第一篇：“情勢變更”制度在商品房買賣合同糾紛中的運用[模版]

“情勢變更”制度在商品房買賣合同糾紛中的運用

楊培銀

隨著我國住房制度改革的發展，商品房的開發建設也迅猛發展起來，商品房價格逐日攀高，遠遠超過我國經濟的發展速度，超過居民收入增長水平。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。為了穩定房價，抑制房價過快增長、抑制不合理的住房需求，國務院及相關部委相繼出臺了一系列的調控措施，從金融信貸、財稅政策和放權地方政府限制購房套數幾方面打擊投機性購房，意圖引導合理的住房理念和投資理念，從而降低房價。每一次調控措施的出臺，都被房地產業界及相關人員稱之為“房地產新政”。隨著上述“新政”的出臺，大量已經生效的《商品房買賣合同》無法繼續履行或履行后對一方造成明顯不公平，產生眾多的爭議和糾紛。

針對上述糾紛如何解決，專家學者、司法審判人員和法律從業者紛紛提出了“情勢變更”這一制度。因房地產新政引起的上述糾紛能否適用“情勢變更”原則，應視不同情況區別對待，不得一概而論，否則可能會濫用情勢變更這一原則，甚至破壞“合同嚴守”這一誠實信用原則，無法起到立法者下定決心推出這一原則的立法本意。

為了正確運用情勢變更原則解決因房地產新政引起的諸多糾紛，本文將對近期國務院及相關部委陸續出臺的一系列新政對《商品房買賣合同》履行造成的影響進行細分，從而分析是否符合情勢變更制度的適用要件，判斷是否能夠適用情勢變更這一原則解決該類糾紛。

一、近年來國務院及相關部委陸續出臺對商品房買賣合同造成重大影響的系列新政

自1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發【1994】43號）提出深化城鎮住房制度改革,促進住房商品化和住房建設的發展以來，商品房的概念和建設正式納入我國經濟建設的軌道。2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發【2003】18號）將房地產業確認為“國民經濟的支柱產業”，要求對符合條件的房地產企業和項目加大信貸扶持力度，商品房建設如火如荼地開展起來，房地產價格也逐日攀升。房價的持續強勁增長，已經成為影響社會穩定的民生問題。為穩定住房價格，國務院及相關部委自2005年起，陸續出臺了一系列的調控政策，因本文旨對情勢變更制度出臺后在房地產新政下產生的商品房買賣合同糾紛中的運用進行探討，在此只對能夠給商品房買賣合同的履行造成影響的政策進行索引，主要體現在三個方面：

（一）財稅政策

2009年12月23日，財政部、國家稅務總局聯合下發《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅

[2009]157 號）：

一、自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的依照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）普通住房對外銷售的免征營業稅。該通知是自2005年6月1日起決定對個人將購買不足一定年限的住房轉讓區別征收營業稅后的第四次調整征免年限（2005年規定為2年，2006年將該年限調整至5年，2008年又調回2年，2009年再次調整為5年）。

（二）信貸政策

1、首付比例：2010年4月17日，國務院下發《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）（被業界稱為“國十條”），該通知指出：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。這是自2010年1月7日《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%的要求后又一次提高貸款首付比例。

2、利率：在“國十條”中對于貸款比例規定：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。各商業銀行在嚴格遵照該規定提高第二套住房的貸款利率至基準利率的1.1倍外，不約而同地將原先第一套住房貸款享受基準貸款利率7折的優惠提高到8.5折，而且設定的條件極為苛刻。

3、套數限制：“國十條”中對于是否發放第三套住房貸款，作了如下規定：商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

4、主體限制：“國十條”中對于不能夠提供相應資料的非本地居民做了貸款的限制性規定：對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

