第一篇：商品房買賣合同糾紛中逾期責(zé)任問題研究

商品房買賣合同糾紛中逾期交房若干問題研究

［摘要］：逾期交房是商品房買賣合同糾紛當(dāng)中突出的問題，逾期交房的認(rèn)定及處理關(guān)系到此類糾紛的妥善解決。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》使商品房買賣合同糾紛中關(guān)于逾期責(zé)任的認(rèn)定及處理有了具體的裁判依據(jù)。但在實(shí)踐運(yùn)用中，仍然存在著不少爭議。本文重點(diǎn)從商品房買賣合同的約定入手，圍繞幾個司法實(shí)踐中常出現(xiàn)的焦點(diǎn)問題，分析逾期交房構(gòu)成要件及處理方法。

［關(guān)鍵詞］：商品房買賣合同 逾期交房 違約責(zé)任

引言

近年來，商品房買賣合同糾紛案件數(shù)量有較大幅度的增長，在這類案件中，大部分都涉及到逾期責(zé)任。據(jù)統(tǒng)計，2009年1-7月某市中級人民法院民一庭共受理二審商品房買賣合同糾紛案175起，占該庭全部二審案件的33.33%，其中涉及逾期責(zé)任的164件，占所有商品房買賣合同糾紛案的93.71%。逾期責(zé)任問題通常有三種：逾期交房問題、逾期接房問題、逾期辦證問題，其中最為突出的便是逾期交房問題。由于逾期交房原因?qū)τ趩蝹€住宅小區(qū)而言具有共性，故此類糾紛具有群發(fā)性特點(diǎn)。對于購房者而言，其權(quán)利主張若得不到滿足，可能引發(fā)集體鬧事等影響社會和諧穩(wěn)定的問題；對于開發(fā)商而言，個案的敗訴可能引發(fā)集體索賠，從而支付相當(dāng)數(shù)量的賠償款。因此，正確認(rèn)定此類糾紛中的逾期責(zé)任，對于維護(hù)購房人與開發(fā)商雙方的合法權(quán)益，對于正確處理雙方的糾紛，均具有十分重要的意義。

一、如何認(rèn)定逾期交房

1、逾期交房的類型

實(shí)踐中，關(guān)于逾期交房的糾紛越來越多，據(jù)不完全統(tǒng)計，逾期交付的商品房約占整個商品房銷售量的40%，逾期交房糾紛具有人數(shù)多、賠償金額大、社會影響大等特點(diǎn)，所以這類糾紛案件當(dāng)事人雙方的抗辯程度也是極為激烈的，某些情況下還可能引起當(dāng)?shù)卣年P(guān)注甚至干預(yù)。

逾期交房糾紛一般有以下兩種類型：

一、開發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購房人交接房屋，但購房人認(rèn)為房屋未達(dá)到約定的交房條件，因此拒絕領(lǐng)取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；

二、購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達(dá)到交付條件為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

2、合同約定交房條件及逾期交房的認(rèn)定

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。此條款明確規(guī)定了轉(zhuǎn)移占有即通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但是，購房人與開發(fā)商對于什么樣的商品房才具備交付條件爭議頗大。商品房買賣合同示范文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。除此四種交付條件外，買賣雙方另可約定第五種交付條件。如果買賣雙方約定的交房條件是第一種，那么應(yīng)當(dāng)以該商品房是否取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或者以工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)是否在工程竣工驗(yàn)收單上認(rèn)定驗(yàn)收合格為標(biāo)準(zhǔn)，如果是其余三 1

種，則應(yīng)以該商品房是否取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)，否則視為不具備合同約定的交付條件。如果買賣雙方在合同中約定其它交付條件（即第五種交付條件），是否應(yīng)無條件適用雙方約定的第五種交付條件？

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是加強(qiáng)政府監(jiān)管，防止不合格工程流向社會的一個重要手段。我國《建筑法》第六十一條規(guī)定：…建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。其它如《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對此也有類似規(guī)定。商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的法定證明文件是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或者工程竣工驗(yàn)收合格單，如果開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時不能出示《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或工程竣工驗(yàn)收合格單，則購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。即使雙方在合同中約定的交付條件（第五種交付條件）低于第一種交付條件，也應(yīng)以商品房經(jīng)驗(yàn)收合格作為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。即商品房經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房達(dá)到交付條件的最低標(biāo)準(zhǔn)。廈門市中級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見》第二條規(guī)定：買受人因出賣人交付的商品房未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格拒絕接收的，予以支持。其他法院在司法實(shí)踐中也有類似做法。

