第一篇：中國百貨業發展的問題分析及對策研究

中國百貨業發展的問題分析及對策研究 【正文】

一、世界百貨業發展現狀

縱觀世界零售業，百貨業的主導地位已經被超市連鎖業取代是不爭的事實。前50強中，超市和大型連鎖超市銷售額占銷售總額的35%，如果加上折扣店等新業態，比重超過了40%，而百貨店的銷售額只占銷售總額的14%。

2001年，由于效益滑坡，英國最大的百貨公司瑪莎(M&S)先后退出了歐洲大陸和北美市場，專注于英國國內的業務，重返英國最受歡迎的服裝零售商的行列。與之相反的是，英國最大的超市連鎖公司特斯科(Tesco)2001年仍然以21%的速度增長，并加快向海外擴張的步伐。美國百貨業也正在萎縮。在美國零售王國里擁有悠久歷史的第四大零售商西爾斯?羅巴克百貨集團近年來市場份額逐漸萎縮，企業形象也在消費者心目中越來越模糊。西方媒體稱西爾斯公司已是行將就木。而沃爾瑪2001年以2180億美元的銷售額躍居500強之首。法國百貨業景象可觀。面對超市、專業店和郵購商業等的挑戰與競爭，“春天”、“拉法耶特”等法國大型百貨商場在爭取生存與發展的激烈拼搏中并沒有敗下陣來，反而加強了自身的優勢，鞏固了在零售商業網絡中的不可替代的地位，2000年的營業額卻平均增長了5.9%。日本百貨業正在積極進行調整。日本大榮百貨，曾經是“主婦的寵愛”，但在與其它業態如超市、百元店的激烈競爭中，其原來奉行的“以規模優勢和價格優勢參與競爭”的經營理念受到了嚴峻挑戰，并逐漸失去競爭優勢，陷入經營困境。目前大榮正在推出改革計劃，更新經營理念，確立新的企業形象，以贏取消費者的信賴。其它幾家百貨公司如依勢丹、松屋、尼奇等都轉變了其經營理念。

二、中國百貨業發展現狀及存在的問題

1.中國百貨業發展現狀

1998年全國174家大型商場實施利潤總額26.6億元，比上年下降8.9%，與上年降幅相比，均有所擴大。在174家大型零售企業中，僅有不到三分之一的企業效益有所增長，三分之二強的企業均為副增長，其中有17.2%的企業為凈虧損。目前，我國國有大型零售企業運營效益低下已是不爭的事實。大型商場的效益滑坡現象始于1996年，至今不但沒有好轉，而且在總體上有繼續加劇之勢。面對這一局勢形成的原因及相應對策，業中人士見仁見智，眾說紛紜。有的說與政企不分的體制有關，有的說與歷史包袱過重有關，等等。

2000年我國前十位零售企業中，連鎖超市公司就占有5席，上海聯華超市公司以112億元的業績取代了一直穩坐中國零售業龍頭地位的上海第一百貨，標志著數十年來百貨店的主導地位開始動搖；在前50強的零售企業中，連鎖超市企業達到17家，占到總數的34%，然而其中增長最慢的10家企業中，其中有9家是大型百貨店，且均為負增長；從銷售增長幅度看，超市公司和大型綜合超市公司的增長率遠遠高于傳統百貨商店。2001年，增長幅度最大的是以經營大型綜合超市和便利店為主的北京物美商城有限公司(達169.6%),而上海第一百貨的增長率為負3.8%。

2.中國百貨業發展所面臨的問題

(1)市場缺乏消費熱點

80年代后期到90年代初的大商場投資熱潮是“需求拉動”式的。十年改革，經濟高速發展，消費者收入迅速增加，80年代中期出現了以家電等新興耐用消費品為中心的消費熱潮。隨著消費者個人消費水平的提高和消費觀念的轉變，消費結構和消費預期也發生了變化。特別是進入90年代后，住房、醫療、社會保障等制度的改革措施陸續出臺，消費者在住房、子女教育、養老保險等方面的投資比重逐年增大，分流了相當一部分購買力，這導致消費者的收入預期和消費預期與80年代大不相同。被稱為現代三大件的電腦、汽車和住房，在當時尚未形成消費熱點，消費者以此為目標提高了儲蓄率，這反倒抑制了即期的消費。投資過剩的大型商場缺乏消費熱點的支撐，以往那種“開一家火一家”“閉著眼睛賺錢”的時代一去不復返了。另一方面，國家宏觀經濟的緊縮政策也是大型商場衰落的因素之一。

(2)行業盈利水平下降。

多年以來，百貨行業一直是進入壁壘相對較低的行業。由于我國沒有類似日本那樣的“大店法”或英美等國嚴格的城市規劃，形成了過度擴張。從近幾年的發展情況看，多數城市的百貨零售企業建設速度遠遠超出了居民實際購買力的增長水平。據統計，在大中城市年銷售額在1.2億元以上的大型商場由1992年的98家擴大到2001年的1000家以上。即使從1996年起一些大商場開始倒閉，仍然有許多商場繼續新建或擴建。這種超飽和狀態必然造成競爭過度激烈。結果是同一區域內大型零售商店只能競相打出降價牌，把利潤降到最低限度。激烈的價格戰大大降低了企業盈利水平。從深滬兩地交易所掛牌的商業類（以百貨商場為主）上市公司的年度經營指標(行業平均)看，百貨商場的凈資產收益率從1995年的14.75%下降到了2000年的3.42%,接近銀行中長期存款利率。

(3)經營理念、管理模式與管理技術落后

盡管不斷新建或擴建大型百貨商場，但對經營百貨公司最重要的經營理念與管理技術卻一直在原地踏步，頂多是在擴大面積、升級裝修上做做文章。從目前情況看，大中型商場千店一面，定位雷同，忽視了自身特色，商品種類、檔次、柜臺陳列差異不大，呈現大而全的格局。管理方面大多沿用進銷一體、兩級管理三級核算的傳統管理模式，不僅管理成本高、效率低，而且漏洞大、利潤流失大。技術方面，大多數商場配送技術、信息管理技術落后，極少百貨店建立了POS、條碼技術及后臺電腦分析系統,無法做到對企業的物流和資金流進行實時監控，無法有效控制商品庫存和營運成本。有的商場即使建立了POS系統，也只是起收銀作用。至于電子商務，雖然有越來越多的商場開發，但大多數商場的網站里沒有實質的電子商務內容，無法進行電子購物。

