第一篇：物業管理風險十大典型案例

物業管理風險十大典型案例

案例

一、“廣告牌”的特殊侵權問題..................................................2 案例

二、物業管理公眾責任險案例..............................................4 案例

三、小區內交通安全案例......................................................6 案例

四、小孩小區爆炸死亡 物業公司判賠近7萬........................8 案例五 游泳池安全管理（體育健身設施責任）........................10 案例六 小區化糞池炸傷人案.....................................................12 案例七 5 歲獨生子女命喪小區窨井案.........................................14 案例八 都是“李子”惹的禍（高空拋物責任）.............................15 案例

九、車場大樹砸壞小轎車.....................................................17 案例

十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償2萬多...............19

案例

一、“廣告牌”的特殊侵權問題

某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，長1.5米，重約8公斤。某天，氣象臺預報有臺風，該市為臺風預計登陸點，風力可能會超過10級，最高達12級左右。該天中午，臺風登陸將宣傳欄刮起，砸毀20米開外的奔馳車玻璃和窗戶，經修理花費將近2萬元，要求物業公司賠償???

經查，該宣傳欄系事發3年前安裝，原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經銹蝕、滑牙，經臺風長時間吹刮斷裂，釀成大禍。

分析：

1、“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中，臺風信息已經提前準確預告，物業公司作為專業公司應該預見到臺風登陸所造成的影響，提前做好防災工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成為物業公司免責的理由。

2、對于建筑物等致人損害，作為特殊侵權行為，國家相關法律通過專門條款予以了明確。《中華人民共和國民法通則》第126條規定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”也就是說，其所有人或者管理人除能證明自己沒有過錯的以外，均應依法承擔民事責任。此案例中，物業公司作為廣告宣傳欄的所有者，對宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經銹蝕、滑牙；并且在已經知道臺風將至時未做任何檢查和預防措施，所以應該承擔責任。、此案例也提示我們：在物業管理日常工作中，應該忠于職守，做好設施設備巡查維修保養等常規工作，保證設施設備處于正常工作

狀態。在面對臺風等災害性事故來臨前，應該體現專業公司應有的預見能力和預防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺風、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應盡的安全防范義務。

案例

二、物業管理公眾責任險案例

2004年2月23日19：20分左右，某小區業主開車駛入停車場入口時，車場值班員走出崗亭拔起地樁打開道閘，正在辦理車輛放行手續時，一業主小孩（3歲）在保姆的帶領下從崗亭經過，保姆未能妥善照顧小孩，小孩突然跑進崗亭按動了道閘的控制按鈕，道閘突然放下，將正在駛入小車前擋風玻璃砸傷。事后處理過程中物業公司為了減少小孩家長（小區業主）的損失，隱瞞事實向保險公司理賠（注：該物業小區辦理了物業管理公眾責任險）。保險公司理賠時，調看監控錄像，發現與報案材料不符，拒賠。

分析：

1、物業管理作為一個高風險行業，各項業務涉及面多、人廣，直接涉及人身和財產安全，同時繁雜、多樣，受環境影響大，處于隨時隨地的動態之中，可控性低，涉及的對象（人和不動產）都是金額巨大的標的物，但同時物業管理又是一個微利行業，物業公司多保本甚至虧損經營，合理的風險轉移是必不可少的，物業管理公共責任險也就應運而生。

2、在現實工作中，個別物業公司在購買物業管理公共責任險后，出現思想麻痹，認為公司面臨的的經濟賠償風險找到了轉移通道，物業公司從此可以高枕無憂，從而在日常管理工作中出現松懈。其實，購買保險，轉嫁的僅僅是經濟賠償責任，保險公司并不會承擔管理品質下降、客戶滿意度下降的后果，物業公司仍然必須承擔自己的管理責任，承擔客戶抱怨甚至流失的后果，長此以往，物業公司也只能被市場拋棄。更有甚者出現在現實操作中為了取悅客戶，不堅持原則、對保險公司隱瞞事實真相的違規操作，物業公司此種行為屬于違約行為（物業公司與保險公司之間的合同），不但有可能面臨保險公司拒 4

絕賠償、公司榮譽受到傷害的風險，若達到一定數額，符合一定條件，公司及法人代表要承擔相應罰金甚至刑事責任。、從維系客戶關系角度來看，良好的客戶關系是建立在專業、優質的服務基礎之上的，本案中的做法其實并不利于物業公司與業主維持良好的客戶關系，反而可能會給日后處理類似問題帶來困難。同時，為維護業主不當利益，卻損害合作伙伴的合法權益，也與公司一直強調的誠信、尊重顧客、尊重合作伙伴的原則不符。

4、因目前的物業管理法規，要求物業管理公司必須對管理區域進行監控，因此，事故發生后，保險公司一般都會要求物業公司提供錄像資料，偽造證據已經存在較大的風險。事故發生后，當事人應當盡力保護現場，搜集證據，實事求是地向保險申報，如作假又被查出，將要承擔不利法律后果。

案例

三、小區內交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區內發生一起交通事故：一老人在小區內散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現的轉彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區明文規定的限速要求（現場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發后物業管理單位迅速展開了救助、報警、保護現場、拍照并記錄、協助調查等措施，肇事業主也很配合，表示愿意承擔責任。可是，事情并沒有就此結束。被撞老人的女兒（業主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業管理公司，要求物業管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發生，使業主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區交通標識設置不合理、不規范且年久失修，已不能起到警示作用的證據。經法院審理查明，物業公司在小區內已設置合理的限速標志，已有監控設施，且事發后及時采取了救助措施，沒有過錯，故物業管理公司不承擔責任。

分析：

1、根據《中華人民共和國道路交通管理條例》中關于道路的定義，未包括住宅小區內的道路。實際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區公安派出所民警行使屬地管轄權。從本案例情節看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應當屬于民事侵權行為。根據《民法通則》有關規定，肇事司機應當承擔民事賠償責任；而物業管理公司雖然不是直接侵權人，并且按照合同的約定履行了小區內交通秩序管理的義務，設置的交通標識也并無不妥。交通事故發生后物業管理企業積極依法（條例）履行義務。

但如果有證據表明物業公司設置的小區交通標識設置不符合相關規定并年久失修使標識失效（履行合同義務有瑕疵），同時證據證明該行為與事故發生有因果關系，則物管公司應當承擔一定的管理責任。反之則物管公司不應當承擔責任；

2、另外需要說明的是，此案是兩個不同的法律關系，可以視為兩個債務：肇事者與原告之間是侵權民事責任（因侵權所生之債）；業主向物業管理公司主張的是違約責任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當事人追究物業公司的責任（如果物業公司有違約或違法行為）。當然這個賠償的范圍與侵權賠償是一致的，不能超出實際損失。如果在實際損失之內，就不算額外賠償。

３、在物業管理的過程中，物業區域內的交通標識設置須符合國家或相關主管部門的強制性規定，除在道路拐彎處加裝限速標識牌外，還應加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設施，并在物業區域內應做好相關交通、消防知識的宣傳；對物業區域內的交通標識等公共設施設備及時巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業管理企業在發生惡性突發事件后，物業管理企業要作好現場搶救、保護，在采取應急措施的同時應及時報告、聯系相關事故處理部門或通知責任人，以最大限度降低損失。另外，通過購買相關責任保險的方式可以有效地轉移風險。

案例

四、小孩小區爆炸死亡 物業公司判賠近7萬

據原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發現了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發生爆炸，小俊則因離得近被嚴重燒傷，后不治身亡。事發后，死亡孩子的父母把該花園的物業管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。

分析：

被告某物業管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應各占一半的責任。最終人民法院判決具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負15％的監護不力的責任，由其自負；被告物業公司承擔45％的責任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔25％責任；其他兩個男孩各承擔7.5％的責任。由于3個男孩均未成年，其賠償責任由監護人承擔。死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業公司因不作為被判賠近7萬元。

還要說明，這里賠償數額如此之少的原因，是因為小孩是外地農村戶籍。如果小孩是城市戶籍，賠償數額會增加３倍以上。

物業管理公司面對眾多的業主、消費者及路人，情況極為復雜，應當及時注意排除安全隱患，尤其是有業主進行裝修、或者進行設備維修時，更是事故易發時段，上述案件中的小房子就是臨時施工搭建，8

施工完成后未及時拆除而引發事故。物業管理公司應當加強對外來施工隊伍的管理，施工結束后，應當及時清場，恢復原有秩序。

案例五 游泳池安全管理（體育健身設施責任）

2004年8月26日下午3時左右，吳女士8歲的兒子小強和10歲的女兒到游泳池游泳，他們還約了鄰居林女士7歲的兒子一同前往。吳女士和林女士都知道游泳池3點半才開放，而且兒童需要成人陪同才可進入，所以讓孩子們先去，她們隨后到。

然而，待兩位母親于3點半左右趕到游泳池時，卻發現孩子們已進入游泳池，而她們隔著欄桿只看到了兩個孩子，小強不見了！5分鐘后，小強被救生員從水中撈出，已是不省人事。小強被送往醫院搶救后脫險，住院20天，花了2萬多元醫藥費。

小強的父母認為：由于游泳池的經營者深圳某物業管理有限公司的過失，在沒有大人陪同的情況下，讓3個小孩購票入場，且放任他們到深水區游泳，導致溺水事故發生。在多次索賠不成后，他們將該物業公司告上法庭，索要醫療費、誤工費、精神損害賠償等共計2.8萬余元。

分析：

1、此案例真實判例。法院判定：此案中，在沒有大人陪同的情況下物業公司同意小孩購票進入游泳池，并且放任他們到深水區游泳，物業公司未盡到謹慎管理的義務，應承擔40%的責任。雖然在事故發生后其積極搶救，盡了救護的義務，但不能因此免去其應承擔的民事責任。

2、小強的監護人吳女士明知未成年人進入游泳池應有成人陪同，卻未盡到監護職責，應承擔一定的責任。小強已上小學4年級，其年齡、智力足以識別泳池四周的警示標語，并能判斷在深水區玩耍的危險性，卻不理會警示標識擅自到深水區玩耍，其自身也應承擔一定責任。因此，原告方也應承擔60%的責任。

