第一篇：二手房買賣合同糾紛案例_1

二手房買賣合同糾紛案例

二手房買賣合同糾紛案例

湖北省法院民一庭民事調解書

上訴人(原審被告)中國建設銀行湖北省孝感市分行(以下簡稱孝感建行)，住所地湖北省孝感市城站路120號。

代表人王明星，該行行長。

委托代理人張才金，湖北黃鶴律師事務所律師。

委托代理人胡志雄，湖北黃鶴律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)廣州市拓業集團有限公司(以下簡稱拓業集團)，住所地廣東省廣州市中山一路51號。

法定代表人馮渭，該集團董事長。

委托代理人汪應東，湖北省孝感市人民政府駐廣州辦事處干部。

委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務所律師。

案由：返還購房款糾紛

上訴人孝感建行因返還購房款糾紛一案，不服湖北省孝感市中級人民法院(XX)孝民三初字第89 號民事判決，向本院提起上訴，請求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人拓業集團的全部訴訟請求，并承擔本案全部訴訟費用。

經審理查明，湖北省孝感市中級人民法院(以下簡稱孝感中院)于1995年8月8日下發的(1995)孝經初字第39號民事判決書生效后，孝感市建銀實業開發總公司(以下簡稱建銀公司)即申請孝感中院對該案進入執行程序，原孝感市物資協作總公司(以下簡稱物協公司)擁有的廣州市黃埔大道105號房屋首層已出租給張朝成，張朝成又將該房轉租給廣州市拓業有限公司(以下簡稱廣州拓業)，故由孝感中院于1995年12月12日下達協助執行通知書給廣州拓業和張朝成，要求其將應繳納給張朝成，并由張朝成交給物協公司的租金，直接劃轉孝感中院，由孝感中院轉付給建銀公司，每月萬元(人民幣，下同)。隨后，又應建銀公司的要求，將廣州市黃埔大道105號房首層進行委托評估，準備作價過戶給建銀公司或是拍賣獲取資金履行建銀公司應得到的受償權，至1997年3月4日，孝感中院受理并調解了原告孝感市經協開發總公司訴物協公司的房屋代管協議糾紛案。孝感市經協開發總公司于1997年4月11日向孝感中院提出執行異議，孝感中院下發了(1997)孝經監字第1號民事裁定書，將該院(1996)孝經執字第12號民事裁定書予以撤銷，后經建銀公司于1997年8月28日向本院提交申訴材料，本院于1997年9月30日以(1997)鄂法立函第5號指令孝感中院重審。孝感中院即于1997年12月31日下發(1997)孝經監字第12-

1、孝經監字第12-2號民事裁定書，撤銷了該院(1997)孝經監字第1號民事裁定書和(1997)孝經二初字第27號民事調解書，對建銀公司與物協公司的案件進行再審，結論是物協公司對廣州市黃埔大道105號房首層并不享有產權和處分權，說明其長期的出租和收取租金的行為都是非法的，并于1998年12月26日下發了(1997)孝經監字第12-3號民事裁定書，將黃埔大道105號房首層的產權確認仍為孝感市政府駐廣州辦事處。

