第一篇：商業銀行如何防范小微企業貸款風險

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商業銀行如何防范小微企業貸款風險

近年來，隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，小微企業大批出現，據不完全統計，目前全國小微企業已超過1000萬家，加上3800多萬個體工商戶，其從業人員已近2.8億，小微企業在增長居民收入、滿足市場需求、宏揚創業精神、推進技術提高、增進縣域經濟發展等方面發揮了不可替代的作用。但是，小微企業由于其本身特點，風險高于個人住房貸款、個人消費貸款，同時也高于大中企業貸款。

小微企業貸款風險主要有以下特征：

1.小微企業貸款經營風險大，影響小微企業貸款不良的原因多，銀行往往難以把控。

相對大中型企業而言，影響小微企業貸款經營的風險因素更多。如企業控制人的個人原因：家庭變化因素、身體變化因素、個人不良嗜好，往往會對企業經營產生很大影響；區域經營環境惡劣，互保企業跑路，而使得整個區域大批小微企業因承擔過多債務形成貸款不良；上游企業占款、下游企業拖欠貨款，也往往造成小微企業無法經營，資金鏈斷裂。小微企業公司治理不規范，幾乎沒有完整的企業規劃，企業主的個人意愿隨時能改變企業的經營方向，跨業經營涉足不熟悉的行業很可能踩中地雷，產生意外的經營風險。其他的如官司、股東矛盾等諸多原因，都會造成小微企業貸款成為不良。

2.小微企業自身抗行業風險能力較低，銀行對小微企業貸款行業風險也把控不足。

相對大中型企業而言，小微企業在資金、人才、技術等方面都處于競爭劣勢，公司治理不完善、缺乏核心競爭能力。當行業發生風險時，最先影響的就是小微企業。

同時，有些銀行對小微企業貸款行業風險把控和認識也不足。如有些銀行的小微企業供銷流量貸，對行業風險及核心企業的風險監控就不完善，當行業風險來臨時，有可能存在批量的小微企業倒閉而形成大量不良貸款。

3.小微企業貸款用途難以把握和監控。

小微企業因為缺乏公司治理，財務管理不規范，大多數小微企業都沒有財務報表，相對大中型企業而言信息不對稱更為嚴重。因此，相對大中型企業而言，小微企業貸款用途更加難以把握和監控。有些小微企業將貸款投入到于貸款用途不符的高風險用途中去，有些甚至套取銀行貸款資金投入到房地產、高利貸當中去。而這些高風險用途貸款往往正是銀行小微貸形成不良的原因。

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鑒于小微公司貸款的高風險，銀行則應當采納有效的戰略和辦法積極應對。除了嚴厲依照慣例的貸款“三查”，即貸前查詢人員依據借款風險度以及復雜程度，以能夠獲取真實有效借款信息為前提，對借款進行查真、查實；貸中審查人員對借款的信用風險、操作風險、道德風險、擔保品變現風險等進行全面的深入分析，提示風險并進行安全性審查和判斷；貸后檢查落到實處，做好預警、檢查、調整、清收工作，商業銀行還要采納以下辦法，以防備、規避小微公司借款的高風險。

商業銀行防范小微企業貸款風險的措施包括：

1.采用風險定價，使收益覆蓋風險。

根據“高風險高收益”、“ 收益覆蓋風險”原則，商業銀行對小微貸款一定要采用風險定價。可以根據小微企業的抵押率、資產負債率等指標，制定本行的定價策略。如對于低抵押率、低負債率的企業，給予較為優惠的利率。對于高抵押率、高負債率的企業，采用高利率政策。但是“風險定價”并不是一味的高定價，過高的定價肯定會造成優質客戶的流失。

2.了解小微客戶、熟悉客戶和企業。

銀行無論是資產業務還是負債業務，經營的都是客戶。所以一定要了解客戶、熟悉客戶。通過了解客戶、熟悉客戶，熟悉企業的經營狀況、財務狀況以及經營競爭環境，來把握企業的第一還款來源，把握企業的貸款用途合法、合規、合理，從而有效控制風險。

