第一篇：廈門市中級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導意見

廈門市中級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干

問題的指導意見

(2004年7月2日廈門市中級人民法院審判委員會第208次會議通過)為統一我市兩級法院審理商品房買賣合同糾紛對逾期交房和逾期辦證等事宜的裁判尺度，根據有關法律、法規和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣解釋》）及我市具體情況，提出如下意見，供我市兩級法院在審理該類案件中參考。

第一條 審理商品房買賣合同糾紛，對雙方當事人在合同中已約定的權利義務，不違反法律和行政法規規定的，應按當事人的約定；當事人沒有約定或約定不明的，適用最高人民法院《商品房買賣解釋》等相關規定。

第二條 買受人因出賣人交付的商品房未經驗收或驗收不合格拒絕接收的，予以支持。

出賣人在交房時不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，應認定出賣人不具備交房條件，由此產生的逾期交房違約責任由出賣人承擔。

第三條 買受人已接受出賣人交付的商品房鑰匙，除當事人另有約定外，應視為商品房已經交付使用，即出賣人完成了《商品房買賣解釋》第十一條規定的房屋轉移占有。

買受人已接受了出賣人所交付的商品房鑰匙，又以出賣人沒有同時交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》為由主張出賣人承擔因不具備交房條件而

逾期交房違約責任的，不予支持。

前兩款規定適用于1998年7月20日國務院《城市房地產開發經營管理條例》施行之后簽訂的商品房買賣合同，之前簽訂的商品房買賣合同適用當時法律和行政法規、規章的規定。

第四條 出賣人未按照商品房買賣合同約定的時間交房應承擔逾期交房的違約責任。逾期交房的違約金以合同約定的交房日為起算點，以實際交房日為止算點。違約金按《商品房買賣解釋》第十六條和第十七條規定的標準計算。

第五條《商品房買賣解釋》第十八條和第十九條規定的“出賣人原因”，應理解為：出賣人在履行商品房買賣合同權屬交付前應承擔的有關辦理權屬登記的義務，主要包括商品房建設完工以后應履行的初始產權登記的有關手續。非出賣人所應承擔的法定義務或約定義務之外的原因造成逾期辦證的，不能視為“出賣人的原因”。

第六條 因出賣人原因致使買受人未能在合同約定期限或《商品房買賣解釋》確定期限內辦理商品房的權屬登記手續，買受人請求出賣人承擔違約責任的，予以支持。

出賣人已向權屬登記機關辦理商品房產權初始登記的，視為已完成了辦理權屬登記相關義務。

第七條 當事人在商品房買賣合同中約定了逾期辦理商品房權屬證書違約金的，按合同約定；合同無約定的，違約金自《城市房地產開發經營管理條例》實

施后90日（即1998年10月19日）開始計算。

第八條 當事人在合同中約定辦理權屬登記期限的，逾期辦理的違約金自期限屆滿之次日開始計算。

在商品房預售合同中，當事人沒有約定辦理權屬登記期限的，逾期辦理的違約金從實際交房日起90日開始計算；提前交房的，則從約定的交房日起90日開始計算。

在商品房現房買賣合同中，當事人沒有約定辦理權屬登記期限的，自合同簽訂之日起90日開始計算。

前述第二、三款違約金止算點，為：至出賣人取得權屬登記機關出具了辦理權屬登記的收件收據之日止。

第九條 買受人要求出賣人承擔逾期履行辦理商品房的權屬證書義務違約金的計算標準，當事人有約定從約定；當事人沒有約定的，參照中國人民銀行公布的同期同類貸款利率計算。

《商品房買賣解釋》第十八條規定的“已付購房款總額”，包括買受人支付的首期款和通過銀行按揭方式支付給出賣人的按揭款。

第十條 出賣人因測繪事宜引起逾期辦理權屬登記違約糾紛的，買受人主張出賣人承擔2001年6月1日《商品房銷售管理辦法》施行之前違約金的，不予支持；主張出賣人承擔《商品房銷售管理辦法》施行之后的違約金，予以支持。但出賣人有證據證明引起逾期辦理權屬登記之事宜非其原因造成的，該逾期期間，不視

為出賣人的原因。

第十一條 當事人因逾期交房或逾期辦理權屬登記而提起違約之訴，相對方在一審庭審辯論結束前提出訴訟時效抗辯理由的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形，適用中斷或中止的規定。

前款規定適用于2003年6月1日最高人民法院《商品房買賣解釋》施行之前簽訂的合同。

第十二條 本指導意見由本院審判委員會負責解釋。

本指導意見自2004年7月2日起施行。施行之前已生效的一、二審案件不適用本指導意見。

第二篇：商品房買賣合同糾紛中逾期責任問題研究

商品房買賣合同糾紛中逾期交房若干問題研究

［摘要］：逾期交房是商品房買賣合同糾紛當中突出的問題，逾期交房的認定及處理關系到此類糾紛的妥善解決。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》使商品房買賣合同糾紛中關于逾期責任的認定及處理有了具體的裁判依據。但在實踐運用中，仍然存在著不少爭議。本文重點從商品房買賣合同的約定入手，圍繞幾個司法實踐中常出現的焦點問題，分析逾期交房構成要件及處理方法。