購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達(dá)到交付條件為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，應(yīng)如何處理？此問題在法學(xué)理論和司法實(shí)踐中爭論都比較大。有觀點(diǎn)認(rèn)為，購房人接受鑰匙的行為表明其已認(rèn)可房屋達(dá)到交付條件，購房人接受鑰匙是對自己權(quán)利的處分，其無權(quán)再要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。筆者認(rèn)為，開發(fā)商在房屋不具備交付條件的情況下即通知購房人領(lǐng)取鑰匙的行為嚴(yán)重違背誠信原則。在商品房買賣合同中，開發(fā)商居于強(qiáng)勢地位，占據(jù)著信息及心理優(yōu)勢（購房人往往急于入住新房），且交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房系開發(fā)商基本合同義務(wù)之一，其將未驗(yàn)收或未驗(yàn)收合格的商品房鑰匙交給購房人，本身就違反了合同及法律的規(guī)定。因此，購房人即使已經(jīng)接收了鑰匙，仍有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，這也有利于保護(hù)處于弱勢地位的購房人的合法權(quán)益，促使開發(fā)商切實(shí)履行自己的義務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)法律的精神實(shí)質(zhì)。

合同中約定多項交房條件的，應(yīng)如何認(rèn)定商品房是否達(dá)到交付條件？有的商品房買賣合同中除房屋驗(yàn)收合格這一主要交付條件外還會約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設(shè)施，有的開發(fā)商往往會忽視配套設(shè)施的交付條件。合同中約定的諸項交房條件屬完整的統(tǒng)一體，缺一不可。如果某一項未達(dá)到合同約定的交房要求，則構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。比如合同中有關(guān)于“水電入戶”交房條件的約定，房屋其他條件都符合合同要求，只是水電設(shè)施室內(nèi)部分雖然安裝到位，但進(jìn)小區(qū)的主管網(wǎng)尚未鋪設(shè)，導(dǎo)致室內(nèi)水電設(shè)施不能使用，這顯然違反了合同中關(guān)于“水電入戶”的約定，該房屋尚未達(dá)到交房條件，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

但是，對此處的“其他交房條件”顯然應(yīng)與上文中提及的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一主要交付條件有所區(qū)別。購房人在領(lǐng)取鑰匙后，僅以房屋未達(dá)到“其他交房條件”為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，則不應(yīng)支持購房人此種請求。因?yàn)樵诖饲闆r下，開發(fā)商交付的商品房本身經(jīng)驗(yàn)收合格，“其他交房條件”的不具備并不會導(dǎo)致購房人的主要利益有受損的可能。當(dāng)然，可以支持購房人要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的請求，但這不屬逾期交房責(zé)任。

3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在認(rèn)定逾期交房中的作用

商品房的建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財產(chǎn)權(quán)利，其質(zhì)量問題不僅涉及到購買人自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財產(chǎn)問題。因此，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在購買人使用商品房的過程中具有重要的作用。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第三十一條、《商品房銷售管理辦法》第三十二條均規(guī)定了商品房交付時，開發(fā)商應(yīng)向購買人提供“兩書”。商品房買賣合同示范文本第十一條中也約定：在商品房交接時，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不能出示的，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。因此，提供“兩書”是開發(fā)商在交付房屋時必須履行的義務(wù)，如果其在交付房屋時沒有提供，則應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，購買人可以拒絕接受交房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。廈門市中級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見》第二條第二款對此有類似的規(guī)定。

如果購買人接受鑰匙后，又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商逾期交房，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，是否應(yīng)支持呢？筆者認(rèn)為，“兩書”的提供屬于合同對出賣人在房屋交接過程中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)的約定，購買人接受房屋鑰匙的行為表明其已經(jīng)認(rèn)可雙方的交接行為，購買人在接受鑰匙之后又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商承擔(dān)因不具備交房條件而逾期交房違約責(zé)任，與其之前接受鑰匙的行為有矛盾之處，不應(yīng)得到支持。況且，從性質(zhì)上分析，“兩書”與上文提到的房屋驗(yàn)收合格證明文件也不屬于同一類型。

二、如何認(rèn)定不可抗力

在逾期交房糾紛中，開發(fā)商往往會對購房人要求其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任進(jìn)行種種抗辯。此類抗辯最常見的理由便是不可抗力。商品房買賣合同示范文本第八條交付期限中有關(guān)于不可抗力的約定，示范文本要求開發(fā)商在遭遇不可抗力且在不可抗力事實(shí)發(fā)生之日起若干日內(nèi)告知買受人，則可據(jù)實(shí)予以延期交房。

我國《合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般表現(xiàn)為影響合同履行的災(zāi)難性事件，主要包括自然現(xiàn)象和社會異常行為。

