第一篇：物業(yè)糾紛典型案例解析[范文]

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

物業(yè)糾紛典型案例解析

1、物業(yè)收費糾紛解析

相關法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業(yè)管理條例》第四十二條：業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

《物權法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識：

常識一：物業(yè)管理服務不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費的主張是不合理的

物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等。業(yè)主認為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業(yè)服務合同約定的標準差距明顯時，根據有關規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費，但不能拒交，因為物業(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務，業(yè)主拒交物業(yè)費的主張是不合理的。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

常識二：業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權拒交物業(yè)管理費

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未經業(yè)主大會決議，無論是物業(yè)管理委員會還是業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個業(yè)主也不能以物業(yè)公司進入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實際提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費。因為由單個業(yè)主來否認物業(yè)管理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)服務合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設之后召開的業(yè)主大會決定承認這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應根據物業(yè)公司已提供的事實服務，交納相應的物業(yè)費。如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務存有異議，應通過建議召開業(yè)主大會的渠道解決，采取拒交物業(yè)費的方式不當。

常識三：與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費

根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機構的業(yè)主委員會，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。這份合同對小區(qū)內的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進入小區(qū)提供物業(yè)管理服務，只要與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨訂立合同。

另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立服務合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實的物業(yè)服務，業(yè)主事實上接受了服務的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應的物業(yè)服務費用。

(1)因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費的

典型案例：證明服務不周拒交物業(yè)費，法院判決仍須補交70％

馮女士因拖欠41個月物業(yè)費，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。法院根據權利義務對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據實際違約情況確定為30％，馮女士須交41個月物業(yè)費的70％。

案例解析：《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務費用的義務，同時《物權法》第七十二條規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

以放棄權利不履行義務，因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務就要承擔繳納物業(yè)服務費的義務，即使物業(yè)公司提供的服務有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費，但可以要求物業(yè)公司在服務瑕疵范圍內減收一定的物業(yè)費。

（2）非因物業(yè)公司的過錯產生的物業(yè)糾紛 ①以物業(yè)服務不到位為由拒不交納物業(yè)費的 典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務拒交物業(yè)費敗訴

7月20日，北京世紀城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”也就是說，對于欠費業(yè)主應先由業(yè)委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費的前置程序下，物業(yè)公司無權直接起訴欠費業(yè)主。

法院經審理認為，北京世紀金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對于物業(yè)費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。

《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規(guī)定認為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會督促其交納物業(yè)費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時間早于《物業(yè)管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時應當根據法律規(guī)定及雙方約定履行。現世紀城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據《物業(yè)管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業(yè)公司

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。

案例解析：《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務費用的義務，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。至于收費標準，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務合同中已有明確約定并且只要已經物價局批準，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用，否則就要承擔相應的違約責任。

②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業(yè)管理費，于是跟物業(yè)公司產生了糾紛，為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應交物業(yè)費

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質服務而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經濟成果.一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現，有關的細部質量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費。

案例解析：該女士應交物業(yè)管理費。

房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據有關規(guī)定，只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數都是期房，而房屋在驗收交接后到產權證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區(qū)的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。

具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進行修補，但不能據此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應及時交付。

③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，約定物業(yè)服務費用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業(yè)服務費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務費用時遭拒

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

絕，萬某認為物業(yè)服務費用應由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業(yè)服務費用的義務。

案例解析：本案的焦點是應當由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費。《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。因此，應當由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務費用。

向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務費用，是業(yè)主根據物業(yè)服務合同應盡的義務。支付物業(yè)服務費用的義務直接源于物業(yè)服務合同的約定，根據《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當事人應當按照約定正確，全面，誠實的履行合同設立的義務，本案業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費。當然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務，則業(yè)主享有，履約抗辯權。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交納物業(yè)服務費。

物業(yè)服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據物業(yè)服務合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業(yè)主應當履行的是物業(yè)服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產生的，不能混淆這兩種義務。

根據《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用，但業(yè)主應當負連帶責任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務費用時，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務費，業(yè)主在交納物業(yè)服務費后，享有依法向物業(yè)使用人追償的權利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務費用，因此，應當由黃女士支付物業(yè)服務費用。

④以未簽訂物業(yè)服務合同為由拒不交納物業(yè)費的

典型案例：艾明輝經營的智能人網吧位于省政府公務員小區(qū)內，2003年7月1日，省政府公務員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進行物業(yè)服務，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費3611.6元，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經營的商業(yè)網點提供的服務不多為由，拒絕交納物業(yè)費。

法院判決：市法院審理認為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的職責。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負有

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

交納物業(yè)管理費的義務。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費3611.6元。

案例解析：根據《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應受其約束，負有交納物業(yè)費的義務。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，業(yè)主則應按照實際發(fā)生的服務價格向物業(yè)公司交納相應費用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認合同無效，而拒交物業(yè)費問題。按照《合同法》的有關規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關進行處理，不能據此認定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)管理服務，業(yè)主就應按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費。

風險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設法為業(yè)主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業(yè)主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業(yè)主的權益，就要走法律途徑來解決問題。

2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛

相關法律法規(guī)：《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

《物業(yè)管理條例》第三十五條：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

（1）車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：王女士的汽車停放在小區(qū)內，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標準收取露天臨時停車費。前年12月22日晚車輛丟失。市中院經審理后認為，公安部門對車輛被盜案一直

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

未有結論，據小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的窗體頂窗體底端物業(yè)管理服務合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據證明物業(yè)公司存在重大過錯，判決物業(yè)無責。

案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔責任，關鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關系還是場地使用關系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過錯。

1、如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務承擔相應的賠償責任；

2、如果沒有約定，但有證據證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失有過錯過失的，物業(yè)管理公司應承擔與其過錯相適應的賠償責任。當然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務，沒有過錯的，物業(yè)管理公司可不承擔賠償責任，因為物業(yè)管理公司不是侵權行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財產保管關系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務。

3、如果物業(yè)管理公司設有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，則應根據其收費的數額和車輛的價值比率，確定物業(yè)管理公司應承擔的賠償責任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內丟失時，應按照最高人民法院《證據規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標準，即在證據對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下，如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認的規(guī)定，并同時結合物業(yè)管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業(yè)管理公司應當承擔的賠償責任。

（2）業(yè)主家中財務被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：業(yè)主王某家中被盜,財產損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務內容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應承擔賠償責任.案例解析：首先應該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務為公共區(qū)域的治安防范服務,而非業(yè)主家中的安全保障服務.因此本案中,物業(yè)管理公司是否應承擔責任,應視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責,而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關系,則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責,業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之處.則物業(yè)公司不應承擔賠償責任.治安管理是物業(yè)管理最基本的內容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預測風險,一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

一方面物業(yè)管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數,加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司.風險防范：為了避免因業(yè)主財務被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應切實的履行對業(yè)主的安全保障義務，嚴格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務并嚴格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務，物業(yè)公司是無責任的在此類糾紛中。

3、因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛

相關法律法規(guī):《物業(yè)管理條例》第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業(yè)管理條例》|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

《物權法》第七十條：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《物權法》第七十一條

：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

《物權法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

(1)因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應由物業(yè)公司承擔責任

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現滲透現象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關費用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。

法院判決：物業(yè)公司應當承擔責任。

案例解析：根據《物業(yè)管理條理》及相關規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。

根據物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。

物業(yè)公司要避免因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。

(2)因維修費用的承擔引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應由業(yè)主承擔維修費用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。

案例解析：根據《物業(yè)管理條理》及相關規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。

房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。

根據《物業(yè)管理條例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業(yè)主承擔。

（3）維修共用設施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例 ：A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時，該業(yè)主總是加以阻礙，并要求給予經濟補償。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

案例解析：按照《物權法》第70－72條規(guī)定，各區(qū)分所有權人對自己專有部分享有完整的所有權，具有獨立支配的權利，但并不意味著對專有部分享有絕對支配權利，不允許其他任何人利用。各區(qū)分所有權人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務。這種義務屬于各區(qū)分所有權人應盡的義務，而并非相鄰關系的義務，對各區(qū)分所有權人在履行義務時所造成的損害給予補償，則是應當的。

4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛

相關法律法規(guī)：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

典型案例：某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產權屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。

被告實業(yè)公司辯稱：玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向實業(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。

〔判決〕人民法院經審理認為：實業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數次發(fā)生墜落后未能及時采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人，關窗時本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向實業(yè)公司提出改進的要求，已盡管理義務，孫某的傷害同物業(yè)管理

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

并無直接的、必然的因果關系，因此，物業(yè)公司不應承擔法律責任。

案例解析：本案的核心是誰應當承擔民事責任，法院的判決是正確的。

本案產生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應承擔本案的法律責任，首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業(yè)產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論，產權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，存在足以造成致以人民群眾財產或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理，業(yè)主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責任人負有賠償的義務。《物業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。本案實業(yè)公司作為某大廈的所有人，應當承擔主要責任。

其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業(yè)公司共同承擔法律責任。

關于物業(yè)管理企業(yè)的責任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業(yè)公司提出改進的請求，但實業(yè)公司并未答復，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應當承擔賠償責任。

風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權行為，物業(yè)公司是否承擔責任，關鍵是看物業(yè)公司對侵權行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關鍵是要及時的發(fā)現樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患。

5、小區(qū)內因共用場地的使用而引發(fā)的法律糾紛

相關法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

《物業(yè)管理條例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

《物業(yè)管理條例》第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

《物業(yè)管理條例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元

《民法通則》第71條財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。

《物權法》第七十條業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《物權法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

《物權法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

《物權法》第七十三條：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

《物權法》第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定：

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

（1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：物業(yè)公司無權出租共用部分

某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達室一間20多平方米的房子出租給他人經營。而小區(qū)業(yè)主認為在購房時已將傳達室分攤入所購房屋的建筑面積，對傳達室擁有所有權，物業(yè)管理公司未經業(yè)主同意，擅自將傳達室出租，這侵犯了他們的合法權益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。

案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業(yè)管理條例》第11、55、66條規(guī)定，小區(qū)傳達室是共用部分，所有權人是全體業(yè)主，如要另作他用，應該由業(yè)主大會決定。物業(yè)公司只能對傳達室行使管理權，未經業(yè)主大會通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權，賠償損失，并可要求房地產

（2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛

典型案例：曾先生原是婁底市的一個煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發(fā)現樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設用地，可以開辟出來做泊車之用。

于是，曾先生未經開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到2天時間搭建好了一個車棚。開發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內把車棚拆掉，一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

否則雇請民工將車棚強行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費用。

對開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權使用空地。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。

