第一篇：解析買二手房把握好交易中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

買二手房把握好交易中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3月份以來(lái)，深圳二手樓買賣越來(lái)越活躍，成交量不斷增高。交易過(guò)程中，大多數(shù)購(gòu)房人關(guān)注物業(yè)的面積、新舊程度等自然屬性。其實(shí)，二手樓的社會(huì)屬性更是構(gòu)成物業(yè)價(jià)值的重要因素，也是形成交易風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

購(gòu)買二手房盡管有諸多優(yōu)勢(shì)，但相對(duì)新建商品房的買賣行為來(lái)說(shuō)，涉及法律關(guān)系復(fù)雜，尤其一些房產(chǎn)的社會(huì)屬性隱蔽性強(qiáng)，加之買賣雙方由于信息不對(duì)稱，交易過(guò)程中有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋騰空、戶口遷移、物業(yè)清潔、房款交付、權(quán)利的完整性等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，購(gòu)買二手樓要關(guān)注其社會(huì)屬性。

購(gòu)樓時(shí)要多了解樓盤信息

要盡可能詳細(xì)地掌握樓盤的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購(gòu)物娛樂(lè)情況等。同時(shí)，要掌握小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等綜合設(shè)施情況。了解樓盤、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)、園林設(shè)計(jì)和停車位等重要內(nèi)容，并根據(jù)需要索取相關(guān)資料及文字承諾。了解房屋的他項(xiàng)權(quán)利狀況是否有抵押權(quán)的設(shè)定、房屋權(quán)利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等，以確保除了房屋本身以外的價(jià)值的可靠性和真實(shí)性。

把握好買樓過(guò)程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的二手房不能買入。強(qiáng)制性法律規(guī)定，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。因此買二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的二手房產(chǎn)不能購(gòu)買。轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不受法律保護(hù)。購(gòu)買產(chǎn)權(quán)共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房

產(chǎn)。作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只記載夫妻中的一人，在購(gòu)買這類二手房一定要求其他共有人出具書面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則該買賣行為無(wú)效。

購(gòu)買有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果第三人想購(gòu)買該房，必須有承租人書面放棄購(gòu)買此房的聲明，否則該買賣處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時(shí)效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致該買賣無(wú)效。

要加強(qiáng)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的防范

在通知抵押權(quán)人的情況下，購(gòu)買這類二手樓同樣存在很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵摰盅簱?dān)保的債權(quán)一旦不能實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人有權(quán)訴之于法律，要求拍賣該房以便實(shí)現(xiàn)債權(quán)。因此，購(gòu)買這類房產(chǎn)一定要防風(fēng)險(xiǎn)。盡量不要替業(yè)主贖樓，如果贖樓不成功，就會(huì)出現(xiàn)較大損失，所以一般由業(yè)主委托擔(dān)保公司或自己贖樓。如有可能，可以咨詢律師或交由中介機(jī)構(gòu)去運(yùn)作，以保證購(gòu)買二手房的交易安全。

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第二篇：促進(jìn)黨員干部廉潔自律要把握好四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

促進(jìn)黨員干部廉潔自律要把握好四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

執(zhí)政黨的黨風(fēng)關(guān)系黨的生死存亡。黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政是新時(shí)期從嚴(yán)治黨、端正黨風(fēng)的重要前提，是貫徹落實(shí)黨的路線、方針、政策，促進(jìn)改革開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，維護(hù)政治、社會(huì)穩(wěn)定的重要保證。黨的十六大報(bào)告指出：“領(lǐng)導(dǎo)干部特別是高級(jí)干部，必須以身作則，正確行使手中的權(quán)力，始終做到清正廉潔，自覺(jué)地與各種腐敗現(xiàn)象作斗爭(zhēng)。”黨的十七大報(bào)告強(qiáng)調(diào)指出：“加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔自律工作，提高黨員干部拒腐防變能力。”保證黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政，要立足于教育，著眼于防范，筑起思想道德防線。在實(shí)際工作中，要切實(shí)把握好四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是要圍繞“創(chuàng)新”抓宣傳教育；二是要圍繞“求實(shí)”抓制度建設(shè)；三是要圍繞“從嚴(yán)”抓規(guī)范管理；四是要圍繞“懲處”抓查辦案件。努力把握好四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在四個(gè)方面下足功夫，才能有力地促進(jìn)黨員干部廉潔自律，確保黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政。

第一、圍繞“創(chuàng)新”抓宣傳教育。以思想教育為基礎(chǔ)，強(qiáng)化各部門依法行政、正確履行職能的意識(shí)。新的形勢(shì)下，各級(jí)各部門要以樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀，以及全面提高政治素質(zhì)為目標(biāo)，通過(guò)深入開(kāi)展科學(xué)理論的灌輸教育、正面典型的激勵(lì)教育、反面案件的警示教育等黨性、黨風(fēng)、黨紀(jì)教育活動(dòng)，使每一個(gè)黨員干部、尤其是黨員領(lǐng)導(dǎo)干部常修從政之德、常懷律己之心、常思貪欲之害、常棄非分之想；牢固樹(shù)立起正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀和正確的權(quán)力觀、地位觀和利益觀；切實(shí)增強(qiáng)抵御名、利、權(quán)、色侵蝕的能力，增強(qiáng)自重、自省、自警、自勵(lì)的自覺(jué)性，自覺(jué)為人民掌好權(quán)、用好權(quán),從而有效地預(yù)防和減少違法違紀(jì)現(xiàn)象。具體工作中，在教育對(duì)象上堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)人員、黨員干部為主；在形式上警示教育、案例分析、專家授課、知識(shí)測(cè)驗(yàn)，舉辦黨風(fēng)廉政建設(shè)中層干部學(xué)習(xí)班，組織領(lǐng)導(dǎo)干部、黨員干部、財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法講座；在聯(lián)系實(shí)際上堅(jiān)持自律為主。結(jié)合工作實(shí)際，1、開(kāi)展“五要五不能”教育。一是要政治上清醒，不能方向不明；二是要勤政廉潔，不能懈怠謀私；三是要令行禁止，不能自行其是；四是要一身正氣，不能有失形象；五是要求真務(wù)實(shí)，不能虛妄浮躁。根據(jù)上級(jí)的要求，結(jié)合工作實(shí)際和上級(jí)對(duì)黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部的要求，組織黨員干部加強(qiáng)學(xué)習(xí)、勤于學(xué)習(xí)，樹(shù)立正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀，牢固樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀，正確的政績(jī)觀和馬克思主義的群眾觀，增強(qiáng)改造主觀世界的自覺(jué)性，經(jīng)常反省自己的所言所行，警惕各種錯(cuò)誤思想觀念的消極影響，及時(shí)防止和糾正一些苗頭性、傾向性的問(wèn)題，謹(jǐn)慎行事，防微杜漸，著力于建立兩道防線：一是黨紀(jì)國(guó)法防線，二是思想道德防線。增強(qiáng)廣大黨員干部拒腐防變的自覺(jué)性。

