第一篇：審理商品房買賣糾紛的調研報告之四

審理商品房買賣糾紛的調研報告之四

商品房擔保貸款糾紛法律問題辨析

廈門市中級人民法院 王鐵玲

我國大陸地區使用的“按揭”概念為抵押性質，在《解釋》中的表述為商品房擔保貸款。作為融資購樓方式的一種，商品房擔保貸款的抵押物既包括現房也包括期房。商品房市場的崛起與勃發，離不開已成為社會化住房制度改革的重要環節之一的擔保貸款制度的催化作用。

一、商品房擔保貸款糾紛中的法律關系辨析

在商品房擔保貸款糾紛中，一般存在著三方主體，四個基本合同關系，即購房者與房地產開發商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系、購房者與按揭銀行之間的以現房或期房為抵押物的抵押合同關系、房地產開發商與按揭銀行之間明確保證、回購等具體條款的保證合同關系。在實務中，還出現了第四方主體即保險公司。不少購房者同時與保險公司簽訂以按揭銀行為受益人的保險合同。因而實際存在四方主體五個合同關系。在這五個相互聯系的合同中，對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同爭議不大，爭議最大的是借款合同、保險合同和買賣合同的關系。乍看，買賣合同的標的物與借款合同中物的擔保的標的物、保險合同的標的物具有同一性，但買賣合同的消滅、無效、可撤銷或解除，并不必然導致借款合同和保險合同的消滅、無效、可撤銷或解除。借款合同是否解除由按揭銀行根據抵押物變化后的資信安全決定。而保險合同如無不許退保的特別約定，是否解除由購房者決定。因此，這三種合同為相互獨立的相關聯合同。

二、按揭銀行及保險公司的訴訟法律地位

在《解釋》出臺前，司法實踐中對購房者要求解除商品房買賣合同時銀行的訴訟地位問題爭議頗大。當購房者起訴開發商要求確認商品房買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時，法院往往追加按揭銀行作為無獨立請求權的第三人直接參加訴訟，一并解決糾紛中購房者、開發商、按揭銀行三方之間的法律關系。解釋的出臺結束了這種雖節儉成本，但既不符合民事實體法規定也缺乏程序法依據的做法。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第６５條規定，有獨立請求權的第三人與無獨立請求權的第三人的區別在于，該第三人對訴訟標的是否有獨立請求權。無獨立請求權第三人參加訴訟，是通過加入并支持一方，反對另一方，來維護自己的合法權益。在一審中無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴，當法院判決其承擔民事責任時有上訴權。而有獨立請求權第三人在訴訟中的地位相當于原告，以本訴的原告和被告作為被告。他是以獨立的實體權利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。因此，在購房者已將訴訟標的抵押給按揭銀行的情形下，按揭銀行對購房者與開發商之間的訴爭現房或期房事實上享有獨立的請求權，對該標的物享有優先受償權。按揭銀行作為有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定。《解釋》第二十五條規定，當按揭銀行作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，以及就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴時，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

當購房者或者開發商起訴要求確認商品房買賣合同無效或請求解除、撤銷商品房買賣合同時，人民法院是否應當通知保險公司一并參加訴訟？鑒于保險合同更強的獨立性，如果購房者未主張退保，人民法院理應尊重當事人對權利的處分，不宜通知保險公司參加訴訟。當購房者同時提起解除保險合同的訴訟請求時，人民法院應將該請求作為獨立的訴訟請求受理后，與商品房擔保貸款的其他糾紛合并審理，以體現《解釋》

第二十五條訴訟經濟、當事人接近訴訟及權益保障的精神。該精神也同樣體現在《解釋》第二十六條和第二十七條中。

三、法官釋明權的行使與購房合同被解除或認定無效后的處理

在購房者或者開發商起訴要求確認商品房買賣合同無效或請求解除合同時，事實上是對已作為抵押物的現房或期房的處理。根據擔保法第四十九條的規定，抵押人在抵押期間轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權人。因此，購房者或者開發商在提起訴訟請求時，應依法通知按揭銀行。如購房者或者開發商未通知按揭銀行，法院應告知按揭銀行作為抵押權人有權作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，以切實保護按揭銀行的合法權益。但按揭銀行因享有抵押權和保證擔保權，又存有預繳案件受理費之虞及案件審理結果的不確定性，往往不愿意參加購房者與開發商的購房合同的訴訟，以避免人力、財力及時間的耗費。若按揭銀行不參加訴訟，則法院不能一并解決開發商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關系，只能判決開發商退款給購房者，購房者退房給開發商。但如果購房者不退還銀行的借款，按揭銀行有權行使抵押權或要求開發商承擔連帶保證責任，開發商在承擔責任后再向購房者追償。這樣明顯有悖于訴訟效益原則且留有后患。此時，法官應行使釋明權，在按揭銀行沒有參加購房者與開發商房地產買賣合同糾紛的情形下，如果法院擬判決該合同無效或解除購房合同的，法院應告知按揭銀行參加訴訟。

四、開發商的擔保責任

根據擔保法第二十八條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第三十八條的規定，同一債權既有保證又有債務人提供物的擔保的，保證人僅對物的擔保以外的債權承擔保證責任。按揭銀行在向購房者提供貸款時，除要求購房者以現房或者期房提供抵押擔保外，往往同時要求開發商提供購房者按時償還貸款的連帶保證責任。根據物的擔保優于人的擔保的法理，開發商只應對物的擔保以外的債權承擔保證責任。實踐中以七成按揭居多，購房者已至少支付三成的購房款，而以現房或者期房的全部價值來擔保七成以下購房款的債權，銀行的債權能夠通過物的擔保得以全部實現，開發商已不需要再承擔保證責任。因而，開發商承擔的是一般保證責任，其享有先訴抗辯權。當按揭銀行請求其履行保證責任時，有權要求銀行先執行物權擔保。

第二篇：審理商品房買賣糾紛的調研報告

審理商品房買賣糾紛的調研報告 逾期辦理房屋權證之責任認定

作者：福建省廈門市中級人民法院 洪志堅 張 超

發布時間：2004-07-06 08:12:05

編者按：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）于２００３年６月１日開始實施。在已經實施的一年期間，法官在司法實踐中對該司法解釋是如何理解和適用的？為此，本報廈門記者站與福建省廈門市中級法院研究室、民一庭聯合開展了專題調研。為反映這次調研情況，本報將本次調研成果分１０期予以連續刊載，敬請關注。

不動產權屬證書是不動產所有權人依法享有并行使不動產物權的重要憑證。房地產開發企業（以下簡稱開發商）因其原因未在法定或約定期限內辦理權屬證書，使買受人不僅無法實現其取得物權的合同目的，而且使雙方物權變動的法律關系處于不確定狀態，影響房地產市場的穩定發展。近年來，法院受理逾期辦證糾紛案件急劇上升，《解釋》第十八條規定了開發商逾期辦證的違約金責任，彌補了目前相關房地產法律法規的不足，對審判實踐具有重大的指導意義。本文擬就司法解釋施行后關于逾期辦證存在的爭議問題作一簡略探討。

一、開發商應盡辦證義務之認定

關于開發商辦證義務，該問題涉及實務性內容較廣，因此審判實踐中存在較多不同意見，一種意見認為，根據城市房地產管理法、城市房地產開發經營管理條例等法規、規章，開發商應承擔協助辦理商品房權屬登記義務，直至權屬證書辦理完畢。第二種意見認為，在法律規定情形下，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務，如買受人未在法定或約定期限內履行相應申辦手續，開發商可以抗辯免責。第三種意見認為，開發商承擔辦證的具體義務，應根據權屬登記流程規定分不同情況予以認定。

我們認為，第三種意見是正確的。理由是：１．根據城市房地產開發經營管理條例第３３條規定，買受人與開發商各自的辦證義務并非簡單的主辦與協辦之分，兩者并無必然的主次關系或因果關系。實務中，兩者甚至互有協助履行之義務。權屬登記通常先由開發商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理。初始登記主要系由開發商向權屬登記機構提供立項批文、土地使用權證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發商可要求買受人配合提供相應材料。在開發商完成初始登記后買受人可自行申辦產權，其間需開發商提供相應材料（如單元測繪圖紙等）的，開發商負有相應協辦義務。因此，開發商負有的辦證義務主要分兩部分：一是初始登記時以其為主的辦理義務；二是買受人申辦產權時其所承擔的協辦義務。２．當開發商將辦理房屋權屬證書的各項規定資料（共約計１３件）備齊交給權屬登記部門進行初始登記，并取得房屋權屬登記部門的收件單，應視為開發商已完成初始登記辦證義務。在合同無特別約定時，且買受人未在法定或約定期限內申辦產權，開發商即完成其辦證義務。３．遵循當事人意思自治原則，雙方約定辦證義務的，從雙方當事人約定。如合同約定“開發商在交付之日起一定期限內備齊資料，為買受人向登記機構辦理權屬登記手續，買受人應按要求提供有關證件”，開發商應在完成整個房地產項目的初始登記后，還負有為買受人主動辦理單元權屬證書的義務，買受人應按開發商要求及時提供有關證件，開發商承擔辦證義務直至其取得權屬登記部門關于申辦單元權證資料的收件單時止。

如一預售商品房合同糾紛，雙方商品房買賣合同約定，開發商應于交付該商品房之日起６０日內備齊資料，向房地產產權機關辦理權屬登記手續，買受人應按開發商要求及時提供有關證件。法院最終認定，根據雙方合同約定，開發商應承擔在交房起６０日內備齊資料（包括買受人個人申辦產權資料）向房地產權屬登記部門辦理產權手續的責任，開發商以其已提交應當提交的文件（初始登記材料）、買受人可單獨向有關部門申請辦理權屬登記手續為由主張免責不成立，故終審判決開發商應承擔違約責任至備齊資料，為買受人向權屬登記部門辦理權屬登記之日止，另判決如買受人超過開發商通知期限逾期不繳納相應證件的，開發商不再承擔相應辦證義務。該判例就是關于辦證義務的合同特別約定情形。

二、對“出賣人的原因”的理解

審判實踐中對《解釋》第十八條所規定的“由于出賣人的原因”的理解不一，處理結果也因此具有較大分歧。一種意見認為，“出賣人的原因”即開發商所應承擔責任的歸責原則，系過錯原則，開發商具有過錯才承擔違約責任。還有一種意見認為，認定“出賣人的原因”不宜簡單以開發商是否具有過錯作為判斷依據，它是一個較為復雜的問題，只要開發商應盡辦證義務而未盡，開發商即應承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發，應兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見。根據《解釋》、合同法相應規定及我國房地產市場的現狀，以下原因應認定為非出賣人原因，即開發商可履行之抗辯理由。

１．《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權屬登記相關法律規定滯后，政府相關權屬登記管理制度長期相對不規范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，１９９１年１月１日城市房屋產權產籍管理暫行辦法規定，“城市房屋產籍應由縣級以上地方人民政府行政主管部門統一管理，并建立健全房產檔案和房產測繪的管理制度”，１９９７年９月１日廈門權屬登記主管部門制定廈門市土地房屋權屬登記管理規定，規定由其進行房屋產籍調查、確定面積等的相關測繪工作。之后，２００１年６月１日商品房銷售管理辦法規定，開發商應當在商品房交付使用前，按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。因此，鑒于法律相應規定滯后的歷史原因，作為開發商應完成的辦證測繪義務在相關規范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關房地產市場的現狀，簡單歸責于開發商責任，不盡合理，故我們認為，因該類型第三人原因而導致逾期辦證不應歸責開發商。

２．不可抗力原因。審判實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發商所能預見、避免或克服的；二是該不可抗力原因對于開發商履約已造成實質上的影響，即存在導致開發商無法履行辦證義務的因果關系。

３．買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應辦證義務時，根據合同法關于不安抗辯權及同時履行抗辯權行使等之規定，開發商逾期辦證具有相應的免責事由。

三、違約責任訴訟時效問題

《解釋》第十八條規定開發商承擔違約責任的方式為違約金。違約金從開發商在合同約定或法定期限內未履行相應辦證之日起算，但違約金如何適用訴訟時效問題，我們認為，逾期辦證是一種違約行為，可適用訴訟時效，訴訟時效期間應從開發商違約行為發生之日起計算。理由是：１．在買受人取得權屬證書前，買受人并未取得房屋物權，認為買受人不享有物權而不適用訴訟時效的觀點是錯誤的。買受人要求開發商承擔違約金責任是基于合同之債所享有的請求權，可適用民法通則關于訴訟時效的規定。２．根據司法解釋規定，開發商逾期辦證應支付相應違約金，在合同沒有約定或損失難于確定時，按已付購房款數額參照中國人民銀行規定的金融機構計收貸款利息支付相應違約金。因此，違約金訴求是買受人基于雙方合同所產生的一項要求開發商相應支付義務的債權請求權，從開發商違約行為發生之日，買受人就應當知道其權利受到侵害，其要求開發商支付違約金的請求權隨即發生，訴訟時效期間應從開發商違約之日起算。