3.注重第二還款來源，特別是注重抵、質押物擔保方式。

所有的貸款都要注重第一還款來源，小微貸款則同時要注重第二還款來源，特別是注重抵、質押物擔保方式。當經濟出現波動時，往往純信用更容易產生逾期及不良，并且純信用貸款的損失率遠高于有擔保的貸款。因此，要通過提高第二還款來源要求對小微貸款的高風險進行風險補償。

4.加強行業風險防范措施。

商業銀行總行的行業風險分析應該在所有條線共享，總行相關部門應該定期下達行業風險報告。小微貸款的客戶經理及審貸人員對于行業風險及區域風險要加以關注。對于小微企業供銷流量貸，核心企業最好在本行對公有授信，便于把握和監控風險。

5.堅持“小額、批量”原則。

小微企業因為其自身特點，貸款金額小。同時小微企業較大中型企業來說數量眾多。根據“大數法則”，堅持“小額、批量”原則，要選好、選對、選準目標客戶，同時防止中型企業因無法在對公貸款或因對公貸款額過大，而變相用個人名義貸款，總體負債過多、風險加大。

6.采用先進的預警系統。

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基于小微企業的高風險特征，商業銀行則必須采用先進的預警系統，對借款人資信、小微企業、擔保物等進行及時監控。該預警系統必須及時采集借款的征信狀況、法院被執行人信息狀況、企業的征信狀況、企業及個人的資產及負債情況、企業的涉案情況、押品價值變動、押品二押及查封情況，根據借款人資信變化、小微企業經營狀況變化、押品變動情況，主動及時發起監測、評估、檢查、調整、清收等貸后管理措施。

7.用好、用足國家及央行支持政策措施。

央行針對小微企業出臺了“定向降準”、“定向再貸款”、“定向降息”政策，以及不久前出臺的“信貸質押再貸款”政策，商業銀行要用好、用足國家及央行支持政策，通過資產證券化等措施，吸收低息資金，盤活存量資產，增大資產規模，降低小微企業貸款的成本，提高盈利能力。

小微企業貸款的風險控制是商業銀行在運營轉型和向金融“深水區”邁進過程當中不能不面對的問題，為此，商業銀行需要在風險控制的方法和步伐上作出新的調整，同時加倍關注宏觀經濟波動對小微企業運營的影響。整體來看，將來商業銀行在小微企業貸款領域是大有可為的。

文章來源：上海長久貸

第二篇：小微企業貸款風險平衡術（范文）

投放貸款2000億元 客戶數超10萬

履新民生銀行(9.43,-0.19,-1.98%)（600016.SH）零售銀行部總經理僅僅5個月，商貸通小微企業貸款就猛增了近700億元，速度如此之快連艾民自己都嚇了一跳。

截至11月24日商貸通小微企業貸款已發放2000億元，余額新增900億，客戶數超過10萬戶，而且數據每天都在更新，如果不是因為有存貸比的限制，艾民坦言恐怕很難抑制住這種加速度發放的勢頭。

而接下來擺在艾民面前要解決的問題是：如何讓這個還不到兩年的新業務更具有可持續性，達到股東、管理層和客戶的共贏。“小微金融可持續性的關鍵就在于成本控制、風險管理和流動性管理的匹配。”

明年開始，民生銀行各地分行將陸續成立小微金融部和零售風險管理及售后服務部；此外，小微企業2.0提升版操作手冊正在制定；隨著商貸通業務不斷成熟，在民生銀行董事長董文標的規劃中，小微企業貸款要逐步提升除抵押之外的弱擔保貸款的比例，甚至包括信用貸款。

組織架構調整在即

商貸通發展超乎預期，要有與之相匹配的架構，形成專營機構和專業團隊。“從總行到分行再到支行，整個架構都要重新調整，明年開始，各地分行將陸續成立小微金融部和零售風險管理及售后服務部。”艾民說。

“售后服務”是今年下半年董文標在巡視支行小微業務時提出的服務新主張，包括小微貸款的資產管理、違約管理及客戶關懷都以服務提供的方式進行處理，就像汽車服務的4S店一樣。

據悉，按照民生流程銀行建設的預期目標，民生零售銀行部從總行到分、支行正在進行組織架構重新調整。

目前，總部已區分出消費者金融、小微金融、風險管理和資源管理四個板塊，明年分行層面也將按客戶群和風險緯度進行重整，而在支行，將按照團隊專業化、作業專門化、流程標準化進行進一步優化。

