摘要：房地產(chǎn)抵押，是將自己的房子抵押給債權(quán)人以確保在債務(wù)人不能履行到期債權(quán)時(shí)將房子拍賣以確保債權(quán)能夠得到實(shí)現(xiàn)的方式。購(gòu)房者購(gòu)買房屋時(shí)是一定不希望自己的房子上面存在抵押的，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)權(quán)屬上的糾紛對(duì)于購(gòu)房者是極大的損失。本文首先概括了商品房買賣過(guò)程中主要存在的問(wèn)題，之后就商品房抵押后對(duì)購(gòu)房者利益的損害及損害如何救濟(jì)進(jìn)行分析，最后對(duì)于完善對(duì)購(gòu)房者利益保護(hù)的立法進(jìn)行深入探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；質(zhì)權(quán)緒論

1.1 現(xiàn)實(shí)背景和理論背景

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人們對(duì)于住房的需求日益增加。但是由于購(gòu)房者相對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是弱勢(shì)的一方，房地產(chǎn)抵押是抵押人向債權(quán)人進(jìn)行擔(dān)保的一種方式，這里的債權(quán)人包括了銀行、施工隊(duì)等，關(guān)于商品房的抵押?jiǎn)栴}目前在我國(guó)的法律中已經(jīng)有了明確的規(guī)定。但是在實(shí)際的房地產(chǎn)抵押會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，會(huì)損害購(gòu)房人的利益，首先一旦商品房被抵押，購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。另外，一旦商品房無(wú)法交付，出現(xiàn)爛尾，房屋拍賣，購(gòu)房者能否優(yōu)先受償以彌補(bǔ)損失也是很大的問(wèn)題。

本文主要是通過(guò)對(duì)于《合同法》、《破產(chǎn)法》及《消費(fèi)者保護(hù)法》中涉及到的法理學(xué)問(wèn)題進(jìn)行探究。購(gòu)房者相對(duì)于其他的民事主體而言屬于弱勢(shì)群體，購(gòu)房者利益受損其背后可能是一個(gè)家庭的損失，房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}處理不好會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)隱患，勢(shì)必會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

1.2 研究方法

本文的研究方法主要采用的是實(shí)證分析與案例分析相結(jié)合的方式以探究在商品房買賣過(guò)程中出現(xiàn)的法律問(wèn)題。文章的前半部分采用了文獻(xiàn)綜述的形式。后半部分研究方法包括了對(duì)比分析，歸納分析對(duì)于購(gòu)房問(wèn)題的解決進(jìn)行總結(jié)。

1.3 研究目標(biāo)

本文的研究目標(biāo)是通過(guò)完善立法保護(hù)購(gòu)房者的利益，提高立法層級(jí)，對(duì)于購(gòu)房者的利益以基本法的層面去保障，解決法條之間的沖突，提升法律的可操作性，購(gòu)房者的生存權(quán)能夠得到應(yīng)有的保障。

1.4 研究目的本研究首先對(duì)于房地產(chǎn)交易過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整理，對(duì)于國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于本問(wèn)題的研究現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尤其是在預(yù)告登記制度的研究上主要對(duì)大陸法系國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行梳理，為我國(guó)該制度的立法構(gòu)建提供依據(jù)，以保證房產(chǎn)抵押制度的體系的完整性。另外對(duì)于目前《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等在購(gòu)房者利益保護(hù)問(wèn)題上的缺位進(jìn)行研究，以期彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的缺陷。

1.5 研究意義

本題目的研究意義首先在理論上對(duì)于房地產(chǎn)的抵押?jiǎn)栴}進(jìn)行梳理，以期為今后學(xué)界對(duì)于該問(wèn)題的研究做出指引，不僅在于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，也在于通過(guò)立法整治房地產(chǎn)買賣過(guò)程中的亂象，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅涉及到開(kāi)發(fā)商、債權(quán)人，還涉及到貸款銀行在內(nèi)多方利益。對(duì)于抵押行為進(jìn)行規(guī)范，可以說(shuō)是大勢(shì)所趨。商品房抵押?jiǎn)栴}不僅是法學(xué)界本身的問(wèn)題，其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)運(yùn)行都有著重要的意義。

