第一篇：學校物業管理典型案例分析

學校物業管理典型案例分析

物業管理的實施過程中經常會遇見這樣或那樣的疑難問題，如何解決此類問題，是學校物業管理中的一個難題，為了更好地促進學校物業管理，我們將下面的案例的評析提供給大家，希望能對各地學校的物業管理有一定的借鑒作用。由于各地學校的情況不同，物業管理的模式不同，因而存在著差異性，解決問題也不一定照搬，應根據本校的實際情況進行分析、解決，但必須依據法律和法規，超出法律和法規的做法都是錯誤的。

一、保安酒后毆打學生案件

某學校物業管理中心的兩名保安，外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強行要一名學生送倆人回宿舍，學生沒有理會，倆人強行抓住學生，發生了糾纏，并且動起手來，倆人將該學生的眼鏡打碎，傷及眼眉。該學生被送往醫院救治，眉骨處縫合３ 針。事發后，其他學生報告給學校保衛處，校保衛處立即將兩位保安人員送往派出所，經查屬實，被拘留審查。物業管理中心知道此事后，立即由中心主任和主管副主任前往醫院看望學生，并表示慰問。同時決定在學生住院期間，每天負責送飯給打傷的學生。在核實了事件發生的情況后，按照規定，對兩位保安作出開除的決定，扣罰當月工資，罰款５００ 元。學生家長得知此事后，由于同處一城，立即向學校提出要求，賠償傷病和精神損失，還要物業管理中心作出檢查，否則就要在報刊上予以曝光，還揚言與學校領導很熟，一句話就可以讓后勤集團的領導下臺等等。針對此情況，物業管理中心進行了分析，認為此事發生在保安下班后，個人喝酒過量所導致的，系個人行為，與物業管理中心無關，物業管理中心只是有教育不嚴的問題。為此，不予理會，仍然每天送飯到醫院，并且為其熬制雞湯等補養品，悉心照顧著學生，一直到其出院為止，并為其交付了住院費和醫藥費。在這期間，學生家長多次威脅，并四處找人，物業管理中心也沒有對其要求作出大的反映，一直拖了近一個月。最后，學生家長提出了讓學生補考的要求，不再提要物業管理中心檢查等要求了，物業管理中心立即聯系了學生處，作出了緩考的決定，解決了學生因傷沒有參加期末考試的問題，此糾紛得到了圓滿解決。

【評析】

保安打人首先違反了《中華人民共和國治安管理處罰條例》第二十二條第一款“毆打他人，造成輕微傷害的。處以l 天至１５ 天的拘留。”由于毆打部位在臉部，＇可能會造成他人留下疤痕，因此構成了傷殘罪，依據枟中華人民共和國刑法枠第二編分則，第四章侵犯公民人身權利、民主權利罪第二百三十四條“故意傷害他人身體的除３年以下有期徒刑、拘役或者管制。”但是，保安系下班后的自己行為，與物業管理中心無關，物業管理中心不應該承擔經濟賠償責任和法律責任，但應承擔教育和管理職工的責任，并且物業管理中心在處理此事中一直以人道主義出發，堅持為被打學生送飯，還為其支付了醫藥費和住院費，做到了仁至義盡，并以冷處理的辦法，最后解決了問題，可以值得借鑒。

二、枯枝掉落砸傷行人案

某學校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發后，其愛人給物業管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現場，查看結果與所報事實相符，立即將女同志送往醫院醫治，經醫院檢查無大傷，住院休息幾天即可。該女同志向校物業管理中心提出了賠償要求，１ ．負責醫療費：２ ．補償精神損失費；３ ．支付營養費等約３４００ 元，并提出了附加條件，即已懷孕，如保不住再議。物業管理中心沒有表示同意，也沒有表示不同意，只是說先看病，我們請示領導后再說。期間，其多次催促要求答復，物業管理中心在咨詢律師后，了解到砸傷行人需要賠償，但可以不賠償精神損失費和保證懷孕的胎兒，因此經多次談判，達成了共識，賠償了醫療費１３００ 多元，解決了糾紛。【評析】

枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問題，全部責任在于物業管理中心，應該賠償。對于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態度。該物業管理中心的做法比較合適，不與其發生正面的沖突，先了解法律上的規定，明白了處理的程度后，再與受害人進行談判，擺明道理和應承擔的責任，直至解決了糾紛，同時物業管理中心要提高防范意識，勤修剪枯枝，防止意外事故發生。

三、樓宇玻璃掉落砸壞小車案

某學校一位老師將其小車停放在樓前，中午，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風玻璃上，將擋風玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認為物業管理中心對小區進行了物業管理，并收取了物業管理費，對樓宇負有管理義務，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應當予以修理車輛，恢復小車原貌。【評析】

第一要看物業管理中心是否對小車負有保管的責任。我們有的地區在管理中對車輛實行了保管的責任，與業主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費，形成了事實上的保管合同關系。在合同成立的情況下，物業管理中心就形成了對保管車輛負有毀損、丟失的損害責任。《合同法》第３７４ 條規定：“保管期間，因保管人保管不善造成物毀損、丟失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。”該物業管理中心沒有與業主簽訂保管合同，也沒有收取保管費用，因此，可以定為無償停靠，可以不賠償。第二要看物業管理中心對掉落的玻璃是否負有管理責任。《民法通則》第１２６ 條規定“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱臵物、臵掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”規定中明確了所有人和管理人的責任。該玻璃是公共過道窗戶上的，系物業管理中心管理的場所，物業管理中心應當盡到一個管理人應當盡到的義務，有責任去消除這種隱患，盡快地對窗戶進行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風玻璃和前車蓋，物業管理中心應當承擔不可推卸的過錯責任，應當賠償車主修理費用。

四、大風刮倒了危樹，砸壞了私人的財物 北京的大風天容易發生刮倒大樹的事件，一場大風刮倒了居民區內的一棵粗大的加楊，砸在了二層住戶的玻璃窗上，砸壞了窗戶，砸碎了玻璃，幸好沒有傷著人。原車輛工程學院實驗室內的一棵大洋槐的一枯枝被風刮落，掉在一輛桑塔納車上，砸壞了車的前擋風玻璃，幸而也未傷及人。為此，住戶和車主均向物業管理部門提出索賠，原因是物業管理部門對樹木養護不當，應賠償一切損失。而物業管理部門認為樹木的折斷是外力的作用，不可預見。因而不應賠償，但是物業管理部門還是迅速派人維修了住戶的窗戶，并將汽車送往修理廠修理。經過此事，物業管理部門綠化部立即對全校的樹木進行了檢查，發現了３９ 棵危險的樹木，立即以學校的名義向園林局打了緊急砍伐危樹的申請報告，并獲得了批準，消除了安全隱患。此事反映了綠化的養護管理上還有不細的問題，特別是枯枝砸車事件完全可以避免，因為枯枝可以見到，只要細加修整就可預防此事發生。【評析】

亡羊補牢，為時未晚。堵住事故發生的漏洞是物業管理的關鍵，只有將事故隱患消滅在萌芽之中，才能保證安全。

五、樓上漏水維修費應由誰承擔？

某學校的住戶蘇某發現廁所頂棚往下漏水，于是與樓上住戶趙某交涉，要求將廁所的防水再做一遍，并且費用要由趙某承擔，趙某以自家沒有裝修為由不予理會，蘇某多次要求解決未果，因此將趙某告上了法庭，但在庭審中由于蘇某的證據不足而敗訴。于是蘇某將自家的廁所頂棚重新更換。２００３ 年１１ 月某日，蘇某家的廁所項棚的面積漏水，蘇某又到趙某家查看原來暖氣管的閥門被趙某弄壞，大量暖氣水流到地面，造成大量向樓下滲漏。蘇某又向趙某提出更換廁所地磚，重做防水的要求。由于以前的糾紛，上過法庭，趙某執意不肯。于是蘇某找到物業管理中心，要求給予解決，物業管理中心了解情況后，又親自到兩 家進行了調查，發現是由于管道多年未修，已經腐爛，需要更換，管道系學校售房給個人時承諾由學校維修的公共部位，因此，維修費應由學校支付。物業管理中心向學校上報了申請專款的報告，并經批準，再與兩家協商后達成共識，同意防水重做一次，并使用與原地磚顏色相近的材料，從而解決了兩家的糾紛和矛盾。【評析】

樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個重要因素，及時解決漏水問題有利于維護業主之間和睦共處的關系。在《中華人民共和國》《民法通則》的第８３ 條明確規定“不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”因此，由樓上漏水產生的物業管理糾紛可根據民法中的過錯責任原則來判定責任。過錯責任原則以過錯為要件，因當事人一方的過錯造成的后果，就由過錯者承擔責任負擔費用；沒有過錯就沒有責任，那么費用的承擔就適用公平原則，由雙方公平分 擔。本糾紛由于是學校承諾的公共部位長久使用，管道損壞所致，所以應由承諾方學校支付維修費用。

