第一篇：我國城鎮化進程中存在的問題及對策研究

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我國城鎮化進程中存在的問題及對策研究

作者：王敏鴿

摘 要：當前中國的城鎮化進程中存在很多問題，需要深入研究和解決。針對存在的問題提出對策如下：改革規劃管理制度和土地管理制度，形成促進城鎮化的體制和政策環境；改革投融資制度，建立多元化的投融資體制；改革戶籍管理制度，提高城鎮化水平；推動城鄉產業化，增強城鎮建設的經濟基礎；健全社會保障體系，實現城鄉基本公共服務均等化；加強生態環境建設，走可持續的城鎮化發展道路。

關鍵詞：城鎮化；制度改革；對策

中圖分類號：F015 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）26-0069-02城鎮化主要是指伴隨著現代工業發展和分工細化而產生的人口向城市集中的過程。農村富余勞動力向非農業和城鎮轉移，是工業化和現代化的必然趨勢。2012年我國的城鎮化率已經達到52.6%，超過50%的中國城鎮化正在駛入加速的快車道，然而在我國的城鎮化進程中還存在很多急需解決的問題。

一、我國城鎮化進程中存在的主要問題

1.城鄉分割嚴重，二元結構明顯

改革開放后，先富帶后富的政策使得我國東部和沿海地區快速發展起來，成為我國經濟強勁增長的后備力量。但是在隨后的逐漸發展過程中卻造成我國地區發展極不平衡的后果，東西部之間、城鄉之間分割嚴重，貧富差距大，二元結構明顯。因此，城鄉發展不協調、城鄉之間存在著明顯分割化的現象成為我國城鎮化所面臨的障礙和問題。同時，城鄉之間的巨大差距，使得城鄉居民收入水平相差很大，城市的人均消費水平遠遠高于農村。而在戶籍制度的約束下，人口不能自由流動，農村居民不能享受城市居民同等的教育、社會保障等公共服務。在這種背景下，農民進城只是身份變了，居住地變了，不能享受同等的福利，生活條件等各方面并沒有發生實質性的變化，一大批進城農民由于缺乏資金或技能，很快就淪為城市貧民。所以，現階段我國的城鎮化只是一種形式上的、外在的城鎮化，是以城鎮人口數量提高為目的的城鎮化過程。

2.規劃體制不健全，土地制度存在弊端

規劃體系不健全主要體現在政府的規劃缺乏前瞻性，城鎮建設只談城鎮，忽視了農村的發展，不能將城鄉建設結合起來，從而導致更嚴重的城鄉分割。而且，政府的一些政策嚴重向城鎮偏移，子女上學、社會保障、廉租房建設等一系列為農民進城做保障的政策缺失，政府城鎮建設規劃與農民實際需求不相符，不利于城鎮的長遠發展。另外，土地制度的弊端也為城鎮化的推進帶來了障礙，土地產權不明晰、流轉制度不規范制約著農村人口向城鎮的自由流動，而且農民依靠土地所帶來的收入相當低，農民物質基礎薄弱，很多農民處于亦農亦工的狀態，輾轉于城市和農村之間，不利于農村人口向城鎮人口的快速轉變。

3.產業發展滯后，不能帶動城鎮發展

城鎮化建設需要經濟的發展作為依托，特別是需要第二、第三產業的帶動作用。而在我國大部分地區，特別是西部，產業發展相當滯后，許多地區生產力低下，雖然有豐富的農業資源，但未形成農業產業化生產，第二產業又以農副產品加工為主，而第三產業主要集中在傳統的、低水平的交通、餐飲等服務行業，沒有形成具有強大生產力的產業基礎。產業發展的滯后直接導致對勞動力吸納能力的下降，外來勞動力和人口難以進城立足，制約了城鎮經濟的發展。

4.城鎮體系不健全，功能不佳

首先，城鎮規模結構不合理，一些地區小城鎮數量眾多，缺乏大城市的支撐，而與此同時大城市又不能充分發揮帶動作用，使得大城市與小城鎮之間經濟發展相互制約。其次，城鎮經濟結構不合理，城鎮地區不能有效利用地區特色，建立具有特色產業鏈的農業經濟。忽視與周邊經濟的聯系，不能將農村社會服務和農業經濟發展聯系起來，第二、三產業發展不足。最后，基礎設施和公共服務功能不佳，比如生活垃圾的無害處理、用水普及、人均綠地面積等等公共服務不能滿足城鎮居民的需求。

5.資源環境壓力大

在加快城鎮化步伐的同時，工業化過程中“先污染，后治理”的傳統理念也帶入了城鎮化建設中，使得很多地區環境污染和生態破壞嚴重。一方面，有些地區片面地把城鎮化理解為城鎮建設，濫用土地建設一大批形象工程，同時城鄉規劃不合理，農民良田被強占并用于城鎮建設，造成了土地資源的浪費。另一方面，環保意識的缺乏，人們隨意排污，生活垃圾、生產廢水隨處可見，大氣和水體污染嚴重，同時由于缺乏對環境的管理和監督，污染行為不能得到有效的制止。這些行為都使得城鎮化的推進付出了沉重的代價。

二、推進我國城鎮化健康發展的對策研究

1.改革規劃管理制度和土地管理制度，形成促進城鎮化的體制和政策環境一方面，改革規劃管理制度，合理進行城鄉建設規劃、產業發展規劃，實現城鄉發展的全覆蓋和城鄉一體化建設，使城市和農村得到同步發展和均衡發展，縮小城鄉差距。同時加大對城鎮公共服務和社會福利的建設，特別是保障房、社會保障等覆蓋要廣，使農村人口能夠獲得同等的機會。另一方面，改革土地管理制度，明晰土地產權，規范土地的使用和流轉，使農村土地真正為農民謀福利，同時合理規劃土地用地，減少對農地的行政侵占，完善土地征收制度，保障農民的合法權益。另外，探索多種形式的土地流轉方式，緩解城鎮化過程中的用地供需矛盾。通過改革規劃管理制度和土地管理制度，為城鎮化的推進創造有序的體制和政策環境。

2.改革投融資制度，建立多元化的投融資體制

城鎮化過程需要城鎮經濟的發展作為基礎，而在現階段，一些地區城鎮產業化發展滯后很大一部分原因是融資渠道的缺乏，資金緊張將會導致城鎮基礎設施建設的滯后，并制約城鎮經濟的發展。因此，建立多元化的投融資體制對于促進城鎮經濟發展發揮著重要的作用。具體來說，除了政府的財政投入外，應充分調

動起國家、社會、集體、個人、金融機構和企業的作用，建立多元化的投融資渠道。在這之中，政府的資金主要用于基礎設施建設，創造良好的投資環境，從而吸引更多的企業或者個人投資到城鎮的建設中來。只有廣泛地利用多種投資渠道，才能使地區經濟發展更活躍，更有吸引力。

