第一篇：商品房買賣案例

商品房委托代理銷售合同糾紛案例

【代理合同糾紛】商品房委托代理銷售合同糾紛案例

上訴人安徽中皖輝達房產代理銷售有限公司與上訴人六安大眾房地產開發有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案

——安徽省高級人民法院(2009-9-29)

上訴人安徽中皖輝達房產代理銷售有限公司與上訴人六安大眾房地產開發有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案調解書

安徽省高級人民法院

民事調解書

(2009)皖民四終字第0049號

上訴人(原審原告、反訴被告)：安徽中皖輝達房產代理銷售有限公司，住所地合肥市廬陽區宿州路76號宏圖大廈。

法定代表人：許輝，該公司董事長。

委托代理人：吳正林，安徽徽商律師事務所律師。

委托代理人：汪培文，安徽徽商律師事務所律師。

上訴人(原審被告、反訴原告)：六安大眾房地產開發有限公司，住所地六安經濟技術開發區皖西大道。法定代表人：李從明，該公司董事長

委托代理人：唐明松，安徽承義律師事務所律師。

委托代理人：李國圣，安徽尋求律師事務所律師。

案由：商品房委托代理銷售合同糾紛。

上訴人安徽中皖輝達房產代理銷售有限公司(以下簡稱輝達公司)與上訴人六安大眾房地產開發有限公司(以下簡稱大眾公司)因商品房委托代理銷售合同糾紛一案，均不服安徽省六安市中級人民法院于2009年5月6日作出的(2008)六民二初字第28號民事判決，分別向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2009年8月9日公開開庭進行了審理，輝達公司的委托代理人吳正林、汪培文，大眾公司的委托代理人唐明松、李國圣到庭參加了訴訟。

經審理查明：2007年6月6日，大眾公司(甲方)與輝達公司(乙方)簽訂了一份《六安.義烏三期商品房銷售代理合同》，約定：由乙方為甲方在六安市磨子潭路開發的“六安.義烏市場三期”的商品房進行代理銷售。銷售面積：商品房可售總建筑面積約70000平方米(含商鋪、倉儲等，以甲方提供實際可銷售面積為準)。銷售價格：可售面積平均銷售底價每平方米4200元。銷售指標：1.第一階段以甲方領取《商品房預售許可證》為前提，自合同簽定之日至其后的60日內，完成可預售商品房總金額(可預售商品房總金額-商品房預售許可證載明的面積×本合同第一條約定的委托銷售平均底價)的40%;2.第二階段以甲方領取《商品房預售許可證》為前提，在本項目第一階段后三個月內，簽訂銷售合同總金額達到可預售商品房總金額的60%;3.第三階段以甲方領取《商品房預售許可證》為前提，在本項目第二階段后四個月內，簽訂銷售合同總金額達到可預售商品房總金額的90%;4.當乙方完成可銷售總金額的90%時，視同乙方完成銷售任務。代理費和結算方式：1.甲方對于乙方代理銷售的商品房，按本合同約定銷售底價的1.2%向乙方支付營銷代理費(代理費=銷售底價×已銷售商品房面積

×1.2%);2.甲方按銷售進度支付乙方代理費。乙方應于次月5日前向甲方提供上月簽訂合同金額的結算清單。經甲方核算后在下一個銷售階段第一個月的10日前向乙方支付代理費，支付方式如下：(1)第一階段：若乙方在銷售第一階段內完成(以甲方取得商品房預售許可證為標準)本合同第三條規定的銷售任務，甲方須支付乙方實際所得傭金的60%;(2)第二階段：若乙方在銷售第二階段內完成(以甲方取得商品房預售許可證為標準)，本合同

第三條規定的銷售任務，甲方須支付乙方實際所得傭金的80%;(3)第三階段：若乙方在銷售第三階段內完成(以甲方取得商品房預售許可證為標準)本合同第三條規定的銷售任務，甲方須支付乙方實際所得傭金的100%。代理費的支付條件為：買方簽訂預(銷)售合同，已在房地產交易中心登記備案，且客戶首付款付清。溢價與獎勵：

1.合同實際成交價與銷售底價之間的差額，稱為溢價。由于乙方成功策劃所創造的溢價部分甲方得70%，乙方得30%。乙方所得溢價部分視為甲方對乙方策劃費用的補償，溢價部分不重復計入代理費。2.溢價部分的結算比照上述三個階段完成的銷售任務，分階段由甲方支付溢價分成部分的50%、70%和100%。關于招商及費用：

