第一篇：最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問

最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問

記者：最高人民法院在２００３年５月７日發布了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），請您談談為什么要出臺這一《解釋》。

答：商品房買賣合同糾紛只是房地產糾紛中的一類案件。在最高人民法院１９９５年１２月２７日出臺的《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）中，就人民法院審理《城市房地產管理法》施行以前的房地產糾紛案件如何適用法律的問題作出了解釋。該《解答》涉及到房地產開發經營的主體資格，國有土地使用權的出讓、轉讓、抵押，合作建房，商品房預售，商品房買賣合同無效的處理等方面的內容。隨著房地產業的迅猛發展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規范，特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權益。在消費者協會的統計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經成為社會關注的焦點。由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關法律規定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護商品房買賣合同當事人的合法權益，規范房地產市場的交易行為，最高人民法院決定制定關于如何處理當前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。從２００１年開始，民一庭在起草該《解釋》過程中，多次進行調研、論證，并廣泛征求各級法院、全國人大法工委、國土資源部、建設部、專家學者、律師、房地產開發企業、消費者協會等各方面意見，最后經最高人民法院審判委員會討論通過了該《解釋》。

本《解釋》與《解答》相比，調整范圍沒有《解答》寬泛，但在處理商品房買賣糾紛方面比《解答》更為明確、具體?！督忉尅饭玻玻笚l，主要對商品房預售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規定。其中，對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。集資房、房改房、經濟適用房不適用《解釋》

記者：《解釋》為何只調整商品房買賣糾紛，而不調整其他的房屋買賣糾紛。答：我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產開發企業建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。經濟適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調整，比如，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產交易市

場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關系到國家住房制度改革措施的推進，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預售和商品房現售。不輕易確認合同無效

記者：《解釋》在對合同效力的認定上，是如何體現促進商品房市場健康發展和維護穩定的商品房交易秩序這一目標的。

答：商品房買賣合同的效力不僅關系著交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關系到商品房市場的健康發展。《解釋》根據《合同法》的規定，對當事人在平等自愿基礎上訂立的合同，只要沒有《合同法》第５２條規定的合同無效情形，就應盡量尊重雙方當事人的意思表示，不輕易確認合同無效。同時要求法官應當注意區分司法審判權和行政管理權的不同職能，正確行使審判權。因此，人民法院對出賣人預售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預售許可證明，對其他預售條件的審查主要是行政管理部門的權限。對商品房買賣合同的登記備案問題，我們認為這應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。另外，考慮到我國房地產市場目前的實際情況，《解釋》第２條還明確規定當事人在向人民法院起訴前取得商品房預售許可證明的，可視為其具備預售資格。這樣，人民法院在適用法律過程中既能維護法律的嚴肅性，又能維護合同的嚴肅性，確保當事人合同權利的實現。

銷售廣告可以成為合同內容

記者：《解釋》對社會普遍關注的商品房銷售過程中的一些虛假銷售廣告是如何認定和處理的。

答：銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。目前，９０％以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致糾紛出現，擾亂了商品房市場秩序。為依法及時有效地解決此類糾紛，《解釋》根據《合同法》第１５條規定，對商業廣告原則上認定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在買受人就此內容提出訂立合同時，該銷售廣告內容的對象就已特定化，根據《合同法》第１４條關于要約的規定，《解釋》明確規定應當將該內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定為合同內容，當事人違反該內容的，應當承擔違約責任。這一解釋有利于保護買受人權益和規范出賣人的銷售行為，建立和維護市場誠信制度。

五種情形適用懲罰性賠償責任

記者：《解釋》中所規定的懲罰性賠償責任是否就是《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第４９條的具體適用。

答：懲罰性賠償責任制度是來源于英美法系國家的一項民事制度，最早主要適用于侵權責任，但后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛。美國司法部的研究資料表明，１９８５年至１９９５年的十間間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數量是侵權案件的３倍。在我國，人民法院審理合同糾紛案件特別是商品房買賣合同糾紛案件能否適用懲罰性賠償責任的問題，學術界和實務界往往將此歸結到是否適用《消法》第４９條的爭論上來。不可否認，《消法》第４９條確立的雙倍賠償開創了我國懲罰性賠償責任制度的立法先河，有力地保護了消費者的合法權益。１９９９年１０月１日起施行的《合同法》第１１３條中也明確規定：“經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任”。而且從《合同法》第１１４條第２款的規定看，對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的情況也予以認可，而在這高于實際損失的違約金中就包含了對違約方違約行為的懲罰。這些規定都已突破了傳統民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念。

