第一篇：二手經濟適用房買賣合同糾紛-成功案例

二手經濟適用房買賣合同糾紛-成功案例(7)

來源：未知 作者：

書記員王雪

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北京市第一中級人民法院

民事判決書

（2008）一民終字第8061號

上訴人（原審原告、反訴被告）付健娜，女，1962年2月20日出生，漢族，無業，現住北京市豐臺區洋橋馬里堡西里5號樓4單元402室。

委托代理人趙玉峰，北京市亞東律師事務所律師。

委托代理人鄭亞東，北京市亞東律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）鄒忠臣，男，1965年3月31日出生，漢族，北京市漢衡律師事務所律師，現住北京市昌平區東小口鎮天通苑1306號樓1單元6層2號。

委托代理人張萬臣，北京市漢衡律師事務所律師。

上訴人付健娜因其他買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區人民法院（2008）昌民初字第129號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

付健娜在一審中起訴稱，2003年1月，付健娜考慮到鄒忠臣在京務工，生活艱辛，應被告請求雙方簽訂了《房屋買賣協議》，付健娜將坐落于北京市昌平區東小口街道天通苑1306號樓1單元6層2號房屋轉讓給鄒忠臣，由于該房產為付健娜按揭購買所得，因此鄒忠臣要求以付健娜的名義交納銀行按揭款項。2003年1月付健娜將房屋交給被告使用。2007年10月，付健娜接到銀行通知，說付健娜多次沒有按期還款，嚴重損害了付健娜的商業信譽。為此，付健娜同鄒忠臣協商解決辦法，鄒忠臣非但沒有承認錯誤，而且還讓原告學習《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京經濟適用住房管理辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》等17項法律法規，要求付健娜息事寧人。通過學習，付健娜得知，由于鄒忠臣不具有在北京購買經濟適用住房的主體資格，且北京市經濟適用住房轉讓必須經法定程序。所以，付健娜與鄒忠臣之間的協議書是無效的，根據法律的規定，既然協議無效，鄒忠臣就應當將房屋騰退給付健娜。雖然付健娜與鄒忠臣對房屋使用未作約定，但根據《民法通則》公平、等價、有償的原則，鄒忠臣應當支付2003年1月至起訴之日止的房屋使用費用，該項費用參照同地段房屋租金計算。由于雙方無協商解決此糾紛的可能，故付健娜提起訴訟，要求：

1、判令付健娜與鄒忠臣簽訂的房屋買賣合同無效；

2、要求被告鄒忠臣將坐落于北京市昌平區東小口街道天通苑1306號樓1單元6層2號房屋騰退返還付健娜；

3、請求判令鄒忠臣支付房屋使用費116000元；

4、本案訴訟費用由鄒忠臣承擔。

鄒忠臣在一審中答辯稱：

一、付健娜要求確認買賣合同無效的訴訟請求，于法無據。雙方的房屋買賣協議系自愿簽訂，自簽訂之日起即依法成立。依據我國法律規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。但在2003年，我國所有的法律、行政法規中，均沒有關于非北京戶口的人不可以向已購買經濟適用住房的個人購買二手經濟適用住房的禁止性規定。因此，雙方簽訂的房屋買賣協議合法有效。另外，付健娜與鄒忠臣同在一個單位工作，付健娜對鄒忠臣的身份非常清楚，因此，付健娜在起訴狀中所說的，到起訴前才知道“鄒忠臣不具有在北京購買經濟適用住房的主體資格”，是付健娜為背信毀約編造的謊言。時至今日，北京市仍然不禁止經濟適用住房的交易，并且以2004年為界，實行“新房新辦法，老房老辦法”。

二、雙方的協議是附條件的合同，符合法律規定。該房屋買賣協議是附條件的合同，即在簽訂時起成立，至付清全部銀行按揭款后生效。

三、合同條件已經成就，應當繼續履行。付健娜惡意還款，促使合同條件提前成就。付健娜應當履行協助鄒忠臣辦理過戶的義務。

四、關于房屋使用費，付健娜沒有理由索要，付健娜毀約的原因就是房價大副上漲，因此過錯責任全在付健娜。

鄒忠臣在一審中反訴稱，鄒忠臣已向付健娜付清了前期房款及各項費用共137425.83元，房屋已經交付，鄒忠臣一直居住，并交付各項費用?，F該房屋的按揭款因付健娜惡意還款已全部付清，依據雙方簽訂的房屋買賣《協議書》

