第一篇：商品房合同糾紛

1、《建筑法》第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

2、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條 建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。

建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。

4、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》

第四條 建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。（備案后建設(shè)單位取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》）

5、X市《物業(yè)管理條例》

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

第三條 市房產(chǎn)主管部門負責全市物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位，以及預(yù)留安裝太陽能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當同時達到使用的標準，驗收合格后方可交付使用。第二十一條 新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當向區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)工程竣工驗收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

【背景】：張某購買了一套位于X市的某小區(qū)住宅，簽訂的《商品房買賣合同》中約定：出賣人在交付使用該住宅時，應(yīng)達到“經(jīng)驗收合格”的標準。同時約定，買受人在接收房屋時，出賣人應(yīng)出示“該商品房經(jīng)驗收合格”的證明文件，若出賣人不能出示或出示不全，買受人有權(quán)拒絕收房，由出賣人承擔逾期交房責任，逾期超過30天的，買受人可以申請退房。在交房期限的免責條款中，設(shè)立了因政府原因的條款。

【問題】：

1、出賣人向買受人出示的“經(jīng)驗收合格”的證明文件應(yīng)包括哪些？

2、若因出賣人不能出示或出示不全1中的文件，導(dǎo)致逾期交房30天，買受人向法院訴訟申請退房，法院應(yīng)否支持？

第二篇：預(yù)售商品房合同糾紛

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預(yù)售商品房合同糾紛

1992年，香港太平洋公司有償取得福建省東山縣金鑾灣911.388畝土地使用權(quán)后，設(shè)立了東山太平洋公司并由東山太平洋公司經(jīng)合法審批在該塊土地上開發(fā)建設(shè)金鑾灣廣場房屋...上訴人福建東山太平洋房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱東山太平洋公司)為與被上訴人郭經(jīng)緯等52人、原審第三人香港太平洋企業(yè)(集團)有限公司(以下簡稱香港太平洋公司)預(yù)售商品房合同糾紛一案，不服福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，對本案進行了審理。東山太平洋公司的委托代理人王建輝，郭經(jīng)緯等52人的委托代理人王桂英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1992年，香港太平洋公司有償取得福建省東山縣金鑾灣911.388畝土地使用權(quán)后，設(shè)立了東山太平洋公司并由東山太平洋公司經(jīng)合法審批在該塊土地上開發(fā)建設(shè)金鑾灣廣場房屋。1993年3月3日，東山縣房產(chǎn)管理處批準東山太平洋公司在境外銷售其開發(fā)建設(shè)的房屋。1993年6月，郭經(jīng)緯等52人與香港太平洋公司在新加坡簽訂了43份《商品房購銷合同》，約定：郭經(jīng)緯等52人(乙方)向東山太平洋公司(甲方)購買位于福建省東山縣金鑾灣百億新城內(nèi)金鑾灣廣場房屋43單位，總價款新加坡幣2243461.71元，乙方在合同簽訂時付總樓價的10%，簽訂后 30日內(nèi)付總樓價的20%，其余樓價款于甲方發(fā)出入伙通知書后10日內(nèi)付清;甲方須于1994年3月31日將物業(yè)交付乙方使用。如甲方未能按上述日期交付，須按上述日期起第六十天后按以乙方已付樓款之萬分之四向乙方支付利息;本合同書的訂立、變更、解除、終止，均適用中華人民共和國法律及有關(guān)規(guī)定。合同簽訂后，郭經(jīng)緯等52人按43份合同分別支付了定金、第一期、第二期購房款，共計新加坡幣673016.81元，其中：郭經(jīng)緯、梁愛珍支付26908.5 元，韓祥豐支付16048元，張思亮、周美姬支付26908元，郭金龍、鄭賽娥支付16677元，蘇秀華、蔡清偉支付32022