六、施工現場摔傷學生要求賠付案

某學校內的一個暖氣井被施工的大車壓壞，需要修建，由于白天行 人較多，改在夜晚施工，白天只是將壓壞的井進行了圍擋，晚上九點多 鐘時，施工人員剛剛撤去圍擋，放上了施工牌，但還未掛上指示紅燈。一名學生騎著自行車直奔欲修理的暖氣井而來，一頭撲倒在地，磕破了手腳，磕掉了兩顆門牙。施工人員立即將學生送往校醫院，治療了傷病。事后，該學生提出了索賠，要求物業管理部門賠償他的醫藥費和精神損失費一萬元，同時該學生所在系院的領導也找到物業管理部門，學生和系院以施工單位沒指示燈為理由，要求必須賠償。物業管理部門也以該學生未看施工牌子理由，拒絕支付。經過反復協商，最后施工單位賠償了學生的醫藥費和２０００ 元的營養費。【評析】

施工現場的管理要正規化，不能隨意，在施工之前一定要有所提示，安裝指示紅燈，防止意外事故發生。此事件的原因是施工單位圍擋不及時，未先安裝指示紅燈，才造成了學生不慎掉入井內，受到傷害，施工單位負有管理責任，但學生也有不看指示牌，快速騎車而掉入井內。根據枟建筑法枠第四十四條指出“建筑施工企業必須依法加強對建筑安全生產的管理，執行安全生產責任制，采取有效措施，防止傷亡和其他安全生產事故的發生” ；第四十五條指出“施工現場安全由建筑施工企業負責”。既然施工單位負有安全責任，因此，需要賠償學生一定的損失。七、一層住戶私自改動下水管道，造成二層污水外溢

某學校教工宿舍二層一住戶家的下水往外流污水，住戶將情況報告給物業管理部門后，維修人員迅速趕到現場。此樓雖然是過去建造的丙級樓，下水管道時有堵塞，以前只是一層冒污水，而從未發現二層也往外冒的現象。為此，檢查了一層的住戶，原來，一層住戶是學校剛搬進來的住戶，在裝修中私自將自家的下水另外做了管線，通到了污水井，而將自家的原出水口堵塞住，因而形成了總管道堵塞后，污水從二層住戶往外冒的現象。此問題是雖然一層住戶不應該私自將下水道改線，但關鍵的原因還是管線太陳舊，不符合現代生活的要求。根本解決 的辦法還是要更換下水總管線。為此，物業管理公司經與學校協商從房屋公共維修基金中出資更換了總管線，解決了住戶的下水堵塞問題。【評析】

根據枟物業管理條例枠第五十條規定“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和公用設施用途的，應當依法辦理有關手續后告知物業管理企業”。住戶私自改變下水管道，并未按照程序報批，也沒有告知物業管理公司，應由住戶負責，但由于學校老樓的公用設施老化，造成一層經常堵塞，一層住戶才將下水管道移位。學校也應負擔一定的責任，整改管道才是解決問題的根本辦法。

八、供暖試壓發生了異常的案例

某學校進行供暖試上壓時，發現一實驗室內出現了異常，暖氣水從一個洗手盆往外冒，破壞了整個打壓工作。物業管理部門的維修人員立即趕到現場，經檢查發現，原來該實驗室在裝修時請校外施工隊負責裝修，校外施工隊在施工過程中，私自將洗水池的下水接到了暖氣管上，致使暖氣上壓后，出現往外冒的現象。維修人員立即截斷了下水管，堵住了出水口，暫時解決了外冒的情況。此事引起了學校的重視，對此事做出了通報，批評并處罰了該負責人，并重申了所有施工必須經過物業管理部門審批，并由物業管理部門監督施工，以保證質量。【評析】

此事反映了學校一部分老師和領導對裝修問題的不重視，私自請無資質的施工單位施工，出現了不應該出現的問題。按照枟建設工程質量管理條例枠規定，應由施工方賠付，但由于實驗室請的是無資質隊伍，無法索賠，只能做行政上的處理，關鍵還應提高各級組織的質量意識和對《建筑法》知識的了解，依法辦事，防止此類問題的出現。

九、家屬小區綠地被業主種植香椿、葡萄等雜樹怎么辦

某學校家屬物業小區的綠地近年來，不斷被一些業主種植上香椿和葡萄，綠地變成了雜樹林，這些占地的業主得到了實惠，每年有所收獲，但卻占用了廣大業主的綠化用地，頗有微詞。物業管理中心起初進行了勸阻，但收效甚微，一些業主仍然我行我素，不聽勸告，繼續收獲著豐收的果實。物業管理中心感到有點失控，于是，貼出公告要求在五日內自行清除種植的香椿葡萄，逾期將強行解決，再統一恢復綠地。規定的期限到了，但仍有部分人未按規定清除雜樹，為此，物業管理中心將此情況向城管部門作了匯報，并提出了恢復綠地的方案，征得城管部門同意后，物業管理中心自行動手開始對香椿等雜樹進行了清除。清除剛剛開始，就有業主用電話向城管和園林局進行了舉報，投訴物業管理中心私自砍伐樹木。園林監察人員和城管部門的執法人員立即趕到現場，由于已與城管進行過溝通，他們得知是為恢復綠地，美化小區所采取的措施，立即向群眾作了解釋，首先肯定了物業管理中心規劃綠地的做法是正確的，同時指出小區的綠地是全體業主共享的資源，還告訴業主重新規劃綠地是得到有關部門同意的，從而得到廣大群眾的擁護，樹立了物業管理中心的形象，也為不遵守小區物業管理的業主 上了一堂教育課，使得重新規劃綠地的方案得以實施。【評析】

業主私自種植雜樹的現象在學校的小區中普遍存在，特別是一層的校園內更是屢見不鮮，在改變居住環境的同時，還要建立居住文明的再造。小不管則成大亂，對違規的苗頭一旦露頭，就要堅決制止，否則會四處滋生，蔓延開來，造成被動的局面，再行解決就不容易了。物業管理部門一定要利用業主公約實行管理和服務，保障廣大業主的利益，體現“三個代表”的思想，一切問題就會迎刃而解。

十、寬帶網安裝過程中的糾紛

某物業管理部門與北京市電信部門簽訂了安裝寬帶網協議，委托北京市電信部門對家屬區內的居民住宅樓進行安裝寬帶網，在施工中不慎將住戶吳× × 家的電線打斷，致使該戶電路斷電，事發后，施工單位進行了搶修，并接好了電線，但由于電工的疏忽接反了電線，而該住戶又出差在外，長達一個星期未在此居住，等出差回來后發現冰箱未啟動，存放里面的食品全部發臭，而且冰箱已無法除臭。為此，住戶向物業管理部門提出了因施工損壞了他的冰箱為理由索賠要求物業管理部門賠他電冰箱的要求。物業管理部門以不是施工單位，并以找不到施工單位為理由拒絕賠付。住戶也以不解決此問題不交物業管理費相對峙。【評析】

此事雖是施工單位施工時造成的，但物業管理部門也負著監管的責任，應由施工單位負主要責任，物業管理部門負一定責任，應由兩家共同出資購買同樣冰箱，賠付住戶吳× ×，才能解決此糾紛。

十一、電梯跑出來的狗嚇了王老太太案

一日，居住在某學校王老太太晨練歸來正欲乘電梯回家時，從電梯里竄出一條狗來，將王老太太嚇了一跳，心跳不已，許久未緩過神來。為此，王老太太要求物業管理部門給予精神損失費３０００ 元，作為小狗對她驚嚇的補償。后經多次協商，賠付王老太太５００ 元的精神賠付費。【評析】 此事反映了物業管理部門管理上的漏洞，北京市明確規定，飼養的寵物不得進入載人電梯等公用設施內，以妨礙居民的正常生活。而物業管理部門未張貼告示，讓住戶了解文件精神，也未讓電梯工作人員制止寵物進入電梯，因此，物業管理部門負有責任，所以應該賠付。

十二、辭退員工應否補發賠償金的糾紛

某學校的物業管理部門保潔部辭退了一名從事垃圾樓裝運工作的清潔工，此人已來學校工作１０ 余年。１ 月他到勞動局上訪狀告物業管理部門應按《勞動法》賠償他，每年一個月的補償費，工作了１０ 年，應付１０ 個月的補償，其每個月工資為６５０ 元，共應補償６５００ 元。物業管理部門以其在上班時間撿破爛，并經保潔部主管多次批評仍不改正，因而違犯了勞動紀律，所以給予辭退，在辭退時物業管理部門還將此決定告訴了本人，還在物業管理部門內發了通報，因此不給予賠償。勞動仲裁委員會經調解調查，情況屬實，根據枟勞動法枠第２５ 條第二款規定嚴重違反勞動紀律按用人單位規章制度可以解除合同。由于物業管理部門 多次勸告仍違反紀律，因而予以解除，本人也承認并簽字，物業管理部門又作了告示，所以不予賠償每年一個月的賠償金。【評析】