“商品房買賣合同解除”的實證分析

作者：福建省廈門市中級人民法院 陳朝陽 王 池

發布時間：2004-07-20 08:10:11

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合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據合同履行中出現了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應因合同的解除獲得不當的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的權利義務終止”。《解釋》涉及合同解除的條文多達１０條（詳見司法解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條），占所有解釋２８條的３６．７％。結合審判實踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：１．協議解除；２．根本違約；３．遲延履行；４．法律規定的其他情形。具體言之，解釋對后三種事由明確列舉規定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；房屋主體結構質量不合格；房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的；辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對值超出３％；商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的。

司法解釋主要從實體上規定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應根據我國合同法的規定處理。我國合同法第九十六條第一款規定：“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除?！痹擁椌o接著規定，“對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”可見，行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。沒有通知的，法院應該行使釋明權，要求主張解除的一方及時向對方通知解除。問題是，通知已經送達，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中，應該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認解除商品房買賣合同的效力。

商品房買賣合同標的物所涉金額大，樓花按揭為商品房交易的主要形式。但是，對于樓花按揭中以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的解除，與對擔保權人的權利保護的沖突問題，司法解釋沒有規定解決的方案。如乙向甲公司購買價值３０萬元的商品房一套，應首付１５萬元給甲公司，實際支付１０萬元，尚欠５萬元。合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權解除合同”；余款１５萬元向丙銀行申請按揭貸款１５萬元支付給了甲公司，并由甲公司提供保證擔保。甲公司經催討未果，遂以乙為被告，丙銀行為第三人向人民法院起訴，請求判令：１．解除與乙簽訂的商品房買賣合同；２．乙返還商品房給甲公司；３．甲公司返還１０萬元給乙，返還１５萬元及利息給丙銀行。乙、丙均答辯不同意解除商品房買賣合同。此案是否應該解除商品房買賣合同呢？如果商品房買賣合同解除了，是否必然解除按揭貸款合同呢？首先，本案的商品房擔保貸款合同已經簽訂并且按揭貸款也支付給了開發商甲公司，不屬于司法解釋中的“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行”的情形；其次，乙未依約支付５萬元的行為從表面看，似乎屬于司法解釋中“買受人遲延支付購房款”的情形。但是，我們認為，乙遲延交付的５萬元只是商品房預售合同總價款３０萬元的六分之一，為此，乙的行為性質應該認定為“部分遲延交付行為”。鑒于該司法解釋未明確買受人遲延支付購房款在量與質上的尺度，法院在適用該司法解釋的同時，應注意結合我國合同法第九十四條第三項規定“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”加以考慮。我們認為司法解釋中遲延支付的購房款應該是指主要的購房款，在識別“主要”上，應不少于購房總價款的二分之一，而不是一小部分的購房款，當然如果少于總價款二分之一，但遲延交付的購房款足以影響開發商生產經營的，亦可認定為“主要”。這才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的遲延支付購房款行為顯然不是遲延履行主要債務，不構成解除合同的理由。雖然雙方合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權解除合同”，但是，乙并不是未依約定期限付款，只是沒有按期付清所有房款，因此甲公司也不能以此主張解除合同，除非雙方合同明確特別約定了沒有付清全部房款時甲公司有權解除合同。

同時，法院還面臨著與擔保權人（按揭貸款人）的權利保護的法律價值選擇問題。此類案件有兩個相互牽連，但是又相互獨立的法律關系：一個是商品房買賣雙方的法律關系，一個是商品房擔保貸款的法律關系。后一個法律關系中，借款人是商品房的買方，并且也是以該房產作為貸款抵押的抵押人，作為商品房賣方則為買方的貸款提供保證擔保，擔保權人就是貸款人銀行。商品房買賣合同的解除往往也就影響到后一個法律關系的履行問題，然而，其是否必然導致解除商品房擔保貸款合同呢？司法解釋沒有具體的直接規定，只是在第二十五條第二款規定了兩個合同關系都被解除的法律后果，即“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。對于該款，我們認為，商品房買賣合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔保貸款合同應該解除。后者是否解除仍然應該根據我國合同法及相關司法解釋來具體認定。如果借款人和貸款人都沒有主張解除商品房擔保貸款合同的，作為商品房擔保貸款合同的保證人（賣方）提出解除商品房擔保貸款合同缺乏法律依據。上述案件中，乙、丙銀行關于貸款合同不應解除的抗辯理由成立。此時，甲公司選擇行使解除商品房買賣合同解除權，將購房款和貸款本息退給乙；乙返還房產給甲公司，但不影響丙銀行行使抵押權。這樣處理對甲公司也顯然不利。甲公司應該放棄選擇解除權，而選擇以追索乙債務為由提起訴訟為宜。

商品房銷售廣告不實陳述責任認定

作者：福建省廈門市中級人民法院 紀賜進

發布時間：2004-07-27 08:04:14

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最高法院《解釋》第三條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的行為性質作了明確的規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場，目前，大多數的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對商品房銷售宣傳廣告缺乏有效的規范管理，特別是相應的民事責任制度的缺失，給開發商在銷售房產時作出虛假、夸大不實的廣告宣傳留下了可乘之機，損害了消費者的利益。最高法院這一解釋將使一些房地產開發商利用不實廣告吸引顧客、兜售商品房的行徑得到有效遏止，有利于保護購房人的利益，最終將有利于房地產市場健康有序的發展。

審判實踐中，商品房銷售廣告中說明和允諾通常有以下幾種情形：１．對商品房環境性質量的陳述；２．對商品房使用功能質量的陳述；３．對商品房美觀性質量的陳述；４．向購房人提供某些優惠或附帶贈送禮品的說明；５．承諾“還本銷售”、“售后返租”等；６．承諾為外地購房者辦理本地城市的戶口；７．在廣告中允諾開發出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠傳水表、進口電梯等，但實際交房時并未配備這些設施或要求購房者另支付上述費用等。司法解釋出臺之前的審判實踐中，商品房廣告中的許諾往往被認定為要約邀請，不會進入合同而成為合同條款的一部分，當然開發商也不必為其“承諾”承擔任何法律責任。實際上，購買人常常就是對商品房的廣告、宣傳的信任才決定進行交易的，而開發商提供的這個不實信息，對交易有重大的影響，理應擔責。司法解釋明確了開發商的廣告宣傳作為要約來處理之情勢，即使它們未納入合同，也仍然構成合同的內容，若開發商違背了承諾與說明，將承擔違約責任。審判實踐中，作為原告的購房者，只要能證明商品房銷售廣告是由開發商為該商品房銷售而作出的，并與所購商品房的實際不符，開發商就可能為此承擔違約責任。

案例一：某開發商發布一條廣告，稱其在某市近郊開發的房產——××廣場，不僅有１０００多平米的停車場，還有數千平米的綠化帶。之后，由于該房產遠離鬧市區，價格低廉，同時購房者看中了商品房周圍的停車場和綠化帶，房子出售情況出奇的好。但是，一年以后，停車場被停止使用，開發商在這一地塊上蓋起一棟新的商品房。又過一年，兩塊綠化帶也先后被改建為商品房。眾多購房者群起抗議，指責開發商惡意欺詐，起訴要求開發商退房并賠償損失。法院經審理查明，開發商在房產開發前已經對該房產及停車場、綠化帶擁有土地使用權。

案例二：某開發商發布一條廣告，稱其開發的××花園商品房擁有３０００平米的中心花園及網球場，２４小時保安等多功能配套服務設施。當購房者入住后發現，廣告中的３０００平米的中心花園變成了現實的幾百平米，而廣告平面圖中的網球場，現實中卻是個臭水潭，所謂的“２４小時的保安”其實僅僅是一個在傳達室看門的老人。眾購房者群起提起訴訟。經法院查明，開發商實際的征地面積為３４００平方米，基建商品房用地２９００平方米，實際剩余用地幾百平米。

以上兩案例是典型的對商品房環境性質量的不實陳述引發的糾紛?！痢翉V場商品房開發商在發布廣告時已經擁有停車場和綠化帶的用地使用權，其在購房者入住后將停車場和綠化帶的用地改建為商品房，應認定是一種違約行為，其應當承擔違約責任。而××花園商品房開發商在開發房產時僅征地３４００平米，其承諾３０００平米的中心花園及網球場明顯具有欺詐的故意，構成購買人可撤銷之理由。買受人沒有選擇撤銷合同，則可起訴要求開發商承擔違約責任。

實踐中，還有一種特殊的不實廣告，即違反房屋買賣合同所含房屋適應性條款。適用性是指商品房應適應于購房者居住或者購房者約定的特殊用途。開發商若事先知道商品房不具有適用性，但卻隱瞞真相或告知虛假事實，則可認定開發商構成違約。但若商品房缺陷在短期內能夠消除，則可由開發商消除瑕疵，并承擔相應的費用及遲延履行的損失賠償責任。如某一開發商開發的商品房底層原計劃用于店面出售，后認為該地段商業性不強，遂改為“樓中樓”住宅出售，出售后報有關部門批準補辦相關手續。在合同中，買賣雙方沒有明確該戶型系店面改建。房屋交付后，購房者認為開發商作了不實宣傳，以該戶型本非住宅，將店面改為“樓中樓”不適合居住使用且存在安全隱患為由提起解除合同之訴。審理中，經該商品房設計單位論證，夾層的改建不會對主體結構產生安全隱患。筆者認為，雖然雙方在合同中沒有明確該戶型系店面改建的事實，但這對購買人的交易決定沒有產生任何的影響，并且該樓層挑高６米，符合一般“樓中樓”挑高標準，設計單位論證了夾層的改建不會對主體結構產生安全隱患，因此開發商的行為不存在不實廣告宣傳，不構成違約。如果開發商不僅隱瞞該戶型系店面改建事實，同時，知道并隱瞞該戶型不適合居住使用，如層高不符合標準，夾層的改建可能影響主體結構產生安全隱患的事實，那么，可認定開發商的行為構成不實廣告宣傳，應承擔違約責任。

不過，對開發商的這些不實承諾和說明還可以從另外一個角度予以規制，即通過締約責任予以處理。雖然《解釋》把商品房的銷售廣告列為合同內容僅僅限定為“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施”，但是，對于開發商就商品房規劃范圍之外的環境和公共設施進行的虛假宣傳，即使未視為合同內容，但不等于不承擔任何責任，因此造成購房者損失的，購房者根據我國合同法第四十二條規定的締約責任，要求開發商承擔締約的損害賠償責任。如開發商廣告宣傳在商品房周圍將建立小學、幼兒園、醫院、市場的生活設施，但實際上當地政府規劃部門并無此項建設規劃或者僅僅是意向計劃，商品房建成交付后，實際并無廣告承諾的生活設施，開發商應為此承擔締約責任。如果雙方在簽訂合同時，廣告宣傳的相關生活設施已經存在，而開發商在廣告上“以×百米近距離囊括全部生活設施”宣傳，這樣的廣告陳述容易被購房者所辨別，屬于正常的商業吹噓，購房人如以廣告宣傳的某項生活設施不在實際×百米內而主張開發商行為欺詐，顯然是吹毛求疵，其訴訟主張不能得到支持。

商品房擔保貸款糾紛法律問題辨析

作者：廈門市中級人民法院 王鐵玲

發布時間：2004-08-03 08:03:19

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我國大陸地區使用的“按揭”概念為抵押性質，在《解釋》中的表述為商品房擔保貸款。作為融資購樓方式的一種，商品房擔保貸款的抵押物既包括現房也包括期房。商品房市場的崛起與勃發，離不開已成為社會化住房制度改革的重要環節之一的擔保貸款制度的催化作用。

一、商品房擔保貸款糾紛中的法律關系辨析

在商品房擔保貸款糾紛中，一般存在著三方主體，四個基本合同關系，即購房者與房地產開發商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系、購房者與按揭銀行之間的以現房或期房為抵押物的抵押合同關系、房地產開發商與按揭銀行之間明確保證、回購等具體條款的保證合同關系。在實務中，還出現了第四方主體即保險公司。不少購房者同時與保險公司簽訂以按揭銀行為受益人的保險合同。因而實際存在四方主體五個合同關系。在這五個相互聯系的合同中，對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同爭議不大，爭議最大的是借款合同、保險合同和買賣合同的關系。乍看，買賣合同的標的物與借款合同中物的擔保的標的物、保險合同的標的物具有同一性，但買賣合同的消滅、無效、可撤銷或解除，并不必然導致借款合同和保險合同的消滅、無效、可撤銷或解除。借款合同是否解除由按揭銀行根據抵押物變化后的資信安全決定。而保險合同如無不許退保的特別約定，是否解除由購房者決定。因此，這三種合同為相互獨立的相關聯合同。

