第一篇：合同管理與貸款風險防范-都市律師網

合同管理與貸款風險防范

--摘自都市律師網

第一章 貸款法律風險

信貸資產是銀行的最主要盈利資產，貸款業務是銀行的最基本業務。銀行在經營貸款資產的過程中，應當遵循安全性、流動性、盈利性原則。但是，經營風險是時有發生的。

一、什么是貸款風險

銀行在貸款中的風險就是銀行貸款收益的不確定性或銀行信貸資產發生損失的可能性。這種風險一般包括以下幾類：信用違約風險、流動性風險、市場利率風險、經營管理風險等。

對于風險，銀行需想辦法防范和處置。要設法規避風險、分散風險、減少風險，一句話就是要防范和控制風險。

筆者結合多年的執業經驗，擬從法律的角度分析銀行信貸風險的產生原因及控制風險的各種辦法和途徑。

筆者認為：銀行應當以合同管理為核心，通過合同管理，利用法律手段控制貸款風險，將貸款風險控制到最低點。

二、貸款法律風險產生原因之分析

貸款法律風險產生的原因是多方面的。概括起來講，違法放貸、貸款合同管理不到位是貸款產生風險的重要原因。

如果從貸款合同的角度來分析，主要表現為：（1）合同前審查不嚴

貸款合同簽訂前，貸款人的工作人員責任心不強或業務不熟練，在簽訂借款合同時對借款主體審查不嚴，僅憑印章辦事，忽視對借款人與印章名稱的一致性審查以及相關的合法性、真實性審查。某些借款人冒用他人印章貸款，借款到期后貸款人與借款 人之間互相扯皮，導致貸款風險。另外，有的借款人經營規模小，盲目選項、立項，卻要求大額貸款，貸款人忽視對借款人的資產及經營狀況的考察，將款貸出，又缺乏有力的監督、指導手段。（2）履行合同違規操作

貸款人的工作人員不按中國人民銀行有關貸款規定及銀行內部操作規程辦事，違規操作，造成不良后果。

預扣利息，造成違約。一些金融機構在貸款業務過程中，將借款期限內的利息算好，提前從貸款本金中扣除，侵害了借款人的合法權益。

擅提利率，違反規定。不嚴格按照中國人民銀行的貸款利率規定，私自抬高利率，加重借款人的利率負擔。

扣款侵僅，釀成訴訟。在催收貸款過程中不按法律程序辦事，在未明確約定的情況下，單方面扣劃借款人（擔保人）資金，或私自扣押借款人的財產及物品，或利用借款人（擔保人）在自己開戶的條件為他人代扣款項，結果釀成侵權糾紛，給貸款人及借款人都增加了不必要的負擔。

息入本金，息再自息。借款到期后，有的借款人因暫時無力償還，變息為本，重新換約。這樣不僅忽視了合同的嚴肅性，而且違反了中國人民銀行不得將利息計入本金重新計息的規定。監督不力，造成貸款沉淀。按規定借款人不得私自改變借款用途，否則出借方有權提前收回貸款，可是貸款人的工作人員忽視了該條規定，認為貸款只要能收回，不管借款方如何使用,結果可能導致借貸資金沉淀。

（3）救濟逾期，超過訴訟時效

貸款人的有些案件因超過訴訟時效，喪失了勝訴權，從而造成資金流失。訴訟時效問題，我國法律有明文規定，銀行作為民事主體，也適用兩年訴訟時效規定，即自知道或應當知道權利被 侵害之日起二年內權利人不向法院請求保護其民事權利，便喪失請求人民法院依訴訟程序強制義務人履行義務的權利。

三、貸款風險法律防范

防范貸款風險的途徑有許多。包括：首先，各級政府要充分發揮宏觀調控的職能，打破地方保護主義，用綜合的、長遠的、戰略的觀點來矯正自己的施政行為，從經濟的長足發展、社會的穩定為出發點來認識貸款。其次，強化企業監控，防止企業多頭開戶，逃避信貸監督。督促企業及時補充資本金，減輕貸款利息壓力。貸款發放后，要對貸款使用、資金去向等進行詳細分析，防止企業資金混亂使用。再次，加強風險管理。實施“審貸”分離制度。實行貸款風險度管理和加強對不良貸款的監控。

除了上述宏觀環境外，對于貸款風險的法律防范的主要對策是以貸款合同管理為中心，依法管理貸款合同。

根據《商業銀行法》、《擔保法》、《貸款通則》等法律法規的的規定，嚴格操作規程，規范貸款手續，依法行使權利，使信貸管理走上規范化、法制化的發展軌道。具體來說是：

（1）依法審查

貸款人應當依照我國法律法規及有關部門的規定，對借款人和借款進行審查。即在貸款前對貸款和借款人進行調查；在貸款時，對貸款文件和貸款有關細節進行調查；在貸款后，對貸款進行跟蹤檢查。在調查中，一定要嚴格依照國家法律法規和規章的規定來進行，遇到專門或具體的問題時，委托律師等專業人員或專門機構開展。審查的內容，包括借款人主體情況、借款人高級管理人員情況、貸款項目和用途情況、還款來源情況、擔保情況以及與擔保有關的情況。同時，在調查時，應當依照法律規定的程序來進行，不能隨意進行。

（2）依法制定貸款文件 貸款文件是約束各方貸款當事人的法律依據，文件制定的好壞會影響貸款人的利益。尤其是銀行往往一般采用格式文本，這容易使貸款人的經辦人忽視貸款文件，給貸款利益的設定及實現留下了一定的隱患。同時，《合同法》對格式文本有較高的要求，如果對格式文本發生爭議，采用的解釋一般是以有利于借款人為原則的。這就要求貸款人依法制定貸款文件，依法應用貸款文件。

（3）依法行使權利

在貸款過程中，借款人和貸款人均有各自的權利和義務，貸款人在行使自己的權利和履行自己的義務時，一定要依法進行，并不得損害借款人利益。貸款人應當依照法律規定及貸款合同的約定，進行貸款的發放、催收和行使抗辯權、債權的保全權利等。

（4）及時提起訴訟，進行法律救濟

在確認借款人確實違約后，及時進行救濟，防止超過訴訟時效，喪失訴訟權利及其它權益。

從法律和管理的角度看，貸款的管理過程，就是貸款合同的管理過程。在市場經濟環境下，我們應當認識到，合同管理過程包括合同前的審查，合同的簽署、合同的履行、合同的救濟各個環節。我們應當認識到，合同管理過程是一個動態的連續的過程，它包括程序控制和要素控制兩個方面，對此，我們要有充分的認識。

同時，我們還應當認識到，在市場經濟環境下，應當充分發揮中介機構的作用，利用其專業知識，降低調查、決策等各環節的風險。在商業銀行固有的操作中，由于信貸人員法律知識的不足，只能就形式進行審查，不能洞悉有關材料和事實背后的法律關系，造成違法或法律保障的獲取不足，從而加大了法律風險及利益保障風險。因此，重視獲取相關的專業服務意義重大。

第二章借款審查風險及防范 對借款人的有關資格、資質進行審查，是借款合同簽訂的前提，也是借貸行為必不可少的程序。審查的重要意義在于評估貸款風險的大小，進而決定貸款交易的成功與否。

一、審查風險

貸款風險的產生，往往在貸款審查階段就開始了，綜合司法實踐中發生的糾紛，可以看出，在貸款審查階段出現的風險主要出現在以下環節。

（1）審查內容遺漏

貸款審查是一項細致的工作，要求調查人員就貸款主體的資格、資質、信用、財產狀況進行系統的考察和調查。在實踐中，有些商業銀行審貸人員掛一漏萬，造成信貸風險。

（2）沒有盡職調查

在實踐中，有關審貸人員，往往只重視文件的識別，而缺乏盡職的調查核實，這樣，很難識別貸款中的欺詐，造成信貸風險。

（3）判斷錯誤

審貸過程中，不僅僅要查明事實，更應當就有關事實進行法律、財務等方面進行專業的判斷。在實踐中，大多銀行沒有對有關內容聽取專家意見，或由專業人員進行專業的判斷，造成對事實缺乏本質認識而作出不利的判斷。

