第一篇：二手房買賣合同糾紛辦桉小結

二手房買賣合同糾紛辦案小結

二手房買賣合同糾紛辦案小結

作者：陳召利 主頁：www.tmdps.cn

最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發現，房地產經紀機構的不規范操作和房屋交易雙方的法律風險意識淡薄是糾紛發生的主要原因，令人深思。本文將重點分析其中幾個較為普遍發生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介機構操作不規范 1．委托合同簽訂不規范

一般來說，房地產經紀機構應當與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實踐中，房地產經紀機構往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“?房地產買賣契約?補充協議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。2．逃避居間義務

房地產經紀機構在南京市房產交易市場辦理產權證時不在《南京市房地產買賣契約》（現變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。

根據市政府辦公室2007年7月12日轉發市房產局《南京市存量房網上交易管理辦法》規定，從2007年9月1日起，本市主城區存量房實行網上交易管理，存量房交易資金監管也一同實行。存量房實行網上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權屬登記申請書》存量房交易類）改為從網上打印。由房地產經紀機構促成交易的，由經紀機構提供打印服務。如房地產經紀機構無法提供上述打印服務，則不具備合法的房地產經紀資質。

在此，提醒廣大房屋買賣雙方對房地產經紀機構的不規范操作提高警惕，選擇正規的房地產經紀機構，以免自己的權利被非法侵害。

二、房屋買賣合同的內容不完整

如上所述，房地產經紀機構通常沒有以居間人的身份協助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對中介費用（即報酬）的計算方式和支付方式作了明確約定，而對房屋買賣合同的具體內容語蔫不詳。根據《中華人民共和國合同法》的相關規定和目前的實踐操作，一般來說，二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。

房屋買賣合同中應明確房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。再次，合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。在此提醒購房者，房款的支付時間應當與房屋的交付步驟相協調，有效地控制風險，避免出現房款已經全部支付但售房人尚未履行全部義務的情形，否則，一旦售房者違約，購房者將難以得到救濟。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價包括裝修和附屬設施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時發現房屋內的裝修和附屬設施被一洗而空，此時售房人早已“失蹤”。

三、房屋買賣合同補充協議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經常發生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態，而且是否愿意作證也存在疑問。

在此，筆者建議，房屋買賣雙方應當在房屋買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發生。

二手房買賣合同糾紛(一)

作者:徐軼 編輯:仲奕律師 發布日期:2006-06-01

?

[字體：

? ? ?

小

中

大]

案例：2005年4月22日，A經過第三人C房產中介公司居間介紹，A與B、C簽訂了《房地產買賣居間協議》（以下簡稱居間協議），即經C居間介紹，A購買B的房屋一套。該居間協議約定：A為表示購買誠意應支付意向金人民幣五萬元整然后A在簽訂協議后兩日內向被告補足定金人民幣十萬元整。B同意A提出的購買條件后，上述意向金作為定金與A補足的定金合計十萬元由第三人C轉交B，并且A、B應在居間協議生效后的十五個工作日內至第三人處簽訂房地產買賣合同。

2005年4月23日，B在同意A的購房條件的情況下接受了A支付的全部定金共計人民幣十萬元整并托管于第三人C處。2005年 4月30日，A與B在進一步明確購房條件后約定在第三人處簽訂房屋買賣合同。但A在買賣合同上簽字蓋章后，B因顧及到即將推出的房屋交易新政策會影響交易帶來的利益，故僅在合同上蓋章卻不肯簽字導致當日該合同未能簽成。2005年5月12日，A擔心在自己不在場的情況下由B單獨簽署合同對自己不利并且無法接受B的房屋過戶條件，于是到C處將合同最后一頁的簽字頁打叉作廢。2005年4月30日到2005年5月18日，B都以A無支付能力為由造成雙方無法成功簽約。2005年5月20日，B委托律師向A發出律師函，單方通知解除居間協議并將房屋轉讓給他人。A收到B委托律師發來的律師函后亦委托律師對B提起了訴訟，要求B雙倍返還定金并解除合同以及承擔訴訟費用。