我們根據《合同法》、《消法》已經確立的懲罰性賠償責任原則，結合我國民事審判實踐和商品房買賣合同糾紛的實際情況，在《解釋》的第８條、第９條中明確規定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由此五種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這些規定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，促進社會誠信制度的確立。此外，從《商品房銷售管理辦法》第２０條關于面積誤差絕對值超出３％部分的房價款實行雙倍返還的懲罰性規定執行情況來看，也已經得到社會的普遍認可。因此，《解釋》將懲罰性賠償責任適用于商品房買賣合同糾紛的部分情形已具備了良好的社會基礎。

由此可見，《解釋》規定的懲罰性賠償責任是以《合同法》第１１３條和《消法》第４９條規定的懲罰性賠償責任原則為依據的，但不是對《消法》第４９條規定的直接適用?！督忉尅匪幎ǖ膽土P性賠償責任在適用條件和結果上都與《消法》第４９條的規定有所不同。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權益，又考慮到商品房開發經營過程中的實際情況，有利于促進房地產市場的健康發展?！敖昏€匙”算不算房屋的交付使用

記者：實踐中，許多當事人因對“房屋交付使用”有不同理解而發生糾紛，《解釋》對此是如何處理的。

答：審判實踐存在著許多當事人因對商品房買賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發生的爭議。出賣人往往認為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買受人則認為，“房屋交付使用”不僅是領取房屋鑰匙，還應同時辦理交付房屋的所有權證書。由此就引發了許多糾紛，這主要涉及到出賣人應否承擔違約責任的問題。

根據《合同法》第１３３條和第１３５條的規定，商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權的轉移。對于一般動產，在標的物交付的同時所有權即發生轉移，出賣人只要將標的物交付給買受人即履行了轉移所有權的義務。而對于不動產，根據我國《城市房地產管理法》的規定，只有在辦理登記手續后，房屋所有權才發生移轉。因此，《解釋》第１１條明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內將房屋轉移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務，但這并不表示房屋所有權移轉義務的履行。

當然，根據法律規定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內向買受人“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉于買受人，否則，將承擔違約責任，如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。至于房屋所有權移轉義務的履行期限，當事人既可以另行約定，也可以按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定來確定。

對包銷期滿未售房屋的處理

記者：針對商品房包銷這類新問題，《解釋》是如何處理的。

答：包銷是從香港、臺灣地區引進內地的一種商品房銷售方式。內地法律、行政法規對此都沒有明確的規定，理論界和實務界對包銷合同的性質認識也不一致。為了準確界定商品房包銷合同的性質，統一對此類糾紛的處理原則，首先，根據《合同法》第７條、第８條、第１２４條規定的原則，《解釋》將包銷合同定性為無名合同。其次，根據《合同法》的規定和包銷的實際做法，《解釋》對當事人違反包銷合同的責任予以明確。《解釋》第２０條規定，如果包銷合同約定明確，應當按照約定確定雙方的權利義務；如果當事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的，應當按照包銷價格由包銷人購買?！督忉尅返冢玻睏l規定，如果出賣人違反包銷合同約定，自行出賣已經約定由包銷人銷售的房屋，應當承擔

違約責任，賠償包銷人的損失。第三，根據《民事訴訟法》的規定，《解釋》對包銷人在商品房買賣合同糾紛中的訴訟地位也予以明確。

如何妥善處理商品房“按揭”貸款糾紛

記者：商品房擔保貸款與商品房“按揭”之間有何聯系，《解釋》又是如何處理此類問題的。

答：商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”?！鞍唇摇弊鳛橐环N融資購樓方式，從香港傳入我國內地后得到廣泛推廣，目前已經成為買受人購買商品房或者融資的一種主要方式。由于我國內地法律沒有關于“按揭”的規定，而且實務中所稱的“按揭”與香港、英美法系所稱的“按揭”也有所不同，因此，對我國出現的商品房“按揭”性質的認識也不統一。對人民法院來說，買受人以“按揭”方式購買商品房而發生的糾紛也是一種新類型的案件，對此類糾紛應如何處理，我國法律沒有明確的規定。但它作為一種民事糾紛，在其符合《民事訴訟法》規定的案件受理條件下，人民法院既不能不予受理，法官也不能拒絕裁判。所以，《解釋》根據《合同法》、《民事訴訟法》、《擔保法》及相關法律規定的原則，將商品房“按揭”貸款統稱為商品房擔保貸款，并在總結審判實踐經驗的基礎上，對審理商品房擔保貸款糾紛案件中遇到的主要問題作出了相應的規定。

一是明確了當事人行使商品房買賣合同解除權的條件。對當事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責于當事人雙方的原因，買受人不能簽訂擔保貸款合同而導致買賣合同無法繼續履行的情況，應當允許當事人解除合同，否則買受人沒有能力支付購房款，也無法實現商品房買賣合同的目的。