二、貸前調查的法律內容

（1）關于借款人的合法成立和持續有效的存在

審查借款人的合法地位。如果是企業，應當審查借款人是否依法成立，有無從事相關業務的資格或資質，查看營業執照、資質證書，應當注意相關證照是否經過年檢或相關審驗。

（2）關于借款人的資信

考察借款人的注冊資本是否與借款相適應；審查是否有明顯的抽逃注冊資本情況；以往的借貸和還款情況；以及借款人的產 品質量、環保、納稅等有無可能影響還款的違法情況。

（3）關于借款人的借款條件

借款人是否按照有關法律法規規定開立基本帳戶和一般存款帳戶；借款人（如果是公司）其對外投資是否超過其凈資產的50%；借款人的負債比例是否符合貸款人的要求。

（4）關于擔保

對于保證擔保的，對擔保人的資格、信譽、履行合同的能力進行調查。

三、對借款人的負責人還應專項審查

為減輕貸款人的道德風險，對借款人的負責人還應專項審查。

各金融機構在發放貸款時，除了審查借款人的資格、條件、經營狀況等情況外，還要對作為借款人的負責人的企業投資人及法人代表和主要管理者的個人品質加強審查和控制，包括：

⑴對董事長、總經理、廠長、經理等主要人員有賭博、吸毒、嫖娼、包養情婦，經常出入歌舞廳、桑拿場所，大操大辦婚喪紅白喜事，購買與其經濟實力不相稱的高級轎車、經常租住高級賓館等行為的，其企業貸款必須從嚴控制。

⑵對家族式的集團或公司的貸款必須從嚴控制。所謂家族式集團或公司，是指集團及其子公司或公司的主要負責人、企業內部的主要領導全部或主要由有血緣關系的人員及其家屬、親屬擔任的企業。

⑶對法人代表持有外國護照或擁有外國永久居住權的，其企業、公司國外有分支機構的，其家庭主要成員在國外定居或者在國外開辦公司的企業的貸款要從嚴控制，對其法人代表出國及企業的資金往來要密切關注。特別是對將資金轉移到國外或資金用途的不明的轉賬行為，要進行嚴格的審查、監督并及時制止。⑷貸款前要對企業法人代表的兼職情況進行調查。對于一人兼任多個企業法人代表的關連企業的貸款，必須從嚴控制。

⑸審查貸款時，必須以借款人的資格、條件、經營狀況、還款能力、企業主要負責人的品質等為依據，不得因借款人的政治身份，比如“勞動模范”、“先進分子”、“華僑”、“人大代表”、“政協委員”等為依據，降低貸款條件或不按規章制度發放和管理貸款。

⑹借貸關系只發生在當事人之間。對那些通過或利用領導、親屬、朋友、同學、戰友等關系打招呼、寫條子介紹的貸款，不得放松對貸款條件的審查。對不符合貸款條件的，不予貸款。

⑺發放擔保貸款時，要對借款人與擔保人的關系進行認真調查。對借款人與擔保人屬同一集團公司的企業，貸款要從嚴審查。非獨立法人的分公司提供的擔保無效。

四、貸款審查的建議

認真審查每一筆貸款。不能把貸款的風險判斷建立在過去的審查或信用上。不能因借款人過去曾按時還本付息就放松審查，或減少調查程序。

建立借款人的法人代表及其主要管理人員定期約見制度。約見周期可根據貸款額度的大小、借款人的生產經營變化狀況等予以確定。貸款額度大的，要相應縮短約見周期。

信貸人員（信貸員、信貸審查小組成員、信貸審查委員會成員）與借款人在借貸活動中不得進行不正當的私下接觸。

信貸人員及其直系親屬不得接受借款人的現金、貴重禮品、購物券等；不得參加由借款人支付費用的娛樂活動；不得向借款人報銷任何費用。

對于貸款數額大、周期長或者借款人用于特定用途的貸款，應當聘請律師、會計師等專業人員進行專業判斷，并就有關事宜 提供專家意見。

第三章格式合同及風險防范

一、借貸合同與格式合同

借貸合同,它是指由銀行或其它金融機構同自然人、法人或其它經濟組織達成的關于貨幣資金的使用、利息支付和本金歸還的書面協議，是一種雙務、有償合同。通常，提供貨幣資金的銀行等金融機構一方被稱為貸款人，使用貨幣資金并負有歸還義務的自然人、法人等另一方被稱為借款人。格式合同，各國立法均有不同的界定。一般認為，是指合同條款由當事人一方預先擬定，對方只能表示全部同意或者不同意的合同，也即一方當事人要么整體接受合同條件，要么不訂立合同。在我國，《中華人民共和國合同法》則使用“格式條款”一詞，指“當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。”

由于格式合同具有內容定式化、預定化等特點，因而可以簡化手續、節省費用和時間、提高效率，所以在通訊、保險、交通、郵政等現代生活的諸多領域被廣泛使用。我國銀行信貸合同也普遍采用了格式合同。目前各家銀行根據自身的業務需要，制定了大量的格式合同文本。

信貸合同在我國之所以采用格式合同，除了前面提到格式合同本身的優點以外，還在于信貸合同自身的法律特征要求，這主要是：

1、信貸合同中的貸款人是特定的。在信貸合同中，貸款人只能是經中國人民銀行批準經營貸款業務的銀行等金融機構，因此各種信貸合同中貸款人是特定的。

2、信貸合同的標的只能是貨幣，大多數利率是法定的。

3、貸款人對借款人有關信貸管理的要求基本相同。

二、格式信貸合同的特點

1、合同文本往往由貸款人預先擬定，不與借款人協商。格式信貸合同是由銀行預先擬定的，在擬定之時不征求借款人的意見，借款人簽訂時只能接受或者拒絕，無討價還價的余地。

2、格式條款的內容和形式固定化。

格式信貸合同的內容和形式經過標準處理，固定一致，訂立時貸款銀行只需要向借款人提供印制文本，不同的借款人格式合同文本相同。銀行與不同的借款人訂立相同種類信貸業務合同，是一種程序性的重復，每份信貸合同差異僅在于借款人姓名（名稱）的改變和貸款數額的多寡變更。

3、適用時間上的重復性、長期性和適用對象上的非特定性。格式信貸合同在適用上具有持久性，在一定期限內多次使用該文本，而一般不為某筆貸款的成立專門擬定合同；適用對象上，借款人也具有不特定性。

4、格式信貸合同表現為書面形式。

三、格式信貸合同在我國存在的法律風險

根據《中華人民共和國合同法》有關規定，我們認為格式信貸合同對于貸款銀行存在著下列法律風險：

1、銀行過于強調保護自身利益而忽略了借款人或其他相對人的利益保護，違反公平原則從而影響合同效力的風險。

根據合同法第三十九條規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務??”此款體現了格式合同應當遵循公平原則，貸款人在信貸合同中，應當公平合理地確定借款人與貸款銀行之間的權利，不得利用自身有利地位，將意志強加于借款人，損害借款人或其他相對人的利益。

2、對免除或限制貸款人責任條款以適當方式提請借款人注意的風險。合同法第三十九條規定：“采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”所謂合理方式主要是指貸款人以能引起借款人注意、提醒和吸引對方注意力的方式，通常可采取要求借款簽字、個別告知或對這些條款以更醒目字體、字號標明注意事項、填寫說明等方式。提請借款人注意必須在合同簽訂前作出，否則，則對借款不產生約束力。

3、承擔格式條款無效的風險。

合同法第四十條規定：格式信貸合同如果違反當事人真實意思表示，以致雙方權利義務嚴重失衡時，或者違反國家強制性規定，或者以合法形式掩蓋非法目的，或者提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

4、特別條款的效力優于格式合同條款效力的風險。合同法第四十一條規定：“格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。”因此，如果貸款人與借款人就格式信貸合同的條款所規定的內容進行了協商并達成一致的情況下，特別條款的效力就要優于格式合同條款，因為它更符合意思自治原則。

5、對格式信貸合同的不利解釋的風險。

合同法第四十一條規定：“對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。”法律之所以這樣規定，是由格式合同的性質所決定的，因為它由貸款人一方預先擬定，又未與借款人預先協商，因此，法律要保護借款人的利益。