2商品房抵押現(xiàn)狀及購(gòu)房者利益保護(hù)問(wèn)題分析

2.1商品房抵押現(xiàn)狀

目前商品房在建過(guò)程中由于資金有限，為了取得足夠的資金不得已要向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，而此時(shí)房屋作為不動(dòng)產(chǎn)就會(huì)成為押品。另外還有開(kāi)發(fā)商在施工的過(guò)程中需要雇傭施工隊(duì)施工。那么就存在工程隊(duì)也需要抵押物的問(wèn)題，那么這樣一來(lái)在建的工程也就是房屋也就成了抵押對(duì)象，所以現(xiàn)在縱觀各大樓盤，我們看到近五分之一的樓盤均存在抵押?jiǎn)栴}，但是如果不到房產(chǎn)部門去查詢的話一般來(lái)講開(kāi)發(fā)商是不會(huì)主動(dòng)說(shuō)明的，但是后續(xù)就會(huì)存在很大的隱患，購(gòu)房者的權(quán)利會(huì)因此受到損害。另外一點(diǎn)，很多開(kāi)發(fā)商是無(wú)照經(jīng)營(yíng)就是在沒(méi)有獲得房屋銷售許可的情況下就開(kāi)始買賣房屋，這個(gè)時(shí)候，甚至無(wú)法與購(gòu)房者簽訂備案合同，僅僅是一紙協(xié)議，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商銷售的是期房，那么這樣一來(lái)對(duì)于購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大，這些購(gòu)房者接受了目前不能簽訂合同的事實(shí)，更不會(huì)去主動(dòng)查詢?cè)撋唐贩康牡盅呵闆r，開(kāi)發(fā)商往往以低價(jià)為誘餌引誘消費(fèi)者購(gòu)房，購(gòu)房者很有可能在沒(méi)有意識(shí)的情況下就買到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋實(shí)際上是存在很大的隱患的，下文中我們就著重分析房地產(chǎn)抵押存在的問(wèn)題。

2.2 購(gòu)房者利益保護(hù)中存在的主要問(wèn)題及影響

2.2.1存在引故意隱瞞和欺詐導(dǎo)致的無(wú)法優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題

房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，一般會(huì)牽扯到很多人的利益，其中的關(guān)系比較復(fù)雜，法律關(guān)系主體相互之間會(huì)有利益牽扯。除了有房地產(chǎn)的抵押人、抵押權(quán)人，一般還會(huì)有債權(quán)人，有時(shí)還會(huì)有多名債權(quán)人。有的抵押人為了周轉(zhuǎn)資金，還會(huì)在一套房產(chǎn)上進(jìn)行多次抵押，產(chǎn)生了抵押權(quán)優(yōu)先問(wèn)題。在房地產(chǎn)買賣過(guò)程中，房地產(chǎn)物權(quán)所有人應(yīng)該把房產(chǎn)抵押情況如實(shí)的反饋給買受人，在誠(chéng)實(shí)守信的原則下完成商品房的買賣交易，實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓。而且商品房所有人在進(jìn)行房屋交易時(shí)，應(yīng)及時(shí)的把有關(guān)情況向抵押權(quán)人溝通，如果沒(méi)有及時(shí)的解除抵押權(quán)，商品房在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中會(huì)因?yàn)榈盅簷?quán)的存在而無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。如果商品房買賣雙方都堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)守信原則，則在交易過(guò)程中一般會(huì)比較順利，不會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的法律問(wèn)題，但是如果如果存在故意隱瞞或者欺詐是情況，則往往會(huì)產(chǎn)生非常復(fù)雜的法律關(guān)系，一些買受方或者抵押權(quán)人也會(huì)因此造成很大的財(cái)產(chǎn)損失。所以如果購(gòu)房者購(gòu)買的房屋上存在權(quán)屬爭(zhēng)議的情況下其辦理房產(chǎn)證就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商難以為繼，法院勢(shì)必會(huì)拍賣房產(chǎn)，以所得價(jià)款優(yōu)先受償。但是是否能夠得到優(yōu)先受償還取決于諸多因素，這就是我們需要去探討的。房地產(chǎn)如果拍賣實(shí)際上債權(quán)人有三方，一方是債權(quán)人、一方購(gòu)房人、另一方是銀行，如果該房屋拍賣所得價(jià)款優(yōu)先清償了在先的債權(quán)人，那么對(duì)于在后的債權(quán)人很有可能無(wú)法得到清償。另外房屋的抵押分為抵押給銀行或者抵押給其他人兩種。抵押給銀行之前銀行會(huì)預(yù)先審查好該房屋所有權(quán)人的資質(zhì)。拍賣所得價(jià)款會(huì)優(yōu)先給購(gòu)房人。但是如果抵押給其他債權(quán)人，這兩個(gè)債權(quán)人之間的關(guān)系就是同等的。這其中優(yōu)先清償?shù)闹黧w就不確定了。購(gòu)房者很有可能因此利益受到損害，所以說(shuō)保證購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)是必要的。

