第一篇：2012年物業(yè)管理考試聚焦八大典型糾紛案例分析

關(guān)注一：公共設(shè)施的主人究竟是誰(shuí)?近日，上海市某樓盤(pán)的地下停車(chē)庫(kù)被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車(chē)費(fèi)用漲價(jià)，造成 車(chē)庫(kù)有空位而業(yè)主卻無(wú)法停車(chē)的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會(huì)所等被出讓給個(gè)人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開(kāi)始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。解讀： 這類(lèi)糾紛其實(shí)牽涉到的問(wèn)題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰(shuí)的問(wèn)題，究竟是開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，目前只對(duì)停車(chē)位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)外的單位和個(gè)人;停車(chē)位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。”而沒(méi)有對(duì)共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問(wèn)題作出規(guī)定。解決方法： 這一系列問(wèn)題目前有待相關(guān)部門(mén)制定相關(guān)法規(guī)。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行解決。

關(guān)注二：簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同? 據(jù)了解，目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)沒(méi)有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類(lèi)中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛;而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。解讀： 這主要是因?yàn)閷?duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性地的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。解決方法： 在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡(jiǎn)單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。

關(guān)注三：物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題。近期牽涉到物業(yè)管理費(fèi)的主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺(tái)后，“物業(yè)管理費(fèi)”的包含費(fèi)用項(xiàng)目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)”5個(gè)字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對(duì)于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個(gè)矛盾比較集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問(wèn)題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售低潮時(shí)，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn);有些則是其他業(yè)主對(duì)減免物業(yè)管理費(fèi)的做法堅(jiān)決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。解讀： 由于“物業(yè)管理費(fèi)”是個(gè)大概念，一般來(lái)說(shuō)是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，但對(duì)于很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯、水泵運(yùn)營(yíng)能耗等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開(kāi)發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對(duì)于自己繳納的“物業(yè)管理費(fèi)”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)停械纳踔恋椭?0%―30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條只講了合理公開(kāi)收費(fèi)問(wèn)題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒(méi)有羅列出來(lái)，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。解決方法 在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡(jiǎn)單地以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來(lái)取代其中各類(lèi)的費(fèi)用名稱。

關(guān)注四：業(yè)主大會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦? 小區(qū)的業(yè)主大會(huì)難以召開(kāi)，即使召開(kāi)后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會(huì)換屆難、業(yè)主委員會(huì)交接難的問(wèn)題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個(gè)方面。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會(huì)討論事項(xiàng)的表決權(quán)、制定、修改公約和大會(huì)議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會(huì)成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛解讀 現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)這個(gè)方面的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，沒(méi)有對(duì)無(wú)業(yè)主大會(huì)訴訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問(wèn)題，比如業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作如何有效監(jiān)督，對(duì)業(yè)主大會(huì)選任事項(xiàng)意見(jiàn)不一，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過(guò)訴訟解決等。解決方法： 業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門(mén)等方式，來(lái)避免業(yè)主大會(huì)的越權(quán)行為等。

第二篇：典型物業(yè)管理案例分析

典型物業(yè)管理案例分析

物業(yè)公司不是“第二警力”

案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書(shū)。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車(chē)未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車(chē)已不在停放點(diǎn)了，便立即報(bào)了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車(chē)的損失。

分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書(shū)，該合同是物業(yè)公司對(duì)陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無(wú)保管陳某摩托車(chē)的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。

點(diǎn)評(píng)：

當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。

業(yè)主與業(yè)主直接對(duì)簿公堂

案例：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對(duì)李某房門(mén)的位置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房?jī)?nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙?jiān)V狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。

分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對(duì)自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。

點(diǎn)評(píng)：

目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢(shì)，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對(duì)簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾，無(wú)形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。

物業(yè)管理費(fèi)要明示

去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤(pán)每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價(jià)管理部門(mén)。物價(jià)管理部門(mén)接到投訴后，經(jīng)過(guò)調(diào)查作出了處罰通知書(shū)，某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。

分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位與購(gòu)房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示，物價(jià)管理部門(mén)只是登記備案而已。

點(diǎn)評(píng)：

當(dāng)前，有關(guān)因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當(dāng)中既有物價(jià)管理等政府部門(mén)如何轉(zhuǎn)換角色的問(wèn)題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費(fèi)服務(wù)以及業(yè)主如何適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則的問(wèn)題。總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理作為市場(chǎng)化的產(chǎn)物則應(yīng)完全由市場(chǎng)來(lái)決定價(jià)格。

業(yè)委會(huì)擅自打官司

案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會(huì)今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會(huì)辦公用房，業(yè)委會(huì)委員們?cè)僖膊挥玫叫^(qū)隔壁的咖啡館碰頭開(kāi)會(huì)了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€(gè)是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù)，須賠償幾萬(wàn)元，業(yè)委會(huì)希望每家每戶分?jǐn)値装僭X(qián)，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對(duì)，理由是這5起官司中沒(méi)有一起征得過(guò)業(yè)主大會(huì)的表決通過(guò)。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會(huì)成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會(huì)做主，討回公道。

分析：國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，誰(shuí)擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰(shuí)就是業(yè)主，業(yè)主大會(huì)是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無(wú)權(quán)作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過(guò)并明確授權(quán)才能生效。

點(diǎn)評(píng)：

目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會(huì)擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會(huì)動(dòng)不動(dòng)就提起訴訟，有一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會(huì)就辭職不干了。有的業(yè)委會(huì)雖然形式上通過(guò)了書(shū)面投票表決，而大多在征詢意見(jiàn)時(shí)往往寫(xiě)上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時(shí)間里將征詢意見(jiàn)表寄回業(yè)委會(huì)，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對(duì)、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對(duì)票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。

物業(yè)公司截留物業(yè)管理費(fèi)

案例：虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定業(yè)委會(huì)將廣場(chǎng)全權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可按市場(chǎng)有關(guān)規(guī)定提取12%的管理酬金，物業(yè)管理費(fèi)若有節(jié)余則歸業(yè)委會(huì)所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費(fèi)歸還業(yè)委會(huì)，于是東家就將物業(yè)公司請(qǐng)到法院講道理去了。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務(wù)報(bào)酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)屬于業(yè)主大會(huì)所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。

點(diǎn)評(píng)：

該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款交付給廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)的合法權(quán)益。目前，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決由業(yè)委會(huì)追訴物業(yè)公司業(yè)委會(huì)用房、停車(chē)費(fèi)等官司越來(lái)越多，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)普遍增強(qiáng)。

前物業(yè)公司拒絕“退場(chǎng)”

案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務(wù)合同正到期，業(yè)委會(huì)出錢(qián)請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標(biāo)工作，原物業(yè)公司也參加了投標(biāo)，結(jié)果由本市一家知名物業(yè)公司奪標(biāo)。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個(gè)月，這家中標(biāo)物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟(jì)損失。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時(shí)撤離管理區(qū)域。