商貸通業務迅猛發展，客觀上對團隊的組成、樣式、功能提出了更高的要求。小微企業所需要的服務不僅是了解小微貸款的信貸經理，也要求風險經理、理財經理甚至財務顧問，只有這樣才能提供從融資到結算，從企業到個人和家庭的一攬子現代金融服務。

“就像董事長講的，民生銀行小微金融就是要把小微企業從最原始最傳統的金融環境里解放出來，讓它們接近現代金融服務。”艾民補充道。

據稱，民生銀行基于自主研發的IT平臺上的“小微業務作業系統”已開發完畢，正在華東接受測試和驗證。同時，總行也正在制定商貸通小微企業2.0提升版的操作手冊。該手

冊將全面總結1500億元左右的小微信貸的經驗和教訓，并涵蓋民生銀行董事會和管理層對小微金融的新定位、新理念和新主張。

從強擔保到弱擔保貸款轉型

“從國際上講，商業銀行進入小微業務領域也是十年來新近發生的事情，在中國的商業銀行業，如此大規模做小微企業貸款還是前所未有，其實難度非常大，也面臨很多挑戰。”在講到未來的任務時，艾民以一種看似平談卻帶堅毅的神情說。

挑戰之一是董文標提出未來小微企業貸款中，要逐步提升除抵押之外的弱擔保貸款的比例，甚至信用貸款。

面對記者提出的弱擔保比例是否安全的話題，艾民援引了董文標的“人質理論”：“這個理論的要點就是抵押擔保并不必然是最安全的風險管理工具。比如，如果押房子是安全的，把客戶的家屬押在銀行似乎更加安全，但那恰恰是最不安全的。除了法律和倫理的限制之外，人質這種‘押品’也將由于價值不穩定和持有成本過高而無法承受。”

實際上，對抵押物的崇拜限制了銀行服務客戶的空間。據了解，目前民生銀行已投放的小微企業貸款的30%以上已告別了強抵押的束縛，轉而采取聯保互保方式甚至信用。將來這一比例還將繼續擴大。

但是涉足到信用貸款又讓艾民考慮新的問題：“客戶選擇的依據是什么？風險對沖的辦法又是什么？”

國際上很多小額貸款機構或者商業銀行都在做個人無擔保信用貸款，但是這些機構的貸款額度比較小，比如渣打銀行在國內推出的無抵押無擔保貸款一般可貸到30萬元，最高可貸50萬元，在國外的信用貸款額度更低，而目前民生小微企業貸款的戶均貸款額度為150萬元。“在經濟危機后的宏觀不穩定的環境下，大面積地‘大’額的信用貸款實踐，說是挑戰也不為過吧。”艾民稱。

信用貸款額度大，銀行所承擔的風險也較大。“我們在考慮拿出一部分貸款額度比較小的客戶或者信用好的優質客戶來先行試點，這部分貸款有一定的抵押，經過不斷考察，客戶信用記錄良好，我們會慢慢考慮放大貸款額度。”艾民說。

這就涉及到如何進行風險定價。“過去的傳統思維認為期限越長，利率越高。而小微企業貸款的定價應該有自己的特點。小微企業的定價跟客戶的用款方式有很大的關系，與資金供求關系有很大的關聯。今后民生銀行的定價會越來越市場化和標準化。”民生銀行總行小微金融部總經理周斌分析。

據了解，民生小微企業貸款利率在基準利率基礎上上浮20%左右，上半年年化利率約

6.6%，不到7%，接近90%左右的小微貸款都是一年期內的貸款。

小微貸款如何持續

“招商銀行(12.22,0.09,0.74%)（600036.SH）和民生都在進行二次轉型，二次轉型都是降低成本消耗、提高綜合定價能力和收益。商貸通業務抓住了小微企業市場，這個市場很誘人，我們也很重視。”招行零售銀行一位資深人士說，“但空間大風險也很大。在中國經濟處于上行階段時，小企業的風險不容易暴露，但是在經濟下行階段時，要注意小企業的潛在風險，這就要看銀行如何平衡風險收益。”