1.乙方負責本案的招商。招商工作完成的目標為：須由地市級以上總代理戶進駐本項目相關區域，本項目開業時經營戶進場開業率達到70%。2.招商費用由甲方承擔，標準為總銷售金額的0.3%。前期費用由乙方墊付，甲方根據乙方的代理費支付條件同時支付給乙方。若乙方在本項目開業時經營戶進場開業率低于70%，則甲方只支付乙方約定標準一半的招商費用，扣還部分從共管帳戶中扣減。雙方的權利義務：1.(9)甲方須確保本項目在2007年6月30日前達到開盤條件(甲方拿到商品房預售許可證);1.(10)甲方須確保本項目在2007年11月30日前開始試營業,2008年5月1日正式開業;1.(12)甲方必須確保工程進度，工程須于2007年12月31日前達到交房要求，并符合國家相關的規定標準，否則由此引起的任何問題，由甲方負責。銷售成功的界定和銷售中的配合事項：2.(1)房屋的銷售以套(號)為出售單位，購房者簽署預(銷)售合同，在房地產交易中心備案，且付清首付款，視為銷售成功。2.(2)在代理銷售期限內，由于非甲方的原因導致預(銷)售合同被終止或解除，甲方不承擔任何責任，也不支付被終止或解除預(銷)售合同所涉及銷售金額所對應的代理費。2.(3)由于甲方原因導致預(銷)售合同被終止或解除的，無論該預(銷)售合同是否已在房地產交易中心完成合同備案，均視為乙方成功銷售。2.(4)若因購房客戶違約所造成的違約金，則甲乙雙方各得一半，但該違約金不計銷售金額。乙方對違約的客戶須收取違約金，經甲方同意不予收取的客戶除外。3.(1)乙方負責代理銷售房屋的推廣、宣傳、策劃等工作，并根據方案內容提前以書面形式報經甲方簽字認可后執行。保證金：1.乙方向甲方支付項目保證金人民幣100萬元(保證金不計利息);3.乙方銷售商品房總金額達到90%時，甲方在一周內無息退還保證金給乙方。違約責任：5.未能完成本合同第三條第1、2、3條規定的銷售進度時，須在約定期限一個月內用銷售補足，銷售仍未補足時，乙方須用自購方式補足;如乙方未采取自購方式補足則視為乙方違約，甲方有權解除合同并要求乙方支付違約金100萬元及由此給甲方造成的損失。代理期限為2007年6月1日至2008年5月31日等。2007年6月28日，雙方又簽訂了《關于計價面積、溢價獎勵及價格管理的備忘錄》，約定：銷售傭金及溢價獎勵：1.一層商鋪銷售計價面積中的“商鋪寬度/商鋪深度”的傭金及溢價獎勵辦法按已簽訂的合同執行。2.一層商鋪銷售計價面積中的“2.05米×商鋪寬度”面積所產生的銷售額不計入原代理銷售合同中的總銷售任務、不計提乙方傭金，全部按已簽銷售代理合同中的乙方實現銷售溢價的分成比例計提溢價分成，其支付方式與已簽銷售代理合同中約定的溢價分成支付方式一致。價格管理：3.因甲方原因產生的低于銷售底價及合同成交條件的銷售合同，因此而多出的讓利金額由甲方全額承擔，同時計算乙方的銷售業績。銷售指標：全佳福品牌批發城12號樓3層以上部分(倉儲面積)，不納入對乙方開盤期間的完成銷售面積任務計算范圍之內.2007年6月25日，大眾公司取得義烏三期(全佳福批發城)1號、2號、3號、4號、6號、7號、8號、9號、10號、11號、12號樓的《商品房預售許可證》，于2007年6月28日開盤。2008年元月17日，大眾公司取得主樓和5號樓的《商品房預售許可證》。其中主樓于2008年2月13日開盤，5號樓于2008年5月1日開盤。輝達公司共計完成銷售任務260套，面積24318.007平方米(樓梯面積1893平方米，不含樓梯面積22425.007平方米)，金額119670331元(樓梯金額7949069元，不含樓梯金額111721262元)。另2008年5月1日5號樓開盤后，輝達公司共銷售15套，總房款4952514元。該15套房屋，其中有7戶經大眾公司同意退房。在招商方面，輝達公司共與客戶簽訂《商鋪租賃合同》217份，租賃商鋪302套(總鋪面337套)，已超過約定的70%，但地市

