第一篇：蘇州工業園區商品房買賣合同糾紛十大典型案例

蘇州工業園區商品房買賣合同糾紛十大典型案例

2014-03-14

近年來，隨著住房制度的改革和城鎮居民住房社會化、商品化發展，蘇州工業園區房地產市場迅猛發展，房屋買賣糾紛大幅上升。2013年園區法院受理商品房買賣合同糾紛155件，同比上升9%，出現了虛假廣告、全裝修房質量、合同欺詐、延期交房、延期辦證等新類型糾紛。園區法院通過對受理的涉及商品房案件糾紛進行梳理，面向社會發布《蘇州工業園區商品房買賣合同糾紛十大典型案例》，以案例評析的方式，介紹了日常生活中常見的商品房買賣合同糾紛，并加注法律評析和法官釋法，幫助消費者依法快速、便捷、公正地解決糾紛。

案例一：廣告宣傳不實是否構成違約

【基本案情】

裁判文書：（2007）園民一初字第0165號民事判決書

2005年3月，張某與A房地產開發公司簽訂商品房預售合同，張某依約付清總房價款，但交房時發現被告存在規劃大橋未通車、人工湖未建造、原規劃綠地修建垃圾房等與售房時宣傳圖頁不符的行為，故請求A公司賠償因星港大橋、人工湖等問題造成的房屋銷售差價13000元。A公司則認為宣傳樓書中表明的人工湖和規劃中的大橋僅供購房者參考，雙方簽訂的房屋買賣合同中并未對此內容進行約定，A公司不受其約束，樓書上明確該資料及售樓處的模型僅供參考。法院經審理認為樓書中所載的新大橋不屬于小區規劃范圍內的配套設施，被告在樓書中的宣傳、描述，不構成要約，不屬于合同內容，被告對此不存在違約問題。因此，對原告要求被告賠償房屋銷售差價13000元的訴訟請求，法院依法予以駁回。

【案件評析】

關于開發商制作的廣告和宣傳資料中所載內容的性質。《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中第三條明確規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”結合本案，開發商制作的宣傳畫冊等宣傳廣告資料成為要約的條件必須是廣告所作說明及允諾具體確定，有明確具體的交房標準、確定的小區規劃目標、配套設施。本案中新大橋不屬于小區規劃范圍內的配套設施；關于人工湖，雖然被告銷售房屋的樓書中載有社區水系等字樣，但對該水系的面積、形狀以及位置等未作具體明確的說明，綠地的規劃亦未作具體明確說明，由此可見開發商的廣告宣傳資料僅是一種要約邀請，并不符合要約的特征，不能作為要約對待。綜合分析以上情況，法院最終認定開發商在樓書中的宣傳、描述，不構成要約，不屬于合同內容，開發商對此亦不存在違約問題。

【法官釋法】

如今，商品房銷售大多實行預售制度，廣大百姓購買商品房時僅憑開發商提供的宣傳資料、售樓模型等進行選擇，并不能接觸實體房屋，在購買時應謹慎判斷，有必要仔細查閱相關資料中宣傳內容，尤其是一些足以影響房屋買賣合同訂立及價格確定的重要宣傳信息，審慎對待開發商對小區外部環境的宣傳資料，如涉及交房標準、交房日期、小區配套設施等問題應在合同條款內進行具體明確約定，以免日后發生“美麗陷阱”糾紛；同時相關行政部門應對開發商廣告宣傳應加強監管，一旦發現不實、虛假的廣告宣傳予以嚴厲打擊，切實維護廣大業主的利益。

案例二：交房條件認定標準

【基本案情】

裁判文書：（2008）園民一初字第1721號民事判決書

2007年5月6日，蔣某與A公司簽訂商品房銷售合同。在交接驗房中，蔣某認為，房屋存在諸多違反合同約定及國家強制性標準的質量缺陷問題，存在重大安全隱患，諸多設備未到位，需要整改和維修，無法接收該房屋。故提起訴訟，要求A公司支付因防盜門與合同約定不符、露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝不符合交付使用條件等產生的賠償款。A公司則認為，防盜門是其購買的，但經過抽查確有不合格，同意更換，但索賠金額沒有根據；露臺未計算在房屋面積中，合同附件1中露臺的表述實際不符，是工作失誤，不構成賠償；天然氣不應由其負責安裝。法院經審理認為，雙方之間的房屋買賣合同合法有效，受法律保護；房屋在A公司通知蔣某交接時已具備交付條件，蔣某應當接受房屋，蔣某要求就露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝的賠償依據不足；而就交付的入戶門不符合合同約定的情況，A公司確有過錯，應作相應賠償。