第4條的規定，付健娜應協助鄒忠臣辦理房屋過戶手續，要求：

1、法判令鄒忠臣給付付健娜所交納的銀行貸款195964.67元后，付健娜履行協議辦理房屋過戶手續的義務；

2、本案訴訟費用由付健娜承擔。

針對鄒忠臣的反訴，付健娜在一審答辯稱：：

一、在本訴中，答辯人要求認定雙方簽訂的房屋買賣協議無效、返還房屋，鄒忠臣反訴的理由是在本訴的答辯中已經闡明的觀點，根本無需反訴。

二、結合本案事實，《協議書》第四條是約定了付健娜負有協助鄒忠臣過戶的義務。，但是，這個義務是有一個前提的，那就是鄒忠臣還清貸款后，付健娜才履行義務?？墒青u忠臣至今也未能還清貸款，則么讓付健娜協助過戶？在本訴及反訴中，鄒忠臣有意回避這個前提，有意混淆視聽，歪曲事實。在庭審中，鄒忠臣稱付健娜惡意還款，貸款已經付清，付健娜就應當履行過戶手續，試問有這樣的道理嗎？付健娜基于朋友的關系將房屋轉讓給鄒忠臣，在這過程中，付健娜沒有賺取一分錢，是按照原價轉讓給鄒忠臣的，而鄒忠臣卻說付健娜見房屋漲價，見利忘義要求返還房屋。如果是為了賺錢，當初付健娜就不會將房屋按原價賣給鄒忠臣。協議簽訂后，付健娜多次催促鄒忠臣還清貸款，好辦理過戶手續，但鄒忠臣總是以沒錢遲遲拖延。在2007年10月期間，付健娜辦理出國手續的時候，要求在國內不能存在債務關系，付健娜到銀行查詢還有多少貸款沒有還清時，發現鄒忠臣不僅沒有還清貸款，而且多次遲延支付月供還款，造成了付健娜名下多次的還款記錄，嚴重損害了付健娜的商業信譽。即使是這樣，付健娜也沒想解除協議，而是積極的找鄒忠臣協商解決此事，但鄒忠臣不僅不向付健娜承認錯誤，反而致函付健娜，以“兩敗具傷”、“三思后行”等語言相威脅，要求付健娜“息事寧人”，并且列舉了經濟適用住房有關的法律，讓付健娜學習。通過學習，付健娜認識到雙方簽訂的協議是違反我國法律、行政法規的規定的，是無效的。該房屋根本不可能私自轉賣給鄒忠臣的，經濟適用住房的出售是有嚴格的法律程序的，買受人的條件也是有嚴格規定的。綜上，付健娜請求法庭駁回其反訴請求。

一審法院審理查明，2003年1月12日原告付健娜（甲方）與被告鄒忠臣（乙方）簽訂《協議書》一份，約定：甲方將坐落在昌平區東小口街道天通苑1306號樓1單元6層2號（現房屋位置為：昌平區東小口鎮天通苑小區1306號樓1單元6層2號）房產一處賣給乙方，甲方向乙方收取人民幣137425.83元。甲方同意乙方用甲方名義繼續做銀行按揭，乙方自協議簽字之日起應按期向銀行還款。否則，引起的后果應有乙方自行承擔。甲方在收取上述費用的同時，需將上述費用的相關文件票據交與乙方。甲方應在乙方還清銀行貸款后協助乙方辦理過戶手續，過戶時所發生費用全部由乙方承擔。乙方于2003年1月17日向甲方付人民幣100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收據為準。協議簽訂當天，付健娜向鄒忠臣交付了該房屋并將協議中約定的相關文件票據交與鄒忠臣。鄒忠臣向付健娜一次性給付了購房款及其他費用共計137482.30元，鄒忠臣入住后對該房屋進行了裝修。自2003年1月起鄒忠臣開始以付健娜的名義償還房屋按揭貸款直至2007年10月份，2007年11月付健娜將該房屋剩余貸款本金及利息共計195964.67元一次性還清。