［關鍵詞］：商品房買賣合同 逾期交房 違約責任

引言

近年來，商品房買賣合同糾紛案件數量有較大幅度的增長，在這類案件中，大部分都涉及到逾期責任。據統計，2009年1-7月某市中級人民法院民一庭共受理二審商品房買賣合同糾紛案175起，占該庭全部二審案件的33.33%，其中涉及逾期責任的164件，占所有商品房買賣合同糾紛案的93.71%。逾期責任問題通常有三種：逾期交房問題、逾期接房問題、逾期辦證問題，其中最為突出的便是逾期交房問題。由于逾期交房原因對于單個住宅小區而言具有共性，故此類糾紛具有群發性特點。對于購房者而言，其權利主張若得不到滿足，可能引發集體鬧事等影響社會和諧穩定的問題；對于開發商而言，個案的敗訴可能引發集體索賠，從而支付相當數量的賠償款。因此，正確認定此類糾紛中的逾期責任，對于維護購房人與開發商雙方的合法權益，對于正確處理雙方的糾紛，均具有十分重要的意義。

一、如何認定逾期交房

1、逾期交房的類型

實踐中，關于逾期交房的糾紛越來越多，據不完全統計，逾期交付的商品房約占整個商品房銷售量的40%，逾期交房糾紛具有人數多、賠償金額大、社會影響大等特點，所以這類糾紛案件當事人雙方的抗辯程度也是極為激烈的，某些情況下還可能引起當地政府的關注甚至干預。

逾期交房糾紛一般有以下兩種類型：

一、開發商在合同約定的交房期限通知了購房人交接房屋，但購房人認為房屋未達到約定的交房條件，因此拒絕領取鑰匙，繼而要求開發商承擔逾期交房的違約責任；

二、購房人在接受房屋（即領取鑰匙）后，又以房屋未達到交付條件為由要求開發商承擔逾期交房的違約責任。

2、合同約定交房條件及逾期交房的認定

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。此條款明確規定了轉移占有即通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但是，購房人與開發商對于什么樣的商品房才具備交付條件爭議頗大。商品房買賣合同示范文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：

1、該商品房經驗收合格；

2、該商品房經綜合驗收合格；

3、該商品房經分期綜合驗收合格；

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。除此四種交付條件外，買賣雙方另可約定第五種交付條件。如果買賣雙方約定的交房條件是第一種，那么應當以該商品房是否取得《建筑工程竣工驗收備案證》或者以工程質量監督機構是否在工程竣工驗收單上認定驗收合格為標準，如果是其余三 1

種，則應以該商品房是否取得《房地產開發經營項目交付使用許可證書》為標準，否則視為不具備合同約定的交付條件。如果買賣雙方在合同中約定其它交付條件（即第五種交付條件），是否應無條件適用雙方約定的第五種交付條件？

建設工程竣工驗收是加強政府監管，防止不合格工程流向社會的一個重要手段。我國《建筑法》第六十一條規定：…建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。其它如《建設工程質量管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》對此也有類似規定。商品房經驗收合格的法定證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》或者工程竣工驗收合格單，如果開發商在辦理房屋交接手續時不能出示《建筑工程竣工驗收備案證》或工程竣工驗收合格單，則購房人有權拒絕接收，由此產生的逾期交房的違約責任應由開發商承擔。即使雙方在合同中約定的交付條件（第五種交付條件）低于第一種交付條件，也應以商品房經驗收合格作為交付條件標準。即商品房經驗收合格是商品房達到交付條件的最低標準。廈門市中級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導意見》第二條規定：買受人因出賣人交付的商品房未經驗收或驗收不合格拒絕接收的，予以支持。其他法院在司法實踐中也有類似做法。

購房人在接受房屋（即領取鑰匙）后，又以房屋未達到交付條件為由要求開發商承擔逾期交房的違約責任，應如何處理？此問題在法學理論和司法實踐中爭論都比較大。有觀點認為，購房人接受鑰匙的行為表明其已認可房屋達到交付條件，購房人接受鑰匙是對自己權利的處分，其無權再要求開發商承擔逾期交房的違約責任。筆者認為，開發商在房屋不具備交付條件的情況下即通知購房人領取鑰匙的行為嚴重違背誠信原則。在商品房買賣合同中，開發商居于強勢地位，占據著信息及心理優勢（購房人往往急于入住新房），且交付經驗收合格的商品房系開發商基本合同義務之一，其將未驗收或未驗收合格的商品房鑰匙交給購房人，本身就違反了合同及法律的規定。因此，購房人即使已經接收了鑰匙，仍有權要求開發商承擔逾期交房的違約責任，這也有利于保護處于弱勢地位的購房人的合法權益，促使開發商切實履行自己的義務，促進房地產市場的健康發展，實現法律的精神實質。