二是明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件。買受人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人貸款已經失去了意義，如果不允許解除合同，對買受人是不利的。同時，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買受人，也將面臨很大的風險。因此，《解釋》第２４條規定，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同。

此外，《解釋》第２５條、２６條、２７條還對人民法院處理此類糾紛的程序性問題作出了具體的規定。

《解釋》的出臺有利于法律適用的統一

記者：最后請您談談制定這個司法解釋的意義。

答：第一，《解釋》的公布實施，有利于推動我國住房制度的改革和商品房市場健康發展。我國取消福利性住房分配制度后，城鎮居民的住房轉向市場化和商品化。為了推進住房制度改革的深化，必須維護商品房市場的正常秩序。但由于我國商品房市場仍處于發育階段，不僅相關的法律不完善，而且政府的一些行政行

為和市場主體的一些經營行為也不規范，特別是虛假廣告、無證銷售、面積縮水等不法行為，不僅背離了市場誠信原則，而且引發了許多糾紛，影響了社會的穩定，阻礙了我國住房制度改革的進程。因此，《解釋》的出臺對規范房地產開發經營行為，維護商品房市場秩序，促進商品房市場誠信體系的建立，推動我國住房制度改革的深化，都將產生積極的影響。

第二，《解釋》的公布實施，有利于保護買受人的合法權益。房屋是人類賴以生存的基礎。據相關資料表明，目前商品住房近９０％是由個人購買的。商品房買賣作為一種民事合同法律關系，當事人雙方均應平等地受法律保護。但由于商品房市場的特殊性和實際情況，買受人相對于出賣人而言處于弱勢地位，而出賣人也往往利用其優勢地位損害買受人的利益?！督忉尅返钠鸩莺椭朴啠冀K體現了在對雙方當事人平等保護的前提下，注重對買受人這些處于弱勢地位群體的合法權益的保護，體現了以人為本的精神。如，在對商品房銷售廣告和宣傳資料的認定、懲罰性賠償責任的適用、房屋質量和面積誤差的處理問題上均依法明確了出賣人負有較重的責任。當然，明確責任的目的主要是為了制裁某些出賣人違背誠信原則和違法經營的行為。只要出賣人重合同、守信用、合法經營，就不會承擔相關的責任。所以，《解釋》的公布和實施，對充分保護買受人的合法權益和制裁違法經營行為具有非常重要的意義。

第三，《解釋》的公布實施，有利于國家法制的統一。商品房買賣合同糾紛作為一種法律關系比較復雜的民事案件，由于我國相關的法律還不完善，所以，近幾年來，各級人民法院在處理此類糾紛時適用法律也不完全統一。這不僅不利于平等保護當事人的合法權益，也不符合法制統一的原則?！督忉尅返闹贫ǔ雠_，為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛，公平保護當事人合法權益提供了法律依據，有利于實現人民法院公正與效率的工作主題，更有利于維護我國法制的統一。

第二篇：最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋的問答(黃松有)

最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

http://house.sina.com.cn 2003年05月07日09:39 新華網

最高人民法院 關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

新華網北京5月6日電(記者田雨李術峰)最高人民法院日前公布關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規定。其中，對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。

最高人民法院副院長黃松有說，商品房買賣合同糾紛只是房地產糾紛中的一類案件。隨著房地產業的迅猛發展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規范，特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權益。在消費者協會的統計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經成為社會關注的焦點。

黃松有指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關法律規定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護商品房買賣合同當事人的合法權益，規范房地產市場的交易行為，最高人民法院決定制定關于如何處理當前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。(完)

解讀商品房買賣糾紛司法解釋

銷售廣告可以成為商品房買賣合同內容

最高人民法院的司法解釋規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產開發企業就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違

反的，應當承擔違約責任。

買房子“縮水”3%將難以解除合同

買房者都會擔心一個問題——縮水，也都明白一個3%的界線。而在現實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產商解除合同。從6月1日起，根據最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。

房產商惡意違約欺詐將付出沉重代價

商品房買賣過程中，房地產開發企業惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。

到期不給辦理房產證買房戶可申請賠償損失

購買商品房卻遲遲拿不到房產證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

“交鑰匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么時候算是交付使用，這是牽扯到房產買賣雙方實際利益的重要問題，常常引發“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

商品房質量嚴重影響正常居住購房合同可解除

如果購買的商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

商品房買賣合同將不被輕易確認無效

將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現了促進商品房市場健康發展的精神，主張不輕易確認合同無效。

集資房、房改房、經濟適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋

將于6月1日起施行《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調整商品房買賣糾紛，而不調整其他的房屋買賣糾紛。法院應支持拆遷戶優先取得補償安置房