為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今還沒有解決。

案例解析：按照建設部頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第3條對共用部位的解釋，小區(qū)內的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內空地的使用權屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對小區(qū)內的空地合理行使使用權，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨排他性使用；按照《物業(yè)管理條例》第7、51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權歸全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應該征得業(yè)主委員會的同意；按照《物業(yè)管理條理》第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾先生的行為應該履行制止的職責和向有關行政管理部門報告的義務。

按照《物權法》第70－73、76條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權利。

《物權法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

6、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質引發(fā)的糾紛

相關法律法規(guī)：《物權法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意

《物權法》第八十四條：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

典型案例：2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現由于小區(qū)是新落成的，各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來了，要求關閉餐館，吳先生覺得他為大家服務，解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應該干涉，為此發(fā)生糾紛。

案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權利擅自改變房屋的使用性質。

根據我國《物權法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

有利害關系的業(yè)主同意

及《物權法》第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質，吳先生如果確需改變房屋的使用性質，也不得不違反相鄰權，并且應當按照有關規(guī)定辦理有關手續(xù)。無論是業(yè)主還是使用人，都不應當擅自改變房屋在建筑設計規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質，不僅影響社會管理秩序，而且有可能對相鄰權造成影響。相鄰權是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來自相鄰他方的危害或危險的權利；相鄰義務則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險的義務。物業(yè)相鄰權的實質在于不得違反全體業(yè)主的共同利益，不得將其權利濫用，即對物業(yè)產權行使的法律限制。擅自改變物業(yè)的使用性質屬于相鄰權所禁止的行為。區(qū)分所有權人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據其本來規(guī)劃設計的居住、營業(yè)或者其它特定的用途來使用，否則構成不當使用。

7、特殊侵權行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關法律法規(guī)：《民法通則》第123條：

從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任。

《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業(yè)管理條例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

【案例】孫某（男，10歲）在家里玩耍是發(fā)現陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔賠償責任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級大風，大風將高壓線刮斷，導致損害事故的發(fā)生。

審理結果：電力公司負80％的責任，物業(yè)公司負20％的責任

案例解析：根據《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護責任是由電力公司承擔的，電力公司具有維修養(yǎng)護高壓電線的責任，應當嚴格依照《電力設施保護條例》

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

及其《實施細則》的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設施的安全，在大風過后應當采取措施消除危險。《物業(yè)管理條例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。”電力公司未能及時檢修刮斷的電力設施，主觀上有過錯，應當承擔損害賠償責任。《民法通則》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任。”本案中孫某并非故意觸電，電力公司不具有免責條件，應當依法承擔法律責任。

此外，物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務，應對小區(qū)內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務，故應當承擔一定的責任。

風險防范：盡管《物業(yè)管理條例》第52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。但是物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務，應對小區(qū)內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風險的發(fā)生，就應對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關管線和設施設備在物業(yè)小區(qū)內存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務并作出必要的安全警示標志。

8、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務而引發(fā)的物業(yè)糾紛

相關法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

（1）典型案例：上消防逃生門物業(yè)管理存隱患擔責三成

高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上，當時上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現有什么阻擋。下午5點多黃昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經過認真清理，他臉上大傷口3個被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實在無法下針只好作了消毒處理。經過檢查，原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標志，晚上時不知被誰關上了，高某沒發(fā)現就一頭撞了上去。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應當賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。

法院判決：小區(qū)物業(yè)承擔30%的責任。

案例解析：平臺晾曬衣服顯屬不當，且其為成年人應當對自己的活動范圍負注意義務，對損害后果的發(fā)生負主要過錯責任；但物業(yè)公司負有對管理小區(qū)內的安全保障義務，應及時發(fā)現物業(yè)管理小區(qū)內的安全隱患并作出相應的警示注意義務，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對其作警示標志，因此應承擔一定的責任。

（2）典型案例：物業(yè)公司盡到了注意告知義務無責任

2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結冰,趙小姐上班時經過不慎滑到,導致右手骨折,事發(fā)后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業(yè)公司要求賠償。而物業(yè)公司認為，根據租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應走人行通道而不應該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業(yè)管理認為趙小姐跌傷是其本人過錯造成，應自己承擔后果，故物業(yè)管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。

法院判決：物業(yè)公司無責任

案例解析：既然所簽定的物業(yè)管理合同或相關管理規(guī)定已載明電梯的使用性質，再加上當天管理人員現場已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，故物業(yè)管理人員已盡到了注意告知義務，因此，在這種情況下導致趙小姐摔傷，責任全在趙小姐身上。

（3）典型案例：物業(yè)未盡及時注意義務業(yè)主人身損害索賠

去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準備進行0裝修。裝潢公司施工人員在大樓開鋸木板后，將兩塊木板放在一樓通往地下車庫的步行樓道上。當日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時，避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業(yè)公司賠償2500余元。

案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時報警，或者發(fā)現異常情況沒有及時注意，導致損害后果產生的，應該承擔相應責任。若因物業(yè)的管理未到位，如未及時清理雜物、對公共設備進行修復造成居民人身損害的，物業(yè)應該承擔相應責任。

風險防范：為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

人員應及時的發(fā)現物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標志。

9、業(yè)主違反有關規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛

相關法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理條例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果

（五）其它影響建筑結構和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統的傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發(fā)現自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設計的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設施、恢復原狀，要求物業(yè)

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

管理企業(yè)承擔賠償責任。

審理結果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請求。

案例解析：

（一）章某的行為違反了有關法律法規(guī)的規(guī)定。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

（三）關于物業(yè)管理企業(yè)的責任。《物業(yè)管理條例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設定的一項義務。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務，就應當承擔相應的責任。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費用2至3倍的罰款。”同時，《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”因此，問題關鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應當承擔責任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)服務合同的約定，存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現問題時向業(yè)主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務，沒有能夠及時發(fā)現問題并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業(yè)管理企業(yè)則應當承擔責任。

風險防范：規(guī)避裝修糾紛的關鍵是，物業(yè)管理人員應嚴格按照《物業(yè)管理條例》和《住

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，對發(fā)現的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務就可以了。

10、小區(qū)內發(fā)生的人身損害賠償糾紛

相關法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業(yè)管理條例》第四十七條：物業(yè)服務企業(yè)應當協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

《民法通則》第一百三十一條：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。

最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》

第九條： 雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。雇主承擔連帶賠償責任的，可以向雇員追償。

前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權或者指示范圍內的生產經營活動或者其他勞務活動。雇員的行為超出授權范圍，但其表現形式是履行職務或者與履行職務有內在聯系的，應當認定為“從事雇傭活動”。

《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

《民法通則》第一百二十六條：

建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

《物業(yè)管理條例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

《城市新建小區(qū)管理辦法》第二條第三款：本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。

（1）保安未盡安全保障義務引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷 物業(yè)公司未盡責被判賠償

日前，洛陽市老城區(qū)法院依法審結一起因物業(yè)公司未盡到應盡的安全保障義務，造成業(yè)主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔張某人身損害損失40％的補充賠償責任，賠償張某4萬余元。

2003年4月2日，原告張某之母李女士從被告某房地產開發(fā)有限公司購買了一套位于本市某小區(qū)內的住宅。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。其中約定，被告在管理中負有“在公安機關的指導下管理日常治安工作，安排管理人員對本區(qū)進行日常巡視”的義務。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。

2004年8月15日凌晨2時許，一犯罪嫌疑人潛入該小區(qū)，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現場(該案至今未破)。案發(fā)后調查發(fā)現，該小區(qū)大門口設有門崗，一天24小時值班，但對出入人員無登記，無日常24小時巡邏。案發(fā)前后，被告正將該小區(qū)的后圍墻扒開安裝后門，管理工作比較松懈。經洛陽市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側氣胸、左側喉區(qū)神經損傷，構成9級傷殘，為此先后住院治療38天，花去醫(yī)療費3.3萬余元。

2004年11月19日，原告以被告物業(yè)管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機為由，向洛陽市老城區(qū)法院提起訴訟，要求被告賠償其醫(yī)療費、交通費、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計10萬余元。法院審理后，依據我國《民法通則》等有關規(guī)定，于近日作出上述判決。

案例解析：物業(yè)公司應承擔補充賠償責任

最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，從

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者是其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予以支持。因第三人侵權導致損害結果發(fā)生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業(yè)管理合同關系。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費，被告即負有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內侵害小區(qū)居民人身、財產行為的義務。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺時，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內的安全保障義務，對此，被告存在一定過錯，法院判決其承擔張某人身損害損失40％的補充賠償責任是適宜的。

（2）保安致人損害的物業(yè)糾紛

典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設有保安員執(zhí)勤，負責對進入小區(qū)的人和車輛進行安全管理。2004年8月5日，居住在該小區(qū)的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準備進入小區(qū)回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進入小區(qū)的相關手續(xù)后，方可進入小區(qū)。為此，雙方產生爭執(zhí)。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。爾后，其子又用電話聯系他人進入小區(qū)，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經反應，損傷程度為輕微傷。為此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費、誤工費、護理費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、鑒定費、精神損失費等共計5.3萬余元。

法院判決：經審理法院認為，公民的身體健康權受法律保護。原告駕車進入被告管理的居民小區(qū)時與被告的值勤保安因車輛出入證問題產生爭執(zhí)，雙方本應克制自己的情緒，從維護小區(qū)管理秩序出發(fā)，妥善處理問題。由于雙方均不夠冷靜，進而情緒激動相互毆打，造成原告受傷。雙方均負有一定過錯，應各自承擔相應責任。被告與實施侵害的保安員系雇傭關系，保安人員在從事雇傭活動中致人損害，理應由被告賠償給原告因此造成的合理經濟損失。最后，法院判決某物業(yè)公司賠償原告經濟損失人民幣6100元。

案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。原告是一名小區(qū)居民，被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。值得注意的是，這起案件的直接當事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院認為，值勤保安在從事雇傭活動中致使原告人身損害，被告應承擔經濟損失。依據最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

雇主在這里所承擔的是雇主替代責任。雇主替代責任是指雇主對雇員在從事雇傭活動中侵犯他人權利時所應當承擔的民事責任。本案中，值勤保安對進出小區(qū)的車輛和人員進行管理是在履行其雇主——某物業(yè)公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個人行為，但值勤保安是在履行其工作職責時，與原告發(fā)生爭執(zhí)從而導致斗毆。依照最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款，前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權或者指示范圍內的生產經營活動或者其他勞務活動。雇員的行為超出授權范圍，但其表現形式是履行職務或者與履行職務有內在聯系的，應當認定為“從事雇傭活動”。所以，應認定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動中致人損害，其雇主——某物業(yè)公司仍應承擔賠償責任。