本案的爭議焦點是：A、B未能按期簽訂房屋買賣合同，且B不肯簽訂合同的理由是認為A沒有支付能力，B是否有權要求A在買賣合同未成立的情況下要求A先行支付房款；A是否有權要求B雙倍返還定金并解除合同。

一、被告B是否有權行使不安抗辯權，要求原告A先行支付房款？

首先，我們從A與B簽訂的居間合同談起。2005年4月23日，A經本案第三人C居間介紹與B簽訂了居間協議，該居間協議中還包括了A與B之間的房屋訂購協議，因為在此居間協議中列明了房屋的購買條款，并約定了雙方簽訂房屋購買合同的期限等具體的條款，所以該居間協議既包括了居間的條款亦包含了房屋訂購協議的條款，在法理上屬于混合合同，而該房屋訂購協議在法理上屬于預約合同。此預約合同是以A與B雙方在指定的期限內去約定的地點簽署本合同即《上海市房地產買賣合同》（以下簡稱房屋買賣合同）為履行內容的合同。而將要簽署的合同在法理上屬于本合同。根據民法理論，兩者之間系預約與本約的關系。預約是約定將來訂立一定內容合同的合同，將來應訂立的合同稱為本約。預約合同最突出的特征在于，它約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務，約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。具體到本案中居間合同中的訂購協議的目的在于確定雙方去簽署購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。也就是說，訂購協議約定的是雙方在約定的將來時間簽署本合同的義務，只要雙方到期前來簽署，就已經正確地履行了訂購協議約定的義務。在本案的房屋訂購的合同中，原告A已向被告B支付了10萬元定金，該定金的作用是擔保原告A履行房屋訂購協議的，被告B接受原告A 的定金即表示A與B雙方就購房條款達成合意，若A不履行房屋訂購協議拒不簽署房屋買賣合同，B可以沒收A的定金。而該定金性質在法理上則屬于立約定金。在本案例中，A已如約于2005年4月30日前去第三人處簽署房屋買賣合同，A已履行了訂購協議的義務，而B，由于擔心政策的變化，只肯在簽字頁上蓋章而不肯簽字，導致當日合同未能簽成。

其次，B多次聲稱擔心A沒有履約能力，不能支付房款，要求A先一次性支付房款90萬元再與之簽約，以此行使其不安抗辯權。而在這樣的情況下，B是否有權行使不安抗辯權呢？我們認為，B是無權行使不安抗辯權的。B混淆了預約合同與本合同的區別，即本案中B混淆了房屋訂購協議與房屋買賣合同之間的區別。在房屋買賣合同未成立前，A與B雙方依據房屋訂購合同須履行的義務是簽署房屋買賣合同而不是支付房款或交付房屋。只有在房屋買賣合同簽訂之后，雙方的合同義務才是支付房款或交付房屋。行使不安抗辯權的依據是要由有效的合同關系成立，而由于B的原因導致當日合同未能簽成，雙方之間根本沒有合同關系成立，也就沒有B行使不安抗辯權的依據，B更不能依據沒有成立的合同要求A履行支付房款的義務。所以，B要求A先行支付房款，以此來行使不安抗辯權的行為是沒有法律依據的，不應得到支持，同時B還應承擔預約合同的違約責任。

二、A主張解除合同并主張雙倍返還定金的法律依據。

在本案中，A與B雙方唯一成功簽訂的合同只有包含了房屋訂購條款的《居間協議》，根據該協議中房屋訂購條款的規定以及A支付定金、B收受定金的事實，A與B需要履行的訂購協議的內容即為雙方需在約定的時間到約定的地點簽署房屋買賣合同。原告A已按約定履行了訂購協議的簽約義務，但因為B的原因合同無法簽訂，B未履行簽約的義務。根據《擔保法解釋》第一百一十五條當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的乙方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的乙方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。在本案中，B拒絕訂立主合同，所以A有權向B主張雙倍返還定金。