另查，位于昌平區東小口鎮天通苑小區1306號樓1單元6層2號房屋，屬于經濟適用住房，付健娜于2002年3月5日從北京順天通房地產開發有限責任公司處購買，同年3月11日該房屋取得房屋使用權證書

上述事實，有當事人陳述、《協議書》、商品房買賣合同、房屋所有權證書、銀行還款清單、終止貸款聲明等在案佐證。

一審法院判決認定，付健娜與鄒忠臣簽訂《協議書》的行為，是雙方真實意思的表示，且簽訂《協議書》時并沒有禁止經濟適用住房再上市轉讓或對被轉讓人資格限制的相關規定，故該協議書應為合法有效。雙方應當遵循誠實信用的原則，繼續全面履行合同。現鄒忠臣以后支付了購房首付款及2003年1月份至2007年10月份銀行貸款，剩余購房款（即銀行貸款）195964.67元由付健娜支付完畢，故鄒忠臣尚欠付健娜購房款195964.67元未付清。故對于付健娜要求確認房屋買賣《協議書》無效及要求鄒忠臣騰退房屋并支付房屋使用費的訴訟請求，無事實及法律依據，本院不予支持；對于鄒忠臣要求判令其給付付健娜房款后，付健娜履行協助辦理房屋過戶手續的義務的訴訟請求，證據確實、理由充分，予以支持。綜上所訴，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規定，判決如下：

一、鄒忠臣于本判決生效后十日內給付付健娜房款十九萬五千九百六十四元六角七分，付健娜在收到上述款項三日內履行協助鄒忠臣辦理房屋過戶手續的義務；

二、駁回原告付健娜的訴訟請求。

付健娜不服原審法院的判決，向本院提起上訴。上訴請求是：撤消原判，支持付健娜的一審訴訟請求。上訴理由是：

1、本案訴爭房屋為經濟適用住房，鄒忠臣系非京籍居民，不具備在京購買經濟適用住房的資格，付健娜與鄒忠臣協議價格為經濟適用住房的價格，且房屋設有抵押權；

2、簽訂《協議書》時的法律、法規規定，經濟適用住房上市轉讓必須是購買超過5年的房屋，而付健娜購買的經濟適用住房不足5年；

3、未經審批的經濟適用住房不得上市交易，購買二手經濟適用住房需具有相應資格，嚴禁私自交易、低價交易、平價交易；

4、北京從未放開對非京籍戶口人員在京購買房屋；

5、未經抵押權人同意，房屋轉讓無效。鄒忠臣同意原審法院判決，同時答辯稱：

1、2003年對經濟適用住房交易還沒有“購買滿五年”的限制；

2、非京籍戶口人員不能向北京市政府購買經濟適用住房，并不包

括二手房；

3、抵押問題并不是確認買賣合同無效的理由；4我國法律，行政法規中沒有禁止二手經濟適用住房買賣的規定。

本院查明事實與一審反員查明事實相同，本院予以確認。

本院以為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。付健娜為出售其所有的坐落于昌平區東小口鎮天通苑1306號樓1單元6層2號房屋，與鄒忠臣簽訂《協議書》，該《協議書》是雙方當事人的真實意思表示，亦不違反國家法律、行政法規的強制性規定，屬于有效合同，當事人應當全面履行。付健娜與鄒忠臣簽訂《協議書》的時間是在2003年1月，當時，無論是國務院部門規章，還是北京市地方政府規章，對已購經濟適用住房上市交易均無對購買年限及購買人條件的限制性規定。而且，違反國務院部門規章或地方政府規章并不必然導致合同無效。因此，付健娜有關購買房屋不足5年、鄒忠臣是非京籍戶口等上訴理由不能證明其主張，本院不予采信。抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。因此，未經抵押權人同意轉讓抵押物，并不導致轉讓無效。付健娜有關轉讓本案訴爭房屋因未經抵押權人同意而無效的上訴理由不能成立，本院不予采信。一審法院判決付健娜與鄒忠臣繼續履行合同、駁回付健娜的訴訟請求正確，本院予以確認。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費二千六百二十元，由付健娜負擔（已交納）。一審反訴案件受理費七十元，由付健娜負擔（本判決生效后七日內交納）；二審案件受理費二千六百二十元，由付健娜負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長劉秋燕