元，蔡秋河支付11115 元，李必光支付22509元，李俊龍、陳秀妹支付51000元，李高強、李高超支付16677元，李松喜、蘇燕君支付65512元，李永良、張開春支付 16677元，林寶玉、鄭麗玲支付16677元，盧耒發(fā)支付12276元，黃玉鶴支付12951元，黃書村支付13975元，王蓮玉支付16677.9 元，潘合耀、蔡翠娥支付12276元，沈妙嫦、林貴庠支付11100元，陳維深、鄭秀蘭支付30016元，黃良天、袁美玉支付16677.9元，葉建德支付16677元，王國祥支付10103.71元，朱進來支付16677元，李慶宗支付11115元，林作佳、張惜鳳支付13828元，林樹雄、符玉梅支付 23492元，吳順吉支付21921元，顏金豐支付13563元，陳亞順支付22509元，陳萍珠、黃亞安支付22509元，龍昌明支付8611元，陳信隆、曾燕芬支付16677元，陳利穎、陳愛朱支付16677元，黃奕鵬支付13975.9元。東山太平洋公司分別于1993年7月2日、29日向付款人出具收據(jù)、香港太平洋公司在收據(jù)上簽章。1994年年底，金鑾灣廣場工程停工，至今尚未恢復(fù)建設(shè)。期間，郭經(jīng)緯等52人多次催促東山太平洋公司及香港太平洋公司按合同交付房屋并按合同約定賠償利息損失，東山太平洋公司曾于1995年8月23日函復(fù)購買東山縣金鑾灣廣場之新加坡買方，稱：將房屋交付使用日期延至1996年6月30日，如再不能如期交付，1996年6月30日以后之過期賠償，將按買家已付款項的日息萬分之八計算賠償，另1995年年底前之賠償按原合同規(guī)定按日息萬分之四計算。雙方在《商品房購銷合同》的第16條中約定：甲方同意該物業(yè)入伙起五年后的一年內(nèi)以本合同所訂樓價之兩倍價格向乙方回購該物業(yè)，屆時乙方對該物業(yè)之出讓與否有自由選擇權(quán)。但合同簽訂后，雙方對該項約定如何實際履行未再作約定。

1999年2月，郭經(jīng)緯等52人以東山太平洋公司未能在1994年3月31日交付房屋，已構(gòu)成嚴重違約，請求解除合同，判令東山太平洋公司及香港太平洋公司返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣673016.81元、律師見證費新加坡幣126121元，并按東山太平洋公司1995年8月23日的書面承諾賠償利息損失，及其他損失新加坡幣48萬元。

一審法院認為，東山太平洋公司經(jīng)政府職能部門批準，在境外銷售其開發(fā)建設(shè)的東山金鑾灣廣場房屋，香港太平洋公司代理東山太平洋公司在新加坡與郭經(jīng)緯等52人簽訂的43份《商品房購銷合同》，雙方意思表示真實、內(nèi)容合法，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行。東山太平洋公司未能在合同約定的期限內(nèi)向郭經(jīng)緯等52人履行交房義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。鑒于金鑾灣廣場工程已于1994年年底停建，經(jīng)郭經(jīng)緯等52人向東山太平洋公司催告，東山太平洋公司至今仍不能交付合同約定的房屋，郭經(jīng)緯等52人購買房屋所預(yù)期的經(jīng)濟利益不能實現(xiàn)，故郭經(jīng)緯等52人請求解除雙方所簽訂的43份《商品房購銷合同》，應(yīng)予支持。東山太平洋公司辯稱郭經(jīng)緯等52人逾期支付購房款，雙方均違約，合同不應(yīng)解除的理由不能成立.合同解除，東山太平洋公司應(yīng)當返還其已收取郭經(jīng)緯等52人的購房款新加坡幣673016.81元，并按合同及其于1995年8月23日給買方的書面答復(fù)，支付賠償金。東山太平洋公司關(guān)于按合同及 1995年8月23日書面答復(fù)，其承諾按日萬分之八支付利息是以合同繼續(xù)履行為條件的辯稱，因與雙方的約定不符，不予采納。郭經(jīng)緯等52人主張東山太平洋公司應(yīng)支付其合同見證費，因未能提交符合法定形式要件的證明依據(jù)，該項費用不予確認。雙方所簽合同的第16條約定的內(nèi)容，只是表明雙方的意向，因此郭經(jīng)緯等52人主張的預(yù)期利潤沒有確定性，郭經(jīng)緯等52人關(guān)于東山太平洋公司應(yīng)賠償其取得該房屋后可實現(xiàn)的、東山太平洋公司回購房屋后的預(yù)期利潤新加坡幣48萬元的主張不予支持。東山太平洋公司辯稱，郭經(jīng)緯等52人提出的見證費及預(yù)期利潤48萬元不應(yīng)保護的理由成立。香港太平洋公司系東山太平洋公司的投資人，其未完全履行投資義務(wù)，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。綜上，依照《中華人民共和國涉外經(jīng)濟合同法》第十六條、第二十九條第一款第(一)、(二)項、第十八條、第三十四條、最高人民法院法復(fù)(1994)4號《關(guān)于企業(yè)開辦的其他企業(yè)被撤銷或者歇業(yè)后民事責任承擔問題的批復(fù)》第一條第(2)項之規(guī)定，判決：