3、此案例以血的教訓告誡我們：物業管理公司作為小區公共場所的管理者，”責任重于泰山“！物業公司應該建立和健全安全防范、檢查、整改制度，強化員工以及領導的安全防范意識，在日常物業管理服務中真正抓好安全防范工作，將一切可能導致意外發生的不安全因素消除在萌芽狀態。

雖然湖北大廈范圍內沒有游泳池，但卻有一個籃球場，時常也會有周圍小區的孩子來打球，而這個球場又經常被用作停車場，存在一定的案例隱患。應當在球場樹立明顯的警示標志，并時時巡查，及時排除可能發生的隱患。

案例六 小區化糞池炸傷人案

2010年 4 月 14 日下午 5 時許 , 廚師林某接聽手機走到某小區內餐廳隔壁 59 號店面過道上的一個化糞池井蓋邊時 , 點起打火機想熏走墳蟲 , 化糞池突然爆炸 , 將他全身燒傷 70%, 傷殘6級。為此 , 林某將文屏山莊化糞池的管理人某物業管理有限公司告上法庭。月 19 日 , 法院作出一審判決 , 物業承擔全部責任 ,應支付給原告林采總計達 13 萬余元的賠償金 , 其中包括精神損失費 1 萬元。

分析：

1、建筑物或者其他設施發生倒塌、脫落造成他人損害 , 依法它的所有人或管理人應當承擔氏事責任 , 但能夠證明自己沒有過錯的除外。本案中 , 原、被告雙方均確認 ,發生爆炸的小區內的 59 號店面過道上的化糞池屬被告管理的范圍。原告因被告管理的化糞池爆炸而受傷。

原、被告雙方也均未主張化糞池存在設計、施工缺陷。被告作為管理人未能舉證證明其盡到管理義務 , 對事故的發生沒有過錯。另一方面 , 原告在店面過道上的化糞池井蓋邊點燃打火機 , 雖是本案的一個誘因 , 但發生爆炸的前提條件是空氣中的沼氣達到一定的濃度。發生爆炸的化糞池位于小區內的 59 號店面過道上 , 原告作為一個自然人 , 在店面過道上這一非禁止煙火的公共場所點燃才了火機 , 共行為是一個正常的行為 , 被告主張爆炸系原告非正常使用明火所致 , 于法無據 , 法院不予采信。原告對爆炸的發生并無過錯。據此，原告要求被告承擔建筑物的管理人的侵權責任是合法的，應予支持。

2、湖北大廈建成已有多年，至今消防設施仍然經常修修補補。明面上的問題大家看到，但地下的設施卻有可能被大家忽視。大廈2、3樓出租作為餐廳，每天產生大量的餐廚垃圾，不排除對地下排水管 12

道堵塞或者化糞池淤塞的可能性，長時間積累，也可能會有沼氣積聚，會產生一定的安全隱患。必要時應當進行檢查和清理，避免類似事故好生。

案例七 5 歲獨生子女命喪小區窨井案

月9日 19 時左右 , 董某攜帶 5 歲獨生女菲菲進入某山莊小區的健身設施內玩耍時 , 菲菲一腳踏上一個生銹的污水井蓋 , 井蓋掀翻 , 菲菲掉入井內 , 被救起后送往醫院 , 治療無效死亡。為此 , 菲菲父母向山莊物業管理公司索賠近37 萬元。月 22 日 , 法院做出一審判決 , 認為物業管理公司對小區窨井存在疏于安全管理的過錯 , 應承擔全部賠償責任 , 賠償遇難者家屬死亡賠償金、喪葬費和精神損害賠償金等 318968 元。

分析：

法院認為，被告物業公司有向業主收取物業管理費 , 是某山莊的實際物業管理人 , 對小區的公共設施負有管理義務。小區健身休閑區內窨井蓋松動后 , 被告物業公司未采取有效防護措施 , 存在疏于安全管理的過錯 , 該過錯造成二原告的女兒林紫菲死亡的后果 , 被告物業公司的行為構成侵權 , 應承擔全部賠償責任。被告物業公司雖在健身休閑區內設有警示牌 , 但均不是對窨井蓋松動問題做出的警示 , 故被告物業公司提出其已盡管理義務的主張不予采納。原告董小敏作為林紫菲的法定監護人 , 陪同女兒一起在健身休閑區玩耍 , 寄井蓋松動導致其女兒落井 , 原告董小敏難以防范 , 故認定原告董小敏已盡其監護職責 , 被告物業公司提出的二原告未盡監護義務 , 應負事故責任的主張 , 不予采納。原告董小敏及其女兒雖非某山莊業主或物業使用人 , 但被告物業公司沒有阻止其進入 , 原告董小敏及其女兒進入某山莊后 , 被告物業公司應提供安全合格的公共設施 , 被告物業公司提出其不應對非業主或非物業使用人承擔管理不善的民事責任的主張 , 不予采納。

案例八 都是“李子”惹的禍（高空拋物責任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業管理處告到了法院。而該物業公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。據了解，某年5月28日下午4時左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當她醒過神來時，右耳朵已經紅腫，這時路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護管員到事發現場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進一步要求與管理處進行協商。

后來，高女士報警，巡警也建議事主到醫院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進行了復印，管理處的經理考慮到服務行業需注重行業影響，為息事寧人，他個人給予補償費用200元，但高女士堅持所有醫療費用分文不少。后在派出所民警的調解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔300元的安撫費用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔全部責任。最終派出所調解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙訴狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業公司為該案被告。高女士請求法院判令被告賠償她醫藥費620元、誤工費150元、交通費17元、精神損失費1500元、工商登記費60元，并承擔該案受理費 15

以及資料和證件復印費。

分析：

一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經理連呼冤枉這件案子的基本事實不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實的證人。而最重要的一點就是，物業公司和業主簽訂的協議合同里，物業公司管理的是物，業主們的行為不在其管理范圍內，也無權管理。所以從合同義務來講，物業公司不應成為這個案子的責任承擔人和賠償義務人，也就是說被告的主體不適格。

最終，羅湖區人民法院下達了該案的民事判決書。法院判決認為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實施侵權行為的侵權人是拋物者，而非被告深圳市某物業公司某大廈管理處。管理處作為物業管理者，無法預知侵權行為發生的時間，也無法對該侵權行為進行預防和制止。因此，管理處在物業管理過程中，不存在過錯，對原告不承擔賠償責任。

案例

九、車場大樹砸壞小轎車

某日 , 某市一小區內一棵高達 10 余米的大樹被大風連根拔起 , 砸壞了停在樹旁的一有現代牌小轎車 ,平安保險公司依據保險合同為車主陳先生理賠了3.3 萬元。五個月后 ,平安保險公司訴至宣武區人民法院 , 認為大樹被風刮倒前已有歪斜 , 該小園物業公司應預見到后果并事先采 取措施 , 要求物業公司承擔原告理賠給客戶的 3.3 萬元經濟損失。被告物業公司則認為 , 大樹傾倒屬不可抗力 , 他們不應承擔責任。

但法院審理后，判決物業公司應當承擔賠償責任。

分析：

1、依據我國《民法通則》第 153 條 , 不可抗力是指“不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況”, 包括臺風，洪水，地震等自然原因和戰爭等社會原因。如屬正常的刮風下雨 , 即使程度強烈也不能視作不可抗力；而對于臺風、閃電 , 氣象臺未能預先預報 , 或者雖已預報但當事人已經采取必要 措施卻仍不能避免損害后果發生的 , 則當屬不可抗力。不可抗力獨立于人的行為之外 , 不受人的主觀意志所支配。《民法通則》第 107 條規定；因不可抗力不能履行合同或者他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。

2、在本案中 , 正常的刮風現象并不是不可預見的 , 另外 , 如確證大樹被大風刮倒之前已出現傾斜 , 物業公司則應預見到損害后果的發生 , 旦采取相應的防護措施。如果沒有作為 , 則不適用不可抗力免責條款。《物業管理條例》第 36 條 規定 : 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定 , 提供相應的服務，物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。

3、物業管理公司在停車位的選址上應當盡量避開廣告牌、危墻等容易傾倒的危險物 , 以保障業主的財產安全。從大樹被連根拔起的事實可以看出 , 大樹在此以前的根基已經動搖 , 具有一定的不穩定性。作為專業民物業管理公司 , 應該預見到這樣的隱患并采取防護措施 , 或不要在這樣的危險物下設置停車位。物業管理人員應當在日常的工作巡查中，本著對公司、對業主負責的心態 , 及時發現類似問題并采取解決手段 , 把危害降到最低。

案例

十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償2萬多

廣州市青年麥某從家里出門時，由于樓梯積水濕滑，摔成骨折，他認為是負責打掃衛生的小區物業管理公司的責任，于是一紙訴狀把物業管理公司告上法庭，天河區法院近日審結了此案，判決物管賠償麥某醫療費等各費用合計24130.2元。

據了解，25歲的麥某住在天河區新陶北街，他幼年得過腦膜炎，落下了高弓足、腦發育不全的后遺癥，因此平時都在家中，較少外出。去年2月11日上午10時許，麥某出門下樓時由于二樓到一樓的樓梯間積水濕滑，他一腳沒有踩穩，摔倒在地。經醫院檢查確診為閉合性左股骨頸骨折，他在住院進行手術治療期間共花醫療費19642.54元。由于行動不便，麥某還雇請了一名護工。直到同年的3月10日，麥某才出院回家，但還要繼續進行門診康復治療。

出院之后的麥某認為廣州經×物業管理有限公司新陶苑管理部作為新陶苑小區的物業管理企業，應當及時消除小區內設施隱藏的各種不安全因素。自己受傷與物管的失職有直接關系，遂將物管告上法庭，向其索賠人身損害賠償48358元，精神損失費8000元。

分析：

1、在法庭上，被告物管公司認為他們與廣州市興×清潔服務有限公司(即本案第三人)簽訂了《保潔合同》，因此第三人才是本案的直接責任人。而麥某是自身患有腦膜炎后遺癥等疾病的殘疾人，腿沒有恢復正常，故麥某自身存在過錯，應當由麥某自行承擔責任。

