第一篇：廣州近期物業(yè)管理典型案例評析（大全）

廣州近期物業(yè)管理典型案例評析

（理論、法規(guī)、實(shí)操）

一、翠湖山莊案例評析

多重糾紛，長期懸而未決。一方面反映的是物業(yè)管理自身發(fā)展的內(nèi)部問題（建、管不分，發(fā)展商、物業(yè)公司、業(yè)主組織運(yùn)作不規(guī)范等）多；另一方面突出展現(xiàn)的是現(xiàn)有法規(guī)、規(guī)章存在空白點(diǎn)，政府監(jiān)管薄弱，司法效力不高……。

本例業(yè)主欲炒物業(yè)公司的直接原因是管理公司挪用維修基金、管理水平下降、收費(fèi)提高（可能還存在住房質(zhì)量等方面的問題）引致業(yè)主不滿，欲以“新”換“舊”。內(nèi)在原因是物業(yè)開發(fā)建設(shè)與管理服務(wù)沒有分業(yè)經(jīng)營：通常情況是發(fā)展商為售樓需要定下的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)低于成本，交摟后的諸多問題（設(shè)計(jì)、配套、施工、裝修等方面）要物業(yè)公司背，物業(yè)公司的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)不足依賴發(fā)展商補(bǔ)。一旦售樓結(jié)束，發(fā)展商搞好物業(yè)管理的外在壓力（買方施與）與內(nèi)在動(dòng)力（利益驅(qū)使）減弱或消失，對管理公司督促不力，補(bǔ)貼減少（誠信為先、志在長遠(yuǎn)的發(fā)展商除外）。業(yè)主隨之便會(huì)感受到管理水平不如當(dāng)初，服務(wù)質(zhì)量下降。若此時(shí)管理方再想通過提高收費(fèi)維持管理服務(wù)水平，便易激發(fā)“民變”，招來一紙“休書”?；蛎銖?qiáng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高了，必然伴隨怨聲四起、大量拒交（甚至連原有的那部分也不交了），引起惡性循環(huán)。至于維修基金挪用，根本原因在于以前的法規(guī)、規(guī)章對基金的交、存、管、用規(guī)范約束不夠，甚至規(guī)定將基金交到發(fā)展商、物業(yè)公司手中（由其代存代管）。這樣，發(fā)展商或物業(yè)公司在利益驅(qū)使、道德缺失、外在監(jiān)管又不到位的情況下，挪用濫用實(shí)難避免。需要強(qiáng)調(diào)的是，后期非因建設(shè)不當(dāng)所致大修等動(dòng)用維修基金是正常使用，不能因?yàn)椴橘~發(fā)現(xiàn)基金少了一概歸于挪用。

本例發(fā)展商訴主管部門批復(fù)業(yè)委會(huì)程序出錯(cuò)，業(yè)委會(huì)和主管部門持不同觀點(diǎn)。主要原因是現(xiàn)有法規(guī)、規(guī)章不具體、不清晰、不統(tǒng)一，造成各方各有自己的理解和依據(jù)。其次，各方在誠懇務(wù)實(shí)、協(xié)商求和的工作態(tài)度和作風(fēng)上存在問題。

本例新公司進(jìn)場，原公司堅(jiān)持不退，除了發(fā)展商、物業(yè)公司不愿放棄既有利益，一方面可能是業(yè)主自治組織的成立、運(yùn)作確有不規(guī)范之處，法規(guī)與契約對物業(yè)管理的“退出”方面界定不明確，約束不力；另一方面，是在現(xiàn)有建、管不分和退出補(bǔ)償不明背景下，物業(yè)公司退出成本太高，前期沉淀的成本無法收回。而問題出來以后長期得不到解決，凸顯的就是政府監(jiān)管薄弱，司法效力不高。行政監(jiān)管薄弱（當(dāng)然與法規(guī)、規(guī)章不明也有關(guān)系）使得物業(yè)公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會(huì)召開成立（包括業(yè)委會(huì)成立）這兩個(gè)后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效的規(guī)范，后期問題更是管不過來。司法效力不高，使得解決單件糾紛的成本太高，挫傷無辜一方的積極性……。最終，阻礙地是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的進(jìn)程。

相對于市場中其他類經(jīng)營服務(wù)，本例表現(xiàn)出物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)顯著特點(diǎn)：就是其難以分割性或不可分割性。從而導(dǎo)致服務(wù)關(guān)系雙方不能及時(shí)有效的給對方違約行為以制約（單個(gè)業(yè)主即使不滿意也不能拒絕服務(wù)方的一般性服務(wù)，服務(wù)方在單個(gè)業(yè)主不交費(fèi)的情況下，也不能終止服務(wù)）。這是導(dǎo)致物業(yè)管理中的許多糾紛容易積累放大不能在個(gè)人層次上化解的主要原因。解決這一問題，除了加大外在的約束（法規(guī)與政府監(jiān)管方面等方面）力度，制定周密嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)主公約和服務(wù)合同，盡可能詳細(xì)約定各方職責(zé)和違約責(zé)任，嚴(yán)格依約辦事，是微觀層次上解決問題的有效辦法。

欠費(fèi)與服務(wù)差，誰為因、誰為果具體案例不同。小業(yè)主欠費(fèi)，不僅影響 2 管理運(yùn)作，也侵犯了其他交費(fèi)業(yè)主的利益。不管服務(wù)真差假差，消費(fèi)者在信息不對稱的情況下，下意識(shí)地選擇底價(jià)支付。合同法規(guī)定：合同一方不履行約定義務(wù)，另一方可以延遲支付。這里不適于小業(yè)主。境外不少國家和地區(qū)有對小業(yè)主欠費(fèi)強(qiáng)制追交的規(guī)定與措施。

案例2評析：

本例除了與案例一有相似之處外，其獨(dú)特之處在于，原物業(yè)公司的母公司廣州市道路擴(kuò)建辦擁有超過50%的產(chǎn)權(quán)份額，是有絕對多數(shù)代表權(quán)的大業(yè)主，這種情形下小業(yè)主的意見和利益極易被忽略。因此，便有一個(gè)是否需要通過立法對大業(yè)主的代表權(quán)進(jìn)行限制的問題。雖現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)并無此點(diǎn)內(nèi)容，但至少可以檢查大業(yè)主有無100%繳納管理服務(wù)費(fèi)。若無，便沒資格享有其所占份額的代表權(quán)。另外，即便有大業(yè)主的袒護(hù)，若物業(yè)公司出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)失職行為，依法依然可由主管部門注銷其資質(zhì)。

小業(yè)主欠費(fèi)，業(yè)委會(huì)有催交義務(wù)。

案例3評析：

本例癥結(jié)的源頭依然是建、管不分，同時(shí)反映出另一大易引起管理糾紛的問題：即發(fā)展商保留產(chǎn)權(quán)（另一個(gè)熱點(diǎn)問題，本次評析暫撇開）物業(yè)的管理問題。

很贊同華銀公司的做法，凡事循法律途徑解決，遠(yuǎn)比正面硬性沖突最終效果好（博弈策略）。

本例再次反映出的“退出難”，除了在案例一中解剖的利益等原因外，還涉及發(fā)展商保留產(chǎn)權(quán)物業(yè)的管理問題。統(tǒng)一管理是各層級(jí)法規(guī)、規(guī)章所定的 3 物業(yè)管理原則，符合節(jié)約、增效的要求，發(fā)展商應(yīng)予支持，其權(quán)益可通過協(xié)商、談判以合同保障，而非拒不退出。筆者個(gè)人認(rèn)為發(fā)展商保留產(chǎn)權(quán)物業(yè)，若不與其他部分共享通道、出入口等，具備獨(dú)立經(jīng)營條件的，可不歸于統(tǒng)一管理范疇（水、電接駁、檢修等不可分開的專項(xiàng)工作可單個(gè)協(xié)商委托）。

案例4評析：

本例的焦點(diǎn)之一是，業(yè)主委員會(huì)有無直接查賬權(quán)。

不管是從委托 ─ 受托關(guān)系角度，還是現(xiàn)有各層級(jí)法規(guī)，均規(guī)定物業(yè)公司（具體是管理處），有義務(wù)定期如實(shí)向業(yè)主公開公布收支賬目，即要履行如實(shí)準(zhǔn)確報(bào)告的義務(wù)，從這個(gè)角度說，業(yè)主委員會(huì)集體調(diào)看帳目本無不可。但物業(yè)公司作為獨(dú)立經(jīng)營的企業(yè)法人，其財(cái)務(wù)收支賬目屬于企業(yè)秘密，有權(quán)不隨意對外。解決的辦法可在合同中約定什么情況下、由誰（如雙方認(rèn)可的代表人或機(jī)構(gòu)）、依何種程序、在多大范圍內(nèi)審查賬目。香港有關(guān)物業(yè)管理的最新立法補(bǔ)充：物業(yè)公司一次性開支過一規(guī)定數(shù)目，就需獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)。可資借鑒。

本例焦點(diǎn)之二是，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表如何行使代表權(quán)。

