第一篇：物業管理經典案例

物業管理經典案例

案例一：停車場丟車賠不賠

某小區設有停車場，收費標準略低于指導價，物業管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據上明示：本車場只負責提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負責。一次業主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，期間下一場暴雨，雨后離開時，發現自己的車輛丟失，遂于物業管理公司交涉要求賠償，物業管理公司已有正式聲明在先，收取的停車費未含有管費為由，拒絕賠償，乙遂將物業管理公司告上法庭。觀點一：聲明在先，不予賠償

理據：已有聲明，盡了告示義務，收費低（未含看管費），不存在保管關系，利益風險不等 觀點二：單方聲明，不予承認。

理據：土地是國家的，收的其實是看管費。收了費，保管關系成立。單方聲明，強加于人，不合法理。

觀點三：雙方有責，各負一半。

觀點四：以責定法。停車丟車案例歸納：

1.主管部門核準營業收費的停車場，本身就有保管義務，主管部門檢查未有安防，消防措施，不允營業。2.物價部門未核準收費標準，收費違法。

3.單獨簽訂特約服務事項，可以免責：單方格式合同無效。

4.有保管表示行為（扣證、換牌、給票據等），牌未丟、票未做記號丟車，需負責任。

5.給人印象明確是無人看管的收費停車場，責任反而小。提供方便的臨時停放點，不收費，不看管（最好提醒），丟車可以不賠。案例二：

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主，答復是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業管理費。對物業公司的服務不滿意，是否可以不交物業管理費？徐先生應該向誰要求索賠？ 案例分析：

1、樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水，但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關，不涉及物業管理公司與業主的法律關系。

1.房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基于房屋買賣合同而產生的合同法律關系，開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失，開發商應當承擔違約賠償責任。

到法院起訴開發商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。案例五：

某小區物業公司對小區內的停車收費做出如下規定： 1.車輛進出小區，一律收費2元。

2.車輛在小區內的停車場地停放，收費1元/小時

3.業主停放在小區停車棚內的車輛，自行車50元/月。助動車150元/月，機動車300元/月。車輛停放收益作為物業公司企業利潤。請問：物業公司的做法是否合理？ 案例分析：

機動車輛在物業管理區域內行駛、停放及其收費的規定，由業主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區、縣物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修資金，用于公共設施的維修、更新。

根據上述規定，物業公司在小區內停車費的收費標準由物價主管部門規定。所以，物業公司未經業委會許可，自行確定車輛在物業管理區域內行駛、停放規定及其收費標準，并且把車輛停放收費收益作為企業利潤所得的行為，違反了上述規定。根據上述規定，物業公司應在收取的停車費中扣除車輛停放發生的管理成本，所得的收益歸全體業主所有，納入維修資金。案例六：

2033年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發后，其愛人給物業管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現場，查看結果與所報事實相符，立即將女同志送往醫院醫治，經醫院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業管理中心提出了賠償要求（醫療費、精神損失費、營養費等約3400元）。問題：物業管理中心該不該賠償？ 案例分析：

枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問題，全部責任在于物業管理中心，應該賠償。對于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態度。

同時物業管理中心要提高防范意識，勤修剪枯枝，防止意外事故發生。案例七：樓宇玻璃掉落砸壞小車案

2003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風玻璃上，將擋風玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認為物業管理中心對小區進行了物業管理，并收取了物業管理費，對樓宇負有管理義務，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應當予以修理車輛，恢復小車原貌。

絕。

請問：方圓物業管理公司的要求是否合理？你有什么建議？ 案例分析：

1.要求是否合理應視其具體情況。如果物業管理公司事和業主委員會協商和溝通了，提高物業管理服務 的水平和服務質量，增強了物化勞動和活勞動的投入，則要求提高收費標準是合理合法的。但如果該公司事先沒有和業主委員會協商和溝通，自作主張增加各種投入來提高小區的質量檔次和服務水準，事后要求提高管理費就不合理了。

2、建議該公司真誠地與業主委員會商量，將每一個支出項目請業主委員會審定，看哪些是必要的，哪些 是多余的，哪些是可要可不要的，在得到業主委員會認可后，才確定實際要增強的物業管理費的幅度和標準。案例十：

某小區共有1000套住房，還有200套尚未售出，為了進一步搞好物業管理工作，發展商委托物業公司成立了業主委員會籌備小組，經過一段時間的準備工作，籌備小組召開了業主大會，并通過差額選舉，選舉出了業主委員會委員。但在公布業主委員會當選委員名單前，有部分業主提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權，是侵犯了業主選舉的合法權益，堅決反對選舉結果，并要求進行重新選舉。請問：1.發展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的投票權，為什么？2.物業公司應如何協調本案的這個矛盾？ 案例分析：

發展商可以將未出售的200套房屋計算為自己的投票權。

根據物權法的建筑物區分所有權理論，任何建筑物區分所有權的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。

原始取得是指建筑物的發展商取得土地使用權后通過開發建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權的方式。

繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎上，建筑物發展商通過買賣、贈與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區分所有權依法轉移給建筑物區分所有權人的方式。因此，是建筑物發展商依法創設了建筑物區分所有權。

發展商作為為出售房屋的建筑物區分所有權人，即未出售房屋的業主，與其他業主一樣具有業主委員會的選舉權利和被選舉權。

某小區的部分業主之所以提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權，是侵犯了業主選舉的合法權益，堅決反對選舉結果，要求進行重新選舉，這些都是由于其不清楚發展商作為未出售房屋的建

量。并不意味著可以減少維持、保證區分所有建筑物的公用部分的正常運行、使用、維修和保養的工作量，電梯、高低壓配電設備、共用照明、水泵、消防設施等共用設備、設施仍然要投入正常運行，仍然需要維修和保養；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛生、環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少。

第三，造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身，而并非物業管理公司無理阻擾不讓業主投入 使用，因此，空置房的責任不在于物業管理公司。

第四，減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的。雖然物業建筑物空置，但空置 房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果。

