第一篇：買賣合同糾紛案例范本

河北省高級人民法院

民事裁定書

上訴人（原審被告）：北京XX新技術(shù)開發(fā)公司。

法定代表人: ；該公司董事長。

委托代理人張峰華，北京市首創(chuàng)律師事務(wù)所律師

被上訴人（原審原告）：邵XX，1968年8月26日生，漢族，個體業(yè)主，住承德市

委托代理人呂劍英，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師

被上訴人（原審被告）：承德XX冶金有限公司

法定代表人劉XX，該公司經(jīng)理。

被上訴人（原審原告）：劉XX，男，1954年11月12日生，漢族，住承鋼家屬區(qū)

上訴人北京XX新技術(shù)開發(fā)公司（以下簡稱北京XX開發(fā)公司）與被上訴人邵XX、承德XX冶金有限公司（以下簡稱XX冶金公司）、劉XX買賣合同糾紛一案，前由承德市中級人民法院作出（2003）承民初字第67號民事判決，北京XX開發(fā)公司不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人北京XX開發(fā)公司委托代理人張峰華，被上訴人邵XX的委托代理人呂劍英到庭參加訴訟。被上訴人劉XX及XX冶金公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審認(rèn)定，1999年9月17日劉XX以北京XX開發(fā)公司的名義與邵XX簽訂《鐵礦石買賣合同》一份，此后，邵XX依約定組織貨源進(jìn)行發(fā)貨。截止2000年5月邵XX計發(fā)鐵礦石13603噸，合款1972435元（每噸145元）。另查，1999年12月9日XX冶金公司與北京XX開發(fā)公司簽訂了《工礦產(chǎn)品購銷合同》一份，合同約定了鐵礦石的價格是每噸90元，數(shù)量4000噸并約定了質(zhì)量、運輸方式等內(nèi)容，供方有承德XX冶金冶金有限公司法定代表人劉XX簽字。需方只有北京鋼研XX開發(fā)新技術(shù)開發(fā)公司字樣，既無公章亦無經(jīng)辦人員簽名。而北京XX開發(fā)公司向法院提交的證據(jù)《工礦產(chǎn)品購銷合同》從內(nèi)容上看與上一份合同基本相同，只是價格是每噸87元，需方一欄蓋有北京XX開發(fā)公司合同專用章。另外，北京XX開發(fā)公司向法院提交的“1999－2000年北京鋼研XX開發(fā)新技術(shù)開發(fā)公司與承德XX冶金冶金有限公司釩鈦礦貿(mào)易一覽表”表明，自1999年11月3日至2000年7月25日計收到礦石12587.5噸。截止2000年4月25日北京XX開發(fā)公司只付貨款120萬元，尚欠772435元貨款未付。而XX冶金公司收到貨款后只轉(zhuǎn)付給邵XX貨款50萬元，其余70萬元貨款被XX冶金公司法定代表人劉XX占用。

原審法院認(rèn)為，XX冶金公司與北京XX開發(fā)公司所簽訂的《工礦產(chǎn)品購銷合同》由于內(nèi)容不盡一致，且實際發(fā)貨時間與合同簽訂時間相矛盾，因此應(yīng)認(rèn)定該《工礦產(chǎn)品購銷合同》未生效。北京XX開發(fā)公司稱原告提交的《鐵礦石買賣合同》及收條系偽造，要求對其進(jìn)行鑒定，但未能在規(guī)定的時間內(nèi)提交同期驗材樣本，致使鑒定工作無法進(jìn)行，故此北京XX開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。而劉XX系北京XX開發(fā)公司下屬單位的副經(jīng)理，其代表北京XX開發(fā)公司與邵XX所簽《鐵礦石買賣合同》是雙方真實意思表示，劉XX的行為具有表見代理的性質(zhì)，而且在實際履行該合同過程中，北京XX開發(fā)公司既未制止該合同的履行，亦未聲明劉XX代表公司簽訂的合同的行為無效，況且其他相關(guān)證據(jù)已形成證據(jù)鏈條，足以證明該合同已實際履行，故應(yīng)認(rèn)定邵XX與北京XX開發(fā)公司所簽《鐵礦石買賣合同》合法有效。北京XX開發(fā)公司拖欠邵XX部分貨款不予給付屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)給付貨款并賠償經(jīng)濟(jì)損失之責(zé)任；XX冶金公司及劉XX既無法律規(guī)定，又無合同約定而占有邵XX貨款屬侵權(quán)行為，應(yīng)承擔(dān)由此而引起的法律后果。綜上，該院判決：

一、北京XX開發(fā)公司給

付邵XX貨款772435.00元及利息（利息計算自2000年9月1日起按中國人民銀行同期貸款利率計付至全部貸款之日止）；

二、XX冶金公司返還邵XX貨款70萬元并賠償利息損失（利息計算自2000年4月27日起按中國人民銀行同期貸款利率計付至全部貸款之日止）；

三、劉XX對XX冶金公司返還邵XX貨款并賠償利息承擔(dān)連帶清償責(zé)任。上述款項于本判決生效后十日內(nèi)給付完畢。訴訟費21510元，財產(chǎn)保全費8500元，其他辦案費10500元，由被告負(fù)擔(dān)。

宣判后，北京XX開發(fā)公司不服，向本院提起上訴，理由：

一、上訴人與被上訴人邵XX之間根本不存在鐵礦石買賣合同關(guān)系，兩者之間也從無業(yè)務(wù)往來，更談不上拖欠貨款。

二、上訴人與被上訴人XX冶金公司于1999年12月9日簽署的《工礦產(chǎn)品購銷合同》，證明在1999－2000年上訴人與XX冶金公司進(jìn)行的鐵礦石買賣，且雙方實際履行了鐵礦石買賣合同，上訴人與XX冶金公司結(jié)清了鐵礦石款。該合同條款完備，且雙方已實際履行，完全符合合同生效條件。一審法院認(rèn)定該合同未生效是完全錯誤的。

三、邵XX是XX冶金公司的財務(wù)出納，還參加了公司第一界股東會，說明邵XX是公司的核心成員，XX冶金公司只有兩個股東：劉XX占60％，王XX占40％，王XX和邵XX是夫妻關(guān)系。因此劉XX與邵XX之間存在密切的利害關(guān)系，劉XX為邵XX出具的關(guān)于鐵礦石買賣的相關(guān)證明（個人簽字的合同與收條），不具有證據(jù)效力，法院不應(yīng)采信。