3.改革戶籍管理制度，提高城鎮化水平

我國現有的戶籍管理制度是在計劃經濟體制下限制人口流動，對城市人口嚴格管理所建立起來的，而傳統的戶籍制度已經不能適應現階段經濟社會發展的需要，所以，當前必須加快戶籍制度的改革，提高城鎮化的水平。從目前來看，先放開小城鎮的戶籍管理，對已在城鎮取得固定住所、有穩定收入來源但仍是農村居民身份的人員，居住滿一定年限后優先辦理；對具有投資移民性質的人員，在戶籍管理上相應實行優惠政策。然后再逐漸放開小城市、中小城市、大城市的戶籍管理，通過自下而上的改革，逐步建立起適應城鎮化建設所需要的戶籍管理制度。當然，需要重視的是戶籍改革不單是改變戶口，更重要的是戶口背后社會福利性質的公共服務，只有實現了社會福利的均等化，戶籍制度才實現了實質性的改革。

4.推動城鄉產業化，增強城鎮建設的經濟基礎

產業化是推動城鄉經濟發展的有效形式，我國一些地區農業經濟發展落后，沒能充分利用當地的資源優勢建立起特色的產業鏈，導致城鎮化進程緩慢。所以，建立起地區特色的產業，為地區經濟發展帶來強勁的動力是城鎮化進程中的關鍵。具體來說，一方面，改變傳統的農業生產方式，積極發展科技農業、特色農業，提高農產品的附加值，通過深化農業發展，提高農業的科技含量，實現農業經濟的全面發展。另一方面，開拓農業生產的新市場，以農業經濟為核心，輻射出其他具有市場價值的產業，將農業經濟與鄉鎮企業發展相銜接，選擇地區主導產業，組建地區企業集團，強化產業帶動功能，給城鎮經濟發展帶來持續的動力。

5.健全社會保障體系，實現城鄉基本公共服務均等化

社會保障體系的完善是推進城鎮化的重要內容。我國現階段的城鎮化率雖然已超過50%，但目前的城鎮化過于追求城鎮人口數量，是低水平的城鎮化。據調查，城鎮化背后還有許多亟待解決的問題，最重要的就是農村人口不能同等享受城鎮的公共服務和福利體系。所以，現階段，政府應采取措施完善社會保障體系，建立面向所有農村人口的失業保險、醫療保險和養老保險，擴大社會保障的覆蓋面。同時，給予失去土地且暫時無法自力更生的農村人口最低生活保障，避免他們淪為城市貧民。另外，積極組織農民工就業，為他們提供技能培訓，正所謂“授之以魚不如授之以漁”，使農民工能真正地在城市立足?？傊?，政府應重視城鎮化過程中的社會保障問題，使城鄉都能享受到均等的社會福利，使農民能夠真正“市民化”。

6.加強生態環境建設，走可持續的城鎮化發展道路

黨的十八大會議提出建設五位一體的中國特色社會主義，即將政治建設、經濟建設、文化建設、社會建設和生態文明建設集于一體?？梢钥闯鑫覈鴮ㄔO可

持續發展的生態文明的重視。所以，在城鎮化過程中，生態環境的建設也必不可少。當前，一些地區在推進城鎮化時完全不顧環境的承受力，大肆地污染與破壞，是一種不可持續的城鎮化發展模式。因此，新型城鎮化需要以綠色生態環境為前提，走可持續發展的道路，使經濟和環境協調發展。積極宣揚可持續發展的理念，讓綠色生態的理念根植到城鎮化建設中，杜絕“先污染后治理”的行為，走生態城鎮化建設之路。

三、結語

城鎮化推動了社會的進步，促進了地區經濟的發展，是一個國家或地區生產力發展、社會進步、產業結構調整的必然趨勢。我國當前經濟的發展面臨著挑戰和風險，城鎮化進程也存在很多問題和阻礙，現階段，我國的城鎮化是一種低水平的、形式化的城鎮化，需要采取一系列措施提高城鎮化水平，從土地管理制度、戶籍制度、社會保障制度、投融資體制到生態環境建設，都需要優化和改革，使城鄉實現均衡協調的發展，使農村人口能真正地融入城市，使區域經濟得到又好又快地發展。

參考文獻：

[1]廣德福，劉剛.對我國城鎮化發展問題的思考[J].農村經營管理，2008，（4）.[2]李鐵.城鎮化管理的重點是戶籍制度的改革[EB/OL].城市中國網，2011-11-14.[3]楊平平.我國農村城鎮化進程中出現的問題及對策分析[J].經濟問題探索，2004，（5）.[4]劉恒.論中國城鎮化過程中存在的問題及對策[J].理論觀察，2011，（4）.[5]陳甬軍.中國特色城鎮化道路[J].前線，2009，（5）.

第二篇：城鎮化進程中物業管理存在的問題與對策

城鎮化進程中物業管理存在的問題與對策

摘要：對于正處于城鎮化進程中的達州市，由于起步較晚，發展時間較短，物業管理市場存在很多問題。通過對物業管理公司和業主兩個不同角度的調查發現，達州市的物業管理企業面臨著行業法律法規不健全、開發商遺留問題多、企業經營效益差等問題，而業主針對物業管理公司提供的服務也有很多不滿，導致物業管理企業和業主之間矛盾叢叢。文章從達州市物業管理的現狀出發，提出提高達州市物業管理水平的對策主要有加快完善我國物業管理法律法規、成立專門的政府主管機構、加強物業管理企業的品牌化建設實現規模經營和努力提高物業管理公司及其工作人員的服務質量等。

關鍵詞：城鎮化；達州市；物業管理；業主

中圖分類號：F713.53文獻標識碼：A

In urbanization advancement estate management existence question and countermeasure-----Take Dazhou as the example

Ding YanZhang Hongfang

(Sichuan University of Arts and Science, Sichuan Dazhou 635000)

Abstract: For now in the process of urbanization in the city reached, due to a late start, short development time, the property management market, there are many problems.Based on the property management companies and owners found that two different angles, at City's property management industry, enterprises are faced with inadequate laws and regulations, the developer remaining issues and more effective business and poor, and the owners of property management companies for The service also has a lot of dissatisfaction, leading property management companies and owners of conflict between the clumps.In response to this phenomenon, the paper of the current situation of City Property Management, Property Management proposed to increase the level of City Strategy are to accelerate the improvement of property management laws and regulations, set up a special government institutions, strengthen the property management companies to achieve brand building scale operation and efforts to improve the property management company and its quality of service of staff.Keywords：Urbanization；Dazhou；estate management；Owner

一、達州市物業管理的發展與現狀

隨著城鎮化進程的不斷加快，物業管理已經成為我國經濟產業體系的重要組成部分。據資料顯示，目前全國絕大部分城市已經引進和推廣了物業管理，全國物業管理企業已超過2萬家，從業人員突破200萬人。

達州----作為四川省的一個地級市，是1999年經國務院批準，由原達川地區更名建立，位于四川東北部，是四川省的人口大市、農業大市、工業重鎮，有“川東明珠”之譽。在達州市，物業管理經歷了從無到有、從小到大的發展過程，它的雛形是在90年代中后期形成的，真正形成規模，讓群眾所熟知的是在2002年左右。起初，人們不是很能接受這種新的觀念，認為既麻煩又浪費金錢。但隨著物業管理的不斷完善和服務質量范圍的不斷健全，人們的觀念發生了很大的改變，并給予了積極的支持。經過多年發展，物業管理作為一種新型產業，發展到2010年的時候，物業管理企業有80多家，其中具有二級資質的物業管理企業有一家，其余均為三級資質或者臨時三級資質企業。隨著城鎮化進程的加快，達州市物業管理公司的規模還在進一步的擴大中。