現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在合法選出的業(yè)主委員會(huì)能否真正（操守、能力方面）代表大多數(shù)業(yè)主心聲、利益的問題，核心在于對業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力也應(yīng)有有效的監(jiān)督、制約。應(yīng)該說象解聘物業(yè)公司這樣的重大事項(xiàng)，絕對不能由少數(shù)業(yè)委會(huì)成員或業(yè)主代表開小會(huì)議定，事后通知廣大業(yè)主。這涉及業(yè)主自治權(quán)利具體依法規(guī)范行使問題?，F(xiàn)有的立法這方面確有不完善之處（直接賦予業(yè)委員決策、決定權(quán)）。新修訂的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》和國家《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》均規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，只 4 有執(zhí)行權(quán)，沒有決策權(quán)。本例表象是業(yè)委會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)并無違規(guī)，但從報(bào)道看，能否真正代表大多數(shù)值得存疑。實(shí)際上業(yè)委會(huì)完全可以通過書面征求業(yè)主意見辦法（不必集中）來統(tǒng)計(jì)大多數(shù)業(yè)主的意見，再依法采取相應(yīng)的行動(dòng)。另外，還有一個(gè)評判物業(yè)公司違約程度和違約性質(zhì)問題，也不是一概以解聘的方式解決為優(yōu)。

本例給出了另一個(gè)潛在的帶有普遍性的問題，就是物業(yè)公司為何愿意做“蝕本”生意？除了公司方解釋的注重“社會(huì)效益”因素和一般意義上的市場競爭策略因素外，有無其他因素和利益存在呢？5角1方的費(fèi)用維持讓大多數(shù)業(yè)主滿意的管理服務(wù)水平，顯然不可能。筆者未作現(xiàn)場調(diào)查，推測本例管理方定是通過努力增加一些可獲收入項(xiàng)目的使用率，提高收入以彌補(bǔ)主業(yè)的虧空，也屬用心良苦。但終究不夠“光明正大”，所以難以持久。因此，物業(yè)公司作為受托方、專業(yè)機(jī)構(gòu)，不能壟斷信息，轉(zhuǎn)移業(yè)主利益；同樣業(yè)主也不能指望物業(yè)公司長期補(bǔ)貼。只有業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司雙方真誠改進(jìn)工作，依法規(guī)范運(yùn)作，才能實(shí)現(xiàn)共贏。

綜合評述：

業(yè)主有產(chǎn)權(quán)，天生就有管理權(quán)。只是眾多分散業(yè)主聚居一區(qū)一樓，產(chǎn)權(quán)不能絕對分割，完全由自己管理物業(yè)不可能、不方便、不經(jīng)濟(jì)，從專業(yè)分工、效率效益角度需將物業(yè)（共用部分）交給專業(yè)公司打理。這種情況下，業(yè)主管理權(quán)的體現(xiàn)是其在物業(yè)使用、管理方面的建議權(quán)、決策權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)等，且是以民主途徑表達(dá)行使。若業(yè)主大會(huì)運(yùn)作充分成熟可以登記為法人，享有直接收費(fèi)權(quán)，財(cái)務(wù)獨(dú)立。屆時(shí)物業(yè)公司受聘于業(yè)主法人組織，從事服務(wù)的每筆開支，將是按合同從業(yè)主的財(cái)務(wù)總管手中支取，物業(yè)公司收 5 費(fèi)不明等問題可望從根本上解決。但問題不會(huì)因此而結(jié)束，隨之而來的會(huì)是如何加強(qiáng)對業(yè)主法人組織的資金監(jiān)管?？傊瑳]有強(qiáng)有力的監(jiān)管，資金在誰手里都可能出問題，概莫例外，即便道德無暇，還有能力問題。

業(yè)主主體地位的加強(qiáng)，業(yè)主代表（自治）組織的成立和自治權(quán)利的行使，是實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合這一新型不動(dòng)產(chǎn)管理體制的必然要求，是業(yè)主參與、實(shí)施民主管理的切實(shí)體現(xiàn)，也是促使物業(yè)管理走向規(guī)范成熟的有力約束，方向上大力推動(dòng)是不容臵疑的。但現(xiàn)今，業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)作方面確實(shí)存在一些問題。主要是現(xiàn)有法規(guī)、規(guī)章缺乏可操作性的詳細(xì)規(guī)定，且賦予業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利太大又無相應(yīng)的約束。如法規(guī)規(guī)定業(yè)委會(huì)有物業(yè)公司的選聘、解聘權(quán)，卻無業(yè)委會(huì)的義務(wù)和違約責(zé)任。其實(shí)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)才是真正有代表性的業(yè)主權(quán)力組織，業(yè)主委員會(huì)只是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不獲業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，是不能做出重大決定的。另外，現(xiàn)在普遍的情況是業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)無法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)（承擔(dān)民事責(zé)任的基礎(chǔ)）相對松散的業(yè)主自制性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，物業(yè)公司真要與其對壘會(huì)有打空拳的感覺。

業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)職能作用的正常發(fā)揮，一方面會(huì)對物業(yè)管理公司形成監(jiān)督制約，另一方面也會(huì)減輕物業(yè)管理企業(yè)約束分散業(yè)主不當(dāng)行為的負(fù)擔(dān)（業(yè)主大會(huì)、委員會(huì)本身有義務(wù)約束業(yè)主的不當(dāng)行為）。因此，明智的物業(yè)公司原則上不應(yīng)反對業(yè)主自治組織的成立。反對的是由不盡業(yè)主義務(wù)，假“公”濟(jì)“私”的“刺頭”業(yè)主充當(dāng)代表，反對的是這樣的組織成立后只講權(quán)利監(jiān)督，不盡責(zé)任義務(wù)，不做自我約束。

要促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，就要規(guī)范物業(yè)管理中各方的行為，規(guī)范行為離不開激勵(lì)與約束。“分散小業(yè)→ 業(yè)委會(huì)→ 物業(yè)公司（→專業(yè)公司）”的授權(quán) 6 過程，是一種公共選擇和長距離的運(yùn)作模式，其本身不易達(dá)成自發(fā)有效的激勵(lì)與制約。加強(qiáng)內(nèi)部激勵(lì)約束創(chuàng)新（如給業(yè)委會(huì)成員付適當(dāng)報(bào)酬，對創(chuàng)優(yōu)的管理企業(yè)允許適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）和外部推動(dòng)監(jiān)管，都是當(dāng)前需急迫解決的問題。

幾個(gè)案例的共同點(diǎn)都是前期物業(yè)管理是發(fā)展商的下屬公司，即開發(fā)建設(shè)與管理服務(wù)不分、職責(zé)不分，使物業(yè)管理的一開始就處于夾縫中求生存的境地，引發(fā)糾紛多，且每一宗糾紛涉及多重關(guān)系，給問題的及時(shí)有效解決帶來阻礙。

明確開發(fā)商的物業(yè)管理職責(zé)，規(guī)范前期管理，推動(dòng)建、管分業(yè)，大力提倡公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，突出業(yè)主公約的地位和物業(yè)管理合同作用，明確規(guī)范業(yè)主大會(huì)及業(yè)委員會(huì)的召開成立、日常運(yùn)作和物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，強(qiáng)化對各方不當(dāng)行為的約束，這些在新修訂的省物業(yè)管理?xiàng)l例中均已重點(diǎn)考慮。

另外，從本次的幾個(gè)案例可以看出，政府主管部門加大干預(yù)、監(jiān)管力度，十分必要，尤其是在首次物業(yè)企業(yè)的選聘和首屆業(yè)主大會(huì)的召開成立方面（與其事后收拾殘局，不如事前加強(qiáng)引導(dǎo)監(jiān)督）。加大違規(guī)處罰力度，公開曝光，記錄在案，在市場進(jìn)入方面立禁，是政府人力不夠情況下，加強(qiáng)有效監(jiān)管的重要途徑。

同樣，幾宗案例也突出表現(xiàn)了，提高司法效率，學(xué)習(xí)境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行審判創(chuàng)新的必要性與緊迫性。

物業(yè)管理問題的解決不僅僅是政府和立法、執(zhí)法部門的事。參與方素質(zhì)提高、社會(huì)信譽(yù)體系建立、法律規(guī)范、政府監(jiān)管調(diào)節(jié)、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督齊頭并進(jìn)，物業(yè)管理的問題才能得以根本減少和解決。

第二篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理二十一典型案例匯編

房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面

案例

一、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”

案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？

判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。”

房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

案例

二、外墻開一窗 大樓留一疤

案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。

問題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？

判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。”

作為一個(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？

判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！?/p>

公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。

房屋租賃引起的糾紛

案例

四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？

去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。

管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。

點(diǎn)評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來

設(shè)施設(shè)備損壞方面

案例

六、空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任

王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。請問他們到底有沒有責(zé)任？ 律師分析：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果是空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，商場和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無效果的情況。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。尤其是空調(diào)外機(jī)，它完全是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的重點(diǎn)。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責(zé)，而使第三方對外機(jī)造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。因此，如果您有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益

物業(yè)收費(fèi)引起的糾紛

物業(yè)管理收費(fèi)、收租難是一個(gè)公開的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租，個(gè)別小區(qū)甚至只有30％的收繳率，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。

由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過打官司追討。去年，他們對歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了65個(gè)欠費(fèi)官司，標(biāo)的額42萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對其實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。

業(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi)？法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行？請看以下幾個(gè)典型案例。

案例

七、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒有交電費(fèi)，供電部門停供電……

2002年6月17日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年10上旬，該小區(qū)用戶因長期沒有交電費(fèi)，供電部門停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。