二、按揭銀行及保險公司的訴訟法律地位

在《解釋》出臺前，司法實踐中對購房者要求解除商品房買賣合同時銀行的訴訟地位問題爭議頗大。當購房者起訴開發商要求確認商品房買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時，法院往往追加按揭銀行作為無獨立請求權的第三人直接參加訴訟，一并解決糾紛中購房者、開發商、按揭銀行三方之間的法律關系。解釋的出臺結束了這種雖節儉成本，但既不符合民事實體法規定也缺乏程序法依據的做法。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第６５條規定，有獨立請求權的第三人與無獨立請求權的第三人的區別在于，該第三人對訴訟標的是否有獨立請求權。無獨立請求權第三人參加訴訟，是通過加入并支持一方，反對另一方，來維護自己的合法權益。在一審中無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴，當法院判決其承擔民事責任時有上訴權。而有獨立請求權第三人在訴訟中的地位相當于原告，以本訴的原告和被告作為被告。他是以獨立的實體權利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。因此，在購房者已將訴訟標的抵押給按揭銀行的情形下，按揭銀行對購房者與開發商之間的訴爭現房或期房事實上享有獨立的請求權，對該標的物享有優先受償權。按揭銀行作為有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定?！督忉尅返诙鍡l規定，當按揭銀行作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，以及就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴時，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

當購房者或者開發商起訴要求確認商品房買賣合同無效或請求解除、撤銷商品房買賣合同時，人民法院是否應當通知保險公司一并參加訴訟？鑒于保險合同更強的獨立性，如果購房者未主張退保，人民法院理應尊重當事人對權利的處分，不宜通知保險公司參加訴訟。當購房者同時提起解除保險合同的訴訟請求時，人民法院應將該請求作為獨立的訴訟請求受理后，與商品房擔保貸款的其他糾紛合并審理，以體現《解釋》第二十五條訴訟經濟、當事人接近訴訟及權益保障的精神。該精神也同樣體現在《解釋》第二十六條和第二十七條中。

三、法官釋明權的行使與購房合同被解除或認定無效后的處理

在購房者或者開發商起訴要求確認商品房買賣合同無效或請求解除合同時，事實上是對已作為抵押物的現房或期房的處理。根據擔保法第四十九條的規定，抵押人在抵押期間轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權人。因此，購房者或者開發商在提起訴訟請求時，應依法通知按揭銀行。如購房者或者開發商未通知按揭銀行，法院應告知按揭銀行作為抵押權人有權作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，以切實保護按揭銀行的合法權益。但按揭銀行因享有抵押權和保證擔保權，又存有預繳案件受理費之虞及案件審理結果的不確定性，往往不愿意參加購房者與開發商的購房合同的訴訟，以避免人力、財力及時間的耗費。若按揭銀行不參加訴訟，則法院不能一并解決開發商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關系，只能判決開發商退款給購房者，購房者退房給開發商。但如果購房者不退還銀行的借款，按揭銀行有權行使抵押權或要求開發商承擔連帶保證責任，開發商在承擔責任后再向購房者追償。這樣明顯有悖于訴訟效益原則且留有后患。此時，法官應行使釋明權，在按揭銀行沒有參加購房者與開發商房地產買賣合同糾紛的情形下，如果法院擬判決該合同無效或解除購房合同的，法院應告知按揭銀行參加訴訟。

四、開發商的擔保責任

根據擔保法第二十八條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第三十八條的規定，同一債權既有保證又有債務人提供物的擔保的，保證人僅對物的擔保以外的債權承擔保證責任。按揭銀行在向購房者提供貸款時，除要求購房者以現房或者期房提供抵押擔保外，往往同時要求開發商提供購房者按時償還貸款的連帶保證責任。根據物的擔保優于人的擔保的法理，開發商只應對物的擔保以外的債權承擔保證責任。實踐中以七成按揭居多，購房者已至少支付三成的購房款，而以現房或者期房的全部價值來擔保七成以下購房款的債權，銀行的債權能夠通過物的擔保得以全部實現，開發商已不需要再承擔保證責任。因而，開發商承擔的是一般保證責任，其享有先訴抗辯權。當按揭銀行請求其履行保證責任時，有權要求銀行先執行物權擔保。

商品房遲延交付案件若干問題探討

作者：廈門市中級人民法院 王 池

發布時間：2004-08-10 08:09:57

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履行遲延又稱債務人遲延或逾期履行，指債務人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現象。商品房買賣中由于買賣合同標的物為不動產，其涉及面廣，情況復雜，履行期限長，不可預測的環節多，可能遇到的風險也大，因此關于遲延履行的商品房案件比較多?！督忉尅穼Υ艘嘧鞒鱿鄳囊幎ā?/p>

一、對“交付使用”的理解

商品房預售合同中一般都會約定房屋交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，為此，以往在商品房糾紛案件中對交付使用的爭議頗大。《解釋》第十一條規定，“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用”，明確了轉移占有即我們通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但第十一條規定中的“交付使用”并不是我國合同法第一百三十三條中規定的“交付”，合同法第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！焙贤ㄖ小敖桓丁笔俏餀嗬碚撋系奈餀嘧儎?，而《解釋》第十一條的“交付使用”是一種基于當事人之間的商品房買賣合同關系而享有的有權占有事實狀態，并不必然產生所有權的變動。因此，出賣人履行了交付使用商品房的義務后，并非意味著出賣人的合同義務履行完畢，其還須協助買受人辦理房屋所有權登記，轉移房屋所有權給買受人。有學者認為該司法解釋對交付使用的定義，往往會導致房地產商在產權證尚未辦理的情況下，和第三方進行同一商品房的買賣，甚至與第三方進行了產權登記使得第三方取得該商品房的所有權，即我們常見的“一物二賣”違約現象，嚴重損害了買方的利益。我們認為，房地產市場的“一物二賣”現象主要原因在于商品房買賣合同多為預售合同，簽訂合同時，商品房仍未符合約定，而商品房產權證的辦理則需要商品房竣工并具備相關條件才得以實現，這就給房地產開發商一個時間差進行一物二賣。雖然《商品房預售管理辦法》第十條規定：商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起３０日內持商品房預售合同向縣級人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。但是從規定中我們仍可以發現，預售合同簽訂與預售合同登記之間可以有一個月的時間差，這也給了房地產開發商進行“一物二賣”的可趁機會。因此，我們認為該司法解釋對交付使用的定義并不必然產生房地產開發商“一物二賣”，相反，給交付使用提供了一個客觀的、操作性比較強的司法標準。

二、遲延交付之抗辯理由的正當性

遲延交付案件中，法院對房地產開發商的遲延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。房地產開發商的抗辯理由首先涉及到遲延履行是否要求遲延履行人具有可歸責性的學理爭論。我們認為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態，更包括一種責任的承擔。所以，如果買方無故惡意不領取鑰匙入住，卻要求房地產開發商承擔逾期交房違約金，顯然對房地產開發商不公平。

房地產開發商遲延履行抗辯事由，經調查，主要表現在兩個方面：１．以自然現象形式表現的抗辯事由，即在施工、驗收過程中發生了某種自然現象，如發生了幾級以上的臺風，施工不能如期進行，從而導致了商品房的遲延交付。２．以人為因素為表現形式的抗辯事由，即在施工、驗收過程中發生的某種外界人為因素，如正值一年一度的高考期間，政府強制限制噪音，從而引起商品房的遲延交付。此類抗辯理由常見的是房地產開發商要求買方受領，買方因為商品房存在著某種瑕疵而拒絕受領，導致了遲延交付。我們認為，對第１種抗辯理由要考慮：（１）如果影響遲延交付的自然現象屬于慣常氣候現象，那么房地產開發商的抗辯理由就不應成立，因為房地產開發商本就有能力預見此因素的影響力。（２）從普通人的觀念看來，自然現象的發生足以導致延期施工。一些案件中，房地產開發商僅僅提供氣象局的關于延期施工期間的氣象報告，卻無充分理由說明該自然現象能夠并且已經阻礙商品房施工的進程。對第２種抗辯理由，應該注意：（１）房地產開發商因非行政主體之第三人的原因導致了遲延交付，那么房地產開發商的抗辯理由就不能成立。（２）房地產開發商遲延交付是因行政主體行為導致的，如果行政主體的行政行為具有社會公益性，那么應當視為不可抗力，不構成遲延交付。（３）買方拒絕受領導致的遲延交付，應當甄別拒絕受領理由的正當性。如果理由正當，那么房地產開發商仍應承擔遲延交付的責任。比如，房地產開發商在交付商品房時必須提供相關的竣工驗收合格的材料，否則買方有權拒收，盡管開發商發出了交房通知書。

當然，如果開發商延遲交付房屋屬于雙方當事人在合同中已經約定的免責情形，那么應遵照雙方的意思表示，認定不構成遲延交付。

三、遲延交付商品房的違約責任承擔

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產開發商應承擔違約責任。《解釋》第十七條規定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這是合同法規定的違約責任的具體化。合同法第一百一十三條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！痹摋l采取的是可預見性與可得利益應當賠償相結合的原則，審判實務中，該原則往往采取對比法確定可得利益損失數額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償的可得利益損失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時間的差別，因此，《解釋》對商品房租金的期間、地段、種類都進行了規范。同時，應注意賠償損失與約定違約金的關系。我們認為根據私法自治原則，如果雙方對違約金有約定，應優先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規定。

關于遲延交付商品房的違約金計算期限，我們認為原則上應以約定的交房日為違約金計算的起算點，以實際交付商品房為止算點。若是逾期到具備交房條件時才交房的，則違約金從約定交房之日至具備交房條件即實際交房之日止。有觀點認為違約金應從約定交房日計至開發商已送達交房通知書中確定的交房之日止，按此邏輯，只要開發商通知買方接收房屋，就可以免除因自己的過錯產生的違約責任，這無異于鼓勵開發商依仗自己的優勢地位，隨時將不具備交房條件的商品房交付給買方。這就損害了買方的合法利益，違背民法的平等和誠信原則。

我們在調研中，遇到這樣的案例：買賣雙方約定，“若實際交房日期在合同規定的交房日期之后三個月以內不視為逾期交房，出賣人無須承擔違約責任；若實際交房日期超過合同規定交房日期三個月以上，無論期間有何種‘其他特殊原因’均視為逾期交房，出賣人應按購房合同規定承擔違約責任?！碑斒氯说奶厥饧s定并不違法，應予尊重。問題爭議的是，房地產開發商超過三個月交房，買方要求開發商承擔遲延交房的違約責任起算點是否包括這三個月呢？我們傾向認為不應當包括這三個月。約定交房日期的目的是保證開發商如期交房，如果遲于約定交房日期，就要承擔違約責任。買賣雙方約定了交房日期的同時又約定三個月內任何時候交房均不視為逾期交房的寬限期，這說明真正約束開發商的是約定交房日起三個月結束的次日，因此，雙方的交房日期起算點名義上為約定的交房日期，實際上應包括三個月即從雙方約定的實際交房之日至三個月結束的次日起。

商品房買賣合同懲罰性賠償責任的適用

作者：廈門市中級人民法院 鄭承茂吉

發布時間：2004-08-17 08:14:22

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《解釋》第八、九條規定了出賣人承擔懲罰性賠償責任的５種情形，即出賣人在承擔締約過失責任或違約責任后，買受人還可以同時要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。

一、懲罰性賠償責任的適用

１．可適用懲罰性賠償責任的僅限于該５種情形，其他違約或欺詐行為均不得適用。由于懲罰性賠償責任是超出實際損害數額的附加性賠償，目的不在于傳統損害賠償責任中的補償損失，而是一種懲罰，故只能在法律明文規定情況下適用。

２．適用的條件。（１）買賣合同已經成立，即必須是雙方已經訂立了商品房買賣合同。如僅發出要約尚未承諾，雙方正處于協商過程中，則不發生懲罰性賠償責任。這時，僅發生締約過失責任。（２）合同成立后，發生５種情形，必須是已經導致商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除。（３）買受人無法取得房屋。即因存在法律上的障礙，使買受人無法取得房屋所有權，例如房屋已合法過戶給他方。同時滿足上述條件才可以適用懲罰性賠償責任。

發生上述５種情形后，出賣人能夠補救，合同仍可實際履行，則不應適用懲罰性賠償責任。比如說：（１）開發商將已經抵押的房屋出賣或在出賣后又抵押的情形下，如果開發商能夠將該抵押及時解除，則即使其確實存在惡意抵押的行為，也不應令出賣人承擔懲罰性賠償責任。（２）訂立合同時有故意隱瞞沒有商品房預售許可證明或提供虛假證明的行為，但其在起訴前取得商品房預售許可證明的，預售合同有效，也不應令出賣人承擔懲罰性賠償責任。（３）一房二賣情形下，未實際取得房屋的買受人可以請求出賣人承擔懲罰性賠償責任，而實際可以取得房屋的買受人則不能主張，即使出賣人在履行交付房屋的過程中還有其他嚴重違約行為，而致使合同被解除。比如，出賣人有嚴重逾期交房、逾期辦理產權證等行為而使合同被解除的情況。因為這種責任已經不是因為一房二賣本身造成的后果。