在約定的簽約期限內，B一直以A沒有支付能力為由不履行簽約義務，也不肯將委托書原件或復印件提供給第三人和A，在簽約期限屆滿的次日向A發出要求簽約的告知函，同時又在發出告知函后將房屋轉讓給案外的第三人并向A發出解除合同的律師函。B在此以自己的行為表示其將不再履行簽約的義務，致使雙方的預約合同目的不能實現，A當然可以行使合同解除權要求解除居間合同，并在解除合同之前追究B的違約責任。

綜上所述，當事人通過房產中介公司居間簽訂的二手房買賣合同多屬既有居間條款又有房屋訂購條款的混合合同。當事人一定要分清所簽署的合同的性質以及在合同簽訂之后自身所處的法律地位、承擔的義務和取得的權利。以免作出侵犯合同相對人權利的違約行為帶來不必要的麻煩和損失。

第二篇：二手房買賣合同糾紛辦案小結

二手房買賣合同糾紛辦案小結

最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發現，房地產經紀機構的不規范操作和房屋交易雙方的法律風險意識淡薄是糾紛發生的主要原因，令人深思。本文將重點分析其中幾個較為普遍發生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介結構操作不規范

1.委托合同簽訂不規范

一般來說，房地產經紀機構應當與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實踐中，房地產經紀機構往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產買賣契約'補充協議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

2.逃避居間義務

房地產經紀機構在南京市房產交易市場辦理產權證時不在《南京市房地產買賣契約》（現變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。

根據市政府辦公室2007年7月12日轉發市房產局《南京市存量房網上交易管理辦法》規定，從2007年9月1日起，本市主城區存量房實行網上交易管理，存量房交易資金監管也一同實行。存量房實行網上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權屬登記申請書》存量房交易類）改為從網上打印。由房地產經紀機構促成交易的，由經紀機構提供打印服務。如房地產經紀機構無法提供上述打印服務，則不具備合法的房地產經紀資質。

在此，提醒廣大房屋買賣雙方對房地產經紀機構的不規范操作提高警惕，選擇正規的房地產經紀機構，以免自己的權利被非法侵害。

二、房屋買賣合同的內容不完整

如上所述，房地產經紀機構通常沒有以居間人的身份協助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對中介費用（即報酬）的計算方式和支付方式作了明確約定，而對房屋買賣合同的具體內容語蔫不詳。根據《中華人民共和國合同法》的相關規定和目前的實踐操作，一般來說，二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。

房屋買賣合同中應明確房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。再次，合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

在此提醒購房者，房款的支付時間應當與房屋的交付步驟相協調，有效地控制風險，避免出現房款已經全部支付但售房人尚未履行全部義務的情形，否則，一旦售房者違約，購房者將難以得到救濟。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價包括裝修和附屬設施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時發現房屋內的裝修和附屬設施被一洗而空，此時售房人早已“失蹤”。

三、房屋買賣合同補充協議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經常發生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態，而且是否愿意作證也存在疑問。

在此，筆者建議，房屋買賣雙方應當在房屋買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發生。

陳召利

第三篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產經紀機構的不規范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規范

房地產經紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實踐中，房地產經紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產買賣契約補充協議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務

1)房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》（現變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。

2)這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。

3.二手房買賣雙方對房地產經紀機構的不規范操作提高警惕，選擇正規的房地產經紀機構，以免權利被非法侵害。

4.合同的內容不完整

1)二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。

2)二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；二手房的物業管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。

3)價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

5)合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。

6)支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

5.二手房買賣合同補充協議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經常發生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發生。

深圳律師：黃華(12年律師經驗)

律師咨詢：132，4296，6417(免費)

執業律所：廣東蛇口律師事務所(中國首家律所)