審判員呂春華

代理審判員王茂剛

二 O O 八年九月三日

注意：特別提醒務必別買沒有房產證的二手經濟適用房。

已經住滿5年的經濟適用房

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購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納 1.5% 的契稅、5 ‰的印花稅外，不需要再繳納成交價 3% 的土地出讓金。

實例：購買一套面積為95平方米，原購房價格為2650元/平方米，現市場售價為3600元/平方米的已購經濟適用房，其總購房款為3600×95= 342000元，除購房款外，購房人還需繳納342000×1.5%=5130元的契稅，以及342000×0.0005=171元的印花稅。

尚未住滿5年的經濟適用房

購買此類已購經濟適用房者，首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件；其次購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續。若所購置的已購經濟適用房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交 10% 的綜合地價款并所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。

什么樣的房子能賣

目前，在售的已購經濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿 5 年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準。

已經住滿5年的經濟適用房

對于已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。

實例：一套面積為95平方米，原購房價格為2650元/平方米的經濟適用房，若按現市場3600元/平方米進行出售，則需按3600×95×10% 計算，補交34200元的綜合地價款。

出售提醒：按市場價格出售經濟適用住房后不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。

尚未住滿5年的經濟適用房

對于尚未住滿5年的經濟適用房，由于政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。

實例：同樣一套面積為95平方米，原購房價格為2650元/平方米的經濟適用房，在未住滿5年的情況下，只能以2650元/平方米或低于2650元/平方米的價格進行出售。

出售提醒：以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經濟適用住房購房條件者還可再次購買他處的經濟適用住房。

二手住房交易過戶的費用

一、是 “契稅”，金額為成交價或指導價×3%（個人第一次購買自用普通住宅減半征收，即：成交價或指導價×1.5%），由取得方（買方）支付。

二、是“轉移登記費”，住宅交易是80元/套，由取得方（買方）支付。接著是“交易手續費”，支付標準是買賣雙方各自支付3元/平方米。

三、是“營業稅及附加”，標準是5.5％，由失去方（賣方）支付，具體繳納標準和程序請咨詢地稅部門。

二手住房交易的方式

一、現在私房買賣有兩種購房款交付方式，一是買賣雙方友好協商自行交付，也就是各自協商。不過，如果采用此種方式交付產生了糾紛，責任自負。

二、在辦理買賣登記手續時，由買方將購房款存入交易中心指定銀行，待買方領取到《房屋所有權證》后，由交易中心將購房款直接付與賣方，這種交付方式相對更加安全。

交易時夫妻雙方應注意事項

一、在進行私房過戶時，買方要本人到場，帶上有效身份證件（不含臨時身份證）即可；賣方要夫妻二人到場，帶上房屋所有權證、結婚證（或其他夫妻關系證明）和有效身份證件（不含臨時身份證）。

二、在出售共有房產時，共有人夫妻二人同時到場并提供結婚證（或其他夫妻關系證明）、有效身份證（不含臨時身份證）和共有人保持證。

三、買方本人或賣方夫妻二人因特殊情況不能親自到場辦理過戶手續的，可以委托他人辦理，但買賣雙方不能委托同一個人辦理。同時，已出租房屋需出售時，承租人不愿購買的，賣方還需帶上承租人放棄購買的書面文件。

注：以上各個稅種以國家調整的各項為準。編輯（吳麗珍）

第二篇：經濟適用房買賣政策

經濟適用房買賣政策

一、經濟適用住房購房人擁有有限產權。經濟適用住房自合同備案之日(未備案的以購房家庭辦理產權登記之日)起，不滿5年不得上市交易或完善產權。5年內 購房家庭因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的(離婚析產和法院判決除外)，由市住房保障機構按經濟適用住房原出售價格回購。