在不斷加強物業管理行政監管，規范物業管理市場秩序，提高行業整體服務水平的推動下，達州市物業行業的服務意識和誠信度顯著提高。但達州市物業管理企業組建普遍時間短，規模小，裝備差，實力弱，人才缺乏，服務質量不高，與市場需求不相適應，制約了物業管理市場的發展速度。因此，如何加強物業管理市場主體建設，對于推進物業管理市場化進程，乃至繁榮達州物業管理市場，建設和諧社會，具有重要而深遠的意義。

二、達州市物業管理存在的主要問題

由于物業管理在達州市發展的時間不長，物業管理行業總體上講還處于比較低層次的水平，市場競爭機制尚未完善，物業公司的經營活動缺乏應有的規范。最近，筆者在達州市的部分住宅小區里分別從業主和物業管理公司兩個不同的角度進行了調查，發現由于雙方只從各自考慮問題的角度出發，針對達州市物業管理市場上存在的主要問題，雙方觀點存在較大的差異。

（一）從物業管理公司的角度，物業管理存在的主要問題

1、物業管理法律法規不健全

目前，在物業管理方面，國家雖然出臺了一系列物業管理政策與法規，但大多是針對大、中城市和具有一定規模的住宅小區，而對正處于城鎮化進程中的中小城市（鎮）、面積小、規模小的住宅小區物業管理適用性不大。加之達州市的物業管理起步較晚，對相關政策法規研究相對較少，制定出臺的措施也較少，導致物業管理缺乏權威性的物業管理法規，得不到政策扶持。目前達州市針對物業管理方面的規范性文件還不多，2006年，達州市首次出臺了《關于進一步規范物業管理》條例，2007年，達州市規劃局和建設局出臺了《達州市房地產市場不良行為記錄管理實施細則》，除此之外，其他相關的物業管理配套政策還很不完善，相關各方的責、權、利關系不明確，對住宅小區建設中應有的配套服務設施不落實、質量差或標準低等問題缺乏有效的制約手段，在實際操作中造成物業管理無法可依、無章可循，業主與物業管理公司、物業管理公司與各職能部門、街道之間極易出現矛盾和糾紛，物業管理市場比較混亂。

2、開發商留下的諸多隱患導致后期的物業管理實施難

由于物業管理在規劃、設計、施工階段沒有介入，再加之接管驗收不嚴，責任界定不清，前期留下的問題和承諾造成物業管理先天不足。很多開發商在住宅建設過程中，為了最大限度地獲取利潤，在房屋建設質量、公攤面積計算、配套設施建設、房屋維修基金預留、原住戶的安置與回遷等問題上頻頻違約，埋下了糾紛的禍根【1】。業主入住后發現房屋有滲水、裂縫、墻面凸起等質量問題；房屋面積、結構、設施與購房合同不一致；泊車車位不夠、管線布局不合理、公共設施不足等等。所有這些問題都留給了物業公司，致使業主把對房地產開發商的不滿轉嫁給了物業公司。物業公司與業主從一開始就成為了一對矛盾體。物業公司與業主之間這些與生俱來的矛盾和問題己成為嚴重影響社區生活健康發展的重要因素。

3、物業管理企業經濟效益普遍較差

目前達州市物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，難以發揮群體優勢，而且絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，“小而全”的企業必然帶來極大的資源浪費。而很多業主在不知情的情況下，只要出了問題就找物管，動不動就以不叫物管費相威脅，出了事故，就找物業公司索賠，使得物業管理公司的生存如履薄冰。此外，物業管理企業同相關專業部門職責劃分不明確，在小區供水、供暖、供電等方面，不同程度地存在把物業管理企業當作最終結算用戶的問題，物業管理企業支付了大量的中間損耗費用，背上了沉重的包袱。

（二）從業主的角度，物業管理存在的主要問題

1、物業管理公司服務差、存在亂收費現象

在調查的過程中，很多業主反映物業管理公司的服務觀念不強，經營極不規范，部分物業公司更是為了更多地獲取利益，巧立名目多收費、亂收費，有時甚至單方面制定一系列規章制度約束業主，并以押金、罰款等不正當手段對業主進行強制管理，業主稍有不從，物業公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業公司服務態度差，服務不規范、不及時，隨意訂價，只收費，不服務，巧立名目亂收費、多收費、強行收費己成為一種普遍現象。小區環境臟亂差，雜草縱生，小區門衛形同虛設，小商販、閑雜人員任意進出，治安秩序混亂，物品時常被盜，共有設施維修不到位等縱多問題顯示了達州市的物業服務水平還很低。

2、物業管理從業人員綜合素質不高

物業管理從業人員素質問題是制約物業管理專業化進程的重要因素。達州市大多數的物業管理公司處于初級發展階段，沒有專業的服務人員和服務標準，物業從業人員大多數都是來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理方面的理論知識和實踐經驗，相當一部分人沒有經過物業管理培訓，缺乏起碼的職業道德、專業技術、應急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的發展【2】。

3、錯將自己定位于管理者，而不是服務者

物業管理公司是接受全體業主委托，為其提供服務的具有專業管理能力的服務機構，它的權利和職責范圍由全體業主賦予。但現實生活中，物業管理公司的觀念常常錯位，將服務者的角色轉變為管理者的角色。在沒有經過業主同意的情況下，物業管理公司常常將共有部分隨意處置收取設置費和使用費、挪用房屋建設維修資金、擅自改變物業用房、限制甚至排除共有權人行使共有權，使本來是服務與被服務的關系演變成管理與被管理的關系。這種的錯位的定位忽略了法律賦予業主的物業的決定權，從根本上顛倒了業主和物業管理公司的主體地位。

從上面物業管理企業和業主反映的問題中可以看出，處于城鎮化進程中的達州市物業管理市場存在很多問題亟需解決。如果這些問題得不到解決，可能還會引申出很多其它問題，例如，現在很多物業管理公司都面臨著收費難的問題，就是因為業主對物業公司提供的服務不滿意而進行的消極抵抗：業主發現物業服務差了----不交物業費---物業公司采用各種辦法催繳---業主要求物管賬目公開---物管拒絕---服務越來越差---不交物業費用的業主越來越多，對立從此便產生了。

三、提高達州市物業管理水平的對策

1、加快完善我國物業管理法律法規的體系

盡快完善我國物業管理的立法工作，是協調目前物業管理領域各種關系、處理好各種糾紛的根本途徑。《物業管理條例》己于2003年9月1日正式實施，這已成為物業管理規范發展的新起點。但是，我們不能就因此而認為一部法規即可包打天下，還應有更多的實施細則、辦法與之配套。結合達州市現在面臨的問題和未來發展的需要，筆者認為物業管理法律法規的體系中還應該包括以下幾個組成部分：⑴建立房屋及維修管理的法律、法規、規章；⑵建立設備設施管理法律、法規及規章；⑶建立環境衛生管理的法律法規及規章；⑷建立保安保衛、消防管理的法律法規及規章；⑸建立行業管理辦法；⑹建立業主及業主委員會的管理辦法；⑺建立覆蓋各類物業的管理法規及規章。