對于自然現(xiàn)象，在司法實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝ǔ庀蟊憩F(xiàn)來認(rèn)定是否屬不可抗力。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現(xiàn)，則不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根據(jù)通常氣象表現(xiàn)能夠合理安排工期，其在簽訂合同時就應(yīng)合理預(yù)見，并預(yù)留足夠的時間來確保準(zhǔn)時交付房屋。實(shí)踐中，開發(fā)商通常會從氣象部門取得氣象資料的相關(guān)證明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此來證明其延誤交房時間屬不可抗力，筆者認(rèn)為，對此應(yīng)從嚴(yán)把握，不能簡單地因?yàn)槠涫┕と罩局型９r間與雨天時間吻合就認(rèn)定二者之間的因果關(guān)系，對于社會異常行為，比如戰(zhàn)爭、**等，毫無疑問應(yīng)屬不可抗力。比較難以界定的是政府的行為是否屬于不可抗力以及開發(fā)商藉此來免除逾期交房的違約責(zé)任問題。筆者認(rèn)為對此應(yīng)區(qū)別對待。如果政府行為是基于社會公共利益作出的，則應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，比如在進(jìn)行基建過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址從而導(dǎo)致政府命令停止施工等。如果政府行為是針對開發(fā)商本身的違法行為而作出的，比如開發(fā)商未經(jīng)許可調(diào)整小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、私自變更容積率等，當(dāng)然不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果政府行為是對特定領(lǐng)域、特定人作出的，比如政府對城市居住小區(qū)規(guī)劃的調(diào)整、市政配套設(shè)施的改造等，應(yīng)考慮到開發(fā)商對此類政府行為的不可預(yù)見及不可克服

性，如果完全否認(rèn)開發(fā)商據(jù)此而提出的逾期交房抗辯理由，則對開發(fā)商未免顯失公平，因此，對開發(fā)商此類主張，應(yīng)從政府行為與逾期交房之間是否具有因果關(guān)系來把握，當(dāng)然，尺度可以適當(dāng)從嚴(yán)。目前存在比較多的現(xiàn)象是由于拆遷原因?qū)е碌挠馄诮环浚行┎疬w戶要價較高，導(dǎo)致拆遷不能正常進(jìn)行，進(jìn)而影響施工進(jìn)度，導(dǎo)致延期交付。開發(fā)商往往認(rèn)為這也屬于不可抗力范疇，但是，拆遷在通常情況下并不由開發(fā)商實(shí)施，拆遷補(bǔ)償問題與商品房的交付屬兩個不同法律關(guān)系，因此對由拆遷問題導(dǎo)致延期交付不宜認(rèn)定為不可抗力。

三、逾期交房的違約責(zé)任問題

1、開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的方式

商品房買賣合同示范文本第九條約定了出賣人逾期交房的違約責(zé)任，其中第一款是按逾期時間，分別處理，第二款由當(dāng)事人自行約定違約責(zé)任。從中可以看出，購房人有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定支付逾期交房違約金并承擔(dān)繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)，在逾期超過一定時間的情況下還有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定支付違約金并解除合同。在第二種情況下，購房人享有選擇權(quán)。

2、逾期時間的認(rèn)定

關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約金的起算點(diǎn)問題，應(yīng)將當(dāng)事人約定的交房日確定為違約金的起算點(diǎn)，即從合同約定的交房日之次日開始計算違約金，算至實(shí)際交房日止。因?yàn)榻环咳盏拇_定屬于當(dāng)事人合同意思自治范疇，當(dāng)事人在合同中約定的交房日，在彼此之間產(chǎn)生法律拘束力。

這里存在三種情況：1.如果開發(fā)商在尚不具備交房條件的情況下而提前交付房屋，購房人當(dāng)然可以拒絕接受，其逾期責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)；2.如果在約定的交房日后，仍不具備交房條件的，更應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任；3.如果房屋不具備合同約定的主要交房條件（商品房經(jīng)驗(yàn)收合格），而購房人實(shí)際接受了鑰匙，則開發(fā)商實(shí)際并未完成交付合格房屋的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。在上述三種情況下，逾期時間均應(yīng)從合同約定的交房日起計算至達(dá)到交房條件而實(shí)際交房日止。

3、違約金的具體計算

逾期交房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，如果合同中有約定則從約定；如果合同中沒有約定的，應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”。

逾期交房違約金的計算基數(shù)按商品房合同示范文本約定是購房人“已付購房款總額”，應(yīng)當(dāng)包括購房人支付的首期款和通過銀行按揭方式支付給開發(fā)商的按揭款。

參考文獻(xiàn)：

1、最高人民法院民一庭編著，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年6月出版

2、王利明，《合同法新問題研究》，中國社會科學(xué)出版社2003年4月版

3、李國光主編，《合同法釋編和適用》，新華出版社1999年4月版

4、王利明、崔建遠(yuǎn)著，《合同法新論.總則》，中國政法大學(xué)出版社2000年3月版

第二篇：商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題研究

商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題研究

班級 08法學(xué)一班 姓名 藍(lán)靜學(xué)號 080303114

【摘要】由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)育階段，市場管理機(jī)制的不健全，相關(guān)立法的不完善，商品交易行為的不規(guī)范，導(dǎo)致近年來商品房買賣合同糾紛日益增多。因此，我認(rèn)為對涉及商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題的研究就顯得越來越有意義和價值。本文就商品房銷售廣告和宣傳資料、商品房認(rèn)購協(xié)議、商品房的質(zhì)量、等幾個較具代表性的涉及商品房買賣合同糾紛的法律問題進(jìn)行了分析、界定和闡述。