因此物業管理公司應向業主講清楚上述道理，要二位老人按時交納物業管理費。案例十四

李先生購買了某小區的一套住宅，購買時開發商承諾物業管理費為1元/平方米，并有管道煤氣、24小時熱水供應等配套設施，且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關的配套設施沒有落實，物業管理費反而漲到2元/平方米。物業公司說“開發商說的不算數”，收費是依據有關標準。而開發商則稱物業管理已移交，自己無權過問。談談你看法？ 案例分析：

1.發展商無權承諾物業管理的收費標準。從法律角度看，物業管理與房屋買賣是兩種法律關系。物業管理公司于開發商是兩個獨立的民事主體，是、相互之間不應為對方承擔民事責任。2.物業管理收費標準的依據是有關物業管理的委托合同。業主必須按規定交納物業管理費。

3.由于開發商沒有完全履行合同所約定的義務，依據《中華人民共和國》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，李先生可以通過人民法院追究開發商的違約責任。案例

15、潤新住宅小區實行業主用燃氣卡買氣的消費方式。2010年2月16日上午，兩名業主到物業公司購買天然氣。因這兩名業主長期不交納物業服務費，物業管理公司拒絕向這兩名業主出售天然氣，雙方發生了爭執。在爭執中，業主損壞了物業管理公司的辦公用品。物業管理公司最終也沒有賣給業主天然氣，而且要求業主賠償損壞的物品。請分析：

(1)物業管理公司的做法是否妥當?為什么?(2)物業管理公司應該怎樣妥善解決上述問題? 答案要點：

（1）物業管理公司的做法是不妥當的。

司即將采取法律手段保證合同的履行。⑤在采取以上措施仍不奏效的情況下，物業管理公司可以依據《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》以及雙方簽定的物業服務合同向被告所在地的基層法院起訴，要求法院按照《物業服務合同》的約定，判決這5戶居民承擔違約責任，將護欄拆除，恢復原狀。案例18 2009年3月。某廣告公司入住某小區的A1棟別墅，久佳物業管理公司是該小區的物業管理者。根據物業服務合同，2005年3月至7月，該廣告公司應交納物業服務費2296元，水電費1543元。然而，2005年5月4日，該廣告公司發現有人進入公司竊取了價值l萬元左右的財物，立即報了案。當久佳物業管理公司向該廣告公司收取物業服務費等費用時，該廣告公司以物業管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責為由，拒絕交納物業服務費和水電費。雙方為此發生糾紛，物業管理公司以該廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。請問：、*該廣告公司是否可以拒付所欠物業服務費和水電費?為什么? *久佳物業管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應當承擔責任? 答案要點：

①該廣告公司不應拒付所欠物業服務費和水、電費，因為收取物業服務費是物業管理企業的權利，廣告公司應為所接受的服務付費，而水、電費是物業管理企業代收的費用，與安全服務無關。

②在廣告公司被盜的問題上，關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業管理公司就不應承擔責任；如果物業管理企業沒有履行物業服務合同上約定的義務，在保安防范工作上存在缺陷，造成業主損失的，物業管理公司應當承擔相應的法律責任。案例20 2009年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發生了一起電梯傷人事故。出事當天，租用該大廈5層作為公司經營用房的李家兩兄弟，因進貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時，走在前面的李弟看見電梯門正開著，里面黑洞洞的，一腳邁了進去，不料墜入電梯井中，后經搶救無效死亡。事發后，物業管理企業檢查了電梯，發現4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導致事故發生。而事主方則宣稱，他們從2005年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過一份物業管理單位關于電梯使用說明或乘梯注意事項的文件或通知。出事時，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無故去4層強行推開電梯門呢?李家訴至法院，要求物業管理企業賠償。請問：物業管理企業是否應承擔賠償責任，為什么? 答案要點：

1．物業管理企業就此案應當承擔損害賠償責任。

第二篇：物業管理案例

物業管理案例

李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米.物業公司說“發展商說的不算數”,收費是依據有關標準.而發展商則稱物業管理已移交,自己無

權過問.談談你的看法

婦女因與丈夫爭吵賭氣,將自家陽臺上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個小女孩,被追究法律責任.問:1.該婦女應承擔哪幾種法律責任2.受害人家屬能否向責任人或其法定代理人要求民事賠償法律依據是什么

河某小區的業主王某家中被盜,財產損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業管理費中已包含了治安管理服務內容,因此其家中被盜,物業公司應承擔賠償責任.談談你對此事的看法.業主李某經過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫藥費數千元.李某認為其摔倒主要是因為地滑,因此物業公司應負擔一定責任,物業公司應當補償其醫藥費,誤工費和精神損失費.請問此事物業公司是否需承擔責任談談你的看法.某業主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質量問題:衛生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業公司和開發商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此,我準備不支付物業公司的物業管理費了,不知這種做法是否合理請你回答該業主提出的問題并提出你的處理意見.大廈入伙時,由于個別業主對《業主公約》中的部分條款有意見,并以他們沒有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業公司則以不給鑰匙作回應請問:該物業公司的做法有何不妥你會如何處理

先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:“我們半年都不在家,不應該交物業管理費.”請問:物業管理公司應如何處理.大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中,發現A公司的門未關,叫了幾次里面也沒回應.于是他馬上走進A公司查看有無財物失竊.請問:小朱的做法有無不妥你有什么建議

九,某大廈物業管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業做電腦展臺,大廈部分業主認為此面積已在購房時分攤到了各業主的頭上,各業主對此部分共有使用權.要求物業管理公司不要侵犯業主權益,拆除展臺或給予業主一定的賠償.十,先生(即業主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒有代其保管物品.剛到該公司的幾位實習生有不同看法:小李認為管理員做得對,因為該大廈管理委托合同沒有代客保管物品的規定;小陳認為管理員做得不對,因為他違反了顧客至上的服務宗旨,沒有想業主之所想,急業主之所急.請問:你有什么看法

十一,某小區共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進一步搞好物業管理工作,發展商委托物業公司成立了業主委員會籌備小組,經過一段時間的準備工作,籌備小組召開了業主大會,并通過差額選舉,選舉出了業主委員會委員.但在公布業主委員會當選委員名單前,有部分業主提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,并要求進行重新選舉.請問:1,發展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,為什么2,物業公司應如何協調本案的這個矛盾