2、成立專門的政府主管機構，加強行業的監管

建議成立住房與物業管理方面的專門機構或行業管理協會。該機構應加強新建住宅物業承接查驗工作，在開發建設單位申請房地產與房屋所有權屬登記時，應查驗物業承接驗收備案情況，促使開發商必須按規定進行承接查驗，及時整改查驗中存在的問題，改變物業管理企業被動接收項目的情況，并由開發建設單位、施工單位和物業服務企業三方簽訂關于質量保證金的使用協議，協議中對一些常見的問題規定各方需承擔的責任和義務。例如針對開發商接到報修后，拖而不修等問題，協議中便可規定物業管理企業可以代修及啟動相應資金處理等方式解決，這樣就可以有效的減少房屋質量糾紛。

3、加強物業管理企業的品牌化建設，逐漸擴大規模實現規模經營

作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。微利行業的特性使得許多物業管理企業處于微利虧本的狀態，于是向規模要效益成為了多數物業企業的心聲。但如何擴大規模呢？創立品牌，用良好的品牌效益來擴大經營范圍，形成規模。物業管理公司要成功的創建品牌，先要根據物業的特點，硬件、軟件設施，由點到面，擴大戰果，從而實現創建物業管理品牌的戰略。除此之外，物業管理公司還應該結合實際需要，讓每位管理者和員工時刻樹立品牌意識，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，通過嚴謹、高效的科學管理，在為業主提供優質服務的同時，樹立和維護物業品牌。

4、努力提高物業管理公司及其工作人員的服務質量

隨著《物權法》的出臺和《物業管理條例》的修改，物業管理企業不僅需要更名為物業服務企業，更重要的是應該更新了服務理念，提高服務意識。首先要確定管理者和業主的正確關系：即業主是物業的主人，管理者是受雇于業主的“管家”，把為業主服務作為自己工作的出發點。在培訓中應不斷提高員工的專業技術能力，使他們成為技術過硬、服務質量上乘的獲得業主好評的物業管理人員。其次要建立和完善各項管理和服務制度，并嚴格實施規范服務，以制度管人，規范操作。再次為了滿足業主持續增長的服務需求，物業管理企業要努力尋找新的服務方式和方法，積極主動研究業主的潛在需求，不斷創新，提供更完善的管理和服務，這樣不僅可以減少物業管理中的糾紛，還能為企業創造新的收入【3】。物業管理企業只有靠優質的服務才能贏得市場，才能打造優秀的品牌。

參考資料：

[1] 楊正國，中國物業管理存在的問題與對策[D].武漢：華中師范大學碩士論文，2003：14-16.[2] 王素梅，論我國物業管理存在的問題及對策[J].改革與探索，2005（7）.[3] 滕永健，《物業管理實務》[M].中國建筑工業出版社，2006：227-236.[4] 周秋容，淺談物業管理如何做好物業管理服務[J].消費導刊，2009（1）.

第三篇：城鎮化進程中金融需求及對策研究

城鎮化進程中金融需求及對策研究

今年的《政府工作報告》提出：“堅持走中國特色城鎮化道路，遵循城市發展規律，促進城鎮化健康發展。堅持科學規劃，嚴格管理。加強城市基礎設施和公共服務設施建設，增強城鎮綜合承載能力，提高管理和服務水平。因地制宜，分步推進，把有穩定勞動關系并在城鎮居住一定年限的農民工，逐步轉為城鎮居民?！睆淖置嫔峡?，這段話強調了兩個詞，明確了一個思路。強調的兩個詞一為“城鎮化”，二為“健康發展”。明確的一個思路是“因地制宜，分步推進，把有穩定勞動關系并在城鎮居住一定年限的農民工，逐步轉為城鎮居民。”下面筆者將圍繞以上兩個關鍵詞和一個思路談談自己的看法。

探源：強調城鎮化健康發展弦外有音

“城鎮化”這一概念，前些年就已經提出，但后來逐漸被城市化代替，現在重新強調城鎮化，是有特殊現實背景的。那就是近幾年城市發展出現了“偽城市化”或說“半拉子城市化”問題以及“大城市無序發展，小城市與中心鎮城擴但留不住人，有城無市”問題。城鎮化與城市化有一定差別，城鎮化包括城市化，同時又突出了中小城市和中心鎮的地位。

關于“偽城市化”問題?！皞纬鞘谢眴栴}主要表現在兩個方面：一是多年來新增的數千萬甚至上億城鎮人口絕大多數并未真正轉為城市居民。據中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文的估計，2006年以來，中國新增的數千萬城鎮人口中，真正轉為城市居民的農民工可謂鳳毛麟角。而留在大城市工作的上千萬大學畢業生也多以“蟻族”的方式生活，他們中間相當一部分人也沒有真正的市民身份。這里有一組數據能說明一定問題：據2011年3月出版的《紅旗文稿》報道，北京市人大常委會“合理調控城市人口規模”專題調研組公布的調查數據顯示，北京市常住人口2009年達1972萬，而北京市戶籍人口為1200多萬人，即新移民達700多萬人；據2011年4月7日《解放日報》報道，截至2010年底，申城常住人口為2220.83萬人，其中戶籍人口為1412.32萬人，來滬半年以上流動人口總數達829.82萬人，占常住總人口比重的37.37％；來自新華網2011年3月23日的消息稱，廣州市目前實際人口超過1400萬，其中戶籍人口794.6萬，登記的流動人口為634.7萬；據《新華每日電訊》2011年4月10日報道，截至2010年末，深圳市實際管轄人口超過1300萬，戶籍人口總量為259.4萬，即非戶籍人口達1040萬人。綜合前述數據，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，非戶籍人口即達3200多萬人，這些城市新移民雖然已經被統計為城市人口，但因沒有所在城市戶籍均不能或不完全享受市民待遇。二是在新一輪城市化中，農村大量土地被征用，多達4000萬~5000萬的農民失去土地，其中有不少人成為三無農民，還有一部分農民被上樓，或被就地城市化，而被上樓或被就地城市化的農民多數沒有享受到真正的市民待遇。一些地方政府之所以這樣做，主要是出于土地利益。土地作為目前中國增值最快的資產品，地方政府有足夠的動力將農民土地轉為國有，在商品化開發過程中謀利，侵害了農民的土地權利。農民失地而得不到相應的補償也大大延緩了他們成為城市居民的步伐。