電費(fèi)到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)各持已見。為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會(huì)告上法庭。業(yè)主委員會(huì)反訴狀稱“被告（悅來物業(yè)公司）不履行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財(cái)產(chǎn)的安全”。

蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。

這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒有很好的做好自己的職能工作，沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來了麻煩這是不應(yīng)該的。

住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦……

案例

八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)……

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。

情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時(shí)也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)（如果能事先說明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，效果可能更好），并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。

點(diǎn)評：即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。通過提高他們對物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。

案例

九、法院封家電全家住賓館

不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100％。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。案件回顧

原告（物業(yè)公司）———業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。我們曾多次上門催討，對電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319 元、電費(fèi)7071 元、水費(fèi)1215 元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。

被告（某業(yè)主）———對拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)管理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過訴訟時(shí)效。

法院———經(jīng)審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米建筑面積2.70 元；業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。關(guān)于訴訟時(shí)效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi)，被告也承認(rèn)原告催討過，故視為訴訟時(shí)效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。

案例

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時(shí)。

一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外6戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了100％

案件回顧

原告（物業(yè)公司）———接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號(hào)信（有郵寄掛號(hào)信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）———未答辯。

法院判決———經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國權(quán)北路某小區(qū)某號(hào)某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。該公司委托原告對該房屋進(jìn)行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。

公告見報(bào)端欠款送上門

法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。法院只好在某報(bào)上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來。

案例

十一、拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主被推上法庭……

原告（物業(yè)公司）———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。

被告（某業(yè)主）———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在，物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.63 元，現(xiàn)原告以每平方米2.7元計(jì)算缺乏依據(jù)。

法院———經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方米2.7元計(jì)算?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，對小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

案例

十二、業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。

為了解決這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難（常言道：會(huì)哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。

在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步，不退無以求進(jìn)）。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。點(diǎn)評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費(fèi)，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對方拖欠費(fèi)用的口實(shí)，贏得對方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上，主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步，相信會(huì)感“上帝”的。

給業(yè)主提個(gè)醒———?jiǎng)e欠費(fèi)

有人打過一個(gè)這樣的比喻：家中請一個(gè)保姆，約定月工資500元?？墒?，一段時(shí)間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依約進(jìn)行了管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費(fèi)用；如果對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，另請高明?，F(xiàn)實(shí)中，除了惡意欠費(fèi)的外，大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù)不規(guī)范，收費(fèi)不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。如果以這些理由不繳費(fèi)，不但占了繳費(fèi)業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關(guān)的理由欠費(fèi)，官司必輸無疑；與物業(yè)公司有關(guān)的欠費(fèi)，最后還是會(huì)輸?shù)舨糠止偎荆驗(yàn)槭懈咴骸蛾P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的抗辯權(quán)，有明確規(guī)定。

給物業(yè)公司提個(gè)醒———打官司

物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。

目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點(diǎn)：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)的額低，請不到律師；訴訟時(shí)間長，耗時(shí)費(fèi)力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。事實(shí)上，從輕工物業(yè)公司的六十多個(gè)欠費(fèi)官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)的額小，律師不愿代理沒關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料，把事實(shí)說清楚，法院會(huì)依法判決的。同時(shí)，法院的判決不是兒戲，強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)讓法律“打白條”，更何況打贏一個(gè)官司，還能影響一大片。

小區(qū)安防方面的案例

案例

十三、電梯墜樓,誰負(fù)責(zé)?……

新聞晨報(bào)報(bào)道：

一部“老爺”電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。

２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場昏迷。２小時(shí)后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)１．３萬余元。

庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等６８００余元。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的５０００元精神索賠訴請未予支持。

問題的關(guān)鍵是：電梯是有誰來負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行，進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔(dān)。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡直是荒唐可及

第三篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理典型案例匯編

（三）2007-9-28 14:40:00來源：環(huán)球網(wǎng)校頻道：物業(yè)管理師

案例

十四、未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……

4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè)6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。

羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)7.5％的責(zé)任。由于3個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。

案情回放

據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)

重?zé)齻?/p>

事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費(fèi)無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送

孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例

十五、發(fā)生高空墮物怎么辦……

去年9月17日14時(shí)51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會(huì)講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理，還有賴于人們

基本素質(zhì)的提高）。

從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實(shí)果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓?bào)了情況后，兩人不理不睬，依舊爭

吵不休。

護(hù)衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議（先

息事寧人，是此時(shí)的至要）。

誰知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑

了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。點(diǎn)評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問

題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個(gè)勁頭兒，肯定干不出什么名堂。

案例

十六、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任?

1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛“美鹿”牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費(fèi)后,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營的停車場,后來駕駛員要提車時(shí),發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報(bào)案,廈門市公安局刑警支隊(duì)于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報(bào),但至今未將失竊的轎車追回。一審認(rèn)為:物業(yè)公司

經(jīng)營停車場,向車主收取一定的費(fèi)用,為車主提供停車保管服務(wù),因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管,就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù),并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用,其義務(wù)是妥善提供停車場地,且保管好車輛,物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后,先例行了停車權(quán)利,就應(yīng)對停車場的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時(shí),在未檢驗(yàn)有關(guān)取車

手續(xù)的情況下就放行,這是一種重大過失行為。因此,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

二審認(rèn)為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時(shí),除交納5元停車費(fèi)外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費(fèi)的繳交與否來判斷,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司,以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛,而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務(wù),該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。從1995年廈門市物價(jià)局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對物業(yè)公司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看,該文第一條第(5)項(xiàng)規(guī)定是:“交通工具停車場所的管理”。1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對“交通與車輛停放秩序的管理”,第二十條規(guī)定“露天車位、地下車庫的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取”。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費(fèi),而對停車場的交通及車輛停放秩序進(jìn)行

管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。

終審判決:綜上所述,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé),應(yīng)對維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)

及法律依據(jù),依法應(yīng)予改判。

據(jù)此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定,廈門市中級(jí)人民法院

于2001年3月25日判決如下:

一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號(hào)民事判決。

二、駁回維修公司的訴訟請求。

本案一、二審訴訟費(fèi)各人民幣5250元,均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

案例

十七、訪客無理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦……

去年9月12日15時(shí)40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵹s來

制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。

管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后, 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹, 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場錄象, 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪

客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。

然后管理處約定時(shí)間，請業(yè)主委員會(huì)主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會(huì)主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會(huì)主任的職責(zé)所在）。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個(gè)方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫狻⒆鹬睾椭С郑艉驮L客要對這件事的一切后果負(fù)責(zé)。

事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損

失。

點(diǎn)評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會(huì)挫傷我們員工的積極性，又會(huì)助長不良現(xiàn)象。但我們自己獨(dú)自處理，有相當(dāng)難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就

相對容易得多。

業(yè)主請求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦……

一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。一進(jìn)門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護(hù)衛(wèi)班長先到現(xiàn)場。

隨后，保安主管陪王先生一起回家。只見業(yè)主房內(nèi)有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。該女子情緒激動(dòng)，百般糾纏。主管反復(fù)勸說數(shù)十分鐘

仍然無效。這時(shí)，業(yè)主強(qiáng)烈要求管理處幫助把人請出家門。

在此情形之下，護(hù)衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動(dòng)手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到漫罵，但護(hù)衛(wèi)員們堅(jiān)持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學(xué)會(huì)控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會(huì)變成無理）。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業(yè)主對罵，并辱罵護(hù)衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打110報(bào)警。110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業(yè)主動(dòng)了手。在調(diào)解不成的情況下，110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了

問詢筆錄。一場**總算平息。

然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。要求賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、恢復(fù)名譽(yù)（倘若當(dāng)初在勸說其離開房間無效時(shí)，我們主動(dòng)請有關(guān)部門來處理，事情的結(jié)局是否可能更好些呢？）。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)

公司無過錯(cuò)。

點(diǎn)評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。但對他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當(dāng)。凡屬正當(dāng)?shù)模紤?yīng)當(dāng)盡力襄助。不過，襄助過程中要注意遵照

法規(guī)行事，避免“幫了人家、坑了自己”。

案例

十九、物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì)……

某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺(tái)、廚房等一一查看有沒有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送

到派出所。

試分析：

1）阿霞錯(cuò)在哪里？

2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？

3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？

觀點(diǎn)

一、1、阿霞錯(cuò)在沒有向上級(jí)反映情況。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。

2、作為物業(yè)管理公司的員工。以后對于這種情況一定要向上級(jí)反映，不能自己單干。在同

事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。

3、對于如何才能平息事態(tài)。首先要針對此事向業(yè)主道歉。

觀點(diǎn)

二、1、阿霞不懂法律，公司大概培訓(xùn)沒有跟上。私闖民宅，違法。

2、通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進(jìn)入室內(nèi)檢查

有無危險(xiǎn)情況，作適當(dāng)處理，這種處理方式，在法律上是允許的。

3、賠禮道歉是理所當(dāng)然的。我個(gè)人認(rèn)為，首先向業(yè)主說明阿霞錯(cuò)在哪里？導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來提高我們的工作質(zhì)量，并對業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的（業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過激，相對物業(yè)公司），避免以后出現(xiàn)類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險(xiǎn)或損失！

4、員工入職培訓(xùn)刻不容緩！作物業(yè)管理，無論哪位員工，都要有詳細(xì)的上崗培訓(xùn)，特別是

相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)（附帶一些案例分析）。

觀點(diǎn)