人民法院應該支持拆遷戶優先取得補償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟

如果發生買房戶因為商品房買賣合同與房地產開發企業發生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規定。

商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

第三篇：最高人民法院副院長黃松有就人身損害賠償解釋答記者問

最高人民法院副院長黃松有就人身損害賠償解釋答記者問

出臺解釋是審判實踐的迫切需要

問：最高人民法院今天公布《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，請您談談司法解釋出臺的背景。

答：這一司法解釋的出臺，是依法公正、及時審理人身損害賠償案件，保護公民人身權利的需要。近年來，隨著我國經濟和社會發展，侵權人身損害賠償案件在類型和數量上也發生了重大變化，給審判實踐帶來了許多新情況、新問題。民法通則對人身損害賠償的法律適用規定比較原則，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》雖有所補充，但仍不能適應當前審判實踐的迫切需要；尤其是對人身損害賠償的范圍和計算標準，至今沒有統一的規范可供遵循，使有些案件難以依法及時處理，不利于及時、公正地維護廣大人民群眾的合法權益，廣大法官和社會各界，都希望盡快出臺司法解釋，規范和統一侵權人身損害賠償的法律適用問題。

經營者未盡安全保障義務應承擔補充賠償責任

問：司法解釋規定經營者從事經營活動負有安全保障義務，其法律依據是什么？怎樣理解經營者的補充賠償責任？

答：司法解釋規定從事經營活動或者其他社會活動，經營者或者組織者對相關公眾負有安全保障義務的法律依據，一是民法通則第五條的規定：“公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。”積極實施侵害行為為法律所禁止，消極不履行安全保障義務造成他人人身損害，也應當承擔民事責任。二是消費者權益保護法第十八條的規定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。”該規定是經營者從事經營活動負有安全保障義務的直接法律依據。近年來，審判實踐中遇到了一些在賓館、酒店、銀行、寄宿學校等殺人越貨的案件。從這些案件發生的原因看，經營者在安全保障上存在的問題，正是這些單位未盡安全保障義務給了犯罪分子以可乘之機。有的賠償權利人在向犯罪分子索賠不能而要求經營者賠償時，經營者往往以沒有實施侵害行為，不應承擔民事責任為由進行抗辯。按照司法解釋的規定，從事經營活動或者其他社會活動的人，負有對相關公眾在合理限度范圍內的安全保障義務。未盡安全保障義務造成他人人身損害的，就應當承擔相應的賠償責任；因第三人侵權造成人身損害，安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止和制止損害的范圍內承擔補充賠償責任，從而明確了安全保障義務人的義務范圍和責任界限，這不僅有利于促進商品、服務領域在安全保障方面加強管理，以更加人性化的服務體現對人的關照和尊重，而且也有利于合理分配損害，補償受害人的損失。不僅在經營活動中，在其他具有公眾參與或者具有廣泛社會接觸的活動中，管理者、組織者、具體實施者都應關注其活動范圍內的安全保障問題，對他人的人身安全給予必要的關照和保障。“己所不欲，勿施于人”；有不忍人之心，人才有不忍之心；為他人提供安全保障，才能人人都有安全保障。傳統的民法理論孤立地看待“自然人”，把民事主體想像成荒島上的魯濱遜，忽視了社會生活中人們的相互依存關系，未能就社會活動的安全保障義務提供理論依據。司法解釋的制定，以我國現行法律為依據，吸收了現代民法理論的研究成果，明確規定經營者從事經營活動，對相關公眾負有安全保障義務。司法解釋的規定，突出體現了現代司法以人為本的價值理念，也體現了司法為民的要求。

經營者違反安全保障義務，造成他人人身損害的，應當承擔相應的賠償責任。這是經營者的直接責任。經營者未盡安全保障義務，致使第三人侵權造成他人人身損害的，經營者應當承擔補充賠償責任。經營者承擔補充賠償責任的法理依據，在于經營者違反應當積極作為的安全保障義務，使本來可以避免或者減少的損害得以發生或者擴大，增加了損害發生的幾率，因此經營者應當為受害人向直接侵權人求償不能承擔風險責任。讓無辜的受害人得到救濟，而讓那些侵害他人或者無視他人安全的人承擔責任和風險，符合司法正義的理念。司法解釋的規定，對解決審判實踐中的眾多新類型案件具有重要意義。