合同中約定多項交房條件的，應如何認定商品房是否達到交付條件？有的商品房買賣合同中除房屋驗收合格這一主要交付條件外還會約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設施，有的開發商往往會忽視配套設施的交付條件。合同中約定的諸項交房條件屬完整的統一體，缺一不可。如果某一項未達到合同約定的交房要求，則構成違約，開發商應承擔逾期交房的違約責任。比如合同中有關于“水電入戶”交房條件的約定，房屋其他條件都符合合同要求，只是水電設施室內部分雖然安裝到位，但進小區的主管網尚未鋪設，導致室內水電設施不能使用，這顯然違反了合同中關于“水電入戶”的約定，該房屋尚未達到交房條件，開發商應承擔逾期交付的違約責任。

但是，對此處的“其他交房條件”顯然應與上文中提及的“商品房經驗收合格”這一主要交付條件有所區別。購房人在領取鑰匙后，僅以房屋未達到“其他交房條件”為由要求開發商承擔逾期交房違約責任的，則不應支持購房人此種請求。因為在此情況下，開發商交付的商品房本身經驗收合格，“其他交房條件”的不具備并不會導致購房人的主要利益有受損的可能。當然，可以支持購房人要求開發商承擔違約責任的請求，但這不屬逾期交房責任。

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》在認定逾期交房中的作用

商品房的建設和使用，直接影響到公民的人身財產權利，其質量問題不僅涉及到購買人自身的利益，還關系到周邊相關人員的人身與財產問題。因此，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》在購買人使用商品房的過程中具有重要的作用。我國《城市房地產開發經營條例》第三十一條、《商品房銷售管理辦法》第三十二條均規定了商品房交付時，開發商應向購買人提供“兩書”。商品房買賣合同示范文本第十一條中也約定：在商品房交接時，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不能出示的，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。因此，提供“兩書”是開發商在交付房屋時必須履行的義務，如果其在交付房屋時沒有提供，則應認定不具備交房條件，購買人可以拒絕接受交房，由此產生的逾期交房違約責任應由開發商承擔。廈門市中級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導意見》第二條第二款對此有類似的規定。

如果購買人接受鑰匙后，又以開發商沒有提供“兩書”為由主張開發商逾期交房，要求開發商承擔違約責任，是否應支持呢？筆者認為，“兩書”的提供屬于合同對出賣人在房屋交接過程中應當履行的義務的約定，購買人接受房屋鑰匙的行為表明其已經認可雙方的交接行為，購買人在接受鑰匙之后又以開發商沒有提供“兩書”為由主張開發商承擔因不具備交房條件而逾期交房違約責任，與其之前接受鑰匙的行為有矛盾之處，不應得到支持。況且，從性質上分析，“兩書”與上文提到的房屋驗收合格證明文件也不屬于同一類型。

二、如何認定不可抗力

在逾期交房糾紛中，開發商往往會對購房人要求其承擔逾期交房違約責任進行種種抗辯。此類抗辯最常見的理由便是不可抗力。商品房買賣合同示范文本第八條交付期限中有關于不可抗力的約定，示范文本要求開發商在遭遇不可抗力且在不可抗力事實發生之日起若干日內告知買受人，則可據實予以延期交房。

我國《合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般表現為影響合同履行的災難性事件，主要包括自然現象和社會異常行為。

對于自然現象，在司法實踐中應根據當地通常氣象表現來認定是否屬不可抗力。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現，則不應認定為不可抗力，因為開發商根據通常氣象表現能夠合理安排工期，其在簽訂合同時就應合理預見，并預留足夠的時間來確保準時交付房屋。實踐中，開發商通常會從氣象部門取得氣象資料的相關證明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此來證明其延誤交房時間屬不可抗力，筆者認為，對此應從嚴把握，不能簡單地因為其施工日志中停工時間與雨天時間吻合就認定二者之間的因果關系，對于社會異常行為，比如戰爭、**等，毫無疑問應屬不可抗力。比較難以界定的是政府的行為是否屬于不可抗力以及開發商藉此來免除逾期交房的違約責任問題。筆者認為對此應區別對待。如果政府行為是基于社會公共利益作出的，則應認定為不可抗力，比如在進行基建過程中發現文物遺址從而導致政府命令停止施工等。如果政府行為是針對開發商本身的違法行為而作出的，比如開發商未經許可調整小區建設規劃、私自變更容積率等，當然不應認定為不可抗力。如果政府行為是對特定領域、特定人作出的，比如政府對城市居住小區規劃的調整、市政配套設施的改造等，應考慮到開發商對此類政府行為的不可預見及不可克服