建銀公司的法定代表人畢從良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原廣州拓業出具委托手續，提供孝感中院的相關法律文書，與其簽訂《房屋抵償協議》、《抵償借款合同》，約定由廣州拓業借款200萬元給涂志，建銀公司則以孝感中院執行裁定確認的建銀公司為申請執行人，物協公司為被執行人，并以收取廣州市黃埔大道105號房首層租金每月萬元近一年的法律文書判決的物權進行擔保，在《房屋抵償合同》中約定，如甲、乙雙方任一方違約，將向對方支付違約金200萬元。至1996年11月15日，原廣州拓業即依約將200萬元銀行匯票交給涂志，涂志和畢從良在出具的收條上簽字并加蓋貼去“財務專用章”字樣后的建銀公司公章。1997年2月26日，建銀公司又與廣州拓業簽訂《房屋轉讓合同》，約定：建銀公司依照孝感中院(1996)孝經執字第12號民事裁定書，將原誤屬于物協公司座落于廣州市黃埔大道105號房首層平方米抵償給廣州拓業，總計價款為4123968元，合同簽字后5天內建銀公司收取廣州拓業200萬元(實際指的是前一年11月15日已交給涂志、畢從良的200萬元)，建銀公司保證在6個月內將房屋產權過戶給廣州拓業，轉讓費由廣州拓業承擔，過戶十天內廣州拓業將余款2123968元付清給建銀公司。此后建銀公司未如期將房屋過戶手續辦妥，即于1998年2月23日，再次找到廣州拓業(此時廣州拓業已更名為拓業集團)，一方面解釋是案件在進行再審，一方面提出可以馬上辦理，并要求拓業集團再付50萬元作為過戶費用，拓業集團即又支付50萬元給建銀公司，建銀公司亦開具了50萬元的收款收據。1999年元月15日、XX年7月1日，建銀公司向拓業集團發函，確認涂志的200萬元借款和后期的50萬元過戶費已轉付該公司，并確認兩筆收款均于1998年元月14日和2月24日開具收款收據的事實，承諾待案件再審完結后一定為其辦理過戶手續，并承擔相應的經濟損失，還在《說明》中承認由孝感中院執行提取的物協公司應收取的每月萬元租金已轉達付建銀公司的事實，亦加蓋了貼去“財務專用章”字樣后的建銀公司公章。此后拓業集團在知道廣州市黃埔大道105號房首層產權已經易主，即于XX年4月9日、6月4日發電報、函件給孝感建行，請求退還預付的250萬元購房款無果而引起糾紛。拓業集團于XX年8月訴至孝感中院，請求判令孝感建行退還原下設的建銀公司預收的250萬元購房款，并承擔相應的經濟損失。

另查明，孝感建行下設的建銀公司成立于1992年6月22日，畢從良任總經理至該公司被注銷，雖然孝感建行曾于1994年以《孝建銀人字(1994)第15號文件》將建銀公司的總經理一職任命由羅建武擔任，將畢從良調回行里就任他職，但直至建銀公司于1996年7月9日經申請注銷，孝感建行和建銀公司均未到工商局辦理法定代表人變更手續。

第二篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產經紀機構的不規范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規范

房地產經紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實踐中，房地產經紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產買賣契約補充協議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務

1)房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》（現變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。

2)這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。

3.二手房買賣雙方對房地產經紀機構的不規范操作提高警惕，選擇正規的房地產經紀機構，以免權利被非法侵害。

4.合同的內容不完整

1)二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。

2)二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；二手房的物業管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。

3)價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

5)合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。

6)支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

5.二手房買賣合同補充協議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經常發生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發生。

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第三篇：二手房買賣合同糾紛案例范本

二手房買賣合同糾紛案例

中國建設銀行湖北省孝感市分行訴廣州市拓業集團有限公司返還購房款糾紛

案

湖北省法院民一庭民事調解書2004〕鄂民一終字第59號

上訴人（原審被告）中國建設銀行湖北省孝感市分行（以下簡稱孝感建行），住所地湖北省孝感市城站路120號。代表人王明星，該行行長。

委托代理人張才金，湖北黃鶴律師事務所律師。

委托代理人胡志雄，湖北黃鶴律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）廣州市拓業集團有限公司（以下簡稱拓業集團），住所地廣東省廣州市中山一路51號。

法定代表人馮渭，該集團董事長。

委托代理人汪應東，湖北省孝感市人民政府駐廣州辦事處干部。

委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務所律師。

案由：返還購房款糾紛

上訴人孝感建行因返還購房款糾紛一案，不服湖北省孝感市中級人民法院（2003）孝民三初字第89 號民事判決，向本院提起上訴，請求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人拓業集團的全部訴訟請求，并承擔本案全部訴訟費用。

經審理查明，湖北省孝感市中級人民法院（以下簡稱孝感中院）于1995年8月8日下發的（1995）孝經初字第39號民事判決書生效后，孝感市建銀實業開發總公司（以下簡稱建銀公司）即申請孝感中院對該案進入執行程序，原孝感市物資協作總公司（以下簡稱物協公司）擁有的廣州市黃埔大道105號房屋首層已出租給張朝成，張朝成又將該房轉租給廣州市拓業有限公司（以下簡稱廣州拓業），故由孝感中院于1995年12月12日下達協助執行通知書給廣州拓業和張朝成，要求其將應繳納給張朝成，并由張朝成交給物協公司的租金，直接劃轉孝感中院，由孝感中