點(diǎn)評(píng)：

當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的窘境經(jīng)常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺(jué)臉上無(wú)光，拒絕退場(chǎng)，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)平添了幾分不和諧的聲音。

物業(yè)成樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)手段

案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開(kāi)發(fā)商欲將40萬(wàn)平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來(lái)草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期管理寫(xiě)入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買(mǎi)家。到了10月，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出了非常苛刻的條款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動(dòng)退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂在所難免。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。

點(diǎn)評(píng)：

目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費(fèi)以及空置房管理費(fèi)問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商鬧上法庭的并不少見(jiàn)，但像在媒體公開(kāi)實(shí)行招投標(biāo)中標(biāo)而遭開(kāi)發(fā)商毀標(biāo)的則是首例。可見(jiàn)，目前仍有部分開(kāi)發(fā)商為了有利銷(xiāo)售，可以采取一切手段來(lái)達(dá)到其目的，因此，政府主管部門(mén)的監(jiān)督與管理應(yīng)該時(shí)刻不能放松監(jiān)管。

類(lèi)型八業(yè)委會(huì)換屆選舉

案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會(huì)任期即將終止，部分業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的主持下成立了選舉新一屆業(yè)委會(huì)的籌備組，前任業(yè)委會(huì)業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會(huì)籌備組的成員，于是不去報(bào)名登記參加業(yè)委會(huì)委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會(huì)的選舉結(jié)果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責(zé)房地辦人員違法行政。

分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對(duì)業(yè)委會(huì)到期后如何選舉下一屆業(yè)委會(huì)沒(méi)有作出相關(guān)的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會(huì)成員以業(yè)委會(huì)委員的身份參與新一屆業(yè)委會(huì)的選舉工作，而應(yīng)是以一個(gè)業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。

點(diǎn)評(píng)：

目前，在本市某些小區(qū)的選舉過(guò)程中，由于該類(lèi)問(wèn)題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會(huì)委員或主任的逐步“吃香”，與我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展與進(jìn)步是分不開(kāi)的。相反，相關(guān)的有關(guān)業(yè)委會(huì)的選舉程序、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。

維修基金“大挪窩”

案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任擅自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來(lái)存在某銀行賬戶上的錢(qián)，來(lái)了個(gè)“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結(jié)果引發(fā)了業(yè)委會(huì)委員與委員之間的嚴(yán)重沖突。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動(dòng)用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主決定。

點(diǎn)評(píng)：

對(duì)于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問(wèn)題的主要是維修基金的管理缺乏監(jiān)督機(jī)制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督權(quán)，但對(duì)如何監(jiān)督卻沒(méi)有明確的說(shuō)法。有的小區(qū)少則幾百萬(wàn)元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個(gè)別本身財(cái)產(chǎn)并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會(huì)委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。

2002年北京九大典型物業(yè)管理案例

之一：開(kāi)發(fā)商賠付交通噪聲費(fèi)

1994年5月，經(jīng)北京市綜合投資公司拆遷，某小區(qū)52戶居民搬到位于京石高速公路旁的豐臺(tái)六里橋10號(hào)院9號(hào)樓居住。入住后，居民就開(kāi)始被京石高速公路上來(lái)往車(chē)輛的噪聲所困擾：9號(hào)樓距離高速公路僅30余米，日夜來(lái)往的車(chē)輛產(chǎn)生的噪聲使樓內(nèi)居民寢食難安。在請(qǐng)有關(guān)部門(mén)檢測(cè)后，居民們得知該樓所受的噪聲污染超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

法院認(rèn)為，在已有道路一側(cè)建設(shè)噪聲敏感建筑物，開(kāi)發(fā)商有責(zé)任采取減輕交通噪聲影響的措施。作為高速公路的經(jīng)營(yíng)管理者，北京首發(fā)公司也應(yīng)有義務(wù)對(duì)居民所受噪聲污染承擔(dān)責(zé)任。法院判決開(kāi)發(fā)商為住戶安裝隔聲窗，將該住房的室內(nèi)噪聲降到白天60分貝以下，夜間45分貝以下。開(kāi)發(fā)商一次性支付3000元賠償金。同時(shí)，居民從1994年入住起至安裝隔聲窗日的期間，每月獲得60元的噪聲污染損失費(fèi)，由開(kāi)發(fā)商支付50元，首發(fā)公司支付10元。

之二：使用面積縮水業(yè)主退掉房屋

北京阿奇公司于1997年9月30日，與開(kāi)發(fā)商北京友誼輝志公司簽訂《商品房預(yù)售契約》及其補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)國(guó)際友誼花園建筑面積162.87平方米的房屋，房屋交付時(shí)實(shí)際面積與暫測(cè)面積的誤差不超過(guò)6%，超過(guò)6%時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)解除本契約。簽約后，阿奇公司支付了全部房款，友誼輝志公司于1998年2月交付房屋。2000年10月，友誼輝志公司稱，房屋的實(shí)測(cè)面

積為172.47平方米，要求阿奇公司補(bǔ)交房款近1.2萬(wàn)美元。而阿奇公司認(rèn)為使用面積過(guò)小，經(jīng)海淀測(cè)繪隊(duì)測(cè)量，使用面積為100.71平方米。根據(jù)合同約定的使用面積與建筑面積之比計(jì)算，房屋使用面積比應(yīng)提供的使用面積少32.95平方米。阿奇公司認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已違反了合同，要求終止合同，并返還房款、支付房款利息，雙倍返還定金，同時(shí)賠償經(jīng)濟(jì)損失20萬(wàn)元。

法院認(rèn)為：根據(jù)約定，房屋的使用面積與建筑面積之比為75.5%，而實(shí)際交付的房屋的二者之比為61.83%，開(kāi)發(fā)商明顯違約，應(yīng)將房款返還，并支付房款利息。由于阿奇公司已經(jīng)使用了房屋，根據(jù)公平原則，應(yīng)支付房屋使用費(fèi)。法院判決，解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售契約》及其補(bǔ)充協(xié)議。友誼輝志公司返還阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司將房屋交給開(kāi)發(fā)商。北京阿奇公司向開(kāi)發(fā)商支付房屋使用費(fèi)每月1萬(wàn)元。

