第一篇：鹿特丹港口發展問題及對策研究要點

國際物流論文

題目名稱：鹿特丹港口發展問題及對策研究 學院：工商管理分院 專業：物流管理 小組成員：鄒慧慧05 張波17 金英英03

戰雪嬌21 隋吉楠06 鹿特丹港口發展問題及對策研究

摘要：港口歷來在一國的經濟發展中扮演著重要的角色。運輸將全世界連成一片，而港口是運輸中的重要環節。港口是海運和陸運的交接點，是工業活動基地，成為綜合物流的中心，是城市發展的增長點，具有社會經濟發展促進效應，因此要重視港口的建設和發展，本文對荷蘭鹿特丹港口的發展現狀進行了分析，發現其存在港口擁堵，航道淤泥堵塞，環境污染等問題，在此基礎上，為鹿特丹港口提出了一些針對性的合理化的改進措施，希望對鹿特丹港口以后的發展有一定的借鑒作用。

關鍵詞：鹿特丹港口；問題；對策

一、歷史背景

鹿特丹港位于萊茵河與馬斯河河口，西依北海，東溯萊茵河、多瑙河，可通至里海，有“歐洲門戶”之稱。歐洲第一大港口，亞歐大陸橋的西橋頭堡（東橋頭堡是中國連云港市），位于歐洲萊茵河與馬斯河匯合處。港區面積約100平方公里，碼頭總長42公里，吃水最深處達22 米，可停泊54.5萬噸的特大油輪。港區基礎設施歸鹿特丹市政府所有，日常港務管理由鹿特丹港務局負責，各類公司承租港區基礎設施發展業務。

鹿特丹在歷史上幾經興衰。1572年鹿特丹被西班牙軍隊占領和掠奪，幾個月以后西班牙人撤退。當時有許多來自比利時安特衛普的商人和工匠在鹿特丹定居下來，使鹿特丹進入一個恢復發展時期。

到了16世紀，鹿特丹城市建設逐步發展，在泥沼地上挖掘出了許多港口，為對外交通和貿易奠定了基礎。到18世紀；鹿特丹的對外貿易更為蓬勃興旺，集中對法國和英國開展貿易，當時也有船只遠航到印度尼西亞和美國。到19世紀，鹿特丹在轉口貿易方面的地位日益重要。由于德國在1870年統一，在萊茵地區，特別是在魯爾地區實行工業化，使鹿特丹也相應地得到發展。隨著資本主義經濟迅速發展及蘇伊士運河的通航，特別是1877年鐵路接通南部市區和1895年建成通往北海的運河新河道，使其運輸條件大為改善。

第二次世界大戰期間，鹿特丹港口遭受了巨大損失。戰后，市政當局開始執行重建計劃，并征用整個被破壞的地區。港口設施的重建于1949年完成，并逐步恢復了海上交通運輸。港口和工業區面積自二戰后至70年代中期由26.3平方公里擴大到100平方公里，使鹿特丹自1965年起躍為世界第一大港。港口設備先進，擁有機械化裝卸碼頭，大型倉庫和冷藏庫，是世界最大集裝箱港口之一。

二戰后，隨著歐洲經濟復興和共同市場的建立，鹿特丹港憑借優越的地理位置得到迅速發展：1961年，吞吐量首次超過紐約港（1.8億噸），成為世界第一大港。此后一直保持世界第一大港地位。

鹿特丹港區服務最大的特點是儲、運、銷一條龍。通過一些保稅倉庫和貨物分撥中心進行儲運和再加工，提高貨物的附加值，然后通過公路、鐵路、河道、空運、海運等多種運輸路線將貨物送到荷蘭和歐洲的目的地。從60年代起鹿特丹一直保持著世界第一大港的地位，但仍然不斷加強泊位建設，更新設備，擁有許多提供特別服務。鹿特丹港是世界上主要的集裝箱港口之一。早在1967年，一些碼頭裝卸公司敏銳地發現到集裝箱在世界上的發展潛力，并進行了巨大投資。鹿特丹港已成為歐洲最大的集裝箱碼頭，它的裝卸過程完全用電腦控制，碼 1 頭上各種集裝箱井井有條地堆放在一起。1982年它就可裝卸216萬標準箱，超過了紐約港的190萬箱。鹿特丹集裝箱裝卸量已超過320萬箱。

城市的擴展，港口運輸網絡的建立，四通八達、縱橫交錯的河流和運河聯為一體，至20世紀初鹿特丹一躍而成為荷蘭第一大港，世界上設備最好的港口之一。

二、鹿特丹港口的優勢：

（一）自然地理條件優越，交通便捷

荷蘭是溫帶海洋性氣候，擁有不凍港，可全年通港；河口三角洲地區是平原，擁有天然的深水避風良港；依托西伯利亞大陸橋和新亞歐大陸橋，便捷的水陸交通；鹿特丹港位于萊茵河和馬斯河入海的三角洲，西依北海，東溯萊茵河，多瑙河，可通至里海，瀕臨世界海運最繁忙的多佛爾海峽，是荷蘭和歐盟的貨物集散中心，有“歐洲門戶”之稱。

（二）物流中心規模大，專業化程度高

鹿特丹港區面積約100平方公里，碼頭總長42公里，吃水最深處達22米。港區基礎設施齊全，公路、鐵路和駁船集裝箱運輸，是世界上最大的集裝箱港口，有世界最先進的ECT集裝箱碼頭；企業投資碼頭上部的機械設備、庫場和其他配套設施。配套設施齊全，儲、運、銷一條龍服務，這樣在鹿特丹港形成完善的鐵路、公路、水路的集疏運體系。鹿特丹港配套設施完備，碼頭、堆場、倉庫、道路、環保設施、支持保障系統非常完善；管理設備和操作手段高度現代化，如EDI服務系統除了傳統的信息傳送外，其子系統“INTIS”已成功推廣了“電子商務網絡”。

（三）成熟的物流運營體系，功能齊全的物流園區

鹿特丹港在離貨物碼頭和聯運設施附近大力規劃建設物流圓區，其主要功能有拆裝箱、倉儲、再包裝、組裝、貼標、分揀、測試、報關、集裝箱堆存修理以及向歐洲各收貨點配送等，發揮港口物流功能，提供一體化服務。物流中心均有與碼頭間的專用運輸通道，提供物流運作的必要設備，采用最先進的信息技術，并提供增值服務以及海關的現場辦公服務。物流中心的配送園區是許多企業在歐洲建立的配送中心所在，也是小企業把貨物交付一個能保證即時送貨到全歐洲的放心的物流服務商。

（四）完善的信息網絡系統

鹿特港是歐洲最大的集裝箱碼頭，它的裝卸過程完全用電腦控制，集裝箱裝卸量已超過320萬箱。主要集裝箱運輸形式有公路集裝箱運輸、鐵路集裝箱運輸和駁船集裝箱運輸，聯合四通八達的海陸交通網，可以將世界上最大的干散貨船舶——在每天的任何時刻?？看a頭——在短短的兩至三天內完成裝卸離港。鹿 2 特丹已實現港口裝卸過程的無人化, 運用國際較先進的碼頭操作系統(TOS), 以合理計劃碼頭的集裝箱, 減少翻箱。

（五）政府有力支持，不斷創新管理體制

鹿特丹港不僅有先進的基礎設施，濃厚的商業氣氛，高度發達的物流服務以及政府的有力支持。同時它還擁有完善的海關設施，優惠的稅收政策，以及一支技術先進，生產效率高并懂多門語言的勞動隊伍，政府統一規劃、建設和管理，企業自主經營；特丹港務管理局不斷在進行功能調整，由先前的港務管理功能向物流鏈管理功能轉變，繼續擴大港口區域，嘗試使用近海運輸、駁船和鐵路等方式來，促進對物流專家的教育和培訓，建設信息港，發展增值物流。在港區和城市周圍匯聚了大量擁有專業知識和專門技能的各類人才，另外，鹿特丹地區的各大高校和教育機構也都積極開展海運相關的研究和教育，同各方各業的人士一同努力建設一個面向未來的現代化港口。

三、鹿特丹港口的劣勢：

（一）擁堵問題

服務中斷、或準確的說是擁堵問題。安裝試運行的五臺新岸吊影響了碼頭的流量；隨著深海船舶的不斷抵達，其連鎖反應也不斷發酵，給腹地操作帶來沉重的壓力，由于擁堵，駁船營運商支線船營運商相應的收取附加費，增加了成本費用。港務局相關負責人表示，即便擁堵問題有所改善，但隨著二期工程的開展，擁堵問題可能會加劇。

（二）河床不穩，航線迂回

鹿特丹港口地勢低洼，水位較淺，靠自然河道入海，由于三角洲河床不穩，經常改道，使鹿特丹港口至北?？诩s30公里的直線航距最長迂回繞遠達150多公里，甚至還出現過泥沙過多，海通道淤塞，中斷航運的情況。

（三）港區環境污染嚴重

1、水污染：油船在裝卸過程中溢漏，船舶之間的碰撞導致水污染，船舶排放的污水，裝運化學品船舶的洗艙水，城市居民生活廢水都會使海水污染，微生物死亡。

2、大氣污染：港口的大氣污染主要是粉塵、廢氣造成的，產生的一氧化碳、二氧化硫等有害氣體會損害周邊居民的身體健康。

3、噪聲污染：船舶、港口機械、運輸車輛，特別是吸糧機裝卸作業時產生很大噪聲，損害聽覺，使人難以忍受。

四、解決方案：

（一）建設以港口為核心的現代聯運體系

建設以港口為核心的現代聯運體系，建立協調機制，推動信息化與港口集疏運深度融合，統籌公路、鐵路、水路、管道等各種運輸方式與港口的銜接，大力推進鐵水聯運、甩掛運輸、托盤運輸等重來重去、快進快出的運輸方式，降低物流成本。

（二）政府加大支持力度，開展疏浚工程

政府加大投資，開展疏浚工程，按規定范圍和深度挖掘航道或港口水域的水底泥、沙、石等并加以處理。

（三）制定港口防治污染法規，改善港口生態環境

1、制定港口防治污染法規，法規要規定出船舶污水、污物的排放標準，工作場所的粉塵含量標準，噪聲標準，還應規定防止污染的措施和超過標準排放的處理辦法。

2、利用綠色植物，改善不良生態環境，建立港口綠色生態系統。

3、對于油污水可以建立一種油污水間歇處理系統，適合于各類油污水的處理站使用，隨時可以進行油污處理。

4、港口工作人員及周邊居民平時應該注意港區環境的保護，不要隨意往海里傾倒廢水、垃圾等污染物。

五、總結：

以港興市，以市促港，大力發展港口的現代化建設統籌規劃。當然，鹿特丹港沒有滿足于既有成績。港口負責人施密茨表示現在還不能松懈。對于未來的發展, 鹿特丹港已制定計劃, 到2020年, 鹿特丹港將成為“一個既能促進地區和國家經濟發展, 又能改善市民生活水平和自然環境的有競爭力的港口、一個持續發展和創新的港口、一個有吸引力的港口“。屆時，港口的年吞吐量將比目前增加40%, 達到4.6 億噸。為了實現這一目標, 鹿特丹港將在今后十幾年加強西部建設,轉變東部港區職能, 實現港區空間商業化, 促進地區公共基礎設施建設等。港口上百年的物流發展史堆積出荷蘭在國際物流的霸主地位。鹿特丹港在其物流系統建設的經驗與模式是值得我們借鑒和學習的。