十二,某小區保安員小張有一次在門崗值班時,住在A棟三樓的業主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿.小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業主的請求.請問:小張的做法有無不妥你會如何處理

十三,某住宅小區的物業公司為了解決區內車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區的空地建起了一個車輛保管站,要求業主把車輛停放在保管站內.除自行車免費保管外,物業公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費用.由于部分業主認為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時分攤到各業主頭上,且業主每月向物業公司繳交管

理費,物業公司向業主收取機動車輛管理費是侵犯部分業主的權益.要求物業公司停止收取機動車輛的保管費.請問:該物業公司對機動車輛收取管理費是否合理若合理,應如何向業主解釋收費的合理性

十四,某房地產公司開發了花地小區.由于是分期開發,分期入住的方式,該小區在很長一段時間內難以成立業主委員會,故由開發商委托物業公司管理.但隨后開發商接到居民投訴,指責物業公司人員經常不到位,樓梯垃圾清理不及時,環境綠化無人管.開發商立即向物業公司提出限期解決問題的要求,但物業公司在限期內并無任何

明顯改善.于是開發商以物業公司違約為由,起訴到法院,要求解除合同,由物業公司賠償損失.1.開發商與物業公司之間的合同是否有效為

什么2.開發商是否有權解除合同為什么

十五,某住宅小區108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻.物業公司提出要對其維修,其維修費由誰出108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關,他們不出維修費;六層以下的住戶說:該維修費應由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費應從維修

基金出.請問你對此有什么看法

十六,某寫字樓客戶有重要客人來訪,向管理員口頭提出:要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標語,迎接客人.該管理員起初覺得為難,但本著服務客人的精神,就答應了客戶的要求.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議

十七,某管理員在小區巡視時,見到幾個收廢品的人在小區內高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅趕出去.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議

十八,房改后,新埠港務公司住宅區設立了新埠物業管理公司.目前,新埠物業管理公司只提供保安和環衛服務,每月每戶各項服務只收2元的服務費.一天,海天商場為新埠港務公司住宅區的便民店送貨,司機小譚到達住宅門衛,遞交出入卡后,開車駛入住宅區.為了趕時間,車速較快,不注意而將正在越過馬路行動緩慢的姚女士撞成重傷.姚女士因此花去11萬元醫療費,經協商,其中海天商場及事故責任人同意支付10萬元,剩余的1萬元由新埠物業管理公司支付,另支付5千元的營養費.新埠物業管理公司認為他們沒有責任,不同意支付1.5萬元的費用.你對新埠物業管理公司有什么看法和建議

十九,方圓物業管理公司承接了流連花園多層住宅小區的管理,做到了環境清潔衛生,公共場地每天清掃,無亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時值班,巡邏;公共配套設施維護良好,水,電,消防設施保障有效.經過方圓物業管理公司一年的努力,小區內綠地覆蓋由原來的20提高到26,園林綠化維護良

好,增加了社區活動場所,開展了正常的社區文體活動,因此,方圓物業管理公司向流連花園業主委員會提出:物

業管理費由原來的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業主委員會的拒絕.請問:方圓物業管理公司的要求是否合理你有什么建議

二十,某小區管理員在巡視小區時,發現一個可疑的人在一樓梯口前游蕩,立即招來保安員將其帶到辦公室審問.請問:你會如何處理

案例分析

一,①發展商無權承諾物業管理費的收費標準.從法律角度看,物業管理與房屋買賣是兩種法律關系.物業管理公司與開發商是兩個獨立的民事主體,相互之間不應為對方承擔民事責任.②物業管理收費標準的依據是有關物業管理的委托合同.業主必須按規定交納物業管理費.③由于開發商沒有完全履行合同所約定的義務,依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同的,應當承擔繼續履行,采取補救措施或者賠償損失等違約責任.因此,李先生可以通過人民法院追究開發商的違約責任.二,高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為.因為,這種從天而降的行為所非法侵害的對象是不特定的主體,凡是在高空拋物期間從拋物的這個區域經過的任何人,都有受到這種非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也難以預料.從法律責任來看,該婦女應承擔違憲法律責任,民事法律責任以及刑事法律責任.《中華人民共和國憲法》第五十一條規定:”中華人民共和國公民在行使自由和權利的時候,不得損害國家的,社會的,集體的利益和其他公民的合法的自由和權利.“案例中,該婦女高空拋物,致人傷害死亡,顯然是違反了憲法的這個法律規定,應承擔違憲的法律責任.《中華人民共和國刑法》第一百一十五條規定:危害公共安全罪”以其他危險方法致人重傷,死亡或者使公私財產遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑,無期徒刑或者死刑.過失犯前款罪,處三年以上七年以下有期徒型,情節較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役.“,該婦女構成危害公共安全罪.《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規定:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規定:”公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產,侵害他人財產,人身的,應當承擔民事責任.“

因此,該婦女應承擔民事責任

②,受害人家屬可要求民事賠償.法律依據為中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規定:”建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.“及《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規定:”公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產,侵害他人財產,人身的,應當承擔民事責任.“

三,首先應該明確業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務,而非業主家中的安全保障服務.因此,本案例中,物業管理公司是否應承擔責任,應視具體情況.如果該小區公共區域治安隱患多,保安員不履行職責,而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系,則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.如果物業公司采取了多種防范措施,公共區域沒有治安隱患,保安員盡職盡責,業主也找不到物業公司的不當之處.則物業公司不應承擔賠償責任.治安管理是物業管理最基本的內容.為了確保業主,住戶的安全,規避不可預測風險,一方面物業管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數,加大安全防范的力度.另一方面,物業管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司.四,這個案例的責任歸屬適用于我國民法所規定的特殊侵權的民事責任,即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規定:”沒有過錯,但法律規定應當承擔民事責任的,應當承擔民事責任.“因此物業管理公司是否要負責賠償的關鍵是看法律有沒有規定要承擔民事責任.《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規定:在公共場所,道路旁或者通道上挖坑,修繕安裝地下設施等,沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應承擔民事責任.同理,在本案例中,如果物業公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施,則應承擔民事賠償責任.否則就不應承擔民事賠償責任.根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定:”經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身,財產安全的要求.應當向消費者作出真實的說明和明確的警示,并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法.“這條法律規定與我國民法第一百二十五條的規定是一致的,都包含有要”明確的警示“的法律要求.五,按時交納物業管理費是業主的法定義務.業主不能以房子質量差為理由來逃避自己交納物業管理費的法定義務.業主只要享受了物業管理服務,就應交納管理費.從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業管理公司的合法權益,而且也嚴重地損害了全體業主的合法權益.如果某業主自身的合法權益受到了侵害,則物業管理公司可協助業主要求開發商維修房屋或賠償經濟損失,或協助業主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業主必須意識到維護合法權益必須用合法的方式,合法的手段來維護,法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護合法權益.六,該物業管理公司的做法不妥.應按如下要求處理:(見小書)