級以上的代理商較少。輝達公司與客戶簽訂的275份《商品房買賣合同》和217份《商鋪租賃合同》，經大眾公司蓋章確認。

另查明：案涉委托代理銷售合同簽訂后，輝達公司依約向大眾公司繳納保證金合計100萬元。大眾公司已支付輝達公司銷售傭金938130元。

本案二審審理期間，經本院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議：

一、大眾公司于2009年10月30日前支付輝達公司代理費240萬元，返還保證金100萬元，合計340萬元;

二、大眾公司如未能按上述第一條約定付款，則上述約定不再執行，輝達公司有權申請法院執行六安市中級人民法院(2008)六民二初字第28號判決主文所確定的內容;

三、一審本訴案件受理費55948元，保全費5000元，合計60948元，由輝達公司負擔;一審反訴案件受理費62007元，保全費5000元，合計67007元，由大眾公司負擔;二審案件受理費58977.5元由大眾公司負擔;

四、當事人之間就本案無其他爭議;

五、本協議經當事人或其特別授權代理人簽字后即生效。

上述協議，符合法律規定，本院予以確認。

第二篇：商品房買賣合同糾紛典型案例

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產權證、房屋質量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關法律界專業人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。

熱點一：認購糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認購協議。協議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。由于張先生認購的房屋還處于開發初期，尚未取得預售許可證，張先生依照認購協議，向房開公司支付了2萬元的認購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業已取得預售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調至25余萬元。若張先生在10日之內不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認購協議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發商將向購房者們作出巨額賠償。

法院判決認為，訂立合同的雙方當事人應遵循誠實信用原則。但本案中某房開公司在認購協議簽訂完、購房者按約支付了認購款后，卻提出了大大超過雙方預約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規定的誠實信用原則和公平原則，導致購房者締約機會的喪失，應對此承擔責任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發出的通知中的售價與原認購價的差額，酌情確定了賠償標準。張先生獲得了2萬元經濟損失賠償，已支付的2萬元認購款也如數返還。

律師點評：商品房認購糾紛相當復雜，一般認為，根據現有法律規定，在違背認購協議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務的情況下，違約方應承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責任。

熱點二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產開發公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經符合了業主入住的條件，已經取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協議等均不認可。

法院認為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權利義務，對房開公司逾期交房所要承擔的責任也有所規定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規定，違約金和實際損失不能重復計算，在本案中，違約金數額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計3.6萬余元。

律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規以及地方性法規都做出了相應的規定。《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。《城鄉規劃法》第四十五條規定：縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。這一條既對規劃部門的驗收作了強行性的規定，同時也表明規劃部門的驗收應在建設單位組織竣工驗收之前。《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據上述法律、行政法規，房地產開發企業向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經驗收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經驗收合格不得投入使用；對于其他的建設工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區的消防驗收合格不再是法律規定的交付標準之一。

就貴州省地方規定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：“商品房交付使用，應當符合下列條件：一是房

地產開發項目經竣工驗收合格，依法取得建設、城鄉規劃等有關部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經房地產主管部門備案；二是房地產開發項目的公共服務設施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎設施具備國家規定的投入使用條件，已經明確產權、管理權，并且以書面形式明確管理責任；三是法律、法規規定的其他條件。”

綜合上述法律法規的規定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產開發企業。當然，交房條件除了上述的法律、法規、規章的規定外，還應當符合合同的約定。

熱點三：房貸難引發的逾期違約責任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調控政策出臺。“國十條”要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當初支付的12萬元首付款。房開公司卻認為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應按合同約定承擔逾期付款的違約責任。至此，買賣雙方因貸款問題引發的糾紛開始不斷升級。

律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發布前簽訂的，合同成立后客觀情況發生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續履行合同，對其明顯不公平。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能

實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規定，行使解除合同的權利。該規定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。

那么，購房者如何防范此類糾紛的發生呢？在現階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或對合同內容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應充分意識到合同的重要性，從根源上規避糾紛的產生。尤其是購房者，在簽訂認購協議時應盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質內容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責任等；在簽訂商品房買賣合同時應盡量明確交房條件及違約責任、房屋的接交方式及違約責任、產權證的辦理時限及違約責任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發生。(以上案例由典正律師事務所提供，典正律師事務所盧安龍律師予以點評)(記者 劉圓圓)

第三篇：商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產權證、房屋質量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關法律界專業人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。

