第一篇：商品房買賣八大典型糾紛案例解讀

商品房買賣八大典型糾紛案例解讀

(2012-12-02 15:33:38)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 損失

保修期

商品房

質(zhì)量問題

房屋買賣

雜談 ▼

分類： 法院判決案例、事例

定購協(xié)議書簽字要謹(jǐn)慎

2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認(rèn)為該合同的補充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。

【判決】 該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請求。

法官點評 購房者在簽訂定購協(xié)議時，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。

天然氣改動不算結(jié)構(gòu)改變

2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》。2009年3月，李飛接房時發(fā)現(xiàn)，合同上寫明位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽臺上。他遂以房屋結(jié)構(gòu)變更為由提出退房。但南翔公司不同意。

【判決】 天然氣管道安裝有特別的規(guī)范和要求，不可能滿足所有業(yè)主的意愿。有關(guān)行政管理部門認(rèn)為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規(guī)劃的變更和設(shè)計上的變化，也不屬于房屋結(jié)構(gòu)改變。所以，天然氣管道的改變并不構(gòu)成購房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請求。

法官點評 在設(shè)計時，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業(yè)安裝人員可對安裝位置予以調(diào)整。

購房戶看清逾期交房條件

2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房價款每日萬分之五的違約金計算。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗收備案登記證。2008年2月16日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林。林要求秋韻公司承擔(dān)2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠。【判決】 雙方在合同中明確約定，房屋維修事項不能作為拒絕接房及開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，故本案責(zé)任應(yīng)由林小藝自行承擔(dān)。

法官點評 本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進(jìn)行竣工驗收備案登記，并約定“房屋的維修事項不能作為拒絕接收房屋的理由”。購房者在商品房竣工驗收備案登記前有權(quán)拒絕接房，但經(jīng)過竣工驗收后不能以房屋的維修事項作為拒絕接房的理由。

這些情況可拒絕接房

2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知驗房時，發(fā)現(xiàn)房屋生活陽臺鐵欄桿與公共露臺鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。

【判決】 房屋雖驗收合格，但公共露臺搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗收規(guī)范，存在重大安全隱患，李月玖有權(quán)拒絕接房，永航公司構(gòu)成違約。

法官點評 房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。開發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。

房屋沒驗收接房也有錯

2004年7月，傅瑤購買華麟公司一套房屋。合同約定2006年12月31日前交房，如逾期交房應(yīng)支付違約金。

2006年12月31日，華麟公司交付房屋時，在其制定的《房屋交接表》中明示：“現(xiàn)項目已通過質(zhì)量驗收，還未進(jìn)行竣工驗收備案登記，你在認(rèn)知該現(xiàn)狀的情況下，經(jīng)驗房后自愿接房”，傅在交接表上簽署“同意接房”。

2007年9月30日，房屋才竣工驗收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問題發(fā)生糾紛，華麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。

【判決】 華麟公司違約金應(yīng)承擔(dān)責(zé)任到房屋實際驗收合格之日，但雙方的書面交接房手續(xù)已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房并使用，故對華麟公司的違約責(zé)任額度應(yīng)酌情減輕。

法官點評 法律強制規(guī)定，商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒有竣工驗收合格而接房，也有一定過錯。

優(yōu)惠沒兌現(xiàn)可起訴索賠

2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽約購買了一套房屋，交房時間為2006年8月31日。簽約當(dāng)天，張付清全款和契稅。同年8月4日，該公司刊登售房廣告時承諾“8月1日至31日，購房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”。廣告刊登后兩三個月，張才知悉廣告內(nèi)容。張認(rèn)為自己也應(yīng)享受該優(yōu)惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。

【判決】 鵬程公司應(yīng)遵守誠實信用原則兌現(xiàn)其承諾，應(yīng)向張亞南支付已經(jīng)交納的購房契稅。

法官點評 開發(fā)商違反其承諾的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時提醒購房者，為避免將來產(chǎn)生不必要的糾紛，可以要求將廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同中或者簽訂補充協(xié)議，并明確約定違約責(zé)任。

提高容積率開發(fā)商要賠

2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，合同載明總層數(shù)28，但陳接房時發(fā)現(xiàn)所建房屋實際樓層為33層。陳奇遂以開發(fā)商增加容積率起訴至法院。【判決】 大宏公司人為違背了合同對商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預(yù)期的相關(guān)公共設(shè)施使用人數(shù)增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對陳奇的損害確實存在。綜合考慮業(yè)主遭受損害的程度，以及開發(fā)商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。

法官點評 開發(fā)商違約提高容積率，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

入住發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題可索賠

2006年2月，秦遠(yuǎn)購買蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦對房屋裝修入住后，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)墻體出現(xiàn)縱向和斜向裂紋、結(jié)構(gòu)梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠(yuǎn)要求蒙泰公司整改修復(fù)，蒙泰公司不允，秦遠(yuǎn)遂向法院起訴。

【判決】 市五中院認(rèn)為，秦遠(yuǎn)所購買房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)了墻體裂紋等質(zhì)量問題，蒙泰公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。在房屋修復(fù)期間無法正常使用房屋，蒙泰公司應(yīng)承擔(dān)修復(fù)房屋期間產(chǎn)生的搬家費、過渡費、清潔費等損失。

法官點評 法官稱，因房屋存在質(zhì)量問題需要修復(fù)的，購房者可以請求開發(fā)商賠償因房屋修復(fù)期間所產(chǎn)生的搬家費等必要費用。(文中企業(yè)和人名均系化名)

八成購房者被忽悠

焦點網(wǎng)日前的一份調(diào)查顯示，超過八成的被調(diào)查者在買房時被忽悠過。這其中最主要的問題是廣告宣傳虛假、夸大及承諾不兌現(xiàn)、樓盤開盤時“被漲價”、面積房型與銷售所說的不符、開發(fā)商不及時辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問題(墻壁開裂、材料使用、管線安裝等)、房屋產(chǎn)權(quán)縮水、開發(fā)商延遲交房、小區(qū)規(guī)劃的變更等。

第二篇：商品房買賣合同糾紛典型案例

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認(rèn)購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對購房者有所警示。

熱點一：認(rèn)購糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認(rèn)購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調(diào)至25余萬元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購協(xié)議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。