３．如何把握“不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

（１）“不超過已付購房款一倍的賠償責任”與返還利息、賠償損失可以同時并用，而不是只能選擇適用。（２）并不是所有的案件一律賠償已付購房款一倍的損失，而是應由法院依據個案的不同情形在一倍以內自由裁量。（３）法院在自由裁量時應主要依出賣人的過錯程度、情節輕重、所得利益大小、造成損失的大小、社會影響程度等來決定賠償額。這類似于刑法中量刑時考慮情節的方法。同時，還可以考慮出賣人的承受能力如何，甚至于買受人的經濟能力如何。傳統的補償性賠償責任是為了填補損失，故僅考慮行為造成的損失大小，而不考慮行為人的主觀惡意大小、情節等內容，而懲罰性賠償責任的主要目的在于懲罰，故裁量時考慮的內容不同。

二、懲罰性賠償之外的損失賠償

懲罰性賠償與其他損失的賠償是可以并存的，并不能因承擔了懲罰性賠償責任而免除開發商的其他賠償責任。

應區分出賣人承擔的是合同解除后的損害賠償責任還是締約過失責任，二者賠償損失的具體范圍是有所不同的。第八條規定的兩種情形屬合同解除后的損害賠償責任，第九條第（一）項屬締約過失責任，第（二）、（三）項則既可能是締約過失責任也可能是合同解除后的損害賠償責任。

１．合同無效或被撤銷后締約過失責任的損失賠償范圍。無效合同或可撤銷合同被撤銷后，出賣人承擔的是締約過失責任。在締約過失責任中，賠償范圍限于信賴利益。信賴利益的損失，即當事人因信賴合同的有效而履行，在訂立和履行合同中所支出的各種費用和代價，在合同被確認無效或撤銷以后，當事人所蒙受的損失。信賴利益與期待利益不同。期待利益是當事人通過合同履行所獲得的利益，主要包括履行利益及利潤收入。合同被確認無效或被撤銷后的信賴利益具體包括：訂約費用即合同訂立過程中買受人支出的合理費用；履行的費用包括準備履行所支付的費用以及實際履約所支付的費用；為支出上述各種費用所失去的利息；合理的間接損失。所謂間接損失，是指如果締約一方能夠獲得各種機會，而在因另一方的過錯導致合同不能生效履行的情況下，使這些機會喪失。如買受人因為合理信賴出賣人將依約交付房屋，而沒有考慮向另一個開發商買房，從而失去了一筆本可得到的利益。這種機會損失是否合理一般不易確定，故在買賣合同未成立時承擔締約過失責任情形下，不應當包括在信賴利益范圍內。但合同成立并實際開始履行后，如買受人已實際交付了大部分房款，此時合同才被確認無效或被撤銷，如對受害人的機會損失一概不予保護則有失公平。尤其是如因出賣人的上述嚴重欺詐行為使合同成立后被確認無效或被撤銷，更應保護買受人的合理的機會損失。信賴利益原則上不得超出履行利益，即合同被確認無效或被撤銷后買受人所獲得的信賴利益的賠償，不得超過合同有效且得到實際履行的情況下所能得到的全部利益，尤其是在考慮賠償買受人的間接損失的情況下，信賴利益超出履行利益的情形是極可能發生的。

２．合同解除后的損害賠償責任范圍?？沙蜂N合同買受人未選擇撤銷而出賣人違約致合同被解除，出賣人承擔的是合同解除后的損害賠償責任。合同解除后的責任是違約責任還是締約過失責任，尚存爭議?！督忉尅返诎?、九條規定的出賣人在違約時承擔懲罰性賠償責任，前提是出賣人已無法實際交付房屋，商品房買賣合同被解除。這里的損害賠償責任只能是合同解除后的損害賠償責任。違約責任中應適用完全賠償原則，即因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應當由違約方負賠償責任，包括積極損失和可得利益的賠償。（１）積極損失。積極損失即現有財產的減損滅失和費用的支出，它是一種現實的財產損失；可得利益是本來應該得到的利益而沒有得到。積極損失具體包括：各種訂約費用，一方對另一方作出履行后未獲得對價，因標的物交付瑕疵而要承擔的全部損失，因履行遲延造成的利息損失和其他財產損失等等。這里的積極損失與合同無效或者被撤銷后的信賴利益損失是不完全相同的。（２）可得利益。有觀點認為，繼續履行合同與合同解除兩種情形的違約損害賠償范圍不同，主要不同是：合同解除時不能要求違約人承擔可得利益的損失。理由如下：一是認為，由于合同解除的效力是使合同恢復到訂立前的狀態，而根據合同法第一百一十三條的規定，可得利益只有在合同完全履行時才有可能產生，既然當事人選擇了合同解除，就說明當事人不愿意繼續履行合同，放棄了可得利益，非違約方就不應該得到合同在完全履行情況下所應得到的利益，即不應該賠償可得利益。二是認為，合同解除后可得利益難以確定。上述觀點有一定道理，但《解釋》第八、九條規定的幾種情形正是反駁的例證。當一方違約時，實際履行在法律上或事實上已成為不可能，或履行費用過高，實際履行已不必要時，對可得利益不保護是有失公平的。此時非違約方“選擇”解除合同并非出于自愿，而是由于違約方的過錯不得不解除合同。解除合同完全可能不是因為繼續履行對買受人不利。如在一房二賣的情形下，因房價大幅上漲，開發商已將房屋另售他人并已合法過戶，而未取得房屋的購房人已付房款數額不大，即使加倍賠償亦不足以防止開發商因違約而獲得巨大的利益。此時，開發商獲得超過原買賣合同部分的價款，即可視為買受人的可得利益，該數額是完全可以確定的，應予以保護，否則將縱容開發商違約。

商品房認購書及其定金問題

作者：陳朝陽

發布時間：2004-08-24 07:56:59

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商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書內容一般包括：（１）買賣雙方當事人的基本情況；（２）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（３）房屋價款計算；（４）定金；（５）簽署正式買賣合同的期限。認購書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少。《解釋》第四條、第五條第一次以規范的形式對認購書進行規定。以下就認購書相關法律問題進行簡要分析。

一、認購書的性質

審判實踐中，對商品房認購書性質的認定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是正式預售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示；另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定。我們認為，認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。首先，認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，根據我國合同法第二條規定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議”，認購書應為獨立的合同。其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬于商品房買賣合同。最后，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。

二、認購書的效力

認購書為預約合同，其效力必須區別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協議。預約和本約最根本的區別在于：預約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內容請求履行。審判實務中，常有原告根據認購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內容而非認購書的內容。

認購書屬于學理上的“將行談判的預約”，即哪怕雙方當事人在預約合同中規定了交易的實質性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續談判直至達成最后本約的義務，其特點：一是當事人要對違反誠信談判義務，導致不能達成本約的行為承擔責任；二是當事人如果盡到誠信的談判義務，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。因此可以說，認購書的效力主要體現在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發商不得利用自身的優勢，免除自己的責任或加重買方的責任。三是持續談判的義務，除非出現重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續進行談判。

三、認購書的定金及其損害賠償問題

當前，商品房認購書中往往約定了定金條款，一般做法是購房者未能在認購書約定的期限內繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發商就沒收定金；如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。根據《解釋》第四條規定，我們認為，商品房認購書中的定金同時有兩重屬性，第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當事人能夠就某事項訂立合同而設立的，不具有擔保主合同之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認購書這一預約合同本身的定金。認購書定金保證雙方當事人能夠盡最大的誠信談判，努力達成商品房買賣合同。我們認為，只有兼顧定金的這兩個屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義?！督忉尅返谒臈l規定：“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”如果僅認為認購書定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開發商在訂立本合同時，附加種種不合理的條款，買方要么拒絕簽訂本合同，喪失定金，要么同開發商違心簽訂合同因此，我們還應從履約定金分析認購書的定金。在認購書一方當事人拒絕簽訂商品房預售合同即本約的情況下，我們認為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認購書中的誠信談判義務，例如，開發商在談判中隨意提高商品房價格，買方為此拒絕簽訂本約，那么開發商不僅無權沒收買方的本金，而且在買方主張要求適用定金罰則時，由于開發商拋出不合理條件的行為顯然構成不履行認購書中誠信談判的義務，應雙倍返還定金?！督忉尅返谒臈l中“不可歸責于當事人雙方的事由”的規定亦應理解為，當事人雙方全面、忠實履行了預約合同中誠信談判的義務，但仍未達成本約協議的情形。

在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認為守約方的請求應予酌定支持。根據合同法第四十二條規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失，應當承擔賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況；

（三）有其他違背誠實信用原則的行為?！闭J購書是預約合同，而且是行將談判的預約合同，違反認購書義務主要是違反誠信談判義務，對雙方當事人來說，造成的損失只能是機會的損失，應當承擔合同法第四十二條項下所規定的締約責任。締約責任賠償的是守約方信賴利益的損失。信賴利益通常是法律行為無效或可得撤銷，相對人信賴其為有效，卻因無效或撤銷的結果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴利益賠償的結果為如同合同未曾發生一樣。據此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認購書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補恢復到認購書未曾發生以前的狀態。

四、關于認購書的其他問題

審判實務中，認購書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件存在著較大爭議有的認為應以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點。我們認為，認購書簽訂的根本原因在于簽訂正式預售合同存在法律上和事實上的障礙，只有這些法律和事實上的障礙消除后才得以簽訂正式的預售合同，且這些法律和事實上的障礙合同雙方當事人是可以預期消除的。商品房預售許可證未取得之前只能簽訂認購書而非正式預售合同，且雙方在簽訂認購書時通過開發商當時的條件，可以合理預期到預售許可證的取得，因此，未取得商品房預售許可證明，認購書未必無效。

《解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房銷售合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”這條解釋及時解決了以往審判實踐對認購書性質的困惑。從該條規定可以看出，認購書成為預售合同應具備兩個條件：１．具備商品房銷售管理辦法（以下簡稱管理辦法）的主要內容。該辦法第十六條規定了商品房買賣合同應當具備１３項主要內容：（１）當事人基本情況；（２）商品房基本狀況；（３）商品房的銷售方式；（４）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（５）交付使用條件及日期；（６）裝飾、設備標準承諾；（７）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（８）公共配套建筑的產權歸屬；（９）面積差異的處理方式；（１０）辦理產權登記有關事宜；（１１）解決爭議的方法；（１２）違約責任；（１３）雙方約定的其他事項。我們在調研中，發現實踐中存在的爭議主要是，如果認購書缺失了其中幾項，認購書是否還可以直接認定為預售合同呢？我們認為，除了后三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應認定為買賣合同。因為商品房買賣合同的標的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對房屋所有權有效的完全的行使。而對其行使完全所有權必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產權登記等等，而管理辦法規定的前十項內容恰恰是產權人行使所有權的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分。２．出賣人已經按照約定收取了購房款。這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且后者在當前商品房買賣中出現的更多。其實，從法理上說，只要具備第一個條件，就應認定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當前商品房交易中，買賣雙方的真實意思是簽訂預約合同，認購書內容即使具備了管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，《解釋》第五條從認購書的內容和開始實際履行兩個標準來認定認購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實際情況，也有利于法官在認購書認定上的統一性。

商品房買賣糾紛中面積誤差糾紛的處理

作者：廈門市中級人民法院 賴民勇 許向毅

發布時間：2004-08-31 07:57:41

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面積是房屋使用價值和房屋交易價格的基礎。因商品房買賣面積誤差問題而發生的糾紛逐年遞增，商品房買賣糾紛中面積誤差的認定和法律責任的承擔也是審判實踐中難以把握的問題。正確認定面積誤差是審理好這類案件的前提，明確其法律責任有利于公正判決，切實保護買賣雙方的合法權益。最高法院《解釋》對此問題作了原則規定，但實踐中仍有不少問題值得探討。

一、商品房買賣雙方因面積誤差產生糾紛的原因

司法實踐中，商品房買賣合同約定的面積與產權證的面積常有誤差。其主要原因有：１．雙方簽訂房屋買賣合同后因商品房開發項目的設計變更造成的房屋面積誤差；２．因產權登記時露臺樓頂平臺不計算為房屋建筑面積，而買賣雙方在房屋買賣合同中將獨立或不獨立使用的露臺樓頂平臺面積計入房屋建筑面積造成的面積誤差；３．適用的測量規則標準不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕對值一般在３％以上，買賣雙方往往因此產生糾紛。另外，由于施工、測繪規則允許的誤差而造成的面積誤差在所難免，因誤差比值較小，雙方一般能協商解決。

二、商品房面積誤差的認定處理

１．商品房開發項目設計變更造成的房屋面積誤差的認定處理

根據目前房地產面積的測量體制，商品房的實測面積是已竣工的房屋在產權登記時，土地房產管理部門審核確認了賣方委托有資質的測繪單位所做的測量成果（面積）。賣方委托測繪單位測量的面積未經土地房管部門審核確認，則不能作為商品房的實測面積。因此，土地房管部門審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認定設計變更是否造成房屋面積誤差及誤差數量的依據。買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應依據最高人民法院《解釋》第１４條的有關規定處理，即合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內含３％，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；二面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內含３％部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在３％以內含３％部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。首先，法院應先審查是否有約定，有約定從約定。買賣雙方可以在合同中約定在結算房屋價款時，房屋實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過一定幅度，如果在此幅度內，買方按房屋單價據實結算；房屋建筑面積誤差超過約定的幅度時，自賣方向買方出示測繪部門實測面積數據（經土地房產管理部門審核的面積數據）起一定期間內，買方可以選擇解除預售合同，要求賣方退還房款、利息或違約金等，也可以選擇按房屋單價據實結算。其次，在沒有約定的情況下，按《解釋》第１４條第（１）、（２）項的規定處理。