參考文獻

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第二篇：黔江區城市化發展問題及對策研究

黔江區城市化發展問題及對策研究 [復制鏈接]

摘要：

改革開放以來我國進入城市化的高速發展時期，短短30年間總體城市化就有1978年的19.5%提升到2008年的40%以上，這是一個曠古未有的現象。但是，在城市化的高速進程中也暴露出很多問題，那就是各城市的發展在滾滾的投資熱潮中或彷徨不知所終或好高騖遠不切實際。本是謀求城市發展的良好初衷，卻在城市間你追我趕的過程中演變為無休止的過度競爭。城市發展缺乏一種理性的成長機制，城市間缺乏合作機制。在這種背景下城市外延極易出現無序的蔓延與粗放擴張，城市化問題日益突出。城市的治理與發展直接關系到整個城市的發展前途。

重慶市黔江區作為渝東南經濟中心，其城市化總體水平偏低，且城市化發展不平衡，對城市化進行相關研究具有較強的現實意義和指導作用。本論文主要以黔江區為例，試圖探究重慶市黔江區城市化歷史演變、發展現狀、特點及存在問題并提出有助于本區城市化發展的措施。關鍵詞： 黔江區

城市化

統籌發展

1黔江區基本情況介紹

黔江區位于重慶市的東南邊緣，地處武陵山腹地，東臨湖北省的咸豐縣，西界彭水，南連酉陽，北接湖北利川市，是渝、鄂、湘、黔四省市的結合部，素有“渝鄂咽喉”之稱，是重慶市主要的少數民族聚居地之一，東西寬45公里，南北長90公里。全區幅員面積為2398.7平方公里。全區共3個街道辦事處，12個鄉、15個鎮、489個村民委員會,2005年末，全區戶籍總人口50.72萬人。區內交通便捷、信息靈通，國道319線和黔咸公路在此交匯，渝懷鐵路橫穿黔江境內，黔江舟白機場已經完工，并計劃在2010年國慶期間實現通航。近年來,全區大力實施“城鎮帶農村,工業帶農業,城鄉一體共繁榮”的發展戰略,狠抓城市建設、管理和經營,城市面貌發生了翻天覆地的變化,黔江作為渝東南經濟中心的地位日益凸顯。2城市化的相關概念

2.1城市化的涵義。城市化是由傳統的農業社會向現代城市社會發展的自然歷史過程。它表現為人口向城市的集中、城市規模的擴大、城市數量的增加以及城市化水平的提高。城市化是城市人口不斷提高的過程，是產業結構轉變的過程，是城市文明不斷發展并向農村傳播和滲透的過程。

2.2城市化的相關概念。城市化，也有的學者稱之為城鎮化、都市化。不同的學科從不同的角度對之有不同的解釋，就目前來說，國內外學者對城市化的概念分別從人口學、地理學、社會學、經濟學等角度予以了闡述。另外，隨著城市化進程的不斷加快，有延伸出了一些與城市化相關的概念，如郊區城市化、半城市化等。

3黔江區城市化發展動力機制分析

3.1黔江區城市化發展的內在推動力

3.1.1工業化的推進

工業化是城市化的基本動力，是城市化的經濟內涵。工業化促成了資本、人力、資源和技術等生產要素在有限的空間內的高度集合，對城市化產生了強大的推動力。黔江區正陽鎮在區委區政府的大力支持下，依靠其寬松的土地資源使用環境及人力資源的優勢，吸引了大批企業的遷入，建立了正陽工業園區，從而極大地促進了黔江工業化的進程。而工業化水平的提高城市化的發展提供了一定的經濟基礎，有力的推動著城市化的進程。

3.1.2產業結構的轉變

隨著黔江區工業化的加深，工業的崛起和發展改變了過去農村以第一產業為主的生產結構，而二、三產業得到較快發展。以正陽鎮為例，隨著工業園區的建設，工業的大量遷入，很多原來從事第一產業的人員變成工人，從事第三產業的人員也不斷增多。產業結構的優化與否決定著城市化的進程和其經濟社會的發展水平。因此，不斷推進產業結構的轉化和優化，既是經濟增長的重要的推動力量，也是城市化進程的重要途徑。

3.1.3政策的促進

堅持“城鎮帶農村，工業帶農業，城鄉一體共繁榮”的發展思路，科學規劃，合理布局。抓住市委、市政府把黔江定位為地區性中心城市的機遇，加大力度實施以“一樞紐六中心”為載體，構建渝東南經濟中心，增強全區各級的信心和決心，在各項工作中充分體現區委、區政府的戰略思路。城鎮建設應按照“規劃科學化、建設最優化、機制市場化、管理法制化”的要求，按照“一次規劃、分步實施”的思路，以發展的眼光和創新的意識，科學地地編制城鎮發展總體規劃，提高城市規劃的前瞻性、科學性，以適應經濟的發展、生活方式的變化和環境質量的提高。要完善城市功能，盡快完成城區組團式布局的骨架建設，并對各組團功能進行合理定位，要著眼于完善功能、改善環境、提高質量，加快正陽、張家壩組團建設，特別是加快工業園區建設，發揮城市的輻射帶動作用。要制訂黔江農村城鎮化的總體規劃，建立科學合理的城鎮規劃體系，在小城鎮建設中，要進一步提高認識，實施產業帶動戰略，以一種主導產業如工業、商業、旅游等的發展帶動城鎮人口的集聚和城鎮規模的擴大，要把生態移民、扶貧移民與調整生產力布局結合起來，促進生產要素向城鎮集中。

3.2黔江區城市化的外在動力機制

影響城市化的外在動力機制主要指來自于區域以外，加速或延緩城市化發展進程并影響城市化的性質、方向和特征以及城市規模、功能等的各種自然和人文要素相互作用而構成的一個機理系統，主要有境外投入、政策的引導與調控、開發區的建設、管理因素的變動等。

3.2.1境外投入

境外投入是指源自區域之外的資金、技術、信息、人才、勞動力等生產要素的投入乃至企業的遷入。黔江區處于重慶市經濟欠發達的東南地區，經濟欠發達，但在土地資源，勞動力成本方面擁有較為明顯的優勢，并且因為擁有較完善的公路、鐵路、航空立體交通網絡，相較于周邊城市有非常明顯的優勢，因此吸引了重慶甚至東部大城市的企業遷入和外資的注入，極大促進了黔江區工業化的進程，對本區城市化的發展提供了強大的經濟支持。

3.2.2國家的宏觀調控政策支持

自80年代起實施的東部傾斜政策加快了東部社會經濟發展和農村城市化進程；以三峽工程建設為起點的西部大開發，也必將帶動中西部社會經濟和農村城市化的大發展。中西部要緊緊抓住西部開發這一歷史機遇，用足、用活國家所給予的優惠政策，努力改善自身條件，積極主動地變資源優勢為經濟優勢，推進區域城市化發展。黨的十七大確立重慶市為我國城鄉統籌改革的兩個試點地區之一，另外，黔江區作為渝東南經濟中心，將吸引更多的國家和重慶市的扶持，黔江區要用發展的眼光，抓住西部大開發和城鄉統籌改革的歷史機遇，大力推進城市化的進程。

4黔江區城市化發展現狀、特點及問題研究

4.1黔江區城市化發展現狀及特點

4.1.1改革開放以來，黔江城鎮化發展很快。

黔江地區成立以前，城鎮化水平很低，1978年黔江區僅有城鎮人口0.9萬人，城鎮化率為

2.4%，1987年城鎮人口2.3萬人，城鎮化率為5.5%。黔江地區成立以后，城鎮化水平提高很快，城區人口(戶籍人口)1992年達到3.86萬人，1996年達到5.55萬人，2000年達到6.29萬人，城區面積由2平方公里擴大到近9平方公里。區縣合并建立黔江區后，2001年調整鄉鎮體制，成立了3個街道辦事處和15個鎮，城鎮人口達到10.79萬人，城鎮化率為21.9%，2002年又對村(居)組建制進行了調整，全區居委會達到了54個，城鎮人口達到16.99萬人，占總人口的34%。

4.1.2城鎮化總體水平較低。

據第五次人口普查資料顯示，2000年10月31日，黔江的城鎮人口(常住人口)為8.74萬人，占總人口的19.8%，比全國平均水平35.4%低15.6個百分點，比全市平均水平33.1%低13.3個百分點，在全市40個區縣中排名第21位，遠遠低于47%的世界平均水平。黔江非農業人口僅有6.87萬人，占總人口的13.7%，改革開放以來平均每年僅增加0.23萬人。

4.1.3城鎮化滯后于工業化。

按照城鎮化、工業化發展規律，城鎮化要與工業化發展相適應，但實際上黔江區城鎮化發展水平一直落后于工業化發展。1978年，城鎮化落后工業化5.7個百分點，而后隨著工業化水平的提高，兩者差距不斷擴大，1987年差距達到9.9個百分點，2002年二者差距擴大到10個百分點以上。

4.1.4城鎮規模小，基礎設施建設水平不高。

2002年末，全區城區3個街道辦事處總人口為8.77萬人，非農業人口為5.33萬人，城南街道非農業人口不足1萬人，城南和城西非農業人口比重分別為39.8%和49.2%；農村15個建制鎮平均人口為1.77萬人，總人口最多的兩河鎮2.76萬人，總人口最少的小南海鎮僅為0.91萬人，平均非農業人口為786人，40%的鎮非農業人口少于400人，非農業人口最多的馮家鎮為3147人，非農業人口最少的鵝池鎮僅有132人，在全區所有鎮鄉中列最后一位。過小的規模使小城鎮建設成本較高，輻射和吸納能力較弱。很多小城鎮基礎設施建設薄弱，用水不便、交通不暢、通訊落后、教學條件艱苦、環境衛生與鎮容鎮貌較差等，對附近的農民缺乏足夠的吸引力，有的甚至不能稱為“城鎮”。

4.2黔江區城市化發展中存在的問題

4.2.1城鄉經濟發展差距大。

農村人口比重過大，大量的勞動力滯留在勞動生產率相對較低的農村和農業，城鄉二元經濟結構沒有得到明顯改善，城鄉居民收入水平、消費水平、生活質量等各方面差距大。據調查，2008年黔江區農民人均純收入與城鎮居民人均可支配收入之比為1：3.8，占總人口80%以上的農村人口在全區消費品市場中所占的份額僅為37.8%，在全區儲蓄存款中所占的份額僅為28.5%，而占總人口不到30%的城區人口在全區消費品市場中所占的份額為62.2%，在全區儲蓄存款中所占的份額為71.5%。代表生活現代化程度的家用電器普及率，農村居民要遠遠低于城鎮居民，如彩電只有城鎮的30.5%，冰箱為5%，洗衣機為6.1%，移動電話僅為4.8%。廣大農村生產生活條件差，電力、交通、通信、文化等基礎設施落后，推行城鎮化建設任務十分艱巨。