隨著《勞動法》的貫徹、落實，勞動糾紛將越來越多，這是擺在學校物業管理部門的一道課題，如何解決此類問題，關鍵在于要依法辦事，要堅持法律程序，不能隨意開除，必須要有依據，同時要根據要求，予以公示，這是唯一的辦法。

十三、拆除私搭亂建小棚的案例

某學校為了規范校園的環境，做出了拆除住戶私搭亂建的小棚決定，物業管理部門進行了實施，某住戶住在頂層，私自在屋頂上搭起了小屋，并且建造時施工的問題還往下滲水，給其他住戶帶來了不便。于是物業管理部門對其私搭的小屋予以了拆除，該住戶不滿，找到律師事務所，要求與物業管理部門打官司。一日，該住戶委托的律師找到物業管理部門，責問為什么拆除該住戶的小屋。物業管理部門領導回答：根據建設部和北京市物業管理和相關的法律規定，物業的公共部位任何人不得侵占，因為房頂是公共部分，不是一家的地方，如果要使用，必須征得所有的住戶同意才能搭建，而且，往下滲水，妨礙了其他住戶的利 益，因此必須拆除。委托的律師感到有道理，一起說服了該住戶，未引起爭端。【評析】

根據《物業管理條例》第五十一條規定“業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區內的道路、場地，損害業主的共同利益”。由于住戶私自侵占公共部分，損害了其他業主的利益，所以必須拆除。但也說明了物業管理不只是要依法辦事，而且要做耐心的思想工作，以理服人，使住戶理解物業管理，支持物業管理，才能使有關的政策法規得以貫徹落實。

十四、拒交停車費引起的交通處罰

某學校物業管理部門對住宅小區進行物業管理，其中有一住戶家里有輛小貨車，做運輸業務，該人過去經過勞改現已釋放，很不講理，他拒不交停年費，物業管理部門三番五次找他做工作，但就是不交。因此，物業管理部門通知他，如再不交就不讓他的車進入小區，該住戶稱：如果不讓進，就把車堵在大門口。為此，物業管理部門請教了交通部門，了解到堵塞交通可以用拖車將其拉走。因此，在該住戶不交停車費的情況下，拒絕了該車進入小區大門，該住戶就將車堵在了門口，物業管理部門立即打電話給交通部門，交通隊來了拖車將其拖走。該住戶 起先認為物業管理部門還會將車還給他，過了三天見車未歸還，就著急了，找物業管理部門要車，物業管理部門告訴他，你的車是交通隊拉走的。他更著急了，開始請求物業管理部門出面幫他要車，最后在物業管理部門的幫助下，交了罰款要回了貨車，該住戶再也不拒交停車費了。【評析】

物業管理要依靠政府有關部門的支持，既要講原則，還要講策略。根據枟中華人民共和國道路交通管理條例枠第六十六條規定，“任何單位和個人未經公安機關批準，不準占用道路擺攤設點、停放車輛、堆物作業、打棚、蓋房，進行集市貿易和其他妨礙交通的活動”。該住戶將車停發在非停車場的道路上，應該受到處罰，物業管理公司依靠交通隊進行執法，既解決了堵塞道路的問題，又教育了住戶，還收齊了停車費，一舉三得。

十五、投票“價格線”

在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區１０ 幢高教公寓的所高校的３０００ 戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤臵業、星漢物業、南大物業、東海物業、養園物業等１２ 家物業公司第一次打起了“價格戰”。為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程——— 南京龍江小區１０ 幢高校公寓于２０００ 年４ 月底交付使用，占地約３０ 萬平方米，由南北兩個區域組成。龍江高校公寓委托管理期限為３ 年。特別引人注目的是龍江高校公寓業主管理委員會在此次招標中明確提出，物業管理收費標價占招標總分的一半，標書占３０ 分，答辯和企業信譽分別占１０ 分。根據１９９９ 年１２ 月８ 日出臺的枟江蘇省普通住宅區物業管理公共服務費等級收費暫行辦法枠，住宅區物業管理公共性收費指導價即便是最高的５ 級，每月每平方米也就是０ ．５ 元。在上限已經很明確的情況 下，南京的物業管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標書發出后，南京的很多物業管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。江蘇愛濤臵業的總經理梁蘇拉說，南京的物業管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業管理公司的壓力，比如愛濤臵業要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業經營成本。從長遠來看，這對南京的物業管理行業無疑將起到積極的作用。【評析】南京兩次物業管理招投標活動效果分析

１９９９ 年１２ 月５ 日，南京百家湖花園住宅區就物業管理單位進行了招投標。２０００ 年３ 月２０ 日，南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”。最終，兩家物業管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區的管理權。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇，特別是南京市物業管理市場化的進程。

１暢百花湖花園住宅區招標概況

（１）物業標的：在建，規劃建設２６，８ 萬平方米，已建１１ 萬平方米，其中別墅３ 萬平方米（已入住）。

物業類型有別墅、高檔公寓。設施基本齊全，維修基金基本落實。物業管理區域：一個。

（２）招標范圍：全國公開招標，公證部門全過程公證。

（３）招標主體：物業管理主管部門受開發商委托，與開發商共同招 標并運作。

（４）投標方：深圳、上海、江蘇等地的６ 家物業管理公司。

（５）評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發商等資深 專家１０ 人。

（６）評標方式：專家綜合評定，其中信譽調查由招標辦隨機抽查 評分。

（７）評分類別及權重：信譽（１２％）、標書（５４％）、答辯（３４％）（８）公共服務費確定：政府定價：別墅，３ 元／（月〃平方米）；高檔公 寓，０ ．５ 元／（月〃平方米）。（９）招標執行依據：借鑒其他省市經驗。２暢龍江高教公寓招標概況

（１）物業標的：已建２９ ．３ 萬平方米，南北兩片，即將入住率９５％ — ６２０ — 附：

學校物業管理相關政策法規及典型案例分析 以上。

物業類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房 等不足，落實了維修基金；物業管理區域為２ 個。（２）招標范圍：南京地區省、市物業管理企業投標，公證部門全過程 公證。

（３）投標方：南京地區省、市屬１２ 家企業。

（４）評委組成：業主委員會、省主管部門、市物業管理協會、院校、企 業等資深專家７ 人。

（５）評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業主委 員會最終定標，其中信譽調查由業主委員會隨機抽查評分。

（６）評分類別及權重：信譽（１０％），標書（３０％），價格（５０％），答辯

（１０％）。

（７）公共服務費確定：政府指導價與市場調節價相結合，中標價為

０ ．３６ 元／（月〃平方米），業主委員會標底價為０ ．３４ 元／（月〃平方米）。

（８）招標執行依據：枟中華人民共和國招標投標法枠，并借鑒其他 經驗。

３暢兩次物業管理招投標的啟示

（１）物業管理市場化進程需要政府積極引導，規范行為。從整體上 來看，江蘇省目前物業管理發展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開 發商壟斷、行業壟斷的狀況，未形成統一的物業管理有形市場和無形市 場，不利于生產要素的合理流動。物業管理的招投標活動，迫切需要政 府從適應市場經濟發展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業管 理招投標中介服務機構，在物業管理培訓中增設招投標課程，有步驟地 進行業主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業管理市場化的法律 法規體系，制定規范統一的“游戲規則”，營造良好的市場交易環境。（２）增強業主自治能力，發揮開發商、業主委員會的作用。百家湖 花園物業管理屬前期物業管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業主 委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業主委員會作為物業管理 市場的主體地位得以明確，作用得以發揮，為業主委員會成為高教公寓 的決策中心奠定了良好的基礎。另一方面，隨著住房制度改革的深入，購房者對房屋的增值及附加值要求越來越高。商品房已從過去簡單的區位、面積、戶型向環境和服務延伸。開發商開始重視自己產品的物業管理，通過市場競爭來改變 “自建自管”狀況，找到了提升產品的新賣點。

（３）物業管理企業參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標活動，均引來數十家企業積極參與，踴躍投標，共同表現了對物業管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區，工程建設伊始，國務院領導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環境，一流的物業管理”的住宅區。高教公寓具有規模大，即將入住率高，業主素質高的特點。眾多企業希望通過市場競爭，使自身經營上規模，達到提升企業服務水準和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。“以人為本”，“以業主為本”，為業主 提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務，以其他收益彌補公 共服務費的不足，是中標企業共同的想法。（４）需要引起重視和改進的問題：

① 工程建設與物業管理脫節的現象依然存在。兩個物業標的，均不同程度存在設施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴重不足（設計每戶１ ．８ 輛），地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業管理用房，垃圾中轉困難等問題，給物業管理帶來先天不足的遺憾。

② 物業管理屬服務性行業，其招投標不同于工程、設備招投標。評標應側重企業的信譽、業績和標書中的方案質量、答辯的應變能力等，而將公共服務費報價單列作為評分類別，其權重不宜超過２０％。

③ 物業管理采取招投標的市場化運作，其公共服務費價格應由市場調節形成，政府不宜定價或過多限制。

第二篇：典型物業管理案例分析

典型物業管理案例分析

物業公司不是“第二警力”

