第一篇：商品房買賣合同糾紛之雙倍返還定金案件深圳仲裁委員會裁決書

二、商品房買賣合同糾紛之雙倍返還定金案件

深圳仲裁委員會 裁 決 書

[2007]深仲裁字第號

申請人：丘×× 身份證號碼： 住址：深圳市羅湖區

委托代理人：××

廣東瀚宇律師事務所律師

被申請人：徐××

身份證號碼： 住址：深圳市福田區

委托代理人：×× 身份證號碼：

深圳仲裁委員會（以下稱仲裁委員會）根據申請人與被申請人簽訂的《房屋轉讓及經紀合同書》中的約定，于2007年3月20日受理了申請人就其與被申請人因上述合同糾紛所提出的仲裁申請（深仲受字[2007]第號）。

本案的審理程序適用2001年5月1日起施行的《深圳仲裁委員會仲裁規則》（以下簡稱《仲裁規則》）。

根據《仲裁規則》的規定，仲裁委員會向被申請人送達了仲裁申請書及其附件、《仲裁規則》、《深圳仲裁委員會仲裁員名冊》和開庭通知等材料。根據《仲裁規則》的規定，本案適用簡易程序，由一名仲裁員成立仲裁庭進行審理。申請人與被申請人沒有在《仲裁規則》規定的期限內共同選定或共同委托仲裁委員會主任指定仲裁員，根據《仲裁規則》的規定，仲裁委員會主任指定 為仲裁員。2007年5月17日，本案仲裁庭成立，由 任仲裁員。

2007年6月11日，仲裁庭開庭審理本案。申請人的委托代理人××和被申請人及其委托代理人××到庭參加了庭審。庭審中，申請人陳述了仲裁請求以及事實和理由，被申請人進行了答辯，仲裁庭對本案的證據進行了核對，雙方回答了仲裁庭的提問，雙方當事人進行了辯論，并作了最后陳述。

本案現已審理終結。現將本案案情、仲裁庭意見和裁決結果分述如下：

案 情

申請人稱：

申請人于2006年6月15日通過中介方與被申請人簽訂《房屋轉讓及經紀合同書》，該《合同書》約定被申請人將位于深圳市福田區荔香坊××單位的物業轉讓給申請人，轉讓價共計為人民幣2,456,000元；付款方式為簽訂上述《合同書》時買方（即申請人）支付定金人民幣5萬元，該定金 于簽署正式合同時自動轉為第一部分樓款；買方于2006年6月25日再付人民幣20萬元給賣方（即被申請人），該款于雙方簽署正式合同時自動轉為第二部分樓款；余款以辦理銀行按揭的方式支付。雙方簽訂《合同書》并約定：被申請人須于2006年6月16日與經紀人到公證處辦理一份全權委托書，并于辦完公證委托當日將出售的物業交付給申請人使用。

《房屋轉讓及經紀合同書》簽訂當日，申請人通過中介方向被申請人交付了定金人民幣5萬元，被申請人出具了收條。但在《合同書》約定的辦理委托公證之日被申請人未前往辦理，并且拒絕交付房屋給申請人使用?，F經查詢，被申請人的房屋已經另售于他人，但經申請人要求，被申請人拒不退還定金。因雙方所簽訂《房屋轉讓及經紀合同書》第11條明確約定：“如賣方收取定金后不依合約條款將該物業售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方”，《中華人民共和國合同法》第一百一十五條也規定“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。因雙方所簽訂合同中約定了發生爭議由深圳仲裁委員會仲裁的仲裁條款，故提出仲裁請求：

1、請求裁令被申請人雙倍 返還申請人購房定金人民幣10萬元；

2、被申請人補償申請人因辦理本案所支出的律師費用人民幣1萬元；

3、由被申請人負擔本案仲裁費用。

被申請人辯稱：申請人所述與事實不符，2006年6月16日，我們已經辦理了公證手續。合同約定申請人應該支付20萬元，而申請人并沒有支付。另外，申請人是中介公司的人員，他并不是實際的購買者，交易是一種虛假行為，申請人的目的是把房子轉手倒賣，此交易是不合法的。