關于“大城市無序發展，小城市和中心鎮城擴但留不住人，有城無市”問題。由于大城市集聚了政治、經濟、科技、文化等方面的資源，是社會化大生產的高密度載體，產業規模大，現代化程度高，吸納就業人口量大，人的價值相對容易實現，所以吸引著各地各方面的人才和勞動力資源蜂涌而來。加之一些城市布局結構不合理，相鄰城市之間發展不夠協調，不利于形成分工明確、布局科學的城鎮體系和空間格局。還有一些城市片面追求經濟增長和擴大城市規模，不考慮當地資源環境承載條件，提出超越發展階段的人口、經濟、城區面積等指標，存在一定的盲目性和無序發展趨勢。還有部分大城市特別是特大城市功能過度集中于中心區，釀成不同程度地人口膨脹、水資源短缺、交通擁擠和環境惡化等“城市病”。在小城市和中心鎮的發展上則呈現出另外一種狀態，由于多數小城市和中心鎮缺乏規模較大的支柱產業，基礎設施落后，公共服務缺乏，人們就業難，生活不便，文化精神生活難以滿足需要，人的價值很難得以實現，所以這些地方沒有多大的吸引力，也就留不住人才。近些年來，雖然不少地方政府花了很大力氣，征用農民土地，拉大了城鎮框架，建了不少樓房，但因缺少產業支撐，人氣不足，演繹出有城無市，城鎮人口增加速度大大滯后于城鎮面積增加速度的現象。

現在中央政府強調城鎮化健康發展，就是想化解“偽城市化”或“半拉子城市化”問題，解決大城市無序發展，小城市和中心鎮無人氣發展等問題。達到大中小城市和中心鎮協調發展，合理布局，順利實現我國城市化目標。

對策：實現城鎮化健康發展兩大關鍵

城鎮化健康發展是政府的愿望，人民的要求，也是中國城市化、現代化、生態化、信息化、市場化的客觀需要。要實現城鎮化健康發展，不僅需要進一步改革城鎮化體制，還要搞好頂層設計，制定更加科學合理的城鎮化戰略。按照“因地制宜，分步推進，把有穩定勞動關系并在城鎮居住一定年限的農民工，逐步轉為城鎮居民”的思路，推進城鎮化健康發展。

進一步改革城鎮化體制。改革是目前和將來一段時期城鎮化的最大動力。首先要改革城市戶籍制度，逐步實現公民自由遷移。一個公民或家庭在哪里就業、生活或發展，有很多影響因素，包括自身素質、各種關系、資源等，只要這個人或這個家庭能夠在某個城市有穩定的工作或收入來源并納稅，有固定的房產或住所，就說明這個人或這個家庭有能力成為這個城市的公民，就應該允許這個人或這個家庭融入這個城市。當這個人或這個家庭不愿或不能在一個城市生活或發展下去時，這個人或這個家庭自然就會離開這個城市去尋找合適的去處。改革僵化的非人性的戶籍制度，代之以人性化的居住登記制度，是城鎮健康發展，消除“偽城市化”的基本前提。有了這個前提，不管是在城鎮工作和生活的農民工還是大學畢業生，皆能順利融入其所在的城鎮。其次要綜合開展土地管理、財稅體制、規劃體制的改革，尤其是要針對國有土地和集體土地間管理二元化等問題進行改革，加強城市對不同層次群體的吸納能力，提高城市的承載能力。同步開展新時期的農村綜合配套改革，通過農地、林地等確權和產權流動，推動土地適度集約經營，并使擁有產權的農民獲得相應收益。同時，為已經城鎮化的農民工及其家屬設立一定的過渡期，使他們在擁有城鎮戶籍的初期能夠同時獲得農村產權收益，以保證他們的生活質量。

搞好頂層設計，制定科學合理的城鎮化戰略。到目前為止，我國還沒有形成一個科學合理、指向明確的城鎮化戰略，這不利于城鎮化進程平穩、健康、有序推進。因此，必須搞好城鎮化戰略的頂層設計。城鎮化戰略要符合我國特殊的國情，面向未來10年~30年的發展，尤其需要實現兩個“半拉子”城鎮化的協調統一和城鎮化人口的合理分布。

首先要實現兩個“半拉子”城鎮化的協調統一。我國城鎮化率自改革開放初的20%

左右，提高了26個百分點達到2009年的46.6%，未來要達到70%的水平，還需要提高25個百分點左右。從城鎮化整體進程來看，我國城鎮化還只是“半拉子”工程。目前的城鎮化統計數據中包含了1.67億農民工和大學畢業生“蟻族”（有人稱為知識民工），這兩部分人并沒有享受到與城鎮居民相同的基本公共服務，也就是說已經完成的城鎮化也是不完整的、“半拉子”的。未來推進城鎮化必須要處理好兩者的關系，我國城鎮化的主體將逐漸由農民工和大學畢業生“蟻族”向農民工家屬轉變，農民工和大學畢業生“蟻族”的市民化是協調推進兩個“半拉子”城鎮化的切入點。近期必須首先推動農民工和大學畢業生“蟻族”的市民化，才能保證城鎮化水平的持續提高。

其次要實現城鎮化人口的合理分布。專家指出，在未來20年~30年內，我國城鎮人口目標是要達到10億人。如此巨大規模的城鎮化人口如何在空間和城鎮體系中合理分布，也即城鎮化人口在東中西部的分布，在大中小城市和小城鎮之間的分布，是城鎮化戰略中面臨的核心問題之一，該問題還關系到中國城鎮化中的一個基礎性矛盾，即大規模城鎮化和嚴格的耕地保護之間的矛盾。

有專家認為，未來，引導城鎮化的合理分布，首先需要設置一個標準，如同我國區域發展的標準是區際基本公共服務均等化一樣，城鎮化也需要類似的簡明標準。而且，還需要考慮到產業發展尤其是勞動密集型和知識密集型產業的發展，綜合考慮到城市群地區的功能，對人口在大中小城市和中心鎮間進行合理引導?？偲饋砜?，城鎮化人口分布需要以主體功能區為基礎，主要向優化開發區和重點開發區集中。同時要注意避免“大城市病”與“小城市和中心鎮人氣不足”問題。

第四篇：城鎮化進程中失地農民問題與對策

城鎮化進程中失地農民問題與對策

隨著城鎮化進程不斷加快，城市規模和空間迅速擴張，征地拆遷力度越來越大，失地農民越來越多。失地農民為新型城鎮化和新型工業化建設作出了很大的犧牲和貢獻。由于歷史、制度等諸多原因，農民在城市化大潮中往往處于被動的弱勢地位，面臨著就業、生活、社會保障等一系列問題。如何妥善解決好失地農民問題，已成為我國當前和今后的一項緊迫而艱巨的任務,筆者深入吉首市乾州新區進行初探。

一、失地農民的現狀與問題

自1999年以來，吉首市委、市政府實施“開發乾州新區，再造一個吉首”新型城市建設戰略，乾州發展突飛猛進，變化日新月異。同時征地項目迅速增加，失地農民迅速增多。據統計，從2000年至2009年底，乾州街道共有1.4萬畝土地被征用，涉及16個社區（村）124個居（村）民小組，失地農民1.6萬人。隨著城市規模不斷擴大，預計今后五年乾州將會征用土地5000余畝，新增失地農民3000余人。從調查情況看，目前乾州新區失地農民主要存在以下問題：