案例：2004年5月，陳某與某物業公司簽訂了入住協議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區內，等第二天上班時，陳某發現自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業公司賠償摩托車的損失。

分析：陳某在入住后，與物業公司簽訂了入住協議書，該合同是物業公司對陳某提供物業管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業公司對小區的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區安全防范的義務只是協助義務。

點評：

當前，業主與物業公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業主家里的財產被盜事件經常發生，于是許多業主片面理解物業公司就是小區的“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業公司推上被告席，然而這并不代表物業公司必須承擔業主失竊的后果。

業主與業主直接對簿公堂

案例：王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。

分析：王某作為小區業主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規定，李某得到法院的支持也在情理之中。

點評：

目前，業主與業主之間因相鄰關系而引發的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現象不外乎業主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區域等方面。以前，有的業主不了解，有的業主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業公司出面處理，如物業公司不肯協調，則大多以拒付物業服務費相要挾，無形中物業公司做了他們的“替罪羊”。

物業管理費要明示

去年4月，某物業公司正式進駐某高檔小區，行使前期物業管理權。根據商品房預售合同附件約定，物業公司每月應收取每平方米4.5元的物業管理費，當業主入住該小區后，就發生有的業主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業費并投訴到物價管理部門。物價管理部門接到投訴后，經過調查作出了處罰通知書，某物業公司不服，提出行政復議。

分析：根據物業管理條例的相關規定，新建商品房物業管理費的收取標準應由建設單位與購房人協商確定，并應在預售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。

點評：

當前，有關因物業管理收費標準問題而發生的糾紛成為了老生常談的話題。這當中既有物價管理等政府部門如何轉換角色的問題，又有物業公司如何規范收費服務以及業主如何適應市場規律，遵守市場游戲規則的問題。總的來說，物業管理作為市場化的產物則應完全由市場來決定價格。

業委會擅自打官司

案例：本市東部某小區業委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業委會辦公用房，業委會委員們再也不用到小區隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸的官司里有一個是侵害了物業公司的商譽，須賠償幾萬元，業委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數業主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業主大會的表決通過。因此，業主表示該由業委會成員本人承擔訴訟風險，業委會準備將拒付訴訟費的業主告上法庭，由法院替業委會做主，討回公道。

分析：國務院《物業管理條例》規定，誰擁有房地產權證誰就是業主，業主大會是廣大業主的權利機構，而業委會則是一個執行機構，它既不是企業法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業公司的選聘以及訴訟等有關廣大業主切身利益的決定，必須按照法律法規的規定，得到管理區域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。

點評：

目前，在本市一些小區，有的業委會擅自自作主張的現象比較嚴重。有的業委會動不動就提起訴訟，有一個小區業委會一年里共打了8起官司，輸了官司業委會就辭職不干了。有的業委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規定的時間里將征詢意見表寄回業委會，則視為業主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。

物業公司截留物業管理費

案例：虹橋開發區某廣場業委會與物業公司簽訂了一份《物業管理服務合同》。合同約定業委會將廣場全權委托物業公司進行管理，物業公司可按市場有關規定提取12%的管理酬金，物業管理費若有節余則歸業委會所有。2004年8月，合同期滿，物業公司拒絕將多余的物業管理費歸還業委會，于是東家就將物業公司請到法院講道理去了。

分析：根據《物業管理條例》的相關規定，物業公司進行物業管理服務可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務報酬，但若采取酬金制的，則節余的物業管理費應屬于業主大會所有，物業公司不得截留、挪用。

點評：

該物業公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業管理費結余款交付給廣場業委會，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業委會的合法權益。目前，業主通過業主大會表決由業委會追訴物業公司業委會用房、停車費等官司越來越多，業主的維權意識普遍增強。

前物業公司拒絕“退場”

案例：徐匯某小區今年物業管理服務合同正到期，業委會出錢請了專業物業咨詢公司做招投標工作，原物業公司也參加了投標，結果由本市一家知名物業公司奪標。原物業公司不肯退出，僵持了3個月，這家中標物業公司一舉將原物業公司和業委會推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經濟損失。

分析：根據《物業管理條例》的相關規定，物業管理服務合同到期，原物業公司應做好將物業管理資料的移交給新物業公司的工作，并及時撤離管理區域。

點評：

當前，物業管理服務合同到期或未到期更換物業公司而引發的老物業不走，新物業進不來的窘境經常上演。有的物業公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場，不遵守游戲規則，給本市規范的物業管理服務市場平添了幾分不和諧的聲音。

物業成樓盤營銷手段

案例：今年3月，本市某知名物業管理公司從媒體上獲悉某開發商欲將40萬平方米建筑量的小區前期物業管理委托給一家有實力、有品牌的物業公司管理。于是，這家物業公司經過精心準備，在幾十家投標單位中一舉奪魁，接下來草簽協議，將該物業公司進行前期管理寫入了商品房預售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發商開出了非常苛刻的條款，逼中標物業公司自動退出，將自己下屬的物業公司隆重推出，于是，物業公司與開發商對簿公堂在所難免。

分析：根據《物業管理條例》的規定，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司。

點評：

目前，物業公司因前期物業管理費以及空置房管理費問題與開發商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實行招投標中標而遭開發商毀標的則是首例。可見，目前仍有部分開發商為了有利銷售，可以采取一切手段來達到其目的，因此，政府主管部門的監督與管理應該時刻不能放松監管。

類型八業委會換屆選舉

案例：2004年6月，閔行某小區因業委會任期即將終止，部分業主在當地居委會的主持下成立了選舉新一屆業委會的籌備組，前任業委會業主認為自己應當是下一屆業委會籌備組的成員，于是不去報名登記參加業委會委員的選舉，又不滿新一屆業委會的選舉結果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責房地辦人員違法行政。

分析：由于新的《上海市物業管理規定》對業委會到期后如何選舉下一屆業委會沒有作出相關的明確規定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業委會成員以業委會委員的身份參與新一屆業委會的選舉工作，而應是以一個業主的身份重新到籌備組登記參加選舉。

點評：

目前，在本市某些小區的選舉過程中，由于該類問題而引發的訴訟正在逐步增多。業委會委員或主任的逐步“吃香”，與我國房地產物業管理的發展與進步是分不開的。相反，相關的有關業委會的選舉程序、標準等規定幾乎是空白，給糾紛的產生埋下了伏筆。

維修基金“大挪窩”

案例：2004年2月，浦東某小區的業委會主任擅自主張，將小區的物業維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結果引發了業委會委員與委員之間的嚴重沖突。

分析：根據《物業管理條例》的有關規定，小區的物業維修基金的動用、續籌以及影響到其利益的，應由業主大會三分之二以上有投票權的業主決定。

點評：

對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要是維修基金的管理缺乏監督機制。雖然法規明確由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。有的小區少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區里個別本身財產并不豐裕的業主。因此，在有些小區，業委會委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。

2002年北京九大典型物業管理案例

之一：開發商賠付交通噪聲費

1994年5月，經北京市綜合投資公司拆遷，某小區52戶居民搬到位于京石高速公路旁的豐臺六里橋10號院9號樓居住。入住后，居民就開始被京石高速公路上來往車輛的噪聲所困擾：9號樓距離高速公路僅30余米，日夜來往的車輛產生的噪聲使樓內居民寢食難安。在請有關部門檢測后，居民們得知該樓所受的噪聲污染超過國家標準。

法院認為，在已有道路一側建設噪聲敏感建筑物，開發商有責任采取減輕交通噪聲影響的措施。作為高速公路的經營管理者，北京首發公司也應有義務對居民所受噪聲污染承擔責任。法院判決開發商為住戶安裝隔聲窗，將該住房的室內噪聲降到白天60分貝以下，夜間45分貝以下。開發商一次性支付3000元賠償金。同時，居民從1994年入住起至安裝隔聲窗日的期間，每月獲得60元的噪聲污染損失費，由開發商支付50元，首發公司支付10元。

之二：使用面積縮水業主退掉房屋

北京阿奇公司于1997年9月30日，與開發商北京友誼輝志公司簽訂《商品房預售契約》及其補充協議，購買國際友誼花園建筑面積162.87平方米的房屋，房屋交付時實際面積與暫測面積的誤差不超過6%，超過6%時，買方有權解除本契約。簽約后，阿奇公司支付了全部房款，友誼輝志公司于1998年2月交付房屋。2000年10月，友誼輝志公司稱，房屋的實測面

積為172.47平方米，要求阿奇公司補交房款近1.2萬美元。而阿奇公司認為使用面積過小，經海淀測繪隊測量，使用面積為100.71平方米。根據合同約定的使用面積與建筑面積之比計算，房屋使用面積比應提供的使用面積少32.95平方米。阿奇公司認為，開發商已違反了合同，要求終止合同，并返還房款、支付房款利息，雙倍返還定金，同時賠償經濟損失20萬元。