這位招行人士認為，銀行不應把所有資源都集中在一個業態上，應該平衡各種業務關系，有高風險業務，也有低風險業務。

艾民經常被市場分析師問得最多的問題就是，民生的商貸通小微貸款是否具有可持續性。實際上，按照民生規劃，3年后小微企業貸款客戶占比要從現在的不到10%提高到20%。

中國民生銀行行長洪崎出席《中國經營報》與中國社會科學院工業經濟研究所聯合主辦的“2010（第八屆）中國企業競爭力年會”時表示，小微企業貸款要走一條批量銷售道路，批量銷售才能夠真正穩定下來，才能具有真正的核心競爭力。

民生銀行的思路是，小微企業的單筆貸款金額比較小，成本較高，風險較大，所以要批量化發現客戶，批量化處理業務，以降低銀行風險。目前民生銀行商貸通的客戶主要是“一圈兩鏈”(商圈、供應鏈和產業鏈)。

第三篇：商業銀行貸款風險管理[模版]

商業銀行貸款風險管理

商業銀行貸款風險，是指銀行貸出去的款項，借款人到期償還不了形成逾期、呆滯 或根本無法償還成為呆賬貸款，銀行蒙受損失具有可能性。商業銀行信貸資產風險主要表現 形式是逾期貸款、呆滯貸款、呆賬貸款。商業銀行貸款無法收回主要是由于借款人不愿或無 力歸還借款，所以商業銀行貸款風險來源于借款人。關鍵詞：現實意義；主要表現；分類；決策

一、引言商業銀行貸款風險管理，就是指銀行運用系統和規范的方法對信貸管理活動巾的各種貸 款風險進行識別預測和處理，防范和降低風險損失的發生，以及對信貸活動的影響程度，以 獲取最大的貸款收益的信貸調控行為。隨著金融改革的不斷深化，國有銀行商業化，并建立 現代金融企業制度是一種必然趨勢。銀行成為自主經營、自擔風險的企業實體，首要的任務 必須按風險原則管理資產，加強對貸款風險的管理顯得日益重要。

二、商業銀行貸款風險管理的現實意義

1、有利于實現資金資源分配的最佳組合。通過貸款風險管理, 商業銀行依據風險分散 的原理將貸款資金進行合理配置, 既有效地降低了銀行放款的風險, 又使銀行的利潤水平相對確定, 達到貸款資金的有效利用。

2、有利于金融體系的安全和經濟的穩定發展。銀行系統是現代經濟運行的重要支柱, 商 業銀行的運行狀況對經濟有著重要的影響, 如果商業銀行貸款失控, 導致銀行的重大損失 必然會通過一系列的連鎖反應招致金融體系的動蕩和經濟的衰退。有效控制商業銀行的貸款 風險就成為維護金融體系安全和促進經濟穩定發展的可靠保證。

3、有利于商業銀行經營目標的實現。銀行經營管理的目標是在效益性、流動性、安全 性三者統一的前提下實現成本最低、效益最大, 而銀行風險管理的宗旨正是用最小的成本獲 得最大的風險收益。

三、近年來商一業銀行面臨的貸款風險管理主要表現：(一)是國有商業銀行不良資產比例仍然較高，這是我國商業銀行貸款風險管理的首要特 征。四大國有銀行不良貸款在剝離了1.4萬億后，不良貸款比率按五級分類口徑仍較高，已 超過20%（發達國家平均為2%），風險隱患較大。這些不良資產形成原因十分復雜，而銀行稀 釋和消化不良貸款的能力目前還比較弱。當前部分行業投資過熱已成為經濟發展中的突出矛 盾，一些銀行對過度投資、重復建設盲目貸款，如果不切實加以解決，可能產生大量的新增 不良貸款。減少新增不良資產，加大存量不良資產處置力度，化解銀行風險任務艱巨。(二)是資本充足率離巴塞爾協議規定（8%）還有一定差距，距國際先進銀行（30%）有 很大距離，面臨一定的財務風險。(三)是國有商業銀行的盈利能力低，資本利潤率、資產利潤率和人均利潤率仍大大低于 國際平均水平。(四)金融違法違規行為屢禁不止，金融案件時有發生，有的觸目驚心，而金融企業的防 范機制和內部管理水平卻跟不上。一些銀行急于擴張業務和搶占市場份額，往往忽略風險和 成本，不能正確處理業務創新與貸款風險管理的關系，致使一些新的金融業務往往是金融犯 罪分子窺視的焦點。(五)是銀行風險出現新轉化：信貸資金被大量用于財政性支出，財政風險向銀行風險轉 化；房地產、城市基礎設施等貸款周期長、規模大、增長快，信貸的分散風險向集中風險轉 化；有些地方因資金鏈條斷裂而形成房地產貸款巨大貸款風險管理，抵債資產逐年增加，虛 假按揭、重復抵押騙取銀行貸款，信貸的即期風險向其他資產的遠期風險轉化。商業銀行存在的問題實質是金融體制和機制不健全，沒有建立現代金融制度，沒有真正 擺脫行政機構色彩，公司治理結構存在嚴重缺陷，經營機制還沒有根本轉換，內部控制薄弱，缺乏有效的自我約束機制。