但同時，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對小區(qū)進行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務。但原告沒有履行其義務，而與值勤保安爭執(zhí)斗毆。因此，原告同樣是有過錯的，依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。

（3）小區(qū)共用設施傷人賠償糾紛

典型案例：2005年8月29日下午，7歲的小鵬（化名）與媽媽一起在小區(qū)休閑廣場上玩耍。小鵬在跑動中撞倒一張石桌。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。但對方認為小鵬受傷是由于父母看護不力，他們不應承擔責任。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費、精神撫慰金計1．4萬余元。庭審中，被告物業(yè)公司和開發(fā)商都表示不愿賠償。

法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。

案例解析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動，同時建設部《城市新建小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)公司對小區(qū)的管理，是指對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)保容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。因此，物業(yè)公司對物業(yè)小區(qū)內的共用設施負有管理、維護義務，對于因共用設施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應當承擔損害賠償責任。而物業(yè)小區(qū)休閑廣場上的石桌作為共用設施，可見物業(yè)公司對休閑廣場上的石桌負有管理、維護義務。另根據《民法通則》規(guī)定，一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

建筑物或其他設施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。本案中，物業(yè)管理公司未能提供足夠證據證明其已盡到了管理、維修義務對損害的發(fā)生并沒有過錯，故應對小鵬的受傷承擔賠償責任。同時，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護義務，對兒子受傷亦有一定過錯，可相應減輕物業(yè)公司的部分賠償責任。因此，法院判決物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。

相關法律知識：“安全保障義務”有法律依據[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，比較集中地體現了侵權責任法的主要原則。其中與物業(yè)管理行業(yè)關系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。”通俗地說就是，經營者或者社會活動組織者，對他的顧客或者活動參加者負有合理限度的安全保障義務，未履行這個義務，致使他人受到人身損害的，要承擔賠償的責任。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動應包括在“等經營活動”之中，物業(yè)管理公司要對它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔安全保障義務，應當足毫無疑義的。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理人的安全保障義務主要體現在三個方面：設施設備的安全保障責任、管理服務的安全保障責任、預防和制止第三人侵權的安全保障責任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 設施設備：安全可靠無隱患[Fr:http://www.Pmedu.net]

每個住宅小區(qū)中都會有許多設施設備，如交通設施、供水供電供氣設施、安保設施、排污設施、娛樂設施等，物業(yè)公司作為管理人，有義務保障這些設施的完好，不使其對業(yè)主和使用人造成人身損害。如果設施設備未達到安全要求，導致使用人受損的，受損人有權向物業(yè)管理人索賠。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理中，來自設施設備的風險相當多，僅小區(qū)游泳池，就存在水質是否達標、是否按標準配備了救生設備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設置了安全告示等，其中一項欠缺，就可能構成“未盡設施設備的安全保障義務”。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護欄時失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費用近三萬元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬余元。物業(yè)公司認為，一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

安裝護欄足為了保護綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應該去攀爬護欄，家長也未盡到監(jiān)護責任，物業(yè)公司對此傷害后果沒有責任。法院最終認定：該小區(qū)物業(yè)公司設置鋼筋護欄時應當考慮到兒童的安全，護欄留有十余厘米長的尖頭，存在安全隱患，應對此人身傷害事故承擔部分責任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費用1萬元。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 這個案例啟示我們，對小區(qū)內的一切設施設備，都要考慮是否存在不安全的因素，特別是兒童能及的范圍內，不僅要考慮正常使用狀態(tài)下會不會發(fā)生傷害，還要考慮到非正常使用狀態(tài)下，甚至“萬一”情況下的傷害。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時觸電。這種心思，就是物業(yè)管理人應有的安全意識。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 服務管理：細致周到無過失[Fr:http://www.Pmedu.net]

物業(yè)公司的服務管理，包括對業(yè)主的服務及對房屋、設施及小區(qū)秩序的管理。服務管理不到位，沒有盡到職責，造成業(yè)主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務”，應當承擔民事賠償責任。東海花園業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺察，顯然在履行職責上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔賠償責任的主要原因。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進出小區(qū)，作案時間長達10多個小時，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺。這種情況下，物業(yè)公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務，恐怕說不過去。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障責任范圍很廣：對可疑人員進行詢問盤查、在施工檢修地點設置標志、投放消殺藥劑前的預告警示、對業(yè)主求助時的迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見的安全保障工作內容。2001年3月，上海復興新苑小區(qū)業(yè)主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運送垃圾的小門進入小區(qū)，而該門在晚上是應當上鎖的，那晚卻沒有關。這成為物業(yè)公司未履行職責的主要依據。因此法院判物業(yè)公司賠償4萬元。這個案例警示我們，物業(yè)管理工作不允許百密一疏，任何時間、任何行為都要經得起檢驗，這是一個很高的要求。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 類似業(yè)主被殺害這樣的惡性事故出現的概率固然很低，但小的傷害事故隨時都有可能發(fā)生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運動游樂設施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風險。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構筑物因維護、管理瑕疵致人損害

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務 的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔賠償責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人責無旁貸。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 特別要注意的是，由物業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動越來越多，體育比賽、商業(yè)促銷、文藝匯演等，雖然能營造熱烈的小區(qū)氣氛，但造成人身意外傷害的風險也大大增加。作為社區(qū)活動的組織者，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把握，寧可不組織這類活動。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵權：及時果斷不延誤[Fr:http://www.Pmedu.net]

對于來自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務。《物業(yè)管理條例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”這里把物業(yè)公司制止第三人侵權的安全保障義務，概括歸納為“兩協助兩及時”。“兩協助”足“協助防范、協助救助”；“兩及時”是“及時制止、及時報告”。我們知道，物業(yè)公司作為一個企業(yè)，本身并不具備執(zhí)法的權力，它只能在合理限度范圍內承擔安全保障義務。“預防、制止(應急)、報告、救助”這四個方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內的責任。比如，物業(yè)公司在小區(qū)內接到“有人行兇”的報警，應該立即派保安人員趕赴現場，在保護自身安全的前提下，采取制止措施，同時向公安機關報告。如已發(fā)生人員傷亡，應立即聯系急救站，協助救治傷員。在警方到達后，協助工作，配合調查。做到這些，就履行了制止侵權的安全保障義務。如果物業(yè)公司沒有做到“兩協助兩及時”，都會構成不作為，受害者有權要求物業(yè)公司承擔賠償責任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：

一、新《物業(yè)管理條例》解讀

1、街道辦新增為成立業(yè)主大會指導部門

修改條文：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。”

解讀：這項修改將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會的一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

指導部門，是把現實中的做法固定化。

2、業(yè)主共同決定七種事項

修改條文：“第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”

解讀：此次修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項，改成了和《物權法》一樣的七種事項。

3、改建、重建建筑物程序更嚴格

修改內容：“業(yè)主大會決定本條例第十一條第5項和第6項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。”

解讀：對于“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項新增事項，《決定》規(guī)定了更加嚴格的程序。此外，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)現在只要經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意就可以了，而修改之前，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

4、業(yè)主可向法院申請撤銷侵權決定

修改條文：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”

解讀：由于規(guī)定了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定對業(yè)主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到業(yè)主的權益，《決定》賦予了被侵害權益業(yè)主獲得司法救濟的權力。

5、業(yè)委會決定違法街道辦有權撤銷

修改條文：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”

解讀：修改賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會、業(yè)主委

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主的權利。

6、物業(yè)由管理者變成“服務員”

根據《物權法》的有關規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。

解讀：雖然只是變了幾個字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務的。

二、《物權法》與《中華人民共和國物業(yè)管理條例》的對比分析

1、《物權法》首先對業(yè)主、業(yè)主委員會的合法權益進行了保護。

首次明確以國家法律的形式，提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權與共有物權概念。《物權法》第七十條

業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。換句話說，物業(yè)管理區(qū)域內，除專有物權以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應當屬于業(yè)主共有的物權。業(yè)主們打開家門，直到小區(qū)紅線以內的非專有部分，未經特殊說明，都屬于業(yè)主共有部分。共有物權的概念之所以重要，是因為這是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會一切權利、義務關系的物質基礎。業(yè)主大會、業(yè)主委員會存在的物質基礎就在于，業(yè)主們要聯合起來，就大家共同擁有、使用的共有部分進行管理、處分與協調，使共有部分處于良好的狀態(tài)，營造一個和諧、寧靜的家園。而物業(yè)服務機構所服務的也正是這一部分，因為對于業(yè)主來說，專有部分是私人家庭部分，任何人未經允許，是不能夠隨便進入的。由此，物業(yè)服務機構的職責也就非常明晰了，協助業(yè)主全體，使建筑區(qū)劃內共有部分處于良好的使用狀態(tài)，更加整潔、美觀。

《物權法》對于共有物權的內容也作了解釋說明：第七十三條

建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對比《條例》，有了實質性飛躍，《條例》中沒有共有物權的概念，提及業(yè)主共有物權的相關規(guī)定只有第六條第七款

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。應當說，物權法比《條例》有了質的飛躍，難怪業(yè)主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

《物權法》明確了建筑區(qū)劃內，國有土地的使用權屬于全體業(yè)主共有。第一百四十七條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。業(yè)主全體購買了建設單位的商品房，因此建筑區(qū)劃內國有土地使用權自然一并轉讓給了全體業(yè)主。但是，據我們調查，目前絕大多數建設單位在將小區(qū)業(yè)主的專有部分出售完畢以后，并未將國有土地使用權轉移到業(yè)主手中，而且繼續(xù)持有《國有土地使用權證》，因此，違反了《物權法》的規(guī)定。由此可見，在《物權法》實施以后，將掀起一輪國有土地使用權的轉讓爭議熱潮。

很多業(yè)主經常會抱怨，自己購買房產的時候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長，不久就會變成鋼筋水泥的叢林。一些開發(fā)商經常通過先宣傳綠地面積，作為賣點，當業(yè)主們購房入住之后，再將綠地變?yōu)闃欠浚^續(xù)牟利，嚴重損害了業(yè)主的合法權益。于是在房地產市場的供需兩端，形成了需求方——業(yè)主們的權益無影無蹤，供給方——發(fā)展商的利益無窮無盡這種奇觀。對于這種現象，《物權法》也作了相應規(guī)定。

第一百三十六條

新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。我們看到，公共綠地作為原有業(yè)主們已設立的用益物權，是不能被損害的。因此，建設單位再想通過隱瞞規(guī)劃實現提高房價的做法，是要承擔法律責任的。

2、明確了業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務機構之間的地位問題。

在很多小區(qū)的實踐中，不少業(yè)主都感覺到，許多合理的要求沒有得到解決，個別社區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務機構之間的矛盾甚至非常尖銳。業(yè)主們請物業(yè)服務機構辦事很困難，主人翁地位根本沒有得到體現。物權法對此作了規(guī)定。《物權法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