法院認為：根據約定，房屋的使用面積與建筑面積之比為75.5%，而實際交付的房屋的二者之比為61.83%，開發商明顯違約，應將房款返還，并支付房款利息。由于阿奇公司已經使用了房屋，根據公平原則，應支付房屋使用費。法院判決，解除雙方簽訂的《商品房預售契約》及其補充協議。友誼輝志公司返還阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司將房屋交給開發商。北京阿奇公司向開發商支付房屋使用費每月1萬元。

之三：騙人的建材商雙倍賠償

今年，法院連續在兩起建材糾紛案件中，判決建材商雙倍返還建材款。其中一起為馮先生與東方家園麗澤裝飾建材公司的糾紛。2000年2月18日，馮先生到東方家園公司，購買櫸木實木門兩扇，價格為4476元；門鎖兩把，價格為59.2元。另外馮先生支付50元運費，由東方家園公司送貨。馮先生在2001年3月8日，請國家人造板質量監督檢驗中心到家中進行檢驗，結論為：該木門不是櫸木實木門，而是山毛櫸貼面門。馮為此支出檢驗費200元。馮先生找建材公司要求退貨，遭拒絕。在馮訴至法院后，建材公司提出管轄異議，要求到其所在地豐臺法院審理，在法院駁回后提起上訴，案件被商家在管轄上拖了一年，直到今年5月才再次在海淀法院開庭。海淀法院作出一審判決：東方家園麗澤裝飾建材公司退購門款4476元，賠償4476元，并賠償運費、檢驗費。

之四：鄰居代理裝修牛哥輸了官司

演員牛振華因房屋裝修代理問題與鄰居產生糾紛并對簿公堂。昌平區法院作出判決，牛振華要求鄰居返還收取的不合理款項并賠償裝修質量差所造成損失的請求被駁回。牛振華、賈先生與其他四戶業主在昌平區四合小區分別出資購買連排別墅各一套。因并排居住，且關系良好，6住戶決定對住宅進行裝修、庭院改造。為了工作順利進行，大道惠倉公司也做了部分財務管理和后勤保障工作。賈先生與大道惠倉公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振華以還款方式及交來的裝修款共計46萬余元。訴訟中，昌平法院請原昌平建設工程質量監督站進行了質量檢測。檢測結果為部分裝修質量不合格。昌平法院認為，因牛振華與賈先生沒有書面代理協議，作為一般無償代理，只需履行一般注意義務。最后，昌平法院作出的判決結果是：駁回牛振華的訴訟請求。此案曾經在昌平法院審判，當時的結果是牛振華敗訴。在接到判決后，牛振華不服，向一中院提起上訴。一中院作出裁定，撤消了昌平法院判決，并發回重審。此次的判決結果，牛振華依然沒有能告倒鄰居。

之五：陽臺觀景成泡影業主無奈退掉房

2000年12月5日，王先生與北京浩鴻房地產開發公司簽約，約定王先生購買“浩鴻園”怡園3層B單元房屋一套。雙方在《北京市內銷商品房預售契約》戶型圖中，明確約定了王先生購買的房屋陽臺為全落地觀景陽臺。合同簽訂后，王先生向開發商北京浩鴻房地產公司支付了購房首付款。2001年7月，王先生發現房屋陽臺變成了混凝土封閉陽臺，只有正北面有一面窗戶，與雙方約定的全落地觀景陽臺不符。王先生向開發商提出退房要求，在多次交涉沒有結果的情況下，起訴到法院，要求解約退房。法院認為，開發商沒有征得買房人同意，單方面將雙方約定的落地觀景陽臺改為混凝土半封閉陽臺，違反了合同約定，已經構成違約。法院判決解除雙方購房合同，開發商返還購房款并賠償房屋保險費等其他合理費用。

之六：拒交物業供暖費業主敗訴

水清木華園的物管公司面臨著諸多住戶拖欠供暖費、物業費、生活垃圾清運費的問題，在幾經協商不成的情況下，物管公司匯澤物業公司起訴到法院，業主劉女士成為被告。2000年3月8日，劉女士與匯澤房地產公司簽約，雙方約定，劉女士購買水清木華園4號樓103室住宅一套。同年3月20日劉女士與匯澤物業公司簽訂物管委托合同、供暖協議書。在物業管理委托合同中約定：劉女士同意將自有房產委托給匯澤物業公司進行物業管理。供暖協議書中約定收費標準為：每平方米建筑面積28元；每年5月1日至9月30日為交費期限。如超過期限，則按超限之日起按日累計加收1％的滯納金。劉女士于2000年3月20日向物業公司交納了自這天起到2000年12月31日的物業管理費，但沒有交納2001年全年的物業管理費及2000年至2001的供暖費。

法院查明，劉女士提出房屋面積未經實測，所以無法交物業費、供暖費，但在劉女士與匯澤房地產公司簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》中已明確約定了水清木華園4號樓103室房屋的建筑面積，在劉不能提供建筑面積測量有誤的證據的情況下，應當按約定的建筑面積交納相關費用。法院一審判決：劉女士支付給匯澤物業管理公司供暖費、滯納金，同時支付物業管理費與生活垃圾清運費。

之七：開發商判付“超量暖氣”款

2001年4月10日，暖氣制造商森得公司與開發商金宸公司簽約，由森得公司向金宸公司提供散熱器，合同總金額78萬余元。今年8月，森得公司向法院起訴稱，按約定，金宸公司最遲應在2002年3月30日前付清全部貨款，但仍有15萬余元沒付清，要求金宸公司付清尾款。金宸公司認為，在接受為開發商改造樓盤暖氣設施的委托后，森得公司為開發商設計和換算的暖器片數量遠大于實際需求量，并出現退貨和換貨情況，使開發商無端增加成本23萬余元。在庭審過程中，金宸公司出示了北京鋼鐵設計研究總院廣安設計科技開發公司的報告，報告顯示，經現場核查計算，結論為“實際安裝的散熱器片數與該棟樓達到供暖效果應安裝的散熱器片數相比多出較多”。法院對金宸公司提出的因森得公司多計算散熱器片數造成損失的說法，沒有予以采納。在一審判決中，判決金宸公司向森得公司支付剩余款項。金宸公司不服一審判決，已經向一中院提起上訴。

之八：退掉“旅游房”難討購房款

多女士于2000年7月26日與秦皇島國源房地產公司簽署《商品房購銷合同》，購買秦皇島維多利亞海灣項目中楓丹白露苑18套房屋。雙方約定，國源公司應于2001年6月30日交房。如逾期交付超過5個月，多女士有權終止合同，國源公司按多女士累計已付款的10%向多女士支付違約金。合同簽署后，多女士向國源公司支付了房款172萬余元。但國源公司沒有按期交房。經過漫長等待后，多女士向秦皇島經濟技術開發區法院遞交了訴狀，要求解除《商品房購銷合同》，國源公司返還房款172萬余元和利息及交通費10萬元。經審理，法院支持了多女士的訴訟請求。同時，北京萬盛煤炭公司因為國源公司做擔保，被判決承擔責任，當國源公司無法退款時，萬盛公司將還款。在判決生效后，國源公司沒有按判決向多女士退款。眼看自己的房款即將“打水漂”，多女士只好向法院提出執行申請。然而，一次次往返于北京、秦皇島間的多女士至今得到的依然是“開發商無錢可付，判決無法執行”的結果。

之九：開發商遲交房業主獲賠28萬元

王先生于2000年12月27日與北京鴻安房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》及《補充協議書》，雙方約定：若出賣人逾期交房時，出賣人從2001年1月16日開始，按總購房款的日萬分之四即每天700元付給購房人違約金。

王先生在起訴書中稱：開發商于2002年3月4日才辦完全部交房手續，延期付房達412天，開發商應承擔違約金28萬余元。庭審中開發商認為違約期限應從2001年1月16日至2002年1月28日計算。

東城法院認為，由于房屋是不動產，依照有關法律法規規定，不動產房屋的買賣雙方應辦理相應的單證交接手續，不能以交付房屋鑰匙為生效條件，因此，開發商以“原告領取房屋鑰匙就視為已完成房屋交付”的辯解，法院不予支持。關于房屋的實際交付日期，雙方已明確約定了交付時應具備的條件，應以開發商交付《建筑工程竣工驗收備案表》的日期為準。最后，法院依據《中華人民共和國合同法》判決開發商給付王先生違約金28萬余元。

第三篇：物業管理典型案例

物業管理二十一典型案例匯編

房屋結構改造維修方面

案例

一、設計本“一衛” 業主改“兩衛”

案情：樓上業主顧某在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業主王某儲藏室內的儲柜及物品受損。物業管理部門兩次向顧某發出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內添裝衛生設備？

判決：顧某在法院判決生效之日起十日內拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結構圖，將廢水立管的下水管恢復原狀。

依據：《上海市居住物業管理條例》第三十條規定：“住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，并報區、縣房地產管理部門審批。”