4.2.2農村勞動力素質偏低。

城鎮化并不僅僅是農村人口的簡單集中，而是從生產方式到生活方式一系列制度的變革。長期以來采取的嚴格城鄉戶籍管理制度，城鎮、農村基本上是獨立發展的。盡管經過改革開放20多年的發展，農村居民的生產生活方式發生了很大變化，但農民的市場意識、經濟意識、法律意識等觀念還非常淡薄。從整體上說，農村居民的受教育程度比較低，根據抽樣調查資料，目前黔江區農村勞動力中初中及以上文化程度的僅占56.2%，小學文化程度的占38.3%，文盲和半文盲比例高達5.5%。在這種情況下，一個農村居民，即使戶籍制度上成為城鎮居民，如果沒有一定的生產、生活技能，在城鎮生存下去也比較困難。

4.2.3在黔江區城市化發展中,由于受經濟條件和交通條件所限,中心城區存在向四周無序蔓延的趨勢,造成了城郊土地利用功能混亂、環境質量下降、設施建設重復無序、交通壓力加大等問題。缺乏有效的政府引導,造成了一些無視規劃胡亂開發的現象和行為不斷出現。黔江城區處于河谷地帶，城市發展空間較小，近幾年，城市周邊無視政府規劃自建房的現象比較嚴重，嚴重破壞城市形象，也不利于城市規模的擴大，對集約城建用地是一個嚴峻的挑戰。

4.2.4鄉鎮工業發展緩慢，農村工業化水平落后。

鄉鎮工業長期徘徊在小型化、分散化的低層次上，難以進入現代化工業層次，致使“聚集效應”十分低下，農村的工業化水平相當落后。2002年黔江區農村勞動力中從事工業生產的只有3.3%，直接從事農業的勞動力比重高達80%以上，農民非農收入占家庭經營收入的比重僅為6.2%。城鎮化的一個重要內容就是農村的工業化，沒有農村的工業化發展，農村的城鎮化是不可能實現的。在農村勞動力向城鎮轉移過程中，不但要考慮轉移勞動力的生活生存成本和管理成本，更重要的還要承擔轉移勞動力工業化所必需的技術裝備成本和發展成本。面對不到5%的農村工業就業，城鎮化發展任務十分艱巨。

5． 黔江區城市化發展對策研究

黔江地處山區，由于長期的歷史發展和經濟、社會、地理條件的限制，城鎮化建設較為落后，我們應堅定城鎮帶動的戰略思路，加快城鎮化進程，建設渝東南經濟中心，促進經濟社會協調發展。

5.1加快推進工業化進程。從各地成功的經驗看，推進工業化進程是城鎮化建設堅實的基礎。依托豐富的資源優勢和正在升級的區位優勢，努力把黔江建設成為區域加工基地。大力發展以煙草、食品、林產、制藥為主的特色加工工業，加快傳統工業的改組改造和結構優化升級步伐，壯大卷煙、電礦、建材、林產、食品、醫藥六大骨干產業。大力發展鄉鎮工業和勞動密集型產業，推動現有分散布局的企業向小城鎮逐步集中，逐步改變鄉鎮工業規模小、機械化程度低的家庭手工業現狀，提高鄉鎮工業的競爭能力。依托正陽工業園區，通過工業規模的迅速擴大，加速第三產業的發展，加速人口向城鎮聚集，用工業化帶動城鎮化。

5.2堅持“城鎮帶農村，工業帶農業，城鄉一體共繁榮”的發展思路，科學規劃，合理布局。抓住市委、市政府把黔江定位為地區性中心城市的機遇，加大力度實施以“一樞紐六中心”為載體，構建渝東南經濟中心，增強全區各級的信心和決心，在各項工作中充分體現區委、區政府的戰略思路。城鎮建設應按照“規劃科學化、建設最優化、機制市場化、管理法制化”的要求，按照“一次規劃、分步實施”的思路，以發展的眼光和創新的意識，科學地地編制城鎮發展總體規劃，提高城市規劃的前瞻性、科學性，以適應經濟的發展、生活方式的變化和環境質量的提高。要完善城市功能，盡快完成城區組團式布局的骨架建設，并對各組團功能進行合理定位，要著眼于完善功能、改善環境、提高質量，加快正陽、張家壩組團建設，特別是加快工業園區建設，發揮城市的輻射帶動作用。要制訂黔江農村城鎮化的總體規劃，建立科學合理的城鎮規劃體系，在小城鎮建設中，要進一步提高認識，實施產業帶動戰略，以一種主導產業如工業、商業、旅游等的發展帶動城鎮人口的集聚和城鎮規模的擴大，要把生態移民、扶貧移民與調整生產力布局結合起來，促進生產要素向城鎮集中。

5.3調整功能，優化產業結構，推進城市化發展。積極調整中心城區的產業結構,實現中心城區用地“退二進三”的調整,繼續發揮中心城區在城市經濟中的核心作用,提高其現代化功能。按照城市化的客觀要求,推進三大產業之間、各產業內部及產業布局空間3 個方面結構的調整。根據區委、區政府規劃，黔江老城區主要規劃為商業區和生活區，正陽依托正陽火車站、正陽工業園區發展第二產業，舟白依托舟白機場大力發展二、三產業，馮家主要發展第三產業。以產業為依托,加快人口和產業的集聚,承接中心城區的功能轉移,在空間、經濟、人口、社會、生態等方面加速實行城鄉一體化,實現城區與郊區的協調發展[3] ,避免走國外城市郊區化過程中中心城區“空心化”和經濟衰退的彎路。

5.4加快制度創新步伐。關于戶籍制度，根據區情，以具有合法固定住所、穩定職業或生活來源為基本落戶條件，調整城鎮戶口遷移政策。關于用工制度，取消各種針對農民和外地人口制定的限制性就業政策，堅持城鄉統籌就業的改革方向，建立統一開放、競爭有序、城鄉一體的勞動力市場。關于土地使用制度，加強土地利用規劃管理，通過完善供給制約和需求引導相結合的供地機制，優化土地利用結構，逐步健全土地市場機制，提高耕地占用成本，保護耕地。

第三篇：樂山市服務業發展問題及對策研究

樂山市服務業發展問題及對策研究

產業是國民經濟中按照一定的社會分工原則，為滿足社會某種需要而劃分的從事產品和勞務生產及經營的各個部門。根據澳大利亞經濟學家費夏（Fisher）和英國經濟學家和統計學家科林.克拉克的三次產業分類法，即把全部的經濟活動劃分為第一、二、三產業。其中服務業為第三產業，可解釋為“繁衍于有形物質之上的無形的生產部門”。服務業包括傳統服務業和現代服務業，傳統服務業主要是指商貿流通、交通運輸、市政服務等，現代服務業則以金融保險、信息服務、旅游、物流、社區服務等為代表的新興第三產業。服務業發展水平是衡量一個地區社會化生產程度和市場經濟發展水平的重要標志，一般而言，一個地區的服務業發展滯后，將會對整個城市化進程造成阻礙，長期發展下去則會造成一個地區經濟的扭曲和失衡。

2007年10月，樂山市通過了《關于加快發展服務業的若干意見》，隨后又于2007年12月29日出臺了《關于加快發展服務業的實施細則（試行）》。樂山市委、市政府已經把服務業的發展放在整個樂山“產業提升”的高度來加以認識，并積極探尋在樂山產業發展演變過程中，產業之間、產業內企業間相互關系的變化規律。這對于促進樂山“加快發展，科學發展，又好又快發展”具有非常重要的戰略意義。

一、樂山市服務業發展的現狀及問題

在樂山市各大產業中，一、二、三產業的比重2000年為24.75:43.56:31.69，2006年為17.45:54.68:27.87,第二產業比重提高了11.12個百分點，2006年第二產業同比增長14.5%，工業化取得顯著進步，第三產業同比增長11%，速度則慢于第二產業的增長。第三產業比重不僅偏低，而且比重在下降。橫向來看，2006年全國服務業平均水平為39.5%，四川省平均水平是37.7%，樂山市服務業27.87%。2006年樂山第三產業比重低于全國平均水平11.62個百分點，低于全省平均水平9.86個百分點。從產業內部結構的變動看，我們的差距則更大，深圳高新技術產業的增加值占GDP的比重高達28%，金融業資產突破1萬億元，傳媒、創意設計、影視動漫制作、娛樂服務等廣義文化產業增加值占GDP的比重達到6.1%，我市與之相比差距明顯?？傮w來看，我市服務業仍存在總量偏小、比重偏低、層次不高、結構不合理、效率低下、競爭力不強，對國民經濟發展的貢獻率偏低等諸多亟待解決的問題。

（一）服務業總體發展水平低

一是內部結構不合理，樂山服務業以傳統服務業為主，現代服務業發展落后。在樂山市服務業中，交通運輸、倉儲、郵電、通訊業、批發零售貿易餐飲業、金融保險業、房地產業及社會服務業在第三產業中所占比重較高，而農業服務業、地質勘探水利管理業、衛生體育社會福利事業、科研和綜合技術服務業占服務業的比重較低。

二是發展速度較慢?！笆濉逼陂g，我市服務業增加值年均增長10.8％，比同期GDP增速慢0.4個百分點。而同期兄弟省市區發展迅速，如同處西部的內蒙古，年均增速達17.2%。

三是對國民經濟發展的貢獻率不高。2005年，我市服務業增加值占GDP的比重和從業人員占全部就業人員的比重分別比全國平均水平低1.5個和2.6個百分點。2006年，增加值占三次產業的比重較上年進一步下降為27.87%，分別比當年全省和全國平均水平低9.03和10.83個百分點。

四是服務供給不足。2005年，全省人均實現服務業增加值3479元，我市人均實現服務業增加值2670元。比同處西部的內、新、寧、青、陜和廣西等省區都低;僅相當于位列全國前6名的京、滬、津、浙、粵和江蘇省的8.8%、10.4%、17.8%、24.9%、26.42%和32%。

（二）面向生產的服務業發展滯后，對經濟增長的拉動作用難以有效顯現

交通運輸和倉儲業發展滯后，集貿市場、批發市場不足，以連鎖經營為代表的現代流通方式創新與實踐還處于起步階段，流通效率偏低。物流的現代化水平低，物流成本居高不下，在一定程度影響了我市工農業生產的發展和投資環境的改善。據測算，目前，我市社會物流成本占GDP的比重為21.5％，比全國高3.1個百分點。

金融體系不健全，股票、債券、票據等金融市場處于低水平狀態，農村金融機構單一，缺乏適合農村需求特點的多種所有制金融組織，結構不合理，服務功能不完善，金融業服務經濟的功能還需進一步提高。科技服務、商務服務業尚處于發育初期，一、二產業專業化的關聯服務以及產品研發、營銷、技術推廣、服務功能較弱，近年來，我市從事科學研究技術服務業的人員總體呈下降趨勢。

由于生產性服務業發展滯后，使我市商流、物流、資金流、信息流等要素運轉緩慢，國民經濟處于慢節奏、高成本、低效率的運行態勢。農村通信、教育、衛生、科技等服務落后，阻礙了農業生產和農民生活水平的提高。