(4)新型商業業態競相搶占市場份額

從80年代末90年代初開始，超級市場、大型綜合超市、便利店、專業店、專賣店、購物中心、倉儲式商場等新型業態陸續進入中國，并在近幾年得到迅速發展，徹底改變了過去百貨商店單一的經營模式。同時，連鎖業的迅速發展也沖擊著傳統百貨業。據中國連鎖經營協會提供的數字顯示，2000年全國有連鎖企業2100家，店鋪超過32000個,連鎖企業實現的銷售額達到2300億元。而這一銷售總額，已占到當年社會商品零售總額的6.7%。大中城市連鎖店的銷售額已占社會消費品零售總額的15%以上。從2001年上半年全國商業連鎖業前20強看,上半年銷售額比上年同期平均增長48.8%，約為同期全社會消費品零售總額增長率10.3%的5倍。商業發達程度位居全國前列的武漢市，近年來連鎖超市業態發展迅猛，也呈現出超市連鎖業將“主打天下”、傳統百貨業退居其次的態勢?！把蟪小焙捅就脸邪l展均很迅猛。據最新統計資料，連鎖超市業態銷售額占全市社會消費品零售總額的10%以上。

（5）國際商業巨鱷搶攤國內市場，競爭加劇

據不完全統計，目前世界50家最大的零售企業，已經有70%在中國“搶灘登陸”，知名的如美國的沃爾瑪、法國的家樂福和歐尚、德國的麥德龍、日本的伊藤洋華堂等零售業巨頭，已經逐步在我國形成了一定的網絡規模，而且全都擬定了進一步拓展中國市場的計劃。入世后，為了搶占中國這一潛在巨大市場的份額，沃爾瑪等國際零售巨頭將加快開店的速度和數量，如沃爾瑪去年在中國新開8家店，家樂福擴張6家，麥德龍新開8家；而最早進入中國市場的外資零售企業百盛集團，計劃今后5年內在中國新開100家店。由于國外零售業擁有資金、人才、經營、管理等諸多方面的優勢以及先進的現代化營銷技術和管理經驗，國內零售業無法與國外零售業巨頭全面競爭。而且隨著入世后我國不斷取消對外資進入的限制，這種競爭會更加激烈。通過下面兩個表格，更能讓我們感受到外資零售企業的威脅。表1p沃爾瑪的發展歷程

年份 1960 1970 1980 1990 1998

銷售額 140萬美元 3100萬美元 12億美元 260億美元 1332億美元

利潤 11.2萬美元 120萬美元 4100萬美元 10億美元 41億美元

商店數 9 32 276 1528 3000多家

表2p沃爾瑪在成本控制方面的水平

項目 沃爾瑪 行業平均水平

進貨費用（占商品總成本的比例）3% 4.5～5%

由分銷中心供貨比例 85% 50～60%

補貨時間（商店開出訂單到得到補貨的平均時間間隔）2天 5天

管理費用（占總銷售額的比例）2% 5%

商品損耗率 1.2% 3～5%

三、中國百貨業發展的對策

面對眾多的發展問題，為走出困境，我國百貨業必須盡快適應新環境改變生存方式，從經營理念、管理技術、業態模式、連鎖經營等方面實現成功轉型?；趯H、國內零售業狀況的分析，對如何解決我國百貨業所面臨的發展問題提出一些建議：

1、更新經營理念，向現代百貨、主題百貨轉變。

在超市等各種新興商業零售業態大舉蠶食百貨業“地盤”的今天，由于店鋪地段、連鎖經營、采購成本、管理方式等因素的影響，與擁有極其豐富的商品品種以及“天天低價”的倉儲式超市相比，百貨業的多年奉行的“品種齊全”、“薄利多銷”的法則已毫無優勢可言。因此，傳統百貨業必須重新審視自己，找出與其它業態的差異，重新定位，擯棄傳統的經營理念，向現代百貨、主題百貨轉變，確立“展示現代城市生活”和“勾畫新生活圖景”的新理念，體現現代生活主題。

在新的市場環境下，百貨商場成了現代城市生活的櫥窗，它在很大程度上反映一個城市的生活水平。雙休日逛街已成為都市人重要的休閑方式之一，而逛街主要是逛百貨商場，到超市則只是直接購物。為什么呢？因為百貨商場不僅具有展示“新生活的畫卷”的功能，還勾畫著未來新生活圖景。人們流連于百貨商場的過程，也是人們勾畫未來生活藍圖的過程。這些正是百貨業與其它零售業態的差異所在。百貨商場貫徹的經營理念必須體現以下五個方面的特點：

（1）貼近時代。要求百貨商場了解時代潮流、流行趨勢，并配合定期變化店內環境和裝潢，以成為市場矚目的焦點，成為消費者領略時

代潮流、流行趨勢的櫥窗。

（2）富有國際性。無論是商品種類、商品品牌、商品品質、店內環境、商品陳列，還是整體氛圍、服務水準，都力求向國際化方向發展。

（3）專業性地反映新都市生活。應對科技發展帶來的生活方式的改變，要有專業性的眼光和專業性的對策，提供最新的商品信息。

（4）具有鮮明的個性價值。時尚具有一定的區域性，不同的地區對時尚的理解是不同的，百貨商場必須合乎所在地域的特征，與周邊的經濟、文化環境相適應。時尚也具有階段性，不同年齡段的人對時尚的理解也是不同的，百貨商場應該準確把握自己的核心顧客群的時尚觀，體現鮮明的個性價值。

（5）多打文化牌、休閑牌、運動

2、導入信息化技術

（1）網絡信息技術。因為百貨店經營的商品是以個性化商品為主，個性化商品的消費需求，無論是從需求信息的獲得，或是生產、流通都需要信息技術的傳遞，尤其連鎖店數量和規模的增大，信息技術更顯重要。每天各連鎖店的商品銷售信息以及從顧客那里收集到的需求信息，都需要以最快的速度和準確的傳遞，通過零售店最先收集到信息傳遞集中起來，匯總到百貨店的連鎖總部，再由總部逐步把信息傳遞到代理商或直接到生產商那里，需要定制生產的，將以最快的速度生產出顧客需求的商品。