2、開(kāi)展“十慎十防”教育。一是 “慎初”教育。世界萬(wàn)事始于初,廉政自律拒腐防變以慎初為最重要,慎重對(duì)待第一次是立身安命、防患于未然的護(hù)身符。黨員干部加強(qiáng)官德修養(yǎng)，保持自身廉潔，關(guān)鍵在于第一次。把好了第一次，就掌握了主動(dòng)，就能在各種腐蝕誘惑面前立于不敗之地。二是“慎微”教育。任何事物的產(chǎn)生、發(fā)展、變化，都有一個(gè)由小到大，由量到質(zhì)的過(guò)程，生活小節(jié)不知細(xì)微，微小之處不警惕，必然失掉大節(jié)。小節(jié)不保,終累大德.每一個(gè)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部一定要在“慎微”上下功夫,一定要注意每一件細(xì)小的事情“,去小惡以保本真，積小善以成大德”。三是“慎言”教育。要“從嚴(yán)治口”，用黨性修養(yǎng)、官德修養(yǎng)、黨風(fēng)建設(shè)的要求規(guī)范、約束自己的言行。做到與黨中央不一致的話堅(jiān)決不說(shuō)，有損于黨的形象的事堅(jiān)決不做。四是“慎好”教育。要做到對(duì)有利于黨性修養(yǎng)、官德修養(yǎng)、作風(fēng)建設(shè)的愛(ài)好，要堅(jiān)決愛(ài)好，帶頭愛(ài)好；對(duì)不利于黨性修養(yǎng)、官德修養(yǎng)、作風(fēng)建設(shè)的愛(ài)好，堅(jiān)決不去愛(ài)好；對(duì)介于有利與不利、此時(shí)不利彼時(shí)有利的愛(ài)好要善于節(jié)制。五是“慎獨(dú)”教育。在無(wú)人監(jiān)督、無(wú)人注意時(shí)，絕不能有天知、地知、你知我知的錯(cuò)誤思想，要有自我警惕，自我克制，謹(jǐn)慎不

茍的思想，才能會(huì)有慎獨(dú)的高尚品德。六是“慎欲”教育。在現(xiàn)實(shí)生活中，一定要以理導(dǎo)欲、以理制欲。必須把個(gè)人的欲望需求置于人民群眾的欲望需求之下，多想我國(guó)邊遠(yuǎn)地區(qū)尚未脫貧的農(nóng)民，多想城市還有部分下崗的工人，多想黨的光榮傳統(tǒng)，這樣坦才會(huì)平衡，欲望才會(huì)節(jié)制，思想作風(fēng)上才會(huì)高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求。七是“慎權(quán)”教育。黨員領(lǐng)導(dǎo)干部在運(yùn)用權(quán)力時(shí)，一定要以“如履薄冰”、“如臨深淵”的心態(tài)謹(jǐn)慎行事，要警惕權(quán)、錢、色的誘惑。要正確處理好權(quán)力與責(zé)任的關(guān)系，切忌不可濫用權(quán)力，更不能以權(quán)謀私。八是“慎平”教育。作為黨員領(lǐng)導(dǎo)干部，越是在個(gè)人成長(zhǎng)進(jìn)步順利的時(shí)候，越要保持清醒的頭腦，千萬(wàn)不能見(jiàn)喜忘憂，自松其綁，而只能做到履平防險(xiǎn)，淺水深防。作為黨員領(lǐng)導(dǎo)干部，在加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)中，一方面要虛心向德性高的先進(jìn)模范人物學(xué)習(xí)，另一方面，還要善于從那些走上嚴(yán)重違紀(jì)違法道路的黨員領(lǐng)導(dǎo)干部的身上吸取教訓(xùn)，善于自我教育。九是“慎友”教育。黨員領(lǐng)導(dǎo)干部一定要謹(jǐn)慎交友、選良交友、擇廉交友。十是“慎終”教育。既要防止59現(xiàn)象，也要防止39現(xiàn)象。一個(gè)人要活到老學(xué)到老，自始自終加強(qiáng)思想道德修養(yǎng)，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)的自覺(jué)性。關(guān)鍵是要防止灰暗心理的滋生，防止心力的懈怠。

3、開(kāi)展“五個(gè)帶頭”教育。一是帶頭學(xué)習(xí)政治理論。黨員干部要成為學(xué)習(xí)的楷模，通過(guò)學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，帶動(dòng)廣大群眾積極參與，營(yíng)造良好的學(xué)習(xí)和工作氛圍。二是帶頭傾聽(tīng)群眾呼聲。黨員干部，尤其是領(lǐng)導(dǎo)干部要不定期的開(kāi)展思想政治工作調(diào)研，溝通信息，了解情況，有針對(duì)性的開(kāi)展部門的各項(xiàng)工作。三是帶頭堅(jiān)持民主集中制，堅(jiān)持“集體領(lǐng)導(dǎo)，民主集中，個(gè)別醞釀，會(huì)議決定”的工作原則。四是帶頭執(zhí)行廉政規(guī)定，自覺(jué)接受監(jiān)督，越是深化改革，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，越要加強(qiáng)以人為本，從源頭預(yù)防腐敗；越是深化改革，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，越要加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，使我們黨的事業(yè)沿著繼承的方向發(fā)展；越是深化改革，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，越要加強(qiáng)監(jiān)督約束，形成強(qiáng)有力的廉政建設(shè)機(jī)制。五是帶頭思想作風(fēng)深入，密切黨群關(guān)系，干群關(guān)系,相信干部職工、依靠干部職工盡心盡力地解決干部職工中的實(shí)際問(wèn)題。進(jìn)一步堅(jiān)定理想信念，養(yǎng)成良好道德情操，自重、自省、自警、自勵(lì)，并且像愛(ài)護(hù)自己生命一樣愛(ài)護(hù)自己的人格。