【案件評析】

蔣某與A公司之間簽訂的房屋買賣合同合法有效，受法律保護。關于交房條件：雙方合同中明確約定A公司在交房時應出示《建筑臨時使用證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，并且供水、供電、燃氣、通訊等基礎設施已具備交付使用條件。現A公司已提供合同約定的相關證書，應視為房屋已符合雙方約定的交房條件。就蔣某主張的室內燃氣表未安裝，不符合交付條件，法院認為，合同約定燃氣基礎設施符合交付條件應理解為燃氣管道通至室內，具備開通條件，燃氣表是否安裝不在此范圍內。且燃氣表的安裝需由業主向燃氣部門申請并交納燃氣表費、安裝費（非基礎設施費）后，由燃氣部門根據實際情況安裝；露臺問題，爭議房屋露臺的現狀與雙方合同附件平面圖所示確實不同。但A公司提供的施工圖與房屋露臺現狀一致，施工圖出圖日期在雙方合同之前，據此可以判斷A公司已按施工圖施工，未作變更；同時，合同文本中約定A公司交付的房屋包括南北陽臺各1個，對露臺未作表述。從房屋面積的測繪結果看，露臺未計算面積，房屋實測面積與合同約定一致。法院對A公司主張的露臺系贈送的觀點予以采信；防盜門問題，A公司確認入戶門確實存在質量問題，理應根據合同的約定進行賠償。

【法官釋法】

商品房買賣合同是約定和記載雙方當事人權利義務的主要依據。交房條件作為合同的重要條款，在合同中已明確約定，應以合同約定為準，即使商品房存在部分與合同約定不符的問題，亦不能當然作為業主拒絕收房的理由，業主應通過向開發商主張賠償或修復整改等合理途徑維護自身權益，切莫因“維權”誤解而導致自身損失擴大。

案例三：全裝修房質量糾紛

【基本案情】

裁判文書：（2013）蘇中民終字第1167號民事判決書

2010年9月20日，朱某與A公司簽訂《蘇州工業園區商品房（全裝修房）銷售合同》。合同簽訂后，朱某按約支付購房款，朱某于交房前進入所購房屋，發現門面劃痕、地磚裂縫、地板色差、墻紙膠痕、吊頂毛糙等影響居住的問題，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完畢，故訴訟要求A公司按照雙方簽訂的蘇州工業園區商品房（全裝修房）銷售合同的約定，交付符合使用條件的房屋；支付逾期交房的利息及違約金；并賠償原告的租金損失、交通費用。A公司認為不存在逾期交房的情況，涉案房屋是符合法律規定及合同約定的交付條件的，房屋隨時可以辦理交付手續，至今未辦理交付手續的原因是原告拒絕收房，房屋的一般質量瑕疵不能作為不辦理交房手續的條件，未交房的責任在于原告，被告不應承擔逾期交房及損失的法律責任。法院經審理認為開發商交付的房屋存在質量瑕疵，開發商未及時對房屋進行有效維修，導致房屋長期無法使用處于空置狀態，應對上述期間內原告因房屋空置產生的損失承擔責任，賠償相應的租金損失。

【案件評析】

原被告雙方簽訂的《蘇州工業園區商品房（全裝修房）銷售合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅工程質量分戶驗收合格證》等兩書一證，符合法定及合同約定的交付條件。A公司并按合同載明的地址向上訴人送達了交付通知書，可從快遞公司的證明，及其他業主在合同約定的交房日期前已完成了同一小區的房屋交接手續的事實，得到印證。朱某主張A公司逾期交房，依據不足，其主張逾期交房損失及違約金的請求，法院不予支持。而因A公司交付的房屋確實存在一定的質量問題，依據合同約定，A公司負有相應的保修義務，應及時維修涉案房屋，并及時通知業主進行驗收，以減少損失，如未及時對房屋進行有效維修，導致房屋長期無法使用處于空置狀態，理應承擔因房屋空置無法使用產生的損失承擔賠償責任，賠償相應的空置期租金損失。

【法官釋法】

房屋質量是商品房買賣的最基本要求。商品房關系民生，價格不菲，老百姓往往傾其所有購置一套住房，難免對房屋的質量追求盡善盡美。全裝修房的裝修標注因涉及用料、材質、工藝的差異及業主感官差異，所謂質量問題更是林林總總，不勝枚舉。為有效解決糾紛、避免訴累，我們首先倡導雙方在合同中明確約定相應的裝修標準；其次，倡導開發商應該嚴格按照約定施工，保證裝修品質，倡導業主針對不同的裝修質量問題，維權時亦應區別對待，對商品房的主體結構質量問題或嚴重影響正常居住的質量問題，買房者有權要求解除合同，并要求開發商應承擔違約責任。就商品房出現非主體結構的一般質量瑕疵問題，開發商負有保修義務，應當及時進行維修，否則亦應就擴大的損失承擔賠償責任。

案例四：開發商逾期交房，業主能否要求退房？

【基本案情】

裁判文書：（2013）蘇中民終字第0948號民事判決書

陸某于2011年1月13日與A公司簽訂《蘇州工業園區商品房銷售合同》，合同約定購買A公司開發的在建房屋一套，交房時間為 2011年11月30日，并約定若開發商逾期超過90日仍未交房的，購房者有權單方面解除合同要求開發商承擔違約責任。合同簽訂后，陸某已按約付清房款，但A公司逾期交付房屋，其通知交房時間已逾期超過90日。2012年3月2日，陸某發出《解除合同通知書》，要求解除雙方簽訂的《蘇州工業園區商品房銷售合同》，但A公司未同意。故訴訟要求解除雙方簽訂的《蘇州工業園區商品房銷售合同》；A公司返還購房款及利息，支付違約金及逾期付款利息損失。A公司辯稱，不同意解除商品房銷售合同的請求，根據合同約定除不可抗力外，而其在施工過程中多次存在電力、高考等情況被政府要求停工的情形，該停工的期限不應作為逾期期限予以計算。法院經審理認為，延期交房屬實，陸某享有合同解除權。