天河區法院審理此案時委托了中山大學附屬第三醫院對麥某的行為能力作鑒定。經鑒定，麥某是具有限制民事行為能力人。法院還 19

咨詢了有關醫生，醫生認為麥某原患腦膜炎后遺癥不會影響其正常行走。因此，麥某摔倒，其自身沒有責任。

那樓梯的積水是物管的責任還是清潔公司的呢？法院認為，事發當天廣州市興×清潔服務有限公司員工只在三樓拖地未用水沖樓梯，而當時樓梯間及地面已形成較大積水。在此前兩天該樓梯下水道堵塞維修過，且當時也無其他住戶因其他原因造成漏水，故根據常識可認定當時的積水是由下水道堵塞形成的，而下水道堵塞的責任依合同約定為物業管理方，故造成麥某滑倒致傷的責任在被告。

故法院在近日判決被告物管賠償麥某醫療費、護理費、住院伙食補助費、復查費等各費用合計24130.2元。

2、而湖北大廈也曾出現過因維修現場濕滑，導致人員跌倒受傷的案例。在進行維修施工時，物業管理公司應當設立明確的標志線，劃定施工區域，提示業主或施工人員注意，不得無故接近，以避免出現類似情況的發生。

3、酒店里的洗浴區域也容易發生濕滑跌倒傷人事故。楚天大酒店相關人員，應對互予重視。

可以從以下幾個方面消防隱患：

一、在相關區域設置明確的提示標志“地面濕滑，敬請小心”；

二、應當從物品配置上予以防范，配置洗浴時使用的防滑拖鞋和地墊；

三是維保人員要有責任心，經常檢查，避免設備損壞、地漏堵塞后導致地面濕滑。

第二篇：物業管理典型案例

物業管理二十一典型案例匯編

房屋結構改造維修方面

案例

一、設計本“一衛” 業主改“兩衛”

案情：樓上業主顧某在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業主王某儲藏室內的儲柜及物品受損。物業管理部門兩次向顧某發出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內添裝衛生設備？

判決：顧某在法院判決生效之日起十日內拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結構圖，將廢水立管的下水管恢復原狀。

依據：《上海市居住物業管理條例》第三十條規定：“住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，并報區、縣房地產管理部門審批。”

房屋所有權人使用其房屋時，必須遵守有關的法律法規，不得擅自改變房屋的使用性質和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛生間，改變了房屋的使用性質，使得樓下業主王某的房屋滲水，顧某應當承擔民事責任。

案例

二、外墻開一窗 大樓留一疤

案情：住在19樓的業主衛某，在自己物業內衛生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業公司多次上門加以阻止，衛某不聽勸阻，繼續施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業公司只得將衛某告上法庭。

問題：自己的物業是否就有權隨意破墻？

判決：衛某在法院判決生效之日起十日內拆除東墻上的窗戶，恢復原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

依據：《上海市居住物業管理條例》第二十八條第一款第一項規定：“物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌。”

作為一個業主，應當遵守有關法律、法規及小區物業管理公約。衛某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴重損壞了房屋的承重結構，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環境。物業管理公司根據物業管理條例及小區管理公約對衛某采取制止措施，維護了其他業主的合法權益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財產是否都可以安置在自己的物業內？

判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業內的訴訟請求不予支持。

依據：《上海市居住物業管理條例》第二十七條規定：“業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。”第二十九條第二款規定：“物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，發現違反本條例第十八條的行為，應當勸阻制止。”

公民只能在法律規定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利。應當本著安全、合理的原則使用物業，并遵守法律、法規及業主公約的有關規定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結構造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，否則應加以必要的限制。

房屋租賃引起的糾紛

案例

四、租住戶搬出部分家私而沒有業主書面許可怎么辦？

去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯系此時正在國外的業主，但就是聯系不上。按照管理規定，租住戶搬出家私，必須有業主的書面許可，而沒有業主的書面許可，管理處不予放行（這一規定有必要，現實中確發生過個別租住戶拖欠業主房租、搬走業主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。

管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕損害業主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業主同樣都是物業公司的服務對象，兼顧二者利益應為物業管理所必需，絕不能只對業主關心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當的押金，管理處做好記錄，并出據收取押金的收據，一旦租住戶能夠提供業主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業主負責又為住戶著想的做法贊許有加。

點評：執行規章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來

設施設備損壞方面

案例

六、空調室外機毀壞 物業公司有無責任

王女士：我在某小區買的房子，裝修后一直沒去住，空調也沒開。前兩天小區物業通知我說，我家空調室外機著火燒毀了。我認為這是物業公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責任不在他們。請問他們到底有沒有責任？ 律師分析：要分清責任，首先要弄清楚空調外機著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果是空調外機自身的質量問題而引起的自燃，根據《合同法》和《消費者權益保護法》的相關規定，業主可以找購買空調的商場或生產空調的廠家進行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔相應的賠償責任，商場和廠家是承擔相互連帶責任的。第二，如果不是質量原因而是外界原因造成外機著火，除法定的不可抗力的情況外，小區的物業公司應當承擔相應的責任。這里的不可抗力指的是不可預見、不可避免、不可克服的突發事件，物業管理人員無法采取保護措施或者是已采取保護措施而無效果的情況。因為業主和物業公司之間是平等主體的服務合同關系，為業主提供完善的物業服務是物業公司的約定義務，保護業主的財產不受他人侵害自然是物業服務的內容之一。尤其是空調外機，它完全是屬于業主私有財產，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業公司保護業主財產安全的重點。如果由于物業公司的保安人員沒有盡其工作職責，而使第三方對外機造成損害的話，物業公司就應該承擔相應的賠償責任。物業公司在賠償業主后，可以向第三方行使追索權。因此，如果您有確實的證據證明著火的原因是第三方人為的，并且小區的保安也沒有盡看管的義務，您完全有權利要求物業公司承擔損害賠償責任。物業公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護自身的合法權益

物業收費引起的糾紛

物業管理收費、收租難是一個公開的秘密，在直管公房、系統房和售后公房小區這一現象尤其突出。據了解，一些小區有半數以上的人欠費、欠租，個別小區甚至只有30％的收繳率，嚴重影響了物業管理的正常進行。

由于物業管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業管理費、房租，不僅侵害了物業公司的權益，同時也侵害了同小區其他業主的利益。怎樣解決這一問題，物業公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關，與業主搞好關系；有的給按時繳費的業主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業公司管理著八十多萬平方米的物業，其中不乏系統房、售后公房，其物業管理費、房租收繳率連續三年達到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業管理服務質量，對惡意“抗繳”的業主、住戶，通過打官司追討。去年，他們對歷史老賬進行了一次徹底清算，對有能力繳費、繳租卻故意欠繳的，進行了集中訴訟，全年打了65個欠費官司，標的額42萬元，除兩起待判外，物業公司全部勝訴。其中，對拒不執行法院判決的，要求法院對其實施強制執行。

業主到底因何種理由不繳費？法院是怎樣判決、怎樣執行？請看以下幾個典型案例。

案例

七、蚌埠市物業管理第一案？沒有交電費，供電部門停供電……

2002年6月17日，在有關部門的推薦下，悅來物業公司與中區青年街華豐街小區業主委員會簽定了為期三年的物業管理委托合同。去年10上旬，該小區用戶因長期沒有交電費，供電部門停止了供電，致使該小區7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。

電費到底應該由誰來承擔，物業公司和業主委員會各持已見。為此，業主拒交物業管理費，物業公司以沒能履行合同為由將業主委員會告上法庭。業主委員會反訴狀稱“被告（悅來物業公司）不履行委托合同，造成居民住宅區及商場二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現象時常發生，嚴重影響了廣大業主的身心健康和家庭財產的安全”。

蚌埠市中區法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調解后宣布庭審結束。

這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責任，兩個單位都是作為服務者都沒有很好的做好自己的職能工作，沒有協調好雙方的工作關系進而給住戶帶來了麻煩這是不應該的。

住戶拒交室內維修費用怎么辦……

案例

八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費……

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛入住，別的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。

情況反映到管理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態度、維修質量的意見，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時也避免了客戶為拒絕交費再橫生節枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區別，依據有關法規向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內維修發生的包括人工費在內的所有費用，都要由業主住戶承擔（如果能事先說明需要收費及收費標準，效果可能更好），并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當的優惠。

這位住戶覺得主管說得有理有據、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。

點評：即使在市場已經相當發育的地區，亦有相當一部分業主用戶對物業管理法規缺乏足夠的理解。物業公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業主用戶普及物業管理法規知識。通過提高他們對物業管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。

案例

九、法院封家電全家住賓館

不繳費的業主，并非因為家庭經濟狀況差。家住長寧的某業主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業管理費、水電費一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執行。法院上門執行，封了其家中的空調、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據規定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區所有業主均按時繳費，物業管理費的收繳率達到100％。物業公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執法如山”。案件回顧

原告（物業公司）———業主以電費價格高為由，拒絕繳納電費；水費也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業管理費。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業主繳納物業管理費12319 元、電費7071 元、水費1215 元，并繳納所欠物業管理費的滯納金。

被告（某業主）———對拖欠的物業管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數均無異議，承認物業公司也催討過。不繳納物業管理費、電費、水費的原因是原告收費不規范，收取的電費、水費超過國家規定的收費標準。另外，前期物業管理階段，收費標準未經物價局核準，物業公司無權主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。

法院———經審理查明，原告接受開發商的委托，從事前期物業管理，物業管理費每月每平方米建筑面積2.70 元；業委會成立后，雙方約定仍按區物價局核定的這一收費標準收繳。因此被告以原告收費不規范而拒付物業管理費的理由不能成立。關于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業管理費及水、電費，被告也承認原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業管理費、物業管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。

案例

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業管理人員常說的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好強制執行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業公司，要求物業公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規定該戶主依然被拘留24小時。

一人吃官司，眾人繳費忙。該小區另外6戶欠費的業主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區的物業管理費、房租收繳率達到了100％

案件回顧

原告（物業公司）———接受開發商委托管理寶山某小區，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據兩張為證）催要，結果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）———未答辯。