法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認(rèn)購款后，卻提出了大大超過雙方預(yù)約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規(guī)定的誠實信用原則和公平原則，導(dǎo)致購房者締約機會的喪失，應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價與原認(rèn)購價的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟損失賠償，已支付的2萬元認(rèn)購款也如數(shù)返還。

律師點評：商品房認(rèn)購糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。

熱點二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實際損失不能重復(fù)計算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計3.6萬余元。

律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。這一條既對規(guī)劃部門的驗收作了強行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗收之前。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實行竣工驗收制度，未經(jīng)驗收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。

就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房

地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

熱點三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調(diào)控政策出臺。“國十條”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。

律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能

實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準(zhǔn)備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購房者，在簽訂認(rèn)購協(xié)議時應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發(fā)生。(以上案例由典正律師事務(wù)所提供，典正律師事務(wù)所盧安龍律師予以點評)(記者 劉圓圓)

第三篇：商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認(rèn)購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對購房者有所警示。

熱點一：認(rèn)購糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認(rèn)購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調(diào)至25余萬元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購協(xié)議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認(rèn)購款后，卻提出了大大超過雙方預(yù)約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規(guī)定的誠實信用原則和公平原則，導(dǎo)致購房者締約機會的喪失，應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價與原認(rèn)購價的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟損失賠償，已支付的2萬元認(rèn)購款也如數(shù)返還。

律師點評：商品房認(rèn)購糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。熱點二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實際損失不能重復(fù)計算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計3.6萬余元。

律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。這

一條既對規(guī)劃部門的驗收作了強行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗收之前。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實行竣工驗收制度，未經(jīng)驗收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。

就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

熱點三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調(diào)控政策出臺。“國十條”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。

律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。

在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準(zhǔn)備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購房者，在簽訂認(rèn)購協(xié)議時應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發(fā)生。(

第四篇：商品房買賣案例

商品房委托代理銷售合同糾紛案例

【代理合同糾紛】商品房委托代理銷售合同糾紛案例

上訴人安徽中皖輝達(dá)房產(chǎn)代理銷售有限公司與上訴人六安大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案

——安徽省高級人民法院(2009-9-29)

上訴人安徽中皖輝達(dá)房產(chǎn)代理銷售有限公司與上訴人六安大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案調(diào)解書

安徽省高級人民法院

民事調(diào)解書

(2009)皖民四終字第0049號

上訴人(原審原告、反訴被告)：安徽中皖輝達(dá)房產(chǎn)代理銷售有限公司，住所地合肥市廬陽區(qū)宿州路76號宏圖大廈。

法定代表人：許輝，該公司董事長。

委托代理人：吳正林，安徽徽商律師事務(wù)所律師。

委托代理人：汪培文，安徽徽商律師事務(wù)所律師。

上訴人(原審被告、反訴原告)：六安大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地六安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)皖西大道。法定代表人：李從明，該公司董事長

委托代理人：唐明松，安徽承義律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李國圣，安徽尋求律師事務(wù)所律師。

案由：商品房委托代理銷售合同糾紛。

上訴人安徽中皖輝達(dá)房產(chǎn)代理銷售有限公司(以下簡稱輝達(dá)公司)與上訴人六安大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱大眾公司)因商品房委托代理銷售合同糾紛一案，均不服安徽省六安市中級人民法院于2009年5月6日作出的(2008)六民二初字第28號民事判決，分別向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2009年8月9日公開開庭進(jìn)行了審理，輝達(dá)公司的委托代理人吳正林、汪培文，大眾公司的委托代理人唐明松、李國圣到庭參加了訴訟。

經(jīng)審理查明：2007年6月6日，大眾公司(甲方)與輝達(dá)公司(乙方)簽訂了一份《六安.義烏三期商品房銷售代理合同》，約定：由乙方為甲方在六安市磨子潭路開發(fā)的“六安.義烏市場三期”的商品房進(jìn)行代理銷售。銷售面積：商品房可售總建筑面積約70000平方米(含商鋪、倉儲等，以甲方提供實際可銷售面積為準(zhǔn))。銷售價格：可售面積平均銷售底價每平方米4200元。銷售指標(biāo)：1.第一階段以甲方領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》為前提，自合同簽定之日至其后的60日內(nèi)，完成可預(yù)售商品房總金額(可預(yù)售商品房總金額-商品房預(yù)售許可證載明的面積×本合同第一條約定的委托銷售平均底價)的40%;2.第二階段以甲方領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》為前提，在本項目第一階段后三個月內(nèi)，簽訂銷售合同總金額達(dá)到可預(yù)售商品房總金額的60%;3.第三階段以甲方領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》為前提，在本項目第二階段后四個月內(nèi)，簽訂銷售合同總金額達(dá)到可預(yù)售商品房總金額的90%;4.當(dāng)乙方完成可銷售總金額的90%時，視同乙方完成銷售任務(wù)。代理費和結(jié)算方式：1.甲方對于乙方代理銷售的商品房，按本合同約定銷售底價的1.2%向乙方支付營銷代理費(代理費=銷售底價×已銷售商品房面積

×1.2%);2.甲方按銷售進(jìn)度支付乙方代理費。乙方應(yīng)于次月5日前向甲方提供上月簽訂合同金額的結(jié)算清單。經(jīng)甲方核算后在下一個銷售階段第一個月的10日前向乙方支付代理費，支付方式如下：(1)第一階段：若乙方在銷售第一階段內(nèi)完成(以甲方取得商品房預(yù)售許可證為標(biāo)準(zhǔn))本合同第三條規(guī)定的銷售任務(wù)，甲方須支付乙方實際所得傭金的60%;(2)第二階段：若乙方在銷售第二階段內(nèi)完成(以甲方取得商品房預(yù)售許可證為標(biāo)準(zhǔn))，本合同

第三條規(guī)定的銷售任務(wù)，甲方須支付乙方實際所得傭金的80%;(3)第三階段：若乙方在銷售第三階段內(nèi)完成(以甲方取得商品房預(yù)售許可證為標(biāo)準(zhǔn))本合同第三條規(guī)定的銷售任務(wù)，甲方須支付乙方實際所得傭金的100%。代理費的支付條件為：買方簽訂預(yù)(銷)售合同，已在房地產(chǎn)交易中心登記備案，且客戶首付款付清。溢價與獎勵：