律所地址：深圳市南山區創業路海王大廈A座14層

第四篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)

代理詞

尊敬的審判長、審判員：

XX律師事務所接受被告（反訴原告）王某的委托，指派我作為其代理人，依法出庭參加訴訟活動。通過開庭前對本案的調查了解并結合剛才的法庭調查，現針對本案爭議的問題，結合相關規定，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、原、被告于2010年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實有效。從合同簽訂的主體、內容、標的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對標的房屋的買賣意思表示真實，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規的強制性規定的情形，而且在合同簽訂的當日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效后已經開始履行。

二、關于對《二手房買賣合同》變更的認定。

合同當事人可以通過協商一致的方式對合同的內容進行變更，包括但不限于標的數量的增減、價款的變化、履行時間、地點、方式的變化等。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：

（一）2010年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監管協議》應當認定為對原合同中購房資金監管條款的變更。

原合同中約定2010年11月30日前監管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據《二手樓交易資金監管協議》簽訂的時間為2010年12月6日，金額為100萬，該協議簽署的主體為原、被告雙方。原告（反訴被告）簽署協議的行為即是對首期監管行為的認可，雖然時間、金額與原合同約定不符，但是這份協議是原被告雙發共同簽署的，可以認定為對原合同的協議變更。（案例中原告提供的《關于限期履行合同義務的通知函》具體的時間不詳，如果在2010年12月6日前則對前述行為認定不造成影響，若在2010年12月6日后由于是單反變更也不具變更效力）

（二）2011年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監管補充協議》應當認定為對原合同中購房款支付方式的變更。

原合同約定的購房款支付方式是首期款加銀行貸款，2011年3月1日原、被告雙方達成一致簽訂《二手樓交易資金監管補充協議》，變更購房款支付方式為一次性現金支付，并且將監管的首期款100萬的截止日期由2011年3月6日修改為2011年4月6日。這一系列行為足以認定為對原合同履行方式的變更。

三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應的合同義務。

合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬，2010年12月6日監管首期款100萬。截止2010年12月6日前述三項金額正好等于標的房產的轉讓價格2000萬元，至此合同義務履行完畢。

在2011年3月1日原、被告雙方對原合同進行變更后，被告（反訴原告）于2011年3月3日又向銀行監管購房資金550萬，此時監管資金共計650萬，當日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業務合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。小額貸款公司在情況說明（見證據X）中也明確表明愿意為被告（反訴原告）墊資1300萬，并按照行業慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時進行放款。由于買賣合同具有雙務和同時履行的特征，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時支付購房尾款合乎交易習慣，并且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。

綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務，遵循誠實信用的原則積極促成合同目的的達成。

四、原告（反訴被告）的行為構成違約。

合同簽訂后，標的房產解除抵押的時間一直處于不確定狀態，原告（反訴被告）也沒有用實際行動積極消除標的房產的權利瑕疵。被告（反訴原告）在2010年12月6日履行完合同關于價款支付的義務，而原告（反訴被告）一直到2011年2月28日才解除標的房產的抵押，懈怠履行標的權利瑕疵的擔保義務。

被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復和配合而且還在2011年3月25日將標的房產抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續。由此可見，原告（反訴被告）的行為

表明其沒有誠意履行合同義務，導致原合同的目的無法實現，構成根本性違約。依據《合同法》第九十四條規定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。

五、原告（反訴被告）應當承擔違約責任。

依據《合同法》一百一十四條的規定，原告（反訴被告）應當承擔違約責任，支付違約金400萬，并且返還定金50萬元。

綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠意，對于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標的房產抵押，導致原合同目的無法實現構成根本性違約，依法應當承擔違約責任，請法庭支持被告（反訴原告）的正當請求，使其權益得到保障。以上是本代理人的代理意見，請法庭充分考慮。