四、格式信貸合同法律風險的防范對策

隨著經濟的高速發展，格式信貸合同自身的諸多優點無可替代，是我們開展信貸工作不可缺少的工具之一。那么，銀行怎樣來防范可能遇到的法律風險呢？我們認為可以采用以下幾種措 施：

1、銀行在擬定信貸合同文本時，可以廣泛公開地征求客戶、借款人以及社會中介機構的意見，以達到在平等協商基礎上完善合同樣本之效果，從源頭上避免格式信貸合同條款無效及不利于銀行解釋的法律風險。

2、銀行樹立法治觀念，轉變市場定位，采取自我約束措施，公平擬定格式信貸合同。市場經濟本身就是法治經濟、契約經濟，它要求我們充分認識合同法所確立的合同自由、意思自治原則。銀行同借款人、擔保人等都是平等的民事主體，銀行在制定格式信貸合同必須遵循公平原則，公平合理地確定借款人與銀行之間的權利義務，不能利用自身有利地位，將意志強加于借款人，損害借款人或其他相對人利益，近而造成自身的利益風險。

3、推行使用框架合同文本，這一點對長期信貸合同更顯重要。所謂框架合同文本，是指由貸款人設計合同的基本體例，內容上區分必備條款和選擇條款的一種信貸合同參考樣例。使用時貸款人必須再根據具體情形，對框架合同文本進行初步篩選補充，然后交由借款人雙方進一步協商（可以是多次協商），最后確定合同文本內容。從形式上看，銀行使用合同文本后，“填合同”轉變為“寫合同”和“談合同”。實質上，框架合同文本的使用更符合《合同法》所確立的意思自治原則，是避免格式合同所可能帶來的法律風險的最行之有效的辦法，而且它還可以突出借款人的不同特點和信貸風險點，使防范信貸風險有的放矢。

4、與律師事務所等中介機構合作，規避法律規定的說明、解釋等風險。其中，可以借鑒國外銀行業務律師普遍介入的慣例，由熟悉銀行信貸業務的律師提供見證等服務。律師可以參與銀行信貸業務的談判，對談判的全過程以及合同內容進行見證。律師還可以為借貸雙方制定合同文本，以體現合同的公平、自愿原則。第四章保證擔保貸款風險及防范

一、銀行信貸保證擔保風險的表現

保證擔保作為貸款償還的第二還款來源,是銀行防范和降低信貸風險的重要手段，旨在為銀行債權的如約實現提供支持和保障。但是，由于相當一部分銀行貸款保證中存在違法擔保、相互擔保等情況，使一些貸款擔保已經“名存實亡”，出現信貸風險：

違法的保證

（1）擔保主體不適格

根據《擔保法》第九條的規定，國家機關、學校、醫院、幼兒園等以公益為目的的事業單位、社團法人、未經法人授權的分支機構均不能作為擔保人。在銀行的實踐中，由于信貸人員對法人制度、以及企業與事業單位制度認識上的錯誤，造成擔保人主體不適格，擔保合同無效，使擔保落空。

（2）違背保證人真實意思簽訂的擔保合同的擔保人免責 擔保合同違反自愿原則，違背擔保人的真實意思，造成擔保合同無效。主要表現在貸款合同當事人串通，騙取擔保；以欺詐、脅迫等手段簽訂的合同依法均無效。同時，根據《擔保法》規定，上述情況出現時，擔保人不承擔擔保責任。

在操作中，各商業銀行一般都制定了操作規程，但是上述第二種情況的出現一般都是銀行的工作人員為規避風險故意而為。其實在法律上這樣做的風險是極大的，不但不能避免風險，而且會加大風險。

（3）違反法律的特別規定造成無效。根據《公司法》規定，“董事經理不得以公司資產為本公司的股東或其他人的債務提供擔保”。而在實務中，特別是集團公司業務中，公司為股東債務提供擔保的情況十分常見，這種操作不僅造成循環擔保，減低擔保作用，而且是違法的無效行為。（4）風險較大的擔保。有些擔保是合法的，但是風險集中，應當引起銀行的重視。

A、貸款大戶之間相互擔保，風險度集中。在現實的信貸管理運作中，一些商業銀行往往對借款人控制從緊，而對保證人要求放松，貸款大戶之間相互擔保而銀行缺乏配套的管理控制措施。貸款對象集中，金額集中，風險集中，而貸款的保障程度低。如某銀行發放給兩家企業貸款1.2億元，而兩家企業采取相互擔保形式，雖然企業經營尚屬正常，但資產負債率高，自有資金匱乏。其中一家經營困難，無法償還到期債務，導致債務危機。

B、系統內企業貸款相互擔保，形成債務鎖鏈。商業銀行貸款中同系統企業相互擔保情況較為普遍。近年來，隨著國家產業政策和經濟結構調整力度的加大，特別是今年糧食系統和供銷系統改制的全面推開，經濟運行中長期積累的深層次矛盾逐步顯露，也使商業銀行隱性的不良貸款逐步暴露。這些貸款大部分采取相互擔保形式，企業債務相互牽連，形成鎖鏈。

C、企業相互擔保在同一區域內集中過度。如某地鄉鎮企業大部分從事化纖行業，并且各企業存在大量的相互擔保關系。由于化纖行業的市場變化，加上鄉鎮企業自身技術、管理跟不上市場要求，抵御風險能力弱，大部分經營虧損。因當地某集團公司法人出走事件使該廠資不抵債境況暴露，基于企業之間的相互擔保關系由此即引發了大部分企業發生債務危機。

D、擔保企業實力不足，貸款保證徒有虛名。一些相互擔保貸款保證人資產負債率高，經營虧損嚴重，甚至面臨關停，擔保實際無效。如兩家國有物資公司在市某行分別貸款1500萬元和600萬元，并相互擔保。前者效益滑坡，已連續3年虧損，現金流量為負，一直靠銀行鋪底資金維持。后者經營也很不正常，虧損嚴重，今年年初該公司主要業務骨干另起爐灶，帶走大批銷售 渠道，使本已經營艱難的公司陷入癱瘓，貸款到期無力償還，盡管該行法律勝訴，但由于兩家公司相互擔保執行困難，前一家公司已經形成不良貸款800萬元，貸款償還實際已無保障。

上述擔保行為雖然沒有違反《擔保法》，但擔保作用已經削弱，對貸款企業已失去了制約，對貸款銀行也失去了保障。據分析，相互擔保情況之所以出現，主要原因是部分銀行實施擔保只是為了履行手續，偏離了設置擔保的原意，相互擔保企業一家出問題就會形成多米諾骨牌效應。

二、規范銀行貸款擔保的建議：

（1）《擔保法》適用范圍比較寬泛，銀行應該根據實際擔保貸款發放中的問題，及時修改、完善銀行信貸擔保的實施細則，如對甲、乙企業相互擔保的，設定一個限度，如超過限度，在銀行借貸時不予以承認。

（2）人民銀行要加大對商業銀行在信貸登記系統中錄入擔保情況的監督，并可在信貸登記系統中設置預警程序，對相互擔保情況進行系統提示。

（3）建立行業風險評估機構，對社會行業進行系統評估，當行業風險上升時，銀行可及時對該行業的擔保情況進行關注。

（4）聘用律師事務所對于擔保審查、合同簽訂、事后監督等提供專業服務。

第五章抵押貸款風險及其防范

近幾年來，金融機構在開展信貸業務中，越來越多地使用抵押方式進行擔保。抵押擔保的應用，對控制銀行信貸風險起到了一定的作用。但是由于有些信貸員對抵押的法律特征不了解，信貸風險防范意識不強，有的貸款雖然辦理了抵押擔保，但形同虛設，風險重重，給銀行財產造成了嚴重損失。

一、抵押擔保的風險 從金融實務中看，借款合同抵押擔保的主要風險有以下幾個方面：

（一）抵押物本身的風險

1、屬法律規定禁止設定抵押的財產。抵押物必須是法律允許抵押的財產，法律禁止抵押的財產不得設定抵押擔保。根據《擔保法》第三十七條規定，有六類財產不得抵押，包括土地所有權、學校的教育設施、醫院衛生設施和有爭議的財產等。否則，即使設立了擔保，抵押權也不能成立。