【關(guān)鍵詞】 商品房買賣合同糾紛法律問題

當(dāng)今社會，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)中的一支生力軍，但是，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)的同時也因?yàn)榉伞⒎ㄒ?guī)等制度性的缺陷而潛伏著陷阱與危機(jī)，加之購房的種種環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，處于弱勢一方的購房者的合法權(quán)益易于遭到侵犯，因此消費(fèi)者如何規(guī)避購房風(fēng)險和如何依法維護(hù)自己的權(quán)益，如何把購房置業(yè)變成雙方共贏這些問題迫切需要得到解決。本文僅就幾個較具代表性的法律問題談點(diǎn)個人的見解。

1.關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳資料的問題

目前，我國房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，開發(fā)商為了使自己的商品房從眾多競爭對手的商品房中脫穎而出，熱銷快銷，開發(fā)商利用各種宣傳媒介美化粉飾自己的產(chǎn)品，甚至不惜展開廣告大戰(zhàn)，以致廣告宣傳渲染的美好圖景與日后建成樓房的真實(shí)面目相去甚遠(yuǎn)，購房人往往在入住后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙，由此引發(fā)的糾紛在全部商品房買賣合同糾紛中占了相當(dāng)大的比重。解決這類糾紛，關(guān)鍵在于要明確商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)以及它成為要約應(yīng)具備的法定條件。

1.1商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)及其界定

依據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款，在法律上無約束力，如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認(rèn)定為“要約邀請”．那么當(dāng)購房者受到虛假廣告的誤導(dǎo)而購買房屋并最終遭受損失時，其所受損失就只能通過請求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任彌補(bǔ)，或者是根據(jù)廣告法的有關(guān)規(guī)定追究廣告商或者開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任，而無法使自己的損失得到全面補(bǔ)償。這對購房者來說，顯然是不公平的。

針對上述問題，最高法院《解釋》第3條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)作了明確的規(guī)定，即：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”這一規(guī)定明確了開發(fā)商制作的銷售廣告和宣傳資料只要符合相應(yīng)的條件就要作為要約來處理．即使它們未納入合同，也要作為合同條款的一部分，若開發(fā)商不遵守，將承擔(dān)違約責(zé)任。最高法院這一解釋無疑保護(hù)了廣大購房者的合法權(quán)益。也有效遏止了某些開發(fā)商為謀取暴利，利用虛假廣告兜售商品房的不法行徑，最終有利于我國房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

1.2商品房銷售廣告和宣傳資料成為要約應(yīng)具備的法定條件

根據(jù)我國《合同法》第14條以及最高法院《解釋》第3條的規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個條件時．應(yīng)認(rèn)定為要約。

（1）商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如小區(qū)會所、停車位、電梯、綠化等。

（2）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾具體確定。所謂“具體確定”，是指廣告的內(nèi)容是特定的，如允諾規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建游泳池、小區(qū)綠化率達(dá)到90%、送5萬裝修等。而像小區(qū)“具有歐洲園林式風(fēng)光”、“具有熱帶雨林般的休閑會所”等類似宣傳，因?yàn)槠涿枥L太籠統(tǒng)，不能認(rèn)定為具體確定，所以不視為要約。

（3）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。實(shí)務(wù)中，主要是對“重大影響”如何認(rèn)定的問題。通過一個案例來分析如何認(rèn)定這個“重大影響”，李小姐在房展會上看到一張房地產(chǎn)項目的廣告，標(biāo)題十分醒目：“買三居室送價值5萬元精裝修。”于是非常心動，并當(dāng)場簽訂了《房屋買賣合同》但銷售人員提出合同是公司的標(biāo)準(zhǔn)合同，改起來很麻煩，況且老客戶見了沒法解釋，送裝修的事情可以寫在收據(jù)上，李小姐也同意了，等李小姐收房時發(fā)現(xiàn)房內(nèi)除白墻和水泥地面外沒有任何裝修，開發(fā)商稱：合同中并沒有說明送什么裝修，這些就是送的裝修。在本案中，開發(fā)商在廣告中寫的“送5萬元精裝修”，內(nèi)容具體確定，應(yīng)視為合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)予履行，在商品房交易中，李小姐正是因?yàn)樾刨囘@些宣傳廣告具體確定的說明和允諾才下決心與開發(fā)商簽訂合同的，這些內(nèi)容對商品房買賣合同的訂立起到了重大作用。

1.3面對開發(fā)商的宣傳廣告的防范和對策

（1）面對廣告中美麗的承諾，盡量要把廣告內(nèi)容中的說明和允諾寫進(jìn)正式合同，頭腦一定要保持清醒。

（2）看房選房人要細(xì)心注意合同文本中是否有諸如“售樓廣告的承諾一切以本合同為準(zhǔn)”、“沙盤模型不作為交房標(biāo)準(zhǔn)”等條款，這些約定以后會對購房者不利。