（三）面向民生的服務業發展現代化水平較低

餐飲、醫療保健、文化娛樂、體育健身、家政服務、社區服務等居民服務業普遍存在著產業化水平低、服務水平不高，標準化、規范化水平低的狀況，導致城鄉居民消費不安全、不放心和不方便，一定程度抑制了居民消費。

樂山旅游資源豐富，旅游是樂山服務業主要組成部分，但基本都表現為觀光旅游。就目前情況來看，樂山旅游存在一個巨大的問題就是，與樂山大佛、峨眉山旅游資源配套的娛樂、休閑項目做得不夠好，留不住人，游客來看了就走，形成不了商業氣息。具體說就是沒有依托樂山大佛和峨眉山這些品牌資源，延伸形成集吃、喝、玩、樂、游、娛、購、住的綜合體驗式消費方式，來樂山的游客停留時間短，人均消費總量不大。2006年共接待中外游客13206萬人次，旅游綜合收入完成80.1億元，人均消費不足60元。海外游客少，外匯收入低，優勢未能充分發揮。

（四）市場主體競爭力不強

競爭性領域的服務業缺乏龍頭企業的帶動。截至2006年末，全市年銷售額5000萬元以上的批發零售企業不到10戶，銷售在億元以上的企業僅有“三八商場”1家，占全部企業數的比例極低，沒有進入全國前50強的連鎖經營企業。

壟斷性行業企業活力不足，目前樂山的電信、銀行、教育、醫療、金融、文化、信息媒體等行業市場化程度低，進入門檻較高，經營主體單一，服務質量不高，缺乏競爭壓力和自我發展的內在動力，抑制了服務業的發展。

農村社會化服務體系也十分落后。

（五）對外開放程度有待提高

2006年，全市實際利用外資4265萬美元，僅占全省服務業實際使用外資7.6億美元的15%，且以資本回收較快的領域為主。貨物和服務貿易規模均小，服務貿易以勞務輸出、建筑工程承包、旅游等傳統項目為主，技術含量和附加值高的少。服務業國際競爭力較弱。

利用產業貿易競爭指數，可對樂山服務業總體及行業的國際競爭力進行分析。所謂產業貿易競爭指數，即TC指數，表示一國某產業進出口貿易的差額占該產業進出口總額的比重，它在一定程度上可以反映一國某產業的貿易競爭能力，其計算公式為：產業貿易競爭指數=(產業出口額－產業進口額)/(產業出口額產業進口額)產業貿易競爭優勢指數的取值范圍為(-1，1)，當其值大于0時，說明競爭優勢大，且越接近1越大，競爭力越強；小于0時，說明競爭力弱，指數越趨近于-1，其競爭力越弱。

樂山產業貿易競爭指數在（-1，0）之間，說明競爭力弱。

（六）縣區服務業發展不平衡

我市縣區間服務業發展水平差距懸殊。樂山市市中區已基本形成以服務業為主導的產業結構，2005年，服務業增加值占GDP的48.7%，占全市的35.16%，高于其GDP占全市的比重15.9個百分點。從人均服務業增加值來看，市中區達到6300元，而其余大部分縣區則不足3700元。

（七）缺乏良好的服務業發展環境

一些地方和部門還存在著“工業、農業不發展，服務業就無法發展”的傳統觀念，對服務業在全面提高一、二產業競爭力和轉變經濟增長方式的重要作用認識不足，沒有認識到工業化是一個伴隨著工業發展的社會經濟全面變革與發展的過程，沒有服務業發展的有效支撐，工業化也難以深入，經濟發展過多依賴工業增長，制定的產業政策、發展戰略偏重于工業，服務業的發展環境不公平，在基礎設施投資、信息化建設等方面獲得的政府投資、國家貼息貸款少，要素價格明顯高于制造企業，致使已出臺的服務業政策、制訂的規劃落實不到位。到“十五”末期，全市服務業增長速度、新增就業、就業比重等，均未實現省政府《關于進一步加快發展服務業若干問題的意見》（川府發〔2002〕16號）中提出的發展目標。

因此，樂山服務業發展必須走出三大誤區:一是走出過度重視總量思維的誤區，將強調分類指導和重點突破作為服務業發展思路選擇的基調；二是走出為發展服務業而發展服務業的誤區，將實現從產業導向向功能導向的轉變作為服務業發展思路選擇中不斷強化的方向；三是走出過度重視服務業就業吸納作用的誤區，將促進服務業的結構升級和競爭力提升放在更為重要的地位。

二、樂山服務業發展的對策建議

發展服務業，樂山除具有潛力較大的市場、豐富的勞動力資源、得天獨厚的旅游資源以及特色突出的文化資源等基本優勢外，還有兩大比較優勢。

一是產業比較優勢。服務業門類廣、領域寬、勞動密集度高，多數傳統服務業門檻低；對土地、能源等資源占用少，環境影響?。皇軙r間和空間制約較小，物流、產業配套要求較低。在國內外市場這樣一個大的競爭環境中進行分析比較，大力發展服務業，對于地處內陸、勞動力豐富而資金缺乏、人均資源并不富裕的樂山，相對而言成本更低，更有競爭力，有望取得較優的經濟利益。

二是樂山市的區位優勢。成都市已形成以服務業為主導的產業結構，形成具有獨特優勢的現代服務業產業群。樂山市毗鄰成都，有成樂高速和正在建設的成際客運專線項鏈，交通方便，處于成都強大的城市綜合服務需求和極強的集聚輻射力范圍內，樂山應充分發揮“落差優勢”，發展服務業。

通過調研，對樂山市服務業的發展提出如下建議。

服務業發展的總體思路，圍繞“堅持科學發展、構建和諧樂山”的主題，按照“科學規劃、完善功能，優化結構、擴大總量，分類指導、重點突破”的要求，以創新和全面開放為動力，以現代化、市場化、產業化、社會化和國際化為方向，著力突破機制體制性障礙，完善政策措施，創新發展模式，堅持一、二產業和服務業并舉，改造提升傳統服務業與加快發展新興服務業；全面拓展生產性服務業和生活性服務業；大力發展城市服務業，積極帶動農村服務業發展，發展競爭力較強的大型服務企業集團。在抓特色上下功夫、在強優勢上做文章。

（一）以解放思想為先導，營造良好的服務業發展環境

自然稟賦條件差，但發展好的情況很多。我們發展不夠快，關鍵在于思想觀念落后，滿足現狀，沒有強烈的市場意識、追求財富的沖動，沒有敢于探索、銳意進取的創業精神。加快發展服務業需要思想的大解放、觀念的大更新，需要超前思維，超前決策，敢于做大的改革開放動作的求真務實的膽識和魄力。

首先，積極學習國內外先進的經驗和發展理念，結合實際借鑒發達地區解決問題推動發展的思路和舉措，加強宣傳引導，在全社會弘揚開放創新的人文精神，在全社會形成講真話干實事光榮，講空話廢話不務實可恥的氛圍，政府部門必須切實以身作則。

其次，打破制約服務業發展的體制和機制性障礙，深化壟斷行業改革，放寬準入條件，創造公平競爭的市場環境，鼓勵、支持和引導非公有制經濟在更廣泛的領域發展服務業。進一步轉變政府職能，加強市場監管，強化服務功能。營造有利于服務業發展的寬松環境。鼓勵和支持各類資本進入法律法規未禁入的服務行業和領域。對壟斷性服務業，可選擇一些領域和行業先行進行體制改革和創新的試點，因類制宜、循序漸進地放寬市場準入，加快引入競爭機制，為民營經濟參股、控股甚至獨資進入這些服務業領域創造條件。積極鼓勵民營服務業的發展，進一步發揮民營經濟作為營利性服務業和服務產品屬于私人物品的服務業的投入和發展主體的作用。對重大服務業項目，特別是產業龍頭項目，加大政策扶持和信貸支持力度。

第三是加大改革開放推動的力度。大力推動服務業市場化、社會化進程，重點加快商貿流通企業的產權改革，加快事業單位事改企、企改制步伐，營利性公用服務單位要逐步實行企業化經營，最大程度激發服務業發展活力；擴大服務業對內對外開放。積極爭取國家支持，力爭相關服務領域的對外開放政策在我市先行試點。突出招商引資，積極參與承接東部地區產業轉移，大力促進生產性服務企業進入。支持有條件的服務企業對外直接投資，拓展我市有比較優勢的服務業發展空間。以國際化促進我市服務業結構升級和提高競爭力。

（二）大力推進工業化進程

服務業發展緩慢，一個重要的原因是樂山經濟發展還處于工業化中期階段，經濟總量不大，城鎮化進程慢，居民收入水平不高，消費需求受到抑制，服務業資本投入不足，投資結構不合理等因素造成的。

因此，樂山既面臨經濟發展速度問題又面臨更好發展問題，加速工業化仍然是樂山當前面臨的主要任務。堅持加快發展，科學發展，又好又快發展必須貫徹節能降耗要求，必須走新型工業化道路，核心是改變單純靠增加投入，以消耗資源、污染環境為代價的粗放式增長方式。

根據比較優勢理論，樂山應該整合優勢資源，大力發展生態工業，以資源生態環保為出發點，重點發展以硅材料工業為主導的電子工業、農副產品加工業、醫藥業等。要以生態工業園為載體，在延長產業鏈的基礎上發展生態工業。并通過以工業發展來促進服務業的發展。

（三）重點是發展面向生產的服務業

生產性服務業是指直接或間接為生產過程提供中間服務的服務性產業。其范圍主要包括交通運輸、現代物流、金融服務、信息服務和中介服務業、科學研究與綜合技術服務等。

發展面向生產的服務業，促進現代制造業與服務業有機融合、互動發展，有利于細化深化專業分工，提升產業層次。而生產制造企業改造現有業務流程，加快從生產加工環節向自主研發、品牌營銷等服務環節延伸，也利于降低資源消耗，降低社會交易成本，提高產品附加值和資源配置效率。

推動樂山生產性服務業的大力發展需要在借鑒國際經驗的基礎上，充分發揮政府和市場兩個方面的作

用，加快改革的步伐，完善法律法規體系，要抓住重點領域、關鍵環節，鼓勵和引導制造業將內部的研發、營銷、售后服務等環節同企業剝離，實現專業化發展，促進生產性服務業的發展。

1.大力發展現代物流業?，F代流通業是聯結生產、消費的紐帶作用，發展物流業，既能降低工業生產成本，又能提高比較優勢，從而形成制造業和服務業并駕齊驅、融合發展的雙贏格局。

樂山具有大宗設備出川的河運航道的優勢，與陸地運輸結合起來，大力發展商貿物流。物流業的發展依賴于發達的交通網絡，樂山應優先發展交通基礎設施。目前，樂山市區沒有鐵路，有航道卻難以形成運輸能力，只有一條高速公路，到成都單程車票近40元，超出了一般人的承受能力，交通的落后制約了人流、物流、信息流的進出，相對閉塞的環境制約了人們的思想觀念和眼界，阻礙發展。只有高效的交通和通訊手段，才能使人流、物流、信息流和資金流聚集到樂山。依托成樂高速公路、成昆鐵路、岷江水路，加強交通運輸基礎設施建設，重點建設“三縱二橫”公路干線。