２．露臺樓頂平臺面積計入房屋買賣合同面積造成誤差的處理

依據建設部１９９５年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）中有關“建筑面積”的規定，商品房銷售面積不含露臺面積，因此在產權登記時，土地房產管理部門審核賣方委托測繪單位測量的成果時，露臺面積是不計入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，買賣雙方已將有使用功能的露臺面積計入房屋建筑面積作為買賣的標的物，在簽訂合同時約定計入房屋建筑面積，由此產生了面積誤差。買方以商品房銷售面積不含露臺面積，其不享有露臺所有權等為由，要求賣方退還房款。這類面積誤差不能認定為實測面積與合同約定面積不符，不適用最高法院《解釋》第１４條的規定，應依據建筑物區分所有權和共有權的民法理論及雙方當事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。土地房管部門審核實測面積時，雖不確認露臺為房屋建筑面積，但對于賣方單獨計價出售獨立使用的露臺，由于露臺具有獨立使用價值（功能），具有排他性，可歸買方所有。根據意思自治和有償使用原則，雙方已約定作為房屋買賣合同的標的物，由買方支付約定的價款是公平合理的，也符合誠實信用原則。出賣人對獨立使用的露臺面積不單獨計價，采取適當提高商品房面積售價，或者按“套”、“單元”計價一并出售的，同樣應予以保護，買方要求退還露臺面積房款的，不予支持。

對于不獨立使用的露臺，因不具有排他性，屬整幢樓房業主共用，買方使用時往往會與他人產生糾紛，買賣雙方計入房屋面積進行交易，損害了其他業主的合法權益，買方要求賣方退還露臺房款的，應予以支持。

３．測量規則標準不同造成面積誤差的認定處理

由于商品房預售時雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據商品房項目施工設計圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預測面積。預測和實測適用的測量規則標準有時不同（或測量規則標準的變更），主要是公攤面積的計算方法不一樣，有的開發商將建設部《商品房銷售計算及公用建筑面積分攤規則》中不屬于公攤或沒有規定作為公攤的面積計算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結構轉換層等面積計入公攤面積。土地房產管理部門在審核實測面積時，沒有把該公攤面積予以確認為房屋建筑面積，故造成面積誤差。對于測量規則標準不同造成的面積誤差，法院應根據原預測面積的測量規則標準審查預測面積與實測面積認定是否存在誤差，對于適用預測的測量規則標準作為公攤的，而實測面積適用的測量規則標準又不作為公攤的面積誤差，由于是測量規則標準不同造成的，并非買賣雙方的原因，因此不予認定實際面積誤差。雙方可對合同中的銷售面積作調整，但應維持原合同約定的總價款不變。一方以此面積誤差要求補交或退還房款的，不予支持。對于已適用同一測量規則標準測繪后的實測誤差，應認定為實際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規定處理。

經過調查，我們認為可以采取積極措施預防糾紛的發生，減少訴訟。買賣雙方在簽訂商品房預售合同時，合同約定的房屋建筑面積為預測面積，買賣雙方往往約定允許與房屋實測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時出現誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發生不必要的糾紛，建議雙方在簽訂房屋買賣合同時在合同上注明商品房銷售面積的測量方法、預測面積所依據的測量規則標準、套內建筑面積、分攤的公用建筑面積的構成、何種情況下引起的誤差雙方應承擔的責任等。特別是土地房產管理部門在辦理商品房預售登記備案手續時，應對雙方合同約定的面積是否符合測量規則標準進行事先審查，以避免糾紛的發生。

商品房預售合同效力的法義探析

作者：廈門市中級人民法院 陳朝陽 王 池

發布時間：2004-09-07 08:05:57

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最高人民法院《解釋》第２條、第６條對商品房預售合同的效力進行了規范，統一了法律的適用。本文試就該條司法解釋的法義逐一探討。

《解釋》第２條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?/p>

在適用該條解釋時，我們認為應當注意以下兩個方面的問題：

一、本規定與城市房地產管理法第四十四條規定商品房預售所應具備條件的關系。該條規定：“商品房預售必須具備四個條件：（１）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（２）持有建設工程規劃許可證；（３）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的２５％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（４）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”而本條解釋僅提到商品房預售許可證。那么，是具備城市房地產管理法第四十四條規定的４個條件，才可以認定商品房預售合同效力，還是僅需具備商品房預售許可證明，就可以認定商品房預售合同有效呢？我們認為只需具備商品房預售許可證明，就可以認定預售合同的效力。城市房地產管理辦法第四十四條規定的其他三個條件與商品房預售許可證明非并存關系，僅作為商品房預售合同中開發商承擔商品房權利瑕疵責任的事由。國務院１９９８年７月２０日發布的城市房地產開發經營管理條例第二十四條明確列舉了辦理預售許可證的必備條件，其中就包括了城市房地產管理法第四十四條規定的前三個條件。２００１年８月１５日修訂的城市商品房預售管理辦法也對預售許可證所需的上述三個條件再次進行了肯定，這說明上述三個條件只是取得預售許可證的必要條件，對于房地產開發商來說，欲取得預售許可證必須履行上述三個條件產生的義務，而對于房地產行政管理部門來說，其必須對開發商是否具備上述三個條件進行審查，即對開發商申請商品房預售許可證進行實質性審查?？梢姡叭齻€條件直接屬于行政審查的范疇，行政機關經實質審查后頒發的許可證，是開發商賴以對外從事民事行為的憑證。正是由于這個原因，法院只對預售許可證進行形式審查。

二、商品房預售合同的效力補正在起訴前還是一審辯論終結前？《解釋》將取得商品房預售合同許可證明的最遲時間規定為起訴前，但《最高人民法院〈關于適用中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》（以下簡稱《合同法解釋

（一）》）第９條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效?！睋耍A售許可證明若在一審辯論終結前提交，那么商品房預售合同在符合其他要件的情況下，應為生效的合同。

實踐中應以哪個解釋規定的時限為準呢？我們認為應以商品房買賣的解釋為準，因為：１．法的淵源理論認為，在法的位階相同的情況下，后生效的司法解釋優先于前生效的司法解釋。《合同法解釋

（一）》于１９９９年１２月２９日起生效施行，而本司法解釋于２００３年６月１日起生效施行。顯然，應優先適用后者即商品房預售許可證明只有在起訴前辦理并取得，方為生效合同。２．從一般法和特別法的關系分析，《合同法解釋

（一）》與商品房買賣的解釋可歸為廣義上的“法律”，二者的關系為一般法和特別法，根據特別法優先于一般法的法理原則，在合同效力補正規定上，《解釋》優先于《合同法解釋

（一）》。３．訴訟應當處于管轄恒定、當事人恒定、訴訟請求恒定、訴訟標的恒定的狀態，禁止訴訟后擅自變更上述要素?！督忉尅芬幎ㄐЯρa正時間為起訴前符合民事訴訟法法理，便于當事人起訴前預先知曉雙方的訴訟行為，從而增加訴訟的可預見性，保障當事人訴權的行使。另外，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第３４條規定，當事人應當在舉證期限內向人民法院提交證據材料，當事人在舉證期限內不提交的，視為放棄舉證權利。如果開發商在舉證期限內提供了商品房預售許可證明，但是該證明是在起訴后取得的，那么是否應當承認商品房預售合同有效呢？我們認為可以認定商品房預售合同有效，因為在程序上，當事人在舉證期限內有權提出支持事實主張的證據，這是當事人固有的一項重要的訴訟權利，也是民事訴訟辯論原則的體現；在實體上，也有利于案件事實的查明，實現實體公正，這樣也才能實現程序公正與實體公正的統一。

《解釋》第６條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

該條主要規范了商品房預售合同登記的性質。那么，商品房預售合同的登記是合同的有效要件，還是對抗要件呢？我們認為登記為合同的對抗要件。首先，從法的體系來看，城市商品房預售管理辦法規定：“當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！痹撧k法亦規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起３０日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續?！苯Y合《合同法解釋

（一）》第９條的規定，可以認定預售合同登記為對抗要件，而非生效要件，本條解釋對此也給予了肯定。其次，如果登記為合同的生效要件，那么在商品房預售合同中，預購方處于比較弱的地位，面臨的風險比預售方要大得多，一旦商品房預售合同沒有登記，預售方就不會受合同的約束，則可以任意將商品房再預售給第三人，預購方又無法追究預售方的違約責任，這極不利于保護預購方的利益。因此，商品房預售合同的登記性質上屬于預告登記，即保全一項以將來不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。預告登記的權利是請求權，該請求權的內容是將來請求發生物權變動，一經預告登記，預購人的請求權便取得了對抗第三人的效力。它將物權法上的規則準用于債權法上，給予屬于債權法的請求權以排他的物權效力，其本質屬于物權法向債權法的擴張。商品房預售合同中，商品房尚未為“物”，不可能產生商品房的物權變更登記問題，而只能是進行預售合同的登記，預購方為此取得的是在建商品房的所有權的請求權，而不是一種物權。預購方根據該權利實現兩項權能：１．在商品房為“物”時，請求預售方交付房屋，并協助辦理房屋的相關物權變動手續。２．在沒有交付房屋前，預售方將該商品房轉讓給第三人，對預購方無效，預購方享有對抗第三人的權利。

該條解釋第２款從私法自治的角度出發，充分尊重了雙方當事人的意思自治，允許當事人以商品房買賣合同的登記為合同的生效條件。在這種情況下，商品房預售合同應注意適用民法通則等相關法律對附生效條件合同的規定。如開發商發現房價飆升，故意拖延不去辦理預售登記備案手續，實際上是想阻止條件的成就，審理此類案件時，法院應認定惡意阻止條件成就的附生效條件的合同視為條件已經成就，即合同生效。

商品房交付的質量保證與民事責任承擔

作者：福建省廈門市中級人民法院 林巧玲

發布時間：2004-09-14 07:26:00

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最高人民法院《解釋》第十二、十三條針對商品房買賣合同中商品房交付的質量保證責任作了規定。

一、關于交付的問題

雖然在《解釋》第十一條規定了轉移占有為交付完成，但買賣雙方就商品房是否具備交付條件常發生爭執，且在商品房買賣糾紛中占有相當大的比例。交付的質量條件是什么？根據我國建筑法第六十一條第一款規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件?！痹摋l文第二款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”所以，出賣人在交付商品房時，必須提供相關的竣工驗收合格的資料。具體竣工驗收資料，各地有不同的情況，如有綜合驗收報告、工程質量驗收報告等等，這些資料報告都是根據各地實際情況，由建設主管行政部門來規定的，故在審判實踐中主要根據各地實際規定的情形來確定出賣人是否具備交付的條件。若出賣人在不具有交付條件的情況下，通知買受人接受交付的，因其交付的標的物不具有交付條件，買受人可以拒絕接受；若出賣人已具備了交付條件，而買受人拒絕接受者，則由買受人承擔拒絕接受的違約責任。

如２００１年４月２４日，Ａ公司將一店面預售給莊某，價款８０萬元，雙方簽訂《商品房購銷合同》約定，Ａ公司應于２００１年１２月３１日前將經綜合驗收合格的店面交付莊某使用。合同簽訂后，莊某按約交付了房款。２００２年１月２９日，Ａ公司通知莊某辦理店面移交手續，莊某以Ａ公司未提供房屋經綜合驗收合格報告書為由，拒絕辦理交接手續。２００２年１１月６日，Ａ公司取得工程具備綜合驗收合格及消防驗收的證明。２００３年６月２日，莊某向一審法院起訴，請求判令Ａ公司賠償逾期交房違約金，計至實際交房之日止。一審法院支持了莊某的訴求。Ａ公司不服并提出上訴，并在２００３年９月１日再次通知莊某在接到通知之日起三日內到公司售樓處辦理交房手續。莊某又以Ａ公司沒有提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》為由，不同意辦理房屋交接手續。二審法院認為，雙方簽訂的合同有效，應按合同約定履行。合同約定Ａ公司應當將經綜合驗收合格的店面交付莊某，Ａ公司在２００２年１月２９日未具備交付條件的情況下通知莊某辦理店面移交手續，莊某以不具備交付條件為由不同意辦理接房手續的理由，應予支持。Ａ公司未按合同約定的期限交房，已構成違約，應承擔逾期交房的違約責任。Ａ公司在具備合同約定的交付條件（２００２年１１月６日）后的２００３年９月１日才通知莊某辦理交房手續，由此所造成的損失應由Ａ公司負擔。根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，該“兩書”是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售后服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，莊某以Ａ公司未提供上述該“兩書”為由，不同意辦理交接手續的理由，不符合合同約定的交付條件，所造成的損失應由莊某自負。二審法院改判：對莊某請求中的２００３年９月４日（２００３年９月１日通知后的三日內辦理交接手續）之前的逾期交房違約責任予以支持，之后不予支持。