二、經濟適用住房上市交易或完善產權時應按照不低于計征單價(實際成交價高于計征單價的，按實際成交價)與該經濟適用住房原購房價格差價的60%繳納增 值收益，用于補交土地收益等相關價款。計征單價以成都市城鄉房產管理局公布的屆時成都市中心城區享有優惠政策普通商品住房標準中，同一環域范圍土地上的普 通商品住房平均交易價格下浮10%為基準計算。

三、已享受政策性住房的低收入家庭購買經濟適用住房的，該經濟適用住房上市交易或完善產權時，其已享受的政策性住房建筑面積部分，應全額上繳計征單價與該經濟適用住房原購房價格的差額。

四、曾作為經濟適用住房產權人或共有人，離婚析產后不再擁有經濟適用住房產權，再婚組成家庭后可與新組成的家庭成員符合經濟適用住房申請條件的，可共同 申請經濟適用住房。但該經濟適用住房上市交易或完善產權時，其原享受的經濟適用住房人均建筑面積部分應全額上繳計征單價與該經濟適用住房原購房價格的差 額。

經濟適用房可以買賣嗎

目前，在售的已購經濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。這是以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準的。

1、尚未住滿5年的經濟適用房對于尚未住滿5年的經濟適用房，由于政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不 高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原購房價出售已購經濟適用房的，出售人需提供原住房買賣合 同、住房轉讓合同等證件。若出售家庭符合條件可再購買經濟適用住房。

2、已經住滿5年的經濟適用房對于已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業主需按房屋成交額的10%補交綜合 地價款。按市場價格出售已購經濟適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、住房轉讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手 續即可。

經濟適用房買賣提醒

1、經濟適用房買賣政策,按市場價格出售經濟適用住房后不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。

2、以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經濟適用住房購房條件者還可再次購買他處的經濟適用住房。

第三篇：經濟適用房買賣協議

房 屋 轉 讓 協 議

甲方（出讓方）：身份證號：乙方（買受方）：身份證號：協調說話人：身份證號：

甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方房產轉讓于乙方事宜達成如下協議，共同履行。

第一條 房屋基本情況：

甲方房屋坐落在，#樓單元層室(東戶)經濟適用房轉讓給乙方。房屋建筑面積為平方米，公共部分及公用分攤面積為平方米，該房屋土地使用期限為年（自年月日起至年月日止）。甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并為此承擔相應的法律責任；乙方對上述房屋已經充分了解，同意購買上述房屋。

第二條 房屋轉讓價格：甲方同意以元/建筑平方米將房產轉讓于乙方，乙方認可現有建筑面積，當測繪面積與現有建筑面積有誤差時，甲乙雙方不再追究，轉讓金總額為人民幣元（大寫）。

第三條 因該房產關系為“經濟適用房”，在該房產未過戶前，乙方交付甲方房

屋使用權轉讓金的同時，甲方應將該房交于乙方使用，并且購房合同由甲方交于乙方保管；由于房產證尚未辦理，甲方應按有關規定及時辦理房產證，并且交與乙方保管。在該房產滿足過戶條件（包括但不限于購買時間超過5年以上）時，甲方應按乙方指示將該房產過戶至乙方名下；若該房產過戶手續費用過大，乙方可以不辦理過戶手續，并且甲方無條件同意乙方享有該房產的一切權利。

第五條 若過戶時相關機關要求甲乙雙方提交該房產轉讓協議，則甲方應配合乙方簽訂房產轉讓協議（該協議僅供過戶之用，不實際履行，乙方不必向甲方交付該房產轉讓款和相關費用）。

第六條 若過戶時因政府優先回購或甲方違約從而導致乙方失去房產所有權，甲方應退還乙方的使用權轉讓金、利息（按照日0.04%的利率自支付支付轉讓金之日起計算）及房屋的增值價值外，還要承擔乙方添加的附屬設施及房屋裝修費用（不折舊）。

第七條 在該協議生效之后，若因政府等其他單位拆遷該房或其他原因，向該

房產支付賠償的相關價款，甲方應以自己名義領取后全部交付給乙方。

第八條 在該權屬未變更之前，甲方僅為該房產名義上的權利人，甲方不得再

將該房產進行買賣、抵押等處分行為；乙方為該房產的實際權利人，該房

產的一切權利由乙方行使，一切義務由乙方承擔。除上述所述購房手續外，乙方在使用、處分房產時需要甲方配合辦理相關手續的，甲方有義務予以

配合。

第九條 甲方保證該房屋權屬清楚，確保該房無抵押貸款等經濟問題，并且保

證已結清該房的全部房款，若發生該房屋權屬糾紛及債權債務等，由甲方

負責清理，并承擔民事責任，與乙方無關。如由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償；若致使本協議不能繼續履行，還應承擔違約責任。