七,第一,業主所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少.第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.因此物業管理公司應向業主講清楚上述道理,要二位老人按時交納物業管理費.八,小朱的做法不妥,《中華人民共和國憲法》第九十條明確規定,”中華人民共和國公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅“,《中華人民共和國刑法》第二百四十五條規定:”非法搜查或者非法侵入公民住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役“.因此,小朱在沒有任何其他見證人在場的情況,擅自進入A公司顯然不妥.在此情況下,小朱應通過對講機,通知管理處其他保安及A公司有關人員,同時自己守住門口不動,待管理處其他保安及A公司有關人員到場后才能進入A公司.然后再查看有否失竊,若有失竊,則立即報案.若失竊.查看完后,應關好A公司門.9,業主的要求是合理的.因為業主買房時,合同就明確規定了,共有面積和共有設備為全體業主所共有,是全體業主的共同財產,業主可以要求物業管理公司拆除展臺.如果不拆除,則利用業主共同財產賺的錢,理所當然也歸全體業主.并應根據業主大會的決議,或將這筆收益用來貼補物業管理費的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據業主大會的決議按照業主所擁有的共有部分的持有比例向全體業主分配.10,小李的做法是對的.因為一旦形成事實上的保管合同,萬一物品有損壞或丟失,則小李就要承擔賠償責任.當然,小李要做好對業主的耐心解釋工作,動之以情,曉之以理.我們提倡業主至上的服務宗旨,但不能違反有關原則和規定.十一,第一,發展商可以將末出售的200套房屋計算為自己的投票權,.根據物權法的建筑物區分所有權理論,任何建筑物區分所有權的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得.原始取得是指建筑物的發展商取得土地使用權后通過開發建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權的方式.繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎上,建筑物發展商通過買賣,贈與,繼承,交換或者其他合法方式將建筑物區分所有權依法轉移給建筑物區分所有權人的方式.因此,是建筑物發展商依法創設了建筑物區分所有權.任何人,或者任何其他組織依法通過買賣,贈與,繼承,交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個單元或套房,就成為建筑物區分所有權人,即通常在物業管理活動中所說的業主.發展商未出售的房屋也許房地產開發商留著自用,出租或其他用途,只要這部分房屋的所有權未發生轉移,所有權者仍然是發展商.因此,這時發展商就由原來的建筑物所有權人的身份依法轉變為建筑物區分所有權人.當發展商成為建筑物區分所有權人之后,從法律地位上,自然就擁有建筑物區分所有權人的區分所有建筑物專有部分所有權,共用部分持分權及因共同關系所生的成員權的各項權利,當然也應該承擔相應的義務.這時發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人依法是享有與其他業主一樣平等的各項業主的權利和義務.任何人都不能隨意剝奪發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人的業主權利和義務,否則,就構成侵害發展商業主的合法權益,發展商有權依據法律,法規的有關規定來維護其合法權益.既然發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人,就必然擁有業主大會的選舉權和被選舉權.綜上所述,發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人,即未出售房屋的業主,與其他業主一樣具有業主委員會的選舉權和被選舉權.某小區的部分業主之所以提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,要求進行重新選舉,這些都是由于其不清楚發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人的地位所造成的誤解.第二,作為物為管理公司應該多給這些業主進行解釋,使他們清楚了解法律,法規的有關規定,依法維護發展商和全體業主的合法權益,依法做好業主委員會的選舉工作.十二,同10題

十三,合理.但應向業主解釋清楚,收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發生的人工費和設施,設備費及相關的管理費用.費用的收取以維持車輛保管站的正常運作為最低限度.十四,第一,合同是否有效,要視合同的訂立情況.如果訂立的合同不存在主體不合格,無效代理,意思表示不真實,內容不合法等四種情況,則合同有效,但只要出現了這四種情況中的任何一種,則該合同無效.第二,合同的解除有兩種情形:即約定解除和法定解除二種形式.約定解除是當事人通過行使約定的解除權或者兩方協商決定,而進行的合同解除.約定解除權的解除是當事人在合同中約定在合同成立以后,全部履行之前,由當事人一方在某種解除合同的條件出現后享有解除權,并可以通過行使合同的解除權而消滅合同關系,如果開發商要單方面行使約定解除權,就必須以約定的合同解除條件出現為前提.協商解除是指合同雙方當事人協商一致,都同意解除,而不是單方面行使解除權.因此,如果沒有約定的合同解除條件,開發商就無權解除合同.但開發商可以通過物業行政主管部門仲裁或向人民法院訴訟,申請解除合同.法定解除是合同解除的條件由法律直接規定.十五,水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應使用維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據”誰受益,誰負責“的原則,應由8戶住戶共同維修,具體費用按份額比例分攤.十六,如果該公司對管理人員進行過這方面的培訓或有這方面的操作規程要求,則該管理人員的做法無不妥.但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作,則應對客人說明,其本人不知究竟應該如何處理此事,他可帶客人一起或獨自到有關部門了解情況后,再做決定,但他無權拒絕.十七,做法無不妥.因為小區公共場所屬全體業主的公共場所,為全體業主所獨有,是業主的私有財產.外人在小區內高聲招攬生意,侵犯了全體業主的權益,做為物業公共區域管理人員,該管理應勸其離開.但不應用驅趕的方式,應多請一些保安員來勸說他們出去.18,如果沒有證據證明物業管理公司有過錯,造成該業受重傷,則物業公司不應承擔責任.盡管物業公司收取了保安服務費,但物業管理的保安服務是一種群防群治的安全防范服務.物業管理公司在本物業管理區域內與業主,住戶之間不存在人身,財產的保管或保險關系.建議該公司向業主解釋清楚物業保安服務的性質.十九,要求是否合理應視其具體情況.如果物業管理公司事先和業主委員會協商和溝通了,提高物業管理服務的水平和服務質量,增加了物化勞動和活勞動的投入,則要求提高收費標準是合理合法的.但如果該公司事先沒有和業主委員會協商和溝通,自作主張增加各種投入來提高小區的質量檔次和服務水準,事后要求提高管理費就不合理了.建議該公司真誠地與業主委員會商量,將每一個支出項目請業主委員會審定,看那些是必要的,那些是多余的,那些是可要可不要的,在得到業主委員會認可以后,才確定實際要增加的物業管理費的幅度和標準.google_ad_client=”pub-***9“;google_alternate_ad_url=”http://“;google_ad_width=336;google_ad_height=280;google_ad_format=”336x280_as“;google_ad_type=”text_image“;google_ad_chael=”1259148833“;google_color_border=”FFFFFF“;google_color_bg=”FFFFFF“;google_color_link=”0000FF“;google_color_url=”999999“;google_color_text=”000000";//