（2）電子交易技術。隨著市場的發展，商品品質的提升，網絡技術的進步，更多的交易將是通過網上交易平臺來實現看貨、訂貨、網上支付等，因此建立比較大的全國乃至全球性網絡交易平臺是發展趨勢，買賣雙方可以通過這樣的交易平臺實現買賣交易。生產商的商品供給系統和零售商的商品需求系統都是通過電子技術交易平臺，通過電腦技術界面提供信息完成電子技術合同，物理運輸系統按合同要求運輸到零售商那里。這就要求通過電子技術平臺鏈接生產商局域網和零售商的局域網界面。通過電子技術交易平臺實現商品的單品信息管理，完成供貨商的及時供貨，減少商品貨架空貨時間，最大限度地減少因柜臺商品斷檔機率。

（3）配送技術。因為百貨店存在市場前提是滿足顧客個性化的消費需求，經營的是特色商品，所以百貨店連鎖在空間上跨度都比較大，同一城市的同一商號的百貨店最多也就是開個三到五家。這就要求未來百貨店連鎖經營中，特別注重個性化商品的配送技術。由于百貨店經營的商品個性化非常強，而且時間要求特別緊，如果配送技術跟不上，有可能當顧客訂制的商品到顧客手中時，商品殘損導致顧客拒收，也有可能是商品在途時間過長，期間顧客個性化需求已發生了變化，造成顧客退貨。所以，百貨店經營的商品不同于一般超市所經營的必需商品，他所需要的是針對個性化商品所經營連鎖的配送技術，包括個性化商品的儲存、運輸工具、運輸時間、方式等等都需要不斷的創新和發展以適應百貨店連鎖的發展需求。

3、變更業態，改變經營模式，向綜合性商業廣場、購物中心轉變。

在新的市場環境下，根據自身特點和周邊環境，更新業態、改變經營模式也是我國百貨業的出路之一。變更業態可以是以下幾種：一是對大中型百貨店完善功能，建設成為集購物、餐飲、娛樂、休閑、住宿等為一體的綜合性商業廣場；二是對中型百貨店全部或者部分改造為大賣場(Hypermarket)或大型超級市場(GMS)；二是對小型百貨店改造為專賣店或專業店，專門經營某一類商品或同一品牌；三是對大型百貨店發展成為大購物中心，原百貨店成為購物中心的核心店。

目前國內許多人把綜合性商業廣場這種業態同購物中心混同，雖然它們都具有購物、餐飲、娛樂、休閑、住宿等多功能，其實是兩種不同的業態。綜合性商業廣場這種形式近幾年在中國比較普遍，特別是近幾年新建的百貨商場大多朝這個方向發展。它的最大特點是，在原百貨店唯一的購物功能基礎上通過招商引資、出租場地增加新功能，其購物功能由廣場法人以經銷、代銷和引廠進店等形式完成。如近幾年，很多大城市的百貨商場開始設有免費兒童樂園、噴泉、游藝中心、美食廣場、娛樂城、休閑咖啡廳、美容院、婚紗攝影等。而購物中心則是由開發商規劃，統一管理，擁有大型的核心店，多樣化商品街和充足停車場，能滿足消費者的購物需求與日?；顒拥纳虡I場所。它從一建成起就具有多功能，而且與綜合性商業廣場最大的不同是，其各項功能特別是購物功能是由許多獨立法人的租戶通過租賃經營各類店鋪的形式完成。購物中心的開發商與各租戶的關系是物業管理關系，開發商不參與直接經營，主要從市場調查、租賃、供給、經營等軟件、硬件方面給予租戶支持。

業內人士認為，按照中國目前的經濟發展狀況、零售業發展態勢、未來發展規劃、人均購買力水平、人們對生活質數水平要求的提高，在中國發展現代購物中心的條件已逐漸成熟，它的出現也是中國商業發展到一定階段，商業業態社會優化組合的必然趨勢。因此，大百貨商場可以利用其原有基礎，立足省會城市，輻射周邊城市，高標準、高起點建設中國尚屬空白但又極具發展潛力的購物中心。

原大百貨店有條件的可以進行改造，向大購物中心演變，原百貨店作為大購物中心核心店。就現有商業形式而言，超市的主流消費群為周邊10分鐘車程范圍內的居家人士，輻射力不強，不適合作為核心店；大型超市作為核心店也只能適應中型購物中心，其出租面積應在1．5萬平方米以內；而便利店、專業店、專賣店只能作為輔助服務設施，唯獨大百貨方能適應大型(2至7萬平方米)或超大型(7萬平方米以上)購物中心的核心店的業態需求。

4、加快重組，打造“商業航母”，向規模經營、連鎖經營轉變。

近幾年法國百貨業通過兼并聯合、連鎖經營才形成了今天集團化的態勢。如拉法耶特經過80年代中期收購31家陷入困境的大眾商店和

1993年兼并在全國擁有19家分店的“市府巴扎”商場，已經成為法國最大規模的單一大型百貨商場集團。近幾年，發展連鎖商店是它們的既定戰略。拉法耶特集團目前在全國擁有60家規模不等的連鎖店。春天商場擁有18家連鎖店。

我國傳統百貨業必須克服單店經營、孤軍作戰、勢單力薄的弊病，由單體經營向連鎖經營轉變，并通過改組、兼并、聯合和連鎖經營，打造商業“航母”，才能與國外商業“巨無霸”抗衡。麥肯錫咨詢公司在一份報告中預言：在未來3至5年，中國零售業60%的零售市場將由3到5家世界級零售巨頭控制，30%的市場將由國家級零售巨頭控制，剩下不到10%的市場零頭則掌握在區域性零售巨頭手中。從目前沃爾瑪、家樂福、麥德龍等世界級的商業“巨無霸”在中國的發展勢頭和表現來看，麥肯錫的預言絕非危言聳聽，入世之后，中國零售市場必然面臨重新“洗牌”和座次排序。