【案件評析】

雙方簽訂的《蘇州工業園區商品房銷售合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守。本案中，合同約定A公司應于2011年11月30日前向陸某交付房屋，逾期超過90日，陸某有權單方面解除合同。A公司雖抗辯在施工過程中多次存在電力，中高考等情況被政府要求停工的情形，可據實延期交房的問題。但法院認為，我市中高考要求停止建筑施工已成為眾所周知的事實，雙方在簽訂合同之前該要求已經存在，不屬于不可抗力的范圍。另開發商在訂立商品房買賣合同時，應在確定交房時限時予以考慮電力供應問題，除極端異常造成的長時間的停電外，一般性停電不屬于不可抗力。A公司實際交房的時間，已經超過約定交付時間90日，構成違約，且符合合同中約定解除的條件。陸某于2012年3月2日向A公司發出了《解除合同通知書》，次日，A公司收到該通知書，故法院確認雙方簽訂的《蘇州工業園區商品房銷售合同》于2012年3月3日解除。合同解除后，A公司應當全額返還上訴人已經支付的購房款，并承擔相應的違約責任。

【法官釋法】

房地產開發企業應該按照合同約定的交房時間交付商品房，逾期交付的，應當承擔逾期交付的違約責任，根據逾期情況及合同約定，購房者可以選擇解除合同或要求支付逾期交房違約金。在此提醒廣大消費者，購買商品房簽訂商品房買賣合同時，房屋的交付時間一定要約定明確，房地產開發企業一旦產生逾期交房，充分利用法律的渠道主張自己的權利，以維護自身的合法權益。

案例五： 能否以房屋空鼓、裂縫等質量瑕疵拒絕收房

【基本案情】

裁判文書：（2012）園民初字第2045號民事判決書

2009年8月，陳某與A公司簽訂《商品房銷售合同》，約定交房條件為提供相關的證件資料，并明確購房者在收到房屋交接通知書之日起15日內驗收交接；驗收后簽署房屋交接書，即為房屋正式交付。A公司未按約于2009年底交付房屋。逾期通知收房，陳某驗房時發現房屋有墻面空鼓、地坪裂縫、墻角滲漏等諸多質量問題，故未接受房屋要求整改。直到2012年7月，A公司修復完才將房屋交付陳某，并辦理交接手續。陳某認為，A公司嚴重違約逾期交房達到918天，故要求A公司支付逾期交房的利息及違約金。A公司辯稱，該房屋已于2010年1月取得證件資料具備交房條件，已通知陳某收房，但由于陳某自身原因未辦理交房，其已履行交房通知義務，通知后不存在逾期交房；2010年3月10日陳某已驗收房屋并簽署《交房驗收表》，但陳某以房屋質量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務。法院經審理后確認雙方的交房時間為2010年3月10日，A公司只承擔約定交房時間至2010年3月10日期間逾期交房利息及損失。

【案件評析】

房屋質量問題是老百姓關注的重大民生熱點，國家對此有強制性規定，老百姓購房時也可就交房條件與開發商進行特別約定。關于能否以質量問題拒絕收房。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第十三條規定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”由此可看出，業主可以根據房屋質量嚴重程度選擇解除合同、賠償損失、修復等方式維權。本案中約定的交房條件已成就，且該房屋的質量問題并非房屋主體結構不合格，對房屋使用不構成實質性影響，被告應承擔質量瑕疵的修復責任，故原告不得以此拒絕收房。但交付房屋存在質量問題導致延遲使用客觀屬實，開發商未及時維修及通知業主驗收的，理應承擔賠償責任。另就交付后的房屋，被告雖有維修義務，但原告也應積極采取措施，避免損失進一步擴大，否則就擴大部分的損失應自行承擔。

【法官釋法】

房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕收房。對于購房者而言，如何判斷開發商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕收房。一要看當事人的約定；二要看是否滿足法律法規規定的標準；三要考慮房屋存在的質量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。同時，對于開發商而言，更應該加強房屋質量管理，改進施工工藝，減少房屋質量瑕疵，提升房屋品質，促進房地產市場有序健康發展。

案例六： 逾期辦證的違約責任

【基本案情】

裁判文書：（2007）園民一初字第1254號民事判決書

2004年 10月27日，錢某與A房產開發公司簽訂《蘇州工業園區商品房預售合同（第四版）》，約定由原告購買被告開發的星海國際商務廣場房屋。雙方對合同金額、房屋面積、違約責任等均作了約定。原告依約履行了付款義務，但被告未按期將房屋銷售合同交至房地產產權管理中心備案，且延期交房一年多，故錢某起訴要求A公司賠償延期辦理備案登記違約金23777元、延期交房違約金及損失127050元，延期辦理房產證違約金196166元。A房產公司辯稱，錢某提出賠償延期辦理備案登記的訴訟請求，已超過訴訟時效。其曾發函催告原告前來辦理產證，且因原告沒有向被告歸還借款13萬元及利息，故未為原告辦理出房產證。法院經審理后認為，A公司存在延期辦理備案登記、延期交房、延期辦理房產證的違約事實，應依法承擔違約責任。