四、被上訴人邵XX明知1999年8月16日以后劉XX的法定身份是XX冶金公司的法定代表人，公司經(jīng)理，在無任何授權(quán)文件和公司蓋章的情況下，邵XX在1999年9月17日沒有理由認(rèn)為劉XX有權(quán)代表另一法人單位（北京XX開發(fā)公司）對外簽署《鐵礦石買賣合同》。因此，一審法院認(rèn)定表見代理根本不成立。綜上，上訴人請求撤銷原判，依法駁回邵XX的全部訴訟請求，并由被上訴人承擔(dān)全部訴訟費用。

被上訴人邵XX答辯稱，上訴人北京XX開發(fā)公司與被上訴人邵XX簽訂的鐵礦石買賣合同有效，且已實際履行。原審法院認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確實充分，請求駁回上訴，維持原判。

被上訴人劉XX及XX冶金公司未進(jìn)行答辯，亦未到庭參加二審訴訟。

經(jīng)審理查明，北京XX開發(fā)公司院新字（1999）第001號文件《 XX開發(fā)公司所屬經(jīng)營部干部任命通知》載明：1999年3月3日北京XX開發(fā)公司院新字（1999）第004號文件《關(guān)于下發(fā)XX開發(fā)公司經(jīng)濟(jì)合同管理制度的通知》載明：代理人簽訂合同必須向總公司申請《法人授權(quán)委托證明書》，并持有證明書在授權(quán)范圍和期限內(nèi)簽訂合同，未經(jīng)授權(quán)的合同為無效合同，從XX冶金公司工商登記資料看，XX冶金公司成立于1999年8月16日，劉XX作為股東占60％股份，為該公司法定代表人，王XX（邵XX之夫）占40％股份，邵XX為公司出納。邵XX在原審期間出示的《鐵礦石買賣合同》載明，合同簽訂于1999年9月17日，合同最后簽有“甲方：北京鋼研XX開發(fā)新技術(shù)開發(fā)公司 劉XX，乙方：邵XX”字樣。

本院認(rèn)為，劉XX作為北京XX開發(fā)公司部門副經(jīng)理，對公司經(jīng)濟(jì)合同管理制度應(yīng)該是明知的，其未取得公司授權(quán)委托證明書的情況下，無權(quán)代理公司對外簽署合同。劉XX以北京XX開發(fā)公司的名義與邵XX簽訂合同時，劉XX已經(jīng)是XX冶金公司的法定代表人，對此，作為XX冶金公司會計，又是股東王XX的妻子，邵XX應(yīng)該是明知的；且劉XX在合同書上僅有簽名，沒有公司蓋章。在這種情況下，僅憑劉XX出示的北京XX開發(fā)公司工作證和任命書認(rèn)定邵XX有理由相信其有權(quán)代理北京XX開發(fā)公司簽訂買賣合同，認(rèn)定劉XX的行為構(gòu)成表見代理，理據(jù)不足。邵XX與北京XX開發(fā)公司不存在購銷鐵礦石的法律關(guān)系，故其以北京XX開發(fā)公司作為被告沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。關(guān)于邵XX與劉XX、XX冶金公司買賣合同糾紛，原判決認(rèn)定事實不清，應(yīng)發(fā)回重審；原審法院應(yīng)在查清事實的基礎(chǔ)上，據(jù)實確認(rèn)邵XX與劉XX、XX冶金公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并依法判決。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條，第一百五十三條第一款第（三）項之規(guī)定，裁決

如下：

一、撤銷承德市中級人民法院（2003）承民初字第67號民事判決；

二、駁回邵XX對北京XX開發(fā)新技術(shù)開發(fā)公司的起訴；

三、邵XX與劉XX和承德XX冶金冶金有限公司的買賣合同糾紛，發(fā)回承德市中級人民法院重審。

第二篇：二手房買賣合同糾紛案例_1

二手房買賣合同糾紛案例

二手房買賣合同糾紛案例

湖北省法院民一庭民事調(diào)解書

上訴人(原審被告)中國建設(shè)銀行湖北省孝感市分行(以下簡稱孝感建行)，住所地湖北省孝感市城站路120號。

代表人王明星，該行行長。

委托代理人張才金，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。

委托代理人胡志雄，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)廣州市拓業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱拓業(yè)集團(tuán))，住所地廣東省廣州市中山一路51號。

法定代表人馮渭，該集團(tuán)董事長。

委托代理人汪應(yīng)東，湖北省孝感市人民政府駐廣州辦事處干部。

委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。

案由：返還購房款糾紛

上訴人孝感建行因返還購房款糾紛一案，不服湖北省孝感市中級人民法院(XX)孝民三初字第89 號民事判決，向本院提起上訴，請求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人拓業(yè)集團(tuán)的全部訴訟請求，并承擔(dān)本案全部訴訟費用。

經(jīng)審理查明，湖北省孝感市中級人民法院(以下簡稱孝感中院)于1995年8月8日下發(fā)的(1995)孝經(jīng)初字第39號民事判決書生效后，孝感市建銀實業(yè)開發(fā)總公司(以下簡稱建銀公司)即申請孝感中院對該案進(jìn)入執(zhí)行程序，原孝感市物資協(xié)作總公司(以下簡稱物協(xié)公司)擁有的廣州市黃埔大道105號房屋首層已出租給張朝成，張朝成又將該房轉(zhuǎn)租給廣州市拓業(yè)有限公司(以下簡稱廣州拓業(yè))，故由孝感中院于1995年12月12日下達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書給廣州拓業(yè)和張朝成，要求其將應(yīng)繳納給張朝成，并由張朝成交給物協(xié)公司的租金，直接劃轉(zhuǎn)孝感中院，由孝感中院轉(zhuǎn)付給建銀公司，每月萬元(人民幣，下同)。隨后，又應(yīng)建銀公司的要求，將廣州市黃埔大道105號房首層進(jìn)行委托評估，準(zhǔn)備作價過戶給建銀公司或是拍賣獲取資金履行建銀公司應(yīng)得到的受償權(quán)，至1997年3月4日，孝感中院受理并調(diào)解了原告孝感市經(jīng)協(xié)開發(fā)總公司訴物協(xié)公司的房屋代管協(xié)議糾紛案。孝感市經(jīng)協(xié)開發(fā)總公司于1997年4月11日向孝感中院提出執(zhí)行異議，孝感中院下發(fā)了(1997)孝經(jīng)監(jiān)字第1號民事裁定書，將該院(1996)孝經(jīng)執(zhí)字第12號民事裁定書予以撤銷，后經(jīng)建銀公司于1997年8月28日向本院提交申訴材料，本院于1997年9月30日以(1997)鄂法立函第5號指令孝感中院重審。孝感中院即于1997年12月31日下發(fā)(1997)孝經(jīng)監(jiān)字第12-