性，如果完全否認開發商據此而提出的逾期交房抗辯理由，則對開發商未免顯失公平，因此，對開發商此類主張，應從政府行為與逾期交房之間是否具有因果關系來把握，當然，尺度可以適當從嚴。目前存在比較多的現象是由于拆遷原因導致的逾期交房，有些拆遷戶要價較高，導致拆遷不能正常進行，進而影響施工進度，導致延期交付。開發商往往認為這也屬于不可抗力范疇，但是，拆遷在通常情況下并不由開發商實施，拆遷補償問題與商品房的交付屬兩個不同法律關系，因此對由拆遷問題導致延期交付不宜認定為不可抗力。

三、逾期交房的違約責任問題

1、開發商承擔逾期交房違約責任的方式

商品房買賣合同示范文本第九條約定了出賣人逾期交房的違約責任，其中第一款是按逾期時間，分別處理，第二款由當事人自行約定違約責任。從中可以看出，購房人有權要求開發商按合同約定支付逾期交房違約金并承擔繼續履行交付房屋的義務，在逾期超過一定時間的情況下還有權要求開發商按合同約定支付違約金并解除合同。在第二種情況下，購房人享有選擇權。

2、逾期時間的認定

關于開發商逾期交房違約金的起算點問題，應將當事人約定的交房日確定為違約金的起算點，即從合同約定的交房日之次日開始計算違約金，算至實際交房日止。因為交房日的確定屬于當事人合同意思自治范疇，當事人在合同中約定的交房日，在彼此之間產生法律拘束力。

這里存在三種情況：1.如果開發商在尚不具備交房條件的情況下而提前交付房屋，購房人當然可以拒絕接受，其逾期責任也由開發商承擔；2.如果在約定的交房日后，仍不具備交房條件的，更應由開發商承擔逾期交房責任；3.如果房屋不具備合同約定的主要交房條件（商品房經驗收合格），而購房人實際接受了鑰匙，則開發商實際并未完成交付合格房屋的義務，應承擔逾期交房違約責任。在上述三種情況下，逾期時間均應從合同約定的交房日起計算至達到交房條件而實際交房日止。

3、違約金的具體計算

逾期交房違約金的計算標準，如果合同中有約定則從約定；如果合同中沒有約定的，應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”。

逾期交房違約金的計算基數按商品房合同示范文本約定是購房人“已付購房款總額”，應當包括購房人支付的首期款和通過銀行按揭方式支付給開發商的按揭款。

參考文獻：

1、最高人民法院民一庭編著，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年6月出版

2、王利明，《合同法新問題研究》，中國社會科學出版社2003年4月版

3、李國光主編，《合同法釋編和適用》，新華出版社1999年4月版

4、王利明、崔建遠著，《合同法新論.總則》，中國政法大學出版社2000年3月版

第三篇：廣州市中院《關于審理預售商品房合同糾紛若干問題的指導意見》

廣州市中院《關于審理預售商品房合同糾紛

若干問題的指導意見》

一、《認購書》中類似“購房人已理解并同意開發商在銷售中心公示的樣板條款，并同意完全按該樣板調控簽署上述各合同，不再變更、增加或減少任何條款”的特別約定如何處理？

《認購書》是指將來簽訂《商品房買賣合同》的預約，在樣板條款已經過公示且購房人也已經在《認購書》上簽章確認的情形下，該《認購書》是有效的。對當事人具有約束力，認購人以合同條款不公平，可以再協商，其訴請該《認購書》無效或解除、返還定金的，不應支持。

二、出賣人拒絕按照《認購書》訂《商品房買賣合同》買受人起訴簽約或者追究違約責任應如何處理？

合同系當事人共同協商的結果，法院判令當事人簽訂合同有強制簽約之嫌，故對當事人關于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請求不宜支持：

出賣人拒絕簽約已構成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房價差額范圍，區別下列不同情形處理：住宅在30%以內，商業用房在10%以內。買受人拒絕簽約構成違約，不去別對待，作對等處理。

三、商品房被出賣人抵押后，買受人訴請確權或者辦證的，應如何處理？

起訴確權的，由于房屋不存在權屬爭議，應駁回訴訟請求。

起訴辦證的，買受人在履行下列注意義務后即不構成過錯。（1）審查所購房屋是否在《預售許可證》的范圍內；（2）將購房款匯入合同指定的監控賬號；（3）無論是抵押后再預售，或者是預售后再抵押，只要有《預售許可證》就應認定金融機構同意出售，其行使抵押權不得對抗買受人。