第十條 合同爭議的解決辦法： 本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協

商解決，協商不成的，按下述兩種方式解決：

1、提交仲裁委員會仲裁；

2、依法向人民法院起訴。

第十一條 本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份。本協議經甲乙雙方簽字確認

后生效。

甲方：（簽字）乙方：（簽字）

聯系電話：聯系電話：住址：住址：

工作單位：工作單位：

簽約日期：年月日簽約日期：年月日

說話協調人：（簽字）

甲方家庭成員簽署：

聲明

聲明人：姓名：，身份證號碼：，住所地：，系的配偶。

上述聲明人聲明如下：

聲明人認可與于2011年月日簽訂的《房屋轉讓協議》，本人同意將該房產的產權按《房屋轉讓協議》約定條件轉讓給。

特此聲明

聲明人簽字、指模：

2012年月日

第四篇：經濟適用房買賣政策

經濟適用房買賣政策

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建設標準：經濟適用房按規定標準，現階段每套住房一般控制在60－110平方米。

銷售對象：主要是家庭年工資收入3萬元以下的住房困難戶，同等條件下優先銷售給教師和離退休職工。

購買程序：凡購買經濟適用房，須由職工所在單位（無固定職業者由戶口所在地街道辦事處）出具住房、收入情況調查和審查證明，由經濟適用房項目建設單位進行審核，符合條件后方可購買。

銷售價格：經濟適用房銷售的價格，按保本微利的原則確定。最低基準價為每平方米1500元，根據地段等方面情況不同，各處的房價有所不同。其銷售價格由以下因素構成：征地和拆遷補償、安置費；勘察設計和前期工程費；建安工程費；住宅小區基礎設施建設費；以上4項之和為基數的2％以下的管理費；貸款利息；稅金等。

1、什么房子能賣

一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準。

①對于已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。

②對于尚未住滿5年的經濟適用房，由于政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。

2、賣了房子后的結果

經濟適用房買賣政策,按市場價格出售經濟適用住房后不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。

以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經濟適用住房購房條件者還可再次購買他處的經濟適用住房。

3、怎么購買

① 已經住滿5年的經濟適用房

購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。

例如：購買一套面積為95平方米，原購房價格為2650元/平方米，現市場售價為3600元/平方米的已購經濟適用房，其總購房款為3600×95=342000元，除購房款外，購房人還需繳納342000×1.5%=5130元的契稅，以及342000×0.0005=171元的印花稅。②尚未住滿5年的經濟適用房

經濟適用房買賣政策,購買此類已購經濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件；其次購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續。若所購置的已購經濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。

4、如何選購經濟適用房

首先，結合工作單位、居住習慣、生活方式等綜合因素，再決定購買哪個區域內的經濟適用房項目。如上班單位離項目的遠近、周邊的親朋好友居住情況等都屬于綜合考慮因素。

其次，到項目現場考察，了解項目本身的配套設施，并結合自身的需要進行購買。如新婚夫婦，要考慮到幼兒園、小學以及醫院等配套。還有，對社區的綠化率、停車、物業管理等狀況都應有所了解。

第三，根據自身的居住要求，詳細了解經濟適用房的戶型結構及面積大小，以及通風、采光、朝向等基礎資料。

第四，對房屋的權屬關系要有詳細調查，特別要注意房屋是否有共有人，防止購買后，引起不必要的麻煩。另外，特別提醒務必別買沒有房產證的二手經濟適用房。

相關法律規定及政策： 經濟適用住房管理辦法

第一章 總則

第一條 為規范經濟適用住房建設、交易和管理行為，保護當事人合法權益，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。