仲裁庭經審理查明：

（一）2006年6月15日，申請人與被申請人經過中介方的介紹簽訂《房屋轉讓及經紀合同書》，該合同約定被申請人將位于深圳市福田區荔香坊××單位的房屋轉讓給申請人；轉讓價共計為：人民幣2,456,000元，其付款方式為：a.簽訂上述《合同書》時買方支付定金人民幣5萬元，該定金于簽署正式合同時自動轉為第一部分樓款。賣方須將該物業之房產證原件等一切有關文件放于經紀人處作為轉讓過戶之用；b.買方須于2006年6月25日再付人民幣20萬元給賣方，此筆款項將于雙方簽署正式合同時自動轉為第二部分樓款；c.余款以辦理銀行按揭的方式支付；雙方同時約定：被申請人須于2006年6月16日與經紀人到公證處辦理一份全權委托書，并于辦完公證委托當日將出售的物業交付給申 請人使用；賣方須自行負責到銀行把房產證贖回及保證對上述該物業享有完整所有權，能完全支配及處理；如買方未能履行本合約之條款以至本合約不能順利完成，則已付之定金交由賣方沒收，而賣方有權再將該物業轉讓予其他任何人，唯賣方不可再為此向買方進一步追究責任或要求賠償損失。如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方，買方不可要求進一步賠償或逼使賣方履行此合約。

（二）《房屋轉讓及經紀合同書》簽訂當日，申請人通過中介方向被申請人交付了定金人民幣5萬元，被申請人出具了收條。

（三）2006年6月16日，被申請人在深圳市公證處辦理了公證書，委托深圳市安信巨融擔保有限公司及肖××等14人代表其辦理售樓等事宜。

（四）2006年11月21日，被申請人將涉案房屋另賣給他人。

（五）申請人為辦理本仲裁案件，向廣東瀚宇律師事務所支付律師代理費1萬元。

仲裁庭所確認的上述事實，有申請人提交的其與被申請人及中介公司簽訂的《房屋轉讓及經紀合同書》、被申請人收取申請人定金的收據、涉案房屋電腦查詢結果表、申請人與廣東瀚宇律師事務所的代理合同、律師費發票及被申請人 提交的公證書在案為憑，上述證據已經仲裁庭的審查和當庭核對質證，仲裁庭予以采信。

仲裁庭意見

（一）申請人和被申請人均為合格的民事法律主體，雙方及經紀方所簽訂的《房屋轉讓及經紀合同書》是當事人的真實意思表示，符合法律規定，合法有效。當事人應當自覺履行。

（二）關于當事人的責任。按照合同的約定，雙方當事人簽訂合同以后，被申請人應當將該物業之房產證原件等一切有關文件放于經紀人處作為轉讓過戶之用，于2006年6月16日與經紀人到公證處辦理一份全權委托書，并于辦完公證委托當日將出售的物業交付給申請人使用；被申請人須自行負責到銀行把房產證贖回及保證對上述該物業享有完整所有權，能完全支配及處理。本案中，雙方當事人均清楚被申請人的房產系貸款抵押狀態，房產證等產權資料抵押在銀行，因此，被申請人應當按照約定將房屋贖回，將房產證交付給經紀人。而被申請人既未將房產證交付給經紀人，也未于辦完公證委托當日將出售的物業交付給申請人使用。而是將房屋另賣他人，該行為違反了合同的約定，構成違約，依法應承擔違約的民事責任。關于被申請人提出申請人沒有 按約支付20萬元房款，且申請人是中介公司的人員、交易是一種虛假行為的主張，因目前法律、法規沒有對中介公司人員購房的行為進行限制，且被申請人沒有證據證明該交易系虛假行為，因此，被申請人的該理由不成立。申請人在被申請人不履行合同的情況下，停止支付房款，沒有過錯。