法院判決———經審理查明，寶山區國權北路某小區某號某室的房屋產權人為上海市輕工房地產總公司。該公司委托原告對該房屋進行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關系合法，有效，應受法律保護。被告作為房屋的承租人應當按時繳納租金，延期支付租金的應當支付違約金，原告要求的違約金低于依法應得到的數額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內支付所欠房租、滯納金及訴訟費。

公告見報端欠款送上門

法院判決生效后，某業主置之不理，依舊不繳納所欠物業管理費。法院只好在某報上刊出公告，把業主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內把錢送到法院，結果該業主立刻把錢送來。

案例

十一、拒繳物業管理費，業主被推上法庭……

原告（物業公司）———被告以各種理由拒繳物業管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。

被告（某業主）———簽訂物業合同的是上海輕工浦東房地產物業管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在，物價局備案的收費標準為每平方米2.63 元，現原告以每平方米2.7元計算缺乏依據。

法院———經審理查明，該小區業主委員會與上海輕工浦東房地產物業管理公司簽訂物業管理服務合同，約定物業管理費以每平方米2.7元計算。現原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產物業管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業委會與物業公司簽訂的合同，對小區每一個業主有約束力。物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用。

案例

十二、業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。

為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業正常運行的共識。

在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。點評：物業公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的。

給業主提個醒———別欠費

有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元。可是，一段時間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業公司是小區業主請來做物業管理的，如同小區的“保姆”、“管家”，如果物業公司依約進行了管理，業主就要繳納相應的費用；如果對物業公司管理服務不滿意，可以辭退，另請高明。現實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業主都有這樣那樣的理由：服務不規范，收費不合理；房子質量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。這些理由，有的是與物業公司有關的，有的是與物業公司無關的。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業公司無關的理由欠費，官司必輸無疑；與物業公司有關的欠費，最后還是會輸掉部分官司，因為市高院《關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》對業主拒付物業管理費的抗辯權，有明確規定。

給物業公司提個醒———打官司

物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。

目前，物業公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業管理費標的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執行，打了也白打等。事實上，從輕工物業公司的六十多個欠費官司和執行的案件可以看出，物業管理費的標的額小，律師不愿代理沒關系，物業公司自己的員工完全可以勝任，只要準備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。同時，法院的判決不是兒戲，強制執行不會讓法律“打白條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。

小區安防方面的案例

案例

十三、電梯墜樓,誰負責?……

新聞晨報報道：

一部“老爺”電梯深夜突發故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內臟出血。近日，受傷的居民要求物業公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。

２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當場昏迷。２小時后，胥某被人發現并送入醫院救治，由于出現了頭痛發暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫院診斷其為應急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負責電梯運行管理的普陀大樓物業公司索賠，要求其支付醫療費、營養費、精神損失費等共計１．３萬余元。

庭審中，物業公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關系，所以不同意承擔相應的賠償。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進行了鑒定，結論為胥某全身多發性軟組織挫傷并出現應急性胃潰瘍合并出血。法院據此認為，胥某在電梯墜落后出現上述傷情，兩者之間存在因果關系，物業公司理應承擔胥某由此造成的經濟損失。

近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業公司賠償胥某醫療費、營養費、誤工費等６８００余元。但法院認為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的５０００元精神索賠訴請未予支持。

問題的關鍵是：電梯是有誰來負責，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內電梯出現了質量問題，理所當然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業主更換，當然由物管公司承擔。物管公司只是保障電梯能夠正常運行，進行日常維護，給業主提供一個舒適的環境。至于質量安全問題由電梯公司承擔。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應該又物管承擔，簡直是荒唐可及

第三篇：物業管理典型案例

物業管理典型案例匯編

（三）2007-9-28 14:40:00來源：環球網校頻道：物業管理師

案例

十四、未成年的孩子點燃天那水發生爆炸被炸死的案例……

4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發生爆炸，當中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業公司因不作為被判賠近7萬元。

羅湖區法院審理后認為：被告某物業管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應各占一半的責任。具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負15％的責任，由其自負；被告物業公司承擔45％的責任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔25％責任；其他兩個男孩各承擔7.5％的責任。由于3個男孩均未成年，其賠償責任由監護人承擔。

案情回放

據原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發現了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發生爆炸，小俊則因離得近被嚴

重燒傷。

事故發生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫院治療了18天，后因付不起醫療費無法繼續治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送

孩子回老家潮陽繼續治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例

十五、發生高空墮物怎么辦……

去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護衛員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現場調查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們

基本素質的提高）。

從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護衛員當即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔東西，將客廳的玻璃砸落。可向其通報了情況后，兩人不理不睬，依舊爭

吵不休。

護衛員們先勸說調解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關規定接受處罰，兩人均無異議（先

息事寧人，是此時的至要）。

誰知護衛員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑

了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。點評：發現問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問

題圓滿解決了為止。搞物業管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。

案例

十六、停車場意外丟失車輛物業管理公司究竟有無責任?

1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛“美鹿”牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業管理股份有限公司(以下稱物業公司)經營的停車場,后來駕駛員要提車時,發現轎車已丟失,駕駛員立即報案,廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發出協助通報,但至今未將失竊的轎車追回。一審認為:物業公司

經營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務,因此維修公司與物業公司之間應為保管合同關系。維修公司將車交由物業公司保管,就負有繳納保管費的義務,并享有取回保持原狀的車輛權利,物業公司收取車主的停車費用,其義務是妥善提供停車場地,且保管好車輛,物業公司收取維修公司的停車費后,先例行了停車權利,就應對停車場的車輛負責安全保障義務。但物業公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時,在未檢驗有關取車

手續的情況下就放行,這是一種重大過失行為。因此,物業公司應承擔賠償責任。

二審認為:由于維修公司將車輛停放于物業公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質進行任何約定。因此物業公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷,而應從以下幾方面進行分析一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業公司,以便物業公司實際控制車輛,而物業公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業公司的經營范圍中并元保管業務,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。(三)關于物業公司收取5元錢的停車費的性質及依據。從1995年廈門市物價局《關于閩南大廈管理服務費標準的批復》對物業公司管理收費標準作出的批復看,該文第一條第(5)項規定是:“交通工具停車場所的管理”。1998年12月物業公司依據該規定與閩南大廈業主管理委員會簽訂的《物業管理委托合同》在合同第十條規定是對“交通與車輛停放秩序的管理”,第二十條規定“露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業主管理委員會商定的標準向車位使用人收取”。鑒于上述批復及合同內容可以明確得出物業公司系對其經營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行

管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。

終審判決:綜上所述,物業公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關系的理由成立,一審認定物業公司未盡保管之責,應對維修公司的車輛丟失承擔賠償責任的判決缺乏事實

及法律依據,依法應予改判。

據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規定,廈門市中級人民法院

于2001年3月25日判決如下:

一、撤銷廈門市開元區人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。

二、駁回維修公司的訴訟請求。

本案一、二審訴訟費各人民幣5250元,均由維修公司負擔。本判決為終審判決。

案例

十七、訪客無理打罵護衛員怎么辦……

去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在他攜機欲出大堂時，大堂護衛員禮貌地請其辦理有關放行手續。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛員一拳，隨手又撕破了護衛員的衣服。巡邏護衛員聞訊趕來

制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。

管理處領導得知后, 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當事人和知情者的情況介紹, 調看大堂出入口的現場錄象, 查閱業主住戶的檔案資料，確認應由住戶和訪

客負全部責任，而住戶又為業主的雇員。

然后管理處約定時間，請業主委員會主任、轄區民警和業主一起協商解決這一問題（類似問題請業主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業主委員會主任的職責所在）。管理處詳細介紹了事情經過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認為管理處的管理工作認真嚴謹，大堂護衛員處理問題并無任何不妥，應當得到大家的理解、尊重和支持，住戶和訪客要對這件事的一切后果負責。

事情很快就有了圓滿的結局：肇事者當眾向護衛員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損

失。

點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現象。但我們自己獨自處理，有相當難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就

相對容易得多。

業主請求幫助驅趕室內人員怎么辦……

一日，某小區某業主王先生火急火燎地來到物業公司。一進門就大聲叫喊，要物業公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。保安工作主管一面安慰業主不要著急，一面安排護衛班長先到現場。

隨后，保安主管陪王先生一起回家。只見業主房內有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業主稱為工頭相好的女子。該女子情緒激動，百般糾纏。主管反復勸說數十分鐘

仍然無效。這時，業主強烈要求管理處幫助把人請出家門。

在此情形之下，護衛員們聽從了業主要求，動手推拉那名女子出屋，當即遭到漫罵，但護衛員們堅持罵不還口，非常理智（物業管理人員必須學會控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會變成無理）。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業主對罵，并辱罵護衛員，還惡人先告狀，撥打110報警。110到后，該女子態度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業主動了手。在調解不成的情況下，110將該女子與那名工頭一起帶離現場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了

問詢筆錄。一場**總算平息。

然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業主王先生作為第一被告，物業公司作為第二被告，告上法庭。要求賠償醫療費、誤工費、恢復名譽（倘若當初在勸說其離開房間無效時，我們主動請有關部門來處理，事情的結局是否可能更好些呢？）。后經法院判決：此事物業

公司無過錯。

點評：業主是物業公司的衣食父母，物業公司不能漠視他們的要求。但對他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當。凡屬正當的，都應當盡力襄助。不過，襄助過程中要注意遵照

法規行事，避免“幫了人家、坑了自己”。

案例

十九、物業管理人員入室引起的誤會……

某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發現1805號業主家的客廳亮著燈，但大門內側的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業主家的門鈴，但是按了好幾次，室內也不沒有反應，阿霞便懷著好廳的心理，側身進入室內，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關好家門。）一見大門未關，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質問阿霞是干什么的，不由分說要把她送

到派出所。

試分析：

1）阿霞錯在哪里？

2）如果碰到以上業主和家人都不在家而門又開著的情況，應該怎樣處理？

3）你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態？

觀點

一、1、阿霞錯在沒有向上級反映情況。自己私自進入業主屋內。

2、作為物業管理公司的員工。以后對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同

事沒來的情況下可以在門口等候業主或同事的到來。

3、對于如何才能平息事態。首先要針對此事向業主道歉。

觀點

二、1、阿霞不懂法律，公司大概培訓沒有跟上。私闖民宅，違法。

2、通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯系業主，如果聯系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進入室內檢查