之三：騙人的建材商雙倍賠償

今年，法院連續(xù)在兩起建材糾紛案件中，判決建材商雙倍返還建材款。其中一起為馮先生與東方家園麗澤裝飾建材公司的糾紛。2000年2月18日，馮先生到東方家園公司，購(gòu)買(mǎi)櫸木實(shí)木門(mén)兩扇，價(jià)格為4476元；門(mén)鎖兩把，價(jià)格為59.2元。另外馮先生支付50元運(yùn)費(fèi)，由東方家園公司送貨。馮先生在2001年3月8日，請(qǐng)國(guó)家人造板質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心到家中進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)論為：該木門(mén)不是櫸木實(shí)木門(mén)，而是山毛櫸貼面門(mén)。馮為此支出檢驗(yàn)費(fèi)200元。馮先生找建材公司要求退貨，遭拒絕。在馮訴至法院后，建材公司提出管轄異議，要求到其所在地豐臺(tái)法院審理，在法院駁回后提起上訴，案件被商家在管轄上拖了一年，直到今年5月才再次在海淀法院開(kāi)庭。海淀法院作出一審判決：東方家園麗澤裝飾建材公司退購(gòu)門(mén)款4476元，賠償4476元，并賠償運(yùn)費(fèi)、檢驗(yàn)費(fèi)。

之四：鄰居代理裝修牛哥輸了官司

演員牛振華因房屋裝修代理問(wèn)題與鄰居產(chǎn)生糾紛并對(duì)簿公堂。昌平區(qū)法院作出判決，牛振華要求鄰居返還收取的不合理款項(xiàng)并賠償裝修質(zhì)量差所造成損失的請(qǐng)求被駁回。牛振華、賈先生與其他四戶業(yè)主在昌平區(qū)四合小區(qū)分別出資購(gòu)買(mǎi)連排別墅各一套。因并排居住，且關(guān)系良好，6住戶決定對(duì)住宅進(jìn)行裝修、庭院改造。為了工作順利進(jìn)行，大道惠倉(cāng)公司也做了部分財(cái)務(wù)管理和后勤保障工作。賈先生與大道惠倉(cāng)公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振華以還款方式及交來(lái)的裝修款共計(jì)46萬(wàn)余元。訴訟中，昌平法院請(qǐng)?jiān)浇ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行了質(zhì)量檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果為部分裝修質(zhì)量不合格。昌平法院認(rèn)為，因牛振華與賈先生沒(méi)有書(shū)面代理協(xié)議，作為一般無(wú)償代理，只需履行一般注意義務(wù)。最后，昌平法院作出的判決結(jié)果是：駁回牛振華的訴訟請(qǐng)求。此案曾經(jīng)在昌平法院審判，當(dāng)時(shí)的結(jié)果是牛振華敗訴。在接到判決后，牛振華不服，向一中院提起上訴。一中院作出裁定，撤消了昌平法院判決，并發(fā)回重審。此次的判決結(jié)果，牛振華依然沒(méi)有能告倒鄰居。

之五：陽(yáng)臺(tái)觀景成泡影業(yè)主無(wú)奈退掉房

2000年12月5日，王先生與北京浩鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽約，約定王先生購(gòu)買(mǎi)“浩鴻園”怡園3層B單元房屋一套。雙方在《北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》戶型圖中，明確約定了王先生購(gòu)買(mǎi)的房屋陽(yáng)臺(tái)為全落地觀景陽(yáng)臺(tái)。合同簽訂后，王先生向開(kāi)發(fā)商北京浩鴻房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房首付款。2001年7月，王先生發(fā)現(xiàn)房屋陽(yáng)臺(tái)變成了混凝土封閉陽(yáng)臺(tái)，只有正北面有一面窗戶，與雙方約定的全落地觀景陽(yáng)臺(tái)不符。王先生向開(kāi)發(fā)商提出退房要求，在多次交涉沒(méi)有結(jié)果的情況下，起訴到法院，要求解約退房。法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有征得買(mǎi)房人同意，單方面將雙方約定的落地觀景陽(yáng)臺(tái)改為混凝土半封閉陽(yáng)臺(tái)，違反了合同約定，已經(jīng)構(gòu)成違約。法院判決解除雙方購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款并賠償房屋保險(xiǎn)費(fèi)等其他合理費(fèi)用。

之六：拒交物業(yè)供暖費(fèi)業(yè)主敗訴

水清木華園的物管公司面臨著諸多住戶拖欠供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)的問(wèn)題，在幾經(jīng)協(xié)商不成的情況下，物管公司匯澤物業(yè)公司起訴到法院，業(yè)主劉女士成為被告。2000年3月8日，劉女士與匯澤房地產(chǎn)公司簽約，雙方約定，劉女士購(gòu)買(mǎi)水清木華園4號(hào)樓103室住宅一套。同年3月20日劉女士與匯澤物業(yè)公司簽訂物管委托合同、供暖協(xié)議書(shū)。在物業(yè)管理委托合同中約定：劉女士同意將自有房產(chǎn)委托給匯澤物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。供暖協(xié)議書(shū)中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：每平方米建筑面積28元；每年5月1日至9月30日為交費(fèi)期限。如超過(guò)期限，則按超限之日起按日累計(jì)加收1％的滯納金。劉女士于2000年3月20日向物業(yè)公司交納了自這天起到2000年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)，但沒(méi)有交納2001年全年的物業(yè)管理費(fèi)及2000年至2001的供暖費(fèi)。

法院查明，劉女士提出房屋面積未經(jīng)實(shí)測(cè)，所以無(wú)法交物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，但在劉女士與匯澤房地產(chǎn)公司簽訂的《北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》中已明確約定了水清木華園4號(hào)樓103室房屋的建筑面積，在劉不能提供建筑面積測(cè)量有誤的證據(jù)的情況下，應(yīng)當(dāng)按約定的建筑面積交納相關(guān)費(fèi)用。法院一審判決：劉女士支付給匯澤物業(yè)管理公司供暖費(fèi)、滯納金，同時(shí)支付物業(yè)管理費(fèi)與生活垃圾清運(yùn)費(fèi)。

之七：開(kāi)發(fā)商判付“超量暖氣”款

2001年4月10日，暖氣制造商森得公司與開(kāi)發(fā)商金宸公司簽約，由森得公司向金宸公司提供散熱器，合同總金額78萬(wàn)余元。今年8月，森得公司向法院起訴稱，按約定，金宸公司最遲應(yīng)在2002年3月30日前付清全部貨款，但仍有15萬(wàn)余元沒(méi)付清，要求金宸公司付清尾款。金宸公司認(rèn)為，在接受為開(kāi)發(fā)商改造樓盤(pán)暖氣設(shè)施的委托后，森得公司為開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)和換算的暖器片數(shù)量遠(yuǎn)大于實(shí)際需求量，并出現(xiàn)退貨和換貨情況，使開(kāi)發(fā)商無(wú)端增加成本23萬(wàn)余元。在庭審過(guò)程中，金宸公司出示了北京鋼鐵設(shè)計(jì)研究總院廣安設(shè)計(jì)科技開(kāi)發(fā)公司的報(bào)告，報(bào)告顯示，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核查計(jì)算，結(jié)論為“實(shí)際安裝的散熱器片數(shù)與該棟樓達(dá)到供暖效果應(yīng)安裝的散熱器片數(shù)相比多出較多”。法院對(duì)金宸公司提出的因森得公司多計(jì)算散熱器片數(shù)造成損失的說(shuō)法，沒(méi)有予以采納。在一審判決中，判決金宸公司向森得公司支付剩余款項(xiàng)。金宸公司不服一審判決，已經(jīng)向一中院提起上訴。