（3）購房者要保留樓盤房價等資料是十分必要的，保留證據(jù)在將來可能因此產(chǎn)生糾紛的情況下為自己主張權(quán)利提供證據(jù)，以便取得法律的支持。

2．開發(fā)商“一房多賣”的問題

所謂一房多賣是指房地產(chǎn)公司將出售后的商品房再次出售，將出售后的商品房抵押給銀行或?qū)⒌盅汉蟮纳唐贩吭俪鍪鄣男袨椤Ｏ旅嫱ㄟ^一個案例來分析這個問題：楊女士與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份商品房預(yù)售合同，購買該開發(fā)商的一套三居室，同年11月1日交房，合同簽訂后，楊女士當(dāng)即支付首付款10萬元，約定剩余房款在交房前付清，但當(dāng)楊女士在11月1日去交付剩余房款時卻被告知該套房屋已被他人買走，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，楊女士要求房地產(chǎn)公司雙倍返還首付款，但該公司只愿意返還首付款。

這就是一個典型的一房二買的案例，涉及房屋買賣過程中的懲罰性賠償責(zé)任。法律意義上的懲罰性賠償是指法庭判決的賠償數(shù)額超過實(shí)際的損害數(shù)額的一種“附加”賠償。合同法第113條，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條都規(guī)定了這個原則，在最高院《解釋》

第8條、第九條中，又明確了規(guī)定了商品房買賣中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情況，其中一種就是在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。因此，在本案中楊女士可以請求房地產(chǎn)公司返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請求該公司承擔(dān)已付購房款一倍以下的賠償責(zé)任。

2.1 產(chǎn)生“一房多賣”的原因

在房地產(chǎn)經(jīng)營中，造成商品房“一房多賣”的原因可分為兩種：一種原因是管理上的疏漏，如有的房產(chǎn)公司人員進(jìn)出頻繁，售樓人員之間或是售樓人員和融資人員之間沒有及時溝通樓盤的銷售或抵押情況，致使商品房“一房多賣”，還有一種是房產(chǎn)公司為了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地產(chǎn)公司在同他人簽訂商

品房買賣合同后，見房價上漲，又以賣出之房再與第三人訂立商品房買賣合同，由此造成“一房多賣”。

2.2 對開發(fā)商“一房多賣”的防范及對策

（1）因?yàn)殚_發(fā)商獲取土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是購房者獲得產(chǎn)權(quán)的前提，購房者在簽訂購房合同或《認(rèn)購書》之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查開發(fā)商必須提供的各種文件。

（2）交付定金之后，《認(rèn)購書》在開發(fā)商和購房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購房合同那樣有效，只是起到督促雙方認(rèn)定購房合同的作用，不能保障購房者一定能夠買到自己相中的房子。因此在簽訂《認(rèn)購書》之后應(yīng)該約定盡快簽訂《商品房買賣合同》，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（3）簽訂購房合同之后及時進(jìn)行預(yù)告登記備案，這樣及時開發(fā)商一房二賣，也可以保障已經(jīng)進(jìn)行登記備案的合同受到保護(hù)，該合同的購房者可以獲得房產(chǎn)證。

（4）盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會有第二個購房者獲得產(chǎn)權(quán)證，但是開發(fā)商可能利用手中的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》設(shè)定抵押，為自己換取現(xiàn)金，也可能不及時提供相關(guān)的文件，遇到這樣的情況，購房者往往也很難辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，購房者應(yīng)當(dāng)及時辦理產(chǎn)權(quán)登記。

3．關(guān)于商品房遲延交付的問題

商品房交易中由于買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其不可預(yù)測的風(fēng)險多，因而屢屢發(fā)生開發(fā)商遲延交付的情況，并由此引發(fā)糾紛。這在商品房買賣合同糾紛中屬于比較常見的類型。開發(fā)商遲延交付商品房的原因很多，既有自然現(xiàn)象的因素，如在施工過程中發(fā)生了幾級以上的臺風(fēng)，導(dǎo)致施工不能如期進(jìn)行：也有人為的因素，這里既包括政府行政行為方面的原因，也包括購房者無故拒絕受領(lǐng)房屋等原因，但更多的還是開發(fā)商本身的原因，如資金短缺、審批手續(xù)欠缺、與代理銷售人之間產(chǎn)生矛盾、建設(shè)行為不規(guī)范等。涉及商品房遲延交付，關(guān)鍵要解決兩個問題：一是對遲延交付的認(rèn)定，二是遲延交付的責(zé)任承擔(dān)。

3.1 對商品房遲延交付的認(rèn)定

商品房買賣（預(yù)售)合同中一般都會約定房屋交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，以至經(jīng)常引發(fā)對是否為遲延交付的爭議。最高法院《解釋》第11條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用．但當(dāng)事人另有約定的除外。”根據(jù)這一規(guī)定，在當(dāng)事人沒有約定時，對商品房的交付使用應(yīng)以對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即我們通常所說的“交鑰匙”作為標(biāo)志。最高法院《解釋》所規(guī)定的“交付使用”是一種有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生房屋所有權(quán)的變動。