百貨業發展連鎖店可以借鑒法國百貨業的做法。在20世紀70年代拉法耶特曾試圖打入遠郊區的商業中心，與超市一決雌雄，但最后敗下陣來。由此它們意識到市中心才是大商場的用武之地。因此在法國，大型百貨商場無一例外都占據了各大城市的最繁華商業地帶，而大超市基本分布在市郊，因此形成了市內大商場和市郊大超市各自雄踞一方的較為合理的商業布局，這樣既避免了野蠻競爭，又維護了市容。

5、實施品牌戰略，形成中華商業文化特色的大型零售企業品牌。

提起美國Wal-mart、Federated Department Stores、Sears，人們就知道它的規范管理、信息系統、物流配送、服務質量的特色。這就是品牌的力量。在它沒有進軍中國之前，它已經征服了消費者的心。以其說它是資本的擴張，不如說它是文化的擴張，這就是品牌戰略。中國傳統百貨業市場戰略的創新不能忽視品牌戰略。

優秀的品牌是依靠長期培育、細節打造才能形成的?！按河隄撊胍?，潤物細無聲”，文化靠沉淀，品牌靠忠誠。中國的百貨零售業如何持續有效地實施現代企業制度、現代管理技術、現代市場營銷手段、現代人力資源管理手段，提升綜合素質，是我們面臨的長期任務。打造中國的消費文化品牌，依靠我們全員奮起，主動改變思想意識，建立滿足內外部顧客期望的拼搏意識！用我們的忠誠和無私的勞動，把企業的供應鏈、價值鏈管理到每一個細節、每一個人。

圍繞品牌戰略，百貨店必須把人力資源管理放到首位，除了引進優秀的職業經理人外，我們的零售企業更重要的是要建立自己的多層級人才培訓體系，把企業建立為全員學習進步的知識聯盟。有了造就知識聯盟的意識，才真正懂得了品牌經營的內涵。也才能為今后大量的企業購并和業務整合提供強有力的后勤保障服務，這是簡單資本購并做不到的。

圍繞品牌戰略，百貨店必須改變已有“引廠進店”、做“二房東”的經營思路，除了組織“買手”隊伍，大力引進國內外知名品牌以外，還必須構建自己的自有品牌體系，保護品牌的顧客忠實度。自有品牌（又稱零售商品牌，Private Labels or Store Brands）屬于中間商品牌，是商業零于所經營的商品的品牌。當今的競爭，最重要的是爭奪顧客，只有贏得顧客，才能為資本保值增殖和商業利潤的投資回報提供全部的解決方案。

6、經營定位從“正面競爭”轉向“錯位競爭”、大型商場長期以來定位相似、商品經營雷同，這是計劃經濟時代商品短缺，貨源層層分配，居民消費差異不大所造成的。因此，即便在80年代中期，各地的大商場均以“大眾化”為市場定位，每個大中城市均由幾家龍頭商場共同“瓜分”市場。但到了90年代，隨著產品的供大于求。消費水平的不斷提高并日益多樣化，這個老的格局隨著一批批新興的國有商場、專賣店、連鎖店、貨倉式超市的涌現而被打破。國有大型商場未能及時分析和研究目標市場，調整商品定位，這種戰略調動動作不大，效果不顯。除了像北京王府井百貨大樓、南京新百商店放棄自行車等某些傳統產品的經營外，大多仍然保持以往的經營格局，以至于消費者感到了大商場“千店一面”。經營定位的雷同在市場競爭上必然表現為“正面競爭”，用降價手段來拼個你死我活。這種惡性競爭只能帶來兩敗俱傷，不會產生雙贏。、明智的選擇是用“錯位競爭”來取代“正面競爭”。錯位競爭是指企業在確定經營定位時，避免與競爭對手正面沖突，把對手經營上的弱項作為自己的經營強項而采取的一種策略。國內商界在這方面做得好的案例在上海。上海徐家匯廣場上東方商廈、太平洋百貨、第六百貨這三家大商場，經歷了幾年的“火并”終于冷靜地思考如何調整經營策略；東方商廈面向中高收入顧客，突出品牌，向精品店方向發展；太平洋百貨則以追求時尚的青少年為目標取向，第六百貨則以實惠、價廉吸引大眾，堅持薄利多銷、便民利民的經營方向。因此，科學地實施“錯位競爭”在當前整個宏觀市場疲軟的情況下不失為明智之舉，是目前大商場走出降價怪圈的重要舉措。

7、經營方式從“購銷合一”轉向“購銷分離”和“買斷經營”當前大商場一般實行的是自80年代中期以來的“購銷合一”的經營方式，其組織化程度不高，無法形成規模經營優勢。一個經營四五萬種商品的大商場，往往分成十數個甚更多的商品部，部門經理集進貨、銷售、結算等大權于一身，成為企業經營成敗的關鍵人物。但這些關鍵人物難免素質高低不一，在經營活動中發生某些不規范的經營行為，最終造成企業的經濟損失。隨著市場經濟的不斷發展，流通企業客觀上需要經銷方式的革新。而“統購分銷”、“買斷經營”則是提高大商場經營組織化程度、增強競爭力的重要手段，也是符合當今國際商界的流行做法?！敖y購分銷”要求大商場在調整商品結構的基礎上，突出一批拳頭商品實行統一進貨，進銷分離，逐步形成規模經營。武漢商場1998年初在全國同行中首先取消了商場內部各自為政的各種進貨權，全面推行進銷分離、集中管理、一級核算的新體制，已產生巨大效益，為全國同行所關注。1997年，南京交家電公司與新百商

店、中央商場、南京商廈、太平商場、山百大樓、友華集團、百貨公司等市商業局的兄弟單位簽訂了微波爐統購分銷協議，當年銷售格蘭仕微波爐近10萬臺，比沒有搞統購分銷時各家銷售格蘭仕微波爐的1996年猛增4倍，在全國的銷售總量中排名從1996年的第11位上升為1997年的第3位?！百I斷經營”在全國實行最好的是上海華聯超市。該公司自1998年起與200家供貨單位實行不定單式的買斷經營，即“貨到即付制”。此舉改變了傳統的“先售貨、后付款”的代銷制，是國內商業企業改善工商關系的重大突破，也是商業企業提高自己管理水平的有益探索。從一定意義上講，這是國有大商場徹底轉變經營方式的一場革命。