院轉付給建銀公司，每月7.4萬元（人民幣，下同）。隨后，又應建銀公司的要求，將廣州市黃埔大道105號房首層進行委托評估，準備作價過戶給建銀公司或是拍賣獲取資金履行建銀公司應得到的受償權，至1997年3月4日，孝感中院受理并調解了原告孝感市經協開發總公司訴物協公司的房屋代管協議糾紛案。孝感市經協開發總公司于1997年4月11日向孝感中院提出執行異議，孝感中院下發了（1997）孝經監字第1號民事裁定書，將該院（1996）孝經執字第12號民事裁定書予以撤銷，后經建銀公司于1997年8月28日向本院提交申訴材料，本院于1997年9月30日以（1997）鄂法立函第5號指令孝感中院重審。孝感中院即于1997年12月31日下發（1997）孝經監字第12-

1、孝經監字第12-2號民事裁定書，撤銷了該院（1997）孝經監字第1號民事裁定書和（1997）孝經二初字第27號民事調解書，對建銀公司與物協公司的案件進行再審，結論是物協公司對廣州市黃埔大道105號房首層并不享有產權和處分權，說明其長期的出租和收取租金的行為都是非法的，并于1998年12月26日下發了（1997）孝經監字第12-3號民事裁定書，將黃埔大道105號房首層的產權確認仍為孝感市政府駐廣州辦事處。

建銀公司的法定代表人畢從良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原廣州拓業出具委托手續，提供孝感中院的相關法律文書，與其簽訂《房屋抵償協議》、《抵償借款合同》，約定由廣州拓業借款200萬元給涂志，建銀公司則以孝感中院執行裁定確認的建銀公司為申請執行人，物協公司為被執行人，并以收取廣州市黃埔大道105號房首層租金每月7.4萬元近一年的法律文書判決的物權進行擔保，在《房屋抵償合同》中約定，如甲、乙雙方任一方違約，將向對方支付違約金200萬元。至1996年11月15日，原廣州拓業即依約將200萬元銀行匯票交給涂志，涂志和畢從良在出具的收條上簽字并加蓋貼去“財務專用章”字樣后的建銀公司公章。1997年2月26日，建銀公司又與廣州拓業簽訂《房屋轉讓合同》，約定：建銀公司依照孝感中院（1996）孝經執字第12號民事裁定書，將原誤屬于物協公司座落于廣州市黃埔大道105號房首層343.664平方米抵償給廣州拓業，總計價款為4123968元，合同簽字后5天內建銀公司收取廣州拓業200萬元（實際指的是前一年11月15日已交給涂志、畢從良的200萬元），建銀公司保證在6個月內將房屋產權過戶給廣州拓業，轉讓費由廣州拓業承擔，過戶十天內廣州拓業將余款2123968元付清給建銀公司。此后建銀公司未如期將房屋過戶手續辦妥，即于1998年2月23日，再次找到廣州拓業（此時廣州拓業已更名為拓業集團），一方面解釋是案件在進行再審，一方面提出可以馬上辦理，并要求拓業集團再付50萬元作為過戶費用，拓業集團即又支付50萬元給建銀公司，建銀公司亦開具了50萬元的收款收據。1999年元月15日、2000年7月1日，建銀公司向拓業集團發函，確認涂志的200萬元借款和后期的50萬元過戶費已轉付該公司，并確認兩筆收款均于1998年元月14日和2月24日開具收款收據的事實，承諾待案件再審完結后一定為其辦理過戶手續，并承擔相應的經濟損失，還在《說明》中承認由孝感中院執行提取的物協公司應收取的每月7.4萬元租金已轉達付建銀公司的事實，亦加蓋了貼去“財務專用章”字樣后的建銀公司公章。此后拓業集團在知道廣州市黃埔大道105號房首層產權已經易主，即于2002年4月9日、6月4日發電報、函件給孝感建行，請求退還預付的250萬元購房款無果而引起糾紛。拓業集團于2003年8月訴至孝感中院，請求判令孝感建行

退還原下設的建銀公司預收的250萬元購房款，并承擔相應的經濟損失。

另查明，孝感建行下設的建銀公司成立于1992年6月22日，畢從良任總經理至該公司被注銷，雖然孝感建行曾于1994年以《孝建銀人字（1994）第15號文件》將建銀公司的總經理一職任命由羅建武擔任，將畢從良調回行里就任他職，但直至建銀公司于1996年7月9日經申請注銷，孝感建行和建銀公司均未到工商局辦理法定代表人變更手續。