2.2.2抵押登記還存在不統(tǒng)一的問(wèn)題

關(guān)于抵押登記，我國(guó)關(guān)于抵押登記的規(guī)定并不完善，對(duì)于房地產(chǎn)的抵押登記只是在民事立法上有所規(guī)定，并沒(méi)有上升到行政立法的高度。這就會(huì)導(dǎo)致商品房的抵押狀況出現(xiàn)漏洞，有一些該登記的事項(xiàng)沒(méi)有進(jìn)行登記。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)登記形成了房屋和土地分別登記的狀況,形成了登記機(jī)關(guān)、登記程序、登記權(quán)屬證書(shū)都不統(tǒng)一的格局。而且在流程上進(jìn)行抵押登記需要的時(shí)間長(zhǎng),行政審批效率低。時(shí)間的拖延對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都帶來(lái)了一定的變化因素和因此造成的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3存在拖欠工程款導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者出于自身居住的需要購(gòu)買房屋，其一定不希望所購(gòu)買房屋在權(quán)屬問(wèn)題上存在爭(zhēng)議，一旦己方的房屋被抵押，有可能出現(xiàn)購(gòu)房者的利益得不到實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，但是如果其買到的房屋正是已經(jīng)抵押出去的，就有權(quán)益被侵犯的風(fēng)險(xiǎn)。其中，拖欠建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押帶來(lái)旳法律風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重。如果開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，無(wú)法按時(shí)交付房屋，那么法院會(huì)通過(guò)拍賣的方式將房產(chǎn)拍賣所得價(jià)款償付債權(quán)人，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房人未必能夠獲得優(yōu)先受償。《合同法》第二百八十六條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”那么如果優(yōu)先清償了拖欠的工程價(jià)款，有可能導(dǎo)致剩余的拍賣款不足以清償購(gòu)房人。這樣一來(lái)我們發(fā)現(xiàn)一旦開(kāi)發(fā)商的房屋拍賣。最先得到受償?shù)氖枪こ坛邪剑疫@是一項(xiàng)法定的權(quán)利。購(gòu)房者利益保護(hù)問(wèn)題產(chǎn)生的原因分析

3.1 法律意識(shí)淡薄，對(duì)房產(chǎn)抵押不了解

對(duì)房地產(chǎn)抵押登記制度還不夠重視。我們?nèi)绻陨唐贩繉?duì)外提供擔(dān)保就要對(duì)房屋進(jìn)行相應(yīng)的抵押登記，因?yàn)閷?duì)于不動(dòng)產(chǎn)我國(guó)實(shí)行的是登記生效主義，也就是說(shuō)登記是抵押權(quán)生效的必經(jīng)程序，所以我們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候一定要到房產(chǎn)局去查詢?cè)摲课菔欠褚呀?jīng)抵押出去以及權(quán)屬是否有爭(zhēng)議，因?yàn)槲唇?jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。但是實(shí)際的生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者在購(gòu)買房屋的時(shí)候沒(méi)有注意該房產(chǎn)是否被抵押出去，進(jìn)而到最后出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。有的對(duì)房地產(chǎn)抵押的限制還不清楚。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)抵押有很多的規(guī)范和限制，他們很好的保護(hù)了抵押雙方的切身利益，維護(hù)了房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的秩序。《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》是其中最重要的兩部法律法規(guī)，在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，都要嚴(yán)格遵循上述兩部法律法規(guī)的規(guī)定。房地產(chǎn)抵押不是隨心所欲的進(jìn)行，要嚴(yán)格的受它們的限制和約束。比如對(duì)于劃撥的土地就有特殊的額規(guī)定，由于劃撥的土地不能夠任意的在市場(chǎng)進(jìn)行交易，所以在劃撥土地上建立的房產(chǎn)也是不能夠抵押的，其他的還有自留地、宅基地等土地性質(zhì)的使用權(quán)，也不能任意進(jìn)行抵押。但是這些土地的依法承包者，具有使用權(quán)的除外等。我們?cè)诒疚闹兴接懙氖菍?duì)商品房進(jìn)行抵押，對(duì)商品房抵押的限制目前來(lái)看是比較少的，所以在實(shí)踐當(dāng)中易于操作。正是因?yàn)樯唐贩康盅菏浅Ｒ?jiàn)的，所以相伴而生的也是一系列的問(wèn)題。