2、國有資產抵押未經報批。對于法律、法規要求經過批準才能抵押的財產，必須經過批準。如國務院制定的《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》第十五條規定：企業根據生產經營的需要，對企業的關鍵設備、成套設備或重要建筑物可以抵押、有償轉讓，但須經政府主管部門批準。據此，企業如將關鍵設備等用作抵押擔保，必須先經國資局和政府主管部門批準，完善其審批手續后，方可設定抵押擔保。

3、未經同意以共有人財產設定抵押。共有財產是指兩個以上的人對同一個財產享有所有權。對以共有財產抵押擔保的，按照共有財產共同處分的原則，應該經各共有人的同意才能設立擔保。否則，共有財產部分抵押無效。抵押擔保中共有財產抵押的多見于夫妻共有財產和家庭共有財產。

4、未經同意以他人財產設定抵押。未經所有權人同意就擅自抵押的，不但抵押擔保行為無效，且構成侵權。所以，以他人財產抵押，必須經他人同意，并辦理有關法律手續，方能有效。實踐中有的以欺騙手段騙得他人財產，并假冒他人之名進行抵押擔保。有的所有權人同意并提供其財產讓他人做抵押，但未辦理有關手續，一旦要處理抵押物時，便假托自己不明真相，否定自己曾同意抵押擔保的事實。

5、一物多次抵押。借款人向銀行申請貸款時，用同一財產為抵押物向一家或幾家金融單位設定抵押，以至于所獲取的貸款數額遠遠超出了抵押物價值的幾倍，甚至十幾倍。一旦借款人發生信用危機，抵押物難以盡償貸款，造成信貸資金損失。

6、以單位房改房設定抵押。有的單位以已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產權轉移的房產作抵押。這種房產權表面反映是單位所有，但實際權益已發生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據我國房改的有關政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產還作了內部規定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產，個人雖有產權證，但不具有完全的所有權，沒有處分權。

（二）抵押物不足值產生的風險

抵押物的價值是隨著市場行情而變化，相對不確定的。但借款人或抵押人往往為了自己的利益，利用各種手段盡量爭取將抵押物價值抬高，同時一些中介評估機構不規范的競爭，造成目前資產評估水分大的情況大量存在，使抵押物不足值成為抵押擔保的一大風險。

（三）未依法辦理有關抵押登記及投保手續的風險 《擔保法》第四十二條規定了抵押擔保必須辦理登記的范圍，抵押合同自登記之日起生效。實踐中，未辦理抵押登記的原因很多，有的是在辦理時遇到障礙；有的是因評估、登記費用太高，手續麻煩，以后又未再補辦登記等；有的是登記部門不規范，登記部門不明確，或做假登記。

二、抵押信貸風險的防范 防范上述風險，必須把好“五關”

一是把好抵押人擔保資格審查關。在簽訂抵押擔保合同時，必須嚴格審查抵押人的抵押擔保資格。主要包括：（1）抵押人是否具有法人資格或者是否為具有完全民事行為能力的自然人。國家機關不能作為借款合同的抵押人。（2）抵押人對抵押物是否擁有所有權或經營管理權。

二是把好抵押物的權屬關。首先，確保抵押物的真實性。這就要求銀行信貸人員認真審查抵押物的有關權利憑證。其次，確保抵押物的合法性，這就要求信貸人員嚴格依照擔保法審查抵押物，防止法律禁止抵押的財產進行抵押擔保。最后，認真查驗抵押物的權屬，確保抵押物的有效性。這就要求信貸人員在核查抵押物的權屬時一定要認真仔細，特別要注意以下幾種情況：

（一）是夫妻共有財產設定抵押擔保時，必須由夫妻雙方共同出具抵押承諾書；

（二）是家庭財產用于抵押擔保時，必須由家庭各成員共同出具抵押承諾書；

（三）是用合伙企業財產設定抵押擔保時，必須經全體合伙人同意，要求全體合伙人共同出具抵押承諾書；

（四）是用有限責任公司、股份有限公司的財產設定抵押擔保的，必須經董事會或股東大會決議通過；

（五）是以他人的財產設定抵押擔保，抵押人必須出具他人同意抵押承諾書。

三是把好抵押物評估關。這是確保抵押物足值的關鍵環節。在實際操作中，銀行一般要求抵押人提供商業評估機構出具評估報告，并根據評估價值按70％確定其借款合同貸款額。這就要求銀行信貸人員認真審查評估執行的真實性和準確性，防止評估價值中摻有水分。

四是把好抵押物登記關。這是確保抵押擔保關系效力必須履行的法定手續。根據《擔保法》第四十一條的規定，依法須登記 的抵押物，抵押合同自登記之日起生效。這些財產包括房地產、林木、船舶、航空器、車輛以及企業的設備和其它動產。法律規定自登記之日起生效的合同，必須辦理抵押登記，否則抵押擔保行為無效。因此，銀行信貸人員在辦理抵押擔保貸款時，對法律規定必須登記的抵押物，必須切實做好抵押登記工作，以確保抵押擔保關系的合法有效性。

五是把好抵押物的投保關。抵押人以動產或不動產設定抵押擔保的，銀行應督促其將抵押物在保險機構投保。保險費用由借款人或抵押人負擔，歸還貸款時，銀行有權從保險賠償金中優先收回貸款本息，以確保銀行貸款的風險降到最低。

第六章貸款合同履行與貸款風險控制

在合同前審查、合同簽訂后，仍然有很多不確定性造成合同履行的風險。過去，人們認為，合同當事人簽章后，就萬事大吉，出現風險只有打官司來追討。其實這是一種錯誤認識，合同管理是從合同前審查、合同簽訂、履行、變更、轉讓到違約救濟的全過程。合同簽訂后，合同當事人可以依照法律規定和合同約定進行控制，防止合同風險的發生。《合同法》規定的合同抗辯權、合同保全權就是減少商業銀行信貸風險的法律武器，它將與《擔保法》一起共同確保商業銀行信貸業務的順利開展，減少和規避信貸風險。

一、正確理解和行使《合同法》賦予的不安抗辯權 依照《合同法》的規定，不安抗辯權是指在互負履行義務的雙務合同中，有先后履行順序的，應當先履行的當事人有證據證明對方不能覆行義務，或有不能履行義務的可能時，有權中止履行合同。

商業銀行與借款人訂立的借款合同就是典型的雙務合同，并且商業銀行是先履行義務的一方。依照《合同法》第六十八規定，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的可以中止履行合同：

（一）經營狀況嚴重惡化；

（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；

（三）喪失商業信譽；

（四）有喪失或可能喪失履行債務的其他情形。

在商業銀行的信貸實務中可行使不安抗辯權的情況有： 商業銀行與借款人訂立借款會同后，在未發放貸款前或發放了部分貸款時，由于客觀原因或突然發現借款人提供的擔保無法變現或變現能力大大降低，而借款人又無其他還款能力；

基于某公司或企業的良好信譽或因其他原因訂立借款合同時，未讓其提供擔保。在未發放貸款時或發放了部分貸款時，由于客觀原因，該公司或企業嚴重喪失了商業信譽或經營狀況嚴重惡化，可能喪失償還債務的能力。

上述情況出現時，商業銀行可運用《合同法》賦予的不安抗辯權來進行自我保護。即商業銀行在有證據證明借款人有上述四種情形之一時，可以中止向借款人發放款。

但同時應注意，商業銀行在履行不安抗辯權時應當履行及時告知義務，如果不及時告知，將構成違約。

借款人提供有效擔保時，貸款銀行應當繼續履行合同。合同中止履行后，如果借款人不能提供擔保，商業銀行可以進一步行使解除合同權。商業銀行在行使合同解除權時仍應履行通知義務。