此外要大力推動以連鎖經營、電子商務、第三方物流為代表的現代流通業的發展，形成布局合理、結構優化、服務優質、有較強競爭力的大流通、大貿易格局,不斷拓展物流服務領域的輻射半徑。

2.大力發展現代商貿業。要按照建設川西南區域性商貿中心的要求，構建起集約、便利的現代零售服務體系，高效暢通的批發市場體系和網絡化、現代化的物流配送體系。

首先，要加強商業地產網點規劃和建設，提高城市輻射能力。目前，樂山很多綜合性商業城項目開發是失敗的，有許多商業地產項目所占據的口岸相當不錯，但實際運營卻不成功。目前樂山商鋪閑置，有供需矛盾的原因，也有結構性問題，并不是所有的店鋪都不符合市場需求。這些商業項目失敗的原因，主要有以下三點：

首先是重銷售輕招商，重營銷輕商管。開發商注重把商鋪賣出去，忽視賣出去了怎樣經營。業主進去，基本都是茫然的，找不到投資方向。走進商場或商業街道，混亂不堪，這邊是貨物，那邊是貨架，沒有統一的布置，而商業地產項目運營成功與否，很大程度上影響于商管，例如沃爾瑪、家樂福等大型商業公司本質上就是一個商管企業。

第二是多業權難統一。樂山商業地產項目因其之前重銷售輕招商而導致業權過多過散。比如，同一條街上的店鋪，產權明晰后，有賣燒烤，有我賣衣服，旁邊又在賣喪葬用品，何來的品牌可言？

第三在城市建設中，開發商在拿到土地使用權后，為了盡快收回成本，采用將絕大部分土地用于商品房建設，將臨街的鋪面產權采用化整為零的方式進行出售，造成商業店鋪的產權分散，難以形成大的賣場。因此，相關部門在進行舊城改造、城市規劃時要領先于商業地產的開發，要加強商業網點的總體規劃，改沿街叫賣式的傳統城鎮商業為與國際接軌的都市商業形式，讓顧客獲得世界通用的商業享受。

政府應該嚴格控制、審查規劃，選擇開發商的時候要仔細甄別，選擇具有先進的意識、專業的團隊和現代國際化的運作模式的開發商。

其次，要培育和完善市場體系，一方面要加大現有商業企業的資產重組，兼并組合，參股控股等方式；另一方面要鼓勵外地、外資到樂山經營大型超市，扶持一批大型商業企業和企業集團，形成核心競爭力。要發展和培育各類專業商品交易市場，形成輻射長江上游地區的區域性市場。要實施大公司、大集團戰略，提高商貿流通服務業的核心競爭力。要加快農村市場體系建設，通過“萬村千鄉”市場工程和農產品批發市場標準化建設，推進便民商業服務網絡擴容升級，積極引進國內外知名商貿企業入駐樂山，加快發展大型超市、連鎖經營、專賣店、SHOPPINGMALL等新型流通業態。

3.拓展金融、信息、商務服務業。適應走新型工業化道路和實施工業強市的需要，大力發展為生產環節服務的金融、信息、商務等服務業。深化金融體制改革，推進金融業市場化，建立結構合理、實力雄厚、功能完善的金融體系，加快產品、服務和管理創新。提高服務質量關鍵體現在小事上，目前樂山金融服務質量有待提高，比如：銀行受網點和服務能力限制，排隊時間太長，一般儲戶開結算帳戶還要自己跑到外面復印身份證，既費時間又麻煩。銀行有待真正加強服務，充分發揮金融服務業在樂山經濟發展中的核心作用。全面發展信息服務業。堅持以信息化帶動工業化，完善信息基礎設施，促進“三網”融合，發展增值和互聯網業務，推進電子商務和電子政務。

4.要大力發展科技服務業。充分發揮科技對服務業發展的支撐和引領作用，鼓勵發展專業化的科技研發、技術推廣、工業設計和節能服務業，并且規范發展法律咨詢、會計審計、工程咨詢、認證認可、信用評估、廣告會展等商務服務業。

5.要提升改造商貿流通業。推廣連鎖經營、特許經營等現代經營方式和新型業態。

6.大力發展生產性服務業，加強服務業和工業的融合，并建立以服務業為中心的產業鏈。積極運用現代

經營方式和信息技術，改造提升商貿、餐飲、家政等服務業，發展連鎖經營、物流配送、電子商務、特許經營等現代營銷方式。努力發展信息咨詢和法律服務等有發展潛力的現代服務業，擴大超市、倉儲式商場等新型物流業態，積極發展社區服務、教育培訓等需求潛力大的新興服務業。大力培育和引進競爭力較強的大型商貿物流企業集團，努力打造現代物流基地。

（四）發展民生服務業

樂山市是生態型城市，環境優美，文化源遠流長，要彰顯優勢，優先發展具有樂山特色的民生服務業。

1.大力發展房地產業。認真落實國家有關房地產政策，調整優化住房供應結構，嚴格規范和加強小區物業管理，不斷提高房地產開發質量和水平，在滿足本地人購房需求的同時，要充分挖掘樂山市是聯合國確定人居環境典范試點城市題材，加大交流宣傳，吸引更多的外地人到樂山居住創業。

2.大力發展文化產業。圍繞積極發展在樂山有明顯優勢的文化產業，加快發展廣電、出版、報業等產業，建設一批文化標志性工程和文化產業基地。充分挖掘“名山、名佛、名水、名人”的文化內涵，把文化產業與發展旅游業、會展經濟、夜間經濟相結合，找準切入點，促進資源整合，加快形成具有樂山特色的文化產業品牌。

3.發展面向生活的餐飲、商貿、城市公共交通、市政公用等服務業。抓好建筑節能和農村小集鎮及農房示范小區建設。努力擴大汽車、通信、教育、文化、體育健身等消費，積極拓展農村和社區消費市場。

（五）突出抓好農村服務業的發展

現代服務業的發展受到資金、技術、人才諸多客觀條件的限制，在短期內現代服務業不可能有突飛猛進的增長。農村服務業發展滯后，具有巨大潛力。近幾年農民人均純收入不斷增長，同時，國家取消了農業稅和農業特產稅，對種糧農民實施了“四補貼”政策。這一系列支農惠農措施，為農民增收減負提供了政策保證，也為擴大農村消費提供了有利條件。

目前樂山農村居民自給性消費占居著重要位置，2004年農村居民消費需求63.46億元，其中自給性消費占45.7%，商品性消費占41.9%，文化生活消費占8.9%，住房及水電支出占3.5%。這說明樂山農村居民消費領域狹窄，拓展農村消費潛力巨大。在扎實推進社會主義新農村建設的新形勢下，必須面向農民群眾和農村市場的需求，以推進農業產業化和發展現代農業為中心，以改善農村基礎條件、滿足農民需求為重點，大力推動農村服務業的發展。

一是要推進農村水利、交通、通信、廣播影視等基礎設施建設，著力改善農村消費環境和條件；二是健全農業技術支持社會化服務體系，發展農資連鎖經營，完善農副產品流通體制，發展各類流通中介組織，培育一批大型涉農商貿企業集團，切實解決農副產品銷售難的問題。結合農村綜合改革，引導富余人員向農村服務行業轉移，提高農村服務業發展水平；三是尤其要致力于提高農民素質，突出加強農村基礎教育和職業教育，搞好農民和農民工的培訓。四是加快農業信息服務體系建設，逐步形成連接國內外市場、覆蓋生產和消費的信息網絡。五是加強農村金融體系建設，充分發揮農村商業金融、合作金融、政策性金融和其他金融組織的作用，發展多渠道、多形式的農業保險，增強對“三農”的金融服務。六是加快農機社會化服務體系建設，推進農機服務市場化、專業化、產業化。

與此同時，還要大力發展各類農民專業合作組織，支持其開展市場營銷、信息服務、技術培訓、農產品加工儲藏和農資采購經營。

(六)立足旅游資源優勢,全面發展旅游業

旅游業是樂山傳統支柱產業，2006年旅游收入占全市GDP的21%，比全省平均水平高11個百分點。旅游產業關聯度高、帶動性強、涉及面廣，是一項綜合的系統工程。市委、市政府提出未來五年，要把旅游業作為服務業的重點產業來抓，就是基于旅游業的關聯度太高、帶動性太強，是一項富民工程。

加快旅游業發展，不僅可以促進經濟結構的調整，給經濟發展注入新的活力，而且帶動“人流、物流、資金流、信息流”。我們要更新觀念，多借鑒外地的先進經驗，堅持實施政府主導型旅游發展戰略和旅游精品戰略，優化旅游資源配置，改善旅游發展環境，全面提升旅游服務質量和水平，進一步增強我市旅游競爭力和綜合實力。

1.培養引進人才，提高企業整體素質。下大力引進和培養旅游企業高層次的營銷策劃人才、現代管理人才、規劃建設人才，提高旅游行業從業人員的整體素質，走集團化發展戰略和“人才興旅”戰略；引導旅游企業充分運用現代企業管理制度來經營管理，提高旅游企業科技含量，增強市場競爭力；引導旅游企業充分運用現代企業管理制度和成功經驗加強自身建設，扭轉旅游企業經營理念滯后、競爭能力差、抵御風險能力不強的局面；強化對旅游企業的行業管理，糾正違規經營、低質服務、非法經營等行為。此外，對旅游企業管

理機制進行探索創新，促進旅游企業加強自身建設。在發展休閑旅游業的過程中，我們特別要以精細化、人性化、高品質的服務和細節性旅游休閑環境的營造，體現對游客休閑的人文關懷。

2.統一規劃景區休閑旅游項目。休閑旅游從內涵和外延都對傳統觀光旅游做出了新的延伸，發展壯大休閑旅游產業是提升旅游產業的突破點。推出更多的休閑旅游新精品，把休閑旅游業培育成國民經濟重要產業、第三產業的龍頭和支柱，并充分發揮其內驅力和帶動力，推動樂山經濟實現新的跨越。各景區景點要根據自身特點，設立各種讓游客能參與的有特色的娛樂休閑項目，改變過去旅游的程式化和單一化，進一步提高休閑項目的文化品味，做到寓教于樂，寓學于游，讓游客能留下來。要加快峨眉山和樂山大佛景區項目建設的后續工作。加快新興旅游項目和景區（點）的開發，加快景城一體化建設。要充分發揮峨眉山和樂山大佛的旅游優勢資源和區位優勢，打造兩地旅游經濟長廊，調整、完善樂山“多日游”旅游線路，促進旅游業與佛教文化、少數民族文化、武術文化、茶文化的融合，突出發展生態旅游。此外還要加大旅游促銷力度，創新旅游服務理念，提升旅游服務質量。

3.完善樂山的城市功能，“以人為本”打造以休閑文化為特色的旅游城市。在中心城區、景區和周邊區縣恢復建設古鎮、公園，打造特色名食街、特色商品街、特色文化街，包裝推出獨具樂山特色的地方歌舞、曲藝、雜技、音樂、歌舞劇、話劇、戲曲表演，充分發揮博物館、圖書館、科技館、體育館、文化館、群藝館的功能，以此來宣傳和挖掘樂山的名人文化、民間文化、佛文化、飲食文化、健身文化，體現休閑色彩，彰顯休閑功能，弘揚積極休閑方式，促進樂山休閑產業的發展，讓遠道而來的游客融入樂山豐富多彩的公眾休閑生活。同時,還要以發展旅游業為契機,完善旅游配套設施,加快特色餐飲業發展,開發特色旅游紀念品,建設和規范旅游購物中心。就目前而言，充分提升佛教及道教文化旅游資源,如：鞏固和提升峨眉山、樂山大佛、等佛教、道教旅游風景區檔次。