偽造《預售許可證》出售房屋的，應承擔雙倍賠償責任。

四、《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應如何適用《司法解釋》第八條？

買受人主張出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任的，原則上予以支持，根據案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%。

五、出賣人以約定的違約金標準過高為由請求調整遲延交樓違約金的，應如何把握違約金標準是否過高？

約定違約金標準為萬分之五以內，（含萬分之五）的，均認定屬于合理范圍，不予調整。同一樓盤違約金標準約定不一致的，超過萬分之五的可調整為萬分之五，同一樓盤已有法院或仲裁委的裁判先例的，應注意保持違約責任標準適用上的統一性。

六、交樓標準如何確定？

必須具備以下兩個基本條件（1）取得《建設工程竣工備案表》（2）訟爭房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其它標準的從其約定。

合同附件約定裝修標準的，出賣人未達到約定的裝修標準，其承擔的是關于裝修標準的違約責任。

七、面積差異的房款結算應如何處理？

面積差異在0.6%以內的，含本數，具體以約定為準，互不作任何補償。

面積差異誤差比絕對值超出0.6%（不含本數）在3%（含本數）以內的，按合同約定的價格據實結算，不扣除0.6%

面積差異在3%以上（不含本數），買受人A.有權退房，B.不退房的，3%以內按合同約定價格局勢結算，3%以上由出賣人承擔。所有權歸買受人。追究出賣人何種違約責任決定權在買受人。

八、買受人提出辦證的訴訟請求應如何處理？

買受人依合同約定或司法解釋的規定起訴辦證的，無論起訴時是否具備辦證條件，均判令出賣人三個月內辦證。

關于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決，至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內一次性支付。自判決生效之日起至取得辦證遞件回執（指‘協助辦證的’）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。

違約金的截止日期以合同約定為準，協助辦證的為取得遞件回執，辦妥的為房管部門出證，取得產權證的則為交付買受人。

產權證核發后，出賣人應無條件交付給買受人。

九、根據七部委意見，預售商品房未辦證之前不得再行轉讓，但買受人通過與第三人簽訂買賣合同或者通過委托拍賣的形式將未領取房產證的商品房再行轉讓引發糾紛，應如何處理？

七部委的意見并非法律、行政法規，不能作為認定合同無效的依據，故合同應為有效。

辦證的訴訟請求因為行政主管部門明確不能辦證，以實際無法履行為由駁回訴訟請求，待具備辦證條件后再起訴辦理。

如果轉讓合同的出賣人（同時是預售合同的買受人）以無法辦證為由起訴解除轉讓合同，因無法辦證影響的是轉讓合同的買受人的權利，故以不予支持為宜。如果轉讓合同的買受人以無法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無法實現為由予以支持。

十、類似永久水電、消防驗收、大樓外墻脫落等涉及有關業主共同權益的訴訟，原告的訴訟主體資格應如何處理？

有關業主共同權益的訴訟，業委會、全體業主或業主均是適格的原告，該生效裁判對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬全體業主，后續業主重復起訴的，以已作出生效判決及違反一事不再理訴訟原則為由駁回起訴。

上述訴訟涉及賠償的，業委會或全體業主是適格的原告。個別或者部分業主起訴賠償的，則裁定駁回起訴。

以業委會名義起訴的，仍需要業主大會授權。

十一、逾期辦證，交樓、交付公建配套設施等違約金的訴訟時效應如何適用？

約定一次性定額違約金的，自應辦未辦之日起適用兩年的訴訟時效。

預定按違約期間持續性計付違約金的。從主張或起訴之日往前倒推兩年計付。

訴訟時效超過以后，買受人向出賣人發出要求承擔違約責任的信函，出賣人收到信函并回復要求解決糾紛，買受人后以協商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時效。

買受人向有關政府主管部門反映、投訴或查詢等，相關部門回復明確責任在出賣人的，不宜適用訴訟時效。

十二、以商品房抵銷或清償工程款或其他債務，而不是以工程款或其他債權抵銷或清償購房款的，應否適用《司法解釋》處理？

在以商品房抵銷或清償工程款或其他債務的情形下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務的方式，并非在當事人之間成立商品房買賣關系，不符合司法解釋第一條的規定，故一方依據《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。但雙方均同意按商品房買賣關系處理且不損害第三人利益的除外。

十三、出賣人與買受人約定如實測計價面積大于合同約定計價面積則買受人需補足差價款。現房地產測繪部門出具的報告顯示房屋面積確實大于約定面積，在產權證未核發的情況下，出賣人要求買受人支付差價款的訴訟請求應否支持？