房屋所有權人使用其房屋時，必須遵守有關的法律法規，不得擅自改變房屋的使用性質和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛生間，改變了房屋的使用性質，使得樓下業主王某的房屋滲水，顧某應當承擔民事責任。

案例

二、外墻開一窗 大樓留一疤

案情：住在19樓的業主衛某，在自己物業內衛生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業公司多次上門加以阻止，衛某不聽勸阻，繼續施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業公司只得將衛某告上法庭。

問題：自己的物業是否就有權隨意破墻？

判決：衛某在法院判決生效之日起十日內拆除東墻上的窗戶，恢復原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

依據：《上海市居住物業管理條例》第二十八條第一款第一項規定：“物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌。”

作為一個業主，應當遵守有關法律、法規及小區物業管理公約。衛某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴重損壞了房屋的承重結構，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環境。物業管理公司根據物業管理條例及小區管理公約對衛某采取制止措施，維護了其他業主的合法權益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財產是否都可以安置在自己的物業內？

判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業內的訴訟請求不予支持。

依據：《上海市居住物業管理條例》第二十七條規定：“業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。”第二十九條第二款規定：“物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，發現違反本條例第十八條的行為，應當勸阻制止。”

公民只能在法律規定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利。應當本著安全、合理的原則使用物業，并遵守法律、法規及業主公約的有關規定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結構造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，否則應加以必要的限制。

房屋租賃引起的糾紛

案例

四、租住戶搬出部分家私而沒有業主書面許可怎么辦？

去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯系此時正在國外的業主，但就是聯系不上。按照管理規定，租住戶搬出家私，必須有業主的書面許可，而沒有業主的書面許可，管理處不予放行（這一規定有必要，現實中確發生過個別租住戶拖欠業主房租、搬走業主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。

管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕損害業主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業主同樣都是物業公司的服務對象，兼顧二者利益應為物業管理所必需，絕不能只對業主關心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當的押金，管理處做好記錄，并出據收取押金的收據，一旦租住戶能夠提供業主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業主負責又為住戶著想的做法贊許有加。

點評：執行規章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來

設施設備損壞方面

案例

六、空調室外機毀壞 物業公司有無責任

王女士：我在某小區買的房子，裝修后一直沒去住，空調也沒開。前兩天小區物業通知我說，我家空調室外機著火燒毀了。我認為這是物業公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責任不在他們。請問他們到底有沒有責任？ 律師分析：要分清責任，首先要弄清楚空調外機著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果是空調外機自身的質量問題而引起的自燃，根據《合同法》和《消費者權益保護法》的相關規定，業主可以找購買空調的商場或生產空調的廠家進行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔相應的賠償責任，商場和廠家是承擔相互連帶責任的。第二，如果不是質量原因而是外界原因造成外機著火，除法定的不可抗力的情況外，小區的物業公司應當承擔相應的責任。這里的不可抗力指的是不可預見、不可避免、不可克服的突發事件，物業管理人員無法采取保護措施或者是已采取保護措施而無效果的情況。因為業主和物業公司之間是平等主體的服務合同關系，為業主提供完善的物業服務是物業公司的約定義務，保護業主的財產不受他人侵害自然是物業服務的內容之一。尤其是空調外機，它完全是屬于業主私有財產，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業公司保護業主財產安全的重點。如果由于物業公司的保安人員沒有盡其工作職責，而使第三方對外機造成損害的話，物業公司就應該承擔相應的賠償責任。物業公司在賠償業主后，可以向第三方行使追索權。因此，如果您有確實的證據證明著火的原因是第三方人為的，并且小區的保安也沒有盡看管的義務，您完全有權利要求物業公司承擔損害賠償責任。物業公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護自身的合法權益

物業收費引起的糾紛

物業管理收費、收租難是一個公開的秘密，在直管公房、系統房和售后公房小區這一現象尤其突出。據了解，一些小區有半數以上的人欠費、欠租，個別小區甚至只有30％的收繳率，嚴重影響了物業管理的正常進行。

由于物業管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業管理費、房租，不僅侵害了物業公司的權益，同時也侵害了同小區其他業主的利益。怎樣解決這一問題，物業公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關，與業主搞好關系；有的給按時繳費的業主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業公司管理著八十多萬平方米的物業，其中不乏系統房、售后公房，其物業管理費、房租收繳率連續三年達到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業管理服務質量，對惡意“抗繳”的業主、住戶，通過打官司追討。去年，他們對歷史老賬進行了一次徹底清算，對有能力繳費、繳租卻故意欠繳的，進行了集中訴訟，全年打了65個欠費官司，標的額42萬元，除兩起待判外，物業公司全部勝訴。其中，對拒不執行法院判決的，要求法院對其實施強制執行。

業主到底因何種理由不繳費？法院是怎樣判決、怎樣執行？請看以下幾個典型案例。

案例

七、蚌埠市物業管理第一案？沒有交電費，供電部門停供電……

2002年6月17日，在有關部門的推薦下，悅來物業公司與中區青年街華豐街小區業主委員會簽定了為期三年的物業管理委托合同。去年10上旬，該小區用戶因長期沒有交電費，供電部門停止了供電，致使該小區7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。

電費到底應該由誰來承擔，物業公司和業主委員會各持已見。為此，業主拒交物業管理費，物業公司以沒能履行合同為由將業主委員會告上法庭。業主委員會反訴狀稱“被告（悅來物業公司）不履行委托合同，造成居民住宅區及商場二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現象時常發生，嚴重影響了廣大業主的身心健康和家庭財產的安全”。

蚌埠市中區法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調解后宣布庭審結束。

這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責任，兩個單位都是作為服務者都沒有很好的做好自己的職能工作，沒有協調好雙方的工作關系進而給住戶帶來了麻煩這是不應該的。

住戶拒交室內維修費用怎么辦……

案例

八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費……

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛入住，別的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。

情況反映到管理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態度、維修質量的意見，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時也避免了客戶為拒絕交費再橫生節枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區別，依據有關法規向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內維修發生的包括人工費在內的所有費用，都要由業主住戶承擔（如果能事先說明需要收費及收費標準，效果可能更好），并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當的優惠。

這位住戶覺得主管說得有理有據、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。

點評：即使在市場已經相當發育的地區，亦有相當一部分業主用戶對物業管理法規缺乏足夠的理解。物業公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業主用戶普及物業管理法規知識。通過提高他們對物業管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。

案例

九、法院封家電全家住賓館

不繳費的業主，并非因為家庭經濟狀況差。家住長寧的某業主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業管理費、水電費一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執行。法院上門執行，封了其家中的空調、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據規定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區所有業主均按時繳費，物業管理費的收繳率達到100％。物業公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執法如山”。案件回顧

原告（物業公司）———業主以電費價格高為由，拒絕繳納電費；水費也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業管理費。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業主繳納物業管理費12319 元、電費7071 元、水費1215 元，并繳納所欠物業管理費的滯納金。

被告（某業主）———對拖欠的物業管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數均無異議，承認物業公司也催討過。不繳納物業管理費、電費、水費的原因是原告收費不規范，收取的電費、水費超過國家規定的收費標準。另外，前期物業管理階段，收費標準未經物價局核準，物業公司無權主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。

法院———經審理查明，原告接受開發商的委托，從事前期物業管理，物業管理費每月每平方米建筑面積2.70 元；業委會成立后，雙方約定仍按區物價局核定的這一收費標準收繳。因此被告以原告收費不規范而拒付物業管理費的理由不能成立。關于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業管理費及水、電費，被告也承認原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業管理費、物業管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。

案例

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業管理人員常說的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好強制執行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業公司，要求物業公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規定該戶主依然被拘留24小時。

一人吃官司，眾人繳費忙。該小區另外6戶欠費的業主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區的物業管理費、房租收繳率達到了100％

案件回顧

原告（物業公司）———接受開發商委托管理寶山某小區，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據兩張為證）催要，結果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）———未答辯。

法院判決———經審理查明，寶山區國權北路某小區某號某室的房屋產權人為上海市輕工房地產總公司。該公司委托原告對該房屋進行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關系合法，有效，應受法律保護。被告作為房屋的承租人應當按時繳納租金，延期支付租金的應當支付違約金，原告要求的違約金低于依法應得到的數額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內支付所欠房租、滯納金及訴訟費。

公告見報端欠款送上門

法院判決生效后，某業主置之不理，依舊不繳納所欠物業管理費。法院只好在某報上刊出公告，把業主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內把錢送到法院，結果該業主立刻把錢送來。

案例

十一、拒繳物業管理費，業主被推上法庭……

原告（物業公司）———被告以各種理由拒繳物業管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。

被告（某業主）———簽訂物業合同的是上海輕工浦東房地產物業管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在，物價局備案的收費標準為每平方米2.63 元，現原告以每平方米2.7元計算缺乏依據。

法院———經審理查明，該小區業主委員會與上海輕工浦東房地產物業管理公司簽訂物業管理服務合同，約定物業管理費以每平方米2.7元計算。現原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產物業管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業委會與物業公司簽訂的合同，對小區每一個業主有約束力。物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用。