學校要對校園傷害事故承擔過錯責任

問：司法解釋對學生傷害事故的規定與教育部去年制定的《學生傷害事故處理辦法》有什么不同？

答：按照教育法和未成年人保護法的規定，教育機構對未成年人負有教育、管理、保護的法定職責和義務。違反法定義務，造成未成年人人身損害的，應當承擔相應的民事責任。

校園傷害事故是近年來人民法院受理的侵權案件中一種常見、多發的案件類型。對校園傷害事故的責任承擔，審判實踐中存在較大爭議。一種觀點認為，未成年人到學校接受教育，事實上脫離了父母的監護；為保護未成年人的利益，當然發生監護權的轉移。因此，對學生傷害事故，學校應當承擔監護人的責任。我們認為，我國民法通則規定的監護制度以一定的親屬關系或者身份關系為前提，法律對擔任監護人的范圍有明確規定。監護職責不因未成 5

年人到學校接受教育而當然發生轉移。教育機構依法負有對未成年人的教育、管理和保護義務，如果因過錯沒有盡到相應的義務，致發生學生傷害事故的，學校應當承擔與其過錯相應的民事責任。司法解釋的規定，就是明確教育機構對學生傷害事故的責任，在性質上是違反法定義務的過錯責任，而不是民法通則第一百三十三條規定的監護人的責任。

司法解釋對教育機構責任性質的界定，與教育部的規章沒有原則分歧。教育部的規章是教育行政部門處理學生傷害事故的依據，但規章在審判實務中只具有參照的效力。司法解釋則是國家最高審判機關對法律適用作出的解釋，對人民法院審理案件具有約束力。

雇主應對雇員的致害行為承擔賠償責任

問：司法解釋規定雇員侵權致人損害，由雇主承擔賠償責任。為什么雇主要替雇員承擔責任？

答：近年來，隨著我國勞動用工制度的改革，在勞動關系領域里已實行全面的勞動合同制。在勞動法調整的勞動關系領域以外，也存在各種形式的勞動用工。不論是勞動合同形式的用工關系，還是勞務合同形式的用工關系，都是通過使用他人勞動獲得利益；同時，因使用他人勞動而使雇主事業范圍擴大或者活動范圍擴大，也相應增加了其他人因此受到損害的風險。根據利益和風險一致、風險和責任一致的民法理論，使用他人勞動獲得利益的人，當然要為受雇人在勞動過程中的致他人損害的行為承擔責任。對無辜的受害人給予公平的救濟，使死有所葬、殘有所養，肉體的創傷得到救治，心靈的痛苦得以慰藉，這是一個法治社會最基本的正義觀念。

當然，雇主承擔替代責任，并不意味著雇主就是責任的淵藪。侵權法在著眼于對受害人的損害給予填補的同時，也著眼于損害的轉移和分散。責任保險制度就是有效分散損害、合理分配企業經營風險的一項制度。雇主承擔替代責任，不僅有利于對受害人給予及時和充分救濟，也有利于雇主加強對企業的管理，加強對勞動者、雇員的教育，提高自身的風險防范意識。需要強調的是，雇員因故意或者重大過失致人損害的，也要為自己的侵權行為負責，與雇主一起對受害人承擔連帶賠償責任。雇主責任并非雇員恣意妄為的“避風港”，任何人都要為自己非法侵害他人人身權利的行為付出代價，承擔責任。

受害人獲工傷保險賠付不免除第三人的侵權責任

問：發生工傷事故，工傷職工除享受工傷保險待遇外，能否再請求民事損害賠償？

答：工傷保險與民事損害賠償的關系，在審判實踐中長期存在爭論。從性質上看，工傷保險屬于社會保險范疇，與民事損害賠償性質上存在根本的差別。但是，由于工傷保險賠付是基于工傷事故的發生，與勞動安全事故或者勞動保護瑕疵等原因有關，因此，工傷事故在民法上被評價為民事侵權。這就產生了工傷保險賠付與民事損害賠償的相互關系問題。對此問題世界各國有四種處理模式：第一，工傷保險取代民事損害賠償；第二，受害人可以同時獲得工傷保險待遇和民事損害賠償，但勞動者個人需交納高額保險費；第三，受害人可以選擇獲得工傷保險待遇或者民事損害賠償；第四，民事損害賠償與保險待遇實行差額互補。國務院今年公布的《工傷保險條例》，將于２００４年１月１日起正式實施。根據政府有關部門的規定，在中國境內的企事業單位和個體工商戶都要參加工傷保險統籌，為勞動者繳納工傷保險費。應當參保的企業違法不繳納保險費的，發生工傷事故，也要按照工傷保險條例的規定承擔給付工傷職工相應保險待遇的責任。相對于民事損害賠償而言，工傷保險具有特殊的優點：工傷保險實行用人單位無過錯責任，并且不考慮勞動者是否有過錯，只要發生工傷，工傷保險經辦機構就應給予全額賠償。民事侵權考慮受害人自身是否存在過失，實行過失相抵，即根據受害人過失程度相應減少賠償數額。此外，工傷保險實行社會統籌，有利于受害人及時獲得充分救濟；企業參加工傷保險，分散了賠償責任，有利于企業擺脫高額賠付造成的困境，避免因行業風險過大導致競爭不利；工傷保險還有利于勞資關系和諧，避免勞資沖突和糾紛。鑒于上述理由，我們認為，用人單位通過繳納保險費的方式承擔責任，對用人單位和勞動者雙方都有利。因此，發生工傷事故，屬于用人單位責任的，工傷職工應當按照《工傷保險條例》的規定享受工傷保險待遇，不能再通過民事訴訟獲得雙重賠償。但如果勞動者遭受工傷，是由于第三人的侵權行為造成，第三人不能免除民事賠償責任。例如職工因工出差遭遇交通事故，工傷職工雖依法享受工傷保險待遇，但對交通肇事負有責任的第三人仍應當承擔民事賠償責任。