3.2《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》位階還比較低，購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)不明確

歐美國(guó)家的建設(shè)工程合同解除法律制度，經(jīng)過(guò)了一百多年的發(fā)展完善，才形成了一套管理領(lǐng)域、管理功能覆蓋面廣、制度約束力明顯的法規(guī)制度體系。我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)問(wèn)題的立法目前來(lái)看是有欠缺的。在很多問(wèn)題上上位法與下位法存在沖突，以至于法院在處理房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題上很難有相應(yīng)的法律去對(duì)應(yīng)。司法實(shí)踐中存在很多的問(wèn)題。雖然國(guó)家有關(guān)部門和地方政府先后頒布了一系列法規(guī)文件用以指導(dǎo)規(guī)范商品房抵押，積極保護(hù)購(gòu)房者利益，但覆蓋面不全、操作性待完善等問(wèn)題仍然沒(méi)有得以很好地解決，很多配套制度還沒(méi)有及時(shí)跟上，參照性制度偏多，可操作性不強(qiáng)。如對(duì)因情勢(shì)變更引起的合同解除法律規(guī)定還不夠明晰，對(duì)購(gòu)房者的任意解除權(quán)還存在爭(zhēng)議。

可見(jiàn)，商品房抵押作為物權(quán)法和債權(quán)法的重要組成部分，原則性規(guī)定已經(jīng)做出，但實(shí)際操作過(guò)程中由于具體的操作性法律規(guī)范的缺失，在堅(jiān)持維護(hù)公平正義的過(guò)程中，進(jìn)一步健全完善相關(guān)法律規(guī)定成為購(gòu)房者利益保護(hù)得不面對(duì)和解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如，關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法定的，所以在司法實(shí)踐中的很大程度上都是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償。但是購(gòu)房人的利益需要保障，所以，但是為了解決這一問(wèn)題，為解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購(gòu)房者權(quán)利與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之間的沖突，05年對(duì)于《批復(fù)》的答復(fù)中給了一定條件的購(gòu)房者以優(yōu)先受償權(quán)。但建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，而購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)的依據(jù)僅有《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》這一司法解釋，我國(guó)目前城市化進(jìn)程已經(jīng)接近60%，城市中商品房抵押和購(gòu)房者比比皆是，司法解釋對(duì)于購(gòu)房者的利益保護(hù)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這一立法層級(jí)顯然是不高的。在司法實(shí)踐中很少有法官引用此批復(fù)去判案。所以，一旦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，勢(shì)必有權(quán)人申請(qǐng)?jiān)撈髽I(yè)破產(chǎn)，如果走企業(yè)破產(chǎn)程序就涉及到了債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，《合同法》規(guī)定物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受償，從權(quán)利性質(zhì)的角度來(lái)看，購(gòu)房者所享有的權(quán)利實(shí)際上屬于債權(quán)的一種，而物權(quán)是要優(yōu)于債權(quán)的，所以說(shuō)在銀行和購(gòu)房人之中，銀行的擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于購(gòu)房者的債權(quán)，那么購(gòu)房人的利益很難在此種關(guān)系中得到保障。

既然要在破產(chǎn)程序中賦予購(gòu)房者權(quán)利超越其他法定優(yōu)先權(quán)的地位，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)法律進(jìn)行明確規(guī)定。另外，如果此時(shí)債權(quán)人是銀行，購(gòu)房者就處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，在兩個(gè)債權(quán)之間如何平衡和取舍，一定會(huì)給法官造成困擾。在沒(méi)有明確法律依據(jù)的情況下，就使購(gòu)房者債權(quán)超越普通債權(quán)顯然是依據(jù)不足的，其從法理角度對(duì)于普通債權(quán)尚無(wú)優(yōu)先效力，更何況法定的建設(shè)工程權(quán)以及物權(quán)，這時(shí)候購(gòu)房者的利益未必能夠得到應(yīng)有的保障。那么我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)于批復(fù)的答復(fù)與現(xiàn)行的民法相悖。