在實(shí)踐中，開發(fā)商在遲延交付時，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。如何認(rèn)定“不可抗力”，在司法實(shí)踐中也是比較困難的，開發(fā)商常常以不能貸款、天氣惡劣、材料運(yùn)輸困難、技術(shù)難題、政府頒發(fā)新的法規(guī)、市政配套設(shè)施的安裝遲延等各種理由來拖延交付時間。我認(rèn)為是否構(gòu)成不可抗力，應(yīng)該具體分析：對以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的抗辯理由，若影響交付的自然現(xiàn)象屬慣常氣候現(xiàn)象，開發(fā)商能夠預(yù)見，抗辯理由不成立；若氣象專家認(rèn)為或者從普通人的觀念看來，該自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工，則可認(rèn)定該抗辯理由成立。若在施工中遇到的苦難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋的過程中需要承擔(dān)的風(fēng)險，不屬于不可抗力，因此開發(fā)商不能將此風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。若因政府行政行為導(dǎo)致，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，抗辯理由成立。

3.2 商品房遲延交付的責(zé)任承擔(dān)

遲延交付商品房屬于遲延履行商品房買賣合同，開發(fā)商當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。責(zé)任承擔(dān)的依據(jù)是：首先，如果雙方對違約金有約定，應(yīng)首先適用約定。

其次，若雙方無約定，應(yīng)根據(jù)我國《合同法》和最高法院《解釋》來確定。合同法第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定．給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失．包括合同履行后可以獲得的利益．但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失。”該條采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則。商品房是一種非常特殊的商品，座落的地段、歸屬的種類以及交易的時間不同，其價值大不相同。為此，最高法院《解釋》第17條將合同法的上述規(guī)定進(jìn)一步具體化，規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，”這一規(guī)定與《合同法》的有關(guān)規(guī)定是完全相符的。審判實(shí)務(wù)中，往往采取對比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。

4．關(guān)于面積誤差問題

在預(yù)售商品房買賣中，合同約定的商品房面積與實(shí)際交付的房屋面積發(fā)生差異是經(jīng)常會碰到的情況，往往會引起購房者與開發(fā)商發(fā)生糾紛，一般來說，這種糾紛主要有兩種情況：第一，實(shí)際交付的面積減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞情況，仍按原面積收取購房款，第二，實(shí)際交付的面積擴(kuò)大，房產(chǎn)開發(fā)商要求多付房款，而購房者不愿承擔(dān)或以此為由要求退房。

眾所周知，房屋造價較高，如果面積發(fā)生差異，其價格也會發(fā)生差異，而購買預(yù)售商品房時，由于商品房尚未建成，施工、設(shè)計等因素都可能導(dǎo)致商品房建成后實(shí)際交付面積與合同約定面積發(fā)生差異，這是正常的。由于預(yù)售房屋的特殊性，所以法律是允許存在正常合理范圍內(nèi)的誤差，出現(xiàn)這種誤差，不能認(rèn)定開發(fā)商違約，可由購房者與房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)原合同價格多退少補(bǔ)進(jìn)行結(jié)算。

現(xiàn)實(shí)中的做法，一般是如果購房者與開發(fā)商在合同中有明確的規(guī)定，則人民法院應(yīng)該在查明事實(shí)后，根據(jù)雙方約定的條款處理，如果購房者與房產(chǎn)開發(fā)商在合同中沒有對面積發(fā)生差異如何處理加以約定，則根據(jù)實(shí)際情況處理，如果雙方對面積是否有差異或者差異的大小有爭議，則可要求人民法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協(xié)商解決，如果不能解決的，則應(yīng)當(dāng)考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內(nèi)。有時消費(fèi)者對商品房的面積如何計算，不清楚時，應(yīng)找到1995年9月8日建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，該規(guī)則對此有具體規(guī)定，如果消費(fèi)者對面積有疑慮，可以自行委托權(quán)威部門進(jìn)行監(jiān)測。但事后處理不如事先預(yù)防，減少糾紛的可能性是雙方都希望的，所以在購買預(yù)售商品房時，應(yīng)盡量對約定面積有個正確預(yù)測，讓它更接近實(shí)際面積，并且，在合同中對實(shí)際面積與合同預(yù)定面積出現(xiàn)差異后的處理辦法加以明確約定。