應以產權證登記的面積為準，出賣人在產權證未核發之前要求買受人支付差價款的請求不予支持。

十四、經出賣人同意，買受人將預售商品房轉讓給第三人，并辦理了商品房預售合同的轉名手續的，第三人能否取得原買受人合同項下的權利？

在房管局辦理了商品房預售合同轉讓登記手續，即應視為開發商同意商品房預售合同轉名，第三人可以取得買受人原合同項下的權利。

十五、商品房預售合同約定按套內面積計付房款，后商品房套內面積未變，但公共分攤面積縮水，應如何處理？

合同中已約定了公共分攤面積，故沒有達到約定面積數的，已構成違約。

公共分攤面積不足的原因應由出賣人舉證證明，如果出賣人不能證明其免責，即應承擔違約責任。具體的賠償標準可參照：按“總房價/（套內面積+分攤面積）*縮水面積”計付。

十六、買受人在收樓或領取房產證時簽署了《確認書》，確認雙方已不存在任何債權債務，后買受人以實際面積比約定面積少，要求出賣人退還面積差異款的應如何處理？

買受人不能舉證證明其系在受出賣人欺詐、脅迫或者重大誤解的情況下簽訂《確認書》的，應履行《確認書》。但是“確認雙方已不存在任何債權債務”應理解為開發商以《確認書》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責任。如果是面積減少，還是應以房產證為準退還面積差異款。

十七、開發商和買受人對分期開發建設的小區配套設施的交付時間存在爭議，買受人起訴要求交付，應如何處理？

應由開發商舉證證明訟爭的小區配套設施規劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買受人的訴求。如果開發商不能舉證證明，則認定應即時交付。

十八、如果履行合同過程中產生糾紛，一方當事人訴請合同無效或解除合同，但未訴請處理無效或解除的后果，法院能否依職權一并處理？

法官應行使釋明權，除第三人明確表示反對外，應一并處理。

十九、雙方當事人在合同中約定的違約責任不對等的，應如何處理？

當事人在簽約后一年內提起訴訟的，可適用合同法第54條第一款第（1）項的規定，變更為對等的違約責任；未超過一年或超過一年的，均可適用合同法第一百一十四條的規定，調整為對等的違約責任。

二十、未經竣工驗收，買受人訴請出賣人交付房屋的，應如何處理？

如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項驗收，則駁回交付房屋的訴訟請求。

二十一、買受人購買的房屋出現質量問題，影響正常使用，買受人要求修復，但出賣人經

催告后在合理期間內拒絕修繕，買受人自行修繕或依據有資質評估機構的評估結論起訴請求出賣人支付修繕費用，應否支持？

符合以下條件的請求應予支持：

1、房屋確實存在質量問題；

2、出賣人在合理期間內不履行修繕義務；

3、買受人已自行或雇人修繕，或提供有資質評估機構的評估結論。

出賣人認為買受人主張的金額不合理，應承擔證明責任（如申請評估等），否則對其抗辯不予采納。

二十二、出賣人將公共綠地出售給買受人，買受人起訴確認無效的應如何處理？出賣人要求返還公共綠地的應否支持？誰有權起訴返還公共綠地？

1、買受人起訴主張出售公共綠地的行為無效的，應予支持。

2、出賣人要求返還的，因其并非權利主體，故不宜支持。

3、有權起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業主或業主委員會。

二十三、購房款（包括尾款、補差款）是否適用訴訟時效？逾期付款違約金是否適用訴訟時效？

購房款本金不適用訴訟時效，違約金適用。

二十四、物權法施行后，善意取得保護制度與拆遷補償安置協議的優先權之間的沖突如何解決？

開發商將已經特定化的拆遷補償安置房屋轉賣給第三人的行為損害了被拆遷人的權利，已構成侵權。即使轉賣已產生物權變動后果，被拆遷人仍可基于該項優先權請求確權，依法院生效法律文書方式優先取得拆遷補償安置房屋。總之，在第三人善意取得與被拆遷人優先安置的沖突情形下，優先保護被拆遷人的利益。

第四篇：深圳市中級人民法院關于審理工傷保險待遇糾紛案件相關法律適用問題的指導意見

深圳市中級人民法院關于審理工傷保險待遇糾紛案件

相關法律適用問題的指導意見（試行）

（2009年4月15日起施行）

為妥善、及時、正確處理工傷損害賠償糾紛案件，統一司法裁判尺度，依法保護當事人合法權益，維護社會穩定。根據《工傷保險條例》、《廣東省工傷保險條例》等法律法規、司法解釋和上級法院的指導意見，結合我市司法審判實踐，在對2000年以來我院規范性文件中有關工傷保險待遇糾紛案件的規定進行整理、修訂的基礎上，制定本指導意見。

1、勞動者以用人單位降低其繳納社會保險費的工資標準導致其損失為由，要求用人單位承擔工傷待遇損失的，應先向勞動爭議仲裁部門申請仲裁，且勞動仲裁就此爭議的裁決為終局裁決。