3.3 缺乏明確的預(yù)告登記制度

《物權(quán)法》賦予了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人絕對(duì)限制他人處分該不動(dòng)產(chǎn)的保全效力，但是在實(shí)際的實(shí)踐中并沒(méi)有得到較好的利用。這些問(wèn)題產(chǎn)生的根源在于我國(guó)的預(yù)告登記制度不完善，比如開(kāi)發(fā)商在銷售房屋之前未取得銷售許可，而此時(shí)消費(fèi)者購(gòu)買房屋是無(wú)法進(jìn)行預(yù)告登記的，這時(shí)候如果出現(xiàn)一房多賣或者是開(kāi)發(fā)商的房屋被抵押出去的情形，購(gòu)房者是無(wú)能為力的，因?yàn)槠洳](méi)有經(jīng)過(guò)法定的公示程序，司法實(shí)踐中由于購(gòu)房者的法律意識(shí)淡薄，其買到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而沒(méi)有意識(shí)到需要通過(guò)法律的途徑去維護(hù)權(quán)利，防范風(fēng)險(xiǎn)。一旦這個(gè)階段，開(kāi)放商將商品房抵押出去，如果事先有了預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法與債權(quán)人進(jìn)行登記，這實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者本身的保障。但是如果沒(méi)有進(jìn)行登記，那么債權(quán)人作為善意的第三人理所當(dāng)然享有抵押權(quán)。那么后續(xù)一旦出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房者就失去了保護(hù)自己權(quán)利的武器。

3.4《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》還不完善，購(gòu)房者主體范圍規(guī)定不明

另外，我們發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題的根源就在于我們國(guó)家沒(méi)有從基本法的層面明確保障購(gòu)房者的權(quán)益。我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)只是散見(jiàn)于司法解釋中，沒(méi)有上升到基本法的高度。實(shí)際上，購(gòu)房者是屬于消費(fèi)者范疇的，但是由于房屋是一種特殊性的商品，所以他區(qū)別于普通商品，目前在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中沒(méi)有針對(duì)購(gòu)房者的特殊規(guī)定，但實(shí)際上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的體現(xiàn)。所以我們?cè)诮窈笠獙?duì)《消法》進(jìn)行完善。

從《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中對(duì)享有優(yōu)先權(quán)購(gòu)房者的規(guī)定來(lái)看，關(guān)于“支付全部購(gòu)房款”這一條件是不存在爭(zhēng)議的，但“支付大部分購(gòu)房款”中的“大部分”該如何界定仍需其他相關(guān)法律規(guī)定予以補(bǔ)充明確；而且對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際上也沒(méi)有進(jìn)行區(qū)分。因?yàn)樽匀蝗速?gòu)房和法人購(gòu)房其本質(zhì)是不同的。自然人抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一輩子的積蓄去購(gòu)買房屋。我們憲法中強(qiáng)調(diào)對(duì)人權(quán)的保障，其中最為重要的就是其中的生存權(quán)。所以如果是自然人購(gòu)房，即使有貸款，仍然應(yīng)當(dāng)確保其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，滿足什么樣的條件才能成為享有優(yōu)先權(quán)的購(gòu)房者尚無(wú)明確的規(guī)定，該款規(guī)定明顯是沒(méi)有確數(shù)的。沒(méi)有規(guī)定一個(gè)合理的數(shù)值。這樣一來(lái)司法實(shí)踐會(huì)產(chǎn)生困難。另外關(guān)于購(gòu)房者范圍的規(guī)定僅僅存在于司法解釋當(dāng)中，而且該司法解釋還是與基本法有沖突的，所以這些都是我們的《破產(chǎn)法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事項(xiàng)。完善購(gòu)房者利益保護(hù)的對(duì)策思考