第八十二條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

這三條的意義在于明確了業(yè)主與物業(yè)服務機構之間的法律地位、經濟地位問題。業(yè)主是共有物權的所有人，業(yè)主全體為了更好的、更職業(yè)化的管理好自己的共有物權，邀請物業(yè)服務機構前來協助，這與我們普通居民請家政服務人員操持家務是一樣的道理。只不過家政協助管理專有物權，而物業(yè)服務機構協助管理共有物權而已。業(yè)主全體有權利更換物業(yè)服務機構，并且，物業(yè)服務機構的職權、服務質量及收費標準都應當由業(yè)主全體根據實際市場情況

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

確定。如果明確了這一點，物業(yè)服務機構與業(yè)主之間的關系也就非常明確了。業(yè)主是主人，物業(yè)服務機構是專業(yè)化服務機構。對比《條例》中的如下規(guī)定，第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。可以看出物權法更加明晰了業(yè)主與物業(yè)服務機構之間的權利義務關系。在物權法中這些內容比《條例》進了一大步。在物權法中，始終是物業(yè)服務，而不是物業(yè)管理，我們也注意到，王兆國副委員長在向全國人大代表提請審議時，也始終使用的是物業(yè)服務，這說明，國家最高立法機構是明晰的，在業(yè)主與物業(yè)服務之間，業(yè)主是首要的。管理與服務，表面上看是用詞不同而已，實質上看，《物權法》在業(yè)主與物業(yè)服務機構之間的關系上，確立了業(yè)主的主導地位。當然，并不是說物業(yè)服務機構就是不重要。事實上，物業(yè)服務機構有一支專業(yè)化的隊伍，他們提供物業(yè)服務比業(yè)主自行管理要更加高效，更加熟練。業(yè)主自行管理屬于業(yè)余水平，物業(yè)服務機構屬于專業(yè)水平。業(yè)主與物業(yè)服務機構之間必須要爭取雙贏的局面。物業(yè)服務好了，業(yè)主們愿意支付更高的物業(yè)服務費用，物業(yè)服務機構才能夠提高收益。物業(yè)服務的質量提高了，業(yè)主們的家園也才更有價值。

3、對業(yè)主委員會的地位有了進一步明確，業(yè)主委員會成立的要件作了規(guī)定。《物權法》第七十八條

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。而目前實施的《條例》第十二條規(guī)定業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力，而沒有說業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主具有約束力，僅僅多了7個字，但這7個字，字字千金，解決了業(yè)主委員會多年來無人理睬的尷尬境地。業(yè)主有權選舉業(yè)主委員會，但是在一般情況下，不能拒絕業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主可以由于種種原因不參加業(yè)主委員會的活動，但是，業(yè)主委員會的決定必須遵守，這樣才會有更多的業(yè)主積極參與業(yè)主委員會的工作，也才會有更多的業(yè)主積極參與城市社區(qū)的建設。關于業(yè)主委員會與房地產行政主管部門的關系，《物權法》與條例相比，也有了明顯不同。《條例》第十九條規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。換句話說，房地產主管部門有權撤銷業(yè)主委員會的決定，但是從《物權法》來看，房地產行政主管部門已經無權撤銷業(yè)主委員會的決定，只有人民法院才能有權撤銷業(yè)主委員會的決定。這就更加規(guī)范了業(yè)主委員會與政府職能部門之間的關系。《物權法》第七十五條業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協助。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

由此看來，業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理組織，依據國家的法律、法規(guī)的規(guī)定，一是基于業(yè)主的意思而成立，二是基于行政主管部門指導下和經一定的程序而成立．只要業(yè)主委員會按照法定的程序和要求召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會之時即為合法成立；三是業(yè)主委員會的權利來源于業(yè)主共同的真實意愿，而非政府主管部門的批準，業(yè)主委員會沒有上級領導機關，只是在業(yè)務上接受有關部門的“指導”。地方人民政府相關部門“備案”與“指導”不是行政審批、行政許可，行政主管部門不履行法定職責，不影響業(yè)主委員會的成立，備案也不是業(yè)主委員會成立或履行法定職責的必要條件。房地產行政主管部門不是業(yè)主委員會的領導機關，因此，業(yè)主委員會做出的決定，只要符合國家的法律規(guī)定，無需地方相關部門的審批。只有人民法院在業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益時，才能夠依法撤銷。

從《物權法》中，我們看到，城市居民委員會對業(yè)主委員會不再具有指導與監(jiān)督的權力。而《條例》第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。由于居委會不是地方人民政府相關部門，因此不再具有對業(yè)委會的“指導”與“監(jiān)督”權力，業(yè)主委員會也無必要向居委會告知所有決定。

4、《物權法》保護了物業(yè)服務機構的合法權利，對于物業(yè)服務機構來說，最為敏感的問題就是物業(yè)服務費用的收取，在小區(qū)中物業(yè)機構與業(yè)主之間糾紛最多的利益關系最為直接的就是某些業(yè)主因為對物業(yè)服務機構的質量不滿意，而拒絕交納物業(yè)服務費用。

第七十二條

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。根據此條，只要是業(yè)主委員會或業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務機構，協商確定的物業(yè)服務收費標準，個別業(yè)主是不能因為個人對物業(yè)服務機構不滿而拒絕交納物業(yè)服務費用的。第八十三條有如下內容業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。從法律意義上規(guī)定了業(yè)主委員會有協助物業(yè)服務機構追索物業(yè)服務費用的權力與義務。而在《條例》中的規(guī)定如下第六十七條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴，顯然《物權法》更明確。

5、《物權法》同時也保護了房地產開發(fā)企業(yè)的合法權益。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

建筑區(qū)劃內，停車位的歸屬問題，向來是爭論的焦點之一。絕大多數業(yè)主認為停車位屬于業(yè)主共有，理由主要有三：1）停車位屬于小區(qū)配套設施，公共配套設施，根據《物權法》第七十三條，理應屬于全體業(yè)共有。2）建停車位所使用的土地，其國有土地使用權屬于全體業(yè)主共有，而建設停車位的相關成本已經計入房價當中，因此車位實際上是使用業(yè)主的錢在業(yè)主的土地上建設而成3）業(yè)主在購買房產時，有公共停車位是影響購買行為的重要決策依據，如果建設單位將車位出售給他人，業(yè)主將無處停放車輛。

建設單位則認為

停車位可以出售的理由主要有二，1）車位的出售，按照市場機制進行配置是解決車位供給不足的主要辦法。2）停車位單位面積的建設成本要高于一般房屋，如果停車位屬于業(yè)主共有，那么開發(fā)商在規(guī)劃時會盡量減少停車位的建設，最終將會造成業(yè)主的不便。

《物權法》第七十四條規(guī)定

建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。說明開發(fā)商是可以出售規(guī)劃停車位的。

三、對《物權法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的解讀

1、什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權？

建筑物區(qū)分所有權是指多人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，并且就專有部分有單獨的所有權，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。《物權法》在我國，第一次以國家法律的形式提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，并進行了規(guī)范。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權從原來的共同共有發(fā)展而來，處分共同共有的財產必須征得全部共有人的同意。但在現代城市中，高層住宅往往有數百甚至上千戶，對于共有部分如何處置、如何管理，要形成一致決策，普通的共同共有的物權決策模式，難以適應形勢需要。因此將連為一體的建筑物區(qū)分為兩部分：專有部分與共有部分。專有部分由業(yè)主獨享，共有部分由業(yè)主共享，實行民主決策機制對共有部分進行處置是非常必要的。

2、什么是業(yè)主的專有物權？

專有物權是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中的專有部分，指構造上能夠獨立區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的作為區(qū)分所有權的建筑物部分。通俗地說，指能夠作為獨立標的物進行交易的單位，對于一般業(yè)主來說主要是指開門以內的套內面積。由于物業(yè)的不可分割性，業(yè)主在行使形式專有物權時，可能對他人的專有物權造成損害。根據《物權法》第七十條之規(guī)定業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。因此，專有物權應當包括兩部分住宅及經營性用房。而車庫、車位、會所等等沒有明確能否構成專有物權。正因為如此，一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

車庫、車位及會所能否出售，如果出售這些物業(yè)的權利人在沒有其他專有物權的情況下能否成為業(yè)主，也存在疑問，這需要進一步的司法解釋。

3、業(yè)主是否可以對專有部分任意處置？

（1）業(yè)主行使專有物權時不能對其他業(yè)主造成損害。由于不同業(yè)主房屋毗連在一起的特性，當某一業(yè)主在行使其專有物權時，可能對其他業(yè)主的專有物權產生影響。因此，七十一條明確規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

（2）業(yè)主行使專有物權時，不能隨意更改專有物權的用途。七十七條規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。

4、什么是業(yè)主的共有物權？

嚴格來說，是指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。《物權法》第七十三條對共有物權的內容進行了規(guī)范。“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”確立了建筑區(qū)域內的一般性原則。這個兜底性條款確立了公共場所的歸屬。另外，根據《物權法》第一百四十七條

建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因此，建筑區(qū)劃內，國有土地使用權也屬于全體業(yè)主共有。

總體來看：道路、綠地、物業(yè)服務用房、國有土地使用權明確為業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

會所、架空層、人防工程等等是否為業(yè)主共有依然未明確，在司法實踐中可能會造成爭議。

5、業(yè)主對于共有物權的權利有哪些？

（1）業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利（七十條）（2）業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利（七十二條）

（3）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要（七十四條）（4）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。物業(yè)服務企業(yè)

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

要接受業(yè)主的監(jiān)督（八十一條、八十二條）

（5）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（6）維修資金屬于業(yè)主共有，第七十九條

建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有，經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

6、業(yè)主對于共有物權要承擔什么義務？

（1）業(yè)主要承擔共有物權產生的費用，這是業(yè)主對共有部分承擔義務中最為關鍵的要求，業(yè)主不能拒絕繳納合理的物業(yè)服務費用，當建筑物需要維修時，當共有部分需要修繕時，業(yè)主不能拒絕其應當承擔的部分費用。八十條規(guī)定建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

（2）業(yè)主必須要服從業(yè)主大會與業(yè)主委員會就共有部分所做出的決定。七十八條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（3）業(yè)主在行使、利用共有部分時，要遵守相關規(guī)定。第八十三條規(guī)定業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

7、業(yè)主對共有部分的權利義務關系是否“對等”？

業(yè)主對于共有物權可以放棄權利，但不能拒絕義務，這是業(yè)主委員會、業(yè)主大會權利的基本原則，同時也是業(yè)主共同管理小區(qū)的基本原則。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務