第二、圍繞“求實(shí)”抓制度建設(shè)。始終把黨風(fēng)廉政建設(shè)放在重要位置。突出“四個(gè)一，五個(gè)常抓不懈”。“四個(gè)一”：即部門在布置中心工作的同時(shí)，不忘同時(shí)布置黨風(fēng)廉政建設(shè)工作。兩手抓兩手都要硬，并進(jìn)向前發(fā)展。做到一起布置、一起落實(shí)、一起檢查、一起考核，真正做到黨風(fēng)廉政建設(shè)工作警鐘長(zhǎng)鳴。“五個(gè)常抓不懈”：一是思想教育常抓不懈。以思想教育為基礎(chǔ)，強(qiáng)化廣大黨員干部依法行政、正確履行職能的意識(shí)，切實(shí)打牢黨員干部的思想政治根基；二是制度建設(shè)常抓不懈。通過(guò)制度建設(shè)，不斷提高黨風(fēng)廉政建設(shè)的規(guī)范化和科學(xué)化水平。三是政務(wù)公開(kāi)常抓不懈。推進(jìn)政務(wù)公開(kāi)、黨務(wù)公開(kāi)，深化源頭預(yù)防和治理工作。四是黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制各項(xiàng)措施的落實(shí)常抓不懈，為從源頭預(yù)防和治理腐敗提供重要保證。五是監(jiān)督檢查常抓不懈。要整合監(jiān)督力量，規(guī)范權(quán)力運(yùn)作程序，強(qiáng)化對(duì)權(quán)力的制約，著力增強(qiáng)反腐倡廉工作的針對(duì)性和實(shí)效性。通過(guò)各項(xiàng)措施，保證我們的各項(xiàng)事業(yè)沿著健康方向發(fā)展，保證我們的黨員干部沿著健康方向成長(zhǎng)。

1、結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)任務(wù)，圍繞加強(qiáng)黨員干部思想政治工作和黨風(fēng)廉政建設(shè)工作，有針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)研，聽(tīng)取廣大黨員干部、職工的意見(jiàn)，為能有的放矢地開(kāi)展思想政治工作和廉政建設(shè)方面的教育，探索新路子奠定基礎(chǔ)。真正把思想政治工作和黨風(fēng)廉政建設(shè)教育貫穿、滲透到工作的各個(gè)環(huán)節(jié)之中。在黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，黨政齊抓共管，紀(jì)委組織協(xié)調(diào)，部門各負(fù)其責(zé)，群眾積極參與。貫徹執(zhí)行“一級(jí)向一級(jí)”負(fù)責(zé)的精神和“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的精神，細(xì)化黨風(fēng)廉政建設(shè)工作任務(wù)。另外，黨政領(lǐng)導(dǎo)要充分利用本部門、本單位各種會(huì)議，區(qū)分不同層次，不同對(duì)象，結(jié)合思想政治工作的實(shí)際，開(kāi)展黨風(fēng)廉政建設(shè)警示教育，進(jìn)一步增強(qiáng)黨員干部的黨性觀念、法制觀念，進(jìn)一步明確在新形勢(shì)、新任務(wù)、新情

況復(fù)雜環(huán)境中什么是對(duì)的，什么是錯(cuò)的，哪些事可以做，哪些事不能做，在思想上筑起牢固的防線。

2、健全權(quán)力監(jiān)督制約機(jī)制。從部門實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真執(zhí)行紀(jì)檢監(jiān)察部門規(guī)定的“三重一大”制度，即部門的重大決策、重大事項(xiàng)、重要干部任免、大額度資金使用都要堅(jiān)持集體討論、民主集中的原則，充分發(fā)揮集體的力量，集體的智慧，整體的效能。將“三重一大”納入部門黨組會(huì)、局務(wù)會(huì)討論決策，健全機(jī)制，進(jìn)一步明確“三重一大”的內(nèi)容，規(guī)范運(yùn)作程序。

3、加強(qiáng)民主監(jiān)督。實(shí)行部門內(nèi)部政務(wù)公開(kāi)，是黨風(fēng)廉政建設(shè)的需要，是加強(qiáng)黨員干部廉政建設(shè)的需要，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。部門有關(guān)方面的工作越是公開(kāi)，越是透明，越能形成廉政監(jiān)督的良好制約機(jī)制，也越能充分調(diào)動(dòng)干部職工的積極性。

第三、圍繞“從嚴(yán)”抓規(guī)范管理。黨風(fēng)廉政建設(shè)工作任重道遠(yuǎn)，必須常抓不懈，黨風(fēng)廉政建設(shè)工作齊抓共管才能形成合力。黨風(fēng)廉政建設(shè)工作以人為本，預(yù)防在先，努力做到三個(gè)方面的轉(zhuǎn)變。

1、黨風(fēng)廉政建設(shè)工作，要從“忙一陣，抓一陣”向建章規(guī)范化轉(zhuǎn)變。要充分認(rèn)識(shí)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭(zhēng)的艱巨性、復(fù)雜性、長(zhǎng)期性。黨風(fēng)廉政建設(shè)工作直接關(guān)系到黨和國(guó)家的生死存亡，在改革開(kāi)放新形勢(shì)下，如果僅僅只是靠“教育月里忙一陣，有了問(wèn)題抓一下”就會(huì)出現(xiàn)黨風(fēng)廉政建設(shè)時(shí)松時(shí)緊的的現(xiàn)象，其結(jié)果往往是收效不大。實(shí)踐證明，越是改革開(kāi)放，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，越要從嚴(yán)治黨。必須常抓不懈，關(guān)口前移，警鐘長(zhǎng)鳴，黨風(fēng)廉政建設(shè)搞突擊性教育是不可取的。

2、在進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)方法上，要從職能部門“唱獨(dú)腳戲”向“群防群治”轉(zhuǎn)變。認(rèn)真貫徹執(zhí)行“黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，黨政齊抓共管，紀(jì)委組織協(xié)調(diào)，部門各負(fù)其責(zé)，依靠群眾支持和參與”的工作格局。黨政領(lǐng)導(dǎo)和職能部門要做到黨風(fēng)廉政建設(shè)工作與中心工作一起，聯(lián)合布置，聯(lián)合宣傳，聯(lián)合檢查，聯(lián)合考核，形成良好黨風(fēng)廉政建設(shè)的氛圍。