有無危險情況，作適當處理，這種處理方式，在法律上是允許的。

3、賠禮道歉是理所當然的。我個人認為，首先向業主說明阿霞錯在哪里？導致這種事情發生的原因是什么？在這種情況下，業主一般會轉怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業主以后多提建議，來提高我們的工作質量，并對業主的做法表示感謝，是這位業主給我們公司發現這種問題的（業主雖然處理的有點過激，相對物業公司），避免以后出現類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險或損失！

4、員工入職培訓刻不容緩！作物業管理，無論哪位員工，都要有詳細的上崗培訓，特別是

相關法律法規的培訓（附帶一些案例分析）。

觀點

三、1、其實阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經驗，單獨一個人進入業主家里，就

算你是好意也會被業主誤解。

2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業主聯系，讓業主趕快回家，以確認家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關負責人要和保安趕快到現場，如實在業主聯系不上，必須最少兩個人同時進入業主家里，這樣，有了物業保安的參與，即使業

主發現，也一般不會誤解。

3、事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業主道歉，另一方面也要把情況向業主講清楚，希望得到業主的諒解；最好讓業主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認清潔工的清白，一般這樣處理業主不會故意刁難，只要在情在理，業主都會諒解的。處理完后，一定要加強

清潔工在處理此類事件的培訓，以避免誤會的再次產生。

社區文化建設方面

案例

二十、物業公司合理應對業主健身擾民案例分析……

“做文明業主，塑城市精神”，是每一個業主的份內事，但不是每一個業主都能自覺做到的。物業公司每天與業主接觸，如能從正面多加引導，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業主文明素質的活動，對于提高管理質量，建設良好的社區文化和精神文明，將會起到推進

作用。

小區有人因健身放音樂，有人因休息、學習需安靜，這個矛盾擺在了物業公司面前，疏

導是最好的化解辦法。

近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業公司管理的小區也活躍著一支中老年健身隊。她們昨天學十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區一道靚麗的風景線。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業主投訴的導火索。物業公司收到業主投訴后，管理處經理多次親臨現場，一探究竟。

沒想到，健身隊也是一肚子苦水。小區中老年健身隊領隊表示，自從退休回家，內心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動遭到了部分業主的反對，底樓業主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。她們迫切希望物業公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業管理處經過實

地調查研究，擬定了一套解決方案。

第一，尋找場地。小區中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領啟事，三天后，經理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關照鄰里之間要相互關心，晨練時盡可能地把音樂音量調到最低限度。從此皆大歡喜，投

訴也煙消云散。

第二，及時溝通。小區一業主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠不

會忘記。”

第三，調整時間。物業公司經過與居委、業委會多方協調，小區健身隊的晨練時間改在早上7:30－8:30，避開了上學、上班的高峰時間段；練功、學舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學習新的動作時，她們會自覺到地下室去練習，參加比賽前的排練，也都到地下室去進行。健身和擾

民的矛盾終于得到圓滿解決。

案例二

十一、治理招貼——有人亂派招貼怎么辦

亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癌”。這種市場經濟發育過程中出現的流行病,蔓延到

大街小巷。即使是作為全國城市物業管理優秀示范小區的海富花園,也未能幸免。

海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強護衛巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現象卻屢

禁不絕。

實行封閉式管理的樓宇內部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發現樓內廣告的派發有三種情況一是經批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為:二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為:三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探

明原因,才好逐個對癥下藥)。據此管理處采取了一系列新辦法:

管為本。在每幢大廈入口處設置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務,變堵為疏(先提供正當渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進而實現對

其的有序管理。

教為先。發現樓內派發廣告,當即接照廣告上的聯系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應當怎樣去做,敦促其依規行事(抓住其想促成生意的心理,?騙其上門來接受教育,辦

法巧妙)。

治為輔。某些單位不昕招呼繼續亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴格限制這些單位在海

富花園內的經營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規行為。

采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內亂派招貼的現象,但其頻度和數量已經

大為減少。

點評:解決難題一招靈的時候也有,但為數不多。因為許多難題的成因,都是相當復雜的。

多數情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。

有理有據——車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦?……

去年7月15日23時40分，某花園B棟一業主將私家車駛進小區，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護衛員發現車的后窗玻璃已經破碎，當即向護衛班班長匯報，并做了詳細記錄。考慮到車主可能已經就寢，且現場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認（盡量不打擾業主，并不是就不能打擾。發現這么大一件事，還

是打擾一下為好。當時打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。

早晨6時20分, 護衛員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護衛員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現場情況。車主橫生節枝，否認記錄和現場具有真實性……一方據理評

說，一方拒不認帳，一時難以扯清。

在雙方爭執不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進行調查和調解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時請權威機關來處理，是最好的辦法）。派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴厲批評。車主啞口無言，只得認帳。點評：遇到一些可能產生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關證據。有了證據，一旦出現糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因為，事實勝于雄辯。若對方硬

要拿不是當理說，有據為證的事實就是最有說服力的回答。

第四篇：物業管理典型案例

物業管理典型案例

案例

1、設計本“一衛” 業主改“兩衛”

案情：樓上業主顧某在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業主王某儲藏室內的儲柜及物品受損。物業管理部門兩次向顧某發出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內添裝衛生設備？ 為什么？應如何處理？

顧某不能擅自在自己的房屋內添裝衛生設備

案例

2、一天下午，羅先生將一輛轎車停在小區住宅樓下，樓上掉下一個花盆將車的擋風玻璃砸壞。羅先生找到物業管理公司，物業管理公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與其無關。羅先生找到屋主，屋主說花盆是臺風吹下來的，屬于不可抗力，他不應當賠償。那么，試問：（1）臺風將花盆吹下來是否屬于不可抗力？（2）誰應該承擔賠償責任？（3）法律依據是什么？

案例

3、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財產是否都可以安置在自己的物業內？

案例

4、空調室外機毀壞 物業公司有無責任

王女士：我在某小區買的房子，裝修后一直沒去住，空調也沒開。前兩天小區物業通知我說，我家空調室外機著火燒毀了。我認為這是物業公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責任不在他們。請問他們到底有沒有責任？

案例

5、吳某是某市A小區的業主，2003.8月其將在小區一套單元出租給蘇某居住。試以《物業管理條例》為依據分析吳某房屋出租后的物業服務費應由誰承擔？假設發生欠交服務費的情形，物業公司應該向誰追收？蘇某能否代替吳某參加業主大會？蘇某不是業主，是否可以不受小區管理規約的約束？

案例

6、天河區某小區業主王某家中被盜，損失達二萬多元人民幣，王某認為其所交的物業管理費中已包含治安管理服務內容，因此其家中被盜，物業公司應承擔賠償責任。

談談你對此事的看法。

案例

7、業主李某經過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月花費醫藥費數千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業公司應負擔一定責任，物業公司應當補償其醫藥費、誤工費和精神損失費。請問：此事物業公司是否需承擔責任？談談你的看法。

案例

8、某業主違反業主公約的規定，在樓頂搭建了一間小棚，物業管理公司將棚子破壞。問：

⑴、物業管理公司的做法是否得當？為什么？（外表改變）

⑵、物業公司如何處理才合適？（通告該業物的行為違反了物業管理公約的規定、由業主委員會處理）

⑶如果物業管理公司在實施強行拆除時，發現樓頂損害，需要修理，該修理費應如何承擔？（分清責任）

案例

9、某住宅小區的物業管理公司為了解決區內車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區的空地建起了一個車輛保管站，要求業主把車輛停放在保管站內。除自行車免費保管外，物業管理公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費用。由于部分業主認為亂停亂放雖然不好，管站的面積已在購房時分攤到各業主頭上，且業主每月向物業管理公司繳交管理費，物業管理公司向業主收取機動車輛保管費是侵犯部分業主的權益。要求物業管理公司停止收取機動車輛的保管費。

請問：該物業管理公司對機動車收取保管費是否合理？若合理，應如何向業主解釋收費的合理性？

案例

10、業主張某于2004年12月購買了本市某小區一套商品住宅，2005年1月住宅出售單位書面通知張某辦理入住手續，但張某直到2005年6月才到物業公司辦理進戶手續，當時物業公司要求張某交納2005年1-6月的物業服務費，并按物業服務合同的約定，預收7月至9月三個月物業服務費，張某認為6月份之前自己并未入住，不該繳費用，其應從7月份才開始交。

請問：物業公司要求張某的做法對嗎？ 請說明理由。

案例

11、物業管理處管理員小王收到物業管理公司經理的通知，說住在8棟101的住戶投訴其樓上住戶三天來都往廚房的窗口仍菜頭、菜葉，現已發臭，要小王及時處理。請問小王要做些什么？

第五篇：物業管理典型案例

物業管理典型案例匯編

第一章 業主與業主委員會典型案例

本章綜述

本章主要介紹了業主與業主委員會的問題，涉及到業主的撤銷權、業主委員會備案的性質、業主拒交管理費、業主委員會的權限、業主維權的限度等幾個方面。在業主與業主委員會的關系中有幾點值得物業公司注意：

一、業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷；

二、業主委員會備案性質不屬于行政許可的范疇，政府部門無權依照行政許可的程序對業主委員會備案進行審查；

三、業主應當履行繳費業務，業主對物業公司的服務不滿意時，可以通過業主委員會要求物業公司改進，也可以通過業主大會重新選聘物業公司；

四、業主委員會是業主大會決議的執行機構，而非一種權利職位，其對物業管理事務并無決策權，而只有執行權；

五、業主無理由拒絕交管理費并惡意毀損物業公司名譽時，物業公司有權要求其停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，并賠償名譽權損失。