三、1、其實(shí)阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里，就

算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解。

2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場，如實(shí)在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)

主發(fā)現(xiàn)，也一般不會(huì)誤解。

3、事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會(huì)故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會(huì)諒解的。處理完后，一定要加強(qiáng)

清潔工在處理此類事件的培訓(xùn)，以避免誤會(huì)的再次產(chǎn)生。

社區(qū)文化建設(shè)方面

案例

二十、物業(yè)公司合理應(yīng)對業(yè)主健身擾民案例分析……

“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會(huì)起到推進(jìn)

作用。

小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏

導(dǎo)是最好的化解辦法。

近年來，群眾健身活動(dòng)在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊(duì)。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動(dòng)中播放的音樂，卻不時(shí)擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。

沒想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊(duì)伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業(yè)管理處經(jīng)過實(shí)

地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。

第一，尋找場地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時(shí)人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊(duì)開辟出了一塊健身寶地！同時(shí)，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時(shí)盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投

訴也煙消云散。

第二，及時(shí)溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊(duì)的音樂播放？管理處馬上與健身隊(duì)聯(lián)系，請她們配合，健身隊(duì)干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動(dòng)，她激動(dòng)地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時(shí)候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不

會(huì)忘記?！?/p>

第三，調(diào)整時(shí)間。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會(huì)多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊(duì)的晨練時(shí)間改在早上7:30－8:30，避開了上學(xué)、上班的高峰時(shí)間段；練功、學(xué)舞改在晚上7：00以后，健身隊(duì)不再隨意調(diào)高音量，隊(duì)員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學(xué)習(xí)新的動(dòng)作時(shí)，她們會(huì)自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進(jìn)行。健身和擾

民的矛盾終于得到圓滿解決。

案例二

十一、治理招貼——有人亂派招貼怎么辦

亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癌”。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到

大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。

海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢

禁不絕。

實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為:二是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為:三是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為(全面探

明原因,才好逐個(gè)對癥下藥)。據(jù)此管理處采取了一系列新辦法:

管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對

其的有序管理。

教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,?騙其上門來接受教育,辦

法巧妙)。

治為輔。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴(yán)格限制這些單位在海

富花園內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng),直至真做出保證,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。

采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)

大為減少。

點(diǎn)評:解決難題一招靈的時(shí)候也有,但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因,都是相當(dāng)復(fù)雜的。

多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。

有理有據(jù)——車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任怎么辦?……

去年7月15日23時(shí)40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認(rèn)（盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還

是打擾一下為好。當(dāng)時(shí)打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。

早晨6時(shí)20分, 護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場情況。車主橫生節(jié)枝，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場具有真實(shí)性……一方據(jù)理評

說，一方拒不認(rèn)帳，一時(shí)難以扯清。

在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查和調(diào)解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時(shí)請權(quán)威機(jī)關(guān)來處理，是最好的辦法）。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評。車主啞口無言，只得認(rèn)帳。點(diǎn)評：遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時(shí)，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因?yàn)?，事?shí)勝于雄辯。若對方硬

要拿不是當(dāng)理說，有據(jù)為證的事實(shí)就是最有說服力的回答。

第四篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理典型案例

案例

1、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”

案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。

問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？ 為什么？應(yīng)如何處理？

顧某不能擅自在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備

案例

2、一天下午，羅先生將一輛轎車停在小區(qū)住宅樓下，樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞。羅先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與其無關(guān)。羅先生找到屋主，屋主說花盆是臺(tái)風(fēng)吹下來的，屬于不可抗力，他不應(yīng)當(dāng)賠償。那么，試問：（1）臺(tái)風(fēng)將花盆吹下來是否屬于不可抗力？（2）誰應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？（3）法律依據(jù)是什么？

案例

3、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？

案例

4、空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任

王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。請問他們到底有沒有責(zé)任？

案例

5、吳某是某市A小區(qū)的業(yè)主，2003.8月其將在小區(qū)一套單元出租給蘇某居住。試以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)分析吳某房屋出租后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由誰承擔(dān)？假設(shè)發(fā)生欠交服務(wù)費(fèi)的情形，物業(yè)公司應(yīng)該向誰追收？蘇某能否代替吳某參加業(yè)主大會(huì)？蘇某不是業(yè)主，是否可以不受小區(qū)管理規(guī)約的約束？

案例

6、天河區(qū)某小區(qū)業(yè)主王某家中被盜，損失達(dá)二萬多元人民幣，王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含治安管理服務(wù)內(nèi)容，因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

談?wù)勀銓Υ耸碌目捶ā?/p>

案例

7、業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請問：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶ā?/p>

案例

8、某業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，在樓頂搭建了一間小棚，物業(yè)管理公司將棚子破壞。問：

⑴、物業(yè)管理公司的做法是否得當(dāng)？為什么？（外表改變）

⑵、物業(yè)公司如何處理才合適？（通告該業(yè)物的行為違反了物業(yè)管理公約的規(guī)定、由業(yè)主委員會(huì)處理）

⑶如果物業(yè)管理公司在實(shí)施強(qiáng)行拆除時(shí)，發(fā)現(xiàn)樓頂損害，需要修理，該修理費(fèi)應(yīng)如何承擔(dān)？（分清責(zé)任）

案例

9、某住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車輛保管站，要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)。除自行車免費(fèi)保管外，物業(yè)管理公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費(fèi)用。由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好，管站的面積已在購房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上，且業(yè)主每月向物業(yè)管理公司繳交管理費(fèi)，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取機(jī)動(dòng)車輛保管費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益。要求物業(yè)管理公司停止收取機(jī)動(dòng)車輛的保管費(fèi)。

請問：該物業(yè)管理公司對機(jī)動(dòng)車收取保管費(fèi)是否合理？若合理，應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性？

案例

10、業(yè)主張某于2004年12月購買了本市某小區(qū)一套商品住宅，2005年1月住宅出售單位書面通知張某辦理入住手續(xù)，但張某直到2005年6月才到物業(yè)公司辦理進(jìn)戶手續(xù)，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司要求張某交納2005年1-6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收7月至9月三個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，張某認(rèn)為6月份之前自己并未入住，不該繳費(fèi)用，其應(yīng)從7月份才開始交。

請問：物業(yè)公司要求張某的做法對嗎？ 請說明理由。

案例

11、物業(yè)管理處管理員小王收到物業(yè)管理公司經(jīng)理的通知，說住在8棟101的住戶投訴其樓上住戶三天來都往廚房的窗口仍菜頭、菜葉，現(xiàn)已發(fā)臭，要小王及時(shí)處理。請問小王要做些什么？

第五篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理典型案例匯編

第一章 業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)典型案例

本章綜述

本章主要介紹了業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的問題，涉及到業(yè)主的撤銷權(quán)、業(yè)主委員會(huì)備案的性質(zhì)、業(yè)主拒交管理費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限、業(yè)主維權(quán)的限度等幾個(gè)方面。在業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系中有幾點(diǎn)值得物業(yè)公司注意：

一、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷；

二、業(yè)主委員會(huì)備案性質(zhì)不屬于行政許可的范疇，政府部門無權(quán)依照行政許可的程序?qū)I(yè)主委員會(huì)備案進(jìn)行審查；

三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳費(fèi)業(yè)務(wù)，業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意時(shí)，可以通過業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司改進(jìn)，也可以通過業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)公司；

四、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而非一種權(quán)利職位，其對物業(yè)管理事務(wù)并無決策權(quán)，而只有執(zhí)行權(quán)；

五、業(yè)主無理由拒絕交管理費(fèi)并惡意毀損物業(yè)公司名譽(yù)時(shí)，物業(yè)公司有權(quán)要求其停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉，并賠償名譽(yù)權(quán)損失。

案例1-01 業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)違法招標(biāo)侵權(quán)

案情介紹

2008年10月31日，深圳某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《業(yè)主委員會(huì)決議》稱：業(yè)主委員會(huì)決定按深圳市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)，就是否同意授權(quán)業(yè)主委員會(huì)采用邀請招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)公司進(jìn)行表決。業(yè)主委員會(huì)將依據(jù)多數(shù)業(yè)主意見，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定和程序開展招標(biāo)工作。同年11月23日，業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《業(yè)主大會(huì)關(guān)于是否同意授權(quán)業(yè)委會(huì)邀請招標(biāo)物業(yè)管理公司事項(xiàng)表決通告》稱：根據(jù)書面業(yè)主大會(huì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，本次業(yè)主大會(huì)同意授權(quán)業(yè)主委員會(huì)采用邀請招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司。同年12月6日，業(yè)主委員會(huì)再次發(fā)布《公告》稱：關(guān)于授權(quán)業(yè)主委員會(huì)邀請招標(biāo)物業(yè)公司的業(yè)主大會(huì)召開后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請示區(qū)政府主管部門得知，本小區(qū)不屬于商住小區(qū)，招標(biāo)方式應(yīng)做調(diào)整，遵照大多數(shù)業(yè)主意愿，為體現(xiàn)公開、公平、公正的招標(biāo)原則，小區(qū)將按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)公開招標(biāo)。小區(qū)業(yè)主余某對業(yè)主委員會(huì)的招標(biāo)行為不滿，將業(yè)主委員會(huì)告上法庭，要求法院撤銷業(yè)主委員會(huì)于2008年10月31日做出的關(guān)于邀請招標(biāo)物業(yè)管理公司的《決議》，并就業(yè)主委員會(huì)違規(guī)召集業(yè)主大會(huì)事宜向全體業(yè)主公開說明理由并賠禮道歉、消除影響。理由是：（1）業(yè)主委員會(huì)組織召開未滿足法定15日公告期；（2）未依法將召開業(yè)主大會(huì)的決議及表決票向原告送達(dá)；（3）在統(tǒng)計(jì)業(yè)主投票意見時(shí)，并未按法定程序從業(yè)主中推選唱票、計(jì)票及監(jiān)票員，而是由業(yè)主委員會(huì)自行違規(guī)統(tǒng)計(jì)，其統(tǒng)計(jì)真實(shí)性無法確認(rèn)；（4）業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)計(jì)的選票中有相當(dāng)部分系非業(yè)主所為或虛假簽名，且業(yè)主委員會(huì)未通知原告召開業(yè)主大會(huì)及表決事宜，且嚴(yán)重侵害了原告知情權(quán)、投票權(quán)；（5）業(yè)主委員會(huì)為達(dá)到驅(qū)離現(xiàn)物業(yè)公司的目的，人為造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立，其行為已在整個(gè)社區(qū)產(chǎn)生惡劣影響，給原告的生活帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響，在此，原告有權(quán)依據(jù)《民法通則》第134條之規(guī)定，要求被告承擔(dān)消除影響及賠禮道歉的侵權(quán)法律責(zé)任。