8、規范化、標準化運營長期以來，相當一部分大型商場經營方法落后、粗放、不規范。一是業務往來很少采用規范化的合同，即使簽訂了合同，也非常粗線條，給經營帶來后遺癥較多。二是經營布局、商品陳列隨大流，沒有形成特色和規律。三是經營方法的保守和落后，滿足于無風險的代銷和“引廠進店”，有的還變相出租柜臺，當上了“老板”。試問：國內目前排名前100家的大商場中，有哪一家能總結出來似“麥德龍”、“麥當勞”式的規范化經營模式？有哪一家能在外地“復制”出一家家布局一致、管理不走樣的分支機構？上海市商委在引進“麥德龍”等外資商業時就明確指出：引進的目的不是為了資金，而是為了引進先進的經營和管理，是以市場換經驗，加速上海商業國際化、現代化的進程。因此，筆者認為，今后大型商場改革的重點應當向經營“制度化、手冊化、數量化、操作化”方向發展，以建立起真正具有中國特色的現代商業經營體系。

【結語】

我們這個時代，是改革的時代，創新的時代。改革創新，就會有發展，社會就會充滿活力。相反，如果因循守舊，不改革，不創新，那就走不出死胡同。百貨商場興衰的關鍵在于機制、經營、管理和制度等方面的改革、創新。堅持創新就一定能走出困境。牌、時尚牌、旅游牌，適應城市居民工作、生活與消費方式的新變化，滿足城市居民現代生活需要。

第二篇：中國鄉村旅游發展分析和對策研究

摘要:鄉村游是以農民為經營主體,以獨具特色的鄉村民俗民族文化為載體,以滿足城市居民回歸大 自然、享受田園風光的愿望為目的的一種 旅游 形式。近年來,鄉村旅游迅速 發展 ,尤其是都市近郊的鄉村旅游發展增速更快,但是,在其迅速發展的過程中出現了一些很鮮明的矛盾和問題。

關鍵詞:鄉村旅游;發展現狀;發展建議

隨著 中國 經濟 社會的全面發展和人們整體精神文化需求的日趨增長,以“農家樂”為主要形式的鄉村旅游正在悄然興起并迅猛發展。何謂鄉村旅游,目前尚無統一定義。專家們比較一致的意見認為,鄉村游是以農民為經營主體,以獨具特色的鄉村民俗民族文化為載體,以滿足城市居民回歸大自然、享受田園風光的愿望為目的的一種旅游形式。本文所指鄉村旅游包括古村落游、古鎮游、民族村寨游和大中城市周邊的度假村、山莊、漁村等。

一、中國鄉村旅游開發現狀的分析

日前,中國鄉村旅游開發呈現如下形式和特征: 從空間分布上看,主要有三種類型區。一是景區邊緣地區型,它主要依托一些著名的風景名勝區發展起來的附屬產品,是中國最早發展起來的鄉村旅游區;二是都市郊區型,它主要是適應 現代 都市人日益渴望擺脫快節奏、過繁雜、甚喧囂、多污染的都市環境的需求,利用都市郊區相對城區良好的自然生態環境和獨特的人文環境、地緣優勢和便利的 交通 條件,在近年迅速發展起來的;三是老少邊貧地區型,他主要是近年來在國家旅游扶貧政策的指導下陸續發展起來的。

從旅游項目和活動類型看,主要有三種類型。一是觀光型,它主要是以觀賞 農村 自然田園風光、現代生態農業園區、傳統民居和民俗節慶活動為主題;二是參與型,它主要是采摘旅游、購物旅游和務農旅游,尤其是秋季采摘旅游在都市郊區最盛行,參加人數最多、影響力最大、影響面最廣;三是度假型,它主要是到觀光農園或農家“住農家房,吃農家飯,干農家活,享農家樂”的體閑度假娛樂旅游。

從游客停留時間和活動空間看,主要以近程一日游“城郊型”為主。由于中國鄉村度假型旅游日前才剛剛開發,條件還很不成熟;加上鄉村旅游熱點區域的城市郊區交通區位的優化,城市對鄉村的輻射在增強。因此,日前中國鄉村旅仍然以短程不過夜一日游為主,符合中小尺度旅游者空間行為特征的 規律。

從客源市場看,主要以國內市場,尤其是本地及周邊都市團體游客為主,散客和國際游客少。受距離、價格、交通、信息、旅游地的接待條件和知名度等因素影響,參加這類特種旅游的散客和外地遠程游客甚少。

二、目前鄉村旅游存在問題

1.規劃開發不夠 科學 ,盲目開發現象嚴重。目前鄉村旅游發展過程中的盲目性和無序性依然存在,鄉村旅游遍地開花。部分鄉村旅游點,沒有根據自身的實際情況進行整體規劃、科學布局,缺乏資源論證、規劃與策劃。特別是由于鄉村旅游進入門檻相對較低,有許多鄉村旅游項目僅對原有鄉村資源稍加景觀修改加工,就盲目上馬、批量開發,最終導致鄉村旅游核心資源迅速耗損。鄉村旅游開發一般應選擇在城市近郊或風景名勝區的周邊地帶。城市近郊由于交通便利,客源穩定,區位優勢明顯,因而適宜發展鄉村旅游;而在風景名勝區的周邊地帶,由于有風景區豐富的旅游資源為依托,有風景區大量的客源為基礎,因而也便于發展鄉村旅游。而一些既無資源優勢,又無區位優勢和客源基礎的地方,若盲目地進行鄉村旅游開發,出很難收到預期的效果。因為本地居民對農業并不陌生,因而也就難以激發他們的旅游興趣。

2.模式雷同,缺乏特色。中國疆域遼闊,農業旅游資源類型多樣,地域性明顯,有利于各地形成自己的農業特色。但是目前具有地方特色的農業旅游項目尚不多見,各地農業旅游資源開發模式雷同,開發利用多限于果園、林地、魚塘等類型,開發項目也多為觀光果園、森林公園、垂釣園等,觀賞型蔬菜園、瓜果園、花卉園、租賃果園、租賃花圃、租賃菜地、民俗觀光村、民俗農莊開發較少,耕作、栽培、牧羊、賽馬、駕船、捕魚等農事活動以及民俗資源開發不夠。