1.合同實際成交價與銷售底價之間的差額，稱為溢價。由于乙方成功策劃所創(chuàng)造的溢價部分甲方得70%，乙方得30%。乙方所得溢價部分視為甲方對乙方策劃費用的補償，溢價部分不重復(fù)計入代理費。2.溢價部分的結(jié)算比照上述三個階段完成的銷售任務(wù)，分階段由甲方支付溢價分成部分的50%、70%和100%。關(guān)于招商及費用：

1.乙方負(fù)責(zé)本案的招商。招商工作完成的目標(biāo)為：須由地市級以上總代理戶進(jìn)駐本項目相關(guān)區(qū)域，本項目開業(yè)時經(jīng)營戶進(jìn)場開業(yè)率達(dá)到70%。2.招商費用由甲方承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為總銷售金額的0.3%。前期費用由乙方墊付，甲方根據(jù)乙方的代理費支付條件同時支付給乙方。若乙方在本項目開業(yè)時經(jīng)營戶進(jìn)場開業(yè)率低于70%，則甲方只支付乙方約定標(biāo)準(zhǔn)一半的招商費用，扣還部分從共管帳戶中扣減。雙方的權(quán)利義務(wù)：1.(9)甲方須確保本項目在2007年6月30日前達(dá)到開盤條件(甲方拿到商品房預(yù)售許可證);1.(10)甲方須確保本項目在2007年11月30日前開始試營業(yè),2008年5月1日正式開業(yè);1.(12)甲方必須確保工程進(jìn)度，工程須于2007年12月31日前達(dá)到交房要求，并符合國家相關(guān)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，否則由此引起的任何問題，由甲方負(fù)責(zé)。銷售成功的界定和銷售中的配合事項：2.(1)房屋的銷售以套(號)為出售單位，購房者簽署預(yù)(銷)售合同，在房地產(chǎn)交易中心備案，且付清首付款，視為銷售成功。2.(2)在代理銷售期限內(nèi)，由于非甲方的原因?qū)е骂A(yù)(銷)售合同被終止或解除，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任，也不支付被終止或解除預(yù)(銷)售合同所涉及銷售金額所對應(yīng)的代理費。2.(3)由于甲方原因?qū)е骂A(yù)(銷)售合同被終止或解除的，無論該預(yù)(銷)售合同是否已在房地產(chǎn)交易中心完成合同備案，均視為乙方成功銷售。2.(4)若因購房客戶違約所造成的違約金，則甲乙雙方各得一半，但該違約金不計銷售金額。乙方對違約的客戶須收取違約金，經(jīng)甲方同意不予收取的客戶除外。3.(1)乙方負(fù)責(zé)代理銷售房屋的推廣、宣傳、策劃等工作，并根據(jù)方案內(nèi)容提前以書面形式報經(jīng)甲方簽字認(rèn)可后執(zhí)行。保證金：1.乙方向甲方支付項目保證金人民幣100萬元(保證金不計利息);3.乙方銷售商品房總金額達(dá)到90%時，甲方在一周內(nèi)無息退還保證金給乙方。違約責(zé)任：5.未能完成本合同第三條第1、2、3條規(guī)定的銷售進(jìn)度時，須在約定期限一個月內(nèi)用銷售補足，銷售仍未補足時，乙方須用自購方式補足;如乙方未采取自購方式補足則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除合同并要求乙方支付違約金100萬元及由此給甲方造成的損失。代理期限為2007年6月1日至2008年5月31日等。2007年6月28日，雙方又簽訂了《關(guān)于計價面積、溢價獎勵及價格管理的備忘錄》，約定：銷售傭金及溢價獎勵：1.一層商鋪銷售計價面積中的“商鋪寬度/商鋪深度”的傭金及溢價獎勵辦法按已簽訂的合同執(zhí)行。2.一層商鋪銷售計價面積中的“2.05米×商鋪寬度”面積所產(chǎn)生的銷售額不計入原代理銷售合同中的總銷售任務(wù)、不計提乙方傭金，全部按已簽銷售代理合同中的乙方實現(xiàn)銷售溢價的分成比例計提溢價分成，其支付方式與已簽銷售代理合同中約定的溢價分成支付方式一致。價格管理：3.因甲方原因產(chǎn)生的低于銷售底價及合同成交條件的銷售合同，因此而多出的讓利金額由甲方全額承擔(dān)，同時計算乙方的銷售業(yè)績。銷售指標(biāo)：全佳福品牌批發(fā)城12號樓3層以上部分(倉儲面積)，不納入對乙方開盤期間的完成銷售面積任務(wù)計算范圍之內(nèi).2007年6月25日，大眾公司取得義烏三期(全佳福批發(fā)城)1號、2號、3號、4號、6號、7號、8號、9號、10號、11號、12號樓的《商品房預(yù)售許可證》，于2007年6月28日開盤。2008年元月17日，大眾公司取得主樓和5號樓的《商品房預(yù)售許可證》。其中主樓于2008年2月13日開盤，5號樓于2008年5月1日開盤。輝達(dá)公司共計完成銷售任務(wù)260套，面積24318.007平方米(樓梯面積1893平方米，不含樓梯面積22425.007平方米)，金額119670331元(樓梯金額7949069元，不含樓梯金額111721262元)。另2008年5月1日5號樓開盤后，輝達(dá)公司共銷售15套，總房款4952514元。該15套房屋，其中有7戶經(jīng)大眾公司同意退房。在招商方面，輝達(dá)公司共與客戶簽訂《商鋪租賃合同》217份，租賃商鋪302套(總鋪面337套)，已超過約定的70%，但地市

級以上的代理商較少。輝達(dá)公司與客戶簽訂的275份《商品房買賣合同》和217份《商鋪租賃合同》，經(jīng)大眾公司蓋章確認(rèn)。

另查明：案涉委托代理銷售合同簽訂后，輝達(dá)公司依約向大眾公司繳納保證金合計100萬元。大眾公司已支付輝達(dá)公司銷售傭金938130元。

本案二審審理期間，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、大眾公司于2009年10月30日前支付輝達(dá)公司代理費240萬元，返還保證金100萬元，合計340萬元;

二、大眾公司如未能按上述第一條約定付款，則上述約定不再執(zhí)行，輝達(dá)公司有權(quán)申請法院執(zhí)行六安市中級人民法院(2008)六民二初字第28號判決主文所確定的內(nèi)容;