3、在進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)教育上，要從事后教育向以防為主、日常管理教育轉(zhuǎn)變。加強(qiáng)黨員干部的政治理論的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)黨員干部的思想建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)，加強(qiáng)黨員干部黨性、黨風(fēng)、黨紀(jì)教育，加強(qiáng)黨員干部的監(jiān)督管理，把中央關(guān)于從嚴(yán)治黨的要求真正落到實(shí)處，有針對(duì)性的開(kāi)展黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示。一是充分利用召開(kāi)、參與不同會(huì)議，針對(duì)不同對(duì)象，進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示教育；二是要害部門開(kāi)展黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示，深入有關(guān)部門，經(jīng)常性講，日常性提醒督促進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示教育；三是可能出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)，黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示，要堅(jiān)決貫徹“一級(jí)抓一級(jí)，一級(jí)向一級(jí)負(fù)責(zé)”的精神。除此之外，還要不定期開(kāi)展談心活動(dòng)，簽訂黨風(fēng)廉政建設(shè)協(xié)議書，進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)提示教育；四是節(jié)假日開(kāi)展集中黨風(fēng)廉政建設(shè)提示，充分利用節(jié)前工作會(huì)議進(jìn)行形勢(shì)和任務(wù)教育，同時(shí)進(jìn)行遵紀(jì)守法和道德等方面提示，始終保持清醒頭腦，使廣大黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部在自我提醒、組織提醒和自我約束、組織約束之下，真正做到思想作風(fēng)過(guò)硬。堂堂正正做人，清清白白為官，實(shí)實(shí)在在干事。

第四、圍繞“懲處”抓查辦案件。查辦案件，一方面，是使嚴(yán)重違紀(jì)違法者得到法律的制裁，警示黨員干部廉潔自律；另一方面，是通過(guò)對(duì)案件的查處，能及時(shí)總結(jié)各類違紀(jì)違法案件發(fā)案的原因和教訓(xùn)，并通過(guò)深入剖析那些影響惡劣的案件反映出來(lái)的、帶有規(guī)律性和傾向性的問(wèn)題，可以發(fā)現(xiàn)體制、機(jī)制、制度和管理上存在的漏洞，進(jìn)而向發(fā)案單位及時(shí)提出建章立制，改進(jìn)管理的建議，并會(huì)同相關(guān)部門督促發(fā)案部門抓好落實(shí)，把問(wèn)題和教訓(xùn)，變?yōu)閺母旧响柟谭锤瘮〕晒臋C(jī)制和制度。因此，要保持查辦案件的強(qiáng)勁勢(shì)頭，嚴(yán)肅查處違反黨紀(jì)政紀(jì)的黨員、干部。堅(jiān)持有案必查，違紀(jì)必究，突出辦案重點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行依紀(jì)依法辦案的要求，堅(jiān)決懲治腐敗分子。通過(guò)查辦案件，分析案例，加強(qiáng)對(duì)黨員干部的黨風(fēng)廉政教育，圍繞黨員領(lǐng)導(dǎo)干部在廉潔自律方面存在的突出問(wèn)題，適時(shí)開(kāi)展專項(xiàng)治理工作，達(dá)到以查促教，以查促建，以查促管，充分發(fā)揮查辦案件的治本作用。

第三篇：構(gòu)建科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制應(yīng)把握好四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

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來(lái)源蓮山

課 件 w w w.5y K J.Co m 5

構(gòu)建科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制應(yīng)把握好四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

強(qiáng)化精神文明建設(shè)必須構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制是近幾年來(lái)我們煤炭企業(yè)黨組織形成的共識(shí)。然而，如何構(gòu)建這個(gè)運(yùn)行機(jī)制，在構(gòu)建過(guò)程中應(yīng)把握好哪些環(huán)節(jié)，做好哪些方面的工作仍然需要我們認(rèn)真地研究和探討。根據(jù)十礦的實(shí)踐，我們認(rèn)為構(gòu)建科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制要注意把握好建立系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)體制，制訂合理的指標(biāo)體系，進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督考核，實(shí)施榮利一體的獎(jiǎng)懲措施四個(gè)關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。

一、建立系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)體制

建立系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)體制是對(duì)精神文明建設(shè)進(jìn)行強(qiáng)力領(lǐng)導(dǎo)的前提條件，是構(gòu)建科學(xué)運(yùn)行機(jī)制的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。所謂系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)體制就是領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制設(shè)置、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任劃分、工作制度輔設(shè)均具有系統(tǒng)性，具備上下通暢、左右協(xié)調(diào)、運(yùn)行高效的特點(diǎn)和國(guó)能。

機(jī)構(gòu)設(shè)置形成系統(tǒng)。從礦、區(qū)隊(duì)到班組都要設(shè)立精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)或崗位，對(duì)精神文明建設(shè)實(shí)行三級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理：第一級(jí)是黨委，是全礦領(lǐng)導(dǎo)或管理的決策機(jī)構(gòu)。第二級(jí)是區(qū)隊(duì)黨支部、各科室，它們是本單位或本部門抓精神文明建設(shè)的責(zé)任者。第三級(jí)是班組，班組長(zhǎng)是班組抓精神文明建設(shè)的責(zé)任人。實(shí)行三級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理一級(jí)管一級(jí)，一級(jí)抓一級(jí)，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)、支持下級(jí)，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，形成上到頂、下到底，統(tǒng)分有序、系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

職責(zé)劃分形成系統(tǒng)。每一級(jí)（個(gè)）精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)或職位，都應(yīng)該承擔(dān)與機(jī)構(gòu)、職位相適應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，礦、隊(duì)、班組三級(jí)不同部門不同崗位的領(lǐng)導(dǎo)者所承擔(dān)的責(zé)任也要上下對(duì)應(yīng)，形成系統(tǒng)。如礦黨委的責(zé)任是領(lǐng)導(dǎo)全礦的精神文明建設(shè)，重點(diǎn)是制定計(jì)劃、抓隊(duì)伍和機(jī)構(gòu)建設(shè)，管理考核，組織全礦創(chuàng)建活動(dòng)，對(duì)精神文明建設(shè)負(fù)全責(zé)；區(qū)隊(duì)黨支部的責(zé)任是領(lǐng)導(dǎo)全隊(duì)的精神文明建設(shè)工作，結(jié)合本隊(duì)實(shí)際組織落實(shí)礦黨委安排的各項(xiàng)工作；班組長(zhǎng)的責(zé)任是按照黨支部的布置，把精神文明建設(shè)的任務(wù)和要求落實(shí)在班組，落實(shí)到人頭。這樣黨委安排的工作能夠政令暢通，一抓到底，解決往常那種上邊緊，下邊松的棚架問(wèn)題。