（三）地方政府限制購房數量

“國十條”不僅僅規定商業銀行可以暫停發放購買第三套及以上住房貸款，還規定“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”，也就是說國務院授權地方人民政府根據實際情況，決定在一定時期內無論是否使用貸款購房，對個人或家庭購房套數都進行限制，從而避免投機性購房和投資性購房搶占房源，以滿足真正有住房需求的消費者購買住房。

二、因上述新政的頒布而產生的商品房買賣合同糾紛

1、因財稅政策的變化引起營業稅的征免年限的延長，導致投機、投資購房者在限期內轉手則利潤減少，超過限期轉手，則資金占用時間增加，成本增加，甚至在此期間不可預測的投資風險也可能會出現。因此，部分投機、投資購房者可能會以新政為由，要求解除合同。

2、因首付款比例提高，貸款比例減少，購房者無法補足增加的首付款而要求解除合同；雖然合同約定的首付款比例符合“國十條”規定的貸款比例，但擔心在房地產新政的打壓下，房價會大幅度下降，按照現有房價購房不劃算，而要求解除合同。

3、因貸款利率大幅度上調，投機性、投資性購房者的成本增加，消費購房者的還款壓力加大，從而要求解除合同。

4、因商業銀行暫停了對不能夠提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民的購房貸款，導致合同簽訂后無法辦理貸款，買賣雙方對付款方式又無法達成新的一致，購房者要求解除合同。

5、地方人民政府根據“國十條”的規定和國務院的授權，決定對購房數量進行限制，導致合同簽訂后無法辦理“登記備案”和產權證明，購房者要求解除合同。

三、“情勢變更”制度在解決上述糾紛中的運用

2009年4月24日，最高人民法院頒布了《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》

（二），該解釋第二十六條規定：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。這就是“情勢變更”制度的規定。

在最終定稿出臺的《合同法》中并沒有情勢變更的規定，但法學專家及法律從業者并沒有放棄對該原則的研究。由江平主編的《民法學》將“情事變更原則”定義為：是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的事由發生情事變更而導致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內容或解除合同的原則。同時將“情事變更原則”適用條件總結為三點：①須有情事變更，締約時的合同基礎發生異常變化。②情事變更的發生不可歸責于當事人。③情事變更具有不可預見性。對該情勢變更的定義及適用原則對司法解釋

（二）中規定的情勢變更的理解及適用條件同樣適用。筆者認為對適用條件應再加上一條：④情勢變更的發生導致出現繼續履行將無法實現合同目的或對一方當事人造成明顯不公平的嚴重后果。滿足上述要件，就可以適用情勢變更制度變更合同或解除合同。

四、能否運用情勢變更制度解決上述糾紛

1、因營業稅征免年限的延長，導致投機性購房者轉讓獲利的減少或資本占用的時間拉長，從而要求解除合同的，不得適用情勢變更制度予以解除。首先，適用情勢變更制度必須出現因客觀情況發生后造成了繼續履行對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的的結果。商品房買賣合同的標的是商品房，合同雙方的目的是：一方出售房屋獲得對價，另一方支付對價獲得房屋。營業稅征免年限的調整不影響房屋的交付及價款的支付，對任何一方不會造成明顯不公平，也不會影響合同目的的實現。至于購房者是進行投資甚至投機，這并非商品房買賣合同中體現的合同目的。因此，由于營業稅征免年限的延長不影響合同目的的實現，也未造成對一方當事人的明顯不公平，所以不得適用情勢變更制度達到解除合同的目的。其次，關于營業稅征免年限的調整，買賣雙方都應當能夠預見，因財政部和國家稅務總局先后在2005年、2006年和2008年三次對征免年限進行了調整，根據房地產發展的情況決定延長和縮短征免年限是稅收工具的具體運用，不是不可預見的，因此該種糾紛不符合情勢變更的基本要件，不得適用該制度進行調整。