【案件評析】

關于延期辦理合同備案登記違約金的認定。法院認為，法律雖對延期備案違約金并無明確規定，但備案登記確實可能涉及購買方的利益，雙方對此約定相關違約條款，是雙方當事人真實意思表示，并不違反法律規定，應予遵從。因A公司負責合同備案事宜，現其又無法舉證交付錢某備案登記合同的具體時間，故其辯稱缺乏事實依據，不予采信。原告訴稱2005年11月才拿到備案登記的合同，故原告之訴請未過訴訟時效。由于雙方已約定合同總房價不作變動，故原告根據合同約定計算的延期辦理合同備案登記違約金，合法有據，予以支持。

關于逾期辦證違約金的認定。法院認為，雙方于2005年11月24日實際交接房屋時，原告向被告交付代辦費、契稅、維修基金、印花稅、貼花、工本費等費用，與被告間構成委托辦證關系，至今已逾270日，被告未能辦理兩證，構成違約；且合同對逾期辦證違約條款已作具體約定，應依據合同約定處理。而被告稱因原告未歸還13萬元借款而不予辦證的抗辯，因借款與房屋買賣系不同法律關系，雙方并無約定作為抗辯事由，故該抗辯缺乏法律依據，法院不予采信。

關于逾期交房違約金的認定。法院認為，據合同約定，被告在合同約定的交房時間未能如約交付房屋，構成違約，理應承擔違約責任。

【法官釋法】

房屋所有權證是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。對廣大消費者而言，購買房屋、取得房產證后，方才意味著擁有了法律意義上的房屋所有權，消費者對逾期辦理房產證違約金的約定，最終目的不是求得房地產開發企業的賠償，而是對房地產開發企業全面履行辦證義務的約束，督促及時履行相關辦證義務。在此，提醒廣大消費者在與房地產開發企業簽訂商品房買賣合同時，應明確房地產開發企業協助買房者辦理房權證及土地使用證時間，并且更要明確逾期辦證房地產開發企業應承擔的逾期辦證的違約金的具體計算方法。

案例七：能否以限購為由要求返還預約定金？

【基本案情】

裁判文書：（2013）蘇中民終字第1131號民事判決書

2012年5月，葉某與A公司簽訂《房屋定購單》，約定葉某定購A公司開發的商品房，支付定金40000元；若買方未按約定時間簽訂正式的房屋買賣合同，視為買方違約，支付的定金罰沒歸賣方所有，定購單解除；買方申明,簽署本定購單時，買方符合2011年3月3日起實施的《蘇州市住房和城鄉建設局通告》規定的購房條件，另買方已知悉各商業銀行最新執行的差別化信貸政策，如因買方申明內容虛假，造成購買房屋無法辦理產權登記、無法辦理按揭貸款等法律后果均由買方承擔。葉某在上述定購單上簽字，交付定金4萬元，但雙方最終未簽訂買賣合同。葉某認為根據限購政策已屬限購人群，因開發商未告知其信貸及購房政策，并以“買方申明”等格式條款形式來逃避義務，故其簽訂定購單的行為屬重大誤解，要求撤銷合同，退還定金。A公司則認為葉某支付定金，未履行簽約義務，應承擔違約責任；購房時已出示限購政策材料，且葉某可將已有房屋賣掉來滿足政策要求。法院經審理認為A公司已對購房政策、貸款條件等作特別提示，已盡提醒義務，葉某應承擔立約定金罰則責任，最終駁回葉某的請求。

【案件評析】

本案爭議焦點在于葉某簽訂訂購單是否存在重大誤解，可否據此主張撤銷訂購協議。重大誤解的構成要件應包括：表意人因為誤解而作出意思表示、表意人的誤解是重大的、表意人的誤解并非由于其重大過失產生。葉某于2012年5月29日簽訂房屋定購單，與蘇州市限購措施出臺及實施已相距一年多，在房屋訂購單中也提到買方應符合蘇州市住房和城鄉建設局通告的購房條件，根據限購政策的實施時間以及A公司的提示，葉某在簽訂房屋定購單時對上述購房政策應有了解。限購措施中規定在市區已擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭暫停在蘇州市向其售房。葉某為蘇州市戶籍居民，其可以通過出售現有房屋而達到購房條件，并非必然不能購買涉案房屋。此外，即使葉某確對于購房政策存在誤解，在房屋訂購單已作出提示的情況下，普通人在購房時只要施以一般的注意義務即可了解到相關限購政策，葉某未對政策進行核查而逕行簽訂房屋定購單，對于誤解的產生也具有重大過失。A公司已盡到了提醒義務，對于誤解的產生不具有過錯。因此，葉某主張簽訂定購單構成重大誤解不能成立。

【法官釋法】

商品房認購糾紛，根據現有法律規定，因歸責于一方當事人的原因，違背認購協議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務，違約方應承擔締約過失責任。購房者在簽訂定購協議時，應詳細了解協議內容，否則一旦簽訂協議，將承擔法律規定或合同約定的義務與責任。