1、孝經(jīng)監(jiān)字第12-2號民事裁定書，撤銷了該院(1997)孝經(jīng)監(jiān)字第1號民事裁定書和(1997)孝經(jīng)二初字第27號民事調(diào)解書，對建銀公司與物協(xié)公司的案件進(jìn)行再審，結(jié)論是物協(xié)公司對廣州市黃埔大道105號房首層并不享有產(chǎn)權(quán)和處分權(quán)，說明其長期的出租和收取租金的行為都是非法的，并于1998年12月26日下發(fā)了(1997)孝經(jīng)監(jiān)字第12-3號民事裁定書，將黃埔大道105號房首層的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)仍為孝感市政府駐廣州辦事處。

建銀公司的法定代表人畢從良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原廣州拓業(yè)出具委托手續(xù)，提供孝感中院的相關(guān)法律文書，與其簽訂《房屋抵償協(xié)議》、《抵償借款合同》，約定由廣州拓業(yè)借款200萬元給涂志，建銀公司則以孝感中院執(zhí)行裁定確認(rèn)的建銀公司為申請執(zhí)行人，物協(xié)公司為被執(zhí)行人，并以收取廣州市黃埔大道105號房首層租金每月萬元近一年的法律文書判決的物權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，在《房屋抵償合同》中約定，如甲、乙雙方任一方違約，將向?qū)Ψ街Ц哆`約金200萬元。至1996年11月15日，原廣州拓業(yè)即依約將200萬元銀行匯票交給涂志，涂志和畢從良在出具的收條上簽字并加蓋貼去“財務(wù)專用章”字樣后的建銀公司公章。1997年2月26日，建銀公司又與廣州拓業(yè)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：建銀公司依照孝感中院(1996)孝經(jīng)執(zhí)字第12號民事裁定書，將原誤屬于物協(xié)公司座落于廣州市黃埔大道105號房首層平方米抵償給廣州拓業(yè)，總計價款為4123968元，合同簽字后5天內(nèi)建銀公司收取廣州拓業(yè)200萬元(實際指的是前一年11月15日已交給涂志、畢從良的200萬元)，建銀公司保證在6個月內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給廣州拓業(yè)，轉(zhuǎn)讓費由廣州拓業(yè)承擔(dān)，過戶十天內(nèi)廣州拓業(yè)將余款2123968元付清給建銀公司。此后建銀公司未如期將房屋過戶手續(xù)辦妥，即于1998年2月23日，再次找到廣州拓業(yè)(此時廣州拓業(yè)已更名為拓業(yè)集團(tuán))，一方面解釋是案件在進(jìn)行再審，一方面提出可以馬上辦理，并要求拓業(yè)集團(tuán)再付50萬元作為過戶費用，拓業(yè)集團(tuán)即又支付50萬元給建銀公司，建銀公司亦開具了50萬元的收款收據(jù)。1999年元月15日、XX年7月1日，建銀公司向拓業(yè)集團(tuán)發(fā)函，確認(rèn)涂志的200萬元借款和后期的50萬元過戶費已轉(zhuǎn)付該公司，并確認(rèn)兩筆收款均于1998年元月14日和2月24日開具收款收據(jù)的事實，承諾待案件再審?fù)杲Y(jié)后一定為其辦理過戶手續(xù)，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，還在《說明》中承認(rèn)由孝感中院執(zhí)行提取的物協(xié)公司應(yīng)收取的每月萬元租金已轉(zhuǎn)達(dá)付建銀公司的事實，亦加蓋了貼去“財務(wù)專用章”字樣后的建銀公司公章。此后拓業(yè)集團(tuán)在知道廣州市黃埔大道105號房首層產(chǎn)權(quán)已經(jīng)易主，即于XX年4月9日、6月4日發(fā)電報、函件給孝感建行，請求退還預(yù)付的250萬元購房款無果而引起糾紛。拓業(yè)集團(tuán)于XX年8月訴至孝感中院，請求判令孝感建行退還原下設(shè)的建銀公司預(yù)收的250萬元購房款，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

另查明，孝感建行下設(shè)的建銀公司成立于1992年6月22日，畢從良任總經(jīng)理至該公司被注銷，雖然孝感建行曾于1994年以《孝建銀人字(1994)第15號文件》將建銀公司的總經(jīng)理一職任命由羅建武擔(dān)任，將畢從良調(diào)回行里就任他職，但直至建銀公司于1996年7月9日經(jīng)申請注銷，孝感建行和建銀公司均未到工商局辦理法定代表人變更手續(xù)。

第三篇：商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認(rèn)購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對購房者有所警示。

熱點一：認(rèn)購糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認(rèn)購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調(diào)至25余萬元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購協(xié)議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認(rèn)購款后，卻提出了大大超過雙方預(yù)約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規(guī)定的誠實信用原則和公平原則，導(dǎo)致購房者締約機會的喪失，應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價與原認(rèn)購價的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬元認(rèn)購款也如數(shù)返還。

律師點評：商品房認(rèn)購糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。熱點二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實際損失不能重復(fù)計算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計3.6萬余元。

律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。這

一條既對規(guī)劃部門的驗收作了強行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗收之前。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實行竣工驗收制度，未經(jīng)驗收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。

就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

熱點三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調(diào)控政策出臺。“國十條”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。

律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。

在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準(zhǔn)備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購房者，在簽訂認(rèn)購協(xié)議時應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發(fā)生。(

第四篇：買賣合同糾紛代理詞

買賣合同糾紛代理詞

審判長:

湖南人和人律師事務(wù)所指派我擔(dān)任了原告云海商貿(mào)有限公司訴被告李曉富、李向陽買賣合同糾紛一案兩被告的共同委托代理人。通過庭審,結(jié)合事實和法律發(fā)表補充代理意見如下,供人民法院審判參考。

中心代理意見:

被告沒有在XX年11月25日銷售過銷售單上的貨物,也沒有派業(yè)務(wù)員原告送過貨。所以,原告訴稱的被查封、罰沒的貨物不是被告的貨物,因而被告不需承擔(dān)任何的法律責(zé)任,請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。