見義勇為者可請求受益人給予補償

問：因見義勇為而遭受損害的人，可否由受益人給以賠償？最近經?？吹接嘘P“英雄流血又流淚”的報道。司法解釋對此是否有一個說法？

答：我們的社會鼓勵見義勇為的行為，我們的道德也贊賞見義勇為的行為。為了給見義勇為行為人提供全面的司法保護，使其受到損失后能得到相應的補償，本司法解釋從公平原則出發，對因見義勇為遭受人身損害的賠償權利人作出以下具體規定，以保護其合法權益：第一，沒有侵權人，例如為搶救落水兒童而獻身；第二，不能確定侵權人，例如為制止犯罪遭受傷害，案件未能偵破的；第三，犯罪分子或者侵權人沒有賠償能力的。在以上三種情形下，人民法院可以根據賠償權利人的請求，判令受益人在受益范圍內對受害人的損害予以適當補償。

受益人非侵權人，其承擔補償責任并不是因為其有過錯，而是基于對損害的分擔。從侵權損害賠償的角度看，因見義勇為遭受人身損害的受害人，與受益人應當是利益共同體。他們共同面對危險、面對侵害；而見義勇為者以自己慷慨赴險的壯舉，使受益人轉危為安。對受害人的救助，從長遠來看應當是社會的責任。但在缺乏相應機制的條件下，作為利益共同體的受益人，適當分擔損害，給受害人以補償，是符合公平原則的。這在客觀上也有助于弘揚正氣，有助于發揚中華民族扶危濟困的良好道德風尚。

賠償標準更加科學合理

問：關于賠償標準的規定，是司法解釋的一個重要內容。請問，司法解釋規定的賠償標準，與以前的標準有什么不同？

答：司法解釋確定的賠償標準比以前的賠償標準更加科學、合理。這主要體現在以下幾個方面：第一，賠償標準的確定更加符合民法中的“平均的正義”或者“矯正的正義”的價值理念，也就是更加符合侵權法中的“填補損失”或者“填平損害”的原則。具體而言就是指：對侵權行為造成的財產損失，要按照損失前后的差額賠償其交換價值；對造成的精神損害，則應當給付精神損害撫慰金。第二，賠償與損失相一致。過去的賠償標準，對殘疾受害人的收入損失不予賠償，只賠償其生活補助費；司法解釋所規定的殘疾賠償金，則是按照城鎮居民人均可支配收入或者農村居民人均純收入標準，賠償受害人的收入損失，是對既有標準的矯正，體現了損害與賠償相一致的原則。以前對被扶養人生活費，賠償標準是生活困難補助標準或者基本生活費標準，前者每月就是幾十元，后者實際上是城鎮居民最低生活保障標準，也不過每月二三百元。司法解釋以平均生活費作為賠償被扶養人生活費的標準，也體現了賠償與損害的一致。第三，對實際支出的費用和誤工損失，按照差額據實賠償；對未來的收入損失，因為具有抽象性和不確定性，按照人均可支配收入的客觀指標予以賠償。為了確定科學、合理的賠償標準，司法解釋多方征求了國家統計局等有關專業部門的意見，將民法損害賠償理論與有關專業技術指標有機地結合起來，努力使賠償標準合理化?？梢哉f，合理化既是我們制定司法解釋的一個基本目標，也是其基本特征。