4.1重視房產(chǎn)抵押和購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)的法治宣傳

恩格斯提出：“宣傳上的正確策略并不在于經(jīng)常從對(duì)方把個(gè)別人物和成批的成員爭(zhēng)取過(guò)來(lái)，而在于影響還沒(méi)有卷入運(yùn)動(dòng)的廣大群眾。”恩格斯的這句話給學(xué)生的啟發(fā)是：房產(chǎn)抵押與購(gòu)房者利益保護(hù)法律糾紛解決如果只是停留在爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人范圍內(nèi)，還是缺少?gòu)V泛的影響力。只有運(yùn)用文化的思維和方式，使得購(gòu)房者利益保護(hù)的法律法規(guī)在社會(huì)上產(chǎn)生共鳴，才會(huì)產(chǎn)生定紛止?fàn)幍牧己眯Ч陀绊懥ΑＲ环矫媸菍①?gòu)房者利益保護(hù)的相關(guān)法律融入社會(huì)主義法治文化中。對(duì)其功能與作用發(fā)揮進(jìn)行積極反思。立足于觀念文化的不斷創(chuàng)新。借助法治文化的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，逐步做好購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律的推介，增強(qiáng)傳播效果和影響力。

另一方面善于從“身邊人”做起。合同解除當(dāng)事人雙方的真實(shí)表現(xiàn)，可以源源不斷地為購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律傳播提供生動(dòng)的內(nèi)容和廣泛的影響力。法院審判機(jī)關(guān)與法官所進(jìn)行的購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛化解活動(dòng)，都會(huì)產(chǎn)生積極的法治文化傳播效果，應(yīng)不斷加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范工作人員行為，有目的、有作為地進(jìn)行房產(chǎn)抵押與購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛化解的法治傳播。承包方、發(fā)包方等參加購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛活動(dòng)的過(guò)程，也是接受相關(guān)法治教育的過(guò)程，并且會(huì)把自己所接受的內(nèi)容擴(kuò)散至更大的空間。應(yīng)重視參與購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛的每一位當(dāng)事人，妥善解決好他們關(guān)心的問(wèn)題，絕不可忽視其所具有的法治傳播力量。

4.2 強(qiáng)化對(duì)預(yù)售品商品房情況的主動(dòng)告知義務(wù)

由于預(yù)售的商品房尚處在建狀態(tài)，購(gòu)房者只能憑開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳來(lái)了解商品房的大致情況。如果是購(gòu)買之后抵押出去在所不問(wèn)，如果是購(gòu)房之前房屋上就存在抵押的情況，無(wú)論是抵押給銀行亦或是抵押給工程隊(duì)，均是應(yīng)當(dāng)告知購(gòu)房者的事項(xiàng)。現(xiàn)在很多售樓員為了賣房子故意隱瞞抵押事實(shí)，后續(xù)因?yàn)榉课荼坏盅撼鋈ィ瑫?huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一系列的隱患。另外，如果在建商品房存在產(chǎn)權(quán)上的瑕疵，如已經(jīng)設(shè)立抵押，開(kāi)發(fā)商也必須如實(shí)告知，如果隱瞞不告，或者告知實(shí)，應(yīng)承擔(dān)欺詐或者違約責(zé)任。另外，我們的相關(guān)房產(chǎn)登記部門也應(yīng)做好抵押登記，公開(kāi)抵押信息。政府部門對(duì)于售樓過(guò)程中對(duì)購(gòu)房者有所隱瞞的開(kāi)發(fā)商予以相應(yīng)的行政處罰。另外從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的角度，開(kāi)發(fā)商及其相關(guān)的銷售人員也應(yīng)當(dāng)確立起如實(shí)告知的義務(wù)。

此外，地方政府的住建、規(guī)劃等部門對(duì)建設(shè)工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政資料和證據(jù)，對(duì)一些法律不好規(guī)范的死角，地方政府部門的行政管理往往能夠起到很好的作用。因此法院要加強(qiáng)和地方政府的法律合作，法院應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)與地方政府工程建設(shè)管理部門的交流與協(xié)作，充分發(fā)揮政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)、調(diào)解功能以及地方專業(yè)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)法院法律訴訟解決機(jī)制與地方協(xié)商調(diào)解機(jī)制的有效銜接，從整體上推進(jìn)法院審判機(jī)構(gòu)和地方政府合作部門聯(lián)動(dòng)，形成工作合力，共同推進(jìn)建設(shè)工程合同解除矛盾化解，促進(jìn)社會(huì)和諧。建立聯(lián)席會(huì)議制度。法院應(yīng)與地方有關(guān)機(jī)關(guān)定期召開(kāi)聯(lián)系會(huì)議，加強(qiáng)溝通，探討完善建設(shè)工程合同解除處理相關(guān)配套工作機(jī)制，解決合作中的難點(diǎn)問(wèn)題，提高聯(lián)合效率；建立支持調(diào)解制度。法院和政府雙方應(yīng)在保障合同當(dāng)事人各方權(quán)益的前提下，聯(lián)合出臺(tái)鼓勵(lì)政府部門、仲裁機(jī)構(gòu)、法院支持調(diào)解的方法措施，加強(qiáng)地方政府調(diào)解與仲裁、訴訟程序的銜接，加強(qiáng)雙方證據(jù)的保護(hù)審查，避免重復(fù)調(diào)解，節(jié)約法律資源。