一、解除郭經(jīng)緯等52人與東山太平洋公司簽訂的43份《商品房購銷合同》;

二、東山太平洋公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣 673016.81元并賠償利息損失，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止

按日萬分之四計算利息，1996年7月1日起至判決確定的還款之日止按目萬分之八計算利息;

三、如東山太平洋公司以其自有資產(chǎn)不足以承擔上述還款義務(wù)時，香港太平洋公司應(yīng)在其出資不足的范圍內(nèi)，對東山太平洋公司履行上述還款義務(wù)承擔償付責任

四、駁回郭經(jīng)緯等52人的其他訴訟請求。東山太平洋公司不服一審判決，向我院上訴稱：

1、本案涉及的43份《商品房購銷合同》，購房者應(yīng)為53人，即1993年6月3目簽署的 SA023《商品房購銷合同》的購房人為LEE AH KONG(李必光)及SOO SIEW ENG(蘇秀英)，蘇秀英死亡后，應(yīng)追加蘇秀英的合法繼承人參加訴訟，一審對此沒有調(diào)查，認定“郭經(jīng)緯等52人分別按43份合同支付了定金”與事實不符，定金及購房款新加坡幣6730I6.81元，不包括蘇秀英的付款份額。

2、東山太平洋公司雖承諾逾期交房，從1996年6月30目起按日萬分之八計息賠償，但是，該承諾的條件是在雙方履約交房的前提下對逾期交房的違約行為的損失賠償，不是解除合同的賠償。一審判決按日萬分之四及萬分之八賠償郭經(jīng)緯等利息損失顯失公平，請求改判。郭經(jīng)緯等52人答辯：SA023 《商品房購銷合同》的共有人之一蘇秀英死亡后，其財產(chǎn)權(quán)益應(yīng)由其夫李必光及兩個兒子繼承，現(xiàn)其兩個兒子均表示放棄繼承(二審期間提交了放棄繼承的公證認證證明)，一審期間，李必光參與訴訟，東山太平洋公司對此未提出異議，故一審認定事實無誤，請求維持原判。香港太平洋公司未與應(yīng)訴。

本院認為，郭經(jīng)緯等52人與香港太平洋公司在新加坡簽訂的43份《商品房購銷合同》，已經(jīng)福建省東山縣人民政府有關(guān)部門批準，且合同的內(nèi)容不違反法律，一審判決認定合同有效正確。根據(jù)查明的事實，SA023合同的購房人李必光、蘇秀英(夫妻)已按合同約定支付了購房款，在郭經(jīng)緯等52人起訴東山太平洋公司與香港太平洋公司違約時，蘇秀英因死亡未參加訴訟，但李必光參加了訴訟，對此東山太平洋公司與香港太平洋公司均未提出異議，且不因此損害東山太平洋公司與香港太平洋公司利益，東山太平洋公司上訴提出一審判決遺漏當事人、認定事實有誤沒有依據(jù)。二審期間，李必光及其兩個兒子提交了“繼承聲明書”，蘇秀英在SA023合同中的權(quán)利義務(wù)已由李必光繼承，其二子放棄繼承，因而已不存在當事人主體資格的問題。本案所涉及的43份《商品房