5．關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)問題

5.1逾期辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的原因

由于我國實(shí)行房屋權(quán)屬登記制度，《房屋產(chǎn)權(quán)證》是所有人對房屋享有所有權(quán)的合法證明，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要進(jìn)行登記，進(jìn)行過戶，變更產(chǎn)權(quán)，履行所有權(quán)登記手續(xù)時房屋轉(zhuǎn)讓中的法定要求。購房者在購買房屋并辦理入住以后，最關(guān)心的就是何時能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，因?yàn)橹挥性撟C書才能證明購房者是房屋合法的所有人，其權(quán)益才能受到法律的保護(hù)。實(shí)踐中，許多購房者從入住到取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，都經(jīng)過了很長

時間，有的甚至一拖幾年都辦不下來。分析其原因，大致可分為以下兩種情況：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原因，“五證”不全。開發(fā)商在銷售樓房的時候根本就沒有取得國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。有的開發(fā)商在銷售的時候五證不齊，對購房者說正在辦理過程中，購房者最好不要買這樣的房屋。如果一定想買的話，就要到房屋管理部門調(diào)查開發(fā)商所說的是否屬實(shí)。要是開發(fā)商沒有辦理或者是被房管部門拒絕了的話，購房者最好不買這種房；擅自改變使用性質(zhì)。開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時候，當(dāng)然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書，此時開發(fā)商想重新申報更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購房者；出售被抵押的房屋。開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時出售該房屋，購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風(fēng)險就更大了，如果開發(fā)商不能及時履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的話，購房者肯定是沒有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至連居住權(quán)都沒有了，最后購房者只能是通過訴訟來要回所付的房價款。

（2）購房者自身的原因，購房者沒有交足應(yīng)付的房價款，開發(fā)商就不會去辦理過戶手續(xù)，購房者也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書了。另外，購房者沒有及時提供應(yīng)交的文件材料。

5.2逾期辦理房產(chǎn)證的防范和對策

（1）熟悉辦證程序，及時辦理產(chǎn)權(quán)。辦理房地產(chǎn)權(quán)證件過程具體包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記等過程，其中初始登記只能由房地產(chǎn)開發(fā)商辦理。即經(jīng)過房屋土地管理部門審查、勘驗(yàn)、審核、測繪、審批后，確權(quán)完成，開發(fā)商取得俗稱的“大產(chǎn)權(quán)證”。然后，可以進(jìn)行下一步的轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起90日內(nèi)申請辦理產(chǎn)權(quán)證。

（2）購房前，要認(rèn)真審核房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房具不具備以下幾個條件：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總資金的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》

（3）購房者在簽訂合同時，一定要明確開發(fā)商是辦理初始登記還是辦理房產(chǎn)證書。實(shí)踐中，因?yàn)闂l款約定不明而產(chǎn)生歧義，是大量辦理房屋產(chǎn)權(quán)證糾紛產(chǎn)生的主要原因。購房者在簽訂合同時，如果同開發(fā)商協(xié)商由開發(fā)商去辦證的，最好要在合同中注明，開發(fā)商辦理完初始登記后，還負(fù)有為購房者主動辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)。

（4）尋求專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢、代理由于房地產(chǎn)價值大，各種手續(xù)、程序繁多，購房者房地產(chǎn)知識及法律知識有限，故尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢和辦理可最大限度地減少投資風(fēng)險，獲得理想物業(yè)，不能不說也是一種很好的選擇。購房者可以委托專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解市場行情，以及簽約、過款、辦證等一整套手續(xù)。規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般信譽(yù)較好，操作比較專業(yè)和規(guī)范，對行業(yè)的選擇、購房手續(xù)的辦理及售后服務(wù)有較為充分的保證。因此在購房時，應(yīng)盡量選擇規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

6．關(guān)于商品房的質(zhì)量問題

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境質(zhì)量甚至生命財產(chǎn)安全，加之價格昂貴，因而購房者對此極其關(guān)注。然而，某些開發(fā)商為了牟取巨額利潤，不顧購房者的切身利益，購買質(zhì)量低劣、價格低廉的建筑材料，甚至偷工減料，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，商品房交付使用后，發(fā)生墻壁開裂、屋頂滲水、排水管道不暢等其他質(zhì)量問題，因此時常引起開發(fā)商與購房者之間的沖突。

6.1 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人應(yīng)該如何應(yīng)付？

根據(jù)《合同法》第61條、第62條、第111條、第153條、第154條、第155條，《中華人民共和國建筑法》第60條、第61條、第62條，最高院《解釋》第13條等規(guī)定，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，合同中有約定按約定辦，沒有約定的，按照下列方法處理：

（1）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

（2）房屋交付使用后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住適用的情況

下，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

6.2 如何避免購買到有質(zhì)量問題的商品房？

（1）首先，購房人應(yīng)注意選擇商品房的建造地址。因毗鄰工廠、鐵路、排污河的商品

房即使內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局完善無缺，也不能給購房人以舒適怡然的入住感受。

（2）其次，選擇信譽(yù)良好、資金雄厚的開發(fā)公司及同樣條件的施工單位建造的商品房，千萬不能貪圖標(biāo)價低而退而求其次，接受濫竽充數(shù)的開發(fā)商及施工單位，否則會因小失大。