三、一審本訴案件受理費55948元，保全費5000元，合計60948元，由輝達(dá)公司負(fù)擔(dān);一審反訴案件受理費62007元，保全費5000元，合計67007元，由大眾公司負(fù)擔(dān);二審案件受理費58977.5元由大眾公司負(fù)擔(dān);

四、當(dāng)事人之間就本案無其他爭議;

五、本協(xié)議經(jīng)當(dāng)事人或其特別授權(quán)代理人簽字后即生效。

上述協(xié)議，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。

第五篇：蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例

蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例

2014-03-14

近年來，隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房社會化、商品化發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房屋買賣糾紛大幅上升。2013年園區(qū)法院受理商品房買賣合同糾紛155件，同比上升9%，出現(xiàn)了虛假廣告、全裝修房質(zhì)量、合同欺詐、延期交房、延期辦證等新類型糾紛。園區(qū)法院通過對受理的涉及商品房案件糾紛進(jìn)行梳理，面向社會發(fā)布《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例》，以案例評析的方式，介紹了日常生活中常見的商品房買賣合同糾紛，并加注法律評析和法官釋法，幫助消費者依法快速、便捷、公正地解決糾紛。

案例一：廣告宣傳不實是否構(gòu)成違約

【基本案情】

裁判文書：（2007）園民一初字第0165號民事判決書

2005年3月，張某與A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，張某依約付清總房價款，但交房時發(fā)現(xiàn)被告存在規(guī)劃大橋未通車、人工湖未建造、原規(guī)劃綠地修建垃圾房等與售房時宣傳圖頁不符的行為，故請求A公司賠償因星港大橋、人工湖等問題造成的房屋銷售差價13000元。A公司則認(rèn)為宣傳樓書中表明的人工湖和規(guī)劃中的大橋僅供購房者參考，雙方簽訂的房屋買賣合同中并未對此內(nèi)容進(jìn)行約定，A公司不受其約束，樓書上明確該資料及售樓處的模型僅供參考。法院經(jīng)審理認(rèn)為樓書中所載的新大橋不屬于小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設(shè)施，被告在樓書中的宣傳、描述，不構(gòu)成要約，不屬于合同內(nèi)容，被告對此不存在違約問題。因此，對原告要求被告賠償房屋銷售差價13000元的訴訟請求，法院依法予以駁回。

【案件評析】

關(guān)于開發(fā)商制作的廣告和宣傳資料中所載內(nèi)容的性質(zhì)。《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中第三條明確規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”結(jié)合本案，開發(fā)商制作的宣傳畫冊等宣傳廣告資料成為要約的條件必須是廣告所作說明及允諾具體確定，有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施。本案中新大橋不屬于小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設(shè)施；關(guān)于人工湖，雖然被告銷售房屋的樓書中載有社區(qū)水系等字樣，但對該水系的面積、形狀以及位置等未作具體明確的說明，綠地的規(guī)劃亦未作具體明確說明，由此可見開發(fā)商的廣告宣傳資料僅是一種要約邀請，并不符合要約的特征，不能作為要約對待。綜合分析以上情況，法院最終認(rèn)定開發(fā)商在樓書中的宣傳、描述，不構(gòu)成要約，不屬于合同內(nèi)容，開發(fā)商對此亦不存在違約問題。

【法官釋法】

如今，商品房銷售大多實行預(yù)售制度，廣大百姓購買商品房時僅憑開發(fā)商提供的宣傳資料、售樓模型等進(jìn)行選擇，并不能接觸實體房屋，在購買時應(yīng)謹(jǐn)慎判斷，有必要仔細(xì)查閱相關(guān)資料中宣傳內(nèi)容，尤其是一些足以影響房屋買賣合同訂立及價格確定的重要宣傳信息，審慎對待開發(fā)商對小區(qū)外部環(huán)境的宣傳資料，如涉及交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、小區(qū)配套設(shè)施等問題應(yīng)在合同條款內(nèi)進(jìn)行具體明確約定，以免日后發(fā)生“美麗陷阱”糾紛；同時相關(guān)行政部門應(yīng)對開發(fā)商廣告宣傳應(yīng)加強監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)不實、虛假的廣告宣傳予以嚴(yán)厲打擊，切實維護(hù)廣大業(yè)主的利益。

案例二：交房條件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

【基本案情】

裁判文書：（2008）園民一初字第1721號民事判決書

2007年5月6日，蔣某與A公司簽訂商品房銷售合同。在交接驗房中，蔣某認(rèn)為，房屋存在諸多違反合同約定及國家強制性標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷問題，存在重大安全隱患，諸多設(shè)備未到位，需要整改和維修，無法接收該房屋。故提起訴訟，要求A公司支付因防盜門與合同約定不符、露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝不符合交付使用條件等產(chǎn)生的賠償款。A公司則認(rèn)為，防盜門是其購買的，但經(jīng)過抽查確有不合格，同意更換，但索賠金額沒有根據(jù)；露臺未計算在房屋面積中，合同附件1中露臺的表述實際不符，是工作失誤，不構(gòu)成賠償；天然氣不應(yīng)由其負(fù)責(zé)安裝。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方之間的房屋買賣合同合法有效，受法律保護(hù)；房屋在A公司通知蔣某交接時已具備交付條件，蔣某應(yīng)當(dāng)接受房屋，蔣某要求就露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝的賠償依據(jù)不足；而就交付的入戶門不符合合同約定的情況，A公司確有過錯，應(yīng)作相應(yīng)賠償。