案例八： 開發商對房屋質量保修義務賠償范圍

【基本案情】

裁判文書：（2008）園民一初字第1506號民事判決書

2006年12月5日，李某與A公司簽訂商品房銷售合同，約定李某向A公司購買蘇州工業園區德邑小區房屋一套。合同簽訂后，雙方辦理了交房手續。2007年7月，因地下車庫墻體滲水，被告對房屋進行了維修。2008年1月29日至3月11日間，雙方又因地下室滲水一事協商了處理方案，被告嗣后進行了維修。后原告認為前述事實導致其房屋無法出租，產生了可得利益損失及對承租方償付了違約金。為此，李某起訴到法院主張A公司支付租房違約金3500元及租金損失105000元。A公司認為就地下室進水問題，雙方已達成賠償協議；其已及時進行維修，李某不存在損失。法院經審理認為產生的可得利益損失和違約金損失與原告主張的地下室滲水無直接因果關系，最終駁回李某的訴訟請求。

【案件評析】

原被告之間的房屋買賣合同合法有效，應受法律保護。房屋地下室出現滲水的事實，且在房屋的質保期內，被告理應承擔保修義務，從現有證據看，被告已履行該義務。本案中原告明確其主張的損失為因地下室滲水導致其與案外人簽訂的房屋租賃合同解除而產生的三個月的可得利益損失和違約金損失。但從本院向案外人調查所知情況看，前述案外人解除租賃合同的原因系原告欲自住房屋，并非房屋地下室滲水。對此，即便原告與案外人租賃合同真實存在，雙方確實解除了合同，原告確實償付了違約金，由此產生的可得利益損失和違約金損失也與原告主張的地下室滲水無直接因果關系。故法院最終駁回了原告的訴訟請求。

【法官釋法】

消費者在簽訂合同時，要注意對有關房屋質量條款的約定，如涉及非主體不合格的房屋質量問題，保修期約定和質量責任約定就非常重要。提醒廣大消費者，一旦房屋出現質量問題，要注意保留證據，比如照片、申請公證處現場公證、申請質量鑒定等等，以保護自己的合法權益。同時，如因房屋存在質量問題需要修復的，購房者可以請求開發商賠償因房屋修復期間所產生的搬家費、租房損失等必要費用，而與房屋質量問題并無直接因果關系的費用，并非應由開發商承擔。

案例九：二手房買賣雙方跳過中介公司交易是否構成跳單違約？

【基本案情】

裁判文書：（2011）蘇中民終字第1360號民事判決書

周某與A經紀公司簽訂《買受方看房確認書》就某小區房屋看房事宜作了約定，周某不得私下與公司曾介紹的出售房進行本委托事宜的交易，違者需支付違約金。后，賣方原某、買方周某與A公司欲就買賣上述房屋簽訂《房屋買賣中介服務協議》，原某及A公司均簽字蓋章，但周某僅在抬頭購房人處簽字，并未在合同尾部購房者處簽字。此后，周某與原某通過B公司簽訂了《房屋買賣置換合同》，并辦理了房產權屬交易登記手續及支付購房中介費。A公司認為周某和案外人原某私下跳單交易，拒付中介費，要求周某支付房屋買賣中介費及違約金。周某則認為A公司并未促成房屋買賣及貸款服務，無需支付中介費；雙方已協商解除委托關系，不存在違約行為，且購買該房屋是通過B公司提供的居間及中介服務。法院經審理認為，周某的行為，已違反《買受方看房確認書》中看房人義務，應按合同約定承擔違約責任；因A公司與周某簽訂的《房屋買賣中介服務協議》上周某未最終簽字確認，該合同并未成立，A公司無權按合同約定獲得中介費用。

【案件評析】

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。依法成立生效的合同受法律保護，當事人應誠信履行，違反合同義務依法應承擔違約責任。原、被告雙方簽訂《買受方看房確認書》，意思表示真實，不違反法律規定，應為有效合同。本案中原告已履行《買受方看房確認書》中約定的義務，被告周某與原告、案外人已就合同條款磋商成就，且在合同首部簽字后被告無正當理由拒不簽署合同。后同日被告再與其他中介公司簽訂內容相似《看房確認書》，并通過其他中介公司與案外人成交該房屋的行為，違反《買受方看房確認書》中約定的看房人義務，被告周某應按合同約定承擔相應的違約責任，原告主張違約金，與傭金損失金額相當，法院予以支持。因原告與案外人原某、被告周某簽訂的《房屋買賣中介服務協議》上周某未最終簽字確認，該份合同并未成立，原告無權按照合同約定獲得相應中介費，且原告關于中介費的損失已從違約金得到彌補，故法院對原告主張的中介費不予支持。

【法官釋法】

房屋買賣居間合同中，關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，則不構成違約。反之，買方利用該中介公司提供的房源信息、機會等條件而繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同，則構成違約。