（三）關于申請人的仲裁請求。如上所述，被申請人收取申請人的定金后，沒有按約履行合同義務，且將涉案房屋另賣他人，構成根本違約。因此，仲裁庭對申請人提出的由被申請人雙倍返還定金并補償申請人律師費用的仲裁請求予以支持。

（四）本案仲裁費用由被申請人承擔。

裁 決

基于上述意見，仲裁庭裁決如下：

（一）被申請人向申請人雙倍返還定金人民幣10萬元；

（二）被申請人補償申請人律師代理費人民幣1萬元；

（三）本案仲裁費人民幣9,850.00元由被申請人承擔，該費用已由申請人預交，被申請人徑付申請人。

上述被申請人應付申請人的款項合計人民幣11,9850元，由被申請人在本裁決書送達后15日內付清。本裁決為終局裁決，自作出之日起發生法律效力。

仲

裁

員：

二○○七年 月 日

仲裁庭秘書：××

第二篇：商品房銷售前已抵押消費者要求雙倍返還定金

商品房銷售前已抵押消費者要求雙倍返還定金

“開發商故意隱瞞事實真相，請求判令我方與開發商簽訂的《商品房認購協議》和《商品房買賣合同》為無效合同，同時判令開發商雙倍返還定金給原告。”

“我們在向銀行抵押時，已在當地媒體上發布了公告，不存在隱瞞事實真相，請駁回原告的訴訟請求?！?/p>

5月20日，欽州市欽南區人民法院在欽州港法庭公開開庭審理了此案，雙方就是否存在隱瞞事實展開了激烈的辯論。

旁聽得知——

家住欽州市區的吳先生，親眼目睹了幾年來欽州港飛速發展的美好前景，一直想到欽州港投資買房，今年1月初，經過對比后，他在欽州遠洋時代房地產開發有限責任公司（下稱遠洋公司）訂購了一套房子?？墒牵诤贤炗喌牡诙?，吳先生無意中發現了遠洋公司賣給他的那一套房子早就已經抵押給了銀行。之后吳先生和開發商多次交涉，要求開發商給予退房，但均未達成協議，最后，吳先生以開發商故意隱瞞事實真相為由，把遠洋公司推上了被告席。遠洋公司接到法庭的傳票后，認為他們在向銀行抵押時，已在當地媒體上發布了公告，不存在隱瞞事實真相，并以吳先生不按時交納剩余房款為由提出了反訴。

吳先生訴稱，今年1月4日，他與被告遠洋公司簽訂了一份《商品房認購協議》，并交了1萬元定金，認購遠洋公司位于欽州港區遠洋濱海國際一套商品房，當天同時又與該公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。第二天晚上，也就是1月5日晚，吳先生在互聯網瀏覽欽州日報電子版時，竟發現遠洋公司賣給他的那套房子早已經抵押給了建行欽州支行,欽州市建設規劃委員會也在2008年12月9日發布了公告。而該商品房的認購協議書和合同書中均對抵押之事一字不提。吳先生說，當初他到被告公司商談購房時，他們從來沒有提及該商品房已抵押，而且在去看房之時問及此事時，遠洋公司銷售人員還信誓旦旦地說：“以我們公司的實力，不可能要拿房去抵押的?！?/p>

吳先生認為遠洋公司故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，請求法院判決認定雙方簽訂的《商品房認購協議》和《商品房買賣合同》為無效合同，判令雙倍返還定金。

遠洋公司接到法庭的傳票后，認為他們在向銀行抵押時，已在當地媒體上發布了公告，不存在隱瞞事實真相，并以吳先生不按時交納剩余房款為由提出了反訴。法院對此兩案進行了并審。

遠洋公司辯稱，公司在銀行申請抵押貸款時，就已經同意欽州市建設規劃委員會發布公告，告知社會公眾涉案的商品房即將辦理在建工程抵押登記，而且在當地媒體上發布公告了，沒有隱瞞的故意。盡管已經抵押給了銀行，但銀行是同意銷售的，只要把房款交到銀行，銀行就會申請注銷在建工程抵押登記，不影響辦理合同備案登記和辦產權登記手續的。法庭沒有當庭作出判決。（記者吳國清）