死亡賠償金增加一倍多

問：過去由于死亡賠償標準偏低，許多人擔心會誘發非道德行為，例如，對交通肇事受害人不予搶救反而故意致其死亡。司法解釋如何回應這種擔心？

答：司法解釋對死亡賠償，從幾個方面作了調整：第一，合理界定死亡賠償的性質。民法理論認為，自然人的權利能力始于出生、終于死亡，受害人因侵權行為死亡后，其作為民事主體的資格已經消滅，因此，死亡受害人不能以主體資格主張民事權利；享有損害賠償請求權的，是間接受害人，即死者近親屬。死者近親屬受到的損害有兩個方面，一是財產損害，按照過去的理論認為就是死者生前所扶養的人喪失生活供給來源所受損害，立法上叫做“被扶養人生活費”；二是非財產損害即精神損害，立法上稱為“死亡補償費”或者“死亡賠償金”，死亡賠償金的性質據此被認定為精神損害撫慰金。１９９４年５月１２日八屆人大七次會議通過的《中華人民共和國國家賠償法》，首次明確了死亡賠償金的內涵是對受害人收入損失的賠償。司法解釋據此將“死亡賠償金”界定為財產性質的收入損失賠償。第二，根據對死亡賠償金性質的確認，死亡賠償金的賠償標準也調整為“人均可支配收入”。較之過去的賠償標準，在賠償參數上有了明顯的提高。以北京為例，２００１年統計北京市城鎮居民人均可支配收入為１１５７７．８元，城鎮居民人均消費性支出約為８９２２．７元。后者就是過去死亡賠償所依據的“平均生活費”標準。顯然，人均可支配收入標準較高，也更合理。第三，賠償年限由過去的十年提高為二十年，比過去延長一倍，實際賠償額則超過過去的一倍多。根據２０００年的統計，北京市城鎮居民人均消費性支出為８４９３．５元／年，按《道路交通事故處理辦法》計算的全額死亡補償費為８４９３５元；同年城鎮居民人均可支配收入北京為１０３５０元／年，按《解釋》計算的全額死亡補償費為２０７０００元，《解釋》的計算方法比《道路交通事故處理辦法》提高１２２０６５元。當然，對所謂非道德行為，不能靠提高死亡賠償金來制止；故意侵害他人生命的，應當依法給予刑事處罰，發揮刑罰制裁作用。

一次性賠償不限于一次請求

問：司法解釋對殘疾賠償金和死亡賠償金的賠償數額都有所提高，但仍然規定了二十年的賠償期限，這是否合理？受傷致殘者二十年后仍然生存的，何以為生？

答：二十年期限的賠償，在理論上稱為定額化賠償，或者叫做定型化賠償。我國的人身損害賠償制度，歷來采取定型化賠償方式。司法解釋采取這一方式的理由：

第一，與現行有關法律、法規的規定相一致。國家賠償法、《道路交通事故處理辦法》對死亡賠償金、殘疾賠償金或者殘疾者生活補助費都規定了二十年的賠償期限，《解釋》的規定既體現殘疾賠償和死亡賠償制度的歷史連續性，又與現行有關法律、法規的規定相一致。

第二，按二十年計算的殘疾賠償金須一次性給付。大陸法系國家的傳統做法，是要按照霍夫曼計算法或者萊布尼茲計算法扣除一次性給付損害賠償金的期前利息。但由于中國經濟發展迅速，物價水平和工資水平在未來相當一段時間內還會不斷發生變化；因此，我國的一次性賠償向來不考慮扣除期前利息。這樣，與扣除期前利息的大陸法系國家和地區比較，按二十年計算的一次性賠償金與其他國家和地區按平均壽命計算的一次性損害賠償金，事實上不會過于懸殊，甚至還互有短長。

第三，指向未來的一次性賠償有許多不確定因素，計算期限過長難免會發生實際賠償與實際生活利益不一致的情形，過分加重賠償義務人的負擔，并有可能使一次性高額賠償轉化為不當利益。為避免因期限過長導致不確定因素的發生幾率相應增大，適當期間的賠償年限就是必要的。二十年期限多數情形下較按平均壽命計算的賠償期限為短，且在過去的立法實踐和審判實踐中都已被社會所接受，故無論是在心理上、社會效果上和當事人雙方的利益均衡上都是一個較為恰當和適中的期限。

第四，由于《解釋》第三十二條賦予了賠償權利人就賠償期限屆滿后再次起訴的權利，按二十年計算相關損害賠償金的不利因素基本上被消除。

賠償義務人可以申請給付定期金

問：人身損害賠償以一次性賠償為原則，是否意味著有例外？

答：司法解釋在賠償制度上的另一個特色，就是引進大陸法系國家的終身定期金制度，作為對一次性賠償的補充。對損害賠償采取一次性賠償的原則，無論是二十年的定型化賠償，還是按照余命年歲計算賠償總額的一次性賠償，都存在賠償與實際生活狀況的錯位。即賠償權利人的實際生存期間往往長于或者短于一次性賠償所預定的賠償年限。最合理的賠償，就是定期給付按一定標準確定的損害賠償金，給付時間與賠償權利人實際生存年限相一致。但定期金賠償也存在風險，如賠償義務人破產，導致賠償不能，對賠償權利人的利益造成損害。因此，司法解釋規定，賠償義務人請求以定期金方式給付損害賠償金的，應當提供相應的擔保。引進定期金賠償制度，為當事人選擇賠償金的給付方式提供了可能，有利于賠償制度的合理化，也有利于平衡當事人雙方的利益。