一、XX年11月25日,被告沒有給原告銷售過銷售單上的貨物,也從來沒有派過業(yè)務(wù)員給原告送貨。

原告訴稱,被告是在XX年11月25日將將銷售單上的貨物由業(yè)務(wù)員送到遂川的。實際上,被告是在XX年11月26日才將銷售單上的貨物銷售出去。并且,被告沒有自己的業(yè)務(wù)員,不可能派人也從來沒有派人給原告送過貨物。

第一、被告銷售單上的貨物是XX年11月26日在長沙高橋大市場賣出的,不是XX年11月25日賣出的;

目前,關(guān)于銷售單上貨物銷售出去的時間,原告講是11月25日、被告講的11月26日,原告證人講是11月27日。

1、證據(jù)表明,銷售單上的貨物只能在XX年11月26日。在原告提供的貨物銷售單中,有一張銷售單開出的時間是11月26日。很顯然,11月26日才開出的銷售單上的貨物,不可能在11月25日賣出。

2、原告證人證明貨物是XX年11月27日由被告送給原告的,不能采信;

首先、兩位證人是原告的職工,為原告做偽證很有可能。因為證人和原告之間存在勞動關(guān)系,證人為了自己能夠在原告處工作,很有可能做偽證。

其次、兩證人的在法庭上的證詞相互矛盾。關(guān)于貨物是27日什么時候送到遂川的,他們的回答不一致。男證人說是上午、女證人說是下午(在原告當(dāng)庭的提醒下,女證人又改時間為中午)。問到是誰到被告處聯(lián)系買賣貨物的,男證人回答是他和女證人兩人,女證人回答是她自己一人(在原告的當(dāng)庭提醒下,女證人又補充男證人是司機)。

基于證人和原告的關(guān)系以及證人做證的前后矛盾和證詞的不穩(wěn)定性,法院不應(yīng)該采信證人的證言。

其三、假定XX年11月27日原告收到了被查封、罰沒的貨物是真實的,恰好也證明原告被查封、罰沒的貨物不是被告的。因為被告的貨物是XX年11月26日白天銷售出去的,按照時間的推斷,假定貨物真是原告的,貨物也應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)天夜間送到原告處的。如果是11月27日早上發(fā)出的,當(dāng)日上午是不可能到達(dá)原告處的。這樣的推斷只能說明一個問題,XX年11月27日原告收到了被查封、罰沒的貨物肯定不是原告的。

其四、證人為什么會證明貨物是11月27日送到原告處的。

在案件審判進(jìn)入質(zhì)證的最后階段,本代理人指出原告提供的銷售單中有張是在XX年11月26日開出的。原告聽了以后馬上改口說貨物是11月27日送到的。接著原告自己用電話在法庭外通知自己的兩位證人出庭做證(證人當(dāng)時沒有來到法院),代理人很清楚的聽到原告在出法庭門的時候,說道“11月27日”,代理人可以用信譽擔(dān)保原告當(dāng)時在和證人串供。同時,需要補充的是,原告目無國家法律、藐視法庭,在代理人質(zhì)證證人時,經(jīng)常性的打斷代理人的問話,并且還有意引導(dǎo)了證人做假證(雖然審判長予以了制止,但是其仍為所欲為)。代理人要求法庭追究證人做偽證的法律責(zé)任。同時,追究原告妨礙民事訴訟程序的法律責(zé)任。

既然,存在原告所講的進(jìn)貨時間在前,被告的發(fā)貨時間在后這樣不可以克服的矛盾;那么可以肯定的講,原告所訴的貨物不是被告銷售單上的貨物。

第二、被告沒有業(yè)務(wù)員,沒有派人給被原告送過貨物。

1、曉富日化總匯的《個體工商戶開業(yè)情況打印》(原告提供證據(jù)),證明曉富日化總匯從業(yè)人數(shù)只有2人。根據(jù)曉富日化總匯的銷售單(原告提供證據(jù))上記載,曉富日化總匯的從業(yè)人員只有兩被告。如此,可以判斷曉富日化總匯除兩被告以外,沒有其他的人。再說,如果其有業(yè)務(wù)員,銷售單上也應(yīng)該有記載。

2、被告的左右鄰居,即證人蔡一擁、李寬紅、金有玲均證明沒有看到被告有自己的業(yè)務(wù)員。更為關(guān)鍵的,原告的兩位證人作為到被告聯(lián)系業(yè)務(wù)的人,在被告處也沒有看到被告有業(yè)務(wù)員。

3、原告憑什么說給他送貨的是被告的業(yè)務(wù)員。

按照正常的程序,既然原告的業(yè)務(wù)員(兩證人)在被告處沒有看到被告有業(yè)務(wù)員(兩證人證言)。當(dāng)所謂的被告“業(yè)務(wù)員”送貨給原告,作為原告收貨負(fù)責(zé)人的女證人收貨時,應(yīng)當(dāng)核對被告“業(yè)務(wù)員”的身份。應(yīng)該查看所謂的被告“業(yè)務(wù)員”有沒有被告的委派證明、工作證明等證明其身份的東西。原告并沒有查看這些,連來送貨所謂的被告“業(yè)務(wù)員”叫什么名字都不知道,都沒有查清。我不知道原告是憑什么來說給他送貨的被告的業(yè)務(wù)員,自己還將6萬多元的貨款支付給這個所謂的被告“業(yè)務(wù)員”。這很難想象。

既然,存在原告講被告有業(yè)務(wù)員,被告又實際并沒有業(yè)務(wù)員,而原告又不能提供是被告業(yè)務(wù)員送貨的證明這樣不可以克服的矛盾;那么可以肯定的講,該原告送貨物的肯定不是被告的“業(yè)務(wù)員”。

第三、如果判決被告承擔(dān)對原告的賠償責(zé)任的法律后果分析。

既然原告不能證明貨物是被告處的貨物,那么憑原告持有被告開出的銷售單,判決被告對原告承擔(dān)法律責(zé)任。那就會造成,無論誰拿著被告的銷售單,說在被告處買了貨物。然后,以貨物存在質(zhì)量問題等向被告索賠,被告就只有賠償?shù)姆萘恕榱吮苊膺@一結(jié)果,請求法律駁回原告的訴訟請求。否則,后果不堪設(shè)想。

二、原告訴請的賠償數(shù)額存在的問題;

第一、第一項訴訟請求為“返還貨款60156元”。

即使,原告和被告之間存在真實的貨物交易關(guān)系,原告的請求是不可能實現(xiàn)。因為原告已經(jīng)將部分貨物出賣出去。所以,原告根本不可能在“被告”返換貨款后,返換“被告”貨物。再且,原告目前是以貨物的中的每一類商品質(zhì)量存在問題,認(rèn)為被告違約,要求解除合同的。那么,“每一類商品質(zhì)量存在問題”是否構(gòu)成根本違約,是否達(dá)到可以解除全部合同的條件。根據(jù)《合同法》第一百六十五條“標(biāo)的物為數(shù)物,其中一物不符合約定的,買受人可以就該物解除,但該物與他物分離使標(biāo)的物的價值顯受損害的,當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同”的規(guī)定看來,合同也只能部分解除。

第二,第二項訴訟請求的“原告經(jīng)濟(jì)損失9萬余元”是怎么來得?