（七十二條）。業(yè)主大會類似于股份公司的股東大會，只要是業(yè)主，就是業(yè)主大會的當然成員，業(yè)主可以不參加表決，但業(yè)主不能以不參加業(yè)主大會為名，不履行義務。這就如同股東可以不參加股東大會表決，但不能不服從股東大會的決議一樣，不能以未參加股東大會，就否認自己作為股東的義務。

8、車庫、車位歸誰所有？

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

（1）首先滿足業(yè)主需要不是一個準確的法律概念。有優(yōu)先購買權還是優(yōu)先使用權？從第一款來看，肯定是指優(yōu)先使用權，第二款中的當事人并不排除非業(yè)主和開發(fā)商。但是，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，保證優(yōu)先使用權。這里需要提醒大家注意的是，根據第七十條僅僅擁有車位的權利人，并不是業(yè)主。

（2）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。規(guī)劃車位是為專用部分配套服務的，二者相輔相成，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，等于默認開發(fā)商首先享有所有權。另外，這里當事人約定有兩個層次，是開發(fā)商與業(yè)主全體約定還是業(yè)主之間進行約定。

（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這些車位的分配機制尚有待研究，是業(yè)主委員會分配與管理，還是由物業(yè)服務機構管理未明確。

9、業(yè)主實現共有物權的形式？

業(yè)主大會與業(yè)主委員會是業(yè)主全體的代表，業(yè)主全體通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會實現對共有部分的所有權及一切派生的權利。《物權法》第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協助。

10、業(yè)主共同決定的事項是什么，如何做出決定？

《物權法》第七十六條確立了業(yè)主全體共同決策的的基本內容、程序與標準。應由業(yè)主共同決定的事項包括：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

可以看出，國家立法機構對于業(yè)主全體做出決策是極為慎重的，其中第五、第六兩項充分保護了每一個業(yè)主的權利，但是也應當看到要做出第五、第六項決定實行的是面積與人數的雙重表決標準，因此實施的難度非常之大。

一切用數據說話

優(yōu)質追賬款、智能合同服務

11、業(yè)主委員會的成立及其與政府部門的關系如何？

業(yè)主委員會是基于業(yè)主的共同意志成立，其行使權利的基礎是全體業(yè)主的授權，而并非政府機關。第七十五條

業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協助。對比目前實施的《中華人民共和國物業(yè)管理條例》來說是一個巨大進步。業(yè)主委員會的日常工作顯然沒有必要事事向居民委員會告知。而根據《條例》住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。同時排除了《條例》中房管局、街道、居委會撤銷業(yè)委會決定的做法。《物權法》只規(guī)定了一種撤銷業(yè)主委員會決定的作法，第七十八條規(guī)定

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。因此只有人民法院能夠依法撤銷業(yè)主委員會侵害業(yè)主合法權益的決定，其他決定或其他部門是無權撤銷業(yè)主委員會決定的。第七十八條

12、共有部分的維修費用如何稱呼？

業(yè)主共有部分維修費用的稱呼，長期以來沒有統一，有稱為專項維修基金的、稱為維修基金的等等，物權法同意了稱謂。第七十九條規(guī)定

建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。因此，《物權法》為物業(yè)維修的費用統一定名為維修資金，并歸全體業(yè)主共有。確立歸于主共有，為維修資金的專門立法與實踐完善提供了法律依據。

第二篇：9種典型物業(yè)糾紛典型案例

9種典型物業(yè)糾紛典型案例

類型

一、物業(yè)公司不是“第二警力

案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內，等第二天上班時，陳某發(fā)現自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。

分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協助義務。

點評 當前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產被盜事件經常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔業(yè)主失竊的后果。

類型

二、業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂

案例：王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。

分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。

目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協調，則大多以拒付物業(yè)服務費相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。

類型

三、物業(yè)管理費要明示

去年4月，某物業(yè)公司正式進駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權。根據商品房預售合同附件約定，物業(yè)公司每月應收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費，當業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門。物價管理部門接到投訴后，經過調查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復議。

分析：根據物業(yè)管理條例的相關規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費的收取標準應由建設單位與購房人協商確定，并應在預售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。

點評 當前，有關因物業(yè)管理收費標準問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當中既有物價管理等政府部門如何轉換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費服務以及業(yè)主如何適應市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題。總的來說，物業(yè)管理作為市場化的產物則應完全由市場來決定價格。

類型

四、業(yè)委會擅自打官司

案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房，業(yè)委會委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸的官司里有一個是侵害了物業(yè)公司的商譽，須賠償幾萬元，業(yè)委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數業(yè)主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會成員本人承擔訴訟風險，業(yè)委會準備將拒付訴訟費的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會做主，討回公道。

分析：國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，誰擁有房地產權證誰就是業(yè)主，業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權利機構，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機構，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。

點評 目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會擅自自作主張的現象比較嚴重。有的業(yè)委會動不動就提起訴訟，有一個小區(qū)業(yè)委會一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會就辭職不干了。有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。

類型

五、物業(yè)公司截留物業(yè)管理費

案例：虹橋開發(fā)區(qū)某廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務合同》。合同約定業(yè)委會將廣場全權委托物業(yè)公司進行管理，物業(yè)公司可按市場有關規(guī)定提取12％的管理酬金，物業(yè)管理費若有節(jié)余則歸業(yè)委會所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費歸還業(yè)委會，于是東家就將物業(yè)公司請到法院講道理去了。

分析：根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)公司進行物業(yè)管理服務可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務報酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費應屬于業(yè)主大會所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。

點評該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費結余款交付給廣場業(yè)委會，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業(yè)委會的合法權益。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房、停車費等官司越來越多，業(yè)主的維權意識普遍增強。

類型六前物業(yè)公司拒絕“退場”

案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務合同正到期，業(yè)委會出錢請了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標工作，原物業(yè)公司也參加了投標，結果由本市一家知名物業(yè)公司奪標。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個月，這家中標物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經濟損失。

分析：根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)管理服務合同到期，原物業(yè)公司應做考試吧好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時撤離管理區(qū)域。

點評 當前，物業(yè)管理服務合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進不來的窘境經常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務市場平添了幾分不和諧的聲音。

類型

七、物業(yè)成樓盤營銷手段

案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經過精心準備，在幾十家投標單位中一舉奪魁，接下來草簽協議，將該物業(yè)公司進行前期管理寫入了商品房預售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非常苛刻的條款，逼中標物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂在所難免。

分析：根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理公司。

點評目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費以及空置房管理費問題與開發(fā)商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實行招投標中標而遭開發(fā)商毀標的則是首例。可見，目前仍有部分開發(fā)商為了有利銷售，可以采取一切手段來達到其目的，因此，政府主管部門的監(jiān)督與管理應該時刻不能放松監(jiān)管。

類型八業(yè)委會換屆選舉

案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會任期即將終止，部分業(yè)主在當地居委會的主持下成立了選舉新一屆業(yè)委會的籌備組，前任業(yè)委會業(yè)主認為自己應當是下一屆業(yè)委會籌備組的成員，于是不去報名登記參加業(yè)委會委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會的選舉結果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責房地辦人員違法行政。

分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對業(yè)委會到期后如何選舉下一屆業(yè)委會沒有作出相關的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會成員以業(yè)委會委員的身份參與新一屆業(yè)委會的選舉工作，而應是以一個業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。

目前，在本市某些小區(qū)的選舉過程中，由于該類問題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會委員或主任的逐步“吃香”，與我國房地產物業(yè)管理的發(fā)展與進步是分不開的。相反，相關的有關業(yè)委會的選舉程序、標準等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產生埋下了伏筆。

類型

九、維修基金“大挪窩”

案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會主任擅自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結果引發(fā)了業(yè)委會委員與委員之間的嚴重沖突。

分析：根據《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應由業(yè)主大會三分之二以上有投票權的業(yè)主決定。

點評 對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要考試吧是維修基金的管理缺乏監(jiān)督機制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會行使監(jiān)督權，但對如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。有的小區(qū)少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個別本身財產并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。

第三篇：典型物業(yè)糾紛案例剖析

典型物業(yè)糾紛案例剖析

最近這一段時間,記者在收到的讀者來信中發(fā)現,業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的糾紛投訴呈上升趨勢。有些案例頗有撲朔迷離之感,所以我們特請專業(yè)律師對一些典型案例做些分析,以供眾人參考。

案例一

尚未交房,物管能私下出租嗎?

黃先生在金山新區(qū)某樓盤買了一套住房,去年年底交房,因為自己長期在外做生意,所以特意寫了封信給開發(fā)商,說等自己今年5月份回來時再收房。今年4月,黃先生的兒子先回福州,到新房去看了一下,發(fā)現房子被別人住著,住戶稱,物業(yè)服務企業(yè)以每月300元出租該房屋,已經租了4個月了。

黃先生得知這個消息后,立即與物業(yè)服務企業(yè)聯系,要求物業(yè)服務企業(yè)馬上把租戶清出去,并賠償損失。而物業(yè)服務企業(yè)卻說,雖然房子是黃先生買的,但在沒有驗房入住之前,只能視為準業(yè)主,房屋的產權仍屬于開發(fā)商,物業(yè)服務企業(yè)在征得開發(fā)商同意的情況下,有權將房子出租。物業(yè)服務企業(yè)認為,出租并未給新房帶來損害,所以也談不上賠償一事。

律師解疑:開發(fā)商及物業(yè)服務企業(yè)的行為顯然已侵犯了黃先生的合法權益,黃先生可以通過法律途徑來維護自己的合法權益。

首先,黃先生在購買該套商品房時與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同,該合同一經房地產管理機關登記備案,黃先生就是該套商品房的期待所有權人(一經交付即是所有權人),開發(fā)商就無權將該房再出售給第三人。根據合同隨附義務,在商品房完工符合交付條件至交付業(yè)主之前,開發(fā)商對該套商品房負有保管義務,但不具有使用(包括出租)權利。

其次,開發(fā)商的交房通知進一步肯定了黃先生的產權人身份,黃先生回信同意交房但要求延期交房,可以認定買賣雙方已確認所要交付的商品房已經歸黃先生所有,只是由于黃先生的原因而暫時由開發(fā)商保管。延遲交房期間,開發(fā)商可以適當向黃先生收取保管費。

黃先生雖未入住,但對所購房屋已具有無可爭辯的所有權。開發(fā)商或物業(yè)服務企業(yè)要將該房出租,必須征得黃先生的同意,否則都將構成侵權。由于商品房在交付前被租賃使用,使未投入使用的商品房的使用價值受到減損。根據《合同法》第142條規(guī)定,關于標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔的法律規(guī)定,開發(fā)商或物業(yè)服務企業(yè)除了要立即終止其與他人所謂的租賃關系外,還要賠償黃先生因此造成的經濟損失。

案例二

重新驗收,物業(yè)費該從何時算?