制度輔設(shè)形成系統(tǒng)。制度是落實(shí)責(zé)任、完成任務(wù)的保障，在建立精神文明建設(shè)的各項(xiàng)制度中，既要注重是否適用，是否便于記憶，是否便于操作這個(gè)問(wèn)題，更要注重制度輔設(shè)的系統(tǒng)性問(wèn)題。制度輔設(shè)系統(tǒng)性是機(jī)構(gòu)設(shè)置系統(tǒng)性，責(zé)任劃分系統(tǒng)性發(fā)揮作用的保證，沒(méi)有一套系統(tǒng)的工作制度做保證，落實(shí)責(zé)任便成為空中樓閣。所謂制度系統(tǒng)性就是針對(duì)不同的工作從安排布置、督促落實(shí)、檢查考核、獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)所建立的各項(xiàng)制度間應(yīng)具有內(nèi)在聯(lián)系，從上到下從初到終形成一個(gè)完整的制度體系。例如，職工政治學(xué)習(xí)，礦黨委要建立“職工政治學(xué)習(xí)月安排制度”、“職工政治學(xué)習(xí)調(diào)查研究制度”、“季檢查考核制度”、“獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)制度”。區(qū)隊(duì)黨支部要建立：“職工政治學(xué)習(xí)點(diǎn)名制度”、“政治學(xué)習(xí)考核制度”、“考核結(jié)果與經(jīng)濟(jì)分配掛鉤制度”等，這些制度雖制約的內(nèi)容、起到的作用不同，但其宗旨都是提高職工的理論素質(zhì)，增強(qiáng)職工的政治意識(shí)。這些制度都應(yīng)該圍繞宗旨這個(gè)主線去訂立，去運(yùn)行。這就形成了一個(gè)較完整的制度體系。

這樣，從領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)設(shè)置、領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)劃分到工作制度覆蓋三位一體，構(gòu)成了一個(gè)層次清晰、責(zé)任明確、運(yùn)行規(guī)范的系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)體制，為精神文明建設(shè)發(fā)揮強(qiáng)力作用奠定了基礎(chǔ)。

二、制訂合理的指標(biāo)體系

合理指標(biāo)體系的設(shè)定，是完成階段性精神文明建設(shè)工作任務(wù)的前提條件。指標(biāo)制定的合理與否，直接影響著考核得分的公正與否，影響著獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)的合理與否。所以，制定一套覆蓋面全、科學(xué)、合理的考核指標(biāo)是精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)工作。制定考核指標(biāo)要做到以下幾點(diǎn)：

一是把指標(biāo)定實(shí)。所謂實(shí)，就是既不偏高、又不偏低。偏低的指標(biāo)，不需要努力就能達(dá)到、起不到指標(biāo)應(yīng)有的激勵(lì)作用，既不利于工作，也無(wú)益于企業(yè)整體素質(zhì)的提高；而過(guò)高的指標(biāo)，職工能望而不能及，同樣挫傷職工的積極性，同樣起不到應(yīng)有的激勵(lì)作用。所以，各項(xiàng)指標(biāo)一要實(shí)，要堅(jiān)持兩不定的原則，即：輕而易興舉便能達(dá)到的指標(biāo)不定；高不可攀的指標(biāo)不定。在制定考核指標(biāo)的過(guò)程中，一般要采取自下而上，自上而下的程序分三個(gè)階段進(jìn)行。第一階段，將礦精神文明建設(shè)工作安排意見(jiàn)下發(fā)至各科室、各黨支部，由各科室各黨支部根據(jù)礦總體目標(biāo)，結(jié)合本單位實(shí)際，討論制定本單位的考核指標(biāo)。第二階段，礦精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì)成員到各科室、各黨支部測(cè)算各單位經(jīng)過(guò)努力能夠達(dá)到的水準(zhǔn)，以此為依據(jù)依據(jù)，修訂礦及各科室、區(qū)隊(duì)的考核指標(biāo)。第三階段是將修訂后的考核指標(biāo)反饋到各科室、各區(qū)隊(duì)，充分發(fā)動(dòng)職工提意見(jiàn)，進(jìn)一步將其完善。通過(guò)這些程序產(chǎn)生的指標(biāo)，由于來(lái)自于職工群眾，又使用于職工群眾，基本可以避免偏低、過(guò)高的現(xiàn)象。

二是把指標(biāo)定細(xì)。這里的“細(xì)”有兩層含義：其一是精神文明建設(shè)的每項(xiàng)工作都要有指標(biāo)，就是制定出的指標(biāo)要具體明確，包容性強(qiáng)，覆蓋面廣，使每項(xiàng)工作都有標(biāo)準(zhǔn)，都可以進(jìn)行考核。其二是分項(xiàng)工作達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)得幾分，距標(biāo)準(zhǔn)要求差距多大扣多少分，都要有具體明確的規(guī)定。如果指標(biāo)定的不細(xì)，不具體，過(guò)于原則和籠統(tǒng)，執(zhí)行過(guò)程就缺乏明確的約束力；考核過(guò)程中，考核人員憑主觀估測(cè)的成份就大，不同的考核人員對(duì)同一工作考核后會(huì)得出不同的考核分?jǐn)?shù)，使考核顯出較大的仲縮性、隨意性，致使職工對(duì)考核結(jié)果產(chǎn)生異議，發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，既影響考核工作的嚴(yán)肅性，又影響職工對(duì)考核工作的信任工。

三是把指標(biāo)定協(xié)調(diào)。在指標(biāo)制定過(guò)程中，既要看前看后，又要顧左顧右，統(tǒng)籌兼顧，不可偏廢。大指標(biāo)與小指標(biāo)的制定，在通常情況下，小指標(biāo)之和應(yīng)略大于大指標(biāo)；A指標(biāo)與B指標(biāo)的銜接，要分析它們的相互關(guān)聯(lián)和影響，尋找出最佳的比率，使它們相互協(xié)調(diào)，互相匹配。

三、進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督考核

考核是對(duì)各項(xiàng)工作好壞的評(píng)判，考核結(jié)果是獎(jiǎng)懲的依據(jù)，所以考核必須做到真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。為了考核嚴(yán)格，要力求做“三全”。一是把各項(xiàng)工作全部納入考核范圍。把產(chǎn)量、質(zhì)量、安全、效益等物質(zhì)文明建設(shè)方面的基本任務(wù)和要求與黨的建設(shè)等精神文明建設(shè)的任務(wù)和要求捆在一起全部列入考核范圍，不斷隔山、不留空檔。這樣，不僅是精神文明建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)緊密結(jié)合，而且對(duì)黨、政、工、團(tuán)組織及班組及職工個(gè)人所負(fù)責(zé)的工作都進(jìn)行了衡量。哪面工作達(dá)到什么程度，存在哪些差距，都清清楚楚。二是對(duì)礦職工全部考核。無(wú)論是黨委書記、礦長(zhǎng)、還是勞模、一般職工都要按標(biāo)準(zhǔn)接受考核，這樣，既能體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)面前人人平等的原則，也可改變領(lǐng)導(dǎo)以前那種總當(dāng)局外人，對(duì)人嚴(yán)、待己寬的現(xiàn)象。三是全礦職工參與考核。礦隊(duì)兩級(jí)考核都要有職工參加，職工代表要定期更替，讓職工輪流當(dāng)代表參加考核，使每個(gè)職工都有參與考核的機(jī)會(huì)。