購銷合同》雖由香港太平洋公司與郭經(jīng)緯等52人簽訂，但從合同內(nèi)容看，甲方(賣方)為東山太平洋公司與香港太平洋公司，付款收據(jù)由東山太平洋公司出具，香港太平洋公司收款并在收據(jù)上蓋章，由此可以認定，向境外銷售房屋的行為是由東山太平洋公司與香港太平洋公司共同實施的，兩公司之間沒有委托代理合同，一審判決認定東山太平洋公司與香港太平洋公司系代理關(guān)系不妥在合同履行過程中，郭經(jīng)緯等52人已按約定支付了購房款，但東山太平洋公司與香港太平洋公司沒有按約定交房，且從 1994年底工程停工至今五年之久，屬嚴重違約行為，郭經(jīng)緯等52人為維護自身利益提出解除合同，并請求賠償經(jīng)濟損失，于法有據(jù)。一審判決依據(jù)東山太平洋公司1995年8月23日的書面承諾賠償郭經(jīng)緯等損失并無不當。由于東山太平洋公司未被撤銷或歇業(yè)，一審判決適用最高人民法院(1994)法復(fù)4號《關(guān)于企業(yè)開辦的其他企業(yè)被撤銷或歇業(yè)后民事責任承擔問題的批復(fù)》第一條第(2)項之規(guī)定有誤。據(jù)此，依照《中華人民共和國涉外經(jīng)濟合同法》第十六條、第十八條、第二十條、第二十九條第一款第(一)、(二)項，《中華人民共和國民法通則》第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)、(三)項之規(guī)定，判決如下：

一、變更福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第一項為：解除郭經(jīng)緯等52人與東山太平洋公司、香港太平洋公司簽訂的43份《商品房購銷合同》;

二、變更福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第二項為：東山太平洋公司與香港太平洋公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣673016.81元并賠償利息損失，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止按日萬分之四計算利息，1996年 7月1日起至本判決確定的還款之日按日萬分之八計算利息;

三、撤銷福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第三項;

四、維持福建省高級人民法院(1999)閩民初字第3號民事判決第四項。

一審案件受理費人民幣64606元，由郭經(jīng)緯等52人共同負擔14606元，東山太平洋公司負擔50000元。二審案件受理費人民幣64606元，由東山太平洋公司與香港太平洋公司負擔。

本判決為終審判決。

第三篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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第四篇：商品房預(yù)售合同糾紛

商品房預(yù)售合同糾紛

一、什么是商品房預(yù)售合同？

商品房預(yù)售合同是商品房買賣合同的一種，具體是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的商品房買賣合同。

二、什么是商品房預(yù)售合同糾紛？

商品房預(yù)售合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中常見的一種糾紛，如果商品房買賣雙方（開發(fā)商和購房者）一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會引發(fā)商品房預(yù)售合同糾紛，例如：購房者不按時支付房產(chǎn)費用；開發(fā)商不按時給購房者辦理房產(chǎn)證等。

由于商品房買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，商品房買賣的交易當事人由于風(fēng)險意識差、房產(chǎn)法律知識不足等原因，在現(xiàn)實的房產(chǎn)買賣交易中很容易引起商品房預(yù)售合同糾紛的發(fā)生。

三、商品房預(yù)售所應(yīng)具備哪些條件？

1.開發(fā)商已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房產(chǎn)開發(fā)商進行商品房開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋屬于非法建筑。購買者要在購買房屋前要先驗證開發(fā)商的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是商品房開工建設(shè)的前提，房產(chǎn)開發(fā)商只有在其建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