【案件評析】

蔣某與A公司之間簽訂的房屋買賣合同合法有效，受法律保護(hù)。關(guān)于交房條件：雙方合同中明確約定A公司在交房時應(yīng)出示《建筑臨時使用證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，并且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)設(shè)施已具備交付使用條件。現(xiàn)A公司已提供合同約定的相關(guān)證書，應(yīng)視為房屋已符合雙方約定的交房條件。就蔣某主張的室內(nèi)燃?xì)獗砦窗惭b，不符合交付條件，法院認(rèn)為，合同約定燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施符合交付條件應(yīng)理解為燃?xì)夤艿劳ㄖ潦覂?nèi)，具備開通條件，燃?xì)獗硎欠癜惭b不在此范圍內(nèi)。且燃?xì)獗淼陌惭b需由業(yè)主向燃?xì)獠块T申請并交納燃?xì)獗碣M、安裝費（非基礎(chǔ)設(shè)施費）后，由燃?xì)獠块T根據(jù)實際情況安裝；露臺問題，爭議房屋露臺的現(xiàn)狀與雙方合同附件平面圖所示確實不同。但A公司提供的施工圖與房屋露臺現(xiàn)狀一致，施工圖出圖日期在雙方合同之前，據(jù)此可以判斷A公司已按施工圖施工，未作變更；同時，合同文本中約定A公司交付的房屋包括南北陽臺各1個，對露臺未作表述。從房屋面積的測繪結(jié)果看，露臺未計算面積，房屋實測面積與合同約定一致。法院對A公司主張的露臺系贈送的觀點予以采信；防盜門問題，A公司確認(rèn)入戶門確實存在質(zhì)量問題，理應(yīng)根據(jù)合同的約定進(jìn)行賠償。

【法官釋法】

商品房買賣合同是約定和記載雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)。交房條件作為合同的重要條款，在合同中已明確約定，應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，即使商品房存在部分與合同約定不符的問題，亦不能當(dāng)然作為業(yè)主拒絕收房的理由，業(yè)主應(yīng)通過向開發(fā)商主張賠償或修復(fù)整改等合理途徑維護(hù)自身權(quán)益，切莫因“維權(quán)”誤解而導(dǎo)致自身損失擴大。

案例三：全裝修房質(zhì)量糾紛

【基本案情】

裁判文書：（2013）蘇中民終字第1167號民事判決書

2010年9月20日，朱某與A公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同》。合同簽訂后，朱某按約支付購房款，朱某于交房前進(jìn)入所購房屋，發(fā)現(xiàn)門面劃痕、地磚裂縫、地板色差、墻紙膠痕、吊頂毛糙等影響居住的問題，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完畢，故訴訟要求A公司按照雙方簽訂的蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同的約定，交付符合使用條件的房屋；支付逾期交房的利息及違約金；并賠償原告的租金損失、交通費用。A公司認(rèn)為不存在逾期交房的情況，涉案房屋是符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件的，房屋隨時可以辦理交付手續(xù)，至今未辦理交付手續(xù)的原因是原告拒絕收房，房屋的一般質(zhì)量瑕疵不能作為不辦理交房手續(xù)的條件，未交房的責(zé)任在于原告，被告不應(yīng)承擔(dān)逾期交房及損失的法律責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商未及時對房屋進(jìn)行有效維修，導(dǎo)致房屋長期無法使用處于空置狀態(tài)，應(yīng)對上述期間內(nèi)原告因房屋空置產(chǎn)生的損失承擔(dān)責(zé)任，賠償相應(yīng)的租金損失。

【案件評析】

原被告雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收合格證》等兩書一證，符合法定及合同約定的交付條件。A公司并按合同載明的地址向上訴人送達(dá)了交付通知書，可從快遞公司的證明，及其他業(yè)主在合同約定的交房日期前已完成了同一小區(qū)的房屋交接手續(xù)的事實，得到印證。朱某主張A公司逾期交房，依據(jù)不足，其主張逾期交房損失及違約金的請求，法院不予支持。而因A公司交付的房屋確實存在一定的質(zhì)量問題，依據(jù)合同約定，A公司負(fù)有相應(yīng)的保修義務(wù)，應(yīng)及時維修涉案房屋，并及時通知業(yè)主進(jìn)行驗收，以減少損失，如未及時對房屋進(jìn)行有效維修，導(dǎo)致房屋長期無法使用處于空置狀態(tài)，理應(yīng)承擔(dān)因房屋空置無法使用產(chǎn)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償相應(yīng)的空置期租金損失。

【法官釋法】

房屋質(zhì)量是商品房買賣的最基本要求。商品房關(guān)系民生，價格不菲，老百姓往往傾其所有購置一套住房，難免對房屋的質(zhì)量追求盡善盡美。全裝修房的裝修標(biāo)注因涉及用料、材質(zhì)、工藝的差異及業(yè)主感官差異，所謂質(zhì)量問題更是林林總總，不勝枚舉。為有效解決糾紛、避免訴累，我們首先倡導(dǎo)雙方在合同中明確約定相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)；其次，倡導(dǎo)開發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格按照約定施工，保證裝修品質(zhì)，倡導(dǎo)業(yè)主針對不同的裝修質(zhì)量問題，維權(quán)時亦應(yīng)區(qū)別對待，對商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或嚴(yán)重影響正常居住的質(zhì)量問題，買房者有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。就商品房出現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)的一般質(zhì)量瑕疵問題，開發(fā)商負(fù)有保修義務(wù)，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修，否則亦應(yīng)就擴大的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例四：開發(fā)商逾期交房，業(yè)主能否要求退房？

【基本案情】

裁判文書：（2013）蘇中民終字第0948號民事判決書

陸某于2011年1月13日與A公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》，合同約定購買A公司開發(fā)的在建房屋一套，交房時間為 2011年11月30日，并約定若開發(fā)商逾期超過90日仍未交房的，購房者有權(quán)單方面解除合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，陸某已按約付清房款，但A公司逾期交付房屋，其通知交房時間已逾期超過90日。2012年3月2日，陸某發(fā)出《解除合同通知書》，要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》，但A公司未同意。故訴訟要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》；A公司返還購房款及利息，支付違約金及逾期付款利息損失。A公司辯稱，不同意解除商品房銷售合同的請求，根據(jù)合同約定除不可抗力外，而其在施工過程中多次存在電力、高考等情況被政府要求停工的情形，該停工的期限不應(yīng)作為逾期期限予以計算。法院經(jīng)審理認(rèn)為，延期交房屬實，陸某享有合同解除權(quán)。