第三條 從事經濟適用住房建設、交易，實施經濟適用住房管理，應當遵守本辦法。

第四條 發展經濟適用住房應當堅持“在國家宏觀政策指導下，各地區因地制宜、分別決策”的原則，由市、縣人民政府根據當地經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經濟適用住房的政策目標、建設標準、供應范圍和供應對象等，并負責組織實施。

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第五篇：經濟適用房買賣協議

房 屋 轉 讓 協 議

甲方（出讓方）： 身份證號： 乙方（買受方）： 身份證號：

甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方房產轉讓于乙方事宜達成如下協議，共同履行。

一、房屋基本情況：

甲方房屋坐落在，#樓 單元 層 室(東戶)經濟適用房轉讓給乙方。房屋建筑面積為平方米，公共部分及公用分攤面積為平方米，該房屋土地使用期限為 年（自 年 月 日起至 年 月 日止），買賣合同簽訂時間為 年 月 日，預計于 年前取得產權證。甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并為此承擔相應的法律責任；乙方對上述房屋已經充分了解，同意購買上述房屋。

二、房屋轉讓價格

1、甲方同意以 元/建筑平方米將房產轉讓于乙方，轉讓金總額為人民幣 元（大寫）；乙方認可現有建筑面積，當測繪面積與現有建筑面積有誤差時，甲乙雙方不再追究，轉讓總金額不變。

2、上條所約定的轉讓價款為甲方稅后凈得款項，過戶過程中發生的所有費用（包括但不限于契稅、印花稅、營業稅、所得稅、補交出讓金、地價款等），均由乙方自行承擔。

三、交付及過戶辦理

1、因該房產關系為“經濟適用房”，根據國家政策規定并考慮到乙方經濟利益，雙方應在該房產滿足過戶條件（包括但不限于購買時間超過5年以上）時后立即辦理將產權證明辦理到乙方名下的手續。

2、在本協議簽訂后 日內，乙方將全部轉讓價款支付給甲方，甲方收到全部房款后，應將房屋按現狀交付給乙方，并將購房合同由甲方交于乙方保管。

3、由于房產證尚未辦理，甲方應按有關規定及時辦理房產證，并且在辦

理完畢后交與乙方保管。

4、在房屋尚未過戶之前，國家取消關于過戶稅收減免政策的，乙方仍應在房屋滿足過戶條件后立即與甲方共同辦理過戶手續，但國家對于過戶仍有稅收減免政策的，甲方應配合乙方在滿足減免政策的條件下過戶，以減輕乙方經濟負擔。

四、關于備案文件：

若過戶時相關機關要求甲乙雙方提交該房產轉讓協議，則甲方應配合乙方簽訂房產轉讓協議（該協議僅供過戶之用，不實際履行，乙方不必向甲方交付該房產轉讓款和相關費用），雙方關于房屋轉讓的所有權利義務均以本協議為準。

五、政府行使回購權

若過戶時因政府優先回購導致乙方失去房產所有權，政府回購該房屋的所有款項均歸乙方所有。

六、拆遷賠償

在本協議生效之后，若因政府等其他單位拆遷該房或其他原因，向該房產支付賠償的相關價款，甲方應以自己名義領取后全部交付給乙方。

七、過戶前房屋的處分權

在該權屬未變更之前，甲方僅為該房產名義上的權利人，甲方不得再將該房產進行買賣、抵押等處分行為；乙方為該房產的實際權利人，該房產的一切權利由乙方行使，一切義務由乙方承擔。除上述所述購房手續外，乙方在使用、處分房產時需要甲方配合辦理相關手續的，甲方有義務予以配合。

八、甲方保證

甲方保證該房屋權屬清楚，確保該房無抵押貸款等經濟問題，并且保證已結清該房的全部房款，若發生該房屋權屬糾紛及債權債務等，由甲方負責清理，并承擔民事責任，與乙方無關。如由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償；若致使本協議不能繼續履行，還應承擔違約責任。

九、合同爭議的解決辦法：

本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協商解決，協商不成的，依法向人民法院起訴。

十、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份。本協議經甲乙雙方簽字確認后生效。

甲方：（簽字）乙方：（簽字）

聯系電話： 聯系電話： 住址： 住址： 工作單位： 簽約日期： 年 月 日

工作單位： 簽約日期： 年 月 日