之八：退掉“旅游房”難討購(gòu)房款

多女士于2000年7月26日與秦皇島國(guó)源房地產(chǎn)公司簽署《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，購(gòu)買(mǎi)秦皇島維多利亞海灣項(xiàng)目中楓丹白露苑18套房屋。雙方約定，國(guó)源公司應(yīng)于2001年6月30日交房。如逾期交付超過(guò)5個(gè)月，多女士有權(quán)終止合同，國(guó)源公司按多女士累計(jì)已付款的10%向多女士支付違約金。合同簽署后，多女士向國(guó)源公司支付了房款172萬(wàn)余元。但國(guó)源公司沒(méi)有按期交房。經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)等待后，多女士向秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法院遞交了訴狀，要求解除《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，國(guó)源公司返還房款172萬(wàn)余元和利息及交通費(fèi)10萬(wàn)元。經(jīng)審理，法院支持了多女士的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，北京萬(wàn)盛煤炭公司因?yàn)閲?guó)源公司做擔(dān)保，被判決承擔(dān)責(zé)任，當(dāng)國(guó)源公司無(wú)法退款時(shí)，萬(wàn)盛公司將還款。在判決生效后，國(guó)源公司沒(méi)有按判決向多女士退款。眼看自己的房款即將“打水漂”，多女士只好向法院提出執(zhí)行申請(qǐng)。然而，一次次往返于北京、秦皇島間的多女士至今得到的依然是“開(kāi)發(fā)商無(wú)錢(qián)可付，判決無(wú)法執(zhí)行”的結(jié)果。

之九：開(kāi)發(fā)商遲交房業(yè)主獲賠28萬(wàn)元

王先生于2000年12月27日與北京鴻安房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，雙方約定：若出賣(mài)人逾期交房時(shí)，出賣(mài)人從2001年1月16日開(kāi)始，按總購(gòu)房款的日萬(wàn)分之四即每天700元付給購(gòu)房人違約金。

王先生在起訴書(shū)中稱：開(kāi)發(fā)商于2002年3月4日才辦完全部交房手續(xù)，延期付房達(dá)412天，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約金28萬(wàn)余元。庭審中開(kāi)發(fā)商認(rèn)為違約期限應(yīng)從2001年1月16日至2002年1月28日計(jì)算。

東城法院認(rèn)為，由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)辦理相應(yīng)的單證交接手續(xù)，不能以交付房屋鑰匙為生效條件，因此，開(kāi)發(fā)商以“原告領(lǐng)取房屋鑰匙就視為已完成房屋交付”的辯解，法院不予支持。關(guān)于房屋的實(shí)際交付日期，雙方已明確約定了交付時(shí)應(yīng)具備的條件，應(yīng)以開(kāi)發(fā)商交付《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的日期為準(zhǔn)。最后，法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》判決開(kāi)發(fā)商給付王先生違約金28萬(wàn)余元。

第三篇：物業(yè)管理九大典型糾紛

物業(yè)管理九大典型糾紛

關(guān)注一：公共設(shè)施的主人究竟是誰(shuí)？

近日，上海市某樓盤(pán)的地下停車(chē)庫(kù)被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車(chē)費(fèi)用漲價(jià)，造成 車(chē)庫(kù)有空位而業(yè)主卻無(wú)法停車(chē)的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會(huì)所等被出讓給個(gè)人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開(kāi)始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。

解讀：

這類(lèi)糾紛其實(shí)牽涉到的問(wèn)題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰(shuí)的問(wèn)題，究竟是開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，目前只對(duì)停車(chē)位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車(chē)位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。”而沒(méi)有對(duì)共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問(wèn)題作出規(guī)定。解決方法：

這一系列問(wèn)題目前有待相關(guān)部門(mén)制定相關(guān)法規(guī)。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行解決。

關(guān)注二：簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同？

據(jù)了角，目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)沒(méi)有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。

據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類(lèi)中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。

解讀：

這主要是因?yàn)閷?duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性地的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。

解決方法：

在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡(jiǎn)單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。

關(guān)注三：物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題

近期牽涉到物業(yè)管理費(fèi)的主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺(tái)后，“物業(yè)管理費(fèi)”的包含費(fèi)用項(xiàng)目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)”5個(gè)字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對(duì)于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個(gè)矛盾比較集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問(wèn)題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售低潮時(shí)，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對(duì)減免物業(yè)管理費(fèi)的做法堅(jiān)決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

解讀：

由于“物業(yè)管理費(fèi)”是個(gè)大概念，一般來(lái)說(shuō)是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，但對(duì)于很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯、水泵運(yùn)營(yíng)能耗等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開(kāi)發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對(duì)于自己繳納的“物業(yè)管理費(fèi)”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)停械纳踔恋椭?0%―30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條只講了合理公開(kāi)收費(fèi)問(wèn)題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒(méi)有羅列出來(lái)，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。解決方法

在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡(jiǎn)單地以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來(lái)取代其中各類(lèi)的費(fèi)用名稱。

關(guān)注四：業(yè)主大會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦？

小區(qū)的業(yè)主大會(huì)難以召開(kāi)，即使召開(kāi)后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會(huì)換屆難、業(yè)主委員會(huì)交接難的問(wèn)題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個(gè)方面。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會(huì)討論事項(xiàng)的表決權(quán)、制定、修改公約和大會(huì)議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會(huì)成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛 解讀

現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)這個(gè)方面的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，沒(méi)有對(duì)無(wú)業(yè)主大會(huì)訴訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問(wèn)題，比如業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作如何有效監(jiān)督，對(duì)業(yè)主大會(huì)選任事項(xiàng)意見(jiàn)不一，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過(guò)訴訟解決等。

解決方法：

業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門(mén)等方式，來(lái)避免業(yè)主大會(huì)的越權(quán)行為等。

關(guān)注五：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理的“父子關(guān)系”。

如今部分與開(kāi)商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問(wèn)題不重視，以及開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球的現(xiàn)象。尤其是在涉及開(kāi)發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對(duì)開(kāi)發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)遲遲無(wú)法成立，前期物業(yè)管理時(shí)間很長(zhǎng)，有的長(zhǎng)達(dá)七八年，矛盾越積越深。