高度重視網上和來信的意見

問：司法解釋的征求意見稿，曾在媒體上向全社會公開征求意見，這些意見是否得到采納？

答：如前所述，為推定司法解釋制定的民主化，最高人民法院通過人民法院報和中國法院網向社會公布了司法解釋的征求意見稿，受到了社會各界和新聞媒體的普遍關注，群眾參與的熱情非常高。僅網上發表的意見，就有６００多條，信函３００多封；各種意見共計５０多萬字。為了保證人民群眾的意見能夠體現到司法解釋中，我們作了以下工作：第一、整理歸納，即將有關意見整理歸納出法律問題要點；第二、篩選分類，即對提出的意見進行篩選，分類歸入相應的條文；第三、合并分立，即對重復的意見予以合并，對不同的內容予以分立；第四、論證修改，即根據有關意見對條文進行論證修改。凡是合理的意見，我們都充分予以吸收。例如，有意見認為誤工費應當據實賠償，建議取消職工平均工資五倍的限制；有的來信提出，對明知承攬人不具有相應資質和安全生產條件，仍然將工程發包給承攬人，由此造成安全事故致使雇員遭受人身損害的，發包人、分包人應當與承攬工程的雇主承擔連帶責任。對這些意見，司法解釋都已采納。也有的意見，其價值取向完全正確，但鑒于司法解釋本身的性質，這些意見沒有被吸收。例如，一位農村群眾來信認為對故意侵權的，應當規定懲罰性賠償；另一位僑居海外的企業界人士，也提出了同樣的見解。其價值取向，我們完全贊成；但鑒于司法解釋不能直接創設懲罰性賠償制度，因此，司法解釋中未能就此作出規定。但我們會向立法機關建議將來制定民法典時應當充分考慮這些意見。

司法解釋在制定過程中，廣泛向社會征求意見，讓人民群眾參與解釋的制定，這是司法解釋制定民主化的體現。它不僅可以保證司法解釋符合廣大人民的共同意愿，也有利于司法解釋的內容更加科學合理，更充分地體現公平正義的價值理念，從而有利于提高司法解釋的質量。借此機會，我們感謝廣大群眾和社會各界人士的參與，并希望大家一如既往地支持人民法院的工作！

第四篇：最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋 新華網北京5月6日電(記者田雨李術峰)最高人民法院日前公布關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規定。其中，對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。

最高人民法院副院長黃松有說，商品房買賣合同糾紛只是房地產糾紛中的一類案件。隨著房地產業的迅猛發展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規范，特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權益。在消費者協會的統計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經成為社會關注的焦點。

黃松有指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關法律規定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護商品房買賣合同當事人的合法權益，規范房地產市場的交易行為，最高人民法院決定制定關于如何處理當前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。(完)

解讀商品房買賣糾紛司法解釋

銷售廣告可以成為商品房買賣合同內容

最高人民法院的司法解釋規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產開發企業就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

買房子“縮水”3%將難以解除合同

買房者都會擔心一個問題——縮水，也都明白一個3%的界線。而在現實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產商解除合同。從6月1日起，根據最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。

房產商惡意違約欺詐將付出沉重代價

商品房買賣過程中，房地產開發企業惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。

到期不給辦理房產證買房戶可申請賠償損失

購買商品房卻遲遲拿不到房產證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

“交鑰匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么時候算是交付使用，這是牽扯到房產買賣雙方實際利益的重要問題，常常引發“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

商品房質量嚴重影響正常居住購房合同可解除

如果購買的商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

商品房買賣合同將不被輕易確認無效

將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現了促進商品房市場健康發展的精神，主張不輕易確認合同無效。

集資房、房改房、經濟適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋

將于6月1日起施行《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調整商品房買賣糾紛，而不調整其他的房屋買賣糾紛。

法院應支持拆遷戶優先取得補償安置房

人民法院應該支持拆遷戶優先取得補償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟

如果發生買房戶因為商品房買賣合同與房地產開發企業發生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規定。

商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規定。

第五篇：高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

(2003-05-08 09:13:37)

最高人民法院日前公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規定。其中，對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。每日商報對部分重要內容作了摘編。

中華人民共和國最高人民法院公告（摘要）

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約

定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事

人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照

審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。