【案件評析】

雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。本案中，合同約定A公司應(yīng)于2011年11月30日前向陸某交付房屋，逾期超過90日，陸某有權(quán)單方面解除合同。A公司雖抗辯在施工過程中多次存在電力，中高考等情況被政府要求停工的情形，可據(jù)實延期交房的問題。但法院認(rèn)為，我市中高考要求停止建筑施工已成為眾所周知的事實，雙方在簽訂合同之前該要求已經(jīng)存在，不屬于不可抗力的范圍。另開發(fā)商在訂立商品房買賣合同時，應(yīng)在確定交房時限時予以考慮電力供應(yīng)問題，除極端異常造成的長時間的停電外，一般性停電不屬于不可抗力。A公司實際交房的時間，已經(jīng)超過約定交付時間90日，構(gòu)成違約，且符合合同中約定解除的條件。陸某于2012年3月2日向A公司發(fā)出了《解除合同通知書》，次日，A公司收到該通知書，故法院確認(rèn)雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》于2012年3月3日解除。合同解除后，A公司應(yīng)當(dāng)全額返還上訴人已經(jīng)支付的購房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【法官釋法】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照合同約定的交房時間交付商品房，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，根據(jù)逾期情況及合同約定，購房者可以選擇解除合同或要求支付逾期交房違約金。在此提醒廣大消費者，購買商品房簽訂商品房買賣合同時，房屋的交付時間一定要約定明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦產(chǎn)生逾期交房，充分利用法律的渠道主張自己的權(quán)利，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

案例五： 能否以房屋空鼓、裂縫等質(zhì)量瑕疵拒絕收房

【基本案情】

裁判文書：（2012）園民初字第2045號民事判決書

2009年8月，陳某與A公司簽訂《商品房銷售合同》，約定交房條件為提供相關(guān)的證件資料，并明確購房者在收到房屋交接通知書之日起15日內(nèi)驗收交接；驗收后簽署房屋交接書，即為房屋正式交付。A公司未按約于2009年底交付房屋。逾期通知收房，陳某驗房時發(fā)現(xiàn)房屋有墻面空鼓、地坪裂縫、墻角滲漏等諸多質(zhì)量問題，故未接受房屋要求整改。直到2012年7月，A公司修復(fù)完才將房屋交付陳某，并辦理交接手續(xù)。陳某認(rèn)為，A公司嚴(yán)重違約逾期交房達(dá)到918天，故要求A公司支付逾期交房的利息及違約金。A公司辯稱，該房屋已于2010年1月取得證件資料具備交房條件，已通知陳某收房，但由于陳某自身原因未辦理交房，其已履行交房通知義務(wù)，通知后不存在逾期交房；2010年3月10日陳某已驗收房屋并簽署《交房驗收表》，但陳某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務(wù)。法院經(jīng)審理后確認(rèn)雙方的交房時間為2010年3月10日，A公司只承擔(dān)約定交房時間至2010年3月10日期間逾期交房利息及損失。

【案件評析】

房屋質(zhì)量問題是老百姓關(guān)注的重大民生熱點，國家對此有強制性規(guī)定，老百姓購房時也可就交房條件與開發(fā)商進(jìn)行特別約定。關(guān)于能否以質(zhì)量問題拒絕收房。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第十三條規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”由此可看出，業(yè)主可以根據(jù)房屋質(zhì)量嚴(yán)重程度選擇解除合同、賠償損失、修復(fù)等方式維權(quán)。本案中約定的交房條件已成就，且該房屋的質(zhì)量問題并非房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，對房屋使用不構(gòu)成實質(zhì)性影響，被告應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的修復(fù)責(zé)任，故原告不得以此拒絕收房。但交付房屋存在質(zhì)量問題導(dǎo)致延遲使用客觀屬實，開發(fā)商未及時維修及通知業(yè)主驗收的，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另就交付后的房屋，被告雖有維修義務(wù)，但原告也應(yīng)積極采取措施，避免損失進(jìn)一步擴大，否則就擴大部分的損失應(yīng)自行承擔(dān)。

【法官釋法】

房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕收房。對于購房者而言，如何判斷開發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕收房。一要看當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。同時，對于開發(fā)商而言，更應(yīng)該加強房屋質(zhì)量管理，改進(jìn)施工工藝，減少房屋質(zhì)量瑕疵，提升房屋品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。

案例六： 逾期辦證的違約責(zé)任

【基本案情】

裁判文書：（2007）園民一初字第1254號民事判決書

2004年 10月27日，錢某與A房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房預(yù)售合同（第四版）》，約定由原告購買被告開發(fā)的星海國際商務(wù)廣場房屋。雙方對合同金額、房屋面積、違約責(zé)任等均作了約定。原告依約履行了付款義務(wù)，但被告未按期將房屋銷售合同交至房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中心備案，且延期交房一年多，故錢某起訴要求A公司賠償延期辦理備案登記違約金23777元、延期交房違約金及損失127050元，延期辦理房產(chǎn)證違約金196166元。A房產(chǎn)公司辯稱，錢某提出賠償延期辦理備案登記的訴訟請求，已超過訴訟時效。其曾發(fā)函催告原告前來辦理產(chǎn)證，且因原告沒有向被告歸還借款13萬元及利息，故未為原告辦理出房產(chǎn)證。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，A公司存在延期辦理備案登記、延期交房、延期辦理房產(chǎn)證的違約事實，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

【案件評析】

關(guān)于延期辦理合同備案登記違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，法律雖對延期備案違約金并無明確規(guī)定，但備案登記確實可能涉及購買方的利益，雙方對此約定相關(guān)違約條款，是雙方當(dāng)事人真實意思表示，并不違反法律規(guī)定，應(yīng)予遵從。因A公司負(fù)責(zé)合同備案事宜，現(xiàn)其又無法舉證交付錢某備案登記合同的具體時間，故其辯稱缺乏事實依據(jù)，不予采信。原告訴稱2005年11月才拿到備案登記的合同，故原告之訴請未過訴訟時效。由于雙方已約定合同總房價不作變動，故原告根據(jù)合同約定計算的延期辦理合同備案登記違約金，合法有據(jù)，予以支持。

關(guān)于逾期辦證違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，雙方于2005年11月24日實際交接房屋時，原告向被告交付代辦費、契稅、維修基金、印花稅、貼花、工本費等費用，與被告間構(gòu)成委托辦證關(guān)系，至今已逾270日，被告未能辦理兩證，構(gòu)成違約；且合同對逾期辦證違約條款已作具體約定，應(yīng)依據(jù)合同約定處理。而被告稱因原告未歸還13萬元借款而不予辦證的抗辯，因借款與房屋買賣系不同法律關(guān)系，雙方并無約定作為抗辯事由，故該抗辯缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。