解讀：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的，即使實(shí)行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)機(jī)制，開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢(shì)地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。解決方法：

入住小區(qū)的業(yè)主們?cè)诜蠗l件后，也就是說(shuō)小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已滿2年的，一定要及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立業(yè)主大會(huì)，來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。

關(guān)注六：誰(shuí)做糾紛訴訟人

由業(yè)主大會(huì)還是繼續(xù)由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當(dāng)前法院在審理此類(lèi)案件時(shí)遇到的突出問(wèn)題。

解讀：

據(jù)了解，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)之前，上海法院依據(jù)《上海居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問(wèn)題。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，業(yè)主委員會(huì)的作用發(fā)生了變化，《上海居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。《物業(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

解決方法：

在涉及到小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時(shí)，必須由業(yè)主大會(huì)的名義起訴，并且需要得到具有表決權(quán)的2/3業(yè)主通過(guò)。否則以業(yè)主委員會(huì)的名義起訴，否則有可能要承擔(dān)敗訴的責(zé)任。

關(guān)注七：物業(yè)公司究竟是管理還是服務(wù)？

由于物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴(yán)格按物業(yè)服務(wù)合同履行、不按規(guī)章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，任意調(diào)價(jià)；處理問(wèn)題和解決矛盾方法簡(jiǎn)單生硬，打罵業(yè)主時(shí)有發(fā)生。

解讀：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》除規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)義務(wù)，同時(shí)賦予了其維護(hù)物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會(huì)管理責(zé)任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何一點(diǎn)權(quán)力。表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時(shí)公約僅有告知、制止、報(bào)告的權(quán)利，并沒(méi)有處罰權(quán)和措施權(quán)；從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對(duì)物業(yè)所有人處分自己財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)也有限的，不具有權(quán)利源，其是否有訴訟的請(qǐng)求權(quán)法律規(guī)定不明確，存在較大爭(zhēng)議，造成業(yè)主塊規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無(wú)力阻止。

解決方法：

此類(lèi)矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對(duì)自身的意識(shí)進(jìn)行高速，物業(yè)公司是以服務(wù)為主而不是管理為主。

關(guān)注八：業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。

這方面主要體現(xiàn)在對(duì)于業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)以及違章搭建的處罰規(guī)定較少，造成業(yè)主無(wú)論有什么原因不滿，都以拒交物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抗辯。另外在目前法律柜架下，缺少住戶與所有權(quán)人的區(qū)分和規(guī)制，對(duì)非業(yè)主使用房屋而拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，無(wú)任何制約措施。解讀：

雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條就規(guī)定應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，但在后面具體條文中，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)法律責(zé)任規(guī)定多，而對(duì)業(yè)主的法律責(zé)任只有兩三條原則規(guī)定，約束力明顯不夠，在業(yè)主權(quán)益保護(hù)方面，對(duì)業(yè)主權(quán)利則規(guī)定較為詳細(xì)明確，而對(duì)業(yè)主違反義務(wù)如何承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定則不明確、不具體，有的甚至就根本沒(méi)有羅列出來(lái)。在實(shí)際管理中，對(duì)于塊規(guī)裝修、亂停亂放、私搭亂建等現(xiàn)象，依據(jù)現(xiàn)行條例，物業(yè)管理企業(yè)管理力度有限，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)缺乏程序規(guī)定和具體措施，難度較大；相鄰相關(guān)業(yè)主在未直接損

害其利益時(shí)，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來(lái)交涉，反而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)不幫他出面解決問(wèn)題，多數(shù)也不愿出面反映；物業(yè)管理企業(yè)管理權(quán)限受到限制，目前也爭(zhēng)議較大。

解決方法：

這方面仍然有待相關(guān)法規(guī)進(jìn)行完善。

關(guān)注九：小區(qū)之間如何劃分？

這類(lèi)方面的矛盾糾紛主要體現(xiàn)在小區(qū)與小區(qū)之間因?yàn)榉忾]式小區(qū)封閉通路，導(dǎo)致別的小區(qū)行路不便而引發(fā)的矛盾；或者是在兩個(gè)小區(qū)合并時(shí)，由于不同品質(zhì)樓盤(pán)的性價(jià)比等因素，間接導(dǎo)致高品質(zhì)樓盤(pán)貶值、低品質(zhì)樓盤(pán)的升值的現(xiàn)象。

解讀：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于管理區(qū)域的劃分在第九條里原則規(guī)定應(yīng)以共用設(shè)施設(shè)備、建筑物的規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等綜合因素來(lái)考量，具體授權(quán)地方政府制定實(shí)施細(xì)則。而本市的相關(guān)規(guī)定也比較原則，在實(shí)踐中也難操作，造成此類(lèi)案件久拖不決。

解決方法：

比如何為自然街坊，以哪個(gè)年代為準(zhǔn)，以誰(shuí)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，以及何為封閉小區(qū)，是物理狀態(tài)封閉，還是法律狀態(tài)封閉，尚無(wú)一個(gè)明確的科學(xué)的解釋。對(duì)于凡是其設(shè)置的設(shè)施設(shè)備是共用的可以劃分為一個(gè)管理區(qū)域的規(guī)定，在有些糾紛當(dāng)中就那些設(shè)施設(shè)備應(yīng)該算共用存在較大爭(zhēng)議，是只要滿足一件設(shè)施設(shè)備就可，還是需要全部設(shè)施設(shè)備，目前沒(méi)有定論。

第四篇：物業(yè)管理中常發(fā)生的典型糾紛案例

物業(yè)管理中常發(fā)生的典型糾紛案例

一、治安管理中糾紛

1．當(dāng)業(yè)主欲將車(chē)輛停放于不許停放車(chē)輛的地點(diǎn)時(shí)，保安員上前制止，而業(yè)主不但不聽(tīng)從，反而破口大罵保安，保安員應(yīng)該怎么辦？

2．某企業(yè)老板（事先未知其身份）深夜背了大包東西往廠區(qū)外走，保安員上前查證，此人不肯出示證件，只是說(shuō)：“保安有什么了不起，叫你們某某經(jīng)理來(lái)。”此時(shí)，治安員應(yīng)該怎么辦？實(shí)行檢查時(shí)，說(shuō)保安員翻亂了他的東西，要保安員賠，保安員該怎么辦？

3．兩個(gè)無(wú)證人員坐在工業(yè)區(qū)114棟前的綠化帶上，保安員請(qǐng)兩人離開(kāi)，不聽(tīng)。要求其出示證件，兩人說(shuō)是***廠工人，證件放在廠里了。保安讓其中一人去拿證件，此人一去不返。保安帶著另一人到廠樓下取證，樓上下來(lái)一個(gè)自稱是主管的人（此人身穿背心，腳趿拖鞋）讓保安放人，保安要其出示證件，他說(shuō)證件被鎖起來(lái)了。保安拒絕放人，讓所謂的主管到保安部反映情況。該主管動(dòng)手打保安，怎么辦？