案例

十二、業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。

為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業正常運行的共識。

在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。點評：物業公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的。

給業主提個醒———別欠費

有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元。可是，一段時間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業公司是小區業主請來做物業管理的，如同小區的“保姆”、“管家”，如果物業公司依約進行了管理，業主就要繳納相應的費用；如果對物業公司管理服務不滿意，可以辭退，另請高明。現實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業主都有這樣那樣的理由：服務不規范，收費不合理；房子質量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。這些理由，有的是與物業公司有關的，有的是與物業公司無關的。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業公司無關的理由欠費，官司必輸無疑；與物業公司有關的欠費，最后還是會輸掉部分官司，因為市高院《關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》對業主拒付物業管理費的抗辯權，有明確規定。

給物業公司提個醒———打官司

物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。

目前，物業公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業管理費標的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執行，打了也白打等。事實上，從輕工物業公司的六十多個欠費官司和執行的案件可以看出，物業管理費的標的額小，律師不愿代理沒關系，物業公司自己的員工完全可以勝任，只要準備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。同時，法院的判決不是兒戲，強制執行不會讓法律“打白條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。

小區安防方面的案例

案例

十三、電梯墜樓,誰負責?……

新聞晨報報道：

一部“老爺”電梯深夜突發故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內臟出血。近日，受傷的居民要求物業公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。

２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當場昏迷。２小時后，胥某被人發現并送入醫院救治，由于出現了頭痛發暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫院診斷其為應急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負責電梯運行管理的普陀大樓物業公司索賠，要求其支付醫療費、營養費、精神損失費等共計１．３萬余元。

庭審中，物業公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關系，所以不同意承擔相應的賠償。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進行了鑒定，結論為胥某全身多發性軟組織挫傷并出現應急性胃潰瘍合并出血。法院據此認為，胥某在電梯墜落后出現上述傷情，兩者之間存在因果關系，物業公司理應承擔胥某由此造成的經濟損失。

近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業公司賠償胥某醫療費、營養費、誤工費等６８００余元。但法院認為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的５０００元精神索賠訴請未予支持。

問題的關鍵是：電梯是有誰來負責，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內電梯出現了質量問題，理所當然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業主更換，當然由物管公司承擔。物管公司只是保障電梯能夠正常運行，進行日常維護，給業主提供一個舒適的環境。至于質量安全問題由電梯公司承擔。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應該又物管承擔，簡直是荒唐可及

第四篇：物業管理典型案例

物業管理典型案例匯編

（三）2007-9-28 14:40:00來源：環球網校頻道：物業管理師

案例

十四、未成年的孩子點燃天那水發生爆炸被炸死的案例……

4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發生爆炸，當中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業公司因不作為被判賠近7萬元。

羅湖區法院審理后認為：被告某物業管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應各占一半的責任。具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負15％的責任，由其自負；被告物業公司承擔45％的責任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔25％責任；其他兩個男孩各承擔7.5％的責任。由于3個男孩均未成年，其賠償責任由監護人承擔。

案情回放

據原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發現了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發生爆炸，小俊則因離得近被嚴

重燒傷。

事故發生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫院治療了18天，后因付不起醫療費無法繼續治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送

孩子回老家潮陽繼續治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例

十五、發生高空墮物怎么辦……

去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護衛員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現場調查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們

基本素質的提高）。

從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護衛員當即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔東西，將客廳的玻璃砸落。可向其通報了情況后，兩人不理不睬，依舊爭

吵不休。

護衛員們先勸說調解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關規定接受處罰，兩人均無異議（先

息事寧人，是此時的至要）。

誰知護衛員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑

了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。點評：發現問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問

題圓滿解決了為止。搞物業管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。

案例

十六、停車場意外丟失車輛物業管理公司究竟有無責任?

1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛“美鹿”牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業管理股份有限公司(以下稱物業公司)經營的停車場,后來駕駛員要提車時,發現轎車已丟失,駕駛員立即報案,廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發出協助通報,但至今未將失竊的轎車追回。一審認為:物業公司

經營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務,因此維修公司與物業公司之間應為保管合同關系。維修公司將車交由物業公司保管,就負有繳納保管費的義務,并享有取回保持原狀的車輛權利,物業公司收取車主的停車費用,其義務是妥善提供停車場地,且保管好車輛,物業公司收取維修公司的停車費后,先例行了停車權利,就應對停車場的車輛負責安全保障義務。但物業公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時,在未檢驗有關取車

手續的情況下就放行,這是一種重大過失行為。因此,物業公司應承擔賠償責任。

二審認為:由于維修公司將車輛停放于物業公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質進行任何約定。因此物業公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷,而應從以下幾方面進行分析一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業公司,以便物業公司實際控制車輛,而物業公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業公司的經營范圍中并元保管業務,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。(三)關于物業公司收取5元錢的停車費的性質及依據。從1995年廈門市物價局《關于閩南大廈管理服務費標準的批復》對物業公司管理收費標準作出的批復看,該文第一條第(5)項規定是:“交通工具停車場所的管理”。1998年12月物業公司依據該規定與閩南大廈業主管理委員會簽訂的《物業管理委托合同》在合同第十條規定是對“交通與車輛停放秩序的管理”,第二十條規定“露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業主管理委員會商定的標準向車位使用人收取”。鑒于上述批復及合同內容可以明確得出物業公司系對其經營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行

管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。

終審判決:綜上所述,物業公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關系的理由成立,一審認定物業公司未盡保管之責,應對維修公司的車輛丟失承擔賠償責任的判決缺乏事實

及法律依據,依法應予改判。

據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規定,廈門市中級人民法院

于2001年3月25日判決如下:

一、撤銷廈門市開元區人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。

二、駁回維修公司的訴訟請求。

本案一、二審訴訟費各人民幣5250元,均由維修公司負擔。本判決為終審判決。

案例

十七、訪客無理打罵護衛員怎么辦……

去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在他攜機欲出大堂時，大堂護衛員禮貌地請其辦理有關放行手續。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛員一拳，隨手又撕破了護衛員的衣服。巡邏護衛員聞訊趕來

制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。

管理處領導得知后, 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當事人和知情者的情況介紹, 調看大堂出入口的現場錄象, 查閱業主住戶的檔案資料，確認應由住戶和訪

客負全部責任，而住戶又為業主的雇員。

然后管理處約定時間，請業主委員會主任、轄區民警和業主一起協商解決這一問題（類似問題請業主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業主委員會主任的職責所在）。管理處詳細介紹了事情經過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認為管理處的管理工作認真嚴謹，大堂護衛員處理問題并無任何不妥，應當得到大家的理解、尊重和支持，住戶和訪客要對這件事的一切后果負責。

事情很快就有了圓滿的結局：肇事者當眾向護衛員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損

失。

點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現象。但我們自己獨自處理，有相當難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就

相對容易得多。

業主請求幫助驅趕室內人員怎么辦……

一日，某小區某業主王先生火急火燎地來到物業公司。一進門就大聲叫喊，要物業公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。保安工作主管一面安慰業主不要著急，一面安排護衛班長先到現場。

隨后，保安主管陪王先生一起回家。只見業主房內有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業主稱為工頭相好的女子。該女子情緒激動，百般糾纏。主管反復勸說數十分鐘

仍然無效。這時，業主強烈要求管理處幫助把人請出家門。

在此情形之下，護衛員們聽從了業主要求，動手推拉那名女子出屋，當即遭到漫罵，但護衛員們堅持罵不還口，非常理智（物業管理人員必須學會控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會變成無理）。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業主對罵，并辱罵護衛員，還惡人先告狀，撥打110報警。110到后，該女子態度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業主動了手。在調解不成的情況下，110將該女子與那名工頭一起帶離現場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了

問詢筆錄。一場**總算平息。

然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業主王先生作為第一被告，物業公司作為第二被告，告上法庭。要求賠償醫療費、誤工費、恢復名譽（倘若當初在勸說其離開房間無效時，我們主動請有關部門來處理，事情的結局是否可能更好些呢？）。后經法院判決：此事物業

公司無過錯。

點評：業主是物業公司的衣食父母，物業公司不能漠視他們的要求。但對他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當。凡屬正當的，都應當盡力襄助。不過，襄助過程中要注意遵照

法規行事，避免“幫了人家、坑了自己”。

案例

十九、物業管理人員入室引起的誤會……

某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發現1805號業主家的客廳亮著燈，但大門內側的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業主家的門鈴，但是按了好幾次，室內也不沒有反應，阿霞便懷著好廳的心理，側身進入室內，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關好家門。）一見大門未關，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質問阿霞是干什么的，不由分說要把她送

到派出所。

試分析：

1）阿霞錯在哪里？

2）如果碰到以上業主和家人都不在家而門又開著的情況，應該怎樣處理？

3）你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態？

觀點

一、1、阿霞錯在沒有向上級反映情況。自己私自進入業主屋內。

2、作為物業管理公司的員工。以后對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同

事沒來的情況下可以在門口等候業主或同事的到來。

3、對于如何才能平息事態。首先要針對此事向業主道歉。

觀點

二、1、阿霞不懂法律，公司大概培訓沒有跟上。私闖民宅，違法。

2、通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯系業主，如果聯系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進入室內檢查