案例1-01 業主狀告業主委員會違法招標侵權

案情介紹

2008年10月31日，深圳某住宅小區業主委員會發布《業主委員會決議》稱：業主委員會決定按深圳市物業管理有關規定，采用書面形式召開業主大會，就是否同意授權業主委員會采用邀請招標方式重新選聘物業公司進行表決。業主委員會將依據多數業主意見，根據有關政策規定和程序開展招標工作。同年11月23日，業主委員會發布《業主大會關于是否同意授權業委會邀請招標物業管理公司事項表決通告》稱：根據書面業主大會統計結果，本次業主大會同意授權業主委員會采用邀請招標方式選聘物業公司。同年12月6日，業主委員會再次發布《公告》稱：關于授權業主委員會邀請招標物業公司的業主大會召開后，經業主委員會請示區政府主管部門得知，本小區不屬于商住小區，招標方式應做調整，遵照大多數業主意愿，為體現公開、公平、公正的招標原則，小區將按《深圳經濟特區物業管理條例》的有關規定進行社會公開招標。小區業主余某對業主委員會的招標行為不滿，將業主委員會告上法庭，要求法院撤銷業主委員會于2008年10月31日做出的關于邀請招標物業管理公司的《決議》，并就業主委員會違規召集業主大會事宜向全體業主公開說明理由并賠禮道歉、消除影響。理由是：（1）業主委員會組織召開未滿足法定15日公告期；（2）未依法將召開業主大會的決議及表決票向原告送達；（3）在統計業主投票意見時，并未按法定程序從業主中推選唱票、計票及監票員，而是由業主委員會自行違規統計，其統計真實性無法確認；（4）業主委員會統計的選票中有相當部分系非業主所為或虛假簽名，且業主委員會未通知原告召開業主大會及表決事宜，且嚴重侵害了原告知情權、投票權；（5）業主委員會為達到驅離現物業公司的目的，人為造成業主之間、業主與物業公司之間的對立，其行為已在整個社區產生惡劣影響，給原告的生活帶來嚴重的負面影響，在此，原告有權依據《民法通則》第134條之規定，要求被告承擔消除影響及賠禮道歉的侵權法律責任。

被告答辯稱：（1）業主委員會是業主大會的執行機構，一法向業主大會負責。原告作為小區的單個業主無權要求撤銷委員會作出的決定，原告不具備訴訟主體資格。（2）業主委員會原來對商住小區的認識有誤但業主委員會收到區政府主管部門要求將“邀請招標”改為“公開招標”方式的指導意見后業主委員會已經改正并向全體業主進行了通告，各主管部門也是按照改正后的招標方式進行指導的。這些行為和證據都可以證明，業主委員會已經對不當的招標方式進行了改正。業主委員會作出的決議已經失去了法律效力，原告起訴要求撤銷《決議》的理由已經不存在。因此，要求法院駁回原告的訴訟請求。訴訟期間，一審法院應原告的申請，于2009年2月23日向被告發出《關于暫時中止邀請招標活動的通知》。

案例點評

一、余某是否具有原告的訴訟主體資格？

余某具有原告的訴訟主體資格。《物權法》第78條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”從該法律規定可知，余某作為小區的業主，其認為小區的業主委員會做出的決定侵害其合法權益時，有權作為原告提起訴訟。

二、余某要求撤銷《決議》的理由是否成立？

余某要求撤銷《決議》的理由不成立。余某主張撤銷《決議》的理由可以歸納為兩點：一是《決議》內容違反了深圳經濟特區物業管理條例有關邀請招標的決定；二是業主委員會依據《決議》組織召開的業主大會程序違法。關于第一個理由，業主委員會在答辯意見中提出：業主委員會對小區商住的性質認識錯誤，其已經根據政府部門的指導意見進行了改正，將邀請招標改為公開招標。從本案的事實來看，業主委員會在2008年12月6日發布的《公告》已明確提出將邀請招標改為公開招標。可見，業主委員會已經撤銷了決議，《決議》在《公告》發布后已不再具有法律效力。關于第二個理由，由于余某訴訟請求是要求撤銷業主委員會做出的《決議》，兩者之間沒有任何關聯。如果余某認為業主委員會召開程序違法，業主大會的決定侵害了其合法權益，其可以要求撤銷業主大會的決定。但其不能以業主大會程序違法要求撤銷業主委員會的決定。

三、余某要求被告消除影響及賠禮道歉的理由是否成立？

余某要求被告消除影響及賠禮道歉的理由不能成立。根據《物業管理條例》第11條和第15條的規定業主大會有權選聘和解聘物業服務企業，業主委員會有權召開業主大會，就選聘和解聘物業管理企業做出表決。本案業主委員會依法組織召開業主大會，就采用何種方式選聘物業管理企業進行表決，是其依法履行正常的管理事務，并沒有侵害余某的人格權。因此，其要求業委會向全體業主公開說明并賠禮道歉、消除影響的訴訟請求沒有事實和法律依據。

案例小結

案例由某業主對業主大會、業主委員會作出的有關采用邀請招標方式重新選聘物業公司決議不滿提起訴訟而引出：業主是否具有原告的訴訟主體資格？業主是否有撤銷權？這兩個問題在實踐中具有普遍的意義。

業主撤銷權是指業主認為業主大會或者業主委員會做出的決定侵犯其合法權益，以法律規定向法院提起撤銷該決定的權利。《物權法》第七十八條規定“業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權利的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”，這是業主撤銷權的法律依據。業主以業主大會或者業主委員會做出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，人民法院都依法受理。業主行使撤銷權的訴訟時效為一年，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

案例1-02 業主狀告政府業主委員會備案無效

案情介紹

2008年5月5日，深圳市羅湖區鉆石廣場業主委員會向深圳市羅湖區住宅局申請備案，提交備案材料包括：（1）業主委員會備案表；（2）社區工作站和街道辦事處關于業主委員會備案的審批意見；（3）業主委員會委員情況表；（4）業主大會、業主委員會印章刻制申請表；（5）鉆石廣場首屆業主委員會選舉情況匯總表；（6）關于深圳市羅湖區鉆石廣場業主大會會議決定、業主委員會組成人員選舉結果等事項的通告；（7）關于鉆石廣場首屆業主委員會選舉情況說明。

2008年5月27日，深圳市羅湖區住宅局做出羅住備[2008]18號《業主委員會備案通知書》，準予鉆石廣場第一屆業主委員會備案。張某是鉆石廣場的業主，在得知業主委員會備案的消息后即向深圳市羅湖區人民法院提起訴訟，要求法院確認深圳市羅湖區住宅局做出的《業主委員會備案通知書》無效。張某認為，本次業主委員會選舉存在違法行為，具體表現在：一是業主委員會成員中有一名成員沒有經過選舉前的公示，違反《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》第21條第（2）項關于業主委員會候選人簡歷表應當在物業管理區域內公示的規定。二是業主委員會成員中有兩名委員是業主大會籌備組的成員，違反《深圳經濟特區物業管理條例》第21條第（1）項關于籌備組成員不得擔任業主委員會會員的規定。然而，被告深圳市羅湖區住宅局違反法律規定，在對鉆石廣場業主委員會進行備案登記時，未盡到必要的審查義務，導致非法成立的業主委員會合法化，侵害了原告的合法權益。

被告答辯稱：業主委員會的備案屬于告知性備案，被告只對業主委員會提供的備案材料進行形式審查，原告要求被告對選舉過程的真實性合法性進行實質性審查沒有法律依據。本案第三人鉆石廣場業主委員會提供的備案材料符合相關規定，且本次業主委員會的選舉是在羅湖區南湖街道辦事處的組織、協調下依法進行的，南湖街道辦事處已經對業主委員會選舉的真實性、合法性進行了核實、審查。此外，鉆石廣場業主大會籌備組的形成及業主委員會候選人的推薦均是在2008年1月1日之前完成的，此前法律并未禁止籌備組的成員不能成為業主委員會候選人。被告據此做出備案通知書具有充分的事實和法律依據。

一審法律審理認為：《深圳經濟特區物業管理條例》第4條第2款規定：“區主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作，并接受市主管部門的業務指導”；第5條第1款規定：“街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立季業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會和業主委員會的日常活動”；第28條規定：“業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，將成立情況向區主管部門備案。”《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》第4條第（2）項規定：“各區物業管理行政管理部門依法對本轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理。”根據上述規定，業主委員會的選舉工作由街道辦事處組織、協調，同時，區主管部門履行監督管理職責的方式之一，備案過程中其應當對業主委員會選舉過程的合法性進行審查。被告深圳市羅湖區住宅局作為深圳市羅湖區的物業管理行政主管部門，應當對其轄區范圍內鉆石廣場業主委員會的選舉工作進行指導監督并對合法選舉產生的業主委員會予以備案。被告認為業主委員會備案屬于告知性備案，區主管部門只對備案材料形式審查，無權對選舉程序和內容的合法性進行實質審查的觀點不成立，本院不予采納。《深圳經濟特區物業管理條例》第20條第（1）項規定：籌備組成員不得擔任首屆業主委員會委員。《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》第21條第（2）項規定：業主委員會候選人簡歷表應當在物業管理區域內公示。第三人深圳市羅湖區鉆石廣場業主委員會向被告提交的備案材料《業主委員會委員情況表》中記錄了9名業主委員會委員的情況，其中有兩名是籌備組成員，有一名業主委員會委員沒有經過選舉前的公示。第三人鉆石廣場業主委員會委員的選舉違反了上述規定，被告對于其備案的申請應當不予核準。被告于2008年5月27日做出的《業主委員會備案通知書》，應當確認無效。被告認為2008年1月1日生效的《深圳經濟特區物業管理條例》不能約束2008年之前已經進行的鉆石廣場業主委員會的籌備選舉工作，但本案鉆石廣場業主委員會委員的選舉時間是2008年4月28日，應當受《深圳經濟特區物業管理條例》調整。被告的抗辯理由不能成立，本院不予支持。本案第三人不服一審判決決定上訴。深圳市羅湖區住宅局二審答辯認為：業主委員會備案屬于告知性備案而非行政許可，一審法院的判決實際上是強行要求行政機關對業主委員會備案進行許可性審查、核準，違反《深圳市經濟特區物業管理條例》第5條第1款、第19條第3款關于業主委員會選舉過程中由街道辦事處監督的規定。按照一審法院的判決，如果區主管部門審查業主委員會選舉的每個文件是否真實，等于重新監督業主委員會選舉過程的每個細節，取代了街道辦事處的監督工作，不符合《深圳經濟特區物業管理條例》立法本意。