這樣不僅有利于職工進(jìn)一步了解考核過(guò)程，增強(qiáng)對(duì)考核結(jié)果的信任度，而且能夠有效地真情　以監(jiān)督保證作用，避免徇私情、走過(guò)場(chǎng)的現(xiàn)象發(fā)生，能夠有效地維護(hù)考核標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性、公正性。

四、實(shí)施榮利一體的獎(jiǎng)罰措施

“獎(jiǎng)罰”是上階段精神文明建設(shè)工作的結(jié)尾，又是下階段精神文明建設(shè)工作的開(kāi)始。這項(xiàng)工作對(duì)路與否，影響著士氣，影響著精神文明工作能否繼續(xù)深入持久。從往常情況看，做好這項(xiàng)工作要注重以下三點(diǎn)：

（一）堅(jiān)持榮利一體的原則。就是政治榮譽(yù)和物質(zhì)利益要結(jié)合進(jìn)行，不可偏廢。過(guò)去個(gè)別單位對(duì)精神文明建設(shè)先進(jìn)單位及個(gè)人重精神鼓勵(lì)，輕物資獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)物質(zhì)文明建設(shè)先進(jìn)單位及個(gè)人重物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，輕精神鼓勵(lì)，同樣是先進(jìn)，而得到的經(jīng)濟(jì)利益相差很大，時(shí)間長(zhǎng)了，精神文明建設(shè)工作者就失去動(dòng)力和信心。精神文明建設(shè)先進(jìn)集體與先進(jìn)個(gè)人在精神文明建設(shè)過(guò)程中，付出了艱辛和努力，做出了較大的貢獻(xiàn)，對(duì)它（他）們進(jìn)行精神上鼓勵(lì)。掀起獎(jiǎng)勵(lì)，一是對(duì)他們付出超額勞動(dòng)的一定補(bǔ)償，二是對(duì)他們工作成就的認(rèn)可，三是促使他們更加愛(ài)崗敬業(yè)，以更大的熱情投入到精神文明建設(shè)工作中去。而對(duì)大多數(shù)沒(méi)有受獎(jiǎng)懲的單位及個(gè)人來(lái)講這是一個(gè)導(dǎo)向，這個(gè)導(dǎo)向告訴大家，精神文明建設(shè)確實(shí)重要，干的好也會(huì)榮利雙收，甚至升遷，干不好照樣挨批評(píng)，受罰，甚至丟官。

（二）合理地把握獎(jiǎng)罰幅度，獎(jiǎng)罰的目的是為了激勵(lì)大家更好的干工作，然而，如果獎(jiǎng)懲的幅度把握不當(dāng)，獎(jiǎng)懲過(guò)重或過(guò)輕，不僅起不到應(yīng)有的獎(jiǎng)勵(lì)效果，還會(huì)產(chǎn)生挫傷職工積極性的作用。獎(jiǎng)懲幅度的介定應(yīng)同時(shí)考慮三個(gè)因素：一是被獎(jiǎng)?wù)咚髫暙I(xiàn)的大小，被懲者所犯錯(cuò)誤的大小，二是職工的思想及經(jīng)濟(jì)承受能力，三是單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況能否允許。只有同時(shí)考慮這三項(xiàng)因素，制定的獎(jiǎng)懲幅度才會(huì)客觀，符合民意，具有理想的激勵(lì)作用。

（三）及時(shí)進(jìn)行。獎(jiǎng)懲工作要抓緊及時(shí)進(jìn)行，不要拖拖拉拉。去年的獎(jiǎng)懲會(huì)到今年四五月份才開(kāi)，獎(jiǎng)勵(lì)資金年而半載不給兌現(xiàn)，這同樣會(huì)失去“獎(jiǎng)懲”應(yīng)有的激勵(lì)作用。

上述可見(jiàn)，構(gòu)建科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制的過(guò)程，實(shí)際上是一個(gè)積極慎重、深入扎實(shí)、艱苦探索及工作的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，既要把握好領(lǐng)導(dǎo)體制的建立這個(gè)基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，成立機(jī)構(gòu)、明確責(zé)任、健全制度，把握好指標(biāo)體系的制訂、監(jiān)督考核的嚴(yán)格公正這兩個(gè)關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，還要把握好獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)這個(gè)承前啟后的重要環(huán)節(jié)，為下一步工作打下良好基礎(chǔ)。唯有如此，構(gòu)建的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制才會(huì)科學(xué)合理，運(yùn)行高效。

來(lái)源蓮山

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第四篇：買方在二手房交易中如何防止被騙

買方在二手房交易中如何防止被騙

很多購(gòu)房者在購(gòu)買二手房的時(shí)候?qū)τ嘘P(guān)的交易流程和交易政策不熟悉，過(guò)于信任中介人員及其他人員的口頭承諾，導(dǎo)致交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，也給自己造成損失。下面就買方如何防止被騙這個(gè)問(wèn)題為購(gòu)房者提供一些二手房交易注意事項(xiàng)，希望能對(duì)買房者有所幫助。

一.對(duì)自己的購(gòu)房資格予以充分認(rèn)識(shí)和了解。目前，深圳等城市均實(shí)施限購(gòu)令，非深圳戶籍人員沒(méi)有一年以上的社保和納稅證明，不準(zhǔn)購(gòu)房。很多屬于限購(gòu)范圍的人員，聽(tīng)信中介人員有關(guān)補(bǔ)稅、補(bǔ)社保等口頭承諾，最終又因?yàn)闊o(wú)法補(bǔ)辦、或只能補(bǔ)養(yǎng)老保險(xiǎn)無(wú)法補(bǔ)醫(yī)療保險(xiǎn)、或繳費(fèi)年限不連續(xù)等原因失敗，并導(dǎo)致自己構(gòu)成違約，無(wú)法購(gòu)房還要賠償業(yè)主違約金。此外，目前對(duì)于房貸和房屋套數(shù)的認(rèn)定是以家庭為單位，有些人聽(tīng)信中介辦理假離婚，最終被產(chǎn)權(quán)登記中心查出拒絕過(guò)戶，同樣造成無(wú)法購(gòu)房還要賠償業(yè)主違約金的后果。