(一)失地農民就業處境艱難。據調查，轄區勞動年齡段內的失地農民大多數只有初中文化，有的甚至只有小學文化，90％以上的沒有技術特長，從而不能適應市場經濟競爭需要，長期處于失業或半失業狀態。目前轄區賦閑在家的失地農民占失地農民總數的36.5%，階段性就業的占失地勞動力的55.3%，其中大部分失地農民只能靠從事裝卸、建筑等重體力勞動來維持家里的生活開支。

(二)失地農民生活狀況堪憂。一是生活消費迅速增加。由于失去了土地的生活保障功能，隨著物價水平的上漲和經濟社會的發展，失地農民的生活消費增加較快。與此同時，失地農民的收入卻沒有得到相應增長。據對100戶失地農民家庭的調查顯示，失地前人均年消費支出為2600元，失地后為3800元左右，比失地前增長46.2%。部分失地農民因此成為困難群體。二是社會保障存在缺位。按照現行政策，失地農民不享受城市居民最低生活保障，同時，大部分村集體又沒有預提留安置款為村民繳納養老保險和醫療保險，失地農民對今后生活普遍感到擔憂。

(三)失地農民“農轉非”問題突出。2006年2月,市委、市政府為推進城鎮化，規范管理，實行行政區劃調整，原萬溶江鄉和原乾州辦事處合并為新的乾州街道辦事處。同年9月，街道把“城中村”合并或改為社區，經整合調整后設10個社區、6個行政村。從戶籍管理上來講失地農民也應該轉為居民，即農業戶口轉為非農業戶口（簡稱農轉非）。但街道村改居4年來，失地農民不但不愿轉居民戶口，而且原先轉為居民戶口的還強烈要求轉回農業戶口。據統計，轄區農業人口從2000年的1.9萬人降到2009年底的1.87萬人，轉為居民和遷出300多人，其中征地農轉非幾乎為零?！稗r轉非”問題已成為推進城鎮化和實現城鄉一體化進程中的一大突出障礙。

(四)涉及失地農民矛盾糾紛不斷。由于生活缺乏保障，加之征地政策不夠完善，大規模征地與規劃安置滯后的矛盾突出，部分農民心存不滿，導致攬工、阻工、阻路和無理上訪、越級上訪事件時有發生，一定程度影響到社會大局穩定。據統計。2006年—2009年，全區共發生到市、州上訪2750多人次，其中集體訪120多批2000多人；赴省進京上訪20人次。

二、失地農民問題存在的主要原因

(一)補償安置政策滯后。一是征地價格偏低。按照市委、市政府有關政策精神，目前確定征地價格標準主要實行以年產值乘倍數的方式，這一方式由于沒有考慮到被征用土地位置、當地經濟發展水平等影響土地價值的經濟因素，因而存在征地價格低于土地價值的問題。同時，征地價格標準在一定時期內固定（目前還一直延用2003年的征地拆遷補償政策文件），不能動態反映市場價值變化，也一定程度損害了失地農民權益，導致農民抵觸情緒較大。二是補償安置方式單一，不能長期受益。根據我州現行征地拆遷補償安置政策，對被征地農民的安置主要是土地補償費和土地安置補償費的一次性貨幣安置，讓農民自謀職業。但事實上，農民領取的補償費在新建房屋以后，資金已經所剩無幾，既無余力自謀發展，又沒有其它穩定收入來源，生活水平不升反降。部分在實際操作過程中實行門面房安置的農民，也因為安置房建設規格低、缺乏市場帶動等原因，沒有長期受益的生活來源。而且，隨著城市建設的迅速發展，像現行各業主單位各自為戰的低檔次、小規模的安置房建設，也許在不遠的將來，又是拆遷的對象。

(二)工作機制不夠完善。一是征收范圍的界定不明確。由于目前國家有關法律政策對“公共目的”的解釋不夠明確，在具體實施過程中難以界定工業、商業、公益、城市和農村等土地性質的區別，而且難以為被征用土地農民理解，從而導致操作困難。如目前征用的工業商業用地每畝4萬元左右，公益設施用地每畝僅3萬元，同一宗土地因被征用項目性質的不同而存在較大差異，失地農民難免心存怨言。二是征用程序不夠規范。由于征地工作透明度不高，缺乏規范的預告、公示、聽證等工作制度，不少農民是在被動狀態下失地，且利益訴求渠道不暢，導致許多農民不理解、不支持、不配合征地工作，甚至引發過激行為，影響社會大局穩定。

(三)戶籍管理政策存在差異。一是“農轉非”戶口正失去魅力。隨著改革開放的深入和經濟社會的發展，現行政策逐步向“三農”傾斜。農村農民戶口和城鎮居民戶口所享受的待遇差別逐步縮小，城鎮化的王牌——“農轉非”正逐漸失去魅力。二是失地農民“農轉非”有后顧之憂。首先一旦轉為居民將失去享受農村計劃生育二胎、農村醫保、申請宅基地、危房改造和家電、農機下鄉補貼等惠農政策。另外，擔心不能享受村土地款及村集體經濟收益分配。還擔心原承包土地征用剩余部分會被集體收回等等。失地農民對未來“看不清、摸不透”存在著種種顧慮。三是補償安置對象難界定。對于外來戶、外嫁女、上門婿等人員是否納入補償安置范疇或參與村集體土地征用款的分配等問題，現行法律法規沒有明確規定，在政策操作層面也無法適用。

三、解決失地農民問題的對策與建議

(一)完善征地制度，規范補償程序。建立健全土地征用中的宣傳、預告、公示、聽證等整套制度，以保障土地所有者權益。組建專門的土地審判法庭，公正裁決征地拆遷糾紛。要嚴格依法征地，程序征地，規劃拆遷。規范征地行為,教育和監督行政工作人員在征地工作中不盲目動用行政權力。同時也要嚴格防止非法占用耕地和“圈地”現象，做到征地拆遷規范化、合法化、人性化。在補償標準上，建立相對統一,適時調整的征地拆遷補償標準，關鍵是讓利于民。要堅持以被征地群眾生活水平不降低為原則，根據市場行情，以重置價、土地出讓用途等因素來合理確定不同時期、不同地段土地征用的補償標準。同時，通過州、市政府授權，相關職能部門每年根據實際情況對征地補償標準進行聽證調整，建立動態補償標準機制，切實維護好群眾的利益。在補償方式上，確保各項費用直接、及時、足額補償到村集體或個人手中，減少中間環節，防止克扣挪用行為。

(二)創新安置方式，拓寬就業渠道。除貨幣安置外，重點著眼生產安置，加

強對農民創業就業的幫助和指導，確保失地農民后續發展。一是創新門面房安置。改變現行零星安置，實行規模連片安置，將安置小區建設納入城市建設整體規劃范疇，對今后新區失地農民進行集中安置。安置小區房屋采取以房換房和補差價的方式，以成本價面向失地農民安置。二是發展村集體經濟。預留生產發展用地或部分征地補償款用于興辦集體企業，失地農民按股權參與分紅，形成生產與利益分配的長效機制。三是引導自主創業。對從事個體經營的失地農民，建議享受城市下崗職工同等待遇，申報創業小額貸款，在符合條件的情況下，優先辦理營業執照，并對各種稅費進行適當減免。四是開展技能培訓。勞動就業部門定期開展汽駕、電工、廚師等技能培訓，使失地農民勞動力掌握2—3門實用技術，提高勞動技能，鼓勵創辦實體，組織勞務輸出，實現創業就業。五是組織致富轉移。以市場為導向，采取走出去，到外地租地發展種植業和養殖業，帶動群眾創業、就業、致富。