被告答辯稱：（1）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一法向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。原告作為小區(qū)的單個(gè)業(yè)主無權(quán)要求撤銷委員會(huì)作出的決定，原告不具備訴訟主體資格。（2）業(yè)主委員會(huì)原來對商住小區(qū)的認(rèn)識(shí)有誤但業(yè)主委員會(huì)收到區(qū)政府主管部門要求將“邀請招標(biāo)”改為“公開招標(biāo)”方式的指導(dǎo)意見后業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)改正并向全體業(yè)主進(jìn)行了通告，各主管部門也是按照改正后的招標(biāo)方式進(jìn)行指導(dǎo)的。這些行為和證據(jù)都可以證明，業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)對不當(dāng)?shù)恼袠?biāo)方式進(jìn)行了改正。業(yè)主委員會(huì)作出的決議已經(jīng)失去了法律效力，原告起訴要求撤銷《決議》的理由已經(jīng)不存在。因此，要求法院駁回原告的訴訟請求。訴訟期間，一審法院應(yīng)原告的申請，于2009年2月23日向被告發(fā)出《關(guān)于暫時(shí)中止邀請招標(biāo)活動(dòng)的通知》。

案例點(diǎn)評

一、余某是否具有原告的訴訟主體資格？

余某具有原告的訴訟主體資格?！段餀?quán)法》第78條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！睆脑摲梢?guī)定可知，余某作為小區(qū)的業(yè)主，其認(rèn)為小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害其合法權(quán)益時(shí)，有權(quán)作為原告提起訴訟。

二、余某要求撤銷《決議》的理由是否成立？

余某要求撤銷《決議》的理由不成立。余某主張撤銷《決議》的理由可以歸納為兩點(diǎn)：一是《決議》內(nèi)容違反了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)邀請招標(biāo)的決定；二是業(yè)主委員會(huì)依據(jù)《決議》組織召開的業(yè)主大會(huì)程序違法。關(guān)于第一個(gè)理由，業(yè)主委員會(huì)在答辯意見中提出：業(yè)主委員會(huì)對小區(qū)商住的性質(zhì)認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，其已經(jīng)根據(jù)政府部門的指導(dǎo)意見進(jìn)行了改正，將邀請招標(biāo)改為公開招標(biāo)。從本案的事實(shí)來看，業(yè)主委員會(huì)在2008年12月6日發(fā)布的《公告》已明確提出將邀請招標(biāo)改為公開招標(biāo)。可見，業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)撤銷了決議，《決議》在《公告》發(fā)布后已不再具有法律效力。關(guān)于第二個(gè)理由，由于余某訴訟請求是要求撤銷業(yè)主委員會(huì)做出的《決議》，兩者之間沒有任何關(guān)聯(lián)。如果余某認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)召開程序違法，業(yè)主大會(huì)的決定侵害了其合法權(quán)益，其可以要求撤銷業(yè)主大會(huì)的決定。但其不能以業(yè)主大會(huì)程序違法要求撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定。

三、余某要求被告消除影響及賠禮道歉的理由是否成立？

余某要求被告消除影響及賠禮道歉的理由不能成立。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條和第15條的規(guī)定業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)召開業(yè)主大會(huì)，就選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)做出表決。本案業(yè)主委員會(huì)依法組織召開業(yè)主大會(huì)，就采用何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行表決，是其依法履行正常的管理事務(wù)，并沒有侵害余某的人格權(quán)。因此，其要求業(yè)委會(huì)向全體業(yè)主公開說明并賠禮道歉、消除影響的訴訟請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

案例小結(jié)

案例由某業(yè)主對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的有關(guān)采用邀請招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)公司決議不滿提起訴訟而引出：業(yè)主是否具有原告的訴訟主體資格？業(yè)主是否有撤銷權(quán)？這兩個(gè)問題在實(shí)踐中具有普遍的意義。

業(yè)主撤銷權(quán)是指業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵犯其合法權(quán)益，以法律規(guī)定向法院提起撤銷該決定的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)利的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”，這是業(yè)主撤銷權(quán)的法律依據(jù)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，人民法院都依法受理。業(yè)主行使撤銷權(quán)的訴訟時(shí)效為一年，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

案例1-02 業(yè)主狀告政府業(yè)主委員會(huì)備案無效

案情介紹

2008年5月5日，深圳市羅湖區(qū)鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)向深圳市羅湖區(qū)住宅局申請備案，提交備案材料包括：（1）業(yè)主委員會(huì)備案表；（2）社區(qū)工作站和街道辦事處關(guān)于業(yè)主委員會(huì)備案的審批意見；（3）業(yè)主委員會(huì)委員情況表；（4）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章刻制申請表；（5）鉆石廣場首屆業(yè)主委員會(huì)選舉情況匯總表；（6）關(guān)于深圳市羅湖區(qū)鉆石廣場業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、業(yè)主委員會(huì)組成人員選舉結(jié)果等事項(xiàng)的通告；（7）關(guān)于鉆石廣場首屆業(yè)主委員會(huì)選舉情況說明。

2008年5月27日，深圳市羅湖區(qū)住宅局做出羅住備[2008]18號(hào)《業(yè)主委員會(huì)備案通知書》，準(zhǔn)予鉆石廣場第一屆業(yè)主委員會(huì)備案。張某是鉆石廣場的業(yè)主，在得知業(yè)主委員會(huì)備案的消息后即向深圳市羅湖區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)深圳市羅湖區(qū)住宅局做出的《業(yè)主委員會(huì)備案通知書》無效。張某認(rèn)為，本次業(yè)主委員會(huì)選舉存在違法行為，具體表現(xiàn)在：一是業(yè)主委員會(huì)成員中有一名成員沒有經(jīng)過選舉前的公示，違反《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第21條第（2）項(xiàng)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)候選人簡歷表應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示的規(guī)定。二是業(yè)主委員會(huì)成員中有兩名委員是業(yè)主大會(huì)籌備組的成員，違反《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條第（1）項(xiàng)關(guān)于籌備組成員不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)會(huì)員的規(guī)定。然而，被告深圳市羅湖區(qū)住宅局違反法律規(guī)定，在對鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案登記時(shí)，未盡到必要的審查義務(wù)，導(dǎo)致非法成立的業(yè)主委員會(huì)合法化，侵害了原告的合法權(quán)益。

被告答辯稱：業(yè)主委員會(huì)的備案屬于告知性備案，被告只對業(yè)主委員會(huì)提供的備案材料進(jìn)行形式審查，原告要求被告對選舉過程的真實(shí)性合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查沒有法律依據(jù)。本案第三人鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)提供的備案材料符合相關(guān)規(guī)定，且本次業(yè)主委員會(huì)的選舉是在羅湖區(qū)南湖街道辦事處的組織、協(xié)調(diào)下依法進(jìn)行的，南湖街道辦事處已經(jīng)對業(yè)主委員會(huì)選舉的真實(shí)性、合法性進(jìn)行了核實(shí)、審查。此外，鉆石廣場業(yè)主大會(huì)籌備組的形成及業(yè)主委員會(huì)候選人的推薦均是在2008年1月1日之前完成的，此前法律并未禁止籌備組的成員不能成為業(yè)主委員會(huì)候選人。被告據(jù)此做出備案通知書具有充分的事實(shí)和法律依據(jù)。