原告沒有行政機關(guān)的處罰決定書和處罰單,以及原告已經(jīng)繳納了罰款的標(biāo)準(zhǔn)票據(jù),如何認(rèn)定原告有38000元的行政處罰損失。確實不知道原告9萬余元是怎么來的。

三、原告的訴訟請求不具體;

第一、本案是違約之訴,還是侵權(quán)之訴?訴的性質(zhì)不具體;

原告的第一項請求是要求兩被告返還貨款60156元,根據(jù)原告在庭審中的說法(見庭審筆錄),原告是提起的是一個被告產(chǎn)品質(zhì)量存在問題的違約之訴。但,原告的第二項訴訟請求,根據(jù)請求的數(shù)額,以及原告在庭審過程中的說法(見庭審筆錄),原告提起的又是一個侵權(quán)之訴,要求被告承擔(dān)的損害賠償?shù)那謾?quán)責(zé)任。

根據(jù)《合同法》第一百二十二條:因當(dāng)事人一方的違約行為,侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的,受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任競合的時候,當(dāng)事人只能選擇一種承認(rèn)方式起訴。原告在本案件中提起一個侵權(quán)之訴的同時,又提起一個違約之訴,原告的訴訟請求不具體、明確,違反了法律的規(guī)定。

第二、原告的第二項訴訟請求,請求的賠償數(shù)額“90000余元”,“余”字是說明原告請求的數(shù)額是不確定;

根據(jù)《民事訴訟法》第108條的規(guī)定,起訴必須有具體的訴訟請求和事實、理由。請求人民法院依此駁回原告的訴訟請求。

四、被告李向陽不是案件的主體,請求依此駁回原告對被告李向陽的訴訟請求,并解除對其財產(chǎn)的保全,并要求原告賠償因財產(chǎn)保全造成的損失。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》46條:在訴訟中,個體工商戶以營業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主為當(dāng)事人。有字號的,應(yīng)在法律文書中注明登記的字號。營業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主與實際經(jīng)營者不一致的,以業(yè)主和實際經(jīng)營者為共同訴訟人。被告李向陽不是營業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主,請求人民法院裁定取消李向陽的被告主體資格,或判決被告不承擔(dān)任何法律責(zé)任。同時,解除對其帳戶資金的查封,并要求原告承擔(dān)因財產(chǎn)保全產(chǎn)生的財產(chǎn)損失。

審判長:

在結(jié)束代理意見的時候,代理人不得不重提一件十分嚴(yán)重的事情。在庭審結(jié)束的時候,原告竟然在貴院要毆打第一被告,當(dāng)時并揚言要第一被告出不了貴縣。如果不是審判長的親自一路護(hù)送第一被告和本律師,第一被告不知道將面臨什么樣的打擊。被告不怕原告的非法的打擊,也決不會向原告低頭。基于此,被告將不再接受和原告的任何調(diào)解,并將一直和原告將訴訟進(jìn)行到底。相信真理是經(jīng)的住考驗的!

以上意見,供審判長參考!

第五篇：買賣合同糾紛管轄權(quán)

篇一：買賣合同糾紛管轄權(quán)異議申請書 管轄權(quán)異議申請書

申請人：安徽*******有限公司，住址：***市**路**，法人代表：***。請求事項：

申請人因原告合肥市****有限公司訴申請人買賣合同糾紛一案，現(xiàn)依法向貴院提出管轄權(quán)異議。

事實與理由：

申請人與合肥市****有限公司買賣合同糾紛一案已由貴院審理。依據(jù)購銷合同，原告為申請人承建的合肥市***************小區(qū)提供鋼材，因此本合同的履行地為合肥市***********，申請人認(rèn)為本案的管轄法院應(yīng)當(dāng)為合肥市**********區(qū)人民法院。綜上所述，請貴院依法裁定將此案移送有管轄權(quán)的人民法院審理。此致

*******區(qū)人民法院

申請人：安徽*****有限公司年 月 日

下周一即8月22日通過ems郵件，郵寄時需要注意按以下方式填寫郵件詳情單：

一、收件人姓名：方業(yè)劍（民二庭）單位名稱：合肥市瑤海區(qū)人民法院 電話：5352663，4298001 地址：合肥市新海大道

二、寄件人姓名：周興斌

單位名稱：安徽東皖建設(shè)集團(tuán)有限公司 電話：4286648，4286608 地址：合肥市蘆嶺路康城水云間一號商辦樓

內(nèi)件品名：合肥市寬宏商貿(mào)有限公司管轄權(quán)異議申請書 數(shù)量：原件一份篇二：從履行地看買賣合同糾紛案件的管轄從履行地看買賣合同糾紛案件的管轄 作者： 盧國平發(fā)布時間： 2002-12-03 08:50:10 民事訴訟中，買賣合同糾紛是人民法院受理合同糾紛案件最基本、最常見的類型，買賣合同糾紛管轄權(quán)的確定依據(jù)是民事訴訟法第二十四條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地人民法院管轄”的規(guī)定。實踐中，由于對合同履行地的不同理解，使得個案中合同履行地的爭議從未停止過，同時由于地方保護(hù)主義的存在，使管轄權(quán)爭議愈演愈烈。本文擬就此問題進(jìn)行法律分析，并試圖解決此類糾紛引發(fā)的管轄權(quán)爭議問題。對買賣合同履行地的法律分析 所謂“合同履行地”，通說認(rèn)為指“合同規(guī)定履行義務(wù)的地點”，也即義務(wù)清償?shù)攸c。可具體到個案中，由于買賣合同是“出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價款”的法律行為，這決定了買賣合同是雙務(wù)有償合同，因此買賣合同的雙方既是權(quán)利人又是義務(wù)人，不管是出賣人還是買受人都必須履行相應(yīng)的義務(wù)。具體說來，出賣人必須履行交付約定標(biāo)的物的義務(wù)，而買受人則必須履行支付約定價金的義務(wù)。如此看來，買賣合同與其他有名合同最重要、最顯著的區(qū)別在于當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，即一方轉(zhuǎn)移貨物的所有權(quán)、一方轉(zhuǎn)移貨幣的所有權(quán)，它包含兩個相對的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