案例十：以“兇宅”為由可否解除房屋買賣合同？

【基本案情】

裁判文書：（2012）園民初字第0612號民事判決書

原告陳某為給其兒子準備新房，2011年8月21日，在居間方的溝通下，原告與被告陸某達成購買被告所有房屋的協議，并向被告交付定金30000元。后經了解，原告得知被告之妻在訴爭房屋內自殺身亡，被告卻未將此信息告知，原告以此認為被告構成欺詐，要求撤銷定金合同并退還定金，但遭被告拒絕。后訴至法院，請求解除合同，返還定金30000元。法院認為，被告簽約前未告知訴爭房屋內曾發生非正常死亡事件，不構成欺詐，但根據民事活動應當遵循的誠實信用、公序良俗原則，考慮到陳某購房目的系作為兒子婚房，訴爭房屋內曾發生過非正常死亡事件，從民間習俗和普遍認可程度而言，構成相應沖突，應當允許購買方解除合同。原告亦應對合同解除后果承擔一定的過錯責任，法院最終判令解除合同，酌定返還原告定金20000元。

【案件評析】

合同解除分為約定解除和法定解除。約定解除，是指當合同中約定的解除合同的條件成就時或者經當事人事后協商一致，使合同關系歸于消滅的行為。而根據《合同法》第九十四條的規定，當事人單方行使合同法定解除權的情形有下列五種：（1）因不可抗力不能實現合同目的的。（2）因拒絕履行主要債務不能實現合同目的的。（3）因遲延履行主要債務致使不能實現合同目的的。（4）因遲延履行或有其他違約情形不能實現合同目的的。（5）法律規定的其他解除情形。就本案，陳某與陸某簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，屬合法有效，雙方均應全面履行自己的義務。房屋出賣方的義務應為出售房屋權利擔保義務及房屋質量擔保義務，在購買方對交易房屋其他信息未作特別關注情況下，陳某以陸某簽約前未告知訴爭房屋內曾發生非正常死亡事件，構成欺詐為由，主張解除合同，沒有相應的事實依據。在買賣雙方不能協商達成解除合意的情況下，要想解除合同則必須具備相應的法定事由。由于本案中陳某購房目的系作為兒子婚房，這與訴爭房屋內曾發生過非正常死亡事件，在公序良俗角度構成沖突，從誠實信用原則出發，應當允許購買方解除合同。

合同解除權的行使效果并不影響合同定金罰則的適用。定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案中，陳某作為購買方在房屋交易時自身未對房屋相關信息盡到合理注意義務，應對合同解除后果承擔一定的過錯責任。

【法官釋法】

買賣雙方簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，依法成立有效。二手房交易雙方均應遵循誠實信用原則，全面履行各自義務。出賣方不僅承擔房屋權利擔保義務及房屋質量擔保義務，也應披露房屋權屬之外的其他附屬信息，如使用瑕疵、發生的非正常事件等可能影響房屋價值的信息；而對購買方而言，交易時亦應表達其購房目的及其他特別關注的信息，以避免草率成交引起不必要的糾紛。

第二篇：商品房買賣合同糾紛典型案例

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產權證、房屋質量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關法律界專業人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。

熱點一：認購糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認購協議。協議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。由于張先生認購的房屋還處于開發初期，尚未取得預售許可證，張先生依照認購協議，向房開公司支付了2萬元的認購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業已取得預售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調至25余萬元。若張先生在10日之內不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認購協議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發商將向購房者們作出巨額賠償。

法院判決認為，訂立合同的雙方當事人應遵循誠實信用原則。但本案中某房開公司在認購協議簽訂完、購房者按約支付了認購款后，卻提出了大大超過雙方預約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規定的誠實信用原則和公平原則，導致購房者締約機會的喪失，應對此承擔責任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發出的通知中的售價與原認購價的差額，酌情確定了賠償標準。張先生獲得了2萬元經濟損失賠償，已支付的2萬元認購款也如數返還。

律師點評：商品房認購糾紛相當復雜，一般認為，根據現有法律規定，在違背認購協議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務的情況下，違約方應承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責任。

熱點二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產開發公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經符合了業主入住的條件，已經取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協議等均不認可。

法院認為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權利義務，對房開公司逾期交房所要承擔的責任也有所規定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規定，違約金和實際損失不能重復計算，在本案中，違約金數額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計3.6萬余元。

律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規以及地方性法規都做出了相應的規定。《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。《城鄉規劃法》第四十五條規定：縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。這一條既對規劃部門的驗收作了強行性的規定，同時也表明規劃部門的驗收應在建設單位組織竣工驗收之前。《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據上述法律、行政法規，房地產開發企業向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經驗收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經驗收合格不得投入使用；對于其他的建設工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區的消防驗收合格不再是法律規定的交付標準之一。

就貴州省地方規定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：“商品房交付使用，應當符合下列條件：一是房

地產開發項目經竣工驗收合格，依法取得建設、城鄉規劃等有關部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經房地產主管部門備案；二是房地產開發項目的公共服務設施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎設施具備國家規定的投入使用條件，已經明確產權、管理權，并且以書面形式明確管理責任；三是法律、法規規定的其他條件。”

綜合上述法律法規的規定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產開發企業。當然，交房條件除了上述的法律、法規、規章的規定外，還應當符合合同的約定。

熱點三：房貸難引發的逾期違約責任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調控政策出臺。“國十條”要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當初支付的12萬元首付款。房開公司卻認為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應按合同約定承擔逾期付款的違約責任。至此，買賣雙方因貸款問題引發的糾紛開始不斷升級。