相關鏈接

《擔保法》第49條的規定，“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！?/p>

最高法院法釋[2003]7號第八、九條明確規定了商品房買賣合同中屬于出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的五種情形可以適用懲罰性賠償原則。即：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(又稱“先賣后抵”)；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人(又稱“一房二賣”)；3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實(又稱“先抵后賣”)；5.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在此五種情形下，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任

第三篇：商品房買賣合同糾紛之出賣人反悔

商品房買賣合同糾紛

之出賣人反悔

簽訂二手商品房買賣合同后，出賣人反悔不賣了怎么辦？

王瑞祥律師答：出賣人承擔違約責任，還有可能承擔懲罰性賠償責任，即承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

法律依據：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第四篇：商品房買賣合同糾紛與《消費者權益保護法》之適用

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商品房買賣合同糾紛與《消費者權益保護法》之適用 姚國 南京市中級人民法院 , 李光曼 南昌大學法律系 , 陶群 南昌市政工程開發總公司

我國社會經濟建設的巨大進步和福利分房制度的終結，直接地促進了房地產市場的發展，但是，在房地產市場繁榮的背后，存在著一個全社會共同關注的問題，即開發商在商品房開發、建設和銷售過程中大量存在違約、欺詐的現象，侵害消費者合法權益的行為屢屢發生。因此，在購買房屋時如何維護自身的權益，成為消費者決策時首先應當考慮的問題。在我國目前有關房地產管理尚不規范、對購房者的保護力度明顯不足的情況下，有關法律的適用效果，就特別的令人關注。尤其是有關消費者保護的法律能否適用于商品房買賣合同，更是成為全社會關注的焦點。

《消費者權益保護法》第四十九條規定：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！睂τ谠擁椃赡芊襁m用于商品房買賣合同糾紛判決雙倍賠償，贊同說與反對說各執一詞。

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筆者認為，在商品房買賣合同中適用《消法》是將我國商品房消費者的利益由一般民法保護上升為消費者權益保護的高度即予以特別保護，它既是消費者保護發展的需要，也是我國房地產業健康發展的需要。

1、房地產消費者權益是我國消費者權益的新熱點，直接關系到公民的基本生存權利，應當將其納入消費者保護法的范疇。歷史的經驗表明，一個國家不同的經濟發展時期以及與之相適應的法治發達程度，決定了其消費者保護的主要目標和熱點。我國目前正處于開始進入住房消費高速發展的時期，房地產消費者權益保護是我國經濟發展的客觀要求。在現代民法理論中，當不動產的生存利益與財產利益發生沖突的時候，房地產消費者享有的不動產生存利益應當首先受到法律的保護。這種優先保護原則與消費者保護法的保護原則是完全一致的，無論從我國社會主義公有制的基本經濟規律和法律保護公司根本利益的要求出發，還是從消費者保護運動目標本身所具有的發展性規律出發，都有必要將房地產消費者權益納入消費者保護法的保護范疇。

2、實行住房商品化改革后，房地產消費者的弱勢地位更加明顯。隨著住房制度改革的深入，房地產消費關系的市場屬性明朗化，以往政府通過公房管理對居民房地產利益的行政保護趨于衰減，取而代之的是房地產經營者昂首闊步進入房地產市場。在現有社會條件下，普

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通居民作為房地產消費者難與這些強有力的經營者相抗衡，這種力量對比對消費者顯然不利。對公民個人消費權益的優先保護體現了現代民法社會本位的發展趨勢，是現代商品經濟高度發展引發對公民基本生存權利予以特殊保護的客觀要求，法律維護公平的宗旨要求在保護的取向上應對消費者有所傾斜。