3.文化含量不夠。多數鄉村旅游產品往往只片面強調對鄉村自然資源的開發,而忽視了對鄉土文化、鄉村民俗等文化內涵的開發;同時,所推出的鄉村旅游服務項目,也往往只停留在提供食宿和餐飲的低層次服務上,而對于那些有很強參與性、知識性、娛樂性的鄉村文化傳統和民風民俗資源的挖掘還顯得十分不夠,致使鄉村旅游的游覽方式主要還是觀光旅游,知識性、趣味性和參與性的旅游產品普遍缺乏。

4.沒有建立科學的管理制度與方法。中國目前的鄉村旅游項目大都是在一些村鎮和農戶的基礎上發展起來的,隨著鄉村旅游的開發,這些農戶的村鎮領導自然就成為了這些旅游項目的經營者和管理者。由于主客觀條件的限制,他們中的大多數人顯然缺乏相應的行業 法律 知識和經營管理能力,造成服務不到位和管理工作混亂,因而制約了鄉村旅游的發展,嚴重影響了旅游效益的提高。

第三篇：中國有機農業發展問題及對策分析

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中國有機農業發展問題及對策分析

一、中國有機農業發展問題分析

（一）政府支持力度小，財政投入不足。中投顧問發布的《2016-2020年中國有機農業深度調研及投資前景預測報告》表示，當前中央政府大力推進綠色食品和無公害食品產業的發展，并且向農民提供金融支持以鼓勵他們轉變傳統的農業生產方式。相對來說，中央政府對于有機農業的發展雖然持有積極的態度，但是到現在為止，還沒有實質性的資源投入。在中央政府支持的背景下，許多地方政府，特別是東部和南部經濟發達地區，都有意向發展有機農業，并且已經開始啟動一些實驗性項目和研究，但是，這些地方政府的支持主要針對的是有機認證方面，并且支持力度較小，難以整體推進有機農業的發展。我國多數有機農業研究項目是受到來自于國際機構的資助和支持，這些國際機構主要包括：國際農業開發基金會（IFAD）、亞洲開發銀行研究所（ADBI）、亞太經合組織（APEC）等。

（二）生產技術研究工作落后，推廣服務體系薄弱。當前，我國有機農業發展迫切需要大量具有實際價值的有機農業生產技術、政府支持政策以及有機產品的生產和營銷三個方面的支撐。在技術方面，盡管現在我們已有一個有機質量控制體系可以使得產品符合有機標準的相關規定，但是在生產方面，大量缺乏關于病蟲害防治、土壤肥力保持等方面的生產技術的研究和應用，從而大大限制了我國有機農業產量的提高和規模的發展。在政府政策制定方面，我國到現在為止還沒有一個國家層次上的有機農業研究合作平臺。在過去30年中，大多數研究工作主要集中在生態農業和綠色食品方面，卻沒有具體的關于有機農業的研究支持計劃。對于從事有機農業生產的農戶來說，國家既沒有政策性的鼓勵，也沒有財政性的扶持幫助他們獲得生產管理方面的指導和咨詢，這就導致了一種尷尬的局面。一方面，農民迫切希望獲得有機農業生產相關的指導和幫助；另一方面，一些有機農業咨詢服務機構卻沒有市場和對象開展咨詢指導業務。在我國，現在已有將近30家有機認證機構從事有機產品的認證業務，卻僅僅只有5家來自大學和科研機構的專業有機農業咨詢組織，并且它們大多數注重于建立產品質量控制體系，而不是開展生產技術的咨詢服務。同時，地方農技推廣服務體系也缺乏相應的技術和人員來開展有機農業的服務工作，尚未有效發揮對于有機農業技術的推廣作用。

（三）生產組織形式缺乏創新，營銷方式效率低下。在生產營銷方面，我國大部分有機產品是由小規模農戶組織生產與管理的。盡管許多小農戶被公司通過某些模式組織成生產者群體，但是這些群體是松散的，并沒有被很好的組織和管理起來。很多農戶根本無法理解有機產品的真正內涵，只是受到經濟方面的吸引而與公司進行合作。這些農戶缺乏對于有機農業的認識和了解，無法掌握高水平的有機農業生產方法，導致有機農業生產水平落后，產量低下，品質難以得到保證。在有機產品營銷方面，小規模的農戶處于市場的不利地位，不能直接進入市場當中，難以形成有效的市場宣傳手段和建立良好的品牌知名度，使得目前的有機產品市場具有魚龍混雜、管理混亂、價格昂貴等諸多缺陷，嚴重影響了人民群眾對于有機產品的信任和消費。

二、中國有機農業發展對策分析

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總體來說，我國的有機農業和發達國家相比，仍處于初級階段。生產者對于有機農業生產系統的知識水平總體低下，管理經驗普遍缺乏，有機農業支持服務體系發展落后，缺乏專業的生產技術指導，消費者對有機產品的了解不夠，信心不足。中投顧問發布的《2016-2020年中國有機農業深度調研及投資前景預測報告》表示，面對嚴峻的國內外市場形勢，我們應正視我國有機農產品在質量標準和衛生安全上的不足，積極引進、借鑒發達國家有機農業生產的成功經驗，學習他們先進的管理理念，結合我國的實情，將我國巨大的農業勞動力資源和農產品資源優勢科學地轉化成競爭力，參與國際市場的競爭。

第一，政府應重視有機農業的發展，完善有機農業相關的法律法規。政府在推動有機農業的發展中發揮著重要的作用。縱觀世界發達國家農業的發展方向，有機農業是各國追求的最高境界。日本發展有機農業的基本思想很早就已確立，1971年日本成立了全國有機農業研究會，提出了“防止環境遭受破壞，維持培育土壤地力”的口號。在1994年的“新政策”中，把有機農業作為環保型農業的一種形式，賦予其農業行政支柱地位，頒布“推進環保型農業的基本見解”。為進一步鼓勵有機農業和農產品加工業的發展，法國政府于2008年頒布了《有機農業2012年規劃》，旨在提高生態農業產量，同時將有機農業面積擴大3倍，力爭達到占可耕地面積的6%。菲律賓總統阿羅約簽署了《2010年有機農業法》，旨在促進有機農業發展。世界上有機農業管理較完善的國家或地區例如歐盟、美國、日本、阿根廷和澳大利亞等，都有各自的有機產品生產標準和管理方法。我們國家也應該把發展有機農業，作為我國農業發展的一個重要方向，提高重視的程度，同時抓緊制定有機農業法等法規和管理方法。