4．本公司某部門(mén)負(fù)責(zé)人，未按公司規(guī)定，強(qiáng)行進(jìn)入某小區(qū)，保安不放行，遭其指責(zé)，怎么辦？

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛

1． 金地花園204棟403室漏水事件

時(shí)間：1999年4月23日

事件經(jīng)過(guò)：公司某工作人員發(fā)現(xiàn)金地花園204棟403室用水量突然成倍增加。水表上月底度數(shù)1088立方，本月（當(dāng)日）底度為1757立方，不足一月用水量679立方，初步斷定為住戶家中嚴(yán)重漏水。該工作人員將情況及時(shí)向管理處管理員反映，并要求管理員通知業(yè)主（住戶）來(lái)管理處。同時(shí)特別強(qiáng)調(diào)不要將真實(shí)情況告訴業(yè)主（住戶）。該管理員電話同時(shí)通知了業(yè)主和住戶（住戶為某工廠集體工人），因回避真實(shí)情況，業(yè)主和住戶都很生氣，發(fā)生了較大的沖突。后經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人耐心解釋?zhuān)⒄鎸?shí)情況告訴了業(yè)主和住戶，矛盾得到了化解。住戶負(fù)責(zé)人并來(lái)到了管理處。通過(guò)雙方在現(xiàn)場(chǎng)了解，發(fā)現(xiàn)系住戶衛(wèi)生間水箱損壞，漏水時(shí)間較長(zhǎng)，住戶（工人）未向管理處反映。經(jīng)管理處做工作，住戶愿意承擔(dān)全部漏水造成的經(jīng)濟(jì)損失。此前該花園發(fā)生過(guò)類(lèi)似的事件，因管理處工作不到位，業(yè)主（住戶）不愿意承擔(dān)漏水費(fèi)用。

原因分析及教訓(xùn)：

1）公司工作人員要求業(yè)主或住戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)處理問(wèn)題的指導(dǎo)思想是正確的，但害怕業(yè)主（住戶）不能接受事實(shí)真相而試圖回避問(wèn)題則是錯(cuò)誤的。

2）管理處管理員通知業(yè)主（住戶）來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，語(yǔ)言表達(dá)存在一定問(wèn)題，特別是當(dāng)業(yè)主（住戶）強(qiáng)烈要求說(shuō)明事情的真相時(shí)而管理人員一律回避該問(wèn)題是非常錯(cuò)誤的。

3）管理處采取積極補(bǔ)救措施，取得了滿意的效果，但造成的負(fù)面影響難以挽回。

2． 業(yè)主對(duì)某月水費(fèi)由20元增加到40元問(wèn)題的投訴案例

時(shí)間：1999年4月中旬某日上午

事情經(jīng)過(guò)：某業(yè)主，女性，30歲左右，高大健美，昂首闊步跨進(jìn)管理處大門(mén)，直奔管理處主任面前，怒發(fā)沖冠，虎視眈眈。“我們家用水從未超過(guò)20元，這個(gè)月怎么高達(dá)40元。真不象話，太離譜。如果相關(guān)3~5元，還可以理解，可現(xiàn)在翻了一倍，簡(jiǎn)直亂了套

”句句刺耳，字字傷人。管理處全體工作人員心如刀絞。管理處全體工作人員撇下其它客戶，放下手中所有的活兒，面對(duì)這位神圣的業(yè)主，我們從水表計(jì)費(fèi)日期，抄表時(shí)間，費(fèi)用計(jì)算，水表質(zhì)量問(wèn)題，住戶家庭人口數(shù)量及其構(gòu)成，還有季節(jié)的變化等方面，向業(yè)主進(jìn)行耐心的解釋?zhuān)茖W(xué)的分析，在大量的歷史數(shù)據(jù)資料，政府的有關(guān)規(guī)定等事實(shí)的依據(jù)面前，業(yè)主不得不節(jié)節(jié)敗退，否定了水表的質(zhì)量、抄表時(shí)間及度數(shù)、計(jì)費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn)等存在的所謂問(wèn)題。在鐵的事實(shí)面前，她不得不面對(duì)歷史上多次出現(xiàn)的高達(dá)40元的記錄事實(shí)。業(yè)主最后比較滿意的離開(kāi)了管理處。

結(jié)論及原因分析：

該事件是一起處理比較成功的典型，其原因有如下幾個(gè)方面：

1）管理處能抓住問(wèn)題的核心，能從問(wèn)題的各個(gè)方面進(jìn)行分析，能盡量用事實(shí)說(shuō)話。而對(duì)可能存在的問(wèn)題各個(gè)擊破，最后充分說(shuō)服業(yè)主。

2）分析問(wèn)題時(shí)比較細(xì)致，能夠展開(kāi)。如：分析了成人與小孩用水不同，男性與女性用水也有區(qū)別，以及季節(jié)變化的用水的差別。同時(shí)，又能及時(shí)回到主要問(wèn)題方面。

3）處理問(wèn)題時(shí)比較注意業(yè)主的心態(tài)與情緒，業(yè)主怒氣沖沖不僅僅因?yàn)橄M(fèi)由20元增加到40元這一問(wèn)題本身，全體工作人員盡量做到低調(diào)說(shuō)話，低調(diào)做人。

3． 水表問(wèn)題一堂課案例

時(shí)間：1999年4月中旬某日 地點(diǎn)：金地花園管理處

事由：某日某業(yè)主拿著99年2、3月份水費(fèi)通知單，非常嚴(yán)肅地給管理處某管理人員“上課”。該業(yè)主2月份用水55立方，3月份用水2立方，該業(yè)主指出2月份用水太少，3月份用水又太多，是不合實(shí)際的，雖然2月份因過(guò)春節(jié)而居住時(shí)間不長(zhǎng)是一個(gè)因素，但不能說(shuō)明問(wèn)題，能說(shuō)明的問(wèn)題是2、3月份合計(jì)數(shù)應(yīng)該是準(zhǔn)確的。業(yè)主做了一個(gè)假設(shè)，如果將2月份度數(shù)人為減少，將3月份度數(shù)人為增加，總度數(shù)不變，但水費(fèi)卻增加很多，因?yàn)槊吭?0立方為標(biāo)內(nèi)收費(fèi)1.2元/立方，超過(guò)30立方為標(biāo)外收費(fèi)18元/立方。該業(yè)主就象馬克思發(fā)現(xiàn)剩余規(guī)律一樣既興奮又嚴(yán)峻。