那么，一個買賣合同因有兩個履行行為而有可能有兩個不同的合同履行地，如在甲地付款，在乙地交貨，這如何確定合同的履行地呢？目前占主導(dǎo)地位的意見認(rèn)為，在合同約定的眾多義務(wù)中，必有一個能反映該合同之本質(zhì)特征的義務(wù)，買賣合同也是如此，買賣合同的目的是一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于他人，而他人取得該標(biāo)的物所有權(quán)，因此，買賣合同的特征義務(wù)應(yīng)是標(biāo)的物的交付，即所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以該特征義務(wù)履行地作為該合同的履行地，基于此，我國最高人民法院所作的司法解釋均以此作為買賣合同的履行地。

筆者認(rèn)為，買賣合同的特征義務(wù)不是一個而是兩個，既包括轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，也包括轉(zhuǎn)移價款的所有權(quán)。其原因在于買賣合同是比較特殊的雙務(wù)有償合同，合同法第一百五十九條規(guī)定：“買受人應(yīng)按照約定的數(shù)額支付價款。”合同法第一百六十條規(guī)定：“買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點支付價款。”合同法第一百六十一條規(guī)定：“買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間支付價款。”合同法對出賣人的主要義務(wù)規(guī)定了三條，而對買受人的主要義務(wù)也規(guī)定了三條，要求買受人在約定的時間、地點，將約定價款的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給出賣人。眾所周知，價款也是財物，僅把買賣合同中標(biāo)的物義務(wù)的履行看成特征義務(wù)而不把價款義務(wù)的履行看做是特征義務(wù)的履行，厚此而薄彼，顯然從理論上講不通。

既然買賣合同的特征義務(wù)是兩個，那么，買賣合同的履行地自然也應(yīng)是兩個，即賣方主要義務(wù)履行地和買方主要義務(wù)履行地（有些情況下可以合二為一），可以說買賣合同的履行地具有二重性。接下來，我們分開來討論：

首先，根據(jù)合同法第一百三十條和第一百三十五條的規(guī)定，賣方義務(wù)履行地應(yīng)為出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人的地點。這一點最高法院在１９８８年４月２２日的司法解釋中已有提及，１９９６年的司法解釋精神也與之暗合，只不過這兩個司法解釋未將標(biāo)的物交付地與所有權(quán)轉(zhuǎn)移地加以區(qū)分，使人容易產(chǎn)生歧義。到底是以實物交付地點來確定合同地，還是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的地點來確定合同履行地不甚明了。在一般情況下，標(biāo)的物交付的地點，就是產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的地點。對于買賣合同，其義務(wù)清償?shù)貞?yīng)是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的地點，只有將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了對方，才能算合同義務(wù)履行了。而在法律定有要式行為所有權(quán)轉(zhuǎn)移之條件時，例如登記，只有履行了要式行為，所有權(quán)才算轉(zhuǎn)移，如果出賣人在此之前已將標(biāo)的物交由買受人占有、控制，若以標(biāo)的物事實上交付之地點為合同履行地，則要式行為地又為何地點呢？不可能不是合同履行地。實際上此時要式行為地才為合同義務(wù)之清償?shù)亍Ｎ覈贤ǖ谝话偃龡l和第一百四十一條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”；“出賣人應(yīng)按照約定的地點交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

（一）標(biāo)的物需要運輸?shù)模鲑u人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運人以運交給買受人；

（二）標(biāo)的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標(biāo)的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點交付標(biāo)的物；不知道標(biāo)的物在某一地點的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標(biāo)的物。”由此可見，買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一是應(yīng)以交付為標(biāo)志（包括現(xiàn)實交付、簡易交付、占有改定、指示交付等交付方式）；二是對特殊動產(chǎn)應(yīng)以登記為標(biāo)志，而交付與交貨顯然不是同一概念，交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也不完全等同，故而確定買賣合同賣方義務(wù)履行地應(yīng)以雙方約定的標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移地為履行地，約定不明的，按合同法第六十一條和第一百四十一條確定。

其次，我們談?wù)勅绾未_定買方義務(wù)（即支付價款義務(wù)）的履行地，這個問題顯然比較簡單。民法通則第八十八條、合同法第六十一條、第一百六十條均有明文規(guī)定。歸納起來，可以概括表述為：有約定，依約定；無約定的，以接受價款一方所在地為履行地。買賣合同履行地的二重性對管轄權(quán)的影響

縱觀世界上多數(shù)國家的立法例，以“合同履行地”這個概念來確定管轄的并不多見。如前所述，由于各國民法對動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的理論依據(jù)不同，從而影響到了民事訴訟的相關(guān)立法。一是以法國、日本等國為代表的“意思主義”認(rèn)為，合同生效時，財產(chǎn)所有權(quán)即轉(zhuǎn)移給了買受人。基于此，法國民訴法第４６條規(guī)定：“合同案件，物之實際交付地法院”管轄。二是以德國和我國臺灣地區(qū)為代表的“形式主義”認(rèn)為，所有權(quán)的約定和轉(zhuǎn)移，除了須有當(dāng)事人的一致意思表示之外，還必須履行一定的形式，交付行為即為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式。基于此，《德意志聯(lián)邦共和國民事訴訟法》第２９條規(guī)定：“因契約關(guān)系而發(fā)生的爭議，由有爭議的債務(wù)的履行地的法院管轄之。”在這里，德國民訴法作了非常理性的劃分，它以“涉訴債務(wù)”為聯(lián)接點，輕而易舉地解決了確定管轄的難題，即涉訟債務(wù)履行地法院為有權(quán)管轄法院。

買賣合同糾紛管轄權(quán)的確定依據(jù)是民事訴訟法第二十四條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地人民法院管轄”。被告住所地當(dāng)然沒有異議，問題是如何確定“合同履行地”以及合同履行地在選擇上是否對己方有利。所謂“合同履行地”，通說認(rèn)為指“合同規(guī)定履行義務(wù)的地點”，也即義務(wù)清償?shù)攸c。可具體到個案中，由于買賣合同是“出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價款”的法律行為，這決定了買賣合同是雙務(wù)有償合同，因此買賣合同的雙方既是權(quán)利人又是義務(wù)人，不管是出賣人還是買受人都必須履行相應(yīng)的義務(wù)。具體說來，出賣人必須履行交付約定標(biāo)的物的義務(wù)，而買受人則必須履行支付約定價金的義務(wù)。如此看來，買賣合同與其他有名合同最重要、最顯著的區(qū)別在于當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，即一方轉(zhuǎn)移貨物的所有權(quán)、一方轉(zhuǎn)移貨幣的所有權(quán)，它包含兩個相對的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。對于買賣合同糾紛案件在確定管轄法院時應(yīng)注意以下幾方面：