XX律師事務所

律師：

XX年XX月XX日

第五篇：二手房買賣合同糾紛疑難問題解答

二手房買賣合同糾紛疑難問題解答

摘要：本文就目前二手房買賣合同中的相關疑難問題，結合北京市法院的處理情況，做了簡要的回答。

1、一房多賣情形下，多個當事人均要求履行合同的，怎么處理？

出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；

（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；

（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協調處理。

2、當事人先后簽訂數份合同或簽訂陰陽合同，對房屋價款和履行方式約定不一致的，怎么處理？

當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意

思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實意思表示，而無效，仍應按照實際交易價格履行。

3、以他人名義購房，借名人與登記人發生糾紛的，怎么處理？

當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經就借名購房達成了書面協議，或有證據能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。

4、一方當事人確實為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關系的，怎么處理？

當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

也就是說，在此情形下，出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務關系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權。

5、借用他人名義購買經濟適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過戶至借用人名下？

借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

也就是說，借用人在其本身不符合購買經濟適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過借用他人名義購買房屋，而達到規避購買條件，實現購買保障性住房的目的。

6、房屋買賣合同簽訂后，買方交付了房款，并實際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其所有？

房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權轉移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

也就是說，賣方未履行辦理所有權轉移登記手續的行為，屬于違反雙方買賣合同義務的行為，仍是合同糾紛，并不因為當事人付清了購房款，并實際占有房屋，而可直接要求確認其享有物權。

7、房屋買賣合同履行過程中，一方當事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權？

房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現的，合同雙方均有權要求解除合同。

房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困

難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定的法定不能履行或事實不能履行情形的除外。

8、房屋買賣合同對定金性質約定不明確的，如何處理？

當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價解除合同。

若房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。

也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時并用。在《北京高院關于審理買賣合同糾紛的指導意見中》即規定：“當事人同時約定違約金和定金并約定了定金性質的，當事人一方違約，對方依據約定的定金性質一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持；當事人一方違約，對方依據約定的定金性質一并主張解約定金和違約金的，法院應予支持。”

9、房屋買賣合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失？房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此

獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

也就是說，守約方可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉賣他人所得額外收入，特別是在出賣方一房二賣，出賣人將房屋以高于買受人所出價格，賣于第三人的情形，買受人有權要求從出賣人轉售的更高房價款中分享利益。

10、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理？

在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責任，而非違約責任，此時，無過錯一方所受的損失，主要是信賴利益的損失。信賴利益的損失包括：所受損害和所失利益（當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等）、締約花費的成本等損失，但締約過失的損失賠償數額以不超過履行利益為限。

12、房屋買賣合同侵害第三方優先購買權的，如何處理？

房屋的優先購買權，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優先購買權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過程中可以根據案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。

承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優先購買權，而不要求行使優先購買權，經法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

也就是說，具有優先購買權的人，提起侵害其優先購買權訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔保行使優先購買權，而不能只主張侵犯優先權，而不行使優先購買權。即不能自己不買，也不讓他人購買。

13、房屋買賣中，房產中介在居間合同中，具有什么義務？

房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實報告的義務。

房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。

房產中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，盡管房產中介作為非買賣合同當事人，無需對合同承擔法律責任，但房產中介應就其提供的訂立合同機會或媒介服務負責，若房產中介未適當履行其義務，對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應或能夠發現其瑕疵，而僅因其不積極調查等消極行為未發現或未告知合同當事人，那么房屋中介機構不僅可能承擔退還居間費的損失，而且還可能會承擔其他賠償責任。

14、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產的，怎么處理？

出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。

出賣人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權的，另一方不得以其不同意為由對抗受讓人。

此種情形多發生在，存在多個共有人或房屋為夫妻共同財產，但房產登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購買時，已盡到適當審查義務的，已核實房產證登記名稱與出賣人名稱相符的，不應或不能發現房屋存在共有事實的情形，在這種情況下，應保護受讓善意第三人的利益。

麻增偉