深圳市中級人民法院二審依法改判，撤消了一審判決。以下是二審判決書中的部分判詞：

本院認為：在本案，法院審查的是原審被告深圳市羅湖區住宅局通知備案行為合法性。從法律、法規規定看，《深圳經濟特區物業管理條例》第28條第1款規定業主委員會選舉產生之日起15日內將成立情況向向主管部門備案，并無其他規定。因此，區主管部門根據業主委員會提交的《業主委員會備案申請表》等材料做出備案通知，并不違反法律規定，不存在違反法定審查義務情形。業主委員會是業主自治組織，經業主委員會選舉產生后將成立情況向區主管部門備案。本案業主委員會的籌備早于《深圳經濟特區物業管理條例》生效實施，業主委員會選舉過程中出現的委員資格、公示程序瑕疵等問題，并不當然導致選舉整體無效和業主委員會不成立，亦不能因此而否定業主委員會法律地位。從事實上講，該業主委員會的成立符合絕大部分業主利益，符合業主自治原則，選舉過程并無重大違法和侵害業主利益的情形，否定業主委員會的成立不符合絕大部分業主的利益。原審判決確認深圳市羅湖區住宅局本案行為無效缺乏充分的法律法規依據，并且不利于保障業主利益維護和諧穩定。根據《深圳經濟特區物業管理條例》第5條規定，街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，并指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。據此對于選舉出的業主委員會，如有不符法律規定資格的，可由區主管部門知道街道辦事處予以糾正。綜上，原審判決適用法律不當，應予撤銷。

案例點評

一、行政主管部門對業主委員會備案是否具有法定的審查業務？

目前尚無明確法律規定行政主管部門對業主委員會備案具有法定的審查業務。但是，政府主管部門有形式上的審查義務。因為，業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的內部執行機構。不能登記、注冊，第三人如何判斷某一業主委員會是否合法？《條例》通過創設強制備案制度來解決這一問題。也就是說，房地產行政主管部門給予某一業主委員會備案，其實質是對該業主委員會合法化的確認和宣告。實踐中經常出現以下兩種情況：一是少數業主為逃避行政部門的監督，自行組織召開業主大會選舉業主委員會；二是房地產行政主管部門對業主大會的選舉監督不夠，對業主選舉的真實性缺乏了解。在此情況之下，房地產行政主管部門對業主委員會備案材料的審查，就是某一業主委員會第三人認可的最關鍵一步。若房地產行政主管部門不予審查，勢必導致未經合法選舉的業主委員會“合法化”，這顯然違背了《條例》創設業主委員會備案制度的合法本意。從本案的具體情況看，鉆石廣場業主委員會的選舉是在羅湖區南湖街道辦事處的組織、協調依法進行的，南湖街道辦事處已經對業主委員會選舉的真實性、合法性進行了確認。而且，業主委員會提交的備案材料也符合《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》第38條規定。可見，被告已經盡到了必要的行使審查義務。

二、本案業主委員會選舉過程中的瑕疵是否導致選舉整體無效和業主委員會不成立？ 本案業主委員會選舉過程中的瑕疵不應導致選舉整體無效和業主委員會部成立。鉆石廣場業主委員會的選舉于2007年10月啟動，業主大會籌備組的成立及業主委員會候選人的產生均在《條例》實施之前，雖然召開業主大會表決的時間是在《條例》實施之后，但選舉的過程包括原告在內從未有業主對此表示過異議。顯然鉆石廣場業主委員會的選舉結果是鉆石廣場業主的真實意思表示。對于選舉過程中個別候選人未公示以及新舊法銜接導致的籌備組成員能否作為業主委員會候選人的問題，只有原告一個業主提出異議，如果因此否定整個選舉結果，其實質是夠定了整個鉆石廣場廣大業主的意愿。因業主大會是業主自治的權力機構，該權利屬于業主管理私有財產權利而非社會公權力的范圍。所以，對于選舉過程中的瑕疵，可以通過行政指導的方式予以糾正，不應通過認定備案無效的方式導致選舉整體無效和業主委員會不成立。

案例小結

案例由業主向區人民法院提起行政訴訟，要求法院確認區物業管理主管部門做出的《業主委員會備案通知書》無效而引發，提出兩個非常具有典型意義的問題：近年來，業主委員會備案性質問題成為人們普遍關注的焦點。即物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，在對業主委員會備案時，是否有權對備案資料的真實性進行審查？房地產行政主管部門是否有權作出不予備案或撤銷備案的行政處理決定？對此，我國目前雖然尚無明確的法律規定，但根據案例的分析，具有較強的說服力，在實踐中也是可行的。

根據《物業管理條例》第10條和第15條規定，業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。既然業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會的設立權或撤銷權就只能由業主大會來行使。也就是說，業主委員會是否具有行使物業管理權的資格不是通過行政備案的方式取得的，而是由業主大會決定的。所以業主委員會備案備案性質不屬于行政許可范圍，政府部門無權依照行政許可的程序對業主委員會備案進行審查，進而作出許可或不許可的訣定。

案例1-03 業主拒交萬元物業費被拘

案情介紹

傅某是一公司老板，在上海某高檔小區購買了一套336平方米的獨立別墅。但從2006年10月，他一直未支付物業費。物業公司將其告上法庭，要求其支付萬元物業費。法庭上，雖然傅某辯稱物業公司服務不到位，但卻提供不出相關的證據證實，最終敗訴。法院判令先期支付物業管理費11800元。然而判決生效后，傅某有履行法定義務，物業公司遂向法院申請強制執行。法院立案執行后，向傅某發出了執行通知，并電話通知其履行生效判決決定的義務。但付某既不履行義務，也不向法院申報財產情況。執行人員調查時發現傅某為了逃避法院執行，已離開住所，去向不明，而他名下的別墅現由其家人居住致使法院難以進行處理。經過執行人員的認真查找，終于發現傅某在室內某小區的藏身之所。2008年11月6日，當執行人員出現在傅某面前時，他仍然態度強硬，百般拖延時間，不配合法院執行。法院認為，根據法律規定，當事人未按執行通知履行法律文書確定的義務，應當報告當前以及收到執行通知之日前一年的財情況，否則，予以罰款、拘留。本案中，傅某在判決生效后不僅不履行法定義務，依法申報個人財產，反而對法院執行人員避而不見，擾亂了法院正常的執行工作秩序，違了《民事訴訟法》的相關規定。據此，法院決定給予傅某拘留15天的處罰。

案列點評

一、對拒不履行人民法院生效判決的當事人，人民法院可以采取拘留的強制措施嗎？ 對拒不履行人民法院生效判決的當事人，人民法院可以采取拘留的強制措施。《民事訴訟法》第217條規定：“被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，應當報告當前以及受到執行通知之日前一年的財產情況。被執行人拒絕報告或者虛假報告的，人民法院可以根據情節輕重對被執行人或者其法定代理人、有關單位的主要負責人或直接負責人予以罰款、拘留。”本案傅某擁有336平方米的獨立別墅，卻故意拒絕履行法院的生效判決，而且面對執行人員態度強硬，百般拖延時間，已經對人民法院的強制執行構成妨礙，法院有權對其采取拘留措施。

一、本案傅某被拘留后是否可以免除債務？

傅某被拘留后仍然要履行判決書確定的債務。法院對傅某采取拘留措施的目的，在于通過限制傅某人身自由使其履行判決。傅某不能以人身罰代替債務履行。相反，《民事訴訟法》第229條規定：被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案例小結

業主以各種借口拒交物業管理費是物業管理中普遍而又典型的問題，物業服務企業往往非常被動，如何讓破解這一難題是大家非常關注的焦點。案例主要切入點是業主拒不交物業管理費，究竟會得到怎么樣的處罰和嚴重后果，對拒不履行人民法院生效判決的當事人，人民法院可以采取拘留的強制措施嗎？當事人被拘留后是否可以免除債務？具有一定的實踐指導意義。

交納物業服務費既是業主約定的義務，也是業主的法定義務。拒不支付物業服務費的行為不但侵害了物業公司的合法權益，也侵害了其它已繳費業主的合法權益。《物權法》第83條第二款規定，拒付物業費是損害他人合法權益的行為。所以業主應當積極履行交費義務。業主對物業公司的服務不滿意時，可以通過業主委員會要求物業公司改進，也可以通過業主大會重新選聘物業公司。本案傅某的行為是不可取的，最終其不但支付了物業服務費、訴訟費、滯納金，還為此受到了司法拘留的處罰。當然本案畢竟是個案，但其在物業管理行業產生的影響及其警示作用還是值得我們關注的。

案例1-04 業主委員會的責權有多大

案例介紹

2003年7月9日這天，北京驕陽似火。在北京市朝陽區雙橋法庭不到十平米的前廳里，熱浪逼人。一群業主將這里圍了個水泄不通。他們都是**小區的業主，因為一棟居民樓大廳改造電動旋轉門的事，他們把物業管理公司告上法庭。

事情的原委是這樣的，北京市朝陽區**園小區的物業管理公司，沒有征求廣大業主意見，就將該小區3、4棟公用的一樓大廳里原有的直拉門改成了電動旋轉門。門裝好后又連續發生了幾次業主被夾事故，業主們急了，便一紙訴狀將物業管理公司告上法庭同時將其業主委員會和業主委員會主任追認為第二第三被告，因為他們認為業主委員會擅自做出決定，侵犯了業主的正當權益，業主委員會已不能代表廣大業主。

業主們反映：“業主委員會做這些事情我們業主根本就不知道，先前有個改裝門的提案，被業主否定了，可突然間還是把門改了，跟誰都沒商量。業主委員會有什么權利不經業主大會同意就做這樣的決定？誰給了他們這樣的權力？而且業主委員會沒有通過業主大會就與物業管理公司續簽了聘用合同。還將地下車庫承包給了其他承包商。這些行為是否都在職責之內？而且合同他們根本不給我們業主看，合同上到底寫了什么，我們都不清楚。業主委員會出賣了我們業主的利益，是不是業主委員會一旦成立即表明業主從此就把所有的權力都授權給了業主委員會？”