二、關于交付的質量要求

建筑法第六十一條規定只有竣工驗收合格的工程才能交付，這就確定了出賣人的質量保證義務。城市房地產開發經營管理條例第三十二條也規定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”建設部的商品房銷售管理辦法第三十五條也作了類似的規定。如乙購房者與甲開發商簽訂《商品房購銷合同》，約定乙向甲購買某單元住宅房，雙方約定甲須于×年×月×日將經竣工驗收（包括建筑工程質量驗收和按規定的綜合驗收）合格，并符合本合同附件二所規定的裝飾和設備標準的該商品房交付乙使用。雙方對逾期交房的違約責任也作了約定。合同簽訂后，甲按期將該住宅房交付乙使用。乙在居住使用該住宅過程中，發現房屋在不同程度上存在質量問題，遂向法院提起訴訟，請求判令甲的交房行為無效、解除雙方簽訂的商品房購銷合同、甲返還購房款并賠償損失。本案在審理中，甲認為房屋已交付使用，房屋所屬工程已取得驗評紀要，具備驗收合格條件，合同不宜解除，訟爭房屋確實存在一定質量問題，愿給予修補房屋。法院經查，甲主張的該工程取得驗評紀要，但該紀要的附注說明中，明確該紀要應核驗質量等級及該紀要不能作為工程可交付使用的依據，應以質監站的核驗結果為準。法院根據購房者的訴訟請求，委托福建省建筑工程質量監督檢測中心站對該項工程主體結構是否合格和安全進行鑒定，結論：該工程砼樓板厚度不足，與設計圖紙相差較大；承重墻體抗壓強度明顯偏低，達不到設計要求；按照國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定統一標準》的規定，只要有一項或多項質量不合格，整個單位工程質量就可被看做是不合格的。據此，法院認為，鑒定部門已明確確認訟爭工程質量不符合《建筑安裝工程質量檢驗評定統一標準》（國家標準），為不合格工程。開發商所交付的房屋未經合法驗收合格，不符合合同約定的交付應“竣工驗收合格”的條件，開發商的行為構成違約，支持原告乙的全部訴訟請求。

三、關于商品房質量問題的責任承擔

這兩條解釋確定了商品房買賣合同中的質量問題的責任承擔方式，賦予了買受人兩項請求權，一是解除合同和損失賠償的請求權，二是修復和損失賠償請求權。

如果主體結構質量存在問題以及嚴重影響正常居住使用，因為涉及到使用者的安全問題，這種標的物的交付無法實現合同的目的，更會產生諸多的隱患，于是法律賦予了買受人解除合同和賠償損失的請求權。買受人請求解除合同，法院予以支持，就意味著出賣人應當承擔不能按照約定質量標準交付標的物的違約責任，依照合同法第一百一十三條規定判處。對其他質量問題，從促進交易、維護正常的交易秩序、實現權益和社會資源利用最大化的角度出發，行政法規確定了修復的民事責任。《解釋》第十三條進一步規定，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復；修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第三篇：商品房買賣八大典型糾紛案例解讀

商品房買賣八大典型糾紛案例解讀

(2012-12-02 15:33:38)轉載標簽： 損失

保修期

商品房

質量問題

房屋買賣

雜談 ▼

分類： 法院判決案例、事例

定購協議書簽字要謹慎

2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產定購協議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協議另載明：陳在簽訂定購協議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協議有許多不公平條款，兩次發函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。

【判決】 該協議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容，故陳應按定購協議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。

法官點評 購房者在簽訂定購協議時，應詳細了解協議內容，否則一旦簽訂協議，將承擔法律規定或合同約定的義務與責任。

天然氣改動不算結構改變

2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》。2009年3月，李飛接房時發現，合同上寫明位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽臺上。他遂以房屋結構變更為由提出退房。但南翔公司不同意。

【判決】 天然氣管道安裝有特別的規范和要求，不可能滿足所有業主的意愿。有關行政管理部門認為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規劃的變更和設計上的變化，也不屬于房屋結構改變。所以，天然氣管道的改變并不構成購房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請求。

法官點評 在設計時，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業安裝人員可對安裝位置予以調整。

購房戶看清逾期交房條件

2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房價款每日萬分之五的違約金計算。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗收備案登記證。2008年2月16日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林。林要求秋韻公司承擔2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠。【判決】 雙方在合同中明確約定，房屋維修事項不能作為拒絕接房及開發商承擔逾期交房責任的理由，故本案責任應由林小藝自行承擔。

法官點評 本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進行竣工驗收備案登記，并約定“房屋的維修事項不能作為拒絕接收房屋的理由”。購房者在商品房竣工驗收備案登記前有權拒絕接房，但經過竣工驗收后不能以房屋的維修事項作為拒絕接房的理由。

這些情況可拒絕接房

2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知驗房時，發現房屋生活陽臺鐵欄桿與公共露臺鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺的鐵欄桿轉角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。

【判決】 房屋雖驗收合格，但公共露臺搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗收規范，存在重大安全隱患，李月玖有權拒絕接房，永航公司構成違約。

法官點評 房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。開發商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當事人的約定；二要看是否滿足法律法規規定的標準；三要考慮房屋存在的質量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。

房屋沒驗收接房也有錯

2004年7月，傅瑤購買華麟公司一套房屋。合同約定2006年12月31日前交房，如逾期交房應支付違約金。

2006年12月31日，華麟公司交付房屋時，在其制定的《房屋交接表》中明示：“現項目已通過質量驗收，還未進行竣工驗收備案登記，你在認知該現狀的情況下，經驗房后自愿接房”，傅在交接表上簽署“同意接房”。

2007年9月30日，房屋才竣工驗收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問題發生糾紛，華麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。

【判決】 華麟公司違約金應承擔責任到房屋實際驗收合格之日，但雙方的書面交接房手續已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房并使用，故對華麟公司的違約責任額度應酌情減輕。

法官點評 法律強制規定，商品房交付使用的最基本條件是經竣工驗收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒有竣工驗收合格而接房，也有一定過錯。

優惠沒兌現可起訴索賠

2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽約購買了一套房屋，交房時間為2006年8月31日。簽約當天，張付清全款和契稅。同年8月4日，該公司刊登售房廣告時承諾“8月1日至31日，購房業主享受免契稅優惠”。廣告刊登后兩三個月，張才知悉廣告內容。張認為自己也應享受該優惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。

【判決】 鵬程公司應遵守誠實信用原則兌現其承諾，應向張亞南支付已經交納的購房契稅。

法官點評 開發商違反其承諾的，應承擔相應的違約責任。同時提醒購房者，為避免將來產生不必要的糾紛，可以要求將廣告內容寫進合同中或者簽訂補充協議，并明確約定違約責任。

提高容積率開發商要賠

2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，合同載明總層數28，但陳接房時發現所建房屋實際樓層為33層。陳奇遂以開發商增加容積率起訴至法院?！九袥Q】 大宏公司人為違背了合同對商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預期的相關公共設施使用人數增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對陳奇的損害確實存在。綜合考慮業主遭受損害的程度，以及開發商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。

法官點評 開發商違約提高容積率，應當承擔相應違約責任。

入住發現質量問題可索賠

2006年2月，秦遠購買蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦對房屋裝修入住后，發現屋內墻體出現縱向和斜向裂紋、結構梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠要求蒙泰公司整改修復，蒙泰公司不允，秦遠遂向法院起訴。

【判決】 市五中院認為，秦遠所購買房屋在保修期內出現了墻體裂紋等質量問題，蒙泰公司應當承擔修復責任。在房屋修復期間無法正常使用房屋，蒙泰公司應承擔修復房屋期間產生的搬家費、過渡費、清潔費等損失。

法官點評 法官稱，因房屋存在質量問題需要修復的，購房者可以請求開發商賠償因房屋修復期間所產生的搬家費等必要費用。(文中企業和人名均系化名)

八成購房者被忽悠

焦點網日前的一份調查顯示，超過八成的被調查者在買房時被忽悠過。這其中最主要的問題是廣告宣傳虛假、夸大及承諾不兌現、樓盤開盤時“被漲價”、面積房型與銷售所說的不符、開發商不及時辦理房產證、房屋質量問題(墻壁開裂、材料使用、管線安裝等)、房屋產權縮水、開發商延遲交房、小區規劃的變更等。

第四篇：對商品房買賣合同糾紛審理情況的分析

對商品房買賣合同糾紛審理情況的分析

2004年

隨著城市現代化進程的日益加快，商品房買賣合同糾紛大量出現。由于我國沒有完善、統一的關于預售商品房的法律法規，尤其是物權法對此方面規定的不完善，導致侵犯買受人權益的案件的數量和嚴重程度都已達到了相當驚人的地步。我院結合近兩年來審理商品房買賣合同糾紛的情況，對本區房地產開發過程中出生的法律問題及其他相關問題進行了調查，著眼于潛在法律糾紛的預防與解決，并從法律角度對此進行一些分析和探討。

一、審理情況概述及特點

2001--2003年，我院共受理商品房買賣糾紛16件。其中，訴請要求辦理產權證的5件，要求承擔延期交付違約金的3件，要求解除房屋買賣合同的7件，因房屋質量問題起訴的1件。該16件案件的審理結果均是法院支持了原告的訴訟請求。2004年1--6月我院共受理商品房買賣糾紛60件，是2001——2003年三年總和的3.75倍。在該60件商品房買賣糾紛案件中，90%都是商品房權屬糾紛。這些案件具有以下特點：（1）案件標的數額大，且多為集團訴訟，社會影響較大。例如，2003年底至2004年初，方孟君等幾十名買房者狀告德陽市鴻耀房地產開發有限責任公司，以不能辦理產權證為由要求退款并補償利息。至今仍有買受人起訴要求辦理產權證或要求解除合同。（2）“一房兩賣”、“一房多賣“案件較多，這嚴重損害了購房人的合法權益。此類案件涉及多方當事人，法律關系復雜，房屋被重復預售，處理難度較大。（3）買受人承擔的風險較大。大量數字表明，在整個商品房預售過程中，從土地出讓到辦理產權證，買受人可能遭遇的商品房權屬風險隨時存在，案件類型也多種多樣。比如重復預售或預售后抵押，先抵押后預售。如將土地使用權抵押后再預售，在以商品房抵押貸款方式預購商品房的過程中要涉及三個合同和四方當事人。三個合同是指建設工程承包合同、商品房預售合同和抵押合同，時間跨度大，買受人所面臨的風險比一般現房買賣大得多。

二、存在的問題及原因

購房是目前個人消費的最大支出之一，房產業也是國民經濟發展的重要支柱。但由于房地產業的發展過程中產生了一些問題，出現了大量的糾紛，引起了社會和司法界的重視。

（一）房地產市場開發混亂

隨著城市現代化進程的加快，大量的集體土地被征收為國有土地。由于制度方面的原因，我國土地使用權的最初受讓取得沒有實現市場化，而是要通過國家行政審批的方式，即大量的集體土地被征收為國有，由國家行政權力而非市場配置土地使用權資源，這導致我國房地產業無法實現真正的市場化。一旦需要土地，國家可以從農民那里征，但給農民補償卻少得可憐，從而形成利益失衡的局面。這就逼迫農民尋找自我救濟的方法，他們會繞過國家征地這一環節，直接蓋房子出售，或者直接出讓土地給開發商，導致了不合法項目的出現。由于規范的缺陷，導致了大量糾紛產生。

（二）房地產市場監管不力

由于我國工商行政管理部門對公司法人的登記實行程序審查登記制度，不對公司登記的注冊資金進行實體性審查，即只要有相關單位出具的“資產使用證明”和審計、會計部門出具的“驗資報告”，申請人就可在工商部門獲得法人登記。而且，我國工商登記還實行有條件的注冊資金“認繳”制度，即公司法人登記時，可

以不出足注冊資金，在公司成立之后的一定期限內再繳足。同時我國審計、會計制度的不完善，對《審計法》、《會計法》的執行力度小，驗資報告、資信證明虛假，抽逃注冊資金以及由此導致的我國公司法人注冊資金不實的現象相當普遍，在房地產行業尤為突出。如2001年李某等八名買房者訴新都星光工貿有限公司房屋預售糾紛案中，由于星光公司虛假注冊，獲得開發項目，業主繳納了全部預購房款，見到的是一片荒地而不是房屋，因而訴至法院要求退賠購房款及違約金。注冊資金是法人民事行為履約能力的標志，它是企業信用的物質基礎和保障，沒有注冊資金或注冊資金不實，法人就沒有承擔或完全承擔與其注冊資金額相當的民事責任的能力，客觀上決定了它具有欺詐的非信用本性。所以，出現買房賣空和“一房兩賣”現象就不足為怪了。