2、同樣，因貸款利率大幅度上調，投機性、投資性購房者的成本增加，消費購房者的還款壓力加大，從而要求解除合同的，不能適用情勢變更制度予以調整和解除。原因有三：首先，因貸款利率上調，并沒有影響合同目的的實現。其次，貸款利率的調整應當是能夠預見到的，利率的調整取決于我國經濟發展的需要，不是一成不變的，這一點雙方都應當有這樣的預見。最后，無論利率上調或下調，對合同雙方都是商業風險因素。上述任一理由，都是不能適用情勢變更制度的抗辯事由。

3、關于以貸款首付比例提高為由而要求解除合同的，應視不同情況區別對待。其一，合同約定貸款首付比例低于新政要求的貸款首付比例的，合同簽訂后按照原付款比例無法貸款。這樣為了符合新政要求的比例，就必須改變合同付款條件，購房者就要多交首付，改變了用現有款項支付首付購買房屋，以后按月供貸的合同目的。該種狀況，就符合情勢變更的適用條件，可以運用情勢變更的原則解除合同。但是如果合同約定的貸款首付比例和新政規定的首付比例相當甚至高于新政約定的比例，新政的下發不改變合同約定的付款條件，也不影響合同的履行，對雙方不會造成任何的不公平。此時就不得適用情勢變更制度解除合同。

4、因商業銀行暫停了對不能夠提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民的購房貸款，導致合同簽訂后無法辦理貸款，買賣雙方對付款方式又無法達成新的一致，購房者要求解除合同的情況，符合情勢變更關于發生了無法預見、非不可抗力的不屬于商業風險的客觀情況變化，如果不改變付款方式將無法繼續履行合同。完全可以適用情勢變更制度解除該合同。

5、關于地方政府根據國務院的授權，對購房數量進行限制，導致簽訂合同后無法辦理備案登記、辦理產權證明，購房者要求解除合同的，符合客觀情況發生了不可預見、不屬于商業風險的變化，導致合同目的不能實現，可以適用情勢變更制度解除該合同。

五、結語

情勢變更制度作為民事法律體系中一項重要制度，出臺這項制度，因與相關概念的區別不是十分的明確，將賦予法官極大的自由裁量權，一旦被濫用將嚴重破壞合同嚴守這一原則，破壞經濟秩序，所以對于該制度的出臺慎之又慎。但在經歷汶川地震、金融危機等重大事件后，產生的大量糾紛當前卻沒有調整的法律依據，繼續履行又確造成一方的嚴重不公平，甚至無法實現合同目的，因此該制度的確立勢在必行，最終情勢變更制度得以在司法解釋

（二）中出現。該制度的確立將來會在司法實踐中作為一項重要制度發揮著重要的作用，但是基于對該制度的運用易于發展為濫用，因此在出臺該司法解釋后“最高人民法院給各高院專門一個通知，要求使用情勢變更要報請省高院核準，在程序上加了一道“緊箍咒”，目的就是要求基層院和中院，如果有其它辦法能解決的最好用其它辦法解決，實在不行再用情勢變更”。同樣，在當前房地產新政所導致的商品房買賣合同糾紛大量出現的時候，如何正確運用情勢變更原則是解決出現上述糾紛的關鍵。

（作者系德衡律師集團高級合伙人、副主任）

第二篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預售合同和商品房現售合同。商品房預售合同是指房地產開發商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現售合同是指房地產開商將已經竣工的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規定的內容履行義務所產生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權轉移登記手續（房產證），這是商品房買賣的關鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產糾紛，當事人就需要找專業的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結

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第三篇：商品房買賣合同糾紛中的幾個問題

商品房買賣合同糾紛中的幾個問題

筆者在審理商品房買賣合同案件過程中，發現下述幾個問題是當事人爭議較大的，亦是法官裁判案件時的疑難點，試析如下：

1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種 類相同即適用相同的法律規范的理念。

此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違 約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