第三篇：物業管理案例

小區群租擾民，業主投訴無門

最近，某物業張經理接到了很多業主的投訴。有的來投訴鄰居把房子分隔成好幾間，出租給幾個房客，他們早出晚歸，沒有很好的生活習慣，嚴重影響了周圍居民的生活，也給周圍的業主帶來了一些安全隱患。小區的業主們怨聲載道：“原來買房時就圖這里僻靜，但是現在耳根從來就沒清凈過，把100方房子租給那么多的陌生人，以后失竊了起火了誰來負責，我們交這么多物業費有什么用，物業都不管”。

面對種種抱怨，張經理顯得很無奈，他拿出一張紙，上面記錄的全是最近小區業主的投訴，“其實我們也頒布過一些物管規則，但是業主們根本不買賬。物業不是執法機構，對于群租的，那是人家的房子，我們沒有過多的干涉權。”張經理建議業主們可以找一下社區，讓社區對這些鄰里糾紛進行調解。

而被投訴的的業主們似乎也有理有據，“大家都是這么做的啊，而且我自己的房子，我買來了租出去，有什么問題么”。

停車收費卻無人看管，監控不力車輛遭損遭竊，業主束手無策

某小區因停車位緊張，物業公司在小區公共道路上施劃了多處單側停車位，出租給業主使用。業主張某在交付了相關停車費用之后將車輛停放在物業指定的停車位上。但一日早晨張某正準備開車上班時，發現其愛車的車窗被人砸壞，車內的物品被洗劫一空。

張某認為他既然繳納的停車費，小區物管就要保證其車輛的安全，物管負有保管的義務，現在車輛遭損，物品遭竊物管應當承擔責任。因此張某找到了小區物管希望討個說法。物管認為張某繳納的僅僅是停車費不包括保管的費用，物管的責任僅僅是為其提供停車位，拒絕承擔責任。

張某又找到社區，希望社區出面處理此事。在社區的主持下張某與物管進行了一次協商但雙方不歡而散。

無奈張某只能將此事報告給公安機關作為盜竊案立案偵查。公安機關要求調取小區當晚的監控錄像，然而禍不單行，小區監控因早已損壞因此，并沒有任何的監控信息。由于缺少線索，此案一直未偵破。

第四篇：物業管理案例

（掌握）

1、市內某小區中的一位業主藏先生于2001年3月與該小區開發商簽訂了“某某住宅區車位轉讓協議，”協議約定開發商將該小區1號停車場中的8號車位使用權轉讓給藏先生，藏先生一次性支付車位使用費8萬元。今年7月份該開發商因房屋銷售完畢，完全撤出該小區，小區物業管理公司通知藏先生因小區停車場緊張，重新分配使用，需要按月或按年向物業管理公司支付停車費。于是，藏先生拿出車位轉讓協議與物業管理公司協商，物業管理公司稱該協議無效，由此產生糾紛。那么，藏先生的協議是否有效呢？

案例分析：

根據法律規定，小區紅線以內的場地應歸小區全體業主所有。那么小區的地上停車場作為小區場地的一部分，應歸全體業主所有，開發商無權處分，也就是說，開發商與藏先生簽訂的車位轉讓協議應是無效協議，藏先生不能依此協議主張其對8號車位的使用權。當然，藏先生可以采取相應的法律救濟手段，如向開發商主張協議無效，要求其返還車位購買費用等。

（熟練掌握）

2、某公房二樓業主的室內經常發生水管倒灌的現象。該業主向物業公司報修，幾經維修后，物業公司在向該戶收取維修費用時，業主以水管設計不當為由而拒付維修費用。

案例分析：

關于本案維修費用的支出，應對水管倒灌原因進行分析后確定。如果系由該業主使用不當造成的，則由其承擔維修費用。如果該事故系由相鄰業主（使用人）使用不當造成的，在能查清責任者的情況下，費用由責任者承擔；在不能查清責任者的情況下，費用由共同使用總管的業主（使用人）分攤。如果倒灌是由于總管（共用設備）設計不當或老化等原因引起的，物業公司應對其進行技術處理，所發生的費用從維修基金中列支。

（掌握）

3、如何處理上門推銷人員

時間 2004年9月18日

地點 大廈公共區域

事由 警衛在巡視過程中發現推銷人員正在 X樓層X X單元客戶區域進行推銷活動，影響客戶正常辦公。

處理經過 2004年9月18日11時，安保部警衛在X樓層XX單元門口發現推銷人員后，首先制止其推銷行為。警衛將推銷人員帶至安保部辦公室交與內保員進行處理。內保員采取如下措施：了解推銷人員身份、都去過那些樓層、做過些什么；檢查其隨身攜帶物品；與中控室人員及客戶核實推銷人員所述情況的真偽；填寫《推銷人員登記記錄表》；沒收其推銷名片與相關材料并告知大廈禁止推銷的有關管理規定。最后內保員將推銷人員帶離大廈。