（三）低價取得土地使用權，換出銀行高額貸款

一些房地產公司成立后，以虛假注冊順利申請到一個房地產開發項目，獲得一塊地皮，其價格是由國土部門的內部評估機構定出，自然不高。而且，開發商與國土部門簽訂的“國有土地使用權出讓合同”約定的是先辦理使用權證，付款則是分期付款。于是，開發商以較低的價格獲得使用權證，然后就用這塊地皮作為抵押向銀行申請貸款。土地使用權評估是通過與開發商有關系的部門的評估機構進行的，土地價格自然大幅上升，開發商以此向銀行獲得了大筆貸款，償還土地出讓費后還大大有余。這樣，開發商就獲得了從事房地產開發的一定資金。

（四）行政規章與現行法律相矛盾

我國房地產管理法律法規及部門規章都規定，房產和地產的出售或轉讓應當向行政機關辦理權屬變更登記手續。而我國《民法通則》第五十八條規定，違反法律和社會公共利益的民事行為（合同）無效。所以，在司法實務中，凡屬沒有到房地產行政管理部門辦理權屬變更登記手續的房地產買賣合同都可以認定為無效。在一房兩賣或多賣的糾紛中，即使房屋買賣合同簽訂在后的合同，如果合同雙方已到行政管理部門辦理了產權變更登記手續，也會被法院認定為有效而受到司法保護，其它合同則因為沒有辦理產權行政變更登記而無效。

（五）現行立法不完善

由于目前我國房地產立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國范圍內沒有完善統一的相關法律法規，尤其是物權法在此方面的規定不完善，各地有關的條例非常簡單而且大多相互矛盾，加之行政管理職能薄弱，導致司法實踐中商品房預售糾紛大量發生。1999年10月1日實施的《合同法》彰顯了民事意思自治的現代法治理念，旨在大量減少國家行政公權對民事私權領域的干預，但意想不到的是《合同法》的實施對房地產轉讓、買賣所帶來的變化不是朝著遏制“一房兩賣或多賣”行為的方向發展，而是反而導致了“一房兩賣或多賣”行為的增多。其原因包括：（1）現行法律缺乏強制性規定?！逗贤ā返谖迨粭l規定，違反法律、行政法規的“強制性”規定的合同無效，這就意味著違反法律、行政法規的非強制性規定的合同有效。因為我國房地產行政管理法律和法規并沒有直接強制規定簽訂房地產轉讓合同前必須辦理所有權、使用權變更登記手續，更沒有規定簽訂合同必須到房地產行政管理機關辦理批準、登記手續才能生效，而只是規定（房地產轉讓合同簽訂并履行后）房地產的所有權和使用權發生事實上的變更后，要到房地產行政管理機關辦理房地產的所有權和使用權變更登記手續。所以，沒有到房地產行政管理機關進行所有權、使用權變更登記并不必然導致房地產轉讓合同無效。（2）《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定?！弊罡咴宏P于合同的解釋

（一）對此條的解釋為：“......法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，但合同標的物所有權及其他物權不能轉移”。這樣一來，進一步明確了這樣一個概念：房地產所有權人“一房兩賣或多賣”所簽訂的兩個或多個房地產轉

讓合同，不管是否到房地產行政管理機關辦理了房地產的所有權和使用權變更登記手續，只要沒有發生《合同法》第五十二條規定的“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”、“惡意串通，損害國家、集體或第三人利益”、“以合法形式掩蓋非法目的”及“損害社會公共利益”的導致合同無效的其他四種情形（與《民法通則》第五十八條的規定不同），就都是有效合同。這樣，“一房兩賣或多賣”房地產買賣合同糾紛案件訴至法院后，法院不知道將房屋判歸誰，買受房屋的一方都是善意取得，只有出售房屋的一方是惡意，即沒有串通行為發生，所有合同都是有效的。

（六）土地使用權抵押后再預售

我國目前對于土地使用權抵押后能否預售沒有禁止性規定。實踐中很多情況是房屋管理部門不審查是否已抵押這一事實，只要符合相關條件，均頒發預售許可證。銀行一旦行使抵押權，將該土地使用權連同土地新增房屋一起拍賣，買受人將面臨有房無地的處境。

（七）重復預售糾紛給法院裁決增加了難度

此類案件大都系集體訴訟，法規關系復雜，在商品房預售過程中要涉及多個合同及多個當事人，涉及面大，矛盾尖銳，相對于一般的房屋買賣糾紛，人民法院處理的難度要大些，對于弱勢群體的保護難以真正體現。如我院受理的幾十戶買房者訴德陽鴻耀房地產開發有限責任公司商品房買賣糾紛一案。此案系集體訴訟，大多數房屋都存在一房多賣現象，且買主全額支付了購房款。其中，有的業主辦了購房登記，有的未辦。此案使承辦法官最感頭痛的是鴻耀公司法人下落不明，且公司機構也暉間消失。這樣，大多數買受人的合法權益難以通過法律途徑得到充分保護。買受人即便勝訴，也可能會出現“裁判文書只是一張空文，客觀上無法實際執行”的現象。

（八）房地產市場機制不成熟

我國房地產市場受供求關系不正常、資本市場不完善等因素影響，商品房預售不僅是房地產的主要融資手段，也成為目前房地產市場最常見的流通方式。而在現有的市場背景下，從經濟實力、交易地位上看，相對于開發商、特別是財雄勢大的房地產出賣人來講，廣大商品房消費者明顯處于弱勢地位——買受人大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，更缺乏識別出賣人是否違法銷售的能力；同時，大部分商品房消費者不具備風險防范意識和處理能力，也缺乏足夠的承受風險的思想準備，其合法權益最容易受到侵害。在不斷增加的欺詐索賠投訴中，不難發現大量的商品房權利和權屬有欠缺的隱瞞行為。可見，商品房預售制度本身的風險、市場因素和買受人的主觀局限性制約了買受人合法權益的行使，使其在進入商品房預售過程之初就與處于與出賣人不平等的法律地位上。

（九）現行登記制度不完善

我國尚未制訂專門的不動產登記法，登記的不合法、不規范甚至相互矛盾甚多，形成多部門登記、分級登記的局面，且各自依據的法律各不相同，從而造成登記的混亂，同一標的重復登記現象極易出現。加之查詢制度不完備，登記機關審查不力，導致登記內容常常失真，從而影響了買受人的正確選擇。在審判實踐中發現的登記錯誤層出不窮，五花八門，現實的矛盾迫切需要制定一套完善統一的房地產登記制度。

三、審判難點及應對

從近兩年發生的商品房買賣糾紛看，房地產交易市場相當混亂，且無相適應的配套制度，案件中存在著大量物權領域的法律問題難以解決，而現行法律只側重從合同及管理的角度集中規范商品房交易關系，物權

領域中的一些法律問題在審判實踐中難以得到解決，為此也難免會出現判決結果不一致的現象。如果在審理中連最基本的權屬問題都確定不了，受害的只能是處于弱勢地位的買受人。為此，如何構建適應我國國情的商品房買賣制度物權法保護體系，已成為亟待解決的問題。筆者提出以下幾點建議：

（一）完善房地產行政管理立法

目前我國房地產行政管理沒有關于“簽訂房地產買賣合同必須到房地產行政管理機關辦理登記手續才能生效”的強制性規定，而只是規定簽訂了房地產買賣合同并實際履行，甚至履行完畢、發生實際房地產轉讓后，應當到房地產行政管理機關辦理所有權和使用權變更手續。這樣一來，這種規定并沒有起到有效防止“一房兩賣或多賣”民事合同行為發生的作用，而僅僅是為發生糾紛訴至法院后起了確定合同有效的證據作用。民法上根據合同成立是否需要采取特定的方式，可分為要式和非要式合同，法律可以規定某些合同必須采取某種特定的方式，如履行行政登記手續，即法定要式合同。理論上，房地產買賣合同就應是法定要式合同。從民事立法原則講，民商私法允許行政權力介入民商事行為的目的是為了國家公權提前調整和規范民商事行為，起到有效防范民商事糾紛發生和促進社會民商事行為及時、良性運作的作用，應規定房地產買賣合同必須到有關房地產行政管理部門辦理登記手續才能成立和生效，其目的就是為了防止房地產所有權人持房地產所有權進行“一房兩賣或多賣”。這樣一來，房地產所有權人就失去了將自己的房屋兩賣或多賣以獲取不正當利益的可能。比如有些惡意出賣人利用一房兩賣獲取兩份房屋轉讓價款，有些出賣人通過簽訂一房兩賣或多賣合同后，再自由選擇一個合同受讓方辦理房地產過戶手續，從而損害了其他房屋受讓方的利益。

（二）進一步健全制度，規范房地產市場

要全面規范我國房地產市場，應建立相適應的法律機制。具體包括以下：（1）全面建立國有土地使用權出讓、轉讓公開拍賣機制和建筑工程公開招投標機制;（2）建立法人工商注冊資金實體行政審查機制，徹底“揭開法人面紗”；（3）建立現代化會計制度及完備的企業財務、注冊資金審計、監察制度；（4）建立公司和自然人的市場退出（破產）機制，從根本上規范我國房地產開發市場，這有利于建立真正意義上的社會主義市場經濟。

（三）商品房合同效力認定問題

審判實踐中，因商品房合同效力引發的糾紛嚴重影響著社會秩序的穩定。根據《城市土地管理法》第四十四條的規定，商品房預售須具備四個條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。這些條件反映出了商品房出賣人與行政管理部門之間存在一定的行政關系。為避免司法權與行政權的沖突，法院在認定商品房買賣合同的效力時，對出賣人的預售資格應只從形式上進行審查，即對出賣人未取得商品房預售許可證明而簽訂的預售合同應認定無效；出賣人取得商品房預售許可證證明的，可認定預售合同有效。從實體上審查出賣人是否具備全部預售條件則是行政管理部門的權限。當事人對預售許可證持有異議的，可通過行政復議或行政訴訟的方式解決，這既可劃清司法審判機關與行政管理部門之間的權限，有利于各司其職，也可避免大量無效合同的出現，有利于促進房地產交易和推動房地產市場的發展。

（四）懲罰性賠償責任的認同

審判實務界中關于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責任的爭論，主要反映在能否適用《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第四十九條的問題上。從適用條件看，《消法》的規定僅僅

限于提供的商品和服務有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒有明確規定。筆者認為，根據我國實際情況，不能直接適用《消法》第四十九條。但在商品房買賣中，出賣人利用其優勢地位，為追求最大經濟利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應給予制裁。理由如下：（1）出賣人的惡意違約和欺詐行為完全悖離了誠實信用原則，損及市場交易的安全和秩序，它同因客觀原因導致合同不能履行有本質區別。對此類行為僅僅依靠補償性賠償是無法彌補買受人損失的，也不能有效制裁和遏制出賣人的欺詐行為。（2）《消法》第四十九條的“合同責任”中明確規定了懲罰性賠償制度，《合同法》第一百一十三條的“合同責任”中也明確了懲罰性賠償制度。同時，實務中對《商品銷售管理辦法》第二十條關于“兩千次誤差絕對值超出3%部分的房價款實行雙倍追還”規定的執行效果也好。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎。

（五）“一房多賣”糾紛的處理

2003年以來，我院受理房屋買賣糾紛 60件，其中涉及”一房多賣"的案件58件，占96 %。，這使得商品房買賣在法律層面上產生了諸多隱患，尤其是給權屬的認定帶來了極大的麻煩。對此，筆者認為，應根據買受人是否辦理登記的不同情況，制定相應的審理思路。具體考慮如下：

1、在“一房多賣”中買受人均未辦理登記情況下買受人權屬的認定。基于債的不分先后順序性，前買受人與次買受人在出賣人履行不能時均有權請求損害賠償。法院可判決出賣人向任一買受人履行合同，而對另一買受人負不履行的損害賠償責任。在審判實踐中，我們如果一律支持前買受人履行合同的請求，在許多情況下，即使判決了也難以執行，更不利于交易的安全。為此，在一般情況下，可以支持前買受人要求履行合同的請求。但在具有以下情形時，應支持后買受人要求履行合同的請求：一是后買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理了商品房抵押貸款登記手續，而前買受人尚未交納房款；二是后買受人已入住，并已對該房屋完成了裝修等改善行為；三是后買受人產權登記手續正在辦理過程中，未辦理登記非基于其本人的原因。同時，后買受人以上行為均為善意，并且對以上事實負有舉證責任，否則承擔舉證不能的后果。

2、在“一房多賣”中后買受人辦理了登記的情況下買受人權屬的認定。在這種情況下，應優先保護哪一方的利益，應分兩種情況進行處理：一是后買受人出于善意，即后買受人對于前一買受合同不知情，支付了合理房款且沒有違法行為，并辦理了商品房預售合同登記，此時前買受人可以要求出賣人承擔賠償損失的責任，也符合我國立法以登記為預售商品房物權變動的生效要件的要求。二是后買受人出于惡意，即明知或應知前買受人商品房預售合同的存在，仍然就同一商品房與出賣人簽訂預售合同，并辦理了預售合同登記或產權登記，前買受人可對后買賣行為行使撤銷權，以避免使前買受人利益受損，既保護了債權人的利益，體現惡意不受保護的原則，又有利于交易安全。