（3）再次，親自實(shí)地查看，開發(fā)商為了追求銷售利潤，常常會做出名不副實(shí)的宣傳及

承諾，購房者應(yīng)實(shí)地調(diào)查研究，或請教內(nèi)行人士一同查驗(yàn)，注意墻面、地面、門窗開合、下水管道、樓盤布局等。

參考文獻(xiàn)

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[4]沈萍.購房維權(quán)百姓法律讀本[M]，四川：四川人民出版社，2008

第三篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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第四篇：商品房買賣合同糾紛中的幾個問題

商品房買賣合同糾紛中的幾個問題

筆者在審理商品房買賣合同案件過程中，發(fā)現(xiàn)下述幾個問題是當(dāng)事人爭議較大的，亦是法官裁判案件時的疑難點(diǎn)，試析如下：

1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認(rèn)識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？

對于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種 類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗(yàn)收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗(yàn)收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違 約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

6、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定。

在商品房買賣活動中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)則。但王教授未對如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對方陷入錯誤認(rèn)識，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。呂洪濤

第五篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調(diào)研報告

一、商品房買賣合同糾紛熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析

（一）、開發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢變更？

我國合同法沒有明確規(guī)定情勢變更原則，但是在《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規(guī)定了情勢變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。

情勢變更的一個重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時對情勢變更的發(fā)生不能預(yù)見。而房屋交易市場的商業(yè)風(fēng)險，是指房屋買賣合同當(dāng)事人因經(jīng)營失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的利益損失。

國家房貸政策調(diào)控屬于情勢變更，最高人民法院根據(jù)社會形勢的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊情勢變更原則做了細(xì)化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該規(guī)定成為司法實(shí)踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。

（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責(zé)任，必須首先弄清楚誰為辦證義務(wù)的主體？

由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實(shí)踐中對辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認(rèn)為，開發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因?yàn)椤逗贤ā返?30條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形，這充分說明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。第二種意見認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第三種意見認(rèn)為，無法概括確定辦證的義務(wù)主體，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定不同的情況予以認(rèn)定。對于辦證義務(wù)主體的認(rèn)定，直接影響著違約責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)主體，因此，必須對此統(tǒng)一認(rèn)識。

（三）、交房時間以何為標(biāo)準(zhǔn)？

按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購房時最為關(guān)心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認(rèn)為，開發(fā)商只有在房屋驗(yàn)收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認(rèn)為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。審判實(shí)踐中，由于理解差異，對交房時間的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，有的法官以房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實(shí)際入住后，產(chǎn)生水電費(fèi)的當(dāng)月為交房時間，而不管房屋是否驗(yàn)收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準(zhǔn)，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準(zhǔn)。對交房的時間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴(yán)重?fù)p害了司法的嚴(yán)肅性與威嚴(yán)性。

（四）、如何理解“房屋驗(yàn)收合格”？

商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。（5）空白選項（消費(fèi)者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開發(fā)商會直接選擇填寫第一項“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。

開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗(yàn)收，這些單位出具的意見均為合格，就達(dá)到合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是權(quán)威部門的驗(yàn)收。

（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任認(rèn)定與處理

廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進(jìn)銷售，當(dāng)前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對購房者具有強(qiáng)烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實(shí)問題卻較為嚴(yán)重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強(qiáng)（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)），審判中確認(rèn)不一，對開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認(rèn)定與處理，仍是司法實(shí)踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對象不同，我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認(rèn)定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行實(shí)地考察，能夠及時發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當(dāng)場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進(jìn)，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴(yán)把握。首先，應(yīng)對《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進(jìn)行修正，簡化開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區(qū)行政機(jī)關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強(qiáng)制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費(fèi)者保護(hù)法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內(nèi)容之真是，其對消費(fèi)者所負(fù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護(hù)買收房的合法權(quán)益。

（六）、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)

商品房買賣實(shí)踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門強(qiáng)制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責(zé)任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責(zé)事由？

房地產(chǎn)開發(fā)項目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭議。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。筆者不能同意這種觀點(diǎn)，因?yàn)榇祟惽闆r也是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設(shè)立情勢變更制度，但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請求法院對該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實(shí)生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同。《司法解釋》第17條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發(fā)違約行為。

根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見，法律對履行合同后的可得利益是持保護(hù)、肯定態(tài)度的。

（九）、房屋訂購書能否認(rèn)定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。訂購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識。在商品買賣中，當(dāng)事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購書等預(yù)約可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購房款。

二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

什么樣的違約責(zé)任？

二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請求權(quán)以及占有人有限物上請求權(quán)，無法對抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動產(chǎn)登記。

在司法審判實(shí)踐中，通常將不動產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實(shí)施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時，以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)，對處于災(zāi)害中的買受人嚴(yán)重不利。

（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

此條沒有規(guī)定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。

對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認(rèn)定差價損失的時間點(diǎn)，法院一般會從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項可能具有不同的理解。