第二，政府應加大對有機農業的政策支持和財政支持力度，創造有機農業發展的有利環境。國外發展的經驗表明，政府的大力支持是有機農業發展最重要的關鍵因素。如德國“聯邦有機農業計劃”每年投入兩千萬歐元用于支持有機農業生產，而對于有機市場的研究發展更是不遺余力。法國政府設立1500萬歐元的基金，用于支持有機農業結構調整，形成產品生產、收購、加工、銷售的渠道；對從傳統農業向有機農業轉變的農戶提供免稅等優惠待遇；菲律賓的《2011年有機農業法》規定，貿易、財政及銀行等政府部門應大力支持有機農業生產和農民。從事有機農業生產的農民可免交設備進口稅和生產資料增值稅，前7年免交收入稅。我國也要對有機農業生產和技術的研發和技術推廣加大政策和財政支持力度，對有機農產品生產者給予補貼。

第三，科研機構、院校應加強有機農業生產技術研究工作，提高有機農業生產管理水平。有機農業限用或禁用化肥、農藥等物質，這對以往的農業生產方式提出了全新的挑戰，亟須科技創新和技術支撐。相關科研機構和院校應當集中力量在關鍵技術上實現突破和創新。一方面，國內科研機構應加強與國外機構的交流與合作，積極引進發達國家有機農業管理的方法和技術，解決有機農產品生產、加工、貯藏、運輸和貿易過程中的技術難題。另一方面，國內科研機構和院校應立足我國國情，加強與有機農業生產基地和有機產品生產企業的合作，通過優勢互補，針對生產者和企業亟待解決的重點、難點問題，開展科研攻關，著重解決一批諸如有機肥料生產和施用技術，生物農藥研制技術，良種培育技術和特色產品加工技術等具有重大實用價值的技術突破，豐富有機農業生產技術，加強有機產品生產管理，改善有機產品的品質，提高我國有機農業在世界上的競爭力。

第四，企業和生產者應建立新型的生產經營組織，提高市場競爭力。我國許多地區自然環境由于氣候原因造成病蟲害壓力小，非常適合有機農業的發展。并且，我國農業結構傳統上是個體農戶小規模經營、中投顧問·讓投資更安全 經營更穩健

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勞動密集型和可持續性耕作，非常適合發展勞動密集型作物，如茶葉及蔬菜等。有機農業與傳統農業加工經營模式不同，有機農業標準化、規范化、產業化及其高科技含量的特點，決定了這種產業的發展必須由龍頭企業、專業合作社或技術研發機構牽頭帶動，應該按照“公司+農戶”、“公司+基地+農戶”、“公司+農民專業合作組織組織（協會）+農戶”等經營模式發展有機農業。通過這些新型的合作組織，將松散的生產者和銷售者聯合起來，通過農超對接或者自建銷售渠道的方式，將生產者和消費者直接連接起來。一方面，減少產品中間的流通環節，降低產品生產、加工、銷售鏈條中的質量風險控制難度。另一方面，提高農戶和企業組織的市場競爭能力，減少中間交易成本，降低有機產品的銷售價格，從而使得農民增收，消費者受益。

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第四篇：淺析中國機械工業的發展現狀及問題對策研究

淺析中國機械工業的發展現狀及問題對策研究

歐宇均

海油發展油田建設深圳分公司

【摘要】：機械工業是國家經濟發展的保障，是一切經濟部門發展的基礎，結合當前機械工業發展的現狀及存在的主要問題，提出十二五期間應采取的有效策略。

【關鍵詞】：機械工業現狀問題對策

機械工業又稱機器制造業，它作為其他經濟部門的生產手段決定著一切經濟部門的發展水平，因此，一個國家工業化程度如何，機械工業的發展水平成為其重要標志之一。

一、我國機械工業的發展現狀

自1986年以來，伴隨改革開放的步伐，我國機械工業根據國內外市場需求和國民經濟發展需要，充分借鑒并利用國外先進技術經驗和國內的技術資源，有計劃地推進了企業的技術改造。經過數十年堅持不懈的努力，我國機械工業的生產技術、產品質量和工藝水平均發生了顯著變化，為發展本土經濟、繁榮國內市場、推動進出口貿易做出了很大貢獻。

據統計，目前在全球所有銷售或使用的工業產品中，無論是服裝還是玩具，無論是家用電器亦或是飛機、輪船，無不帶有中國制造（“made in china”）的標志。這些標志直接反映了我國機械工業的迅猛發展。因為，沒有機械工業的發展，以上列舉的各類消費產品就失去的最基本的生產工具。

二、我國機械工業發展中存在的主要問題

1、機械工業的產業結構不合理

我國機械工業結構不合理的問題由來已久，期間雖被意識并加強整改，但仍未得到徹底解決。如在產品結構上表現為中低端產品超需求生產，高端產品卻供不應求；在分布結構上表現為東部和南部地區密集，中西部地區缺乏；在人力資源結構上表現為一般制造加工人員豐裕，而創新、杰出的高科技人才和杰出企業家嚴重不足；在組織結構上表現為競爭力強、特色鮮明的企業較少，散亂弱的小型企業占主體地位；在形態結構上表現為傳統加工制造業比重過大，現代制造服務業比重過低。

2、自主創新能力明顯薄弱

中國雖然是世界機械工業大國，但仍無法擺脫高端裝備依賴進口的命運。造成這一問題的根本原因在于我國機械工業發展中的自主創新能力薄弱，無法有效支撐產品升級。加之政府和企業過分關注眼前經濟，輕視長遠利益；重視工業生產、輕視科學研究；依賴技術引進、輕視學以致用。以上種種不合理的政策理念和思維模式導致對機械工業的本土性研究資金支持少，用于研發的軟硬件條件簡陋，加之缺乏經驗的積累，使得我國機械工業的自主創新能力明顯薄弱。