熱點一：認購糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認購協議。協議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。由于張先生認購的房屋還處于開發初期，尚未取得預售許可證，張先生依照認購協議，向房開公司支付了2萬元的認購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業已取得預售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調至25余萬元。若張先生在10日之內不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認購協議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發商將向購房者們作出巨額賠償。法院判決認為，訂立合同的雙方當事人應遵循誠實信用原則。但本案中某房開公司在認購協議簽訂完、購房者按約支付了認購款后，卻提出了大大超過雙方預約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規定的誠實信用原則和公平原則，導致購房者締約機會的喪失，應對此承擔責任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發出的通知中的售價與原認購價的差額，酌情確定了賠償標準。張先生獲得了2萬元經濟損失賠償，已支付的2萬元認購款也如數返還。

律師點評：商品房認購糾紛相當復雜，一般認為，根據現有法律規定，在違背認購協議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務的情況下，違約方應承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責任。熱點二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產開發公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經符合了業主入住的條件，已經取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協議等均不認可。

法院認為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權利義務，對房開公司逾期交房所要承擔的責任也有所規定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規定，違約金和實際損失不能重復計算，在本案中，違約金數額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計3.6萬余元。

律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規以及地方性法規都做出了相應的規定。《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。《城鄉規劃法》第四十五條規定：縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。這

一條既對規劃部門的驗收作了強行性的規定，同時也表明規劃部門的驗收應在建設單位組織竣工驗收之前。《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據上述法律、行政法規，房地產開發企業向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經驗收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經驗收合格不得投入使用；對于其他的建設工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區的消防驗收合格不再是法律規定的交付標準之一。

就貴州省地方規定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：“商品房交付使用，應當符合下列條件：一是房地產開發項目經竣工驗收合格，依法取得建設、城鄉規劃等有關部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經房地產主管部門備案；二是房地產開發項目的公共服務設施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎設施具備國家規定的投入使用條件，已經明確產權、管理權，并且以書面形式明確管理責任；三是法律、法規規定的其他條件。”

綜合上述法律法規的規定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產開發企業。當然，交房條件除了上述的法律、法規、規章的規定外，還應當符合合同的約定。

熱點三：房貸難引發的逾期違約責任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調控政策出臺。“國十條”要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當初支付的12萬元首付款。房開公司卻認為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應按合同約定承擔逾期付款的違約責任。至此，買賣雙方因貸款問題引發的糾紛開始不斷升級。

律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發布前簽訂的，合同成立后客觀情況發生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續履行合同，對其明顯不公平。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規定，行使解除合同的權利。該規定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。

在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。

那么，購房者如何防范此類糾紛的發生呢？在現階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或對合同內容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應充分意識到合同的重要性，從根源上規避糾紛的產生。尤其是購房者，在簽訂認購協議時應盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質內容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責任等；在簽訂商品房買賣合同時應盡量明確交房條件及違約責任、房屋的接交方式及違約責任、產權證的辦理時限及違約責任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發生。(

第四篇：商品房買賣協議

商品房買賣協議書

甲方：

乙方：

經甲乙雙方協商就住宅樓轉讓事宜達成以下協議：

1、甲方同意將轉讓給乙方，乙方一次性支付甲方元。

2、甲方不負責為乙方辦理戶主變更，以后房產過戶費用均由乙方承擔。

3、在房屋未過戶前，房產證暫時由甲方保管，在保管期間，甲方僅有保管權利，必須保證不能用房產證進行任何擔保和貸款。

4、協議達成后，乙方必須按照開發商規定時間和要求按期付款和辦理相關手續，由此引起的任何損失及糾紛，甲方概不負擔。

5、開發商交房后，甲方要立即將房屋鑰匙直接交給乙方。

6、在未過戶前房屋只是在甲方名下，實際所有權歸乙方所有。

7、在政策允許的情況下，甲方必須及時順利將房屋產權過戶給乙方名下。

8、在協議達成后，甲方必須及時通知乙方辦理與房屋有關的各種手續，由于通知遲到引起的損失，甲方負擔。

9、以上協議未盡事宜，經甲乙雙方共同協商解決。

10、此協議一式兩份，甲乙雙方各一份，從簽定之日起生效，房產戶主資料變更或者房屋過戶乙方后，此協議作廢。

甲方：（簽字）

電話：

乙方：（簽字）

電話：年月日

第五篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預售合同和商品房現售合同。商品房預售合同是指房地產開發商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現售合同是指房地產開商將已經竣工的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規定的內容履行義務所產生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權轉移登記手續（房產證），這是商品房買賣的關鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產糾紛，當事人就需要找專業的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調解

房產糾紛雙方先自行協商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

2.仲裁

調解解決無效的，房產糾紛雙方可到當地仲裁委員會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產糾紛雙方必須執行。

3.訴訟

如仲裁結

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