二、及時行使合同法賦予的代位權

依照《合同法》的規定，代位權是指合同一方當事人怠于行使其對第三人享有的權利而不利于對方當事人時，對方當事人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使該項權利。如甲公司在某銀行貸款80萬元，清償期屆滿后，經屢次催要拒不償還本息，抵押物只有30%的變現能力，又無其他償還能力，但乙公司卻欠 甲公司58萬元，由于甲、乙二公司的法定代表人是兄弟關系，故甲公司不向乙公司索要欠款。這種情況下，銀行可直接向人民法院請求代位行使甲公司對乙公司所享有的債權。可見，合同法規定的代位權能夠使商業銀行免遭更大的經濟損失，成為化解商業銀行不良貸款、減少商業銀行財產損失的一項重要措施。

三、及時行使《合同法》賦予的撤銷權

按照《合同法》的規定，撤銷權是指合同中的債務人放棄到期債權或無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人有權請求人民法院撤銷債務人的行為；債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也有權請求人民法院撤銷債務人的行為。如某個體企業由甲公司作擔保在某商業銀行貸款40萬元，擔保人甲公司因經營不善，資不抵債已破產，該個體企業為了逃避償還銀行貸款的義務，把自己的價值50萬元的機器設備和廠房以30萬元的價格賣給乙公司，乙公司明明知道該個體企業是為了逃避銀行債務，但為了占便宜把該個體企業的機器設備和廠房購買過來。個體企業主把出賣企業的價款隱藏起來，當清償期屆至，商業銀行向個體企業催要貸款時，個體企業稱無力償還。這個時候該商業銀行就可訴諸法院，請求法院撤銷個體企業變賣機器設備和廠房的行為，然后通過訴訟程序收回貸款本息。值得注意的是撤銷權自債權人知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使，否則該撤銷權消滅。另外，撤銷事由發生5年內，即使債權人不知道撤銷事由而沒有行使此權利，該撤銷權也自動消滅。

行使《合同法》賦予的不安抗辯權、代位權、撤銷權時，涉及到證據的取得、適法的通知等法律專業知識和專業的法律判斷，所以必要時銀行應當向律師咨詢，以更好地行使權利，維護自身利益。第七章貸款清收與信貸風險防范

我國目前仍處于舊體制向新體制過渡階段，國有資產逐步退出一般競爭領域，企業的改制、破產、租賃、收購和兼并等現象普遍發生，加上目前法律制度尚不健全，信貸資產質量低下，銀行信貸清收風險成為金融機構關注的熱點問題。

一、信貸清收風險主要成因

企業轉制帶來的風險。一些企業主管部門和領導把甩掉債務包袱作為出發點，因而有意地在改制過程中逃避債務。在企業轉制、破產、兼并、合并、分立等過程中，在操作上尚存不規范之處，大量銀行債權被懸空。一些企業采取“死一塊、活一塊”的方式，甩掉債務包袱“輕裝前進”，銀行作為企業的最大債權人深受其害。根據《人民日報》報道，至2000年末，四家國有獨資商業銀行開戶的改制企業62656戶，貸款本息5792億元，其中經過金融債權管理機構認定的逃廢債改制企業32140戶，占改制企業的51.29%；逃廢銀行貸款本息1851億元，占改制企業貸款本息的31.96%。

貸款企業帶來的風險。主要表現如產權關系不明晰；產品更新換代慢，市場競爭能力弱，貸款資金形成死滯沉淀；應變能力差，信息不靈，決策滯后；經營機制不健全，信用意識淡薄等等。企業的抵債物資變現困難。企業的抵債物資種類繁多、品牌迥異，有的是滯銷商品，有的是假冒偽劣商品，有的已經超過保質期，有的已被市場淘汰。在執行的抵債物資中，廠房、住宅、汽車、流水線比比皆是，食品、服裝、鞋帽、布料、家電琳瑯滿目，可是要變現卻相當困難。

不良資產清收，是商業銀行面臨的新問題，和現行法律法規還有許多不適應之處。如，有的企業抵債物資是假冒偽劣產品，銀行是否可以變賣，如果變賣是否違反《產品質量法》、《消費者 權益保護法》，很多問題都期待相應法律法規的出臺，呼喚著權威的司法解釋作出界定。

銀行不良資產的清收觸動深層次的社會矛盾，問題十分棘手。有的被清收企業已瀕臨破產，職工工資長期拖欠，醫療費不能報銷，養老金、退休金難以落實，即使企業有抵債物資，執行起來也難度頗大。在執行時，企業職工情緒激動，直接危及銀行員工和執法人員的安全。

銀行自身經營造成的風險。如信貸體制不完善，管理跟不上；貸后監督不夠；對預測、評估、應付、控制信貸資金應用中不確定因素的能力較差。

二、信貸清收風險的防范

（一）依法參與改制

中國人民銀行、國家經濟貿易委員會、國有資產管理局專門就企業改制中的銀行貸款安全問題發出通知，在借款人改變經營形式、重組、產權變動時，均應當作好銀行債權的界定、轉移、清償等工作。貸款銀行應當主動參加企業的改制、重組等工作，依法行使變更、主張清償等權利，確保銀行債權實現。

（二）加強貸后監督

為切實保證貸款債權的回收，銀行應當定期對借款人進行檢查。檢查借款人對貸款的使用、轉移、償還等情況，及時發現問題，并采取積極的措施糾正借款人的錯誤，必要時可以依法解除合同，以清收貸款。

（三）依法行使權利

對于借款人非法、違法操作，不合理地分割、折價、私分、隱匿等手段處分財產，逃避銀行債務的，銀行應當依法及時提起訴訟，行使代位權、撤銷權。在訴訟過程中，通過財產保全等法律手段保全財產，維護銀行利益。第八章律師在銀行信貸風險防范中的作用

一、與律師事務所合作確立信貸風險預防機制

貸款根本上講是一種融資活動，其突出特點就是信用行為，而對信用程度的認定往往需要有專業法律技能，因此使律師介入銀行信貸業務成為必要，這也是國際銀行界的慣例。

律師是為社會提供法律服務的專業人士，律師事務所在市場活動中具有鑒證作用，是市場經濟活動中不可或缺的角色，在市場經濟發達的國家被譽為“經濟警察”。實際上，律師業與銀行信貸業務的合作在國際上是十分普遍的,目前在我國發達地區有所發展，但仍缺乏足夠的結合。

我們認為銀行在開展信貸業務時，應將銀行業務以外的其他環節剝離出來，由作為中介機構的律師事務所辦理，以提高辦事效率和經濟效益。

二、律師的重要作用

律師在信貸業務中可以從下列幾方面發揮重要作用

1、對借款人進行資格審查。如借款人是否依法設立，是否具有具有從事某項經營活動的權利，注冊資金來源及注資是否充足，組織機構是否健全，管理是否完善等。

2、對資金運用的項目的合法性進行論證審查。如借款人是否合法取得某項目的經營權等。

3、代為起草、審查、簽訂借貸合同。從合同形式、合同內容兩方面依法維護合同各方的合法權益，確保合同的真實性和合法性。

4、對有關合同進行依法見證。

5、律師受托對貸款資金的流向起監管作用。律師通過對借款人銀行帳戶的監管，使信貸資金確實用于項目，并保證按照合同條件用款，防止借款人逃廢債務。

6、出現借款人違約時，代理銀行進行協商，為銀行不安抗辯權、撤消權、代位權等債權保全提供咨詢和服務。

7、代理訴訟或仲裁。

三、律師的工作方式

律師所與銀行簽訂服務協議，指派資深律師作為項目負責人負責該項業務。

根據需要還可以與銀行聯席辦公，提供一站式服務。24

第二篇：淺析土地儲備貸款風險及防范

淺析土地儲備貸款風險及防范 中華網教育責任編輯:婷婷thea更新時間:2010年8月6日[點評]

2010年地籍調查考試輔導

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估并設定抵押是防范風險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權。當然，銀行應當關注儲備土地取得的合法合規性，如取得土地是否經過法定程序批準，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結果可以實行社會公開，接受社會監督，防止評估機構隨意估價。

2、把好貸款用途監控是確保土地儲備貸款安全的關鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，就理所當然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現的不確定性，導致借款償還期限不確定，為規避貸款流動性風險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現后及時優先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現資金。