6、關于商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定。

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定中的亮點。上述規定是根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規定。根據上述法律及相關司法解釋的規定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關內容），有義務告知對方真實情況而故意不告知，應認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。筆者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規則。但王教授未對如何認定“故意”發表意見。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應當知道真實情況，結合法律是否確定其有告知此真實情況的義務，若均是確定的，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關的法條上有“故意”二字，就應該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。呂洪濤

第四篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調研報告

一、商品房買賣合同糾紛熱點、難點分析

（一）、開發商不能交付違約責任的認定，是不可抗力還是情勢變更？

我國合同法沒有明確規定情勢變更原則，但是在《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規定了情勢變更原則。該條規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。

情勢變更的一個重要構成條件，是當事人在訂立合同時對情勢變更的發生不能預見。而房屋交易市場的商業風險，是指房屋買賣合同當事人因經營失利應當承擔的正常的利益損失。

國家房貸政策調控屬于情勢變更，最高人民法院根據社會形勢的變化，在《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊情勢變更原則做了細化的具體規定。該司法解釋第23條規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該規定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調整引發的商品房買賣合同糾紛的主要依據。

（二）、關于產權辦理引發的糾紛，誰是辦理房產證的義務主體？ 逾期辦證是引發商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責任，必須首先弄清楚誰為辦證義務的主體？

由于法律法規規定不一致，審判實踐中對辦證義務主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認為，開發商是辦證義務主體，因為《合同法》第130條與最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規定出賣人有義務轉移標的物所有權于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因導致買受人不能按期取得房產證應承擔違約責任的情形，這充分說明辦理房產證義務主體是出賣人。第二種意見認為，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務。因為《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和變更房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。第三種意見認為，無法概括確定辦證的義務主體，應根據權屬登記流程規定不同的情況予以認定。對于辦證義務主體的認定，直接影響著違約責任的義務承擔主體，因此，必須對此統一認識。

（三）、交房時間以何為標準？

按期交房是開發商的首要義務，也是買受方在購房時最為關心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執一詞，買受方認為，開發商只有在房屋驗收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務；開發商認為，只要將房屋轉移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務。審判實踐中，由于理解差異，對交房時間的認定標準也不一樣，有的法官以房屋驗收合格后，開發商發出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實際入住后，產生水電費的當月為交房時間，而不管房屋是否驗收合格；還有的以買收房領取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領取裝修鑰匙為準，一種是以領取正是鑰匙為準。對交房的時間認定標準不一，導致出現同案不同判，嚴重損害了司法的嚴肅性與威嚴性。

（四）、如何理解“房屋驗收合格”？

商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經驗收合格。（2）該商品房經綜合驗收合格。（3）該商品房經分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。（5）空白選項（消費者和開發商可以協商填寫）。一般情況下開發商會直接選擇填寫第一項“該商品房經驗收合格”，一旦產生糾紛，購房者往往處于弱勢。

開發商根據《建設工程質量管理條例》第16條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設計、施工、監理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數消費者認為驗收應當是權威部門的驗收。

（五）、開發商夸大廣告宣傳的責任認定與處理

廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據統計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質量、購房優惠條件、商品房所在位置與周邊環境等內容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內容不實問題卻較為嚴重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構成要件或邀約邀請的條件做出了規定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預售和現售兩種，對象不同，我們對待開發商的夸大廣告宣傳也應有所區別，在構成違約的問題上不能一概認定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區環境、配套設施等進行實地考察，能夠及時發現房屋的綜合情況與開發商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發商構成違約；如果買受方當場提出異議，開發商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發商構成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。首先，應對《司法解釋》第3條規定的不足之處進行修正，簡化開發商對夸大廣告宣傳承擔合同義務的條件，只需廣告宣傳的內容確定且該內容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發商未履行廣告宣傳的相關承諾，并且該廣告宣傳內容符合上述條件，即應認定開發商構成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區行政機關頒布的《預售房屋買賣定性化契約應記載及不得記載事項》中規定的預售合同必須記載“賣方應確保廣告內容之真是，本預售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規定廣告喜歡穿中的某些內容為預售合同的一部分，以制約開發商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區“消費者保護法”第22條有關“企業經營中確保廣告內容之真是，其對消費者所負不低于廣告之內容”的規定，以有效遏制開發商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護買收房的合法權益。