一審法律審理認(rèn)為：《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第4條第2款規(guī)定：“區(qū)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)”；第5條第1款規(guī)定：“街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立季業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)”；第28條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，將成立情況向區(qū)主管部門備案。”《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第4條第（2）項(xiàng)規(guī)定：“各區(qū)物業(yè)管理行政管理部門依法對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理?！备鶕?jù)上述規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的選舉工作由街道辦事處組織、協(xié)調(diào)，同時(shí)，區(qū)主管部門履行監(jiān)督管理職責(zé)的方式之一，備案過程中其應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會(huì)選舉過程的合法性進(jìn)行審查。被告深圳市羅湖區(qū)住宅局作為深圳市羅湖區(qū)的物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對其轄區(qū)范圍內(nèi)鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)的選舉工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督并對合法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)予以備案。被告認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)備案屬于告知性備案，區(qū)主管部門只對備案材料形式審查，無權(quán)對選舉程序和內(nèi)容的合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的觀點(diǎn)不成立，本院不予采納?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第20條第（1）項(xiàng)規(guī)定：籌備組成員不得擔(dān)任首屆業(yè)主委員會(huì)委員?！渡钲谑袠I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第21條第（2）項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)候選人簡歷表應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第三人深圳市羅湖區(qū)鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)向被告提交的備案材料《業(yè)主委員會(huì)委員情況表》中記錄了9名業(yè)主委員會(huì)委員的情況，其中有兩名是籌備組成員，有一名業(yè)主委員會(huì)委員沒有經(jīng)過選舉前的公示。第三人鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)委員的選舉違反了上述規(guī)定，被告對于其備案的申請應(yīng)當(dāng)不予核準(zhǔn)。被告于2008年5月27日做出的《業(yè)主委員會(huì)備案通知書》，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。被告認(rèn)為2008年1月1日生效的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》不能約束2008年之前已經(jīng)進(jìn)行的鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)的籌備選舉工作，但本案鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)委員的選舉時(shí)間是2008年4月28日，應(yīng)當(dāng)受《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整。被告的抗辯理由不能成立，本院不予支持。本案第三人不服一審判決決定上訴。深圳市羅湖區(qū)住宅局二審答辯認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)備案屬于告知性備案而非行政許可，一審法院的判決實(shí)際上是強(qiáng)行要求行政機(jī)關(guān)對業(yè)主委員會(huì)備案進(jìn)行許可性審查、核準(zhǔn)，違反《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第5條第1款、第19條第3款關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉過程中由街道辦事處監(jiān)督的規(guī)定。按照一審法院的判決，如果區(qū)主管部門審查業(yè)主委員會(huì)選舉的每個(gè)文件是否真實(shí)，等于重新監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)選舉過程的每個(gè)細(xì)節(jié)，取代了街道辦事處的監(jiān)督工作，不符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》立法本意。

深圳市中級(jí)人民法院二審依法改判，撤消了一審判決。以下是二審判決書中的部分判詞：

本院認(rèn)為：在本案，法院審查的是原審被告深圳市羅湖區(qū)住宅局通知備案行為合法性。從法律、法規(guī)規(guī)定看，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條第1款規(guī)定業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)將成立情況向向主管部門備案，并無其他規(guī)定。因此，區(qū)主管部門根據(jù)業(yè)主委員會(huì)提交的《業(yè)主委員會(huì)備案申請表》等材料做出備案通知，并不違反法律規(guī)定，不存在違反法定審查義務(wù)情形。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治組織，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后將成立情況向區(qū)主管部門備案。本案業(yè)主委員會(huì)的籌備早于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》生效實(shí)施，業(yè)主委員會(huì)選舉過程中出現(xiàn)的委員資格、公示程序瑕疵等問題，并不當(dāng)然導(dǎo)致選舉整體無效和業(yè)主委員會(huì)不成立，亦不能因此而否定業(yè)主委員會(huì)法律地位。從事實(shí)上講，該業(yè)主委員會(huì)的成立符合絕大部分業(yè)主利益，符合業(yè)主自治原則，選舉過程并無重大違法和侵害業(yè)主利益的情形，否定業(yè)主委員會(huì)的成立不符合絕大部分業(yè)主的利益。原審判決確認(rèn)深圳市羅湖區(qū)住宅局本案行為無效缺乏充分的法律法規(guī)依據(jù)，并且不利于保障業(yè)主利益維護(hù)和諧穩(wěn)定。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第5條規(guī)定，街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，并指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)。據(jù)此對于選舉出的業(yè)主委員會(huì)，如有不符法律規(guī)定資格的，可由區(qū)主管部門知道街道辦事處予以糾正。綜上，原審判決適用法律不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。

案例點(diǎn)評

一、行政主管部門對業(yè)主委員會(huì)備案是否具有法定的審查業(yè)務(wù)？

目前尚無明確法律規(guī)定行政主管部門對業(yè)主委員會(huì)備案具有法定的審查業(yè)務(wù)。但是，政府主管部門有形式上的審查義務(wù)。因?yàn)?，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的內(nèi)部執(zhí)行機(jī)構(gòu)。不能登記、注冊，第三人如何判斷某一業(yè)主委員會(huì)是否合法？《條例》通過創(chuàng)設(shè)強(qiáng)制備案制度來解決這一問題。也就是說，房地產(chǎn)行政主管部門給予某一業(yè)主委員會(huì)備案，其實(shí)質(zhì)是對該業(yè)主委員會(huì)合法化的確認(rèn)和宣告。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)以下兩種情況：一是少數(shù)業(yè)主為逃避行政部門的監(jiān)督，自行組織召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)；二是房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主大會(huì)的選舉監(jiān)督不夠，對業(yè)主選舉的真實(shí)性缺乏了解。在此情況之下，房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主委員會(huì)備案材料的審查，就是某一業(yè)主委員會(huì)第三人認(rèn)可的最關(guān)鍵一步。若房地產(chǎn)行政主管部門不予審查，勢必導(dǎo)致未經(jīng)合法選舉的業(yè)主委員會(huì)“合法化”，這顯然違背了《條例》創(chuàng)設(shè)業(yè)主委員會(huì)備案制度的合法本意。從本案的具體情況看，鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)的選舉是在羅湖區(qū)南湖街道辦事處的組織、協(xié)調(diào)依法進(jìn)行的，南湖街道辦事處已經(jīng)對業(yè)主委員會(huì)選舉的真實(shí)性、合法性進(jìn)行了確認(rèn)。而且，業(yè)主委員會(huì)提交的備案材料也符合《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第38條規(guī)定?？梢?，被告已經(jīng)盡到了必要的行使審查義務(wù)。

二、本案業(yè)主委員會(huì)選舉過程中的瑕疵是否導(dǎo)致選舉整體無效和業(yè)主委員會(huì)不成立？ 本案業(yè)主委員會(huì)選舉過程中的瑕疵不應(yīng)導(dǎo)致選舉整體無效和業(yè)主委員會(huì)部成立。鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)的選舉于2007年10月啟動(dòng)，業(yè)主大會(huì)籌備組的成立及業(yè)主委員會(huì)候選人的產(chǎn)生均在《條例》實(shí)施之前，雖然召開業(yè)主大會(huì)表決的時(shí)間是在《條例》實(shí)施之后，但選舉的過程包括原告在內(nèi)從未有業(yè)主對此表示過異議。顯然鉆石廣場業(yè)主委員會(huì)的選舉結(jié)果是鉆石廣場業(yè)主的真實(shí)意思表示。對于選舉過程中個(gè)別候選人未公示以及新舊法銜接導(dǎo)致的籌備組成員能否作為業(yè)主委員會(huì)候選人的問題，只有原告一個(gè)業(yè)主提出異議，如果因此否定整個(gè)選舉結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是夠定了整個(gè)鉆石廣場廣大業(yè)主的意愿。因業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治的權(quán)力機(jī)構(gòu)，該權(quán)利屬于業(yè)主管理私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利而非社會(huì)公權(quán)力的范圍。所以，對于選舉過程中的瑕疵，可以通過行政指導(dǎo)的方式予以糾正，不應(yīng)通過認(rèn)定備案無效的方式導(dǎo)致選舉整體無效和業(yè)主委員會(huì)不成立。

案例小結(jié)

案例由業(yè)主向區(qū)人民法院提起行政訴訟，要求法院確認(rèn)區(qū)物業(yè)管理主管部門做出的《業(yè)主委員會(huì)備案通知書》無效而引發(fā)，提出兩個(gè)非常具有典型意義的問題：近年來，業(yè)主委員會(huì)備案性質(zhì)問題成為人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。即物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，在對業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)，是否有權(quán)對備案資料的真實(shí)性進(jìn)行審查？房地產(chǎn)行政主管部門是否有權(quán)作出不予備案或撤銷備案的行政處理決定？對此，我國目前雖然尚無明確的法律規(guī)定，但根據(jù)案例的分析，具有較強(qiáng)的說服力，在實(shí)踐中也是可行的。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條和第15條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。既然業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立權(quán)或撤銷權(quán)就只能由業(yè)主大會(huì)來行使。也就是說，業(yè)主委員會(huì)是否具有行使物業(yè)管理權(quán)的資格不是通過行政備案的方式取得的，而是由業(yè)主大會(huì)決定的。所以業(yè)主委員會(huì)備案備案性質(zhì)不屬于行政許可范圍，政府部門無權(quán)依照行政許可的程序?qū)I(yè)主委員會(huì)備案進(jìn)行審查，進(jìn)而作出許可或不許可的訣定。