本案在審理過程中，經本院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議：

一、中國建設銀行湖北省孝感市分行于本調解書簽收之日給付廣州市拓業集團有限公司230萬元； 二、一審案件受理費26748元，由廣州市拓業集團有限公司負擔。二審案件受理費26748元，由中國建設銀行湖北省孝感市分行負擔。

上述協議，符合有關法律規定，本院予以確認。

本調解書經雙方當事人簽收后，即具有法律效力。

審 判 長 李振漢

代理審判員 王恩貴

代理審判員 邵震宇

二00四年六月七日

書 記 員 段 鈞

第四篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)

代理詞

尊敬的審判長、審判員：

XX律師事務所接受被告（反訴原告）王某的委托，指派我作為其代理人，依法出庭參加訴訟活動。通過開庭前對本案的調查了解并結合剛才的法庭調查，現針對本案爭議的問題，結合相關規定，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、原、被告于2010年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實有效。從合同簽訂的主體、內容、標的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對標的房屋的買賣意思表示真實，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規的強制性規定的情形，而且在合同簽訂的當日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效后已經開始履行。

二、關于對《二手房買賣合同》變更的認定。

合同當事人可以通過協商一致的方式對合同的內容進行變更，包括但不限于標的數量的增減、價款的變化、履行時間、地點、方式的變化等。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：

（一）2010年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監管協議》應當認定為對原合同中購房資金監管條款的變更。

原合同中約定2010年11月30日前監管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據《二手樓交易資金監管協議》簽訂的時間為2010年12月6日，金額為100萬，該協議簽署的主體為原、被告雙方。原告（反訴被告）簽署協議的行為即是對首期監管行為的認可，雖然時間、金額與原合同約定不符，但是這份協議是原被告雙發共同簽署的，可以認定為對原合同的協議變更。（案例中原告提供的《關于限期履行合同義務的通知函》具體的時間不詳，如果在2010年12月6日前則對前述行為認定不造成影響，若在2010年12月6日后由于是單反變更也不具變更效力）

（二）2011年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監管補充協議》應當認定為對原合同中購房款支付方式的變更。

原合同約定的購房款支付方式是首期款加銀行貸款，2011年3月1日原、被告雙方達成一致簽訂《二手樓交易資金監管補充協議》，變更購房款支付方式為一次性現金支付，并且將監管的首期款100萬的截止日期由2011年3月6日修改為2011年4月6日。這一系列行為足以認定為對原合同履行方式的變更。

三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應的合同義務。

合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬，2010年12月6日監管首期款100萬。截止2010年12月6日前述三項金額正好等于標的房產的轉讓價格2000萬元，至此合同義務履行完畢。

在2011年3月1日原、被告雙方對原合同進行變更后，被告（反訴原告）于2011年3月3日又向銀行監管購房資金550萬，此時監管資金共計650萬，當日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業務合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。小額貸款公司在情況說明（見證據X）中也明確表明愿意為被告（反訴原告）墊資1300萬，并按照行業慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時進行放款。由于買賣合同具有雙務和同時履行的特征，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時支付購房尾款合乎交易習慣，并且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。

綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務，遵循誠實信用的原則積極促成合同目的的達成。

四、原告（反訴被告）的行為構成違約。

合同簽訂后，標的房產解除抵押的時間一直處于不確定狀態，原告（反訴被告）也沒有用實際行動積極消除標的房產的權利瑕疵。被告（反訴原告）在2010年12月6日履行完合同關于價款支付的義務，而原告（反訴被告）一直到2011年2月28日才解除標的房產的抵押，懈怠履行標的權利瑕疵的擔保義務。

被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復和配合而且還在2011年3月25日將標的房產抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續。由此可見，原告（反訴被告）的行為

表明其沒有誠意履行合同義務，導致原合同的目的無法實現，構成根本性違約。依據《合同法》第九十四條規定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。

五、原告（反訴被告）應當承擔違約責任。

依據《合同法》一百一十四條的規定，原告（反訴被告）應當承擔違約責任，支付違約金400萬，并且返還定金50萬元。

綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠意，對于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標的房產抵押，導致原合同目的無法實現構成根本性違約，依法應當承擔違約責任，請法庭支持被告（反訴原告）的正當請求，使其權益得到保障。以上是本代理人的代理意見，請法庭充分考慮。