4.加強宣傳，促進營銷，積極拓展旅游客源市場。知名度就是旅游的生產力，要進一步解放思想、轉變觀念、創新思路，研究建立旅游宣傳促銷工作的長效機制；整合促銷力度和資源，實施聯合宣傳促銷戰略；要加強國際國內的宣傳合作，開發國際國內旅游市場。采取政府主導、企業主體、各方聯合、市場運作的宣傳促銷模式，充分運用媒體、節慶、會展等載體，廣泛開展了產品促銷活動。在宣傳的時機上，緊緊抓北京奧運會和上海世博會即將召開的大好時機，精心準備，做好專題、專場宣傳；研究制定宣傳促銷獎勵與扶持政策，以充分調動各方宣傳促銷的積極性。要盡快制定《樂山市旅游宣傳促銷管理辦法》；精心組織好各類會展、旅游節慶活動等工作，搞好我市旅游總體形象的宣傳。要積極組織參加國內大型會展。

（七）堅持以人為本，加快科技創新和人才開發

服務業是知識密集型、智力密集型行業,科技是支撐,人才是根本。所以,要充分運用高新技術促進服務業的發展,鼓勵服務企業應用信息技術，實現信息管理網絡化，大力發展電子商務，開發生產性服務業發展需要的基礎技術。

要建立完善的人才培養和引進機制, 造就一大批高層次、高技能、通曉國際規則、熟悉現代管理的服務業專門人才。要創新吸引人才機制，造就開放、講信用的社會環境，積極推進技術入股、管理人員持股、高技能人才崗位津貼、股票期權激勵等新型分配方式，建立完善的人才激勵機制。

（八）加強服務業發展的組織領導和協調管理

提高認識，把加快發展服務業作為一項緊迫、艱巨、長期的戰略任務，確立現代制造業與服務業有機融合、互動發展的戰略，加強領導，成立市發展現代服務業領導小組，統籌協調服務業發展中的問題。

針對當前服務業管理職責分散，多頭管理與管理缺位同時存在的現狀，理順各行業管理部門職責，明確現代服務業牽頭部門和綜合協調機構。

建立科學系統的服務業統計指標體系和績效考核制度，將服務業發展的中長期目標量化，將重要指標納入對各市州經濟社會發展的考核體系，針對不同類別服務業的具體要求，實行分類考核，確保責任到位，任務落實，取得成效。

加快落實我市促進服務業發展的意見。在準入領域、稅費征繳、水、電、氣、土地等要素價格方面給予公平待遇。要進一步增加預算內服務業發展引導資金的規模，加大對服務業重點領域和重點項目發展的資金扶持和政策傾斜，引導、帶動國內外資本投資服務業領域。加大對服務業創新的支持。

第四篇：社區電子商務發展現狀、問題及對策研究

社區電子商務發展現狀、問題及對策研究

Research on Current Situation, Problems and Countermeasures of Community E-Commerce Development

劉娜 工商管理經濟師（北京達爾文國際酒店物業管理有限公司 北京 100028）中圖分類號：F715.3 文獻標識碼：A

內容摘要：社區電子商務依托電子商務平臺和社區門店，面向特定社區的消費人群，集信息流、資金流、商流、物流于一身，已成為未來社區經營和電子商務的重要發展方向。本文分析了社區電子商務的現狀，闡述了其主要商業模式和實現功能，歸納了業內所面臨的共性問題，指出企業必須樹立正確的經營理念和互聯思維，準確定位，在商業模式、精細管理、資源整合、人才培養等方面下足功夫，在為用戶創造便利和豐富的社區生活的同時，實現企業的運營升級和可持續發展。

關鍵詞：電子商務 社區商業 商業模式

前言

隨著互聯網在世界范圍的逐漸普及，網絡在人們生活中的位置已由以往的信息渠道，轉化為一種生活方式。借助于電子設備和網絡技術的推陳出新，電子商務從簡單的電子郵件傳送、信息發布發展到了全程電子商務階段和智慧階段，發展勢頭迅猛。商務部發布的《中國電子商務報告（2013）》中的數據顯示，我國電子商務2013年交易額突破10萬億元，同比增長26.8%。電子商務已把觸角延伸到了社會生活的方方面面，社區電子商務就是其重要的發展方向之一。

社區電子商務是針對具有社區屬性的用戶、在社區網站進行的交易行為。它提供了一種較傳統的商業模式更為便捷的在線社區交易方式，具有高效、快速、低成本等優點。普通的電子商務是面向大眾、面向全世界的，而社區電子商務面向居住于特定小區的人群，所提供的服務大多是貼近居民日常生活的短平快項目，通常距離社區比較近，服務時間比較短，能夠給用戶帶來方便快捷的體驗。與大宗電子商務相比，社區電子商務在規模大小、服務范圍、商品種類等方面要稍遜一籌，但它貼近社區，更接地氣，客戶群體固定，有較高的重復購買率和客戶忠誠度，是個剛需市場。而且從市場推廣的角度，它基于社區的特定人群，容易實現精準營銷。

得益于網絡的普及和城市化進程加速，社區電子商務用戶量增長迅速，已成為垂直細分市場的切入點和淘金點。社區電子商務作為各路商家爭奪用戶的入口，傳統電商、零售企業、物業管理企業、物流企業紛紛躋身其中。社區電子商務模式具有強大的線上線下整合能力，線上企業通過設立社區便利店構筑更廣泛的末端配送網絡，獲取線下客戶流量、拓展銷售渠道，實現向線下渠道的延伸，獲得新的贏利增長點，從而完成商業模式的轉變；線下企業通過運用電商思維，搭建本地生活服務平臺，將線上的客流拉到線下；而用戶可在全新社區電子商務模式中選擇最為便捷的服務，達到與電商雙贏的結果?？傊鐓^作為消費人群生活起居場所，同時也是商家最后一公里爭奪之地，無論是傳統行業企業，還是互聯網企業都將目光投向了社區商業，社區電子商務作為社區物業與電子商務的交集，已成為電子商務發展與物業發展的必然趨勢。

一、發展現狀

社區電子商務從2010年起步，經過四年的發展，到2014年時已是百家爭鳴。在強大的互聯網思維的影響下，面對生存和競爭的壓力，房地產和物業行業紛紛試水社區電子商務，萬科集團、彩生活服務集團等品牌物業成為了物業行業發展創新的“探路者”。

2014年6月5日，萬科集團簽約百度，啟動商用地產科技化運營，將核心技術“定位引擎、大數據、營銷工具”融入萬科商業物業運營中；2013年5月，彩生活入駐哈爾濱大眾新城，通過將移動互聯網、云平臺等技術與傳統物業服務進行融合改造，彩生活成為了把握社區“最后一公里”生活服務的互聯網物管企業。2014年6月30日彩生活在港交所主板掛牌上市，股份代號01778，成為我國物業管理企業第一家上市公司，僅僅掛牌三日，即以漲幅13.93%、55.6億港元市值反超母公司花樣年控股（01777.HK)。

傳統物業企業只是進軍社區電商中的一個分支，與此同時，傳統電商、物流巨頭們也紛紛踏入社區電子商務圈。2014年5月18日，順豐速運在全國集中開業518家社區便利店——嘿客。利用在快遞業的霸主地位，順豐延伸其產業鏈，一舉跨界進入社區電商業，搶占終端市場，以期實現其大物流戰略。

（一）商業模式

社區電子商務發展至今，已涵蓋了較廣的范圍，通常的商業模式可分為企業對消費者（Business to Consumer，B2C）、商業機構對家庭消費（Business To Family，B2F）、個人對消費者(Consumer to Consumer，C2C）、ABC(代理商/Agents、商家/Business、消費者/Consumer)，線上對線下（Online To Offline，O2O）和門店在線（Online to Partner，O2P）等6種模式，其中主要有B2F和O2O兩種模式。此外消費者對企業（Consumer to Business，C2B）也開始興起，并將是社區電子商務未來的發展方向。

1）B2F模式

B2F（商業機構對家庭消費）模式是社區服務電商平臺最主要的商業模式之一，直接面向社區服務。商業機構（傳統電商、物業公司等）整合家庭用戶的需求，提供自身所能提供的服務，對于無法自身提供的需求，如家政服務、文化旅游、養老養生等，可借助平臺與其他商家合作，通過電商平臺與商家共同分享盈利，共同成長。彩生活從傳統的物業管理公司跨界到社區電商，推行的主要是B2F模式。有別于傳統物業管理企業，彩生活實現了從對物的管理，轉型為對人的服務，借助APP等網絡平臺，構建起聚集衣食住行娛購游等商戶資源的微商圈。業主可以借助平臺解決大部分的生活消費，實現網上繳費、購物、報修等移動互聯技術改造所帶來的便利功能，享受金融、物業、文教、旅游、養老等輕資產業務；彩生活則依靠平臺向商家收取費用?；诖朔N運營模式，彩生活獲得了比傳統物業管理企業高得多的盈利水平和增長幅度。在2011年和2012年，彩生活的利潤分別是16%和22.8%，而相應物業公司百強的平均純利率分別是7.4%和8%。2013年彩生活實現收入3.15億元，同比增長70%，如不考慮上市費用的影響，純利率為29.3%。2）O2O模式

O2O（線上對線下）模式是社區電子商務另一種最主要的商業模式，商家通過社區服務電商平臺將商品、商家及顧客評價信息等展現給消費者，消費者在線上完成商品的選購和支付，線下進行使用驗證和體驗。這樣既能隨時隨地滿足用戶個性化的消費需求，也降低了用戶在傳統商業消費過程中所產生的交通和時間等成本。與傳統的廣告宣傳和實體柜臺相比，商家通過社區服務電商平臺所發布的信息可以傳播更迅捷，定位更準確，效果更顯著，商家和用戶通過O2O電子商務都提高了效率，滿足了雙方的需求。

2014年3月，龍湖地產微信服務平臺“龍湖生活”正式上線，業主只需拿起手機掃描二維碼，即可及時了解龍湖社區提供的購物、家居、旅游、養生等增值服務，并進行在線體驗及預訂。除了線上的平臺之外，線下龍湖社區服務中心以實體店的形式，為業主提供配套服務。龍湖地產的O2O模式代表了當前物業管理公司轉型的一種主要趨勢，即傳統物業通過互聯網技術等智能科技手段的應用，搭建線上線下平臺，轉型為智慧型物業。

（二）實現功能 1）線上購物

社區電子商務平臺可實現網上商城與便利店的完美結合，不但為商家提供了新的銷售模式，也為業主帶來網上購物、送貨上門/就近取貨、價格優惠等便利，不受交通、時間、天氣等因素的影響。而且由于社區電子商務平臺面向特定的社區人群，消費能力和水平大致接近，更便于商家制定特定的銷售策略。比如京東商城與全國15座城市的上萬家便利店開展了O2O合作，用戶在網上下單后，由距離用戶最近的便利店負責配送，最快可在15分鐘內送達，由此打造國內電商行業“最快物流”。