[評析] 1.發現及時：避免造成進一步對客戶的影響。2.處理到位：詢問仔細，核實詳盡，確保無遺留安全隱患。3.不足之處：大廈為開放式大廈，外單位人員會客、辦公事無 進出登記制度，易造成類似情況發生。

備注 建議大廈采取封閉式管理

（熟練掌握）

4、早期介入越早越好

案例概述：某房產開發公司于1997年末立項開發浦東某地區的一個中高檔商品住宅小區，隨即便選聘了一家物業管理公司早期介入該項目的設計、施工與安裝工程。物業管理公司非常重視早期介入，本著做發展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務理念，專門成立了由公司物業管理部和工程設備部負責人組成的項目組，深入項目工地，查閱擴初設計方案和其它設計資料，與房產開發公司的項目領導、工程技術人員達成一致，很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案，經開發商認可后迅速開展了工作。項目組在早期介入的一年中，立下“兩會一單”制度，堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會，從保障業戶的未來利益、有利于物業銷售和售后物業管理出發，先后發出工作聯系單25張，對工程建設中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發展商采納，既提高了工程質量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補的終生遺憾。另外，項目組還配合“開發商”擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用公約》、《業戶手冊》、《前期物業管理服務委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業管理總體方案》、《業戶入伙實施方案》、《物業管理處籌建方案》、《物業管理各項費用預算》等前期物業管理的準備工作。由于“開發商”站得高、看得遠，物業管理公司服務理念正確、關系處理得當，充分發揮了自身的優勢，使得該項目如期完成了建設過程和竣工、接管驗收；實現了一邊小區施工，一邊業戶入伙，物業管理服務從高起點出發，向著高標準方向努力。兩年后很快成為上海市物業管理的一個樣板樓盤，各地前來參觀學習的房產開發公司和物業管理公司絡繹不絕。

案例分析：

本案例從總體上描述了物業管理早期介入的重要性和必要性，我們認為無論是房地產開發商、物業管理公司，還是兩者的行政主管部門都是應該積極推廣和倡導的。

物業管理的早期介入對開發商的好處很多。首先，作為開發商在開發建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、最大限度地促進產品銷售。其次，開發商在開發建設中需要一個好幫手，特別需要有專業經驗的物業管理公司，協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題，如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。另外，開發商需要一個事業上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業，開發銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。通過早期介入，物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管理公司管理物業中發生不盡的煩惱與遺憾。同時，物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備，實現物業管理服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。

物業管理的早期介入對房產開發與物業管理的行政主管部門來說也是值得重視的管理環節。行政主管部門需要培育與規范市場，希望房產開發公司開發建設越來越多的優質樓盤，希望物業管理公司為業戶提供越來越好的優質服務，希望房產開發公司與物業管理公司優勢互補，而物業管理的早期介入正好是一個理想的結合點，因此，推廣和倡導物業管理的早期介入無疑對這兩個相關行業的健康發展將起到積極的作用。

（熟練掌握）

5、已經入住2年多的某TOWNHOUSE(聯排別墅)項目，現有300多戶居民，其中白領人士較多，但是該項目位于郊外，缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業管理經理，請針對上述情況，完成以下工作：(1)為該物業項目設計4種合適的綜合經營服務項目。說明：只寫出物業項目名稱即可。(2)如果全部綜合經營服務項目都不是物業管理公司自己經營，而是對外承包，那么物業管理公司應如何監控服務質量?

答：(1)適合該TOWNHOUSE項目的綜合經營服務項目有：修車洗車服務、家政服務、送餐與餐飲服務、超市或便利店等。

(2)物業管理公司采取對外承包的方式進行經營，要注意采取以下措施加強對服務質量的監控：

①制定服務質量標準

為了保證服務的質量，應建立一套規范化的服務標準，對服務行為發生的整個過程實施全面質量管理。管理標準的制定要細化，具有可操作性。

②派出專門人員隨時掌握綜合經營服務項目開展、運行的情況。

及時收集業主對服務質量的反饋意見，對服務質量進行跟蹤，按照約定的標準從嚴掌握，對經營者提出改進建議，保證服務水平的不斷提高。

（掌握）

6、[案例]物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識(工牌)的施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，其稱未來得及辦理相關手續。（課件上裝飾裝修部分）

(案例分析)

? 未辦理相關手續進入物業區域施工的屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出

入口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。

（熟練掌握）

7、[案例]某高層寫字樓物業在國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

? [案例分析]

? 裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不

像一般的住宅項目在節假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

（熟練掌握）

8、[案例]某小區入夏以來蚊子突然增多，物業管理項目機構對小區的公共區域及小區周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴重。通過進一步檢查，物業管理項目機構發現該小區某棟15樓一空置房的陽臺有大量積水，懷疑此區域為蚊子孳生源。物業管理項目機構立刻與該戶業主取得聯系，在業主的配合下清除堵塞陽臺雨水口的塑料袋，排干陽臺積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對小區進行一次成蚊撲殺，幾天后整個小區蚊子明顯減少。

[案例分析)

積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區域內發現大量蚊子，那么一般其周圍lOOm內必有積水。對于大面積的積水，若無法投藥，則可適當養魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食；對于小面積的積水，一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊；對于工地上不流動的死水可通過加入少量機油等方法來減少蚊子的孳生。小區內蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、天面積水、業主家陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達到群防群治，物業管理項目機構除應定期清理積水，保證衛生及適當噴殺成蚊外，還應積極做好“四害”知識宣傳，發動業主做好自家的清潔衛生，消除“四害”孳生場所。

（熟練掌握）

9、[案例]某花園入住不到三年，其園林設計曾得過景觀設計大獎。但入住一年多后，業主、物業使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，盡管物業管理項目機構多次補種，并在小道入口處增設了愛護綠化警示標識牌及護欄，但依然收效甚微。后物業管理項目機構經過分析，了解到業主抄近道是因為原設計園路不合理，不便于業主出行。發現此問題后，物業管理項目機構采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設石板路徑，既方便了業主物業使用人，又保護了園林景觀。

[案例分析]

小區園林設計與公園園林設計不同之處在于其十分強調“實用”。小區園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設計時必須首先考慮“方便”、“實用”，然后才是美觀。物業公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便。