3.按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事房產(chǎn)項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4.開發(fā)商已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將商品房預(yù)售的活動置于政府房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

四、商品房預(yù)售合同糾紛如何舉證？

1.提供商品房買賣、預(yù)售合同書。

2.提供違約一方的違約事實以及應(yīng)承擔違約責任的證明材料。

3.提供已付購房款、房屋質(zhì)量問題、面積誤差等證明材料。

4.提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購方預(yù)付房款數(shù)額、定金等證明材料。

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第五篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調(diào)研報告

一、商品房買賣合同糾紛熱點、難點分析

（一）、開發(fā)商不能交付違約責任的認定，是不可抗力還是情勢變更？

我國合同法沒有明確規(guī)定情勢變更原則，但是在《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規(guī)定了情勢變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或解除。

情勢變更的一個重要構(gòu)成條件，是當事人在訂立合同時對情勢變更的發(fā)生不能預(yù)見。而房屋交易市場的商業(yè)風(fēng)險，是指房屋買賣合同當事人因經(jīng)營失利應(yīng)當承擔的正常的利益損失。

國家房貸政策調(diào)控屬于情勢變更，最高人民法院根據(jù)社會形勢的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊情勢變更原則做了細化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該規(guī)定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。

（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責任，必須首先弄清楚誰為辦證義務(wù)的主體？

由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實踐中對辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認為，開發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因為《合同法》第130條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔違約責任的情形，這充分說明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。第二種意見認為，開發(fā)商承擔協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔主辦義務(wù)。因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第三種意見認為，無法概括確定辦證的義務(wù)主體，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定不同的情況予以認定。對于辦證義務(wù)主體的認定，直接影響著違約責任的義務(wù)承擔主體，因此，必須對此統(tǒng)一認識。

（三）、交房時間以何為標準？

按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購房時最為關(guān)心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認為，開發(fā)商只有在房屋驗收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。審判實踐中，由于理解差異，對交房時間的認定標準也不一樣，有的法官以房屋驗收合格后，開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實際入住后，產(chǎn)生水電費的當月為交房時間，而不管房屋是否驗收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準。對交房的時間認定標準不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴重損害了司法的嚴肅性與威嚴性。

（四）、如何理解“房屋驗收合格”？

商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。（5）空白選項（消費者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開發(fā)商會直接選擇填寫第一項“該商品房經(jīng)驗收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。

開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費者認為驗收應(yīng)當是權(quán)威部門的驗收。

（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責任認定與處理

廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實問題卻較為嚴重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對象不同，我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進行實地考察，能夠及時發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。首先，應(yīng)對《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進行修正，簡化開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認定開發(fā)商構(gòu)成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區(qū)行政機關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費者保護法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內(nèi)容之真是，其對消費者所負不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護買收房的合法權(quán)益。

（六）、開發(fā)商逾期交房的責任認定及承擔

商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟政策的變化、政府部門強制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對于逾期交房的責任承擔，應(yīng)本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責事由？

房地產(chǎn)開發(fā)項目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責，實務(wù)上存在很大爭議。一方當事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚`約責任。筆者不能同意這種觀點，因為此類情況也是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設(shè)立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實際認定開發(fā)商免責。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請求法院對該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同。《司法解釋》第17條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發(fā)違約行為。

根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見，法律對履行合同后的可得利益是持保護、肯定態(tài)度的。

（九）、房屋訂購書能否認定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認定。訂購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購書等預(yù)約可以認定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購房款。

二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

什么樣的違約責任？

二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請求權(quán)以及占有人有限物上請求權(quán)，無法對抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)的交付需要公示，即進行不動產(chǎn)登記。

在司法審判實踐中，通常將不動產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負擔房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時，以轉(zhuǎn)移占有為標準，對處于災(zāi)害中的買受人嚴重不利。

（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

此條沒有規(guī)定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。

對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機構(gòu)評估或者向?qū)I(yè)機構(gòu)詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項可能具有不同的理解。