律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發布前簽訂的，合同成立后客觀情況發生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續履行合同，對其明顯不公平。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能

實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規定，行使解除合同的權利。該規定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。

那么，購房者如何防范此類糾紛的發生呢？在現階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或對合同內容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應充分意識到合同的重要性，從根源上規避糾紛的產生。尤其是購房者，在簽訂認購協議時應盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質內容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責任等；在簽訂商品房買賣合同時應盡量明確交房條件及違約責任、房屋的接交方式及違約責任、產權證的辦理時限及違約責任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發生。(以上案例由典正律師事務所提供，典正律師事務所盧安龍律師予以點評)(記者 劉圓圓)

第三篇：商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產權證、房屋質量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關法律界專業人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。

熱點一：認購糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認購協議。協議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。由于張先生認購的房屋還處于開發初期，尚未取得預售許可證，張先生依照認購協議，向房開公司支付了2萬元的認購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業已取得預售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調至25余萬元。若張先生在10日之內不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認購協議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發商將向購房者們作出巨額賠償。法院判決認為，訂立合同的雙方當事人應遵循誠實信用原則。但本案中某房開公司在認購協議簽訂完、購房者按約支付了認購款后，卻提出了大大超過雙方預約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規定的誠實信用原則和公平原則，導致購房者締約機會的喪失，應對此承擔責任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發出的通知中的售價與原認購價的差額，酌情確定了賠償標準。張先生獲得了2萬元經濟損失賠償，已支付的2萬元認購款也如數返還。

律師點評：商品房認購糾紛相當復雜，一般認為，根據現有法律規定，在違背認購協議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務的情況下，違約方應承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責任。熱點二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產開發公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經符合了業主入住的條件，已經取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協議等均不認可。

法院認為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權利義務，對房開公司逾期交房所要承擔的責任也有所規定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規定，違約金和實際損失不能重復計算，在本案中，違約金數額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計3.6萬余元。

律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規以及地方性法規都做出了相應的規定。《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。《城鄉規劃法》第四十五條規定：縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。這

一條既對規劃部門的驗收作了強行性的規定，同時也表明規劃部門的驗收應在建設單位組織竣工驗收之前。《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據上述法律、行政法規，房地產開發企業向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經驗收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經驗收合格不得投入使用；對于其他的建設工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區的消防驗收合格不再是法律規定的交付標準之一。

就貴州省地方規定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：“商品房交付使用，應當符合下列條件：一是房地產開發項目經竣工驗收合格，依法取得建設、城鄉規劃等有關部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經房地產主管部門備案；二是房地產開發項目的公共服務設施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎設施具備國家規定的投入使用條件，已經明確產權、管理權，并且以書面形式明確管理責任；三是法律、法規規定的其他條件。”

綜合上述法律法規的規定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產開發企業。當然，交房條件除了上述的法律、法規、規章的規定外，還應當符合合同的約定。

熱點三：房貸難引發的逾期違約責任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調控政策出臺。“國十條”要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當初支付的12萬元首付款。房開公司卻認為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應按合同約定承擔逾期付款的違約責任。至此，買賣雙方因貸款問題引發的糾紛開始不斷升級。

律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發布前簽訂的，合同成立后客觀情況發生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續履行合同，對其明顯不公平。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規定，行使解除合同的權利。該規定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。

在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。

那么，購房者如何防范此類糾紛的發生呢？在現階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或對合同內容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應充分意識到合同的重要性，從根源上規避糾紛的產生。尤其是購房者，在簽訂認購協議時應盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質內容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責任等；在簽訂商品房買賣合同時應盡量明確交房條件及違約責任、房屋的接交方式及違約責任、產權證的辦理時限及違約責任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發生。(

第四篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預售合同和商品房現售合同。商品房預售合同是指房地產開發商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現售合同是指房地產開商將已經竣工的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規定的內容履行義務所產生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權轉移登記手續（房產證），這是商品房買賣的關鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產糾紛，當事人就需要找專業的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結

深圳律師：黃華(12年律師經驗)

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第五篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調研報告

一、商品房買賣合同糾紛熱點、難點分析

（一）、開發商不能交付違約責任的認定，是不可抗力還是情勢變更？

我國合同法沒有明確規定情勢變更原則，但是在《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規定了情勢變更原則。該條規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。

情勢變更的一個重要構成條件，是當事人在訂立合同時對情勢變更的發生不能預見。而房屋交易市場的商業風險，是指房屋買賣合同當事人因經營失利應當承擔的正常的利益損失。

國家房貸政策調控屬于情勢變更，最高人民法院根據社會形勢的變化，在《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊情勢變更原則做了細化的具體規定。該司法解釋第23條規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”該規定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調整引發的商品房買賣合同糾紛的主要依據。

（二）、關于產權辦理引發的糾紛，誰是辦理房產證的義務主體？ 逾期辦證是引發商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責任，必須首先弄清楚誰為辦證義務的主體？