有無危險情況，作適當處理，這種處理方式，在法律上是允許的。

3、賠禮道歉是理所當然的。我個人認為，首先向業主說明阿霞錯在哪里？導致這種事情發生的原因是什么？在這種情況下，業主一般會轉怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業主以后多提建議，來提高我們的工作質量，并對業主的做法表示感謝，是這位業主給我們公司發現這種問題的（業主雖然處理的有點過激，相對物業公司），避免以后出現類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險或損失！

4、員工入職培訓刻不容緩！作物業管理，無論哪位員工，都要有詳細的上崗培訓，特別是

相關法律法規的培訓（附帶一些案例分析）。

觀點

三、1、其實阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經驗，單獨一個人進入業主家里，就

算你是好意也會被業主誤解。

2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業主聯系，讓業主趕快回家，以確認家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關負責人要和保安趕快到現場，如實在業主聯系不上，必須最少兩個人同時進入業主家里，這樣，有了物業保安的參與，即使業

主發現，也一般不會誤解。

3、事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業主道歉，另一方面也要把情況向業主講清楚，希望得到業主的諒解；最好讓業主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認清潔工的清白，一般這樣處理業主不會故意刁難，只要在情在理，業主都會諒解的。處理完后，一定要加強

清潔工在處理此類事件的培訓，以避免誤會的再次產生。

社區文化建設方面

案例

二十、物業公司合理應對業主健身擾民案例分析……

“做文明業主，塑城市精神”，是每一個業主的份內事，但不是每一個業主都能自覺做到的。物業公司每天與業主接觸，如能從正面多加引導，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業主文明素質的活動，對于提高管理質量，建設良好的社區文化和精神文明，將會起到推進

作用。

小區有人因健身放音樂，有人因休息、學習需安靜，這個矛盾擺在了物業公司面前，疏

導是最好的化解辦法。

近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業公司管理的小區也活躍著一支中老年健身隊。她們昨天學十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區一道靚麗的風景線。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業主投訴的導火索。物業公司收到業主投訴后，管理處經理多次親臨現場，一探究竟。

沒想到，健身隊也是一肚子苦水。小區中老年健身隊領隊表示，自從退休回家，內心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動遭到了部分業主的反對，底樓業主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。她們迫切希望物業公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業管理處經過實

地調查研究，擬定了一套解決方案。

第一，尋找場地。小區中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領啟事，三天后，經理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關照鄰里之間要相互關心，晨練時盡可能地把音樂音量調到最低限度。從此皆大歡喜，投

訴也煙消云散。

第二，及時溝通。小區一業主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠不

會忘記。”

第三，調整時間。物業公司經過與居委、業委會多方協調，小區健身隊的晨練時間改在早上7:30－8:30，避開了上學、上班的高峰時間段；練功、學舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學習新的動作時，她們會自覺到地下室去練習，參加比賽前的排練，也都到地下室去進行。健身和擾

民的矛盾終于得到圓滿解決。

案例二

十一、治理招貼——有人亂派招貼怎么辦

亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癌”。這種市場經濟發育過程中出現的流行病,蔓延到

大街小巷。即使是作為全國城市物業管理優秀示范小區的海富花園,也未能幸免。

海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強護衛巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現象卻屢

禁不絕。

實行封閉式管理的樓宇內部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發現樓內廣告的派發有三種情況一是經批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為:二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為:三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探

明原因,才好逐個對癥下藥)。據此管理處采取了一系列新辦法:

管為本。在每幢大廈入口處設置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務,變堵為疏(先提供正當渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進而實現對

其的有序管理。

教為先。發現樓內派發廣告,當即接照廣告上的聯系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應當怎樣去做,敦促其依規行事(抓住其想促成生意的心理,?騙其上門來接受教育,辦

法巧妙)。

治為輔。某些單位不昕招呼繼續亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴格限制這些單位在海

富花園內的經營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規行為。

采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內亂派招貼的現象,但其頻度和數量已經

大為減少。

點評:解決難題一招靈的時候也有,但為數不多。因為許多難題的成因,都是相當復雜的。

多數情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。

有理有據——車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦?……

去年7月15日23時40分，某花園B棟一業主將私家車駛進小區，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護衛員發現車的后窗玻璃已經破碎，當即向護衛班班長匯報，并做了詳細記錄。考慮到車主可能已經就寢，且現場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認（盡量不打擾業主，并不是就不能打擾。發現這么大一件事，還

是打擾一下為好。當時打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。

早晨6時20分, 護衛員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護衛員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現場情況。車主橫生節枝，否認記錄和現場具有真實性……一方據理評

說，一方拒不認帳，一時難以扯清。

在雙方爭執不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進行調查和調解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時請權威機關來處理，是最好的辦法）。派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴厲批評。車主啞口無言，只得認帳。點評：遇到一些可能產生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關證據。有了證據，一旦出現糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因為，事實勝于雄辯。若對方硬

要拿不是當理說，有據為證的事實就是最有說服力的回答。

第五篇：物業管理典型案例

物業管理典型案例

案例

1、設計本“一衛” 業主改“兩衛”

案情：樓上業主顧某在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業主王某儲藏室內的儲柜及物品受損。物業管理部門兩次向顧某發出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內添裝衛生設備？ 為什么？應如何處理？

顧某不能擅自在自己的房屋內添裝衛生設備

案例

2、一天下午，羅先生將一輛轎車停在小區住宅樓下，樓上掉下一個花盆將車的擋風玻璃砸壞。羅先生找到物業管理公司，物業管理公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與其無關。羅先生找到屋主，屋主說花盆是臺風吹下來的，屬于不可抗力，他不應當賠償。那么，試問：（1）臺風將花盆吹下來是否屬于不可抗力？（2）誰應該承擔賠償責任？（3）法律依據是什么？

案例

3、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財產是否都可以安置在自己的物業內？

案例

4、空調室外機毀壞 物業公司有無責任

王女士：我在某小區買的房子，裝修后一直沒去住，空調也沒開。前兩天小區物業通知我說，我家空調室外機著火燒毀了。我認為這是物業公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責任不在他們。請問他們到底有沒有責任？

案例

5、吳某是某市A小區的業主，2003.8月其將在小區一套單元出租給蘇某居住。試以《物業管理條例》為依據分析吳某房屋出租后的物業服務費應由誰承擔？假設發生欠交服務費的情形，物業公司應該向誰追收？蘇某能否代替吳某參加業主大會？蘇某不是業主，是否可以不受小區管理規約的約束？

案例

6、天河區某小區業主王某家中被盜，損失達二萬多元人民幣，王某認為其所交的物業管理費中已包含治安管理服務內容，因此其家中被盜，物業公司應承擔賠償責任。

談談你對此事的看法。

案例

7、業主李某經過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月花費醫藥費數千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業公司應負擔一定責任，物業公司應當補償其醫藥費、誤工費和精神損失費。請問：此事物業公司是否需承擔責任？談談你的看法。

案例

8、某業主違反業主公約的規定，在樓頂搭建了一間小棚，物業管理公司將棚子破壞。問：

⑴、物業管理公司的做法是否得當？為什么？（外表改變）

⑵、物業公司如何處理才合適？（通告該業物的行為違反了物業管理公約的規定、由業主委員會處理）

⑶如果物業管理公司在實施強行拆除時，發現樓頂損害，需要修理，該修理費應如何承擔？（分清責任）

案例

9、某住宅小區的物業管理公司為了解決區內車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區的空地建起了一個車輛保管站，要求業主把車輛停放在保管站內。除自行車免費保管外，物業管理公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費用。由于部分業主認為亂停亂放雖然不好，管站的面積已在購房時分攤到各業主頭上，且業主每月向物業管理公司繳交管理費，物業管理公司向業主收取機動車輛保管費是侵犯部分業主的權益。要求物業管理公司停止收取機動車輛的保管費。

請問：該物業管理公司對機動車收取保管費是否合理？若合理，應如何向業主解釋收費的合理性？

案例

10、業主張某于2004年12月購買了本市某小區一套商品住宅，2005年1月住宅出售單位書面通知張某辦理入住手續，但張某直到2005年6月才到物業公司辦理進戶手續，當時物業公司要求張某交納2005年1-6月的物業服務費，并按物業服務合同的約定，預收7月至9月三個月物業服務費，張某認為6月份之前自己并未入住，不該繳費用，其應從7月份才開始交。

請問：物業公司要求張某的做法對嗎？ 請說明理由。

案例

11、物業管理處管理員小王收到物業管理公司經理的通知，說住在8棟101的住戶投訴其樓上住戶三天來都往廚房的窗口仍菜頭、菜葉，現已發臭，要小王及時處理。請問小王要做些什么？