4、理順投資關系，創新金融產品，完善金融服務。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規范，政府主要職能是確定土地利用建設規劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標選定業主，而不應干涉銀行和企業的自主經營。作為銀行來講，要增強風險防范意識，總結經驗教訓，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創新意識，完善金融服務，如在目前我國尚未允許地方政府發行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關心城市建設，監督政府規范資金使用，另一方面又可以規避一些政策性風險；還可以發揮銀團貸款優勢，充分整合資源，分散風險。

房市調控背景下儲備土地抵押貸款風險分析及授信建議土地儲備制度是近年來城市土地制度改革的一項重大舉措，成為我國經營性土地可持續化供應的重要環節，但由于土地儲備需要大量的資金支持，一定程度上，土地儲備必然的與銀行信貸建立的關聯，并被金融機構認為是有政府保障、土地價值保障的業務類型，土地儲備開發也基本形成“土地抵押貸款-

支付土地儲備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條。就我社而言，現就有土地儲備性質抵押貸款三筆，余額6800萬元。但是，從目前的土地儲備貸款操作情況上看，還存在一定不完善的地方，并且如果遇到信貸政策收緊或地產低潮，資金鏈容易發生斷裂。特別是現階段隨著樓市調控進一步深入，開發商資金鏈趨緊、拿地熱情逐步降低等因素的影響，儲備土地貸款風險必需值得我們引起重視。

一、儲備土地抵押貸款風險分析

（一）儲備土地使用權歸屬的法律爭議

《土地儲備管理辦法》第二條規定“土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔”。可見，法律中明確將依法取得土地、開發、儲備的行為主體規定為“市、縣人民政府國土資源管理部門”,并明確了土地儲備機構（通常為借款申請人）僅僅負責的是“具體實施”工作。雖然從表面上看，土地儲備機構獲得了土地登記機關頒發的土地使用證，使用權歸屬于土地儲備機構，但很多國土局頒發的該類土地使用證與正常的土地使用權證不同，土地用途欄填寫的是“儲備土地”，在取得方式一欄，有的為空白，有的為“儲備”，還有的直接明確填寫為“劃撥”，這種寫法在《物權法》等現行法律法規中未找到明確的規定作依據。從法理上看，儲備土地的實際使用權人是市、縣人民政府。在司法層面的實際操作中，對于儲備土地使用權的歸屬也一直是一個爭議性較大的問題，目前各省市的儲備土地抵押操作模式有待司法實踐對其合法性進行驗證。

（二）儲備土地抵押的法律效力風險

目前，大部分省市對儲備土地頒發土地使用證的法律依據是《土地儲備管理辦法》第十七條（即：市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書）。但《物權法》又規定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發土地使用權證。可見，這兩個規定存在法律沖突，司法實踐中會采取何種處理方式尚不知，但有法學學者認為該類登記發證的行為不能設立不動產物權，只能作為一種預告登記，即在該土地上設立物權的一種期待權。所以，從《物權法》、《土地登記辦法》、《土地儲備管理辦法》等法律法規的規定來看，儲備土地抵押的效力也有待司法實踐的進一步確認。此外，一些地方法規又有特別的規定，例如：《重慶市國土房管局關于房地產登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發[2007]404號）第六條明確指出：“國有土地儲備工業化載明的是政府批準土地儲備機構對某一宗國有土地進行儲備整治，并將預期收益權予以控制的權利，是一種期權，該宗國有土地范圍內原權利人持有的房地產權證并未收回注銷。這兩種權證載明的是兩種并行不悖的權利，其對應的是兩個不同的法律關系，不涉及土地權利沖突，國有土地儲備登記不影響原土地權利人行使轉讓、抵押等權利，如兩種權利發生沖突，應優先保護原土地使用權人的權益，國有儲備土地進行抵押登記時，應扣除原土地使用權人已辦理了抵押登記的土地面積，國有儲備土地設定抵押后，原土地使用權人申請辦理土地使用權抵押登記的，登記機關應當辦理”，由此可見，若抵押給我社的儲備土地上的原所有權利并未注銷的話，我社在申請行使抵押權的時候可能會遇到法律障礙，若原權利人同時主張其對抵押儲備土地的物權，根據前述文件規定，勢必會優先保護原所有權人的權利，導致我社的抵押權受損。

（三）儲備土地的價值風險

根據《土地儲備管理辦法》，土地被儲備后，政府將根據新的規劃對其各項指標進行調整，原本儲備成本數百萬/畝的土地有可能將成為價值不高的綠地、道路、或者公建配套用地；即使根據新規劃該儲備地塊系高容積率的住宅或商業用地，其價值也只能在經過法定程序出讓、重新設置土地使用權后方可體現，如按照新規劃性質對儲備土地進行評估，則屬于透支土地使用權，明顯侵犯了將來土地使用權合法受讓者的權益。而且，根據我國《土地法》規定，臨時用地年限不得超過2年，因此，不排除儲備的土地的實際評估價格會遠低于土地儲備成本的可能性。此外，由于《土地儲備管理辦法》明確了土地儲備機構收回儲備的土地中包括因實施城市規劃和土地整理需要而由政府指令收購的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等,這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按照國家有關規定,設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該地產后,從拍賣價款中要先繳納土地使用權出讓金后,抵押權人方可優先受償。如果土地拍賣價格較低,可能存在拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后的余額不足以償還銀行貸款的情形。

（四）資金監管使用風險

面對近年我國金融資產顯著增長，信貸資產規模迅速擴張的狀況，特別是近年來房地產市場的迅速膨脹，銀監會適時的下發“三指引一辦法”，以作為規范商業銀行貸款支付行為，防止借款人資金被挪用，有效保護金融消費者的合法權益，促進貸款資金真正流向實體經濟的重要舉措。一方面，“三指引一辦法”對于金融機構的貸款操作提出了更高的要求，同時也是對于金融機構信貸風險的一個有力的提示。做好貸款用途監管是確保土地儲備貸款安全的關鍵環節之一。為了保證土地儲備貸款專款專用，確保土地保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。但事實上，現在儲備土地貸款模式一般為土地儲備機構事先以財政資金對土地進行收購、征收，并將土地過戶到自己名下，辦理一個以土地儲備機構為使用者的土地使用權證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲備資金發放后于土地儲備行為的情況。而地方政府往往把土地儲備貸款當作城市建設資金，納入財政資金管理，這并不符合土地儲備貸款的性質和用途要求。金融機構應加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控。

二、關于儲備土地抵押的授信建議

從以上論述中可以看出，目前實施的儲備土地抵押制度，實際上存在著諸多法律障礙和法律爭議，即使在對其評估價進行打折后，我們也不能把儲備土地的抵押視為足值抵押，而且儲備土地抵押在實踐中甚至存在連第二還款來源都不足的風險。所以，在實際操作中建議注意以下幾個方面：

（一）在授信的時候，建議在考慮儲備土地抵押擔保的同時，要充做好抵押手續的合規合法，對土地價值合理確定，確保第一還款來源，同時，應該盡量追加其他擔保方式，如股東或實際控制人的保證擔保等，可以與儲備中心協商，在貸款合同中，將政府財政收入列入貸款還款來源之一。

（二）在發放儲備土地抵押貸款之前，應對擬抵押地塊搞好調查研究。了解每宗土地的土地信息,包括規劃用途、地類、權屬、地價、土地建筑密度和七通一平等情況,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相關的規定

辦理的土地征收、收購手續，權證等證明材料是否合規齊全，權屬關系是否明確；

（三）充分了解具體，地塊的有關情況,通過了解城市規劃等有關信息,充分考慮地區經濟發展前景、房地產市場子、土地市場環境等因素，盡可能確定抵押地塊的款來價值，盡可能選擇升值潛力大或預期收益高的地塊作抵押。

同時，對于評估機構的評估報告也應作好分析，防止中介部門趨利性的高估地價行為

（四）要對對擬提供貸款的儲備地塊,要做好可行性分析和收益方案預測分析,減少盲目性,增強預測能力。不僅要加強資金使用的監管，而且要積極關注配合，甚至直接介入土地收購儲備機構或土地管理部門向市場供地環節，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲備機構或其上級部門達成協議，儲備土地的出讓費用直接由土地使用者繳到貸款專門設立的賬戶上；儲備土地招標、拍賣時，貸款銀行派人到現場，由中標人或競得人當場與貸款行訂立協議，將抵押地塊上的義務從土地儲備機構轉到中標人或競得人身上，中標人可以根據具體情況繳納費用解除抵押或以競得地塊繼續抵押以取得貸款，這樣，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，也增加了客戶群，可謂一舉多得。