１、當(dāng)事人在合同中明確約定履行地點的，以約定的履行地點為合同履行地。當(dāng)事人在合同中未明確約定履行地點的，以約定的交貨地點為合同履行地。合同中約定的貨物到達(dá)地、到站地、驗收地、安裝調(diào)試地等，均不應(yīng)視為合同履行地。２、當(dāng)事人在合同中明確約定了履行地點或交貨地點，但在實際履行中以書面方式或雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可的其他方式變更約定的，以變更后的約定確定合同履行地。當(dāng)事人未以上述方式變更原約定，或者變更原合同而未涉及履行地問題，仍以原合同的約定確定履行地。

３、當(dāng)事人在合同中對履行地點、交貨地點未作約定或約定不明確的，或者雖有約定但未實際交付貨物，且當(dāng)事人雙方住所地均不在合同約定的履行地，以及口頭買賣合同糾紛案件，均不依履行地確定案件管轄。

綜上考慮后，最后考慮的是選擇法院能否對己方有利。實踐中，很多的是買賣合同最后演變?yōu)榍房罴m紛的案件。如原來是供貨合同（即工業(yè)品買賣合同類或其他），后買方由于各種原因無法結(jié)清全部欠款，于是雙方又簽訂一份《還款計劃》或《欠條》，如此一來，當(dāng)債務(wù)方不履行還款義務(wù)因為雙方訴至法院時，案由便是欠款糾紛，而管轄法院也只能是被告住所地。因此，當(dāng)買受人出現(xiàn)無力還款時，出賣方應(yīng)綜合考慮后再決定是否要與之簽訂還款協(xié)議類文書，以免將來在管轄地方面限于被動。篇三：本案如何確定買賣合同糾紛案件的管轄權(quán) 本案如何確定買賣合同糾紛案件的管轄權(quán)

作者： 林詒高 發(fā)布時間： 2004-06-28 11:10:52

一、案例

2001年11月21日，原、被告簽訂《工礦產(chǎn)品購銷合同》一份，合同第三條交貨地點、方式中約定“由供方（即原告）送貨至需方（即被告）倉庫或指定地點”。原告完成供貨義務(wù)后，雙方于2003年7月3日共同確認(rèn)出具了一份《對賬單》，載明被告尚欠原告貨款155萬余元，但對付款方式和付款地點未作約定。原告以接受貨幣一方所在地為履行地為由，向原告所在地法院起訴被告償付貨款。

二、分歧

對本案的履行地及其管轄法院存在不同看法： 第一種意見認(rèn)為：雙方共同出具的《對賬單》，對付款方式和付款地點未作約定。根據(jù)《合同法》第六十二條第三項的規(guī)定，履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行。根據(jù)本案《對賬單》，原告是接受貨幣的一方，本案的履行地應(yīng)在原告一方，根據(jù)《民事訴訟法》第二十四條的規(guī)定，作為合同履行地的原告所在地人民法院法院對本案有管轄權(quán)。第二種意見認(rèn)為：本案的《對賬單》是基于雙方簽訂了《工礦產(chǎn)品購銷合同》而成立的買賣法律關(guān)系，應(yīng)以該買賣合同的履行地確定管轄，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于在確定經(jīng)濟(jì)糾紛案件管轄中如何確定購銷合同履行地的規(guī)定》，交貨地點為該買賣合同的履行地，作為合同履行地的被告所在地人民法院法院對本案有管轄權(quán)。

三、管轄權(quán)的確定依據(jù)

買賣合同（即購銷合同）糾紛管轄權(quán)的確定依據(jù)有《民事訴訟法》第二十四條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地人民法院管轄”的規(guī)定；《關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》（以下簡稱《民訴意見》）第１９條“以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實際履行地點為合同履行地”；《最高人民法院關(guān)于在確定經(jīng)濟(jì)糾紛案件管轄中如何確定購銷合同履行地的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）“以約定的履行地點或交貨地點為合同履行地。”；《民法通則》第八十八條 “（合同）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受給付一方的所在地履行，其他標(biāo)的在履行義務(wù)一方的所在地履行”；《合同法》第六十二條“履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。”、第一百四十一條“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點交付標(biāo)的物”、第一百六十條 “買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點支付價款”等等。實務(wù)中，對以確定管轄的被告住所地爭議不大，但是，由于對買賣合同履行地的不同理解，使得此類糾紛引發(fā)的管轄權(quán)爭議問題較多，前述就是典型的案例。

四、合同履行地的理解 所謂“合同履行地”，通常認(rèn)為是“合同規(guī)定履行義務(wù)的地點”，也即義務(wù)清償?shù)攸c。可具體到個案中，由于買賣合同是“出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價款”的法律行為，這決定了買賣合同是雙務(wù)有償合同，因此買賣合同的雙方既是權(quán)利人又是義務(wù)人，不管是出賣人還是買受人都必須履行相應(yīng)的義務(wù)。具體說來，出賣人必須履行交付約定標(biāo)的物的義務(wù)，而買受人則必須履行支付約定價金的義務(wù)。合同法對買受人的主要義務(wù)規(guī)定了三條（第159、160、161條），要求買受人在約定的時間、地點，將約定價款的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給出賣人，對出賣人的主要義務(wù)規(guī)定了四條（第135、136、138、141條），要求出賣人在約定的期限、地點，將標(biāo)的物或提單交付買受人并轉(zhuǎn)移所有權(quán)。既然存在買方主要義務(wù)履行地（即交付價款地）和賣方主要義務(wù)履行地（即交貨地），那么，買賣合同的主要履行地自然也應(yīng)是兩個（有些情況下可以合二為一），還可能有一些與履行該合同有關(guān)的地點，如：貨物到達(dá)地、到站地、驗收地、安裝調(diào)試地等，理論上講這些有關(guān)地點均是合同履行地。