由于法律法規規定不一致，審判實踐中對辦證義務主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認為，開發商是辦證義務主體，因為《合同法》第130條與最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規定出賣人有義務轉移標的物所有權于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因導致買受人不能按期取得房產證應承擔違約責任的情形，這充分說明辦理房產證義務主體是出賣人。第二種意見認為，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務。因為《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和變更房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。第三種意見認為，無法概括確定辦證的義務主體，應根據權屬登記流程規定不同的情況予以認定。對于辦證義務主體的認定，直接影響著違約責任的義務承擔主體，因此，必須對此統一認識。

（三）、交房時間以何為標準？

按期交房是開發商的首要義務，也是買受方在購房時最為關心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執一詞，買受方認為，開發商只有在房屋驗收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務；開發商認為，只要將房屋轉移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務。審判實踐中，由于理解差異，對交房時間的認定標準也不一樣，有的法官以房屋驗收合格后，開發商發出樓宇交接通知后的一定時間為交房時間；有的法官以買收房實際入住后，產生水電費的當月為交房時間，而不管房屋是否驗收合格；還有的以買收房領取了房屋鑰匙未交房時間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領取裝修鑰匙為準，一種是以領取正是鑰匙為準。對交房的時間認定標準不一，導致出現同案不同判，嚴重損害了司法的嚴肅性與威嚴性。

（四）、如何理解“房屋驗收合格”？

商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經驗收合格。（2）該商品房經綜合驗收合格。（3）該商品房經分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。（5）空白選項（消費者和開發商可以協商填寫）。一般情況下開發商會直接選擇填寫第一項“該商品房經驗收合格”，一旦產生糾紛，購房者往往處于弱勢。

開發商根據《建設工程質量管理條例》第16條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設計、施工、監理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數消費者認為驗收應當是權威部門的驗收。

（五）、開發商夸大廣告宣傳的責任認定與處理

廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據統計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質量、購房優惠條件、商品房所在位置與周邊環境等內容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內容不實問題卻較為嚴重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構成要件或邀約邀請的條件做出了規定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預售和現售兩種，對象不同，我們對待開發商的夸大廣告宣傳也應有所區別，在構成違約的問題上不能一概認定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區環境、配套設施等進行實地考察，能夠及時發現房屋的綜合情況與開發商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發商構成違約；如果買受方當場提出異議，開發商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發商構成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。首先，應對《司法解釋》第3條規定的不足之處進行修正，簡化開發商對夸大廣告宣傳承擔合同義務的條件，只需廣告宣傳的內容確定且該內容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發商未履行廣告宣傳的相關承諾，并且該廣告宣傳內容符合上述條件，即應認定開發商構成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區行政機關頒布的《預售房屋買賣定性化契約應記載及不得記載事項》中規定的預售合同必須記載“賣方應確保廣告內容之真是，本預售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規定廣告喜歡穿中的某些內容為預售合同的一部分，以制約開發商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區“消費者保護法”第22條有關“企業經營中確保廣告內容之真是，其對消費者所負不低于廣告之內容”的規定，以有效遏制開發商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護買收房的合法權益。

（六）、開發商逾期交房的責任認定及承擔

商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發商本身怠于履行的因素，也有經濟政策的變化、政府部門強制變更規劃等開發商不能控制的原因。對于逾期交房的責任承擔，應本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張賠償損失，應由買受人舉證證明因開發商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發商的免責事由？

房地產開發項目與政府行為密切相關，政府的規劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發商預期交房的，開發商能否免責，實務上存在很大爭議。一方當事人違反合同規定，除不可抗力外，均應向合同向對方承擔違約責任。筆者不能同意這種觀點，因為此類情況也是開發商不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據公平原則并結合案情實際認定開發商免責。該解釋第26條規定，合同成立以后發生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應根據公平原則，并結合案件實際情況確定是否變更或解除。根據這一規定精神，繼續按合同約定的期限交房對開發商而言是明顯的不公平，開發商可以請求法院對該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償的范圍？ 現實生活中，很多房屋買賣合同案件引發的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同。《司法解釋》第17條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發違約行為。

根據《合同法》113條第1款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見，法律對履行合同后的可得利益是持保護、肯定態度的。

（九）、房屋訂購書能否認定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協議，其目的是對雙方買賣房屋的有關事宜作出初步的認定。訂購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質為預約合同已成為共識。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關系才能最終確立。根據《司法解釋》第5條規定，商品房買賣中訂購書等預約可以認定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預約具備買賣合同的主要內容和買受人已經支付購房款。

二、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

什么樣的違約責任？

二、第十一條第一款規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

根據此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉移占有，不包括辦理產權登記。一旦發生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權請求權以及占有人有限物上請求權，無法對抗所有權等優先權，這是買受人處于極度危險的狀態。根據《合同法》與《物權法》的相關規定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，根據物權變動原理，不動產的交付需要公示，即進行不動產登記。

在司法審判實踐中，通常將不動產的交付定義為轉移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權的轉移，即不包括辦理登記過戶手續。這使得在商品房轉移占有后取得房產前，買房人要負擔房屋毀損、滅失的全部風險。在自然災害等不可抗力發生時，以轉移占有為標準，對處于災害中的買受人嚴重不利。

（三）、第十七條規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

此條沒有規定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。

對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業機構評估或者向專業機構詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發商與買受人對于此項可能具有不同的理解。