第三篇：委托貸款風險防范

三、委托貸款業務中商業銀行法律風險防范建議

1、按法律法規及監管規定的基本要求進行貸前調查、授信風險評價及貸款支付。雖然委托貸款的對象和用途等要素由委托人確定,但銀行也應對借款人資質、信用狀況、財務狀況等基本情況進行調查分析,對借款人的基本情況、還款來源、擔保情況進行基本審查,并按“三辦法一指引”的要求進行貸款資金的支付。

2、加強委托貸款合同管理。1)在銀行與借款人簽訂委托貸款合同時,建議要求委托人作為一方當事人在合同上簽字。若銀行分別與委托人及借款人簽訂合同,建議借款合同及相應的擔保合同經委托人書面確認。2)在履行委托貸款合同時,如果需要變更委托人的指示,建議取得委托人書面同意;委托人指示的變更,建議要求以書面形式作出,銀行保留相應的書面文件。3)銀行作為受托人,應明確其作為受托人的權利和義務,特別是不應承擔任何因委托人和借款人原因造成的風險損失。

3、及時告知委托人關于借款人情況變動。銀行在委托貸款發放后,建議將從公開信息渠道可獲知的借款人出現的任何可能影響貸款安全的情況及時書面通知委托人。

4、在訴訟時效內催收、提起訴訟。銀行在貸款逾期后應承擔包括向借款人發送催收通知書并獲取證據、協助委托人進行訴訟等義務;建議在與委托人的委托合同中明確銀行為辦理委托貸款催收事項所支出的包括訴訟費、保全費、執行費等合理費用由委托人承擔。同時,根據最高人民法院《關于如何確定委托貸款協議糾紛訴訟主體資格的批復》,貸款人(受托人)可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟,即以銀行為原告提起訴訟向借款人主張債權。

第四篇：淺析土地儲備貸款風險及防范

淺析土地儲備貸款風險及防范

土地儲備貸款是銀行向土地儲備機構發放的用于收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉貸款。其主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費、繳納土地出讓金等。

近年來，各地政府通過加快土地資源向土地資本轉變，提高土地收益，為城市建設提供了強大資金支持，部分城市成立了土地儲備中心專司其職。土地儲備貸款相應成為銀行新的效益增長點和營銷重點，并占據了銀行信貸資金相當份額。

但是，由于土地儲備貸款金額大，政策性強，政府干預成分多，銀行管理經驗不足，貸款風險相對較大。土地儲備貸款主要面臨以下風險：

1、政府信用風險。從借款主體看，大部分土地儲備機構雖然工商注冊為企業法人，但并沒有按公司化規范運作，僅是代表政府負責土地收購、儲備、交易等日常事務性工作，不負責對土地資金的安排，缺乏經營自主權，責權不統一，法人治理結構不完善，監督機制不健全，實際屬于政府的附屬體，作為融資主體，其只是一個承貸的空殼而已；另一方面，政府往往把土地儲備貸款當作財政資金管理使用，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項目，而是用于彌補其他城市建設資金；對于拍賣的儲備土地款項，政府也未及時用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現，對于赤字財政更是一紙空文。因此，政府信用風險是土地儲備貸款的直接風險。

2、政策性風險。近年來，國家加大了對房地產市場和土地市場整治、規范力度，人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》明確限制了對房地產開發企業、施工企業的貸款投入，國務院、國土資源部2004年也先后出臺了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》、《關于貫徹落實國務院緊急通知精神進一步嚴格土地管理的通知》，加強了對建設用地的審批管理，上收了地、市一級土地部門土地項目審批權限，并暫停農用地轉為非農用建設用地的審批。這肯定會影響城市房地產建設規模和土地拍賣進程，甚至可能使儲備土地無法拍賣變現，從而影響貸款的按期收回。

3、法律風險。《中華人民共和國土地管理法》嚴格禁止未經批準或越權審批建設用地。儲備土地必須符合經法定程序批準的城市總體規劃、近期建設規劃和土地利用總體規劃。近年來，隨著“城市化”步伐的加快，城市郊區大量農用地作為儲備土地被征用，其中不乏為當地政府越權審批占用，且土地儲備機構取得土地并未實際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續和變更了土地性質，處置土地存在較大的法律風險。另外，外部評估機構受利益驅動，往往是按照借款人的授意根據貸款申請額度對土地價值進行評估，甚至一些地方由國土部門壟斷對地價的評估（否則，不予辦理抵押登記），導致評估價值遠遠偏離土地市場價值，銀行即使處置抵押物也會造成較大的貸款損失，而現有法律法規對評估機構的責任約束不強，銀行也無法向評估機構進行追索。

4、銀行經營管理風險。筆者在審計實踐中發現，部分銀行發放土地儲備貸款未落實抵押，或者抵押物非貸款對應的儲備土地；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取與政府、借款人三方簽訂《土地儲備貸款封閉運行協議》，《協議》中明確了貸款資金必須專款專用和儲備土地處置后優先償還貸款。但事實上，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對稱，貸款資金轉入財政帳戶后，銀行完全失去對貸款資金的監控，無法保證儲備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲備資金被挪用，就很難按期收回貸款。

基于上述風險，筆者認為應從以下幾個方面加強對土地儲備貸款的管理：

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估并設定抵押是防范風險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權。當然，銀行應當關注儲備土地取得的合法合規性，如取得土地是否經過法定程序批準，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結果可以實行社會公開，接受社會監督，防止評估機構隨意估價。

2、把好貸款用途監控是確保土地儲備貸款安全的關鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，就理所當然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現的不確定性，導致借款償還期限不確定，為規避貸款流動性風險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現后及時優先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現資金。

4、理順投資關系，創新金融產品，完善金融服務。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規范，政府主要職能是確定土地利用建設規劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標選定業主，而不應干涉銀行和企業的自主經營。作為銀行來講，要增強風險防范意識，總結經驗教訓，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創新意識，完善金融服務，如在目前我國尚未允許地方政府發行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關心城市建設，監督政府規范資金使用，另一方面又可以規避一些政策性風險，如上海地鐵、成都市水環境項目集合委托貸款發行均取得良好效果；還可以發揮銀團貸款優勢，充分整合資源，分散風險。

第五篇：淺談汽車消費貸款風險防范

淺談汽車消費貸款風險防范

汽車消費貸款以其風險低、綜合效益高、可持續發展的優點，已成為各家商業銀行新的業務增長點。但在業務迅速膨脹的同時，不良貸款也在悄然增多，存在著一些不容忽視的問題。下面筆者結合本地的汽車消費貸款運行情況，就如何防范汽車消費貸款風險，談幾點粗淺的看法。

一、汽車消費貸款業務運行現狀 汽車消費貸款作為新興的個人消費貸款的業務品種，一經推出，就受到了各家商業銀行地高度重識和推崇，并在短時間內得到了迅猛發展。雖然各家商業銀行在市場競爭中采取的手段不同，但在汽車消費貸款的運行模式上基本相同。如本市某商業銀行支行，在業務快速發展的過程中，該行為盡快做大、做強汽車消費貸款業務，同時基于對經銷商和保險公司的信任，一度忽視了對經銷商和保險公司推介客戶的直接調查，片面認為，只要保險公司同意為客戶提供履約保證保險，銀行貸款就一定無風險。但是，隨著業務的不斷開展，貸款的潛在風險逐步顯現，如借款人不守信用、經銷商車輛存在質量問題、保險公司尋找借口拖延賠付等，給該行貸款的按期收回帶來困難。特別是與該行合作的保險公司對象單一，造成了在業務開展和貸款收回上對某家保險公司的過分依賴。當借款人違約保險責任發生時，該行對保險公司在保險賠付中的推諉拖延行為，從銀、保雙方合作關系考慮，卻不能直接通過法律手段進行索賠，陷入了非常被動為難的尷尬境地。由于銀行貸款實行期限管理，而保險公司對違約貸款賠付不及時，所以直接造成了該行不良貸款的增加。