關(guān)于逾期交房違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，據(jù)合同約定，被告在合同約定的交房時間未能如約交付房屋，構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【法官釋法】

房屋所有權(quán)證是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。對廣大消費者而言，購買房屋、取得房產(chǎn)證后，方才意味著擁有了法律意義上的房屋所有權(quán)，消費者對逾期辦理房產(chǎn)證違約金的約定，最終目的不是求得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賠償，而是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面履行辦證義務(wù)的約束，督促及時履行相關(guān)辦證義務(wù)。在此，提醒廣大消費者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助買房者辦理房權(quán)證及土地使用證時間，并且更要明確逾期辦證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證的違約金的具體計算方法。

案例七：能否以限購為由要求返還預(yù)約定金？

【基本案情】

裁判文書：（2013）蘇中民終字第1131號民事判決書

2012年5月，葉某與A公司簽訂《房屋定購單》，約定葉某定購A公司開發(fā)的商品房，支付定金40000元；若買方未按約定時間簽訂正式的房屋買賣合同，視為買方違約，支付的定金罰沒歸賣方所有，定購單解除；買方申明,簽署本定購單時，買方符合2011年3月3日起實施的《蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通告》規(guī)定的購房條件，另買方已知悉各商業(yè)銀行最新執(zhí)行的差別化信貸政策，如因買方申明內(nèi)容虛假，造成購買房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記、無法辦理按揭貸款等法律后果均由買方承擔(dān)。葉某在上述定購單上簽字，交付定金4萬元，但雙方最終未簽訂買賣合同。葉某認(rèn)為根據(jù)限購政策已屬限購人群，因開發(fā)商未告知其信貸及購房政策，并以“買方申明”等格式條款形式來逃避義務(wù)，故其簽訂定購單的行為屬重大誤解，要求撤銷合同，退還定金。A公司則認(rèn)為葉某支付定金，未履行簽約義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；購房時已出示限購政策材料，且葉某可將已有房屋賣掉來滿足政策要求。法院經(jīng)審理認(rèn)為A公司已對購房政策、貸款條件等作特別提示，已盡提醒義務(wù)，葉某應(yīng)承擔(dān)立約定金罰則責(zé)任，最終駁回葉某的請求。

【案件評析】

本案爭議焦點在于葉某簽訂訂購單是否存在重大誤解，可否據(jù)此主張撤銷訂購協(xié)議。重大誤解的構(gòu)成要件應(yīng)包括：表意人因為誤解而作出意思表示、表意人的誤解是重大的、表意人的誤解并非由于其重大過失產(chǎn)生。葉某于2012年5月29日簽訂房屋定購單，與蘇州市限購措施出臺及實施已相距一年多，在房屋訂購單中也提到買方應(yīng)符合蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通告的購房條件，根據(jù)限購政策的實施時間以及A公司的提示，葉某在簽訂房屋定購單時對上述購房政策應(yīng)有了解。限購措施中規(guī)定在市區(qū)已擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭暫停在蘇州市向其售房。葉某為蘇州市戶籍居民，其可以通過出售現(xiàn)有房屋而達(dá)到購房條件，并非必然不能購買涉案房屋。此外，即使葉某確對于購房政策存在誤解，在房屋訂購單已作出提示的情況下，普通人在購房時只要施以一般的注意義務(wù)即可了解到相關(guān)限購政策，葉某未對政策進(jìn)行核查而逕行簽訂房屋定購單，對于誤解的產(chǎn)生也具有重大過失。A公司已盡到了提醒義務(wù)，對于誤解的產(chǎn)生不具有過錯。因此，葉某主張簽訂定購單構(gòu)成重大誤解不能成立。

【法官釋法】

商品房認(rèn)購糾紛，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，因歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因，違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。購房者在簽訂定購協(xié)議時，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。

案例八： 開發(fā)商對房屋質(zhì)量保修義務(wù)賠償范圍

【基本案情】

裁判文書：（2008）園民一初字第1506號民事判決書

2006年12月5日，李某與A公司簽訂商品房銷售合同，約定李某向A公司購買蘇州工業(yè)園區(qū)德邑小區(qū)房屋一套。合同簽訂后，雙方辦理了交房手續(xù)。2007年7月，因地下車庫墻體滲水，被告對房屋進(jìn)行了維修。2008年1月29日至3月11日間，雙方又因地下室滲水一事協(xié)商了處理方案，被告嗣后進(jìn)行了維修。后原告認(rèn)為前述事實導(dǎo)致其房屋無法出租，產(chǎn)生了可得利益損失及對承租方償付了違約金。為此，李某起訴到法院主張A公司支付租房違約金3500元及租金損失105000元。A公司認(rèn)為就地下室進(jìn)水問題，雙方已達(dá)成賠償協(xié)議；其已及時進(jìn)行維修，李某不存在損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為產(chǎn)生的可得利益損失和違約金損失與原告主張的地下室滲水無直接因果關(guān)系，最終駁回李某的訴訟請求。

【案件評析】

原被告之間的房屋買賣合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。房屋地下室出現(xiàn)滲水的事實，且在房屋的質(zhì)保期內(nèi)，被告理應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)，從現(xiàn)有證據(jù)看，被告已履行該義務(wù)。本案中原告明確其主張的損失為因地下室滲水導(dǎo)致其與案外人簽訂的房屋租賃合同解除而產(chǎn)生的三個月的可得利益損失和違約金損失。但從本院向案外人調(diào)查所知情況看，前述案外人解除租賃合同的原因系原告欲自住房屋，并非房屋地下室滲水。對此，即便原告與案外人租賃合同真實存在，雙方確實解除了合同，原告確實償付了違約金，由此產(chǎn)生的可得利益損失和違約金損失也與原告主張的地下室滲水無直接因果關(guān)系。故法院最終駁回了原告的訴訟請求。

【法官釋法】

消費者在簽訂合同時，要注意對有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，如涉及非主體不合格的房屋質(zhì)量問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。提醒廣大消費者，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，要注意保留證據(jù)，比如照片、申請公證處現(xiàn)場公證、申請質(zhì)量鑒定等等，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。同時，如因房屋存在質(zhì)量問題需要修復(fù)的，購房者可以請求開發(fā)商賠償因房屋修復(fù)期間所產(chǎn)生的搬家費、租房損失等必要費用，而與房屋質(zhì)量問題并無直接因果關(guān)系的費用，并非應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