（熟練掌握）

10、[案例]某花園A棟1604房業主李某深夜回來時在小區內被不法分子

襲擊受傷。李某以某物業管理公司未盡物業管理職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業公司辯稱，物業管理保安服務的范圍是指為維護物業管理區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動，其在進行物業管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象，亦未發現陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償人民幣3000元。

[案例分析]

本案的焦點是物業管理公司是否履行了物業服務合同約定的保安防范服務義務，這是物業管理公司是否承擔法律責任的依據。《物業管理條例》三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”物業管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果根據物業服務合同的約定，物業管理企業存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業管理公司確保物業小區內所有財產和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結果發生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。本案中的李某雖然在其居住的小區內遭受不法侵害，但并不能因此認定物業管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業管理企業不可能確保所有公共場所內人身和財產的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業管理企業對業主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據證明物業管理企業存在管理上的過錯，就可不承擔民事責任。

（掌握）

11、[案例]某小區物業服務中心維修班小黃接到報修電話，業主張小姐說家中廚房小陽臺地漏冒水。小黃馬上帶著設備在5分鐘內趕到了業主家，此時張先生家的廚房小陽臺已積了30多毫米深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小黃滿臉歉意的對業主說：“對不起，小姐，這個地漏堵得很死，吸泵無法通開，必須用機器才能打通，但按規定要收取30元費用。”張小姐馬上不同意，“我家洗衣機這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢。”小黃耐心地向她解釋相關規定，但是業主很不高興，馬上撥通了物業服務中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費用。小黃并沒有生氣，而是采取了婉轉溝通的策略，向業主詳細分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口。我們可以試驗打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說明是您家地漏堵了，您需要支付維修費用；如果水管疏通而污水還沒流走，說明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢。”張小姐同意了，小黃用機器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽臺的積水從地漏流走了。在事實面前業主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費用，積水事件也得到了圓滿解決。

[案例分析]

物業管理人在接到投訴過程時，應當首先使業主從戒備、焦慮的心理狀態中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業主的對立情緒。在處理投訴的過程中，不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應當注重問題的有效處理和解決。

（熟練掌握）12.每年的春夏之交時，中南財經政法大學南湖校區臨湖3棟一樓總會有大量白蟻出現，同學們觀察發現，白蟻已經筑巢在腐爛的廁所門里。部分學生建議把臨湖3棟一樓有白蟻出現的寢室的廁所門由木門換成磨砂玻璃門。

（熟練掌握）13中南財經政法大學南湖校區臨湖宿舍區部分宿舍樓一樓有老鼠出沒，對學生的生活造成了一定的影響.（熟練掌握）14中南財經政法大學南湖校區中區十二棟寢室樓前的道路因排水系統難以有效發揮排水的作用，遇到下雨天則該路段積水較深，影響同學們的出行。

第五篇：物業管理案例

物業管理案例

【案例一】 某日，某高層樓宇32樓B室的業主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關資料時發現安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現場核實，發現該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業主自用部分。問：1.物業公司在管理服務中存在什么問題？

2.物業公司在管理服務中應如何改進？ 【分析】此案例中反映的問題主要是：

一是業主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業主安裝設備的具體位置；

二是裝修管理人員又未到現場核實而盲目同意。因此，物業裝修管理中，應從以下方面改進：

首先是業主申報裝修時，物業管理人員應輔導業主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內容等情況。

其次，在物業裝修情況不明，或語言表達不清時，物業管理人員應到現場核實，不可盲目接受業主裝修申報。

第三，應對物業管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業裝修管理各環節存在的問題并予以改進。

【案例

二、102】物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識（工牌）施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，稱其未來得及辦理相關手續。問：你認為物業公司應如何處理此類案例？

【分析】未辦理相關手續進入物業區域施工屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。

【案例

三、103 】巡視人員發現某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經了解得知業主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。

問：1.物業公司在管理服務中存在什么問題？

2.物業公司在管理服務中應如何改進？ 【分析】這個案例中的情形是目前大多數裝修管理中容易出現的，往往導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業管理方應檢查相關管理環節，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。【案例

四、103】某高層寫字樓物業國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

問：物業管理員的要求是否錯誤，為什么？

【分析】裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目節假日不宜施工，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

【案例

五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發現某戶業主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。問：對此事件你有何看法？并將采取哪些措施？ 【案例分析】此案例表面上看是巡查中發現了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發現問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發現違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環節；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。

【案例

六、104】裝修管理人員在某物業樓層巡視時發現某裝修單位現場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【案例分析】裝修現場材料應堆放有序，施工人員不得在現場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現場必須配備滅火裝置。否則，應當勒令停工整改。

【案例

七、139】某小區入夏以來蚊子突然增多，物業管理項目機構對小區的公共區域及小區周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴重。通過進一步檢查，物業管理項目機構發現該小區某棟15樓一空置房的陽臺有大量積水，懷疑此區域為蚊子孳生源。物業管理項目機構立刻與該戶業主取得聯系，在業主的配合下清除堵塞陽臺雨水口的塑料袋，排干陽臺積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對小區進行一次成蚊撲殺，幾天后整個小區蚊子明顯減少。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區域內發現大量蚊子，那么一般其周圍100米內必有積水。大面積的積水無法投藥時可適當養魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。小面積的積水一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。對于工地上不流動的死水可通過加入少量機油等方法來減少蚊子的孳生。小區內蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、天面積水、業主家陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達到群防群治，物業管理項目機構除應定期清理積水，保證衛生及適當噴殺成蚊外，還應積極做好“四害”知識宣傳，發動業主做好自家的清潔衛生，消除“四害”孳生場所。

【案例

八、143 】某花園入住不到三年，原園林設計曾得過景觀設計大獎。但入住一年多后，業主、物業使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業管理項目機構多次補種，并在小道入口處增設了愛護綠化警示標識牌及護欄，但依然收效甚微。后物業管理項目機構經過分析，業主抄近道是因為原設計園路不合理，不便于業主出行。發現此問題后，物業管理項目機構采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設石板路徑，既方便了業主物業使用人，又保護園林景觀。