2、當事人因工傷保險待遇發生爭議，舉證責任如下分配：

（1）勞動者應就存在工傷傷害的事實及工傷認定、傷殘等級鑒定時間、工傷住院治療起止時間及費用、同意轉院治療的證明及所需交通費和住宿費、應安裝康復器具的證明及費用等事實舉證；

（2）有人單位應就各種實際已發生的工傷損害賠償費用支付事實舉證。

3、用人單位以勞動者假冒身份證明為其投保而遭受社會保險損失的，對法律法規規定由工傷保險基金負擔的工傷保險待遇部分，如冒用人發生工傷時已滿16周歲，由冒用人承擔主要責任，用人單位承擔次要責任；如冒用人發生工傷時不滿16歲，由用人單位承擔主要責任，由冒用人承擔次要責任。

對法律法規規定由用人單位負擔的工傷保險待遇部分，勞動者無須進行分擔，仍由用人單位全額支付。

4、建設工程的分包人掛靠承包人，并以承包人名義承接工程的，勞動者的工傷待遇可由分包人和承包人共同承擔。

承包人違反《建筑法》第二十四條、第二十八條和第二十九條的規定，對建設工程進行轉包或分包的，勞動者的工傷待遇可由轉包人、分包人和承包人共同承擔。

5、受雇人因履行雇傭合同遭受傷害的，不屬于工傷事故，但雇主應承擔人身損害賠償責任。受雇人存在故意或重大過失的，適用《民法通則》第一百三十一條的規定。

6、勞動合同中有關限制或免除用人單位支對勞動者工傷承擔的法律責任的約定無效。

7、勞動者工傷后，被鑒定為五至十級傷殘的，勞動合同期限未滿，用人單位應安排力所能及的工作。用人單位以勞動者違章致傷，并給其造成嚴重損失為由解除勞動關系的，不予支持。但勞動者在被安排從事力所能及的工作后，嚴重違反用人單位規章制度的，用人單位依法解除勞動關系的，應當允許。

8、對于疑似職業病的勞動者，用人單位應當及時安排其進行診斷，在疑似職業病的勞動者診斷或者醫學觀察期間，不行解除或終止其訂立的勞動合同。

勞動者被診斷患有職業病，但用人單位沒有依法參加工傷保險的，其醫療和生活保障由最后的用人單位承擔；最后的用人單位有證據證明該職業病是先前用人單位的職業病危害造成的，由先前的用人單位承擔。

職業病患者要求工傷待遇的，應要求其提供工傷認定。

9、工傷認定屬勞動保障行政部門職權，當事人對認定不服可以申請行政復議、提起行政訴訟，人民法院在審理勞動爭議案件中不直接作工傷認定。勞動者請求工傷待遇，未提供勞動保障行政部門作出的工傷認定的，人民法院裁定駁回其起訴。但用人單位沒有為勞動者繳納工傷保險費，且具備下列情形之一的，人民法院應予受理，并就用人單位是否承擔工傷賠償責任進行審理：

(一)勞動者有證據證明其受傷屬于工傷的；

(二)用人單位對構成工傷沒有異議的；

(三)非法用工單位與非法用工中的死亡人員就賠償問題發生爭議的。

10、用人單位以未收到勞動能力鑒定委員會的鑒定結論為由，在訴訟中申請進行重新鑒定或要求進行復查的，不予支持。

11、非法用工單位傷亡人員，有關行政主管部門出具了非法用工處理意見的，勞動仲裁機構和人民法院在審理中應當作為界定非法用工的依據。對于行政主管部門未作出處理意見的，人民法院應當依據《非法用工單位傷亡人員一次性賠償辦法》第二條的規定，根據查明的事實界定非法用工關系是否成立。

12、勞動者的工傷系第三人侵權所致，勞動者先獲得侵權賠償的，不影響其享受工傷待遇，但對于醫療費、喪葬費和輔助器具更換費不得重復享有。

13、勞動者的工傷待遇由用人單位承擔的，勞動者依人身保險合同獲得的賠償，用人單位不得主張在工傷待遇中扣除。

14、勞動者工傷后提出辭職，請求勞動關系經濟補償金、一次性傷殘就業補助金和一次性工傷醫療補助金的，除其辭職系依據《勞動合同法》第三十八條或最高人民法院《關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規定提出的外，對其請求的解除勞動合同經濟補償金，不予支持。

用人單位違法解除或終止勞動合同的，勞動者要求賠償金、一次性傷殘就業補助金和一次性工傷醫療補助金的，應予支持。

15、根據《廣東省工傷保險條例》第五十七條的規定，《廣東省工傷保險條例》第二十九條中計算一次性傷殘就業補助金、一次性工傷醫療補助金的基數“本人工資”是指工傷職工因工作遭受事故或患職業病前十二個月平均繳費工資，但工傷職工實際平均應得工資高于繳費的，本人工資為工傷職工實際平均應得工資。