案例九：二手房買賣雙方跳過中介公司交易是否構(gòu)成跳單違約？

【基本案情】

裁判文書：（2011）蘇中民終字第1360號民事判決書

周某與A經(jīng)紀(jì)公司簽訂《買受方看房確認(rèn)書》就某小區(qū)房屋看房事宜作了約定，周某不得私下與公司曾介紹的出售房進(jìn)行本委托事宜的交易，違者需支付違約金。后，賣方原某、買方周某與A公司欲就買賣上述房屋簽訂《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》，原某及A公司均簽字蓋章，但周某僅在抬頭購房人處簽字，并未在合同尾部購房者處簽字。此后，周某與原某通過B公司簽訂了《房屋買賣置換合同》，并辦理了房產(chǎn)權(quán)屬交易登記手續(xù)及支付購房中介費。A公司認(rèn)為周某和案外人原某私下跳單交易，拒付中介費，要求周某支付房屋買賣中介費及違約金。周某則認(rèn)為A公司并未促成房屋買賣及貸款服務(wù)，無需支付中介費；雙方已協(xié)商解除委托關(guān)系，不存在違約行為，且購買該房屋是通過B公司提供的居間及中介服務(wù)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，周某的行為，已違反《買受方看房確認(rèn)書》中看房人義務(wù)，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；因A公司與周某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》上周某未最終簽字確認(rèn)，該合同并未成立，A公司無權(quán)按合同約定獲得中介費用。

【案件評析】

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。依法成立生效的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)誠信履行，違反合同義務(wù)依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告雙方簽訂《買受方看房確認(rèn)書》，意思表示真實，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。本案中原告已履行《買受方看房確認(rèn)書》中約定的義務(wù)，被告周某與原告、案外人已就合同條款磋商成就，且在合同首部簽字后被告無正當(dāng)理由拒不簽署合同。后同日被告再與其他中介公司簽訂內(nèi)容相似《看房確認(rèn)書》，并通過其他中介公司與案外人成交該房屋的行為，違反《買受方看房確認(rèn)書》中約定的看房人義務(wù)，被告周某應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，原告主張違約金，與傭金損失金額相當(dāng)，法院予以支持。因原告與案外人原某、被告周某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》上周某未最終簽字確認(rèn)，該份合同并未成立，原告無權(quán)按照合同約定獲得相應(yīng)中介費，且原告關(guān)于中介費的損失已從違約金得到彌補，故法院對原告主張的中介費不予支持。

【法官釋法】

房屋買賣居間合同中，關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。當(dāng)賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，則不構(gòu)成違約。反之，買方利用該中介公司提供的房源信息、機會等條件而繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同，則構(gòu)成違約。

案例十：以“兇宅”為由可否解除房屋買賣合同？

【基本案情】

裁判文書：（2012）園民初字第0612號民事判決書

原告陳某為給其兒子準(zhǔn)備新房，2011年8月21日，在居間方的溝通下，原告與被告陸某達(dá)成購買被告所有房屋的協(xié)議，并向被告交付定金30000元。后經(jīng)了解，原告得知被告之妻在訴爭房屋內(nèi)自殺身亡，被告卻未將此信息告知，原告以此認(rèn)為被告構(gòu)成欺詐，要求撤銷定金合同并退還定金，但遭被告拒絕。后訴至法院，請求解除合同，返還定金30000元。法院認(rèn)為，被告簽約前未告知訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，不構(gòu)成欺詐，但根據(jù)民事活動應(yīng)當(dāng)遵循的誠實信用、公序良俗原則，考慮到陳某購房目的系作為兒子婚房，訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件，從民間習(xí)俗和普遍認(rèn)可程度而言，構(gòu)成相應(yīng)沖突，應(yīng)當(dāng)允許購買方解除合同。原告亦應(yīng)對合同解除后果承擔(dān)一定的過錯責(zé)任，法院最終判令解除合同，酌定返還原告定金20000元。

【案件評析】

合同解除分為約定解除和法定解除。約定解除，是指當(dāng)合同中約定的解除合同的條件成就時或者經(jīng)當(dāng)事人事后協(xié)商一致，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。而根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，當(dāng)事人單方行使合同法定解除權(quán)的情形有下列五種：（1）因不可抗力不能實現(xiàn)合同目的的。（2）因拒絕履行主要債務(wù)不能實現(xiàn)合同目的的。（3）因遲延履行主要債務(wù)致使不能實現(xiàn)合同目的的。（4）因遲延履行或有其他違約情形不能實現(xiàn)合同目的的。（5）法律規(guī)定的其他解除情形。就本案，陳某與陸某簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，屬合法有效，雙方均應(yīng)全面履行自己的義務(wù)。房屋出賣方的義務(wù)應(yīng)為出售房屋權(quán)利擔(dān)保義務(wù)及房屋質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)，在購買方對交易房屋其他信息未作特別關(guān)注情況下，陳某以陸某簽約前未告知訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，構(gòu)成欺詐為由，主張解除合同，沒有相應(yīng)的事實依據(jù)。在買賣雙方不能協(xié)商達(dá)成解除合意的情況下，要想解除合同則必須具備相應(yīng)的法定事由。由于本案中陳某購房目的系作為兒子婚房，這與訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件，在公序良俗角度構(gòu)成沖突，從誠實信用原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許購買方解除合同。

合同解除權(quán)的行使效果并不影響合同定金罰則的適用。定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，陳某作為購買方在房屋交易時自身未對房屋相關(guān)信息盡到合理注意義務(wù)，應(yīng)對合同解除后果承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。

【法官釋法】

買賣雙方簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，依法成立有效。二手房交易雙方均應(yīng)遵循誠實信用原則，全面履行各自義務(wù)。出賣方不僅承擔(dān)房屋權(quán)利擔(dān)保義務(wù)及房屋質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)，也應(yīng)披露房屋權(quán)屬之外的其他附屬信息，如使用瑕疵、發(fā)生的非正常事件等可能影響房屋價值的信息；而對購買方而言，交易時亦應(yīng)表達(dá)其購房目的及其他特別關(guān)注的信息，以避免草率成交引起不必要的糾紛。