二、存在的風險 以銀行汽車消費貸款的 “間客式” 操作方式為例，其主要特點是購車人申請汽車貸款先找經銷商，經銷商對客戶初審，簽定購車協議后，將客戶推介給銀行，銀行對客戶進行調查認可，由保險公司為客戶辦理履約保證保險后，銀行向客戶發放貸款，經銷商收到銀行按照約定劃轉的貸款后，將車輛提交給借款人。在整個汽車貸款運作過程中，貸款風險涉及到借款人、經銷商、保險公司和銀行四個方面。

1、借款人方面。(1)信用風險。購車群體良莠不齊，可能混雜了一些有道德風險的人，由于主觀賴帳心理或當汽車價格下跌，低于購車者需還貸款余額時，購車者就可能做出理性違約的行為，都可能使銀行貸款面臨風險。(2)支付風險。購車人對自身的預期收入能力估

計不足，確定的貸款額度、期限不合理或由于外部意外原因，造成按期支付還款困難。

2、經銷商方面。(1)汽車質量風險。經銷商為推銷汽車，不通過正當渠道購進汽車，把存在質量問題的車輛銷售給借款人，因質量糾紛而殃及銀行貸款的收回。(2)盲目推介客戶風險。經銷商向銀行推介客戶的過程中，其從自身利益出發，可能通過虛報汽車價格，變相降低首付款比例或采用零首付的方法，把不具備資金實力的購車人推介給銀行，為貸款的按期收回埋下隱患。

3、保險公司方面。(1)保險條款陷阱。保險公司利用借款人對保險條款的模糊認識，以及銀行貸款操作中的疏漏，當保險責任發生時，尋機免除保險責任或減少責任。(2)保險公司營銷人員風險。保險公司的部分營銷人員，采取不正當競爭手段，違反保險條款規定，私自縮短保險期限，造成保險失效，責任免除。(3)保險支付風險。保險公司雖為一級法人，但作為每一個地方保險公司，其保險賠償的支付能力是有一定限度的，當保險賠償額度超過其內部控制比例或心理預期時，保險公司就會尋找借口拖延賠付，從而造成銀行不良貸款增加。

4、銀行內部風險。(1)貸款手續風險。保險公司履約保險的生效是以銀行履行義務為前提的，當銀行在貸款調查、審查、審批手續上出現紕漏時，就會造成保險失效，責任免除。

(2)客戶及車輛質量審核風險。汽車貸款風險直接來自借款人和車輛，對借款人資信狀況調查不嚴格或對經銷商提供車輛質量把關不嚴，都會直接給貸款的按時收回帶來風險。(3)保險手續風險。汽車貸款履約保證保險是保險公司的一個保險業務品種，雖然在借款合同中，銀行要求其在擔保人處加蓋了公章，但并不等同于保險公司擔保貸款。履約保險對手續的要求非常嚴格，保險不連續、借款人非法經營、借款合同或保險單內容的變更等，都可能造成保險失效、責任免除。

三、風險防范措施

1、引入競爭機制，積極與多家保險公司和經銷商合作。銀行在汽車貸款業務開展初期，貸款客戶絕大部分來自于保險公司和汽車經銷商的聯合推介，出于對保險公司和經銷商的信任，有的銀行一度忽視了對貸款客戶的直接調查。又由于汽車經銷商資信狀況參差不齊，在汽車貸款業務合作各環節中，無任何連帶責任，因此給經銷商無原則向農行推介客戶造成了

可乘之機，把一些不具備經濟實力的客戶推介到了銀行，給銀行汽車貸款的按期收回埋下了隱患。銀行在與保險公司的合作中，“銀保合作”對象單一，所做的汽車貸款業務絕大部分是與當地“人保”合作，這種業務合作的幾乎“唯一”性，導致了銀行在開展業務過程中及貸款收回上對保險公司產生了過分的依賴，若保險公司理賠不及時，就會直接造成銀行不良貸款的增加，這也是銀行不良貸款形成的基本原因之一。因此，只有通過引入競爭機制，堅持與多家保險公司合作，并根據資信狀況，對合作汽車經銷商進行精心選擇和清理，才能為汽車貸款業務的健康發展創造良好的業務合作環境，徹底改變銀行在業務合作中的被動局面，掌握工作的主動權。

2、通過“三方”協商，建立“汽車貸款保證金”制度。銀行在與保險公司和經銷商簽訂“三方”合作協議時，必須明確各自的責任和義務，通過實行“汽車貸款保證金”制度，來維護擁銀行的利益。作為貸款銀行，必須認真做好對客戶的貸前調查工作，為信貸資金的安全奠定基礎。對于出現的不良貸款，要積極進行催收，這既是進行保險索賠的需要，也是銀行自身的責任。保險公司除參與對借款人的資信調查，還必須承諾對借款人超過三期以上的未償還貸款承擔違約賠償責任。為保證不良貸款的及時賠付，各行必須要求保險公司在銀行開立“汽車貸款違約賠償保證金”專戶，保持一定額度的保證金，對于超過三期的未償還貸款，及時從賬戶中扣收。若保險公司未及時全額補齊專戶余額，則待其補齊后，再繼續進行業務合作。汽車經銷商作為車輛的供應者，必須對客戶信用承擔一定責任，對車輛質量負完全責任。為保證業務的順利開展，必須要求經銷商在銀行開立“汽車貸款車輛質量保證金”專戶，根據經銷車輛數量按一定比例交存保證金，用于問題車輛回購和因汽車質量問題造成的不良貸款的扣收。

3、審慎選擇貸款對象，實行“客戶經理承諾”制度。正確選擇汽車貸款對象，從源頭上嚴把客戶準入關，這是防范風險、確保貸款安全的前提和基礎。為加強貸前調查力度，確保客戶質量，銀行可建立健全“責任人承諾”制度，要求客戶經理按客戶的收入水平、經營狀況、行業風險尤其是信用程度對客戶進行分類，以此作為確定是否發放貸款、是否需要辦理履約保證保險和采取何種擔保方式的主要依據，并由客戶經理在貸款發放時簽訂“貸款責任承諾書”，把每一筆貸款的相關責任都落實到人，與工資掛鉤考核，負責貸款的調查，并承擔收回責任，確保貸款安全。

4、明確保險條款，完善貸款手續。汽車貸款履約保證保險作為保險公司的一個保險業務品種，“免責條款”是其重要組成部分，保險條款對于投保人(借款人)、被保險人(貸款銀行)及車輛質量(經銷商提供)的責任要求是非常嚴格的，貸款操作稍有不慎就會造成保險的失效，即“保險責任免除”。汽車貸款履約保證保險并非真正意義上的“完全保險”。因此，銀行要在正確理解保險條款的基礎上，完善貸款操作手續。一是要按照保險條款的要求認真進完善貸款的調查、審查和審批手續；二是要對汽車經銷商提供的車輛進行審核，嚴把質量關；三是保證機動車輛保險在貸款期限內的連續性，要求借款人必須按照貸款期限一次性全額投保，不得縮短投保期限；四是在進行借款合同、保險單的修訂、變更時必須征得保險公司的書面同意，出具“保險業務更改批單”。

5、轉變貸款模式，積極開辦“直客式”貸款業務。“直客式”汽車貸款業務，具有購車方式靈活，擔保方式多樣的顯著特點，各行要逐步由汽車經銷商介紹客戶到銀行辦理貸款的“間客式”被動操作方式，轉向“客戶購車先找銀行”的“直客式”主動操作方式。通過“直客式”營銷方式，進一步擴大貸款對象的范圍，降低客戶購車成本，提高辦貸效率，提升銀行汽車貸款品牌的知名度，增強同業競爭力。通過采取住房抵押、新車抵押、第三方保證等多種擔保方式，逐步改變單純依靠保險公司履約保證保險辦理業務的狀況，分散汽車貸款風險，并有側重點的將貸款車型逐步由大型貨車向出租車、客運車和家用轎車轉變，不斷降低汽車貸款風險。