案例1-03 業(yè)主拒交萬元物業(yè)費(fèi)被拘

案情介紹

傅某是一公司老板，在上海某高檔小區(qū)購買了一套336平方米的獨(dú)立別墅。但從2006年10月，他一直未支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司將其告上法庭，要求其支付萬元物業(yè)費(fèi)。法庭上，雖然傅某辯稱物業(yè)公司服務(wù)不到位，但卻提供不出相關(guān)的證據(jù)證實(shí)，最終敗訴。法院判令先期支付物業(yè)管理費(fèi)11800元。然而判決生效后，傅某有履行法定義務(wù)，物業(yè)公司遂向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。法院立案執(zhí)行后，向傅某發(fā)出了執(zhí)行通知，并電話通知其履行生效判決決定的義務(wù)。但付某既不履行義務(wù)，也不向法院申報(bào)財(cái)產(chǎn)情況。執(zhí)行人員調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)傅某為了逃避法院執(zhí)行，已離開住所，去向不明，而他名下的別墅現(xiàn)由其家人居住致使法院難以進(jìn)行處理。經(jīng)過執(zhí)行人員的認(rèn)真查找，終于發(fā)現(xiàn)傅某在室內(nèi)某小區(qū)的藏身之所。2008年11月6日，當(dāng)執(zhí)行人員出現(xiàn)在傅某面前時(shí)，他仍然態(tài)度強(qiáng)硬，百般拖延時(shí)間，不配合法院執(zhí)行。法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)報(bào)告當(dāng)前以及收到執(zhí)行通知之日前一年的財(cái)情況，否則，予以罰款、拘留。本案中，傅某在判決生效后不僅不履行法定義務(wù)，依法申報(bào)個(gè)人財(cái)產(chǎn)，反而對法院執(zhí)行人員避而不見，擾亂了法院正常的執(zhí)行工作秩序，違了《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定。據(jù)此，法院決定給予傅某拘留15天的處罰。

案列點(diǎn)評

一、對拒不履行人民法院生效判決的當(dāng)事人，人民法院可以采取拘留的強(qiáng)制措施嗎？ 對拒不履行人民法院生效判決的當(dāng)事人，人民法院可以采取拘留的強(qiáng)制措施?！睹袷略V訟法》第217條規(guī)定：“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)報(bào)告當(dāng)前以及受到執(zhí)行通知之日前一年的財(cái)產(chǎn)情況。被執(zhí)行人拒絕報(bào)告或者虛假報(bào)告的，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重對被執(zhí)行人或者其法定代理人、有關(guān)單位的主要負(fù)責(zé)人或直接負(fù)責(zé)人予以罰款、拘留?！北景父的硴碛?36平方米的獨(dú)立別墅，卻故意拒絕履行法院的生效判決，而且面對執(zhí)行人員態(tài)度強(qiáng)硬，百般拖延時(shí)間，已經(jīng)對人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行構(gòu)成妨礙，法院有權(quán)對其采取拘留措施。

一、本案傅某被拘留后是否可以免除債務(wù)？

傅某被拘留后仍然要履行判決書確定的債務(wù)。法院對傅某采取拘留措施的目的，在于通過限制傅某人身自由使其履行判決。傅某不能以人身罰代替?zhèn)鶆?wù)履行。相反，《民事訴訟法》第229條規(guī)定：被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案例小結(jié)

業(yè)主以各種借口拒交物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理中普遍而又典型的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往非常被動(dòng)，如何讓破解這一難題是大家非常關(guān)注的焦點(diǎn)。案例主要切入點(diǎn)是業(yè)主拒不交物業(yè)管理費(fèi)，究竟會(huì)得到怎么樣的處罰和嚴(yán)重后果，對拒不履行人民法院生效判決的當(dāng)事人，人民法院可以采取拘留的強(qiáng)制措施嗎？當(dāng)事人被拘留后是否可以免除債務(wù)？具有一定的實(shí)踐指導(dǎo)意義。

交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)既是業(yè)主約定的義務(wù)，也是業(yè)主的法定義務(wù)。拒不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為不但侵害了物業(yè)公司的合法權(quán)益，也侵害了其它已繳費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益?！段餀?quán)法》第83條第二款規(guī)定，拒付物業(yè)費(fèi)是損害他人合法權(quán)益的行為。所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極履行交費(fèi)義務(wù)。業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意時(shí)，可以通過業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司改進(jìn)，也可以通過業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)公司。本案傅某的行為是不可取的，最終其不但支付了物業(yè)服務(wù)費(fèi)、訴訟費(fèi)、滯納金，還為此受到了司法拘留的處罰。當(dāng)然本案畢竟是個(gè)案，但其在物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的影響及其警示作用還是值得我們關(guān)注的。

案例1-04 業(yè)主委員會(huì)的責(zé)權(quán)有多大

案例介紹

2003年7月9日這天，北京驕陽似火。在北京市朝陽區(qū)雙橋法庭不到十平米的前廳里，熱浪逼人。一群業(yè)主將這里圍了個(gè)水泄不通。他們都是**小區(qū)的業(yè)主，因?yàn)橐粭澗用駱谴髲d改造電動(dòng)旋轉(zhuǎn)門的事，他們把物業(yè)管理公司告上法庭。

事情的原委是這樣的，北京市朝陽區(qū)**園小區(qū)的物業(yè)管理公司，沒有征求廣大業(yè)主意見，就將該小區(qū)3、4棟公用的一樓大廳里原有的直拉門改成了電動(dòng)旋轉(zhuǎn)門。門裝好后又連續(xù)發(fā)生了幾次業(yè)主被夾事故，業(yè)主們急了，便一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理公司告上法庭同時(shí)將其業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)主任追認(rèn)為第二第三被告，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為業(yè)主委員會(huì)擅自做出決定，侵犯了業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)已不能代表廣大業(yè)主。

業(yè)主們反映：“業(yè)主委員會(huì)做這些事情我們業(yè)主根本就不知道，先前有個(gè)改裝門的提案，被業(yè)主否定了，可突然間還是把門改了，跟誰都沒商量。業(yè)主委員會(huì)有什么權(quán)利不經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意就做這樣的決定？誰給了他們這樣的權(quán)力？而且業(yè)主委員會(huì)沒有通過業(yè)主大會(huì)就與物業(yè)管理公司續(xù)簽了聘用合同。還將地下車庫承包給了其他承包商。這些行為是否都在職責(zé)之內(nèi)？而且合同他們根本不給我們業(yè)主看，合同上到底寫了什么，我們都不清楚。業(yè)主委員會(huì)出賣了我們業(yè)主的利益，是不是業(yè)主委員會(huì)一旦成立即表明業(yè)主從此就把所有的權(quán)力都授權(quán)給了業(yè)主委員會(huì)？”

業(yè)主委員會(huì)的成員則表示,**園業(yè)主委員會(huì)是北京市所有小區(qū)里最公開最公正的業(yè)主委員會(huì)，一切工作都是公開的，無論哪個(gè)業(yè)主都可以到辦公室查看，業(yè)主們不知道情況是他們自己不去看，能怪得了誰？業(yè)主委員會(huì)也不可能逢時(shí)就召開業(yè)主大會(huì)，不僅勞民傷財(cái)，而且也不現(xiàn)實(shí)。業(yè)主委員會(huì)主任舒女士感到很冤枉、很無奈 “業(yè)主大會(huì)既然當(dāng)初選了我們，就是授權(quán)給我們了，就應(yīng)該信任我們，不然要業(yè)主委員會(huì)干嗎？”

物業(yè)管理公司感到冤枉，訴稱“原來的直拉門每到刮風(fēng)都會(huì)有損壞，改裝旋轉(zhuǎn)門之后就不會(huì)了，而且我們和業(yè)主委員會(huì)有過協(xié)議，是業(yè)主委員會(huì)同意我們改造的?！?/p>

法院經(jīng)審理認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，擅自要物業(yè)公司更改居民樓大廳的電動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，侵犯了業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，判決被告賠償業(yè)主的損失。

案例點(diǎn)評

一、從本案爭議的焦點(diǎn)主要是業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是什么？

所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反應(yīng)業(yè)主的意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中第十五條明確指出，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)有代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。同時(shí)在第十一條還規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的相關(guān)職責(zé)：制定、修改物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位和公用設(shè)施的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，所以說業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，他代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)具有決定權(quán)，但并不是業(yè)主委員會(huì)一旦成立就代表業(yè)主從此把所有的權(quán)力都授權(quán)給了業(yè)主委員會(huì)。

二、業(yè)主委員會(huì)履行權(quán)力時(shí)是否要經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)？

本案中，業(yè)主委員會(huì)在履行自己的職責(zé)時(shí)，是否都在職責(zé)之內(nèi)？是否出現(xiàn)了越權(quán)的行為？主要看業(yè)主委員會(huì)在履行自己的職責(zé)時(shí)是否是經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，代表著大多數(shù)業(yè)主的利益，如果是業(yè)主委員會(huì)沒有通過業(yè)主大會(huì)，就與物業(yè)管理公司續(xù)簽了聘用合同；還將地下車庫承包給了其他承包商屬實(shí)的話，那么業(yè)主委員會(huì)的行為就屬于越權(quán)行為。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)就是一個(gè)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是受業(yè)主大會(huì)一事一委托，具體辦事的，并不能完全代替業(yè)主大會(huì)作出任何決定，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)它具有監(jiān)督和服務(wù)的職責(zé)，他有權(quán)制止物業(yè)管理公司的違規(guī)行為卻無權(quán)自主決策、決定其他任何關(guān)乎業(yè)主利益的事情一切決定權(quán)應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)行使。

案例小結(jié)

案例從業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，擅自要物業(yè)管理公司更改居民樓大廳的電動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，侵犯業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，業(yè)主引起訴訟而引發(fā)兩個(gè)非常典型的問題，一是業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是什么？二是業(yè)主委員會(huì)履行權(quán)力時(shí)是否要經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)？