問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】小區園林設計與公園園林設計不同之處在于其十分強調“實用”，小區園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設計時必須首先考慮“方便”、“實用”，然后才是美觀。物業公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便。

【案例

九、155 】某花園A棟1604房業主李某深夜回來時在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業管理公司未盡物業管理職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業公司辯稱，物業管理的保安服務的范圍是指為維護物業管理區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動，其進行物業管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24小時安防人員，案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象，亦未發現陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償人民幣3000元。【法院判決】一審法院經審理認為：原告與被告訂立的物業服務合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業管理公司確已在小區設置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業管理公司不履行職責所致的證據，幫其要求被告某物業管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據，法院不以支持。被告某物業管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。故做如下判決：（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。

（2）被告某物業管理公司在本判決生效之日起十日內補償原告人民幣3000元。

一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經審理認為，本案雙方在物業服務合同中沒有關于人身、財產損害賠償的特別約定，故某物業管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

【案例分析】本案的焦點是物業管理公司是否履行了物業服務合同約定的保安防范服務義務，這是物業管理公司是否承擔法律責任的依據。《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”物業管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果根據物業服務合同的約定，物業管理企業存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業管理公司確保物業小區內所有財產和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結果發生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。本案中的李某雖然在其居住的小區內遭受不法侵害，但并不能因此認定物業管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業管理企業不可能確保所有公共所所內人身和財產的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業管理企業對業主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據證明物業管理企業存在管理上的過錯，就不承擔民事責任。【案例

十、175 】

例如：某項目可收費總建筑面積10萬平方米，經測算該項目全年各項費用如下： 1．各類管理服務人員的工資、社會保險等

50萬元 2．共用部位、共用設施設備的運行維護費

20萬元 3．清潔衛生費

15萬元 4．綠化養護費

10萬元 5．公共秩序維護費

10萬元 6．辦公費

5萬元 7．固定資產折舊

2萬元

8．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費 2萬元 9．業主委員會辦公費、社區文化活動費等其它費 6萬元 合計

120萬元

若采用酬金制方式，約定物業管理酬金比例為10%，則該項目單位物業服務費標準為：120萬元×（1+10%）÷10萬平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月

若采用包干制方式，預測該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業服務費標準為：（120萬元＋12萬元）÷10萬平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月

物業服務費測算完畢后，可編制物業服務費核算表，以便提交建設單位或業主大會。核算表的內容一般包括：序號、核算項目、核算依據、計算式、加權系數、計算結果每項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，將有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字表述。【案例

十一、214 】某日，業主周先生來到某物業服務中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說：“您請喝水。”周先生隨即說明來意。在了解到周先生是咨詢有關物業管理費構成和支出方面問題后，小趙為了能夠準確答復、有理有據，遂找出《物業管理條例》、物業服務費用測算表等相關材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時，服務中心門外又來了一位先生，小趙立即對周先生說了句：“對不起，您請稍等”后，起身迎客。在獲知來人王先生需辦理裝修管理相關事宜時，小趙為了不耽誤兩位客人的時間，在請兩位來賓稍等片刻的同時，立即向物業服務中心主管說明情況并請求幫助接待。返回接待臺，即對王先生說：“實在不好意思，我現在正在接待周先生，我請中心主管和您談好嗎？”王先生欣然接受，小趙隨即引導其來到主管座位前，請其入座后，回到接待臺繼續回答周先生的問題。

問：對此你有何看法，并有哪些改進建議？

【案例分析】接待業主來訪，工作人員首先要注意禮儀禮節，尤其是最基本的禮儀一定要按標準操作，這與平時的培訓和不斷的實踐是分不開的。另外，第一時間接待業主也很關鍵，要讓業主在到達服務中心的第一時間就受到關注，保持輕松愉快的心情，避免節外生枝，使問題復雜化。最后，當業主簡單說明咨詢內容后，接待人員應快速判斷自己能否準確解答，如果存在困難，則應向其他工作人員請求支援或查閱相關文件資料，盡可能讓業主得到滿意的答復。

在答復業主咨詢的過程中，有時會突然產生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業主需要接待。在此情況下，接待人員應立即判斷兩項工作中是否有一項可在非常短時間內完成，如果可以，則讓另一位來訪者稍等，先處理簡單事務；如果發現兩項事務都無法很快處理完，則應立刻請求其他工作人員的支援，協助接待工作，這樣可提高工作效率，節約業主時間，同時避免使業主有受冷落的感覺，產生不滿情緒。

【案例

十二、217 】某小區物業服務中心維修班小黃接到報修電話，業主張小姐說家中廚房小陽臺地漏冒水。小黃馬上帶著設備在五分鐘內趕到了業主家，此時張先生家的廚房小陽臺已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小黃滿臉歉意的對業主說：“對不起，小姐，這個地漏堵得很死，吸泵無法通開，必須用機器才能打通，但按規定要收取３０元費用。”張小姐馬上不同意，“我家洗衣機這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢。”小黃耐心地向她解釋相關規定，但是業主很不高興，馬上撥通了物業服務中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費用。小黃并沒有生氣，而是采取了婉轉溝通的策略，向業主詳細分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口。我們可以試驗打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說明是您家地漏堵了，您需要支付維修費用；如果水管疏通而污水還沒流走，說明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢。”張小姐同意了，小黃用機器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽臺的積水從地漏流走了。在事實面前業主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費用，積水事件也得到了圓滿解決。問：對此你有何看法，并有哪些改進建議？

【分析】物業管理人在接到投訴過程時，應當首先使業主從戒備、焦慮的心理狀態中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業主的對立情緒。在處理投訴的過程中，不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應當注重問題的有效處理和解決。【案例

十三、126 】供配電系統

某小區因設施設備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設施設備、特別是供配電系統的管理服務，常常出現電力故障，導致業主不滿，也令物業公司領導大傷腦筋。你認為，該公司應在哪些方面入手，以提高供電服務質量？

1．配備合格的專業工程技術人員和相應數量的操作和維修電工。

2．制定嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養制度，同時建立相應的檢查監督機制保證各項制度的執行。

3．建立供配電系統技術檔案。

4．配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。

5．定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統計分析，做好用電調度和用電計劃工作。