4.3 優(yōu)化購(gòu)房者優(yōu)先受償權(quán)的順位

所以作者認(rèn)為，如果在房屋出售之前就已經(jīng)存在抵押的，那么購(gòu)房者買到房屋后應(yīng)學(xué)會(huì)如何理性的去應(yīng)對(duì)，若房地產(chǎn)企業(yè)在已經(jīng)設(shè)立了建設(shè)工程抵押權(quán)后又將房屋出售的，如果房地產(chǎn)企業(yè)告知抵押權(quán)人出售行為，并得到其同意的，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款用于清償?shù)盅簷?quán)人或者提存。如果將取得的購(gòu)房款用于清償?shù)盅簷?quán)，則抵押權(quán)消滅，與購(gòu)房者權(quán)利之間便無(wú)沖突產(chǎn)生。但是，實(shí)踐中這種情況下出售房屋需要征得抵押權(quán)人同意，如果抵押權(quán)人不同意，那么出售行為無(wú)效，若出售行為未獲得抵押權(quán)人的同意，而購(gòu)房者屬于善意第三人時(shí)，雖然處分行為無(wú)效，但購(gòu)房者可以要求返還購(gòu)房款并支付利息。因?yàn)閮烧咧g的協(xié)議是有效的。我們國(guó)家對(duì)于物權(quán)行為和債權(quán)行為采用的是區(qū)分原則。其中符合購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)成立條件的購(gòu)房者可以就該購(gòu)房款優(yōu)先清償；不符合優(yōu)先權(quán)條件的以及購(gòu)房者主張的利息債權(quán)都只能作為普通債權(quán)清償。所以說(shuō)債權(quán)能否得到清償還要看購(gòu)房者是否為善意第三人。我們應(yīng)當(dāng)看到《批復(fù)》的內(nèi)容與民法本質(zhì)上是相悖的。從立法的角度上看，目前解決這一沖突比較簡(jiǎn)潔的方法就是對(duì)該批復(fù)進(jìn)行修正，區(qū)別對(duì)待善意購(gòu)房人和惡意購(gòu)房人以尋求和《合同法》相一致。但是實(shí)際上最行之有效的方案還是加快立法進(jìn)程，從基本法的層面去完善立法以維護(hù)購(gòu)房者的利益。

4.4 健全完善購(gòu)房者利益保護(hù)的相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋

我國(guó)合同法自施行以來(lái)，購(gòu)房者利益保護(hù)法制領(lǐng)域建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但由于起步晚，一些領(lǐng)域還存在不完善和“空白”的問(wèn)題。立法上的滯后不僅會(huì)造成管理主體和監(jiān)管規(guī)則缺失，而且容易導(dǎo)致購(gòu)房者利益保護(hù)的無(wú)序低效，這與進(jìn)一步保護(hù)人民財(cái)產(chǎn)安全，不斷規(guī)范工程建設(shè)和管理目標(biāo)背道而馳。應(yīng)根據(jù)購(gòu)房者利益保護(hù)法律活動(dòng)發(fā)展變化的規(guī)律，研究借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，健全完善購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)辦法，充分保障好當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。