姚先生去年在東區(qū)購買了一套95平方米的住房,去年10月,開發(fā)商通知姚先生收房。辦理了相關手續(xù)后,姚先生領到了新房鑰匙。在小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的工作人員帶領下,姚先生對新房進行驗收。但在驗收過程中,姚先生發(fā)現了好幾處質量問題,物業(yè)服務企業(yè)工作人員將其一一記錄在冊。于是,姚先生退回了鑰匙,要求等質量問題解決了再收房。

去年12月底,物業(yè)服務企業(yè)以掛號信的方式通知姚先生,質量問題已處理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。經過驗房確認質量問題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙,但是物業(yè)服務企業(yè)要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業(yè)服務費。姚先生認為應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)服務費,因此與物業(yè)服務企業(yè)一直糾纏不休。

律師解疑:姚先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙,應視為商品房不符合交付條件,開發(fā)商未向其交房。經整改,今年1月經驗收雙方確認商品房符合交付條件,姚先生這才收了新房,此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向姚先生交付了商品房。根據國務院《物業(yè)服務條例》第四十二條第二款規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業(yè)服務費屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)服務費,物業(yè)服務企業(yè)應向開發(fā)商收取,而不應由業(yè)主承擔。

案例三

林先生是東區(qū)某樓盤里的一個業(yè)主,前不久,他看到小區(qū)里一塊花園荒廢了,就把那塊地開辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近,小區(qū)重新聘請了物業(yè)服務企業(yè),物業(yè)服務企業(yè)想把這塊地重新恢復成花園,就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意,稱自己是小區(qū)的業(yè)主,有權使用這塊地。當業(yè)委會主任出面解釋,說這是業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)商量后做出的決定時,林先生說,聘請這家物業(yè)服務企業(yè),他并沒有投同意票,所以物業(yè)服務企業(yè)無權干涉他的行為。因此林先生不肯退地,業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)對此事不知該如何處理?

律師解疑:林先生應按物業(yè)服務企業(yè)的要求把菜地里的菜處理掉并退出該地塊。

【本物業(yè)案例由中國物業(yè)服務網論壇(Bbs.Pm86.com)網友收集發(fā)表，本站不對其真實性負責】

根據我國法律法規(guī)規(guī)定,小區(qū)內按照規(guī)劃建設的共用設施(包括花園、綠地、道路等),屬小區(qū)內的全體業(yè)主共同所有,國務院頒布的《物業(yè)服務條例》第五十一條明確規(guī)定了:“業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。”林先生在小區(qū)花園用地上開辟菜地自用,違反了《物業(yè)服務條例》的規(guī)定,依法應予糾正。若林先生不聽勸阻,一意孤行,依照《物業(yè)服務條例》第六十六條的規(guī)定,將受到包括罰款、沒收菜地收益等行政處罰,沒收的菜地收益主要用于物業(yè)服務區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護。

林先生以其未投票同意聘請現物業(yè)服務企業(yè)為由,認為物業(yè)服務企業(yè)無權干涉他的行為也是錯誤的。根據《物業(yè)服務條例》規(guī)定,小區(qū)選聘物業(yè)服務企業(yè),只要經業(yè)主大會討論及三分之二以上有投票權的業(yè)主同意,由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,所簽訂的《物業(yè)服務合同》對全體業(yè)主就具有法律約束力。

案例四

物管違約,證據如何有效收集?

福州金山某小區(qū)的業(yè)主們對小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的服務很不滿意,認為物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理服務上存在不少問題,如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場、亂停車、經常未與業(yè)委會協商就把一些銷售攤點引進社區(qū),而又把本應是全體業(yè)主的收入據為己有等等。因此業(yè)委會決定與物業(yè)服務企業(yè)談判物業(yè)收費的問題,要求根據權利義務對等原則,對物業(yè)服務企業(yè)要求的物業(yè)服務費予以一定比例的扣減,但是物業(yè)服務企業(yè)卻認為公司已經根據合同約定履行了自己應盡的職責,不能降低服務費。業(yè)委會開會后決定把物業(yè)服務企業(yè)告上法庭,但是不知道應該如何收集相關的證據。

律師解疑:根據《物業(yè)服務條例》的規(guī)定,業(yè)主委員會應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,對物業(yè)服務事項、服務質量、服務費用等內容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。由于物業(yè)服務屬于服務行業(yè)中的一種,這種服務往往是無形的,因此業(yè)主在平時發(fā)現物業(yè)服務企業(yè)有服務不到位的地方或違反物業(yè)服務合同的地方,可以用照片、錄像的形式記錄下來。為了使證據更具合法性,對所收集的證據還可以申請公證機關進行證據保全公證。取得證據后還應當注意保存好,保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據,支持自己的訴訟主張。

第四篇：旅游糾紛典型案例法律解析

旅游糾紛典型案例法律解析（作于2012年3月）

北京市律師協會消費者權益法律專業(yè)委員會秘書長、北京市廣盛律師事務所律師耿軍

（本文系作者為《北京消費者》雜志2012年4月期刊撰寫并發(fā)表的專欄文章）

【案件回放】 縱橫10萬島礁的著名自然景觀“挪威峽灣”名列聯合國教科文組織世界遺產名單，權威旅行指南《孤獨星球》和《美國國家地理》都將“挪威峽灣”航海之旅評定為“世界上最美的游船行程”。

2011年12月3日，北京消費者彭燕女士與5A級旅游機構西澤國際旅行社簽訂了《出境旅游合同》。合同約定，彭燕參加西澤國際旅行社組織的“夢游挪威”旅行團，乘坐擁有120年歷史的海達路德郵輪公司的“山妖峽灣號”郵輪，游弋在島嶼和峽灣之間，探秘挪威北極的經典旅程。合同載明的全部旅游費用是74000元，合同附件明確約定旅游費用包含有：“??

7、國際間往返機票及歐洲境內段機票；

8、挪威海達路德郵輪船票。”

彭燕依約于2012年1月27日15點從首都機場出發(fā)，兩次轉機歷經31小時航程到達挪威北極小鎮(zhèn)。西澤國際旅行社導游突然告知：“山妖峽灣號”郵輪發(fā)生機械故障，原訂航海之旅取消了，改由海達路德郵輪公司提供兩晚住宿和一張取代既定海上旅程的機票。彭燕當時有如晴天霹靂，如果不是為了飽覽“世界上最美的游船行程”，她斷然不會在北半球最寒冷的我國春節(jié)期間，辭別親友孤身趕赴北極陸野。

西澤國際旅行社導游交給彭燕后續(xù)空中旅程的電子客票，機票顯示訂票時間竟然是2012年1月26日。由此可知，在彭燕乘坐1月27日15點航班離開北京之前，西澤國際旅行社就已做出了取消航海之旅、改換航空之旅的安排。

彭燕拒絕改乘飛機取代既定的海上旅程，只得獨自在北極小鎮(zhèn)滯留了五天四夜。2012年1月31日，在面臨簽證過期的情形下，彭燕被迫在西澤國際旅行社提供的“保密協議”文本簽了字。該協議書主要內容是，原定郵輪班次取消，使甲方（系指彭燕）出行造成影響，乙方（系指西澤國際旅行社）深表歉意；甲方自愿放棄所有的游覽項目和相關服務并且承擔若干損失，乙方在甲方回國以后向其退還所繳納團款50%即37000元；甲方應當對本事件處理的所有信息保密；甲 1 方保證不再追究乙方任何責任等等。“夢游挪威”旅行團全體成員都毫無例外地簽署了相同內容的“保密協議”。2012年2月1日，彭燕按來時路線折返北京。（文中名稱皆為化名）

【法律解析】旅游是現代物質文明發(fā)展基礎上形成的一種高層次的生活需求和精神產品。近年來，我國旅游市場呈現爆發(fā)性增長態(tài)勢，而旅游產生的各種消費糾紛更是層出不窮。我們在此以案說法，就案例反映的常見法律問題作出法律解析：

一、因飛機、船舶等交通工具故障導致的旅程延誤是否歸責于旅行社？

根據我國法律規(guī)定，由于自然災害、社會動蕩等不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況（即不可抗力）導致飛機、船舶等交通工具無法按時啟航，致使游客耽誤了正常旅游行程，旅行社及其指定的相關服務提供者（包括承運人）都是無需承擔賠償責任的。

飛機、船舶等交通工具故障是否屬于不可抗力呢？

就飛機故障而言，《民用航空法》第一百二十六條規(guī)定：“旅客?行李或者貨物在航空運輸中因延誤造成的損失,承運人應當承擔責任”；民航總局出臺的《航班延誤經濟補償指導意見》也把飛機故障航班延誤明確列為屬于航空公司自身原因引起的航班延誤，不屬于不可抗力原因。我國司法審判實踐中，所有判例無一例外全都判定飛機故障導致的航班延誤屬于歸責于航空公司的違約責任。其實航空公司應對飛機故障延誤給予相應賠償，早已屬于生活基本常識了，現實引發(fā)爭議的早就不是“賠不賠”的問題、而是“賠多少”的問題。

就船舶故障而言，在國際公約《海牙規(guī)則》和《維斯比規(guī)則》以及世界多國海商法中均明確規(guī)定，承運人的“最低法定義務”就是保證船舶在航行前和航行中不出故障的“適航責任”。我國《海商法》第47條規(guī)定：“承運人在船舶開航前和開航當時，應當謹慎處理，使船舶處于適航狀態(tài)。”

交通工具故障歸根到底是安全檢查和保養(yǎng)維護責任沒有認真落實的結果，可以通過事前檢測予以消除，發(fā)生了故障可以及時予以維修，在無法及時維修時又可予以調換。飛機、船舶等交通工具發(fā)生機械故障不屬于不可抗力，因此導致的航班延誤并非承運人免責的法定事由，承運人對此應當擔負相應的違約責任。根 據合同相對性原理，既然消費者與旅行社簽訂了全程旅游服務合同，那么旅行社當然應向消費者概括承受其指定的相關服務提供者（包括承運人）全部法律責任，旅行社在承擔賠付責任后可以再向相關服務提供者予以追償。