業主委員會的成員則表示,**園業主委員會是北京市所有小區里最公開最公正的業主委員會，一切工作都是公開的，無論哪個業主都可以到辦公室查看，業主們不知道情況是他們自己不去看，能怪得了誰？業主委員會也不可能逢時就召開業主大會，不僅勞民傷財，而且也不現實。業主委員會主任舒女士感到很冤枉、很無奈 “業主大會既然當初選了我們，就是授權給我們了，就應該信任我們，不然要業主委員會干嗎？”

物業管理公司感到冤枉，訴稱“原來的直拉門每到刮風都會有損壞，改裝旋轉門之后就不會了，而且我們和業主委員會有過協議，是業主委員會同意我們改造的。”

法院經審理認為：業主委員會未經業主大會的授權，擅自要物業公司更改居民樓大廳的電動旋轉門，侵犯了業主的正當權益，判決被告賠償業主的損失。

案例點評

一、從本案爭議的焦點主要是業主委員會職責是什么？

所謂業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反應業主的意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。《物業管理條例》中第十五條明確指出，業主委員會是業主大會的執行機構，其職責有代表業主與業主大會選聘物業管理企業簽訂物業服務合同及業主大會賦予的其他職責。同時在第十一條還規定了業主大會的相關職責：制定、修改物業管理轄區內物業共用部位和公用設施的使用公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度，所以說業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，他代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項具有決定權，但并不是業主委員會一旦成立就代表業主從此把所有的權力都授權給了業主委員會。

二、業主委員會履行權力時是否要經業主大會授權？

本案中，業主委員會在履行自己的職責時，是否都在職責之內？是否出現了越權的行為？主要看業主委員會在履行自己的職責時是否是經業主大會同意，代表著大多數業主的利益，如果是業主委員會沒有通過業主大會，就與物業管理公司續簽了聘用合同；還將地下車庫承包給了其他承包商屬實的話，那么業主委員會的行為就屬于越權行為。因為業主委員會就是一個業主大會的執行機構是受業主大會一事一委托，具體辦事的，并不能完全代替業主大會作出任何決定，作為業主大會的執行機構它具有監督和服務的職責，他有權制止物業管理公司的違規行為卻無權自主決策、決定其他任何關乎業主利益的事情一切決定權應該由業主大會行使。

案例小結

案例從業主委員會未經業主大會的授權，擅自要物業管理公司更改居民樓大廳的電動旋轉門，侵犯業主的正當權益，業主引起訴訟而引發兩個非常典型的問題，一是業主委員會職責是什么？二是業主委員會履行權力時是否要經業主大會授權？

業主既是業主個體自治法律關系的基本主體，又是業主團體法律關系的構成主體，即物業管理區域內全體業主是業主大會的組成人員。業主委員會的組成人員則是全體業主按法定程序經業主大會選舉產生的，業主委員會可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定，但重大物業管理事項的決定必須由業主大會做出，從本質上說，業主委員會是業主大會的執行機構僅僅是解決物業管理中共有財產權利保護問題時的常設機構，其對物業管理事務并無決策權，而只有執行權，這一點是至關緊要的一點，業主委員會是全體業主的義務服務者，而非一種權利職位，業主委員會更非是以權謀私的媒介和平臺，業主委員會委員的推選，應該強化任職條件，將熱心公益事業，有能力、負責任的業主推舉到業主委員會工作崗位，嚴格界定業主委員會的權限，可以幫助我們有效地推進業主委員會業主大會制度動作，有效地防范因少數業主的個人意志影響整體權益。

案例1-05 借口拒交物業管理費的后果

案情介紹

余小姐在2002年1月住進了新買的商品房。一切還沒有熟悉過來，便因物業服務費問題與小區物業管理公司發生了矛盾，余小姐認為物業管理公司的物業服務費收取標準和收取方法違法，就向物業管理公司提出退還管理費的要求。物業管理公司認為：于小姐退費的要求沒有法律依據，拒絕退還。于小姐見索費不成，便聯合了其他幾位業主，于同年2月某日，在自家及其他幾位業主陽臺的外墻上掛出了寫有“抵制亂收費、禁止欺騙”的巨大橫幅。一石激起千層浪，同一小區的其他業主蜂擁到物業管理辦公處，要求物業管理公司退還物業服務費，有的甚至找物業主管部門投訴，要求撤換物業管理公司。

受到條幅的影響，小區的業主開始拒交物業付費，不與物業管理公司合作，使得物業管理公司的工作無法繼續進行。無奈物業管理公司將于小姐搞上了法庭，要求余小姐停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，并賠償名譽權損失人民幣3萬元。

案例點評

一、如何認定侵害名譽權？

名譽權是公民、法人對自己在社會生活中所獲得的的社會評價，即自己的名聲或聲譽依法所享有的不可侵犯的權利。依據我國《民法通則》第102和120條這兩條法律規定，法人與公民一樣享有名譽權，法人的名譽權不得侵害。

《中華人民共和國民法通則》第101條規定：“公民法人享有名譽權，公民的人格尊嚴受法律保護，禁止用侮辱、誹謗等方式損害公民、法人的名譽。”

《最高人民法院關于審理名譽權案件若干問題的解答》規定：“是否構成侵害名譽權，應當根據受害者確有名譽被損害的事實、行為人行為違法、違法行為與損害后果之間有因果關系、行為人主觀上有過錯來認定。”

二、物業管理公司的訴求能否得到法院的支持？

物業管理公司的訴求最終得到了法院的支持。辦案余小姐在沒有法律依據和事實證據，僅憑主觀推測的情況下在小區內散布物業管理公司亂收費的的言論，并拉攏其他不明真相的業主參與，懸掛毫無根據的帶有詆毀、降低法人名譽地位的條幅，是小區內的業主紛紛跑到管理處要求退費，是物業管理公司無法開展正常管理活動。由此可見，余小姐的行為已使小區內的業主失去對物業管理公司的信任，物業管理公司被迫背上了“亂收費”、“欺騙”的壞名聲，使其社會評價降低，名譽受損，可見，余小姐的行為已構成對物業管理公司的名譽侵權。其應當承擔停止侵害、賠禮道歉、賠償損失的法律責任。

法院經審理認為，余小姐在無確切證據證明物業管理公司實施了“亂收費”“欺騙”行為的情況下，采用在居住小區懸掛條幅的方式惡意毀損物業公司名譽，致使物業管理公司的經營管理活動無法進行，其行為已侵害了物業管理公司的名譽權，應承擔侵權的責任。故判決：余小姐停止侵害、賠禮道歉、賠償物業管理公司5000元。案例小結

案例從某業主在無確切證據證明物業管理公司實施了“亂收費”“欺騙”行為的情況下，采用在居住小區懸掛條幅的方式惡意毀損物業公司，致使物業管理公司的經營管理活動無法進行，而提出物業管理企業應該如何應對，物業管理公司關于侵犯名譽權的訴求能否得到法院支持？在業主無力拒交物業管理費的情況下，物業服務企業如何從被動挨打到主動出擊是具有一定借鑒意義的。

屬于業主無理拒交情形的，應判令業主按照合同規定繳納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任；如果是因為物業管理企業提供的服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理企業違約在先，業主拒絕交費是行使合同履行中的抗辯權行為，此時可根據物業管理企業提供服務的質量情況，判決駁回物業管理企業要求業主繳納物業管理服務費的訴求，或適當減少業主的應交服務費（但應交的維修費不在此限）；對于確因分攤費用的不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個應分攤費用的基礎上，判令相關業主支付其應攤的物業管理費用和維修費用；如果屬于物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業主因而拒交的，應判決業主按照物價部門核定的標準之服務業管理費用，物業管理企業未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應予以駁回。

第二章 業主的建筑物區分所有權典型案例

本章綜述

本章主要介紹了業主的建筑物區分所有權的問題，涉及到公共空間的出租、業主改變住宅使用功能、建筑物外墻的所有權、小區停車位的所有權、小區建筑通訊基站、屋頂平臺的歸屬及利用等幾個方面。在業主的建筑物區分所有權的問題上有幾點值得物業公司注意：

一、出租小區的公共物業或公共空間應當經過相關業主的授權，并且不得違反法律的強制性規定和不妨礙或侵害他人的合法權益；

二、業主將住宅改為經營性用房的，必須經過利害關系的業主同意；

三、建筑物外墻面應當屬于全體業主所有；

四、關于規劃的車位、車庫，在沒有明確約定的情況下除非因為豬有相反證據證明，所有權歸開發商所有；

五、小區建設基站，小區的居民應該有知情權，物業公司應及時公布環保監測數據；

六、區分所有人在對單元房享有權利時，對屋頂平臺的共有部分也享有共有權。

案例2-01 出租住宅架空層引發的糾紛

案情介紹

2008年3月30日，某物業公司與郭某簽訂了一份《房屋租賃協議書》，約定甲方（某物業公司）將景色住宅區架空層1號商鋪，建筑面積22平方米出租給乙方作商業用途，租期從2008年3月1日至2009年2月28日，每月租金1597元，租約期滿，乙方須按時將房屋按原狀歸還甲方，如需續租，需提前3個月與甲方協商，若逾期不退還又未續租，甲方可直接向法院申請強制執行，合同還對其他方面做了約定。合同簽訂后物業公司將景色住宅區1號商鋪交付給郭某使用，郭某按約交付租金。2009年2月到期后，郭某未提出續租，某物業公司要求郭某歸還房屋遭拒絕，遂訴至法院，要求郭某立即返還房屋并支付合同到期后至房屋返還期間的房屋租金。郭某答辯稱：（1）案涉物業為小區架空層，該物業沒有房產證，原告并非業主，雙方簽訂的《房屋租賃協議書》為無效合同；（2）原、被告雙方已與2008年10月18日重新簽訂了《房屋租賃合同》，雙方約定的租期至2010年2月28日，租賃合同尚未到期限，原告無權要求被告返還房屋，訴訟中，原告向法院提交了其與景色小區業主委員會簽訂的《物業管理合同》。該合同約定業主委員會委托原告出租架空層商鋪，所得收益用于補充物業管理費。同時，原告認為被告提交的《房屋租賃合同》是偽造的，要求法院對該合同進行司法鑒定。

法院委托司法鑒定所鑒定，結論為：（1）送檢的《房屋租賃合同》第7頁落款處所蓋“某物業公司”印章印文與某物業公司所提交的2008年3月30日