五、管轄的確定

既然一個買賣合同因有兩個履行行為而有可能有兩個以上不同的合同履行地，那么，這如何確定管轄法院呢？

《民事訴訟法》第二十四條規(guī)定“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地人民法院管轄”，該規(guī)定是確定所有合同管轄的一般性規(guī)定，理應(yīng)適用于確定買賣合同的管轄，按該條的本意，與買賣合同有關(guān)的履行地（包括接受價款地等）法院本應(yīng)都有管轄權(quán)，但《民訴意見》對買賣合同的履行地作了專門規(guī)定，第１９條“以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；實際履行地點與約定不一致，以實際履行地點為合同履行地”。而《規(guī)定》對買賣合同的履行地作了最狹義的規(guī)定，僅以約定的履行地點或交貨地點為買賣合同的履行地，其它地點（應(yīng)包括價款接受地點等）均不應(yīng)視為合同履行地。既然有了對買賣合同履行地的專門規(guī)定，那么,對買賣合同的履行地只能作狹義的理解，就不應(yīng)按《民事訴訟法》第二十四條作廣義的理解。還要值得注意的是《規(guī)定》和《民訴意見》第１９條有沖突，因《規(guī)定》的頒布生效在后，故對買賣合同的履行地及管轄權(quán)的確定自然應(yīng)適用《規(guī)定》。

對《規(guī)定》筆者的理解：

1、當(dāng)事人在買賣合同中明確約定了履行地點或交貨地點的，以約定的交貨地點或履行地點為合同履行地，那么，上述地點的法院對本案有管轄權(quán)。

2、如果當(dāng)事人在合同中明確約定了履行地點或交貨地點，但在實際履行中以書面方式或雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可的其他方式變更原約定的地點，以變更后的約定確定合同履行地。否則，仍以原合同的約定確定履行地。這里的其他方式應(yīng)包括雙方實際已交付和接收地點，即以實際交貨地點作為履行地而確定管轄。

3、當(dāng)事人在合同中雖有約定的履行地點或交貨地點，但未實際交付貨物，且當(dāng)事人雙方住所地均不在合同約定的履行地，不依履行地確定案件管轄，即按被告住所地確定管轄。

4、當(dāng)事人在合同中對履行地點、交貨地點未作約定或約定不明確的，無論是否實際履行或交貨，均不依履行地確定案件管轄，即按被告住所地確定管轄。

5、口頭購銷合同糾紛案件，均不依履行地確定案件管轄。即按被告住所地確定管轄。

六、存在問題值得注意是如果當(dāng)事人在合同中雖有約定的履行地點或交貨地點，但未實際交付貨物，且當(dāng)事人一方住所地在合同約定的履行地，《規(guī)定》中沒有明確如何確定案件管轄，筆者認(rèn)為理應(yīng)按被告住所地確定管轄。即只要未實際交付貨物，按被告住所地確定管轄。對是否已實際履行，存在一個程序和實體審查的問題，原告方往往認(rèn)為自己已經(jīng)履行了義務(wù)，故在履行地法院起訴，而被告方可能以對方?jīng)]有履行而抗辯，要求被告住所地法院管轄，司法實踐中，法院往往以是否實際履行屬于實體審查范圍，在程序階段就以原告的訴請確定管轄。發(fā)生上述問題的原因,可能在于管轄權(quán)異議純屬程序問題,當(dāng)事人之間法律關(guān)系定性屬實體問題,程序?qū)彶椴粦?yīng)審查實體問題。如此認(rèn)識則過于機械，因為，許多程序問題的確定，必須依賴實體問題的正確認(rèn)定，如特別地域管轄就是依不同性質(zhì)、種類的實體關(guān)系來劃分的，實體關(guān)系的性質(zhì)、種類不同，是適用不同管轄規(guī)定的連接標(biāo)志。所以，就被告依實體關(guān)系而提出的管轄權(quán)異議，法院審查的關(guān)鍵就在于當(dāng)事人之間屬何種性質(zhì)、種類的實體關(guān)系，不能簡單以“據(jù)原告訴稱雙方應(yīng)屬于某種關(guān)系”而確定管轄。

七、該案的處理

前述的案例雙方雖然有《對賬單》，載明被告尚欠原告貨款155萬余元，但是，必須查明被告欠原告貨款的原因，即被告是基于什么事實、原因欠了原告155萬余元，對發(fā)生爭議的合同糾紛分清是什么性質(zhì)的合同，這才是雙方法律關(guān)系的真實所在。如果被告曾向原告借款，而仍有155萬余元未還，說明雙方之間存在借貸關(guān)系，因而原告所在地因原告是屬接受的給付貨幣一方而被認(rèn)定為合同履行地就沒有問題。但是本案雙方是基于買賣合同關(guān)系而產(chǎn)生糾紛，《對賬單》只是對以前的發(fā)生的事實加以追認(rèn)和明確下來，僅是一個“從合同”而已，應(yīng)按該“主合同”即買賣合同約定的交貨地點作為合同履行地確定管轄。該案合同約定“由供方送貨至需方倉庫或指定地點”，因此，需方倉庫或指定地點為該買賣合同的履行地，作為合同履行地的被告所在地人民法院法院對本案有管轄權(quán)。

八、結(jié)束語

基于買賣合同發(fā)生的糾紛，無論是貨款糾紛，還是貨物數(shù)量、質(zhì)量、期限糾紛等等，應(yīng)依照《規(guī)定》確定買賣合同的履行地，再根據(jù)《民事訴訟法》第二十四條的規(guī)定確定管轄。（作者單位：浙江省高級人民法院）

從一起買賣合同糾紛案談根本違約

作者： 周英立 張振宇 發(fā)布時間： 2005-08-09 19:15:15 [案情簡介] 2001年12月17日，原告黃山才在被告四川省鹽業(yè)總公司成都分公司（下簡稱鹽業(yè)公司）處購買食用精制非碘鹽，而被告將堆放在鹽業(yè)公司彭州支公司露天壩子里，不符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的食鹽6噸（單價825元/噸）賣給了原告，原告將其中3.45噸食鹽作為封口鹽加入至569桶山露中，造成該569桶山露中鹽水出現(xiàn)大量黑褐色泡沫，鹽水中有細(xì)小黑色懸浮物，不符合原告與上海浦東公司簽訂的山露買賣合同中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，該569桶山露被上海浦東公司拒收，至今仍在原告處。另查明，每桶成品山露的重量是50公斤，569桶山露的重量為28.45噸,每噸價格為4 500元，該569桶鹽漬山露的價款應(yīng)為128 025元(569桶×50公斤×4 500元)。又查明，鹽漬山露主要通過外貿(mào)公司出口日本，國內(nèi)無銷售市場。[裁判要旨]