(三)加快戶籍改革，健全社會保障。一是統一規范戶籍管理制度。要打破城鄉分割的二元體制，逐步取消戶籍制度，掃除城市化發展的障礙。必須加快戶籍制度改革，改變城鄉二元結構，統籌城鄉發展。必須加快戶籍法的制定，在總原則的基礎上，各地根據經濟條件和地域優勢，制定有利于經濟發展和社會進步的戶籍法規?，F行與戶口相掛鉤的具有經濟利益功能的要素要盡快剝離，還戶籍制度的本來功能。要充分體現保護農民尤其失地農民的權益，解決“農轉非”的后顧之憂，真正使農民“失地不失業，農民變市民”。二是建立健全社會保障機制。多渠道籌措保障資金，建立失地農民社會保障機制，將其納入城市居民范疇，提供可靠的失業救助、醫療保險、養老保險等配套社會保障。要本著群眾能接受，政府能承受的原則，采取“政府出一點、集體補一點、個人繳一點、征地主體拿一點”的辦法，建立失地農民社會保障基金。由國土資源部門在征地費用撥付過程中負責統一辦理，及時、足額轉入社?；饘?，確保被征地農民基本生活后顧無憂，真正將失地農民轉變為市民，全力推進城鄉一體化，構建和諧社會。

第五篇：我國城鎮化進程

改革開放以來，我國的城鎮化速率逐年提高，這對改善城鄉二元經濟狀況，縮小地區經濟差距有重大作用，隨著城鎮化水平的增長，與之緊密相連的房地產業也得到了國家越來越多的關注，房地產業不僅是國民經濟的支柱產業，而且也是推動城鎮化的重要動力，怎樣處理好城鎮化與房地產業發展的關系，使他們良性互動，相互促進協調發展，是現階段我國發展重要關注的焦點，這對我國經濟的發展、人民生活提高有重大的現實意義。

【關鍵字】城鎮化；房地產業；重要動力；協調發展

引言

隨著我國經濟的發展，我國城鎮化建設得到快速的推進，伴隨而來的房地產事業的需求也逐年增加，兩者之間相互作用相互影響，城鎮化的加快帶動了房地產業的發展，而房地產業的蓬勃又積極推動了城鎮化水平的提高；當前我國房地產業不健康發展，導致各地房價過高的問題嚴重阻礙了我國城鎮化進程的速率，因此，如何避免城鎮化進程和房地產業的發展的利益沖突，使他們相互促進，達到和諧共贏的局面是迫切需要解決的關鍵問題。1 城鎮化進程與房地產業的相互關系

城鎮化主要是指城鄉人口分布結構變換，越來越多的人口由分散的農村向城鎮集中，城鎮規模和數量不斷增多，而且城鎮空間更加文明和設施不斷完善，產業水平進一步提升，改革開放以來，城鎮化進程和房地產業都保持良好的上升趨勢，他們相互促進、相互影響，共同為我國社會進步和經濟發展做貢獻。

1.1 城鎮化速率的提高促進了房地產業的發展，城鎮化進程導致城市的數量和規模的增大，越來越多的農村人口和勞動力流向城市，住房需求擺在了首要位置，這直接導致了房屋剛性需求的變化，此外，人口的增加將會導致各種產業結構的變化的發展，工廠擴建，企業辦公、服務行業及房產投資等對房屋的需求也拉動了房地產業的發展，還有很多非住房消費如休閑場所、度假區等，這些都對人們的生活和消費結構產生了很大影響，促進了房地產業的廣闊發展。

1.2 房地產業的發展為城鎮化進程提供了物質基礎和保障，房地產業是我國國名經濟的基礎產業，它是社會生產、人民生活必不可少的生產生活資料，它通過城市功能結構的演化，對城市人口和市場結構進一步擴大，對改善居民居住壞境，促進城市發展有重要作用，只有房地產業的運行，才能建設良好的城市空間，為外來人口提供物質保證，為城鎮化進程的實施打好堅實的基礎，因此，只有以房地產市場的規范健康運行來穩妥地推進城鎮化才能達到和諧發展的目的。

1.3 房地產業與城鎮化發展具有利益沖突關系，城市化速率的提高，拉動了房產需求，使我國房地產業發展過熱，房產投資和投機日趨增多，直接表現就是房價過高，過高的房價不僅給房地產開發帶來了風險，而且與居民收入不相協調，造成外來人口買房難的問題，對大學生、農民工等群體在城市居住設置了關卡，這種現狀嚴重阻礙了城鎮化的進程，進而又反作用于房地產業的發展。城鎮化背景下房地產業發展的主要問題 1 沒有合理規劃城鎮建設，使房地產業的開發無序化，由于城市競爭加劇和房地產業巨大開發利益的驅動，出現了房地產開發的速度高于城鎮化規劃的速度，使房地產開發出現無序甚至失控，從而城鎮功能分區和布局不明確，這不僅對城鎮化的發展注入了不利因素，而且造成了資源、環境和經濟的不協調，從而影響了城鎮化進程和房地產業的健康發展。2 城鎮房地產市場體制不健全，造成產業結構失調，由于城鎮房地產利益的拉動，市場機制失調，導致房地產市場開發火熱，房地產價格混亂，從而盲目的進行房地產投資，因此占用了其他城市建設公共設施和相關產業的資源，影響了市場資源配置的能力，且城鎮房地產開發商大多實力小、規范化程度低，使房地產業走向批量大、檔次低的尷尬境地，影響了城鎮的發后續展。3 隨著城鎮化的發展，大量農村人口和勞動力涌入城鎮，政府發展經濟適用房優惠政策和廉租房的建設明顯偏少，使低收入家庭的住房需求卻難以實現，從而生活標準難以達到城鎮化的最低生活標準，從一方面又減少了房地產開發所需要的勞動力，影響了城鎮化的進程。促進城鎮化進程和房地產業共同發展的方法措施 1 切實保障房地產業的健康發展，房地產業的健康持續發展，不僅可以推動我國經濟的發展，還可以為城鎮化進程提供強大的經濟動力，當前中國對房地產業的宏觀調控日趨加強，對房地產發展過程中的投機、價格泡沫等問題打擊力度越來越大，作為房地產業本身也應該嚴格落實國家出臺的相關政策措施，借鑒國外的先進經驗來完善自己，打造自己的品牌，注重產品質量，提高服務標準，進而提高自己的市場競爭力，保障房地產市場的發展健康、有序，此外，在房地產開發的同時，也要加大對科技教育、基礎設施的投入，以及環境、資源的保護，使二者協調發展解決好二者發展過程中的利益沖突和投資風險，在城鎮化進程過程中，不可避免的要與房地產業開發發生利益沖突，只有房地產開發商有效解決好城鎮化過程中與政府、區域經濟和農村、農業、農民之間的利益沖突，才能是城鎮化的目標得以順利實現；另一方面，房地產開發過程中，投機和投資住房越來越熱，因此城鎮化進程下的房地產開發需要有長遠的規劃，避免城鎮開發不合理而面臨的財政風險，合理定位城鎮化目標，構建合理的城鎮體系，合理開發、合理定價，加快促進城鎮化進程。3 采取有效房地產開發管理，促進城鎮化進程，在縣域城鎮化過程中，有效地房地產開發管理措施能夠加速城鎮化的實現，首先調整與大中城市發展相適應的政策，取用與縣域房地產相適應的引入政策，其次加強房地產業務管理，提升房地產管理水平，符合國家相關的宏觀調控政策，擇優辦理房地產開發業務，加強和銀行的合作，做好貸款方案和貸后管理工作，建立綠色房地產業，保證縣域向城鎮化的健康有序轉變。4 加快房地產開發的法律法規建設，充分發揮市場機制的調控作用，合理構建城鎮房地產市場，城鎮化進程下的房地產法律法規不健全，導致了房地產業無序化發展，當前的任務就是要建立健全城鎮房地產開發法律法規，突破戶籍制度，處理好常住人口房地產市場和流動人口房地產市場的關聯，通過市場機制的調控作用，形成合理的人口流動速率和房地產價格市場，加大經濟適用房的建設，擴大廉租房的覆蓋范圍來為低收入群體提供保障性住房，實現公平公正的房地產開發環境，確保人人有住房，形成房地產開發層次結構，確保城鎮房地產市場的健康發展。結語