為了有效節(jié)省法律資源，充分發(fā)揮各方力量及時(shí)有效的解決購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛，要加強(qiáng)購(gòu)房者利益保護(hù)的調(diào)解工作。從性質(zhì)上說(shuō)，購(gòu)房者利益保護(hù)調(diào)解協(xié)議是雙方當(dāng)事人意思自由表示的結(jié)果，具有合同效力。但是調(diào)解的過(guò)程蘊(yùn)含著各種情理性因素，調(diào)解人員的反復(fù)勸說(shuō)、引導(dǎo)甚至在某些問(wèn)題上曉以利害，這與民事合同的權(quán)利義務(wù)的設(shè)定過(guò)程完全不同。因此，不能簡(jiǎn)單地把購(gòu)房者利益保護(hù)協(xié)議當(dāng)做普通合同來(lái)處理，要逐步規(guī)范引導(dǎo)。此外，還要對(duì)購(gòu)房者的任意解除權(quán)作出全面細(xì)致的法律規(guī)定，盡快出臺(tái)司法解釋，避免雙方當(dāng)事人因?yàn)閷?duì)法律的理解不同各執(zhí)一詞，也免除了法官在審理具體建設(shè)工程合同解除案件時(shí)法律適用中的難題。

盡快建立建立登記請(qǐng)求權(quán)制度。登記是物權(quán)公示的形式，但是從上文中我們看出目前對(duì)于房屋的登記，我國(guó)在立法層面以及在登記的流程上是不完善的，登記請(qǐng)求權(quán)是指登記權(quán)利人享有的請(qǐng)求登記義務(wù)人協(xié)助其進(jìn)行登記的權(quán)利。登記請(qǐng)求權(quán)在許多國(guó)家的立法中都進(jìn)行了肯定，無(wú)論是在英美法系國(guó)家還是在大陸法系國(guó)家都建立起了完備的登記請(qǐng)求權(quán)制度。首先應(yīng)該保證房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)與在房產(chǎn)登記部門的房產(chǎn)登記簿是一致的。其次，未經(jīng)登記的權(quán)利則不具有對(duì)抗的法律效力。明確購(gòu)房者優(yōu)先受償權(quán)。在立法中應(yīng)當(dāng)取消對(duì)于自住房屋支付大部分購(gòu)房款的規(guī)定，在實(shí)踐中大部分的購(gòu)房者購(gòu)房都是為了滿足生存的需要，無(wú)論其前期支付了多少價(jià)款，對(duì)于其生存權(quán)是沒(méi)有影響的，所以作者建議將所有投資于自住房屋的購(gòu)房者均納入優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍。另外，基于信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)原則購(gòu)房者在這里是不知情的，是善意第三人，即使未辦理房產(chǎn)登記證，因其支付了合理的價(jià)款，其利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫教厥獾谋Ｗo(hù)。應(yīng)該保證其信賴?yán)妫诮灰字斜ＷC交易的穩(wěn)定性。

進(jìn)一步完善預(yù)告登記制度。通常房地產(chǎn)企業(yè)是在已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的情況下，才可到相關(guān)部門進(jìn)行網(wǎng)簽的備案。但是有的開(kāi)發(fā)商因急于出售房屋，在未取得商品房預(yù)售許可的情況下會(huì)將房屋賣給購(gòu)房者。根據(jù)司法解釋的相關(guān)規(guī)定，之前未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間訂立的商品房預(yù)售合同，只要能在起訴前取得證明，就應(yīng)當(dāng)肯定該合同的效力。但實(shí)際上在實(shí)踐過(guò)程中也有其他形式的法律本文，比如《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《認(rèn)籌協(xié)議》等等，這些文本只具有債權(quán)效力，他們不具有物權(quán)效力，只有備案合才有一定的物權(quán)效力。這是我們的立法者需要注意的重點(diǎn)。另外，正如前文所述，我們應(yīng)當(dāng)保證房屋管理部門及時(shí)有效的辦理房屋的備案登記手續(xù)，簡(jiǎn)化備案登記的流程，提高行政效率完善《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。實(shí)際上來(lái)看，購(gòu)房者也是消費(fèi)者的一種。所以對(duì)于商品房這一特殊的商品，《消法》中應(yīng)當(dāng)設(shè)立專章去規(guī)定這一制度.完善《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要，我們應(yīng)當(dāng)將消法中的懲罰性賠償機(jī)制運(yùn)用到商品房的銷售上。實(shí)際上房屋是真正關(guān)系到購(gòu)房者切身利益的商品，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)一個(gè)家庭都會(huì)造成影響，而實(shí)際上我們看到我國(guó)立法者并沒(méi)有足夠重視購(gòu)房者利益保護(hù)的立法工作，需要立法者予以反思。