3、將《消法》適用于房地產消費，是房地產業健康發展的需要。我國房地產業目前的困境是一級市場與二、三級市場脫節，即生產領域與消費流通領域脫節，表現在一方面是商品房大量建造，另一方面是商品房銷售不暢大量積壓。這種形勢使房地產業成為我國新的經濟增長點的目標難以實現，國民經濟持續快速發展的努力受阻，造成整個房地產業和消費市場疲軟。造成這種問題的主要癥結，除了國家對住宅建設的優惠被房地產投機利益抵消外，另一個原因是部分商品房質量低劣、售后服務差、物業管理水平低等侵害消費者權益的問題突出，打擊了消費者對房地產消費的信心。因此，房地產消費者權益保護不力的問題不解決，房地產市場就難以擺脫賣樓難的困境，房地產業也就不能健康發展。

《消法》適用于商品房買賣合同糾紛既是大勢所趨勢、人心所向，也是完善我國法制建設，推動國民經濟和社會發展的需要，對此，應是沒有疑義的。但目前在審判實踐中尚無一例依照《消法》第四十九條的終審判決出現，其主要原因有二個方面：

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1、認為《消法》第四十九條的適用范圍不包括商品房買賣。如前所述，理論界對此問題的爭論目前尚無定論，最高法院也未作出相應的司法解釋，使法院的審判工作缺乏相應的根據。

2、審判實踐中，對售房者的欺詐行為與違約行為難以界定。由于商品房購房合同中，對房屋面積、質量甚至辦證手續等方面均有約定，但售房者在所售房屋中違反了其中的一部份或全部約定，法院是按照欺詐還是按照違約處理較難界定，這樣勢必造成法院采取一種較方便的方式——合同違約方式處理。

基于上述原因，絕大部分法院在處理商品房買賣糾紛中，對售房者的行為均以違約行為看待，在適用法律時均適用《房地產管理法》和《合同法》。筆者認為，商品房買賣是一種合同關系，但消費者所訴請的是另一種法律關系即依據購房合同，因售房者的侵權給消費者造成的侵權損害賠償關系。我國《合同法》第一百二十二條規定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產關系的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”據此，筆者認為，商品房買賣合同糾紛中適用《消法》是毋庸置疑的。目前要重點研究的是在立法和司法二方面如何規范《消法》在商品房買賣合同糾紛中的適用，換言之，是如何認定商品房買賣合同中存在欺詐，以及在構成對消費者欺詐的情況下如何賠償。

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(一)商品房買賣合同欺詐的構成要件。

“欺詐行為”是《消法》第四十九條的關鍵概念，關系到消法能否適用的問題。消法使用了“欺詐行為”的概念，但沒有給“欺詐行為”下定義。由于我國民法反欺詐制度存在著多層次的結構，有消費者合同、一般合同、合同外的民事行為三個不同的層次。按照民法解釋學，同一法律或者不同的法律使用同一概念時，原則上應作同一解釋。據此原則，在消法對“欺詐行為”沒有定義的情況下，我們應當按照民法通則五十八條規定的“欺詐行為”進行解釋。該條也只規定了“欺詐”的法律效果，沒有給“欺詐”下定義。按照民法解釋學，法律上有定義的，應當嚴格按照該定義解釋，如果沒有定義，則應當參考學說解釋或者由最高法院作出司法解釋。

按照學說解釋，“欺詐行為”是指當事人一方故意制造虛假或歪曲的事實，或者故意隱匿事實真相，使表意人陷入錯誤而作出意思表示的行為。其構成要件包括：

1、有欺詐的故意。所謂故意，按照最高法院的司法解釋，一方當事人，故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。因此，按照司法解釋和學理解釋，欺詐只能由故意構成，“過失”包括“重大過失”均不構成“欺詐行為”。

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2、要有欺詐的事實。當事人除了有欺詐的故意，還必須有欺詐的事實存在。欺詐的事實通常有三種情形：一是捏造虛假事實;二是隱匿真實事實;三是歪曲真實事實。如果按照法律或者合同行為人有告知的義務，行為人沒有告知(即沉默)也構成欺詐。