XX律師事務所

律師：

XX年XX月XX日

第五篇：二手房買賣案例集錦

．標準價購買的房屋單位不同意能否出售

案情簡介： 張 先生于 1999 年 8 月與 王 先生簽訂了一份二手房買賣契約，二手房買賣案例集錦。在契約中雙方約定： 張 先生將自已位于城區的房改房出售給 王 先生，由 王 先生在本合同簽訂后一次性付給張 先生人民幣 28 萬元整。但到房屋土地管理部門辦理產權過戶時被告知此房產不能辦理過戶登記及產權轉移。王 先生要求退款及相應的經濟損失，張 先生不同意，于是王 先生將 張 先生告上法庭，要求 張 先生退還全部房款及相應的利息損失，并解除合同。

法院判決： 法庭經審理查明，張 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以標準價從本企業購買的，因原售房單位擁有 6% 的產權，且沒有原單位同意其出售的書面證明，雙方沒有到房屋所在地房產管理部門申請變更登記，因此法院判定該契約實際上無法履行，解除了雙方簽訂的契約。張 先生返還 王 先生的購房款 28 萬元整。

律師點評： 本案中涉及的以標準價購買的房屋職工擁有部分產權。職工以標準價購買的房改房，原售房單位擁有 6% 的產權，職工擁有 94% 的產權，如果需要上市出售，則需要符合如下條件：單位與職工個人在協議中有約定的，從其約定；沒有約定的，如上市出售應征得原產權單位的同意，未經產權單位同意，不能上市出售。職工也可將標準價的房屋轉為成本價的房屋，然后再上市出售。．政策變化能否作為不賣房的理由

案情簡介： 王某 于 2004 年 4 月 19 日 與房主、北京 XX 房地產經紀有限公司簽訂了一份《房地產居間合同（買賣置換）》，協議書《二手房買賣案例集錦》。約定王某通過 XX 公司購買一套總價款 320000 元的經濟適用房。合同簽訂時，王某通過 XX 公司向房主交納了 50000 元的定金，約定房主不出售此房屋或王某不買此房屋均適用定金罰則。合同中沒有約定辦理過戶的時間。因房主的房屋所有權證還沒有辦理下來，要想過戶必須先將房主的房屋所有權證從開發商處辦理下來。王某替房主交納了辦理房屋所有權證的費用 6000 元及公共維修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有權證。在去辦理過戶手續，房主又告知房產證現在還在開發商那里，讓王某直接把房款交給銀行，替他還貸款，王某覺得風險非常大，于是沒有同意。王某在簽訂合同前并不知道其銀行貸款的事情。因此王某沒有同意替他還貸款，要求其自己歸還貸款，再與王某辦過戶手續，房主不同意，因此王某沒有辦成過戶，但雙方一直在談判。后來，北京市出臺規定，從 2004 年的 5 月 20 日起 對經濟適用房的交易進行限制。2004 年 5 月 19 日，房主將這套房屋賣給了別人，稱 5 月 20 日 之前不賣就賣不出去了。于是，王某向法院提起訴訟，要求解除王某房主簽訂的房屋買賣合同；要求房主雙倍返還我定金 100000 及為房主辦理產權證所花費用 6000 元代辦費及交納的公共維修基金 5958 元。

法院判決： 法院認為賣方違約，應承擔違約責任，支持了買方的請求，賣方不服，提起上訴，終審法院維持了一審判決。

律師點評： 房主的行為已構成違約，應承擔違約責任。在合同履行期限內，房主單方悔約，將房屋賣掉，致使合同目的不能實現，違反雙方在合同中的事先約定，應按合同的約定承擔違約責任。在雙方對付款存在爭議，沒有協商結果的前提條件下，房主擅自將合同標的房屋出售，屬于嚴重違約。無論雙方對合同的履行有什么爭議，在爭議未解決之前或買方沒有放棄購買這套房屋之前，賣方出售這套房屋給別人，就是以實際行動表明不賣這套房了，不賣這套房就是根本違約。

政策變化不是被告賣房的理由。政策變化并不影響三方簽訂的買賣房屋合同的履行，三方簽訂的合同可以繼續履行，但增加了交易的難度，即買方需辦理審批手續，本案買方符合經濟適用房購買資格的，因此交易是可以繼續的。其次，政策變化屬于三方都不能約束的事件，三方完全可以通過繼續協商解決此事，或解除合同，或按政府的政策執行，或采取其它替代措施，但賣方不能單方處置合同的標的物。房主未經買方同意，單方出售了房屋，屬于嚴重違約。