房地產業是我國經濟的支柱產業，在經濟飛速發展的今天，房地產業還將持續發展，而城鎮化進程的速率也不會停止，它們是不可逆轉的過程，我國當前的任務是要處理好二者的關系，加快經濟適用房、保障性住房的房地產市場開發，發展和完善二手房市場和房屋租賃市場，促進房地產住宅消費從剛性需求和改善型需求向有效需求轉變，才能使城鎮化建設與房地產業協調發展加大房地產業的宏觀調控，使它們相互作用、相互影響，最終達到互利共贏的目的，進一步促進我國經濟又好又快的發展。

[1]張勇等.論城鎮化進程中的利益協調，現代農業科技，2007(14)．

張奕河，鄭大川．城鎮化與房地產市場需求關系研究[J]．特區經濟，2009；(12).李東．淺談城鎮化建設和房地產業的發展[J]．今日財富，2008；(6).龍佳宜，鞠慧雅．我國城鎮化進程中房地產業存在的問題及對策建議[J]．北京房地產，2008；(12).尹中立.房地產調控與宏觀調控的矛盾與出路．固際經濟評論，2007(11)．

據上海證券報中央經濟工作會議亮點之一是要推進中小城市和小城鎮發展。但城鎮化有兩大前提條件：進城的農民要買得起房；通過農村土地流轉能為農民提供經濟保障。城鎮化對增加城市住房需求和調整供求關系等都將產生深刻影響。中央經濟工作會議剛剛結束。這次會議的亮點之一就是要加強中小城市和小城鎮發展，即要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務，并放寬中小城市和城鎮戶籍限制。由此，城鎮化發展為中國經濟指明了一個發展方向，并有望繼續成為未來中國經濟增長的主要動力。確實，城市化進程早已成為中國經濟發展的主要動力之一。自1998年中國住房制度重大改革以來，城市化發展突飛猛進。由2004年統計資料顯示，百萬人口以上的城市在美國只有9個，在中國則有166個。聯合國人口發展報告也曾指出，中國的城鎮人口正在以每年25%速度增加，中國成了世界上城市化增長最快的國家。

中國的城市化進程，一方面，促進了不少城市的快速發展與經濟繁榮，并帶來或幫助成千上萬的中國農民擺脫了貧困；另一方面，戶籍制度限制和農村與城市的二元化結構等因素導致農村居民在城市中很難生根下來，成為城市經濟生產與消費的動力，從而減緩了城市化進程，抑制了以農村居民為主體的消費。有研究表明，在居民消費支出中，城市居民消費所占比重從1952年的31.1%上升到2008年的74.4%，但農村居民消費支出所占比重由1952年的68.9%下降到2008年的25.6%。

透過上述數據，一是受經濟快速發展及城市化率提高等因素影響，城市居民消費增長的占比遠高于中國城市化率增長，這意味著農村居民消費水平的相對降低；二是分化的二元城鄉結構，不僅不利于農村居民消費，而且也不利于農民分享中國改革的經濟成果；三是制度安排和城鄉二元分化結構導致了農村居民消費

水平過低。所以，只有改革不合理的戶籍制度及利益分配關系，增加農民收入，才能有效促進農民消費的快速增長。從這個角度分析，放寬中小城市的戶口限制，是推進城鎮化進程的重大改革舉措之一。

之所以說加快城鎮化進程將成為現在和將來中國經濟發展之動力，是因為 “城鎮化”主要包括兩方面內容：一是城市基礎設施建設，即通過大規模的城市基礎建設來帶動城市經濟發展；二是基本住宅建設，以住房產業為龍頭來帶動整個經濟發展。此外，城鎮化還有助于集約性使用土地和解決當前土地矛盾問題。值得注意的是，以農民進城的方式帶動房地產業發展，必須基于農民有支付能力去購買他們希望進入城市的住房。但近幾年來房地產市場的繁榮與火爆，導致各地城市的房價全面飆升，不要說大中型城市房價的快速飆升，就連中小城市的房價也出現快速上漲。

據中國社會科學院的2010年《經濟藍皮書》，85%以上城鎮家庭無能力購買當前房價高企的住房。因為，城市居民的房價收入比已達到8.31倍，農村居民的房價收入比更是高達29.44倍。如果說城市中都有85%以上家庭購買不起住房，那么要想讓農民進城購買所需要的住房只能是“天方夜譚”了。所以，加速城鎮化進程，最為關鍵的前提條件之一是要使進城的農民購買得起住房。

事實上，要讓進城農民真正能在城市中“生根落地”，不僅需要有適度的房價以符合他們的購房支付能力，而且還要推進農村土地制度改革和土地流轉，由此形成有效的農村土地市場。因為，農村土地市場不僅可以增加土地供給或給土地定價，而且也可以為農民進城提供一種經濟保障。

在筆者看來，只有在上述兩個前提條件得到滿足的情況下，放寬中小城鎮居民戶口限制才能達到推進城鎮化的預期效果。否則，這個制度改革所能起到的作用將是十分有限的。

放寬中小城鎮居民戶口限制的城鎮化，對我國房地產市場的影響也是多方面的。確實，通過放寬中小城市和城鎮戶籍限制、解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮落戶，這樣的城鎮化進程將增加農民對城市住房的很大需求，但前提條件是城市房價應當接近當下農村居民的購房支付能力。還有，農村土地要能夠流轉，并能成為農村居民生活的一種經濟保障。這樣，如果農村土地能夠流轉的話，土地資源就能起到增加住房供給的作用，并能改變當下我國房地產市場的供求關系。當然，這個市場方向究竟會向何處發展，還要看下一步政策細化而定。（作者 易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員）