員的執(zhí)法監(jiān)督。

４．具體到商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審理，既然在現(xiàn)行法律中，確定了買(mǎi)賣(mài)合同雙方是平等的民事主體，在制訂法律適用的具體解釋和規(guī)定時(shí)，就應(yīng)本著平等主體地位的原則，規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)。如果認(rèn)為在商品房買(mǎi)賣(mài)行為中，買(mǎi)賣(mài)雙方本身就存在著“強(qiáng)勢(shì)”和“弱勢(shì)”的不平衡性，而欲對(duì)“弱勢(shì)”群體給予司法救濟(jì)，也應(yīng)當(dāng)是由立法機(jī)關(guān)，通過(guò)對(duì)法律的調(diào)整來(lái)實(shí)施，如《勞動(dòng)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等，就是在特別法中，明確了當(dāng)事各方法律地位的不平等性。以司法解釋的方式突破現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重一方責(zé)任、擴(kuò)大一方義務(wù)來(lái)對(duì)另一方進(jìn)行司法救濟(jì)，這即便是實(shí)現(xiàn)了實(shí)體公正，也會(huì)導(dǎo)致程序不公正，而法律的公正首先應(yīng)體現(xiàn)程序公正。