四、商業銀行風險貸款的類型

1、呆賬型貸款。呆賬型貸款指商業銀行在貸款款項撥出后，在采取所有可能的法律措 施和一切必要的法律程序之后，其本息仍然無法收回或只能部分收回的情形。呆賬型貸款風 險大多是因關系貸款或政府性指令撥款，或工作人員違規貸款造成的，是最嚴重的不良貸款，往往是銀行款項撥出時

就注定呆賬的貸款，應堅決予以杜絕。

2、呆滯型貸款。呆滯型貸款風險是指按財政部有關規定逾期超過規定年限以上仍未歸 還的貸款，或雖未逾期或逾期不滿規定年限但生產經營已經終止、項目已經停建的貸款。

3、逾期型貸款。逾期型貸款風險是指借款合同到期后仍未歸還的貸款。這種分類是與 中國特殊的金融市場情況相符合的。隨著金融體制的改革、外資銀行的介入、金融格局的變 化，中國于1998年開始逐步采取國際通行的五級考核標準，即正常貸款、關注貸款、次級貸 款、可疑貸款、損失貸款。

4、保證虛設型貸款。保證是由債務人以外的第 人向債權人承諾，當債務人不履行債務 時，由其代為履行或承擔保證責任的擔保方式。保證虛設則是閃為保證人資格不適格，使保 證不成立，或保證人無能力即沒有充足的財產保證當債務人未履行債務時來代為履行等因 素，使保證流于形式。保證是基于人身信任關系而設立的一種物權。但由于保證對債權人來 說是一種請求權，債權人不能對債務人的財產行使直接的支配權，保證設定時，保證人雖有 足夠的償還能力，但等到保證責任落實時，由于債務人和保證人的財產均已減少以致不足以 清償債務，使保證形同虛設。

5、政策風險型貸款。政策風險指商業銀行在其運用資金放款獲取利潤中，由于圍家政 策的不穩定性、不可預測性使其經營的收入不確定性程度增加的情形。國家政策具有目標性 與階段性，階段性政策從長遠來看又有可能存在不穩定性。因此，商業銀行在其業務中對政 策的把握與實際情況有時會有一定的偏差，從而擴大其貸款風險。