根據《合同法》第二百九十九條規(guī)定：“承運人應當按照客票載明的時間和班次運輸旅客。承運人遲延運輸的，應當根據旅客的要求安排改乘其他班次或者退票。”《中國民用航空旅客、行李國內運輸規(guī)則》第十九條規(guī)定：“航班取消、提前、延誤、航程改變或不能提供原定座位時，承運人應優(yōu)先安排乘坐后續(xù)航班或簽轉其他承運人的航班。” 需要特別指出的是，在交通工具發(fā)生故障不能及時修復的情形下，承運人必須根據旅客的要求安排改乘相同交通工具的其他航班，無權擅自改換其他種類的交通工具。也就是說，原來是坐飛機還得是坐飛機、不應擅自改換成輪船；原來是坐輪船還得是坐輪船、不應擅自改換成飛機。

具體本案而言，“山妖峽灣號”郵輪系西澤國際旅行社特為“夢游挪威”旅行團獨立租賃的專屬交通工具，并非為不特定公眾服務的的公共客運交通工具。海達路德郵輪公司作為西澤國際旅行社的旅游服務履行輔助人，兩者履行服務行為具有同一性，西澤國際旅行社對海達路德郵輪公司的相關行為能夠支配和控制，對于延誤事件亦屬可預見的范圍。

二、旅行社是否有權改變旅游合同安排的行程？

國務院令（第550號）《旅行社條例》第三十三條規(guī)定：“旅行社及其委派的導游人員和領隊人員不得有下列行為：

（一）拒絕履行旅游合同約定的義務；

（二）非因不可抗力改變旅游合同安排的行程；??” 第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，對旅行社，由旅游行政管理部門或者工商行政管理部門責令改正，處10萬元以上50萬元以下的罰款；對導游人員、領隊人員，由旅游行政管理部門責令改正，處1萬元以上5萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷旅行社業(yè)務經營許可證、導游證或者領隊證：

（一）拒不履行旅游合同約定的義務的；

（二）非因不可抗力改變旅游合同安排的行程的；??”

根據行政法規(guī)之規(guī)定，旅行社非因不可抗力是不得改變旅游合同安排的行程的，否則應由旅游行政管理部門或者工商行政管理部門“處10萬元以上50萬元以下的罰款”；“情節(jié)嚴重的，吊銷旅行社業(yè)務經營許可證”。

就一般的購物之旅或奧運之旅來說，變更交通工具通常并不改變旅行目的。具體本案而言，乘坐郵輪航海不是過程而是目的！彭燕參加西澤國際旅行社組織的“夢游挪威”旅行團的目的和核心價值就是：乘坐郵輪在冰雪世界近距離飽覽遍布10萬島礁的“世界上最美的游船行程”，絕非是乘坐飛機從遠空俯瞰云霧繚繞的北極冰雪荒原。西澤國際旅行社以郵輪故障為由，為了攫取不正當的商業(yè)利益，擅自將挪威峽灣“航海之旅”變更為“航空之旅”，又拒絕依照我國《合同法》第二百九十九條之規(guī)定“應當根據旅客的要求安排改乘其他班次”，致使旅游合同目的根本落空，明顯屬于《旅行社條例》第三十三條規(guī)定明令禁止的“非因不可抗力改變旅游合同安排的行程”。

根據《消費者權益保護法》第十五條規(guī)定：“消費者有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為??。” 又據《北京市旅游管理條例》第五十八條規(guī)定：“旅游行政管理部門接到旅游者投訴后，應當在10日內作出是否受理的決定，決定受理的，應當在45日內作出處理決定，并答復投訴者；對應當由其他行政管理部門處理的，及時轉交有關部門處理。北京市旅行社質量監(jiān)督管理所依法受理旅游者對旅行社服務質量的投訴。”彭燕有權向北京市旅行社質量監(jiān)督管理所投訴西澤國際旅行社擅自變更旅游核心行程的違約和違法行為，甚至有權針對北京旅游發(fā)展委員會和北京市旅行社質量監(jiān)督管理所相應的行政處置措施（如行政不作為）提起行政訴訟。起訴旅游行政主管機關要求其履行法定監(jiān)管職責，無疑是督促旅游經營者解決問題的有效途徑。

需要特別指出的是，我國消費者在境外旅游遭遇不法侵害時，還可向外國消費者維權組織舉報當地相關服務供應商的不法行徑，“告洋狀”往往取得意想不到的良好成效（如新聞效應）。彭燕亦可直接向挪威消費者協會投訴挪威海達路德郵輪公司擅自取消班輪的侵害行為。

三、旅行社強迫旅游消費者簽署的所謂保密協議是否有效？

《消費者權益保護法》第十五條規(guī)定：“消費者有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為??。”《消費者權益保護法》第二十四條規(guī)定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。”

地方法規(guī)《北京市實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》第四條規(guī) 定：“本市鼓勵、支持一切組織和個人對損害消費者合法權益的行為進行社會監(jiān)督。大眾傳播媒介應當做好維護消費者合法權益的宣傳，對損害消費者合法權益的行為予以揭露、批評。任何單位和個人不得干涉、壓制有關保護消費者合法權益的真實報道。”由此可知，無論如何經營者與消費者簽署的有關“今后不再向媒體披露”內容的保密條款都是無效的。

《最高人民法院關于審理旅游糾紛案件適用法律若干問題的規(guī)定》第六條規(guī)定：“旅游經營者以格式合同、通知、聲明、告示等方式作出對旅游者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害旅游者合法權益的責任，旅游者請求依據消費者權益保護法第二十四條的規(guī)定認定該內容無效的，人民法院應予支持。”

具體本案而言，西澤國際旅行社要求彭燕簽訂的“保密協議”包含有“應當對本事件處理的所有信息保密”、“保證不再追究任何責任”等免除經營者主要責任、排除消費者主要權利的實質內容，那么該協議書由于違反《合同法》第四十條和《消費者權益保護法》第十五條、第二十四條之強制性規(guī)定而無效。《消費者權益保護法》第二十四條明確將 “不公平、不合理”作為法定無效的情形之一，對于消費者的特殊保護確比《合同法》第四十條等有關無效的法律規(guī)定有著更為有利的界定。需要指出的是，雙方簽訂的“保密協議”有關“回國以后退還50%團款37000元”的約定顯然也是不公平、不合理的，明顯減輕或免除了西澤國際旅行社損害彭燕合法權益本應承擔的民事責任。理由如下：

首先，鑒于西澤國際旅行社涉嫌欺詐，彭燕有權要求其雙倍賠償旅游價款人民幣148000元以及賠償其他各項損失；依據“保密協議”西澤國際旅行社僅向彭燕退還所繳納團款74000之50%即37000元，而且約定“甲方保證不再追究乙方任何責任”，甚至企圖就此剝奪《消費者權益保護法》第十五條賦予消費者的“檢舉、控告侵害消費者權益的行為”之權利。

其次，即使暫不考慮本案欺詐因素，西澤國際旅行社僅向彭燕退還所繳納團款74000之50%即37000元也是不公平、不合理的，明顯減輕或免除了西澤國際旅行社本應承擔的民事賠償責任。根據《合同法》第三百條之規(guī)定“承運人擅自變更運輸工具而降低服務標準的，應當根據旅客的要求退票或者減收票款；提高服務標準的，不應當加收票款”，又據《旅行社服務質量賠償標準》（旅辦發(fā)〔2011〕44號）第八條之規(guī)定“旅行社安排的旅游活動及服務檔次與合同不符，造成旅游者經濟損失的，旅行社應退還旅游者合同金額與實際花費的差額，并支付同額 違約金”，據此西澤國際旅行社不僅應當向彭燕返還相關旅游費用，還應就此向彭燕支付同額違約金。

第三，雙方簽訂的“保密協議”在形式上就是無效的，西澤國際旅行社作為5A級出境游專業(yè)旅行社對該協議的形式無效應付全部責任。“保密協議”標明的簽署日期是2012年1月31日，該協議第2條寫到：“甲方（系指彭燕）同意于2012年2月1日自行乘飛機由特羅姆瑟前往奧斯陸機場與大團回合??”，由此可知，該協議簽訂地點只能是在挪威北極小鎮(zhèn)特羅姆瑟。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》（法釋〔２００１〕３３號）第十一條規(guī)定：“當事人向人民法院提供的證據系在中華人民共和國領域外形成的，該證據應當經所在國公證機關予以證明，并經中華人民共和國駐該國使領館予以認證，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規(guī)定的證明手續(xù)。” 鑒于“保密協議”屬于非經法定提交的境外形成證據，況且彭燕拒絕追認該協議的效力，因此該協議本身根本就不具有證據資格。

第四，鑒于《出境旅游合同》附件明確約定旅游費用已包含有：星級酒店住宿和三餐費用、全程巴士費用、中文導游陪同、景點門票費用、往返北京機票和歐洲境內機票和郵輪船票等全程費用，彭燕出游時僅攜帶有限的零用外匯，并且自行承擔了滯留期間的住宿、餐飲和前往機場的費用，根本就不夠另外購買返回北京的機票，由于語言不通即使家中匯款都不知怎樣辦理，況且遠水救不了近渴，更何況當時彭燕的護照和簽證文件都在西澤國際旅行社導游手中掌控，由此可知，西澤國際旅行社系以脅迫的手段并且乘人之危，致使彭燕在違背真實意思的情況下簽訂了所謂“保密協議”。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》（法釋〔２００１〕３３號）第三十五條規(guī)定，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，人民法院應當告知當事人變更訴訟請求。” 如果審理法院堅持認定“保密協議”屬于“可撤銷合同”（不屬于“無效合同”），那么法院必須對此依法行使釋明權，彭燕還可請求人民法院撤銷該“保密協議”。

四、旅行社故意隱瞞不能正常運輸的重要事由是否構成欺詐？

《合同法》第一百一十八條規(guī)定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證 明。”《合同法》第二百九十八條規(guī)定：“承運人應當向旅客及時告知有關不能正常運輸的重要事由和安全運輸應當注意的事項。”

在旅客運輸過程中，常常會出現一些異常情況導致運輸行為不能正常進行，包括發(fā)生不可抗力以及運輸工具突然發(fā)生故障等原因。不管承運人對此是否有過錯、是否承擔責任，承運人都應當及時（！）向旅客告知這些不能正常運輸的重要事由。法律之所以對承運人要如此要求，一是為了使旅客自己及時采取措施以避免不能正常運輸給自己造成損失，例如在不能按時到達目的地的情況下，旅客一旦知道了遲延運輸的原因后，如果認為可能對自己造成重大影響的，他就可以變更客票改其他班次或是干脆取消行程；二是可以讓旅客知道不能正常運輸的原因，以避免造成混亂和無端的猜疑。

關于欺詐行為的認定標準，現行有效的最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第六十八條規(guī)定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”