問(wèn)題分析：

我們對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查，有關(guān)工作人員說(shuō)事實(shí)就是這樣，而對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題不能有一個(gè)較好的說(shuō)法。業(yè)主提出唯一解決的辦法是業(yè)主每月自己也抄一份水表度數(shù)。業(yè)主的這個(gè)辦法的確是一個(gè)防范的好辦法，但業(yè)主對(duì)我們的信任分?jǐn)?shù)大降，我們用什么辦法來(lái)防范，值得每一個(gè)人思考。

4． 業(yè)主違章裝修案例

時(shí)間：1998年12月至1999年3月

地點(diǎn)：金地花園210棟604#、704# 事情經(jīng)過(guò)：98年12月，210棟604業(yè)主前來(lái)管理處反映家中客廳副陽(yáng)臺(tái)墻角滲水。當(dāng)時(shí)管理處派人前往察看，發(fā)現(xiàn)已裝修的木板及地板已發(fā)黑。初步斷定系埋在墻內(nèi)通往廚房的水管滲漏所致。經(jīng)與裝修隊(duì)聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)所埋水管位置低于滲漏水室的至高點(diǎn)，于是，判斷為704房排污管滲水所致。管理處與704房業(yè)主多次聯(lián)系，業(yè)主才同意去704房檢查。發(fā)現(xiàn)裝修時(shí)將排污管用瓷片封死。家中總閘用水泥封死。因業(yè)主不配合，但反復(fù)多次做工作，業(yè)主才同意打開(kāi)總閘進(jìn)行檢查。之后又做多次工作，業(yè)主才同意我們進(jìn)行維修，后問(wèn)題得到解決。

原因分析及教訓(xùn)：

1）604房滲漏水現(xiàn)象完全系704房違章裝修所致。因裝修過(guò)程中很多隱蔽問(wèn)題必須在裝修過(guò)程中予以發(fā)現(xiàn)并加以更正。

2）704房業(yè)主不愿配合，導(dǎo)致該事件的處理延誤時(shí)間，給604房業(yè)主帶來(lái)不滿，造成了一定的負(fù)面影響。

3）在處理該事件過(guò)程中，管理處能極其耐心地做業(yè)主的工作，特別是能通過(guò)法律法規(guī)對(duì)業(yè)主做，最終將問(wèn)題解決是可取的一面。

5． 水池清洗導(dǎo)致住戶水龍頭堵塞問(wèn)題的案例。

時(shí)間：1999年4月24日

事件：因天面水池清洗導(dǎo)致住戶水龍頭堵塞。

投訴者代表：207棟701#702#703# 事件經(jīng)過(guò)：

99年4月24日，公司動(dòng)力部組織人員對(duì)207棟等樓宇天面水池進(jìn)行了清洗。24日晚，管理處按計(jì)數(shù)單投訴：廚房無(wú)水。主要集中在207棟。25日早8：00管理處派管理人員前往業(yè)主家中檢查，也未發(fā)現(xiàn)水龍頭無(wú)水，到天面水池檢查，也未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。最后發(fā)現(xiàn)無(wú)水水龍頭均有一個(gè)共同點(diǎn)，即裝有凈水器，于是拆開(kāi)一家凈水器檢查，發(fā)現(xiàn)過(guò)濾網(wǎng)塞滿泥沙，洗凈過(guò)濾網(wǎng)，便恢復(fù)正常。

原因分析：清洗天面水池，四壁污泥隨水排下導(dǎo)致很多家中熱水器水龍頭，廚房水龍頭堵塞而無(wú)水，從而導(dǎo)致業(yè)主投訴增加。

幾點(diǎn)啟示：

1）水池清洗是否考慮泥沙下排這一因素？

2）管理人員在實(shí)際工作中隨時(shí)碰到新問(wèn)題，應(yīng)開(kāi)動(dòng)腦筋，尋找解決辦法。

3）業(yè)主已應(yīng)注意自身生活中存在的一些常識(shí)問(wèn)題，避免過(guò)分依賴管理處的思想。

海景花園案例

6．車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)已超過(guò)規(guī)定免費(fèi)時(shí)間，當(dāng)治安員要求駕馭者交費(fèi)，其非旦不交，反而無(wú)理取鬧，甚至罵人，并將車(chē)輛擋在路上，這時(shí)后面又有車(chē)輛進(jìn)出。怎么辦？

7．因建筑質(zhì)量問(wèn)題，樓上滲水到樓下，而樓下的業(yè)主不愿配合維修，樓下的業(yè)主認(rèn)為此事應(yīng)由管理處解決，并且要盡快，你怎樣解決？

8．因排污總管堵塞，已使二樓一業(yè)主家中被污水浸泡，業(yè)主怒氣沖沖找來(lái)，你怎樣處理。因堵塞較嚴(yán)重，雖管理處費(fèi)了很大力氣在疏通，但仍未能在短時(shí)間內(nèi)完成工作，若是由你處理此事，此時(shí)你應(yīng)當(dāng)怎樣做？

9．有業(yè)主認(rèn)為他家陽(yáng)臺(tái)外的綠化植物太高太密，影響了采光，而且蚊蟲(chóng)較多，影響了正常生活，要求將部分樹(shù)木遷移，但從整體綠化效果看，將樹(shù)木遷移對(duì)整體效果有影響，你如何向領(lǐng)導(dǎo)提出一個(gè)妥善的解決辦法。

10． 有業(yè)主帶裝修人員進(jìn)入小區(qū)，保安員要按規(guī)定登記，業(yè)主不但不讓裝修人員登記，而且強(qiáng)行進(jìn)入，你如何處理？ 11． 公司領(lǐng)導(dǎo)或其他部門(mén)員工帶領(lǐng)外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)參觀，但無(wú)任何手續(xù)，也未向保安員說(shuō)明情況，強(qiáng)行要進(jìn)入小區(qū)，如何處理？

12． 住戶的車(chē)輛未按規(guī)定停放在車(chē)位上，而且隨意停放在路邊，保安員前去制止時(shí)，其稱：“我辦點(diǎn)事馬上就走。”然后離去。如何處理？

13． 有住戶開(kāi)車(chē)外出，到道閘處，保安員要其交回出入卡，其稱：“我忘記帶了。”保安員讓其回去拿，住戶不愿意再回去，并稱有急事，要馬上出去。如何處理？

第五篇：商品房買(mǎi)賣(mài)八大典型糾紛案例解讀

商品房買(mǎi)賣(mài)八大典型糾紛案例解讀

(2012-12-02 15:33:38)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 損失

保修期

商品房

質(zhì)量問(wèn)題

房屋買(mǎi)賣(mài)

雜談 ▼

分類(lèi)： 法院判決案例、事例

定購(gòu)協(xié)議書(shū)簽字要謹(jǐn)慎

2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定陳定購(gòu)一套商品房，并支付定金1萬(wàn)元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。