本人工資高于統籌地區平均工資百分之三百的，按統籌地區職工平均工資的百分之三百計算；本人工資低于統籌地區職工平均工資百分之六十的，按統籌地區職工平均工資的百分之六十計算。

前款所稱的統籌地區職工的平均工資，系指工傷職工因工作遭受事故傷害或

患職業病前十二個月平均工資。

16、根據《廣東省工傷保險條例》第二十三條的規定，勞動者因工作需要暫停工作接受工傷醫療的，在停工留薪期內，原工資福利待遇不變，由所在單位按月支付。停工留薪期按醫療終結期規定，由勞動能力鑒定委員會確認，最長不超過二十四個月。工傷職工評定傷殘等級后，停發原待遇，按照有關規定享受傷殘待遇。

勞動能力鑒定結論未明確注明工傷職工的停工留薪期的，除少數個別情況（如單側膝下缺失治療終結評殘后安裝假肢需要一定的適用期和個體治療終結后需要特別的功能鍛煉的）外,醫療終結期視同停工留薪期。

17、用人單位未依法為勞動者繳納工傷保險費，在勞動者發生工傷事故后，經勞動能力鑒定委員會確認需安裝輔助器具的，工傷職工請求一次性支付輔助器具更換費，應予支持。輔助器具更換費用的確定應以統籌地區社會保險經辦機構簽訂服務協議的輔助器具配制機構出具的關于輔助器具安裝費用及更換周期的意見為依據，計至工傷職工70周歲止。配制機構出具的標準超過社會保險經辦機構參考標準的，以社會保險經辦機構參考標準確定。

18、住院期間伙食費用由用人單位按深圳市因公出差伙食補助標準百分之七十支付。

19、用人單位為勞動者繳納了工傷保險費，雙方勞動關系解除或終止后，工傷職工請求后續治療費的，應由勞動保障行政部門依法處理，勞動者要求用人單位承擔的，不予支持。

20、一次性工亡補助金的支付標準，應為60個月深圳市上職工月平均工資。

21、原勞動部《企業職工患病或非因工負傷醫療規定》規定用人單位應給予3個月到24個月（3個月、6個月、9個月、12個月、18個月、24個月）的醫療期，上述醫療期分別按6個月、12個月、15個月、18個月、24個月、30個月內累計病休時間計算。上述醫療期的計算，可以參照最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第一百九十八條的規定，當事人

約定期間不是以月的第一天起算的，一個月為三十日。即如果間斷休的病假，一個月按三十日計算，則3個月病假為90日。如果勞動者不間斷休病假，則應分為以月的第一天開始和非以月的第一天開始其休病假兩種情況。如從5月1日開始不間斷3個月病假，醫療期應計至7月31日。如從5月11日開始不間斷休3個月病假，則應按90日確定，即醫療期至8月8日止，而不是8月10日。

勞動者累計醫療期未滿而勞動合同期已滿，且需要停工休息治療的，勞動合同期限自動延續至醫療期滿為止；在醫療期內醫療終結的，醫療終結之日即可終止勞動合同；對其中經勞動能力鑒定委員會鑒定為完全喪失勞動能力的，可辦理因病或非因工負傷退休退職手續。不需要停工休息治療的，只要勞動合同期滿，便可終止勞動合同。

22、根據勞動部辦公廳《關于勞部發［1996］354號文件有關問題解釋的通知》（勞辦發［1997］18號）規定，“勞動者患病或非因工負傷，合同期滿終止勞動合同的，用人單位應當支付不低于六個月工資的醫療補助費”是指合同期滿或者醫療終結被勞動能力鑒定委員會鑒定為5-10級的，用人單位應當支付不低于六個月工資的醫療補助費。鑒定為1-4級的，應當辦理退休、退職手續，享受退休、退職待遇。

23、勞動者退休前非因工死亡或退休后死亡的，其供養的直系親屬享受的喪葬補助費和一次性撫恤金的標準為：

（1）喪葬補助費：支付標準為其死亡時深圳市上城鎮職工月平均工資的3倍；

（2）一次性撫恤金：撫恤金以其死亡時深圳市上城鎮職工月平均工資為基數。供養直系親屬為1人的，支付上述基數的6倍；供養直系親屬為2人的，支付上述基數的9倍；供養直系親屬為3人及以上的，支付上述基數的12倍。

喪葬補助費、一次性撫恤金從基本養老保險基金中支付。用人單位未為勞動者繳納社會保險費的，上述費用由用人單位支付。

24、本指導意見自印發之日起，本院以往相關會議紀要、綜述、指導意見不再適用。法律法規、司法解釋、上級人民法院或本院有新規定的，按新規定執

行。

25、本指導意見由市中級法院審判委員會負責解釋，供全市兩級人民法院參考。