2）家政服務

社區電子商務為維修、保潔等家政服務提供了良好的平臺。云家政由上海家諧網絡科技有限公司運營，已經完成400萬美金的A輪融資，公司估值達1億元。通過為家政公司提供免費的自主研發的SaaS系統，實現對家政公司所屬各門店的家政服務員、顧客、訂單、服務流程、財務的綜合管理。3）物業服務

據中國物業管理協會調查，相當數量的物業管理公司面臨生存困境。在此大環境下，萬科、花樣年、綠城等開發商紛紛創新商業模式，試水“云服務”，將物業管理由勞動密集性產業轉型為智力密集性產業，從而應對勞動力成本快速上升、經營日趨困難的壓力。通過運用社區一卡通、移動APP等科技手段，升級物業管理、安防管理、停車管理、設施設備遠程管理，從而營造智慧社區，降低人力資源成本，提高物業管理水平和效益，帶來地產和物業品牌價值的提升。

4）文化教育

2014年6月，深圳市軟酷網絡科技有限公司攜手萬科溫馨花園共同為考拉社區課堂揭幕，正式為社區居民提供便民服務?？祭n堂的加入，一方面為社區內老年人提供了具有多媒體功能的休閑場所，另一方面也為社區內中小學生的課后文化教育生活提供了便利。

5）健康養生

廈門狄耐克電子科技有限公司通過在狄耐克云中心建立健康標準數據庫，實現了面向社區開發的云健康功能，業主的日常健康檢測在家即可實現，該功能特別適用于老人的健康監護。作為中國房地產首個“增值服務交互式平臺”，藍光“生活家”系統2013年6 月在COCO金沙項目開始試運行。在該項目耗資上千萬元打造的4C現代生活家系統中，一個重要的單元就是健康服務中心，業主在享受全新家居、親子、文化活動的同時，也享受電子商務帶來的互聯、健康生活。

6）金融服務

金科推出的線上線下結合的大社區服務，重點則是資產管理，通過設立資產管理中心，金科可向用戶提供集資產服務、資產托管、資產經營于一體的、系統的資產增值服務。捷順科技2013年11月向捷羿軟件增資1000萬元人民幣，取得51%股份，以獲得IC卡行業應用技術能力，開發和建設基于業主卡的小額電子現金支付和清結算體系。公司籌備發行的具備小額支付功能的社區業主卡將逐步實現與商業流通、公用事業繳費等多個領域的橫向對接，形成社區金融生態體系。

7）政務公益

借助于社區電子商務平臺，可以很方便的實現政務公益功能，便捷、高效地為政府和人民提供一個信息傳達和反饋的溝通互動渠道。業主可以通過電子商務平臺訪問政府網站，瀏覽信息、反饋意見及處理相關事務。政府相關政務信息也可及時發布到社區平臺及通過基站發送到用戶手機中。

8）信息服務

電子商務平臺可以容納海量信息，檢索也很便捷。與各類傳統廣告模式相比，網絡廣告成本低廉，給顧客的信息量卻很豐富，而且社區電子商務平臺由于目標人群趨同，更容易實現精確的廣告投放；社區電子商務平臺也可為線下商業和相關品牌提供信息收集、互動營銷和用戶行為分析，在為商家決策提供依據的同時獲取信息服務咨詢費用。

二、面臨的問題

隨著社區電子商務的興起，越來越多的企業逐步踏進圈內，都想在這個新興市場占有一席之地，但是大多仍處在探索階段。不同的企業面臨著不同的問題，創業者最欠缺的是渠道，投資者遇到的瓶頸則是平臺經營，更多的電商物流和物業企業則面臨著跨界經營的難題，業內普遍存在的問題如下：

（一）理念落后

社區電子商務是個名副其實的朝陽產業，近兩年在整個產業鏈條上每個環節，從制造商、實體銷售商、傳統電商、物流企業到物業公司都將目標瞄向了該領域。但并不是原來經營有方的企業都能夠在社區電子商務運行中如魚得水。傳統實體企業對互聯網的理解有限，面對O2O不知如何著手，通常都是照貓畫虎；而電商企業則缺乏對實體經營的經驗，線下功夫不足，兩者最主要的共性問題就是理念落后。O2O作為一種新型的商業模式，線上和線下企業在合作共贏的經營理念方面把握得還不夠，比如線下門店進駐社區時會發生與物業公司沖突的現象，經常遇到社區門難進、臉難看、層層設障等難題。

（二）人才欠缺

社區電子商務大多是傳統企業現有業務的延伸，屬于跨界的新興業務領域，適應社區電商業務發展需要的人才極度缺乏。物業作為社區的管理者，具有做社區服務O2O天然的優勢，但缺乏互聯網基因，缺少互聯技術、營銷網絡構建等方面的人才，對電商經營了解有限；而傳統電商精于互聯技術，但缺乏實體經營人才，尤其是缺少復合型技術人才、專業管理人才和營銷人才，行業領軍人才更是鳳毛麟角。

（三）定位不準

目前相當一部分社區電子商務平臺，如彩生活、中國社區商務網、狄耐克云社區等，幾乎包含了所有日常生活的需求，如物業基礎服務、便民服務、網上商城、休閑娛樂、社交等等，平臺內容大而全，對運營商的運營能力、成本和體量都提出了很高的要求。同時也存在著一哄而上辦電商的現象，只看到社區電商這塊蛋糕很誘人，而不顧自身的實際情況，在社區電商經營方面沒有自身的特點和優點，缺乏對自身清晰的定位，長期下來難以為繼。

（四）執行力差

社區電子商務作為新生事物，在經營過程中，由于思想理念、體制轉型、業務能力、利益分配等方方面面的原因，公司總體戰略的實施難以貫徹落實，執行力差，常常出現“高層熱，中層溫，基層冷”的局面，運營結果差強人意。

三、對策

社區電子商務是未來社區經營和電子商務的一個巨大市場和發展方向，企業必須樹立正確的經營理念和互聯思維，準確定位，在商業模式、精細管理、資源整合、人才培養等方面下功夫，積極爭取相關政策扶持，在與傳統電商大佬和零售連鎖巨頭競爭中占據一席之地。

（一）牢固樹立服務為王的理念

社區電商和純電商的最大區別，不僅僅在于質優價廉等硬指標，更在于服務體驗這個軟指標。無論何種業務領域和商業模式，社區電子商務平臺最終的落腳點都是服務，電商必須樹立服務為王的理念。電商平臺背后需要做大量的功課，包括互聯技術支持、數據收集、物流支持、售后服務等，這對運營者提出了更高的要求，只有能真正給用戶帶來價值和幫助的平臺才能夠生存和發展，而給用戶提供超越預期的服務體驗的平臺則能夠得到更好的發展。

（二）樹立互聯網思維

社區電商更需要我們樹立全新的互聯網思維。需要我們做到：從用戶角度出發考慮問題；專注優勢領域，提供便捷服務；把社區電子商務做到極致，提供超越用于預期的服務；不斷改進，循序漸進，在持續迭代中完善產品；不要執著于一時的得失，要注重流量和體量的培育；利用社會化媒體口碑營銷，利用社會化網絡眾包協作；以開放、共享、共贏的心態來經營企業，營造企業群、用戶群和員工群共贏的生態圈；重視對大數據的收集統計分析，讓數據成為金礦；大膽創新，顛覆行業界限，通過高效率整合低效率，實現跨界發展。

（三）準確定位

社區電商領域既需要覆蓋面廣泛、大而全的平臺，也需要有特色的、專業化的、小而精的平臺，大小平臺互相補充，共同建立多元化的社區商務平臺體系。這就需要社區電商們根據自身的特點來定位自身的業務，哪怕只提供一種服務，做到極致也會得到用戶的青睞。在這方面不少公司進行了有益的嘗試，比如深圳齊家互聯網科技有限公司推出的小區管家專注于小區物業服務、北京五辰鑫達科技有限公司提供的生活U社區實行的是“O2O＋分期支付”模式、北京新車云信息技術有限公司推出的e家潔APP主要提供家庭保潔服務。

（四）確立合適的發展模式

社區電子商務的發展模式多種多樣，那么具體到某個電商，究竟應該選擇什么樣的模式呢？筆者認為，沒有最理想的、只有最適合的發展模式，適合自己的才是最好的。要用發展的眼光來看待商業模式，需要在實踐中結合自身實際情況不斷摸索，不斷調整，找到適合自身發展的商業模式。如擁有全國20萬個小區業主論壇的搜房網通過網上的社區做試點，幾年來社區網的發展并沒有達到預定的目標。因此搜房網積極調整商業模式，加強與物業服務公司合作，布局社區O2O服務，借助社區網強大的平臺優勢，重點發展房屋租售和社區金融業務，以謀求更大的發展空間。

（五）精細化管理

無論投資如何巨大、理念如何先進、定位如何準確、模式如何與時俱進，要想社區電子商務得到實質性的進展，社區電商們還需要多練內功，做好精細化管理，管理內容涉及到社區電子商務的每個鏈條。需要強化資源整合和信息收集；理順內部流程，降低內耗，提升各崗位人員的執行力，保證高層戰略決策落地；多渠道加強人才，特別是復合型人才和專業型人才的儲備和培養；對供應商進行嚴格的評價、管理和考核，以保證產品和服務品質優良，能夠滿足用戶的需求。

（六）政策扶持

國家及各級地方政府近期陸續出臺了鼓勵社區商業新模式發展的政策，對進入社區的商業新模式企業給予相應的政策和資金扶持，鼓勵中小企業創新，并建立相應的培育機制。如北京將社區商業便民服務模式創新納入了2014年商業專項資金的重點支持范圍。有志于從事社區電子商務的企業應該積極爭取國家政策幫扶，充分利用此契機，做大做強。

四、結語

社區電子商務依托電子商務平臺和社區門店，為用戶提供貼身服務，是社區商業和電子商務發展的主要方向之一，其核心思想是借助現代技術整合社會資源，為用戶創造便利和豐富的社區生活。社區電子商務集信息流、資金流、商流、物流于一身，實現了相關企業的運營模式升級轉型和可持續發展。企業應注重結合自身實際，準確定位、精細管理，運用全新的互聯思維來化解運營過程中不斷出現的新問題，抓住機遇，推進我國社區電子商務的快速健康發展。

參考文獻

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2．秦超．社區電子商務經營模式探索[J]．商業時代，2005（5）

3．姚尚明．社區電子商務進入快行道[J]．城市開發：物業管理，2012（4）4．吳亮明．社區電子商務在物業行業中的探索．住宅與房地產，2012（3）5．王荷．物業管理經營之道．機械工業出版社，2006 6．趙大偉．互聯網思維“獨孤九劍”．機械工業出版社，2014

[作者簡介] 劉娜（1978年~），女，中共黨員，經濟管理專業碩士，工商管理經濟師，擁有注冊物業管理師資格證書及全國房地產經紀人證書。從事5A寫字樓、高檔涉外公寓、甲類住宅等物業管理工作多年。