【判決】 該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和了解該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購(gòu)協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請(qǐng)求。

法官點(diǎn)評(píng) 購(gòu)房者在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。

天然氣改動(dòng)不算結(jié)構(gòu)改變

2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。2009年3月，李飛接房時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同上寫(xiě)明位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽(yáng)臺(tái)上。他遂以房屋結(jié)構(gòu)變更為由提出退房。但南翔公司不同意。

【判決】 天然氣管道安裝有特別的規(guī)范和要求，不可能滿足所有業(yè)主的意愿。有關(guān)行政管理部門(mén)認(rèn)為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規(guī)劃的變更和設(shè)計(jì)上的變化，也不屬于房屋結(jié)構(gòu)改變。所以，天然氣管道的改變并不構(gòu)成購(gòu)房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請(qǐng)求。

法官點(diǎn)評(píng) 在設(shè)計(jì)時(shí)，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)安裝人員可對(duì)安裝位置予以調(diào)整。

購(gòu)房戶看清逾期交房條件

2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房?jī)r(jià)款每日萬(wàn)分之五的違約金計(jì)算。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗(yàn)收備案登記證。2008年2月16日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林。林要求秋韻公司承擔(dān)2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠。【判決】 雙方在合同中明確約定，房屋維修事項(xiàng)不能作為拒絕接房及開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，故本案責(zé)任應(yīng)由林小藝自行承擔(dān)。

法官點(diǎn)評(píng) 本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，并約定“房屋的維修事項(xiàng)不能作為拒絕接收房屋的理由”。購(gòu)房者在商品房竣工驗(yàn)收備案登記前有權(quán)拒絕接房，但經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收后不能以房屋的維修事項(xiàng)作為拒絕接房的理由。

這些情況可拒絕接房

2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋生活陽(yáng)臺(tái)鐵欄桿與公共露臺(tái)鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺(tái)的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。

【判決】 房屋雖驗(yàn)收合格，但公共露臺(tái)搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗(yàn)收規(guī)范，存在重大安全隱患，李月玖有權(quán)拒絕接房，永航公司構(gòu)成違約。

法官點(diǎn)評(píng) 房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時(shí)，購(gòu)房者可以拒絕接房。開(kāi)發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購(gòu)房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。

房屋沒(méi)驗(yàn)收接房也有錯(cuò)

2004年7月，傅瑤購(gòu)買(mǎi)華麟公司一套房屋。合同約定2006年12月31日前交房，如逾期交房應(yīng)支付違約金。

2006年12月31日，華麟公司交付房屋時(shí)，在其制定的《房屋交接表》中明示：“現(xiàn)項(xiàng)目已通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，還未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，你在認(rèn)知該現(xiàn)狀的情況下，經(jīng)驗(yàn)房后自愿接房”，傅在交接表上簽署“同意接房”。

2007年9月30日，房屋才竣工驗(yàn)收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問(wèn)題發(fā)生糾紛，華麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。

【判決】 華麟公司違約金應(yīng)承擔(dān)責(zé)任到房屋實(shí)際驗(yàn)收合格之日，但雙方的書(shū)面交接房手續(xù)已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房并使用，故對(duì)華麟公司的違約責(zé)任額度應(yīng)酌情減輕。

法官點(diǎn)評(píng) 法律強(qiáng)制規(guī)定，商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒(méi)有竣工驗(yàn)收合格而接房，也有一定過(guò)錯(cuò)。

優(yōu)惠沒(méi)兌現(xiàn)可起訴索賠

2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽約購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，交房時(shí)間為2006年8月31日。簽約當(dāng)天，張付清全款和契稅。同年8月4日，該公司刊登售房廣告時(shí)承諾“8月1日至31日，購(gòu)房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”。廣告刊登后兩三個(gè)月，張才知悉廣告內(nèi)容。張認(rèn)為自己也應(yīng)享受該優(yōu)惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。

【判決】 鵬程公司應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則兌現(xiàn)其承諾，應(yīng)向張亞南支付已經(jīng)交納的購(gòu)房契稅。

法官點(diǎn)評(píng) 開(kāi)發(fā)商違反其承諾的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)提醒購(gòu)房者，為避免將來(lái)產(chǎn)生不必要的糾紛，可以要求將廣告內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同中或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并明確約定違約責(zé)任。

提高容積率開(kāi)發(fā)商要賠

2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同載明總層數(shù)28，但陳接房時(shí)發(fā)現(xiàn)所建房屋實(shí)際樓層為33層。陳奇遂以開(kāi)發(fā)商增加容積率起訴至法院。【判決】 大宏公司人為違背了合同對(duì)商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預(yù)期的相關(guān)公共設(shè)施使用人數(shù)增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對(duì)陳奇的損害確實(shí)存在。綜合考慮業(yè)主遭受損害的程度，以及開(kāi)發(fā)商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。

法官點(diǎn)評(píng) 開(kāi)發(fā)商違約提高容積率，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

入住發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題可索賠

2006年2月，秦遠(yuǎn)購(gòu)買(mǎi)蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦對(duì)房屋裝修入住后，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)墻體出現(xiàn)縱向和斜向裂紋、結(jié)構(gòu)梁部分開(kāi)裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠(yuǎn)要求蒙泰公司整改修復(fù)，蒙泰公司不允，秦遠(yuǎn)遂向法院起訴。

【判決】 市五中院認(rèn)為，秦遠(yuǎn)所購(gòu)買(mǎi)房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)了墻體裂紋等質(zhì)量問(wèn)題，蒙泰公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。在房屋修復(fù)期間無(wú)法正常使用房屋，蒙泰公司應(yīng)承擔(dān)修復(fù)房屋期間產(chǎn)生的搬家費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、清潔費(fèi)等損失。

法官點(diǎn)評(píng) 法官稱，因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題需要修復(fù)的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商賠償因房屋修復(fù)期間所產(chǎn)生的搬家費(fèi)等必要費(fèi)用。(文中企業(yè)和人名均系化名)

八成購(gòu)房者被忽悠

焦點(diǎn)網(wǎng)日前的一份調(diào)查顯示，超過(guò)八成的被調(diào)查者在買(mǎi)房時(shí)被忽悠過(guò)。這其中最主要的問(wèn)題是廣告宣傳虛假、夸大及承諾不兌現(xiàn)、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)“被漲價(jià)”、面積房型與銷(xiāo)售所說(shuō)的不符、開(kāi)發(fā)商不及時(shí)辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問(wèn)題(墻壁開(kāi)裂、材料使用、管線安裝等)、房屋產(chǎn)權(quán)縮水、開(kāi)發(fā)商延遲交房、小區(qū)規(guī)劃的變更等。