3、機械工業的基礎性發展較為落后

與主機產品的發展規模和速度等指標對應比較，我國機械工業在基礎性零部件、高品質專用材料、智能化數控機床以及其它基礎性裝備、自控系統和測試儀器等方面發展明顯滯后。由于缺乏基礎性產品和材料的研發制造，直接導致大量的主機產品過分依賴國外進口，如高速軌道列車、超高壓變配電設備等與主機配套所需的大部分高端零部件越來越受制于國外進口，由于國內市場的發展，對這些產品的需求量增加，國外市場瞅準機會，坐地抬價，不僅大大增加了主機的成本，并且在數量、交貨期限等方面也越來越沒保證。

4、機械工業的發展方式過于粗放

受地域廣、人口所等因素影響，我國機械工業一直保持快速發展的良好勢頭，但華麗的外表下并不能掩蓋其發展方式過于粗放的現象。造成這一問題的原因在于政府對機械工業發展缺少

科學的宏觀調控，導致同類型機械產業重復建設，區域發展不平衡，核心競爭力弱，經濟效益低。因此，必須促進機械工業的發展模式改革，把提高機械工業的質量放在優先考慮的位置，變粗放型增長為集約型增長方式。

三、整改問題的主要對策

結合中國機械工業聯合會發布的關于“十二五”期間《我國機械工業發展總體規劃》中提出的發展戰略，推進我國機械工業發展的新高潮，確保當前問題得以有效解決。

1、主攻高端戰略

中國不再做世界的廉價勞動力和簡單或小零散產品的加工車間，未來中國的機械發展要向著高端技術產品發起總攻，改變當前高端產品零部件嚴重依賴進口的現象。要致力于高質量、高精度、高品質的精品開發，解決傳統產品定位低的特點，努力打造中國機械產品的國際化品牌，提升其市場形象，增強其世界同類產品的競爭力。借助國內的優勢資源，發展特色和優勢產業，在此基礎上實現技術向國際化的更高水平邁進。

2、創新驅動戰略

傳統的機械工業理念多從資源與能源的開發、利用進行工業技術改革與發展，這種理念嚴重束縛了現代科技在機械工業發展中的應用和拓展，“創新驅動戰略”的提出，要求十二五期間，機械工業要更加尊重科技創新、更加依賴管理體制改革，更加重視專業人才培養等內容，鼓勵增加機械產品的資金支持，不斷加強行業體系的創新建設，依靠人的智慧和現代科技手段推進機械工業的本質發展。

3、強化基礎戰略

改革開放以來，為了促進國民經濟的發展，機械工業在很多時候采取世界采購，國內組裝的發展路線，不僅缺少本土技術，更導致發展規模和產品效益受制與人，很大程度上制約了國內的機械工業發展，導致很多機械制造業在某些領域的止步不前。為此，“十二五”期間應抓住契機，在國家政策的扶持和引導下，強化基礎技術、基礎工藝和基礎性產品的開發，打破原有的發展模式，實現主機與零部件行業同步發展，相互配合，相互推進。

4、兩化融合戰略

智能化和數字化是“兩化融合戰略”的核心內容，這是當前科技發展的產物和需求?！皟苫诤蠎鹇浴币蠹涌熘悄芑?、數字化機械產品向發展速度，提升傳統機械產品的功能，增強傳統機械產品的功能有效性。通過建立促進機械工業深入發展的嶄新理念，促進機械產品的研究發明提升產品水平、擴大市場模式、完善服務體系等，實現機械工業的現代化、科技化、智能化、數字化水平。

5、綠色為先戰略

綠色代表健康，當前社會發展要求不以損壞環境為代價，因此提出節能減排和環境友好等口號，這是國際社會的同一目標。“綠色為先戰略”一方面要求機械工業本身在生產過程中重視環境保護，最大程度地做到節能減排效果；另一方面要求機械工業研發制造的產品在使用中能實現環境保護和節能減排目標，堅持走綠色制造和循環經濟的新型工業化道路。

第五篇：2016年中國老年公寓發展現狀及問題對策分析

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2016年中國老年公寓發展現狀及問題對策分析

目前，中國各大城市的“住宅產業”早已是“風起云涌”，“商業地產”、“工業地產”、“高教地產”也是“蒸蒸日上”，但惟獨作為“夕陽產業”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國進入老年社會里，中國的“老年公寓”需求市場怎樣？“老年公寓”該怎樣建設？

中國自1999年以來就已進入了老年型國家，新世紀開始的“銀發浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數大、發展速度快、來勢異常兇猛，解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。

目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由于歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有養老院、托老所、福利院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？

所謂的“老年公寓”（老年社區）就是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發展起來，成為房地產業的新興領域。隨著經濟的發展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。

一、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。我們應按照“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1、地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風景區等環境優美的地方。

2、老年公寓的模式。老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅、集合式老年住宅（老年人合住的住宅）、護理型老年人住宅以及公立養老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資、政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅、護理和醫療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。

3、設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交

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流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。

4、規模與檔次。從居者本身的利益、安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。

5、老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓可以是以經營性與公益性相結合的方式，也完全可以是市場的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住和中國式會員制等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。市場的方式根據市場需求而定，這塊蛋糕很大。

二、老年公寓的現狀、問題及今后發展建議

老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發展起來。但是，由于我國老年公寓的發展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。

1、老年公寓的建設供不應求。國外一些發達國家，進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5%左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總人口的24.9%，若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重，按3%的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養老機構，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發展對老年公寓的需求。

2、老年公寓的布局不盡合理。目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友、交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3、老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達3000-4000元，很多老年人只好望洋興嘆。在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4、一些老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。

三、發展建議

1、制定和完善老年住房的發展目標和規劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規劃。不僅要制定老年住房的長遠規劃，而且要制定短期計劃。

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2、大力興建中高檔的老年公寓。目前我國中高收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發展。與此同時，也要發展適量高收入者的老年公寓住宅。

3、要解決好個人養老融資問題。銀行要從老年人的需求和特點出發，制定優惠的住房抵押貸款辦法。如以現房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。

總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉變，老年公寓的社會需求廣闊，發展潛力巨大。但是它的持續、健康發展需要觀念的轉變，政府和社會的大力支持，法律法規的建立和完善。