二.對(duì)自己的付款能力和申請(qǐng)貸款資格予以充分認(rèn)識(shí)和了解。按照目前的二套房認(rèn)定政策，有些已經(jīng)有過(guò)房貸記錄（即便已經(jīng)還清），或配偶有過(guò)房貸記錄的購(gòu)房者，再買房時(shí)候申請(qǐng)房貸就按二套房貸對(duì)待（即便名下實(shí)際沒(méi)有房子了），但很多購(gòu)房者資金不足以支付二套房首付六成的要求，或聽(tīng)信中介可以做到三成（甚至更低），最終因違規(guī)無(wú)法實(shí)現(xiàn)又無(wú)法補(bǔ)足房款，而造成自己的違約和損失。

三.對(duì)現(xiàn)行稅收政策予以充分認(rèn)識(shí)和了解.很多購(gòu)房者不清楚現(xiàn)行稅收政策，或者即便有所了解但聽(tīng)信中介人員的口頭承諾，導(dǎo)致仍然產(chǎn)生問(wèn)題和糾紛。此前，本律師代理一位購(gòu)房者在福田區(qū)購(gòu)房，雖然當(dāng)時(shí)中介人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)此房無(wú)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但在簽合同的時(shí)候又寫明營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅由買方承擔(dān)，本律師當(dāng)即要求刪掉了該條款。后來(lái)在交易過(guò)程中房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主雖有毀約的想法但找不到任何毀約的理由，本律師代理的購(gòu)房者最終順利購(gòu)房過(guò)戶入住。如果不是在合同簽訂過(guò)程中把關(guān)，業(yè)主一旦提出買方承擔(dān)實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶的幾十萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，買方必定無(wú)法辦到甚至自己還有違約的風(fēng)險(xiǎn)。

四.不要聽(tīng)信不符合常規(guī)交易的“新鮮事物”。我們建議常規(guī)交易最安全，不要聽(tīng)信不符合交易常規(guī)的補(bǔ)辦證明、辦假證明、裁決過(guò)戶、見(jiàn)證產(chǎn)權(quán)、消費(fèi)貸等“新鮮事物”，雖然可能有過(guò)辦成的先例，但由于本身違規(guī)違法，保證都能辦成是不可能的，中介人員也不可能出具書面承諾，因此，這種做法風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)估。

第五篇：二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)容綱要

★二手房的基本常識(shí)

★二手房交易的流程及購(gòu)房律師在二手房交易中所起的作用

★購(gòu)房律師在二手房交易中的談判及風(fēng)險(xiǎn)提示一、二手房的基本常識(shí)

（一）什么是二手房:

二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，它是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。

（二）二手房交易的幾種常見(jiàn)房屋：

商品房

經(jīng)濟(jì)適用住房

房改房

限價(jià)商品房

1.商品房

商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，能辦《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房

所謂的經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，無(wú)償劃撥土地，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

3.房改房

房改房又稱公有住房，是指按房改政策的規(guī)定，根據(jù)職工的工作年限及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況，售房單位給予一定折扣，職工按照房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買的單位的公有住房。房改房分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。

4.限價(jià)商品房

限價(jià)商品住房俗稱“兩限房”，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、限制住房套型面積、限制銷售對(duì)象等要求，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開(kāi)發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。

（三）二手房的優(yōu)勢(shì)

1.價(jià)格相對(duì)便宜；

2.選擇的類型多，空間大；

3.是現(xiàn)房，購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)小；

4.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的速度快；

5.同樣享受商業(yè)銀行的貸款政策。

（四）購(gòu)買哪些房屋存在著風(fēng)險(xiǎn)

1.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；

2.違章建筑的房屋；

3.所有權(quán)為共有，未取得其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的房屋；

4.鑒定為危房的房屋；

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋（俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”）；

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

7.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售的房屋；

8.依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

9.已出租給他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先 購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的房屋；

10.未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房；

11.侵害單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及單位與員工有特殊約定不允許轉(zhuǎn)讓的房改房；

12.存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房。

二、二手房的交易流程及購(gòu)房律師在二手房交易中的作用

（一）二手房交易流程圖

（二）以案說(shuō)法：二手房交易中七種常見(jiàn)糾紛

1.未實(shí)地看房存在的糾紛

真實(shí)案例：

原告黃某與被告在2002年簽訂了《房屋租賃合同》，約定由原告租賃被告某商鋪，租賃期限5年。2005年，被告在原告不知情的情況下將商鋪轉(zhuǎn)讓給了第三人劉某，且第三人向被告支付了購(gòu)房款，但雙方并未簽訂書面的《房屋買賣合同》，過(guò)戶手續(xù)亦尚未辦理。之后，原告獲悉被告將上述房屋出賣給第三人后，遂向商鋪所在地人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院認(rèn)定被告與第三人之間的房屋買賣合同無(wú)效，并確認(rèn)原告對(duì)被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

律師提示：

（1）在產(chǎn)權(quán)調(diào)查過(guò)程中要充分查明賣房人是否存在產(chǎn)權(quán)共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制條件。

（2）在看房時(shí)，要對(duì)房屋居住人身份進(jìn)行核實(shí)。

（3）要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明。

2.定金合同約定不明的糾紛

真實(shí)案例 ：

馬先生通過(guò)中介公司看中了李女士的一套房子，并簽訂了《定金協(xié)議》，且實(shí)際向李女士交付了1萬(wàn)元定金。并約定簽訂定金協(xié)議之日起五日內(nèi)，雙方簽訂正式的《房屋買賣合同》，但在定金協(xié)議里雙方并未就付款的方式及時(shí)間作出約定。房屋買賣合同簽訂時(shí)，雙方就付款方式產(chǎn)生分歧，馬先生認(rèn)為當(dāng)初李女士也同意了馬先生以貸款方式付款，但李女士認(rèn)為當(dāng)初約定的是一次性付款，因此不同意按馬先生的請(qǐng)求簽訂合同。之后，馬先生訴至法院，認(rèn)為李女士違約，要求李女士雙倍返還定金2萬(wàn)元。

律師提示：

（1）簽訂定金合同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)要求賣方及中介公司將房屋的主要條款在定金合同中確定下來(lái)，以免在簽訂正式房屋買賣合同時(shí)出現(xiàn)賣方及中介公司反悔及不承認(rèn)的情況。