具體本案而言，郵輪故障事件是在“旅游行程前”發(fā)生的，并非是在“旅游行程中”發(fā)生的（當時彭燕仍在北京家中尚未前往機場）。既然西澤國際旅行社在彭燕離家前往首都機場以前就已明知郵輪航程已被取消，當然有義務在第一時間通知相關事實，并且彭燕有權據此作出相應的選擇。當時如果事先及時得到“世界上最美的游船行程”已被取消的通知，彭燕必定不會在寓意闔家團圓的春節(jié)期間孤身趕赴處于最寒冷季節(jié)的北極荒原！西澤國際旅行社為了賺取不正當的商業(yè)利益，故意隱瞞了“山妖峽灣號”郵輪發(fā)生故障的真實情況，擅自改變旅游合同安排的行程，導致旅游目的和核心價值根本落空，無疑就是侵犯了“消法”賦予消費者的知情權、選擇權和公平交易權，而且違反了《合同法》第二百九十八條規(guī)定的“應當向旅客及時告知有關不能正常運輸的重要事由”之強制義務，以及違反了《合同法》第二百九十九條規(guī)定“應當根據旅客的要求安排改乘其他班次”之強制義務，完全符合最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第六十八條關于欺詐行為的認定標準，明顯構成欺詐情節(jié)。根據“消法”第四十九條之規(guī)定，應當承擔懲罰性賠償責任。

五、對于消費類服務合同糾紛違約之訴，消費者是否可以主張精神損害賠償？ 根據我國現行法律規(guī)定，對于違約造成的損害原則上并不適用精神損害賠償。但在導致消費者精神高度痛苦的具體違約案件中，不應完全排斥精神損害賠償的適用，否則就不能符合完全賠償原則和公平原則的要求。

因消費類服務合同內容的特殊性，經營者的履約行為往往與消費者的精神利益密切相關。例如，一個孤兒花錢將其父母生前唯一的照片交給影印公司擴印，但影印公司不慎將孤兒父母的遺像丟失；又如，一對新人花錢聘請攝像公司為其婚禮錄影，但攝像公司因器材故障未能拍攝婚禮場面。上述案例給消費者造成的精神痛苦都是顯而易見的。

消費者因經營者嚴重違約的高度精神痛苦，顯然屬于合同履行利益以外的損失，并且不能從合同責任中得到救濟。旅游服務就屬于典型的精神產品。精神損害和財產損害是性質不同、各自獨立、不能相互吸收的兩種損害（責任）。在因經營者的嚴重違約行為同時造成兩種損害時，如果基于合同法第一百二十二條有關請求權競合的規(guī)定，只允擇一而訴，必將出現對消費者不公平的后果，使消費者不能就其精神和財產兩方面損失得到完全賠償。

第五篇：物業(yè)糾紛案例案例

小區(qū)內交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現的轉彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報警、保護現場、拍照并記錄、協助調查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔責任。可是，事情并沒有就此結束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標識設置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據。經法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內已設置合理的限速標志，已有監(jiān)控設施，且事發(fā)后及時采取了救助措施，沒有過錯，故物業(yè)管理公司不承擔責任。

分析：

1、根據《中華人民共和國道路交通管理條例》中關于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內的道路。實際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權。從本案例情節(jié)看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應當屬于民事侵權行為。根據《民法通則》有關規(guī)定，肇事司機應當承擔民事賠償責任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內交通秩序管理的義務，設置的交通標識也并無不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務。

但如果有證據表明物業(yè)公司設置的小區(qū)交通標識設置不符合相關規(guī)定并年久失修使標識失效（履行合同義務有瑕疵），同時證據證明該行為與事故發(fā)生有因果關系，則物管公司應當承擔一定的管理責任。反之則物管公司不應當承擔責任；

2、另外需要說明的是，此案是兩個不同的法律關系，可以視為兩個債務：肇事者與原告之間是侵權民事責任（因侵權所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當事人追究物業(yè)公司的責任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當然這個賠償的范圍與侵權賠償是一致的，不能超出實際損失。如果在實際損失之內，就不算額外賠償。

３、在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)區(qū)域內的交通標識設置須符合國家或相關主管部門的強制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標識牌外，還應加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設施，并在物業(yè)區(qū)域內應做好相關交通、消防知識的宣傳；對物業(yè)區(qū)域內的交通標識等公共設施設備及時巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現場搶救、保護，在采取應急措施的同時應及時報告、聯系相關事故處理部門或通知責任人，以最大限度降低損失。另

外，通過購買相關責任保險的方式可以有效地轉移風險。

（高空拋物責任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。據了解，某年5月28日下午4時左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當她醒過神來時，右耳朵已經紅腫，這時路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護管員到事發(fā)現場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進一步要求與管理處進行協商。

后來，高女士報警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進行了復印，管理處的經理考慮到服務行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個人給予補償費用200元，但高女士堅持所有醫(yī)療費用分文不少。后在派出所民警的調解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔300元的安撫費用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔全部責任。最終派出所調解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙訴狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費620元、誤工費150元、交通費17元、精神損失費1500元、工商登記費60元，并承擔該案受理費 以及資料和證件復印費。分析：

一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經理連呼冤枉這件案子的基本事實不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實的證人。而最重要的一點就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內，也無權管理。所以從合同義務來講，物業(yè)公司不應成為這個案子的責任承擔人和賠償義務人，也就是說被告的主體不適格。

最終，羅湖區(qū)人民法院下達了該案的民事判決書。法院判決認為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實施侵權行為的侵權人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無法預知侵權行為發(fā)生的時間，也無法對該侵權行為進行預防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過程中，不存在過錯，對原告不承擔賠償責任。

①以物業(yè)服務不到位為由拒不交納物業(yè)費的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務拒交物業(yè)費敗訴

7月20日，北京世紀城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”也就是說，對于欠費業(yè)主應先由業(yè)委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費的前置程序下，物業(yè)公司無權直接起訴欠費業(yè)主。

法院經審理認為，北京世紀金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對于物業(yè)費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。

《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規(guī)定認為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會督促其交納物業(yè)費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時間早于《物業(yè)管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時應當根據法律規(guī)定及雙方約定履行。現世紀城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據《物業(yè)管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業(yè)公司所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。

案例解析：《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務費用的義務，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。至于收費標準，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務合同中已有明確約定并且只要已經物價局批準，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用，否則就要承擔相應的違約責任。

②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業(yè)管理費，于是跟物業(yè)公司產生了糾紛，為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應交物業(yè)費

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質服務而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經濟成果.典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現，有關的細部質量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費。案例解析：該女士應交物業(yè)管理費

房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據有關規(guī)定，只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數都是期房，而房屋在驗收交接后到產權證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區(qū)的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進行修補，但不能據此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應及時交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，約定物業(yè)服務費用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業(yè)服務費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務費用時遭拒絕，萬某認為物業(yè)服務費用應由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業(yè)服務費用的義務。

案例解析：本案的焦點是應當由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費。《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。因此，應當由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務費用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務費用，是業(yè)主根據物業(yè)服務合同應盡的義務。支付物業(yè)服務費用的義務直接源于物業(yè)服務合同的約定，根據《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當事人應當按照約定正確，全面，誠實的履行合同設立的義務，本案業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費。當然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務，則業(yè)主享有，履約抗辯權。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據物業(yè)服務合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業(yè)主應當履行的是物業(yè)服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產生的，不能混淆這兩種義務。

根據《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用，但業(yè)主應當負連帶責任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務費用時，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務費，業(yè)主在交納物業(yè)服務費后，享有依法向物業(yè)使用人追償的權利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務費用，因此，應當由黃女士支付物業(yè)服務費用。

④以未簽訂物業(yè)服務合同為由拒不交納物業(yè)費的

典型案例：艾明輝經營的智能人網吧位于省政府公務員小區(qū)內，2003年7月1日，省政府公務員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進行物業(yè)服務，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費3611.6元，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經營的商業(yè)網點提供的服務不多為由，拒絕交納物業(yè)費。

法院判決：市法院審理認為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的職責。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負有交納物業(yè)管理費的義務。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費3611.6元。

案例解析：根據《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應受其約束，負有交納物業(yè)費的義務。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，業(yè)主則應按照實際發(fā)生的服務價格向物業(yè)公司交納相應費用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認合同無效，而拒交物業(yè)費問題。按照《合同法》的有關規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關進行處理，不能據此認定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)管理服務，業(yè)主就應按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費。

風險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設法為業(yè)主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業(yè)主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業(yè)主的權益，就要走法律途徑來解決問題。

(1)因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應由物業(yè)公司承擔責任

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現滲透現象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關費用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。

法院判決：物業(yè)公司應當承擔責任。

案例解析：根據《物業(yè)管理條理》及相關規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。

根據物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。(2)因維修費用的承擔引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應由業(yè)主承擔維修費用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。

案例解析：根據《物業(yè)管理條理》及相關規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。

根據《物業(yè)管理條例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業(yè)主承擔

4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關法律法規(guī)：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

典型案例：某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產權屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。

被告實業(yè)公司辯稱：玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向實業(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。

〔判決〕人民法院經審理認為：實業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數次發(fā)生墜落后未能及時采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人，關窗時本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向實業(yè)公司提出改進的要求，已盡管理義務，孫某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因果關系，因此，物業(yè)公司不應承擔法律責任。

案例解析：本案的核心是誰應當承擔民事責任，法院的判決是正確的。

本案產生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應承擔本案的法律責任，首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業(yè)產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論，產權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，存在足以造成致以人民群眾財產或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理，業(yè)主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責任人負有賠償的義務。《物業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。本案實業(yè)公司作為某大廈的所有人，應當承擔主要責任。

其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業(yè)公司共同承擔法律責任。關于物業(yè)管理企業(yè)的責任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業(yè)公司提出改進的請求，但實業(yè)公司并未答復，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應當承擔賠償責任。

風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權行為，物業(yè)公司是否承擔責任，關鍵是看物業(yè)公司對侵權行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關鍵是要及時的發(fā)現樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患

業(yè)主違反有關規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理條例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果

（五）其它影響建筑結構和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統的傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發(fā)現自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設計的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設施、恢復原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。審理結果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請求。案例解析：

（一）章某的行為違反了有關法律法規(guī)的規(guī)定。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

（三）關于物業(yè)管理企業(yè)的責任。《物業(yè)管理條例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設定的一項義務。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務，就應當承擔相應的責任。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費用2至3倍的罰款。”同時，《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”因此，問題關鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應當承擔責任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)服務合同的約定，存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現問題時向業(yè)主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務，沒有能夠及時發(fā)現問題并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業(yè)管理企業(yè)則應當承擔責任。

風險防范：規(guī)避裝修糾紛的關鍵是，物業(yè)管理人員應嚴格按照《物業(yè)管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，對發(fā)現的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務就可以了。