3、須表意人因相對人的欺詐而陷于錯誤。所謂表意人陷于錯誤，不僅指表意人原本沒有錯誤，因受欺詐人的欺詐而陷于錯誤，也包括表意人已有錯誤，受欺詐人的欺詐而陷于更深的錯誤。如果相對人未受欺詐的情況下陷于錯誤，則不構成欺詐。

4、須對方因陷于錯誤而為意思表示，即錯誤與意思表示之間有因果關系。錯誤與意思表示之間的因果關系可分為二種情況，一是無此錯誤，而根本不為意思表示;二是無此錯誤，則不以此條件為意思表示。

(二)《消法》第四十九條的雙倍賠償制度是一種懲罰性賠償制度，其目的與一般民事賠償制度的目的不同。

一般民事賠償制度的目的在于填平受損害的利益，使受害人受到侵害的利益回復到受到損害以前的狀態，法律要求的是當事人的受損害的利益得到恢復或補償，并不以制裁加害人為法律目的，實行的是損一賠一的原則。而在消費者保護領域，實行的是懲罰性的賠償原則，按照《消法》第四十九條的規定，是實行懲罰性的雙倍賠償原則。

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雙倍賠償不僅在于彌補受害人所受到的損失，更重要的是對不法行為予以懲處和制裁，防止其再度發生。傳統民法的損一賠一的制度，僅可以填補受害人受到的損失，沒有加重加害人的負擔，不足以遏制侵權行為的再度發生，對危害社會公平交易市場秩序的少數人起不到警戒作用，其最終的后果是動搖社會公眾對市場安全的信心。因此，那種認為商品房買賣合同金額巨大，判決雙倍賠償將導致雙方利害關系的顯失平衡的觀點，不僅與法律的規定相悖，也與立法者追求的著重保護消費者的合法權益，加重經營者守法經營的義務，從而規范市場交易秩序，使市場經濟健康穩定的發展，體現法律的正義與公平原則的目的不符，客觀上也是對不法商家欺詐行為的縱容。作為嚴重破壞社會交易秩序和交易信用、損害消費者合法權利益的商品房買賣合同糾紛中的欺詐行為，應當實行雙倍賠償制度。

(三)商品房買賣合同糾紛中構成欺詐的主要情形。

1、虛假廣告宣傳誤導消費者。

商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費者購買欲并作出購房決定的促成因素。《廣告法》規定廣告內容必須真實，不得欺騙、誤導消費者。開發商發布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。開發商交付的房屋達不到合同或者廣告中承諾的事項的，應當認定為欺詐。

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2、商品房開發證照不全且沒有告知消費者的。

商品房開發必須嚴格按照法律的規定辦理各種審批手續，依法取得各項批準證書后才能開工建設銷售，證照不全的建設項目因其不合法，通常不能為購房者辦理權屬證書，不僅直接導致購房者的購房目的不能實現(無法取得房屋所有權證書和所有權)，而且對社會穩定和房地產市場的發展危害甚大。依法開發、照章開發，是法律賦予開發商的義務。開發商沒有依法取得開發工程所需的各種證照且沒有如實告知消費者，在合同約定的交付期限內又不能補辦相關手續的，不僅違反了房地產開發和銷售的有關行政法規，同時因沒有履行自己的告知義務，也構成對消費者的欺詐。

3、房屋面積縮水，短斤少兩。

房屋面積減少，開發商將可能直接侵占消費者的財產(短少部份的資金)。由于房屋建筑強調嚴格按圖施工，因此，面積短少，只能是開發商故意所為(因政府規劃改變除外)?？紤]到建設工程施工過程的復雜性，《商品房銷售管理辦法》已經設定的3%的誤差允許值，對于短少面積超過允許值范圍的，應當認定為構成欺詐。

4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質量糾紛。

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房屋建設和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優劣及價格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優的情形屢見不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對稱，消費者受到巨大的利益損失，嚴重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對于不符合合同要求的部份(如使用劣質地板)，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質量缺陷，導致房屋存在安全問題并難以修復的，應當判決按整套房屋的價格雙倍賠償。