（2）應(yīng)簽訂書面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收條的交易方式。

3.授權(quán)委托權(quán)限不明的糾紛

真實(shí)案例：

張女士通過(guò)中介公司看中了北京市宣武區(qū)的一套房子，但所見(jiàn)到的賣方劉女士并不是房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，劉女士說(shuō)她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了傳真版的授權(quán)委托書，這時(shí)候張女士就信以為真了，順利地跟劉女士簽訂了房屋買賣合同并交付了5萬(wàn)元定金，正當(dāng)張女士沉浸在購(gòu)房的興奮之中時(shí)，突然接到了法院的傳票。原來(lái)起訴張女士的是房屋的真正房主郭先生，郭先生稱其并沒(méi)有委托任何人賣房，因此要求確認(rèn)劉女士與張女士所簽的買賣合同無(wú)效。

律師提示：

（1）購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查賣房人的身份。

（2）購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格審查受托人的身份及受托人的受托權(quán)限，必須要求受托人出示《授權(quán)委托書》原件，必要時(shí)要求提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書。

（3）如果房主在國(guó)外，授權(quán)國(guó)內(nèi)的其他人進(jìn)行出售，必須要求 提供經(jīng)過(guò)公證及見(jiàn)證的《授權(quán)委托書》原件。

4.輕信虛假宣傳的糾紛

真實(shí)案例：

2007年11月，原告于某在《北京晚報(bào)》上看到某中介公司發(fā)布的一則地產(chǎn)廣告，標(biāo)明位于朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的三居室（150+40）平方米，其中40平方米為露臺(tái)，共136 萬(wàn)元，隨后于某通過(guò)電話聯(lián)系到了該中介公司，在看房的過(guò)程中，中介公司職員一再肯定房屋的總面積為（150+40）平方米，于某認(rèn)為136萬(wàn)購(gòu)買190平方米的房子比較合適就與中介公司簽訂了《購(gòu)房意向書》，并交付了意向金。隨后，于某與房主田某及中介公司簽訂了三方合同，合同中沒(méi)有對(duì)露臺(tái)進(jìn)行任何約定。合同簽訂后，原告丈量房屋后發(fā)現(xiàn)，所謂40平方米并不存在。因此原告以重大誤解為由訴至法院，要求撤銷合同，返還購(gòu)房款及向中介公司支付的中價(jià)費(fèi)用。

律師提示：

（1）購(gòu)房時(shí)不能對(duì)房產(chǎn)宣傳廣告盲目輕信，要實(shí)地看房。

（2）要弄清楚房屋建筑面積、使用面積等相關(guān)概念的區(qū)別和計(jì)算方式。

（3）要將房主或中介的承諾明確寫在合同里面。

5.未能成功貸款所產(chǎn)生的糾紛

真實(shí)案例：

賈女士與宋先生簽訂了一份二手房買賣合同，合同約定賈女士應(yīng)在60日內(nèi)通過(guò)貸款將首付款以外的購(gòu)房款余款支付給宋先生，逾期付款應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，且中介公司向賈女士保證其能獲得銀行貸款。在貸款手續(xù)辦理過(guò)程中，銀行要求賈女士的配偶必須到場(chǎng)簽字，但賈女士與其丈夫因感情不和已經(jīng)兩年多沒(méi)有聯(lián)系，且賈女士達(dá)不到銀行要求的收入標(biāo)準(zhǔn)，最終賈女士的貸款申請(qǐng)沒(méi)有得到銀行批準(zhǔn)。由于賈女士沒(méi)有在合同約定的時(shí)間內(nèi)支付余款，宋先生要求賈女士承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

律師提示：

（1）在簽訂房屋買賣合同中明確約定辦理貸款過(guò)程中雙方的義務(wù)，以使雙方分清責(zé)任。

（2）在合同中明確約定貸款未批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的額度、期限沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者預(yù)期要求時(shí)的處理方式。

（3）購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介承諾購(gòu)房人在現(xiàn)有條件下能夠貸款，一定要讓其出具書面承諾或體現(xiàn)在合同條款里。

6.賣房人戶口不予遷出的糾紛

真實(shí)案例：

胡先生在北京市朝陽(yáng)區(qū)買了一套二手房，合同約定，賣方謝某必須于合同簽訂之日起一年內(nèi)將戶口遷出，否則，每月承擔(dān)1000元違約金。但到了約定的期限，謝某的戶口仍未遷出。當(dāng)胡先生找到了謝某，謝某以種種理由拒絕將戶口遷走。為此，胡先生決定通過(guò)法律程序來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

律師提示：

（1）購(gòu)房人在買賣合同簽訂時(shí)要將賣房人戶口何時(shí)遷出進(jìn)行約定，并約定違約責(zé)任。

（2）購(gòu)房人應(yīng)同戶口安置在交易房屋的其他人另行簽訂書面協(xié)議，約定其他人戶口遷出的時(shí)間，并約定違約責(zé)任。

7.房主一方二賣的糾紛

真實(shí)案例：

2008年8月，買方劉先生通過(guò)某中介公司與白女士簽訂《北京市房屋買賣合同》（未辦理網(wǎng)簽），以45萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了白女士位于北京市石景山區(qū)某小區(qū)的一套小戶型樓房。合同簽訂當(dāng)日，劉先生向白女士支付了3萬(wàn)元的購(gòu)房定金，后又陸續(xù)支付了9萬(wàn)多元的首付款。賣方白女士在收到前期款項(xiàng)后以懷孕身體不適為由，未按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，在劉先生的多次催促下在2008年11月將房屋交付給劉先生；之后又以各種借口拖延與劉先生辦理貸款及過(guò)戶時(shí)間。起初劉先生認(rèn)為自己已居住在該房屋內(nèi)，對(duì)白女士的繼續(xù)履約仍抱有一絲幻想，直到今年6月份通過(guò)聯(lián)系銀行獲悉已有另一購(gòu)房人替白女士還清了之前的房屋貸款，此時(shí)劉先生才翻然醒悟意識(shí)到白女士早已背著他將房屋出售給了他人，情急下劉先生向法院提起了訴訟。

律師提示：

（1）簽訂完房屋買賣合同后要及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)；

（2）在對(duì)方出現(xiàn)違約情況時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以回應(yīng)，收集好對(duì)方違約的證據(jù)，必要時(shí)可發(fā)一份書面的催告函（可委托律師行文）；

（3）若發(fā)現(xiàn)對(duì)方有將房屋過(guò)戶他人的可能時(shí)，應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟并辦理訴訟保全。