（六）、開發商逾期交房的責任認定及承擔

商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發商本身怠于履行的因素，也有經濟政策的變化、政府部門強制變更規劃等開發商不能控制的原因。對于逾期交房的責任承擔，應本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張賠償損失，應由買受人舉證證明因開發商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發商的免責事由？

房地產開發項目與政府行為密切相關，政府的規劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發商預期交房的，開發商能否免責，實務上存在很大爭議。一方當事人違反合同規定，除不可抗力外，均應向合同向對方承擔違約責任。筆者不能同意這種觀點，因為此類情況也是開發商不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據公平原則并結合案情實際認定開發商免責。該解釋第26條規定，合同成立以后發生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應根據公平原則，并結合案件實際情況確定是否變更或解除。根據這一規定精神，繼續按合同約定的期限交房對開發商而言是明顯的不公平，開發商可以請求法院對該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償的范圍？ 現實生活中，很多房屋買賣合同案件引發的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同。《司法解釋》第17條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發違約行為。

根據《合同法》113條第1款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見，法律對履行合同后的可得利益是持保護、肯定態度的。

（九）、房屋訂購書能否認定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協議，其目的是對雙方買賣房屋的有關事宜作出初步的認定。訂購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質為預約合同已成為共識。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關系才能最終確立。根據《司法解釋》第5條規定，商品房買賣中訂購書等預約可以認定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預約具備買賣合同的主要內容和買受人已經支付購房款。

二、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

什么樣的違約責任？

二、第十一條第一款規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

根據此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉移占有，不包括辦理產權登記。一旦發生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權請求權以及占有人有限物上請求權，無法對抗所有權等優先權，這是買受人處于極度危險的狀態。根據《合同法》與《物權法》的相關規定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，根據物權變動原理，不動產的交付需要公示，即進行不動產登記。

在司法審判實踐中，通常將不動產的交付定義為轉移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權的轉移，即不包括辦理登記過戶手續。這使得在商品房轉移占有后取得房產前，買房人要負擔房屋毀損、滅失的全部風險。在自然災害等不可抗力發生時，以轉移占有為標準，對處于災害中的買受人嚴重不利。

（三）、第十七條規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

此條沒有規定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。

對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業機構評估或者向專業機構詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發商與買受人對于此項可能具有不同的理解。

第五篇：商品房買賣合同糾紛100問（推薦）

商品房買賣合同糾紛100問

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購房人簽定認購書或訂購合同后，不想買了，如何承擔責任？

開發商廣告與實際狀況不符，應當承擔什么責任？

開發商發布的售樓廣告和樓書是否具有約束力? 存在虛假如何追究?

商品房發生質量問題如何處理

裝修材料不符合合同約定，如何維權？

房屋買賣過程中會涉及哪些常見的違約情況和違約責任呢？

關于成立業主大會申請書格式

如何成立業委會?

政策變化是否屬于情勢變更,是否可以解除合同?

前期物業服務合同中,業主可以以買賣合同存在糾紛以及不是合同當事方為由拒付物業費嗎

一方預期違約,他方可在履行期限屆滿前要求解除合同和追究違約責任

房屋出現質量問題如何處理？

起訴歸還購房借款不成后，還可以以不當得利為由再次起訴嗎？

商品房未經消防驗收,是否可以交付?

逾期交房違約金約定不明的，如何處理？

樓書等宣傳資料中“最終解釋權歸本單位”的說明有效嗎？

按揭貸款中，購房人延遲還款，開發商是否需要承擔責任？

開發商承諾提供免費巴士后借故停運,應承擔什么責任?