業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會(huì)的組成人員。業(yè)主委員會(huì)的組成人員則是全體業(yè)主按法定程序經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，業(yè)主委員會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大物業(yè)管理事項(xiàng)的決定必須由業(yè)主大會(huì)做出，從本質(zhì)上說，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)僅僅是解決物業(yè)管理中共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問題時(shí)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其對物業(yè)管理事務(wù)并無決策權(quán)，而只有執(zhí)行權(quán)，這一點(diǎn)是至關(guān)緊要的一點(diǎn)，業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的義務(wù)服務(wù)者，而非一種權(quán)利職位，業(yè)主委員會(huì)更非是以權(quán)謀私的媒介和平臺(tái)，業(yè)主委員會(huì)委員的推選，應(yīng)該強(qiáng)化任職條件，將熱心公益事業(yè)，有能力、負(fù)責(zé)任的業(yè)主推舉到業(yè)主委員會(huì)工作崗位，嚴(yán)格界定業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限，可以幫助我們有效地推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)制度動(dòng)作，有效地防范因少數(shù)業(yè)主的個(gè)人意志影響整體權(quán)益。

案例1-05 借口拒交物業(yè)管理費(fèi)的后果

案情介紹

余小姐在2002年1月住進(jìn)了新買的商品房。一切還沒有熟悉過來，便因物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題與小區(qū)物業(yè)管理公司發(fā)生了矛盾，余小姐認(rèn)為物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和收取方法違法，就向物業(yè)管理公司提出退還管理費(fèi)的要求。物業(yè)管理公司認(rèn)為：于小姐退費(fèi)的要求沒有法律依據(jù)，拒絕退還。于小姐見索費(fèi)不成，便聯(lián)合了其他幾位業(yè)主，于同年2月某日，在自家及其他幾位業(yè)主陽臺(tái)的外墻上掛出了寫有“抵制亂收費(fèi)、禁止欺騙”的巨大橫幅。一石激起千層浪，同一小區(qū)的其他業(yè)主蜂擁到物業(yè)管理辦公處，要求物業(yè)管理公司退還物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有的甚至找物業(yè)主管部門投訴，要求撤換物業(yè)管理公司。

受到條幅的影響，小區(qū)的業(yè)主開始拒交物業(yè)付費(fèi)，不與物業(yè)管理公司合作，使得物業(yè)管理公司的工作無法繼續(xù)進(jìn)行。無奈物業(yè)管理公司將于小姐搞上了法庭，要求余小姐停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉，并賠償名譽(yù)權(quán)損失人民幣3萬元。

案例點(diǎn)評

一、如何認(rèn)定侵害名譽(yù)權(quán)？

名譽(yù)權(quán)是公民、法人對自己在社會(huì)生活中所獲得的的社會(huì)評價(jià)，即自己的名聲或聲譽(yù)依法所享有的不可侵犯的權(quán)利。依據(jù)我國《民法通則》第102和120條這兩條法律規(guī)定，法人與公民一樣享有名譽(yù)權(quán)，法人的名譽(yù)權(quán)不得侵害。

《中華人民共和國民法通則》第101條規(guī)定：“公民法人享有名譽(yù)權(quán)，公民的人格尊嚴(yán)受法律保護(hù)，禁止用侮辱、誹謗等方式損害公民、法人的名譽(yù)?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理名譽(yù)權(quán)案件若干問題的解答》規(guī)定：“是否構(gòu)成侵害名譽(yù)權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受害者確有名譽(yù)被損害的事實(shí)、行為人行為違法、違法行為與損害后果之間有因果關(guān)系、行為人主觀上有過錯(cuò)來認(rèn)定?！?/p>

二、物業(yè)管理公司的訴求能否得到法院的支持？

物業(yè)管理公司的訴求最終得到了法院的支持。辦案余小姐在沒有法律依據(jù)和事實(shí)證據(jù)，僅憑主觀推測的情況下在小區(qū)內(nèi)散布物業(yè)管理公司亂收費(fèi)的的言論，并拉攏其他不明真相的業(yè)主參與，懸掛毫無根據(jù)的帶有詆毀、降低法人名譽(yù)地位的條幅，是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主紛紛跑到管理處要求退費(fèi)，是物業(yè)管理公司無法開展正常管理活動(dòng)。由此可見，余小姐的行為已使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主失去對物業(yè)管理公司的信任，物業(yè)管理公司被迫背上了“亂收費(fèi)”、“欺騙”的壞名聲，使其社會(huì)評價(jià)降低，名譽(yù)受損，可見，余小姐的行為已構(gòu)成對物業(yè)管理公司的名譽(yù)侵權(quán)。其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、賠禮道歉、賠償損失的法律責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，余小姐在無確切證據(jù)證明物業(yè)管理公司實(shí)施了“亂收費(fèi)”“欺騙”行為的情況下，采用在居住小區(qū)懸掛條幅的方式惡意毀損物業(yè)公司名譽(yù)，致使物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理活動(dòng)無法進(jìn)行，其行為已侵害了物業(yè)管理公司的名譽(yù)權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的責(zé)任。故判決：余小姐停止侵害、賠禮道歉、賠償物業(yè)管理公司5000元。案例小結(jié)

案例從某業(yè)主在無確切證據(jù)證明物業(yè)管理公司實(shí)施了“亂收費(fèi)”“欺騙”行為的情況下，采用在居住小區(qū)懸掛條幅的方式惡意毀損物業(yè)公司，致使物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理活動(dòng)無法進(jìn)行，而提出物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對，物業(yè)管理公司關(guān)于侵犯名譽(yù)權(quán)的訴求能否得到法院支持？在業(yè)主無力拒交物業(yè)管理費(fèi)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何從被動(dòng)挨打到主動(dòng)出擊是具有一定借鑒意義的。

屬于業(yè)主無理拒交情形的，應(yīng)判令業(yè)主按照合同規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；如果是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)是行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，此時(shí)可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量情況，判決駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)（但應(yīng)交的維修費(fèi)不在此限）；對于確因分?jǐn)傎M(fèi)用的不合理導(dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個(gè)應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)攤的物業(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用；如果屬于物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)之服務(wù)業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)及收費(fèi)不合理的部分，應(yīng)予以駁回。

第二章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)典型案例

本章綜述

本章主要介紹了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題，涉及到公共空間的出租、業(yè)主改變住宅使用功能、建筑物外墻的所有權(quán)、小區(qū)停車位的所有權(quán)、小區(qū)建筑通訊基站、屋頂平臺(tái)的歸屬及利用等幾個(gè)方面。在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題上有幾點(diǎn)值得物業(yè)公司注意：

一、出租小區(qū)的公共物業(yè)或公共空間應(yīng)當(dāng)經(jīng)過相關(guān)業(yè)主的授權(quán)，并且不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和不妨礙或侵害他人的合法權(quán)益；

二、業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，必須經(jīng)過利害關(guān)系的業(yè)主同意；

三、建筑物外墻面應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有；

四、關(guān)于規(guī)劃的車位、車庫，在沒有明確約定的情況下除非因?yàn)樨i有相反證據(jù)證明，所有權(quán)歸開發(fā)商所有；

五、小區(qū)建設(shè)基站，小區(qū)的居民應(yīng)該有知情權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)公布環(huán)保監(jiān)測數(shù)據(jù)；

六、區(qū)分所有人在對單元房享有權(quán)利時(shí)，對屋頂平臺(tái)的共有部分也享有共有權(quán)。

案例2-01 出租住宅架空層引發(fā)的糾紛

案情介紹

2008年3月30日，某物業(yè)公司與郭某簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議書》，約定甲方（某物業(yè)公司）將景色住宅區(qū)架空層1號(hào)商鋪，建筑面積22平方米出租給乙方作商業(yè)用途，租期從2008年3月1日至2009年2月28日，每月租金1597元，租約期滿，乙方須按時(shí)將房屋按原狀歸還甲方，如需續(xù)租，需提前3個(gè)月與甲方協(xié)商，若逾期不退還又未續(xù)租，甲方可直接向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，合同還對其他方面做了約定。合同簽訂后物業(yè)公司將景色住宅區(qū)1號(hào)商鋪交付給郭某使用，郭某按約交付租金。2009年2月到期后，郭某未提出續(xù)租，某物業(yè)公司要求郭某歸還房屋遭拒絕，遂訴至法院，要求郭某立即返還房屋并支付合同到期后至房屋返還期間的房屋租金。郭某答辯稱：（1）案涉物業(yè)為小區(qū)架空層，該物業(yè)沒有房產(chǎn)證，原告并非業(yè)主，雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》為無效合同；（2）原、被告雙方已與2008年10月18日重新簽訂了《房屋租賃合同》，雙方約定的租期至2010年2月28日，租賃合同尚未到期限，原告無權(quán)要求被告返還房屋，訴訟中，原告向法院提交了其與景色小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理合同》。該合同約定業(yè)主委員會(huì)委托原告出租架空層商鋪，所得收益用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)，原告認(rèn)為被告提交的《房屋租賃合同》是偽造的，要求法院對該合同進(jìn)行司法鑒定。

法院委托司法鑒定所鑒定，結(jié)論為：（1）送檢的《房屋租賃合同》第7頁落款處所蓋“某物業(yè)公司”印章印文與某物業(yè)公司所提交的2008年3月30日