3、在“一房多賣”中前買受人辦理了登記的情況下買受人權屬的認定。實踐中存在前買受人辦理了預售合同登記或辦理了商品房產權轉移登記，后買受人未辦理任何登記的情形。在前者，基于預先登記的效力，前買受人對該商品房所有權的請求權有物權的排他效力；在后者，出賣人作為所有人的地位已轉移給前買受人，其再次預售的行為系出賣他人之物。因此，出賣人均不能由前買受人處取回房屋所有權。因出賣人不能履行向后買受人轉移房屋所有權的義務，故應當向后買受人承擔因不履行交房義務而產生的違約責任。

（六）土地已抵押，商品房買賣合同效力的認定

針對出賣人未通知抵押權人或者未告知買受人該商品房已經抵押的情況，出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同是否有效，應將出賣人隱瞞抵押事實認定為欺詐行為，其與買受人簽訂的商品房買賣合同界定為可

撤銷合同，并且撤銷權應由買賣合同的一方當事人即抵押權人來行使，從而有效地遏制了出賣人先抵押后出售以達到逃避違約責任的行為。

（七）土地已抵押，買受人權益與一般抵押權發生沖突的處理

針對出賣人將土地使用權抵押后再出售，商品房買賣合同是否成立，應以出賣人是否履行告知義務為界線來認定：（1）如果出賣人在出售房屋時向房屋的買受人告知土地已經設置了抵押，買受人仍然自愿購買，那么買受人不能以抵押事實主張預售合同無效或要求出賣人賠償，但出賣人必須承擔告知權利事項的舉證責任；（2）如果出賣人在出售房屋時未告知或不能證明已告知，那么出賣人應在出售房屋時，解除各種抵押，否則應承擔權利瑕疵擔保責任。如果出賣人在訴訟前或訴訟期間將抵押注銷，說明雙方在簽訂合同時，出賣人未告知抵押情況的潛在風險已不存在，影響買受人取得產權證的障礙已消除，可以判決雙方繼續履行合同。

第五篇：商品房買賣合同書

商品房買賣合同書模板

(合同編號：_______________)

合同雙方當事人：______________________________________________________

出賣人：______________________________________________________________

注冊地址：____________________________________________________________

營業執照注冊號：______________________________________________________

企業資質證書號：______________________________________________________

法定代表人：________________________________聯系電話：________________

郵政編碼：____________________________________________________________

委托代理人：________________________________聯系地址：________________

身份證號碼：__________________________________________________________

郵政編碼：__________________________________聯系電話：________________

委托代理機構：________________________________________________________

注冊地址：____________________________________________________________

營業執照注冊號：______________________________________________________

代理機構經當地房地產行政主管部門備案號：______________________________

法定代表人：________________________________聯系電話：________________

郵政編碼：____________________________________________________________

買受人：______________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________________________________

國籍：________________________________________________________________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【________】號碼：________________

聯系地址：____________________________________________________________

郵政編碼：_________________聯系電話：_________________________________

【委托代理人】姓名：____________________國籍：____________________

聯系地址：____________________________________________________________

郵政編碼：____________電話：__________________________________________

根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國民法典》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條 項目建設依據

出賣人以_________________方式取得位于__________________________________、編號為 _________________的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號】【國有土地使用權證號】為___________________________________________________.

該地塊土地面積為_________________平方米，規劃用途為_________________，土地使用年限自______年______月______日至______年______月_____日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】_________________.建設工程規劃許可證號為_________________，施工許可證號為__________________________________.

第二條 商品房銷售依據

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為_______________，商品房預售許可證號為 ______________________________.現售商品房備案機關為_______________，現售備案號為 _____________________________________________.

出賣人在簽訂本合同時，已向買受人出示上述國有土地使用權證(或其他有效用地證明文件)建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證和白蟻預防合同及出賣人的營業執照、開發資質證書等相關證件的原件或復印件。

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，經有權機關批準的房屋所在層平面圖見本合同附件一，房號以附件一表示為準)為本合同第一條規定的項目中的：

第_______________【幢】【座】_______________【單元】【層】_______________號房。

該商品房的用途為_______________，屬_______________結構，層高為_______________米，位于所在建筑設計標高±0.000【地上】【地下】第_______________層。建筑層數地上最高_______________層，地下 _______________層。

該商品房陽臺為封閉式_______________個，非封閉式_______________個。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共_______________平方米，其中，套內建筑面積_______________平方米，公共部位共有分攤建筑面積_______________平方米(有關公共部位位置及共有分攤建筑面積計算構成說明見附件二)

該商品房所在建筑采用的節能措施、指標見附件三。

第四條 計價方式與價款

出賣人與買受人約定按下述第_______________種方式計算該商品房價款：

1.按建筑面積計算，該商品房單價為(_______________元)每平方米_______________元，總金額(_______________幣)_______________千_______________百_______________拾 _______________萬_______________千_______________百_______________拾 _______________元整。

2.按【套】【間】【位】計算，該商品房總價款為(_______________ 幣)_______________千_______________百_______________拾_______________萬 _______________千_______________百_______________拾_______________元整。

3.按套內建筑面積計算，該商品房單價為(_______________元)每平方米_______________元，總金額(_______________幣)_______________千_______________百_______________拾 _______________萬_______________千_______________百_______________拾 _______________元整。

4.___________________________________________________________________________.

除上述購房款外，其他由出賣人代收的費用項目按以下標準、時間收取___________________________________________________________________________ .

第五條 面積確認及面積差異處理

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按【套】【間】【位】計價的，不適用本條約定，雙方可在附件六另行約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，合同約定面積與產權登記面積發生差異，雙方同意按以下原則處理：

1.建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

2.建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中任何一項超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人書面提出退房之日起30日內將買受人已付款(含買受人向銀行按揭貸款部分的本金及已支付利息，下同)退還給買受人，并按_______________%利率付給利息。

買受人不退房的，按以下方式處理：

產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。但共有分攤部分面積增加超過其合同約定面積3%的，買受人不承擔超出3%部分的房價款。

面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

第六條 付款方式及期限

如屬預售商品房，買受人應當按時依約定將房價款存入到指定的銀行預售款監管帳戶上。監管帳戶應當與辦理商品房預售許可時申報的一致。

監管銀行：______________________________

監管帳戶：______________________________

買受人按下列第_______________種方式按期付款：

1.一次性付款_____________________________________________.

2.分期付款：

_______________年_______________月_______________日前支付全部購房款的 _______________%，計(_______________幣)_______________千_______________百 _______________拾_______________萬_______________千_______________百 _______________拾_______________元整。

_______________年 _______________月_______________日前支付全部購房款的_______________%，計(_______________幣)_______________千_______________百_______________拾 _______________萬_______________千_______________百_______________拾 _______________元整。

_______________年_______________月 _______________日前支付全部購房款的_______________%，計(_______________ 幣)_______________千_______________百_______________拾_______________萬 _______________千_______________百_______________拾_______________元整。

3.其他方式____________________________________________________________.

第七條 買受人逾期付款的違約責任

買受人如未按本合同約定的時間付款，按下列第_____________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_____________日，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金，合同繼續履行;

(2)逾期超過_____________日后，買受人在出賣人書面催告日后仍未支付應付款的，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2.___________________________________________________________________________ .

第八條 交付條件與期限

出賣人應當在_______年月_______日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將同時符合下列各項約定條件的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經建設單位依法組織勘察、設計、施工、監理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格;

2.該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設施達到設計要求條件;

3.小區內部道路、綠化、室外照明、消防、環衛及其他商業、社區服務和管理等公共配套建筑、基礎設施按規劃設計要求建設完成。分期建設的，該商品房所在分期建設部分應按規劃設計要求全部完成，并與在建工程之間設置有效的隔離設施和施工安全設施;

4.________________________________________________________________________________ .

如果在規定日期內未達到上述條件，雙方同意按以下第_______種方式處理：

1.買受人有權拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔違約責任;

2.買受人同意接收，出賣人支付買受人(______________元)______________元違約金。

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_______日內書面告知買受人的;

2._________________________________________________________________________.

第九條 出賣人逾期交房的違約責任

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第_______種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_______日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之_______的違約金，合同繼續履行;

(2)逾期超過_______日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同書面通知到達之日起______________

天內退還全部已付款，并按買受人已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之(該比率應不小于本條第(1)項和第七條中的比率)的違約金。

2.__________________________________________________________________________ .

第十條 規劃、設計變更的約定

下列經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

(1)變更該商品房結構形式、戶型、空間尺寸及形狀、朝向;

(2)變更小區總體規劃設計和基礎設施、公共配套設備設施;

(3)變更房屋節能措施及指標;

(4)________________________________________________;

(5)________________________________________________.

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更不退房。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人書面提出退房要求之日起

30日內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議;因出賣人原因，造成買受人損失的，出賣人應當給予______________合理補償。

第十一條 交接

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定條件已達到的有關證明文件原件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，或要求收取本合同約定范圍以外的費用，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：______________________________________________________________________________ .

第十二條 出賣人保證銷售的該商品房在向買受人交付時沒有出賣人設定的抵押權、產權糾紛和其他債權債務糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能按時辦理本合同登記備案、按揭貸款、預告登記、產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

第十三條 出賣人關于室內分隔、裝飾、設備標準、節能措施及指標承諾的違約責任

出賣人交付使用的商品房的室內分隔、裝飾、設備標準、節能措施及指標應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第____________種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備、節能設施差價。

2._______________________________________________________________________ .

第十四條 關于產權登記的約定

出賣人應當在商品房交付使用后60日內，向當地房屋權屬登記機構辦理房屋所有權初始預登記，并將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內取得房屋權屬證書的，雙方同意按下列第_______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人書面提出退房要求之日起30日內將買受人已付款退還給買受人，并按_______%利率付給利息，同時按已付款的____________%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的____________%向買受人支付違約金。

經買受人書面委托，出賣人可向房屋權屬登記機構代辦權屬登記，相關費用等具體事項在合同附件六中另行約定。

第十五條 保修責任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者住戶不當使用造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

第十六條 除附件二所列本幢計入分攤面積的公共部位外，以下其他公共部位和小區內公共場所的所有權屬全體業主：

____________________________________________________________________________ .法律、法規另有規定的除外。

第十七條 買受人購買的該商品房僅作______________用途使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構、建筑屋頂、外墻、外窗(含天窗)的隔熱、保溫結構和用途。買受人擅自改變的，相應法律后果由買受人承擔。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房關聯的公共部位和設施，并承擔相應義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

第十八條 前期物業服務約定

本商品房項目由出賣人依法以【招標】【協議】方式選聘

___________________________________公司提供前期物業服務，服務內容及質量標準等見合同附件四。

專項維修資金由買受人按有關規定繳交，計人民幣_______拾____________萬____________千____________百 ____________拾____________元整，于____________年____________月____________日前繳交到房地產行政主管部門委托的商業銀行監管賬戶上。

監管銀行：_______________________________________________________________

監管帳戶：_______________________________________________________________

第十九條 買受人已詳細閱讀并理解本合同附件四有關前期物業服務合同和附件五臨時管理規約的全部內容，買受人同意由出賣人依法選聘的物業服務企業按期提供前期物業服務，同意按本合同附件四前期物業服務合同約定的價格和方式交納物業服務費用，并同意遵守臨時管理規約。

第二十條 文書送達

本合同確定的聯系地址為各類通知、文書送達的地址，如有變動應及時通知對方當事人和登記機構，否則造成相關通知文書無法送達的，將視同已經送達，由此產生的法律責任由當事人自行承擔。

第二十一條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;也可請求當地消費者委員會調解處理，或者向當地工商行政管理部門申訴。協商不成的，按下述第_______種方式解決：

1.提交_______仲裁委員會仲裁;

2.依法向人民法院起訴。

第二十二條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議(附件六)，但補充協議中不得含有減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或加重買受人責任、排除買受人主要權利的內容。

雙方同意以下有關廣告、宣傳資料作為本合同附件__________________：_________________________________________________________________________.

第二十三條 本合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十四條 本合同連同附件共_______頁，一式份，具有同等法律效力。合同持有情況如下：

出賣人份(其中房屋權屬登記機構辦理預售合同登記備案時存檔壹份)，買受人____________份(原件不少于一份)，―_____________―_____________________份。

第二十五條 本合同自雙方簽訂之日起生效。本合同簽訂之日起____________日內，由【買受人】【出賣人】向房屋權屬登記機構____________________________________申請預告登記。

第二十六條 商品房預售的，自本合同生效之日起30日內，由出賣人向_________________________辦理合同登記備案。

出賣人(簽章)______________ 買受人(簽章)______________

【法定代表人】：______________ 【法定代表人】：______________

【委托代理人】：______________ 【委托代理人】：______________

______________________(簽章) ______________________(簽章)

__________年_______月_______日 __________年_______月_______日

簽于__________________________ 簽于__________________________