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第五篇：唐山房地產業發展問題及對策研究

唐山市房地產企業發展問題及對策研究

專業：工程管理 學號：********** 姓名：*** 摘 要:唐山房地產業是唐山市經濟的支柱性產業之一，產業鏈綿長，對唐山經濟的安全良性運行影響甚大。本文的研究內容主要是唐山市房地產企 業發展問題及對策研究，根據唐山市房地產企業發展普遍遇到問題，提出了唐山房地產企 業的發展策略。

關鍵詞:唐山市；房地產企業；營銷；戰略規劃

我國房地產市場是一個新興的市場，是改革開放的產物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經濟發展的現階段，衣食飽暖對大部分人來說已經不是問題，而住房問題已成為國民關注的“頭等大事”。房地產業作為驅動中國經濟增長的支柱產業之一，受經濟形勢和經濟政策的影響比較明顯：大城市房地產價格波動較大，中小城市房地產投資減速，行業進入波動的調整期。與國內一線城市相比，唐山市房地產業起步較晚，發展水平還不高；中小房地產企業數量多、實力不強。宏觀經濟形勢和經濟政策的改變增加了房地產行業的風險，唐山市房地產企業如何應對風險，將關系到企業的生存與發展。

一、唐山市房地產企業發展的主要問題 1融資困難，資金風險加大

唐山市房地產企業的資金來源主要包括：自有資金和自籌資金、銀行貸款、銷售款以及少量的施工企業的熱資，其中銀行貸款和銷售款占資金總量的六成左右，這使得企業的現金流受經濟形勢及金融政策的影響較大。當前經濟形勢下，以下幾點將會威脅唐山市房地產企業的資金鏈安全，使企業運營風險增大。第一、宏觀經濟增速減緩，銀行更加惜貸, 第二、資金回籠放慢，影響現金流安全,第三、資金鏈的安全度不高。

2缺乏戰略規劃，盈利模式模糊

在2007—2010年房地產市場上升突進的幾年里，很多唐山市房地企業缺乏長遠發展的戰略規劃，而著重在運作一個個項目，項目賺錢企業就盈利。由于沒有長期的戰略規劃，也不研究企業的經營模式和盈利模式、產品和產業周期、宏觀經濟環境等重要問題，經營業績完全依賴于單個項目的運作情況，因此波動性較大。隨著房地產行業市場調整期的到來，各種問題逐漸涌現：高價拿地者，有及時退出的、有開發猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫于未來的政策、未來的方向、未來的產品、未來的動與不動。

3外來大型房地產企業進入競爭加劇

由于宏觀經濟增長速度放慢，一線城市土地的限制越來越緊，土地資源稀缺、購地成本加大，從而使眾多大型房地產企業集團進入類似于唐山這樣的二線城市，房地產企業的發展受到嚴峻挑戰。而隨著唐山城市化進程的加快，房地產市場處于快速發展期，房地產開發也從單純注重數量到注重品質的方向提升，對房地產企業的經營理念、服務理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地產企業登陸唐山市場，使得市場競爭更加激烈，房地產企業的發展空間受到進一步的壓縮。

4管理方式落后，人才缺乏

唐山市房地產企業管理大部分是圍繞某個項目而展開的。企業的管理者將經營的重心放在項目運營上，而忽視企業管理和人才的培養，阻礙了企業持續、穩定的發展。其主要表現在以下兩方面。第一、管理機制不健全，第二、人才缺乏。

5營銷策劃方法單一，缺乏新意

一個好的產品營銷策劃是產品從企業到達客戶的途徑和橋梁，是產品到貨幣、利潤的過程。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、參與方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產開發企業主要考慮的營銷策劃內容，而在營銷策劃前期進行的市場定位是至關重要的，即根據市場調查，確定房地產開發的消費客戶群、所開發物業的功能、專營性及象征性等內容，這是實施具體營銷策略的核心基礎。

6物業管理不盡人意，盡顯管理制度缺陷 房產或物業開發完成并實現銷售，那么必然要為物業的所有者或使用者提供物業管理服務，以公開選聘的專業化物業管理公司為客戶或業主提供物業管理服務是當前國家法規所要求的內容。評價房地產企業提供的物業管理服務質量最關鍵的指標是業主滿意度。當然，物業管理也要講究成本。而評價業主滿意度的基本指標可以分成以下幾個方面：員工服務質量(態度、及時性、達到業主目標)、安全管理、環境清潔質量和社區文化等。

7房地產開發企業誠信問題堪憂

缺乏深層理性訴求和行業道德自律的價值鏈過于薄弱，使唐山房地產開發企業誠信問題堪憂，競爭向惡性方面發展。很少關注企業深層的價值信念，企業文化表層化，造成了一些企業行為無道德倫理約束，商品房普遍存在的質量問題(施工單位偷工減料、摻雜使假、違約違規等)，商品房銷售過程中存在建筑面積“缺斤少兩”的計量問題(將公共分攤面積超過預定標準或者在涉及到公共分攤面積、頂層花園、小區車庫等問題時模棱兩可等)，物業管理權責不清晰、糾紛難調等，即損傷了企業的競爭力，也傷害了與企業有關的利益相關者[1]。

二、唐山市房地產企業發展的對策 1拓寬融資渠道

要解決唐山市房地產企業融資難問題，必須將傳統的融資途徑與新興的融資途徑相結合，拓寬企業的融資渠道。除了傳統的國內銀行信貸融資以外，還可以通過以下幾種方式融資： 第一、民營銀行與外資銀行的信貸融資。民營銀行與外資銀行的信貸機制更加靈活，有利于唐山市房地產企業融資。第二、信托融資。由唐山市財政牽頭將企業貸款打包做成信托產品，并由中小擔保公司提供信用擔保，向社會公眾募集資金，解決企業的資金困難[2]。第三、股權融資。分為上市和私募兩種，唐山市中小房地產企業主要采用私募股權融資，借助于基金或社會閑置資金投資企業股權，降低企業的資金壓力[3]。第四、典當融資。利用公司資產，通過典當行換取企業發展急需的資金，典當融資以其快速、高效、便捷的特性正成為唐山房地產企業融資的新途徑。

2加快資金回籠速度

鑒于經濟形勢的好轉需要時間，為了保證企業資金鏈的安全性，唐山市房地產企業應積極通過各種營銷手段，加快企業資金回籠。第一、采取價格領先策略擴大銷售量。年輕購房者是當前唐山房地產市場的主要購房群體，這類群體購房的主要目的是滿足基本居住，對價格敏感。因此，唐山房地產企業通過降低價格、提升產品的性價比，可以加快銷售速度和擴大銷售量。第二、采取差異化營銷策略。房地產的差異化營銷包括房地產產品差異化、服務差異化、人事差異化和形象差異化。

3謹慎地選擇項目投資

第一、采取防御型策略[4]。盡管房地產市場開始回暖，但是，在宏觀經濟并未完全復蘇，市場依然存在很多不確定性因素的情況下，房地產企業應該采取審慎樂觀的態度。為了最大限度地提高資金的利用效率，房地產企業應該收縮戰線，謹慎地選擇項目投資。第二、建立戰略聯盟。為了避免風險，避免不利競爭，房地產企業間可以建立橫向戰略聯盟，利用各自的優勢資源，共同開發項目，共求發展。除此之外，唐山房地產企業還可以和產業鏈上的相關企業建立縱向的戰略聯盟，共同應對未知資金風險。

4利用房地產企業調整時期儲備專業人才

人才是當今時代最重要的資源和生產要素，對管理能力不足、人才欠缺的房地產企業的發展起著決定性作用。唐山房地產企業要在市場中站穩腳跟，就要準確定位，牢牢把握好市場開發方向，提高提高自身綜合實力，才能獲得生存和長遠發展[5]。

5建立房地產品牌經營策略

品牌經營是房地產營銷策劃企業發展的必由之路，其核心就是“以人為本”的經營原則，具體表現是從建筑的第一步規劃直至最后服務都必須以為的生活方便、居住舒適作精心考慮。品牌發展經營最重要的原則就是要不斷地創新生活，同時，品牌又是企業綜合素質的體現。房地產項目建設有眾多環節，品牌經營是一項系統工程，要結合開發、體現對消費者全心全意過程的優質服務，提高消費者的生活質量。地產品牌在消費者中有較高的地位，有“精品地產”的美稱。

6規范管理機制

為了提高企業的運行效率，中小房地產企業應完善各項管理制度，以制度的形式明確規范工作流程及員工行為，節省工作任務的時間和費用。在此過程中必須注意兩個方面。制度具有可操作性。在流程設計和任務節點分析的基礎上制定各類管理標準；制度的建立必須按部門職能、組織結構、管理標準進行明晰的管理方案設計，把握適度平衡及人性化的原則，保證制度切實可行[6]。

7提高技術含量創新價值鏈

房地產開發企業的持續競爭優勢的形成和發展的重要路徑是提升技術含金量。技術提升關鍵在于產品的創新。產品創新包括開發新的產品或產品升級換代，這是房地產開發企業創新的基礎。如近兩年房地產業發展較快，房價不斷高漲，很多普通百姓面臨著很大的購房壓力，再加上國家宏觀調控控制高檔住宅的開發，尤其是在一些經濟發達城市．房價過高現象明顯，戶型的創新將為房地產開發企業提供很大的發展空間。另外，單身公寓這類建筑在國內主要城市也有很大的市場需求空間。

三、結論

在這一過程中得出的主要觀點和結論如下：

1）唐山房地產企業的融資現狀較為嚴峻，具體表現為企業自身實力水平較低，資金實力偏弱，經營管理、技術水平落后，企業知名度低，信譽度差、發展動力不足；融資渠道單

一、主要是商業銀行體系支撐著房地產業發展的資金需求；唐山房地產企業信用、擔保體系不完善；商業銀行的經營方式和信貸品種單一，現有房地產金融體制不完善。

2）唐山房地產企業發展存在很多問題，主要表現在依靠銀行貸款融資這一渠道，融資渠道單一造成了企業資產負債率過高；項目管理機制不健全，管理理念落后，大多仍然沿襲初創時的家族式的管理方式；受限于管理者的人才價值觀念與企業人力資源管理體系的缺失，企業大多人才匱乏；缺乏長期發展的戰略意識，其經濟行為大多立足于獲得近期的、短暫的利益。

3）在融資困境的環境下，唐山市房地產企業應著重從融資策略、市場營銷、經營管理、成本控制、合作聯盟等幾個角度思考企業的發展策略問題。

參考文獻：

[1]徐斌．中國房地產大趨勢[M]．中國經濟出版社 2010年10月．

[2]陳太珠，楊和禮．房地產信托融資分析與研究陰．建筑管理現代化，2010． [3]江艷玲，楊柳青．房地產融資渠道應走向多元化[J]．宏觀經濟管理，2009．

[4]徐麗馨，丁艷席．房地產企業績效管理的現狀與問題[J]．建筑管理現代化，2008． [5](美)弗雷德?R?戴維，李克寧譯．戰略管理[M]．北京：經濟科學出版社，2006.[6]廖志宇．房地產制度管理[M]．北京：中國建筑工業出版社，2008．