五、完善我國商業銀行貸款風險管理的對策 借鑒西方發達國家的貸款風險管理經驗, 結合我國商業銀行的實際情況, 完善我國商 業銀行貸款風險管理的具體措施如下: 第一, 針對我國信用評級體制的不完善, 建立資信評估機制, 對企業的資金狀況、經營 現狀、產品銷售情況及發展前景等加以量化, 運用各種財務指標進行考核評估, 尤其應該關 注企業的現金流量變化, 確保貸款投向準確, 為貸款決策供可靠的依據。第二, 建立貸款責任制和集體審批制度, 將貸款的責任明確到個人身上, 用嚴格的貸 款責任制約束信貸人員的行為規范, 做到誰貸款誰負責, 發生貸款損失時, 嚴格追究貸款 責任人的責任, 并給予適當的處罰;同時對業績優良的信貸人員進行獎勵, 給予其足夠的 工作動力。第三, 建立各種評審機制, 做到以防為主, 努力轉化及時補償, 要密切關注企業的發 展方向、貸款合同的履行情況,及時化解因企業經營不利和改變貸款資金用途造成的貸款風 險。按不同的授信對象和資產類型, 劃分風險基本權數, 同時根據企業的信譽標準評定貸款 企業信用等級, 并成立企業信用評估委員會和貸款審批委員會, 對資產風險進行量化管理, 以風險變換系數與貸款方式的風險基礎系數作為評價企業貸款風險度的標準。第四, 建立貸款風險的追索機制, 開展信貸資產的清理工作, 針對不同的情況采取相 應的措施, 積極組織清收工作。檢查抵押財產的完好程度和擔保人的代償能力有無變化, 關 注抵押財產價值是否發生變化, 是否存在企業出售, 轉移抵押等情況。第五, 不斷提升員工的素質特別是信貸人員的素質。貸款風險的大小與信貸管理人員的 素質密切相關, 信貸管理人員素質好, 貸款風險可以大大降低, 反之, 則會大大增加貸款 風險。提高信貸管理人員的素質, 建議從以下幾個方面入手:一是大力培育新生力量, 吸收 具有較高文化水平和有一定銀行工作經驗的青年人充實信貸隊伍, 二是加強職業道德教育 和業務培訓, 每年給予信貸人員一定的時間進行學習培訓,以提升其道德水平和業務能力。第六,從政府監管當局的角度講,應該給予商業銀行充分的制定貸款利率的自由, 這有 利于調動商業銀行的經營積極性和創新熱情。貸款利率的制定應該遵從市場經濟的規律, 商 業銀行可以在邊際收益等于邊際成本的約束下自行決定貸款利率, 實現利潤的最大化,這也 有利于增進優質銀行的競爭能力。第七, 要加強經濟立法。在市場經濟中需要相應的經濟立法來規范經濟個體的行為, 要 不斷完善相關的法律法規,如進一步完善《抵押法》、《擔保法》、《破產法》等, 從法律 層面保證有效商業銀行的貸款風險。

六、總結 總之，為了加強商業

銀行貸款風險的管理，商業銀行必須一方面應不斷加強信貸人員的 思想道德教育，培養信貸人員使之具備高度的責任意識、敬業精神和優良的工作作風；另一 方面應努力提高信貸人員的業務素質，針對信貸經營管理和信貸人員知識結構中的薄弱環 節，加強業務知識和操作制度的培訓，并鼓勵信貨人員自學與信貸業務有關的法律、會計等 專業的知識。

第四篇：淺析土地儲備貸款風險及防范

淺析土地儲備貸款風險及防范 中華網教育責任編輯:婷婷thea更新時間:2010年8月6日[點評]

2010年地籍調查考試輔導

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估并設定抵押是防范風險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權。當然，銀行應當關注儲備土地取得的合法合規性，如取得土地是否經過法定程序批準，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結果可以實行社會公開，接受社會監督，防止評估機構隨意估價。

2、把好貸款用途監控是確保土地儲備貸款安全的關鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，就理所當然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現的不確定性，導致借款償還期限不確定，為規避貸款流動性風險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現后及時優先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現資金。

4、理順投資關系，創新金融產品，完善金融服務。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規范，政府主要職能是確定土地利用建設規劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標選定業主，而不應干涉銀行和企業的自主經營。作為銀行來講，要增強風險防范意識，總結經驗教訓，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創新意識，完善金融服務，如在目前我國尚未允許地方政府發行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關心城市建設，監督政府規范資金使用，另一方面又可以規避一些政策性風險；還可以發揮銀團貸款優勢，充分整合資源，分散風險。

房市調控背景下儲備土地抵押貸款風險分析及授信建議土地儲備制度是近年來城市土地制度改革的一項重大舉措，成為我國經營性土地可持續化供應的重要環節，但由于土地儲備需要大量的資金支持，一定程度上，土地儲備必然的與銀行信貸建立的關聯，并被金融機構認為是有政府保障、土地價值保障的業務類型，土地儲備開發也基本形成“土地抵押貸款-

支付土地儲備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條。就我社而言，現就有土地儲備性質抵押貸款三筆，余額6800萬元。但是，從目前的土地儲備貸款操作情況上看，還存在一定不完善的地方，并且如果遇到信貸政策收緊或地產低潮，資金鏈容易發生斷裂。特別是現階段隨著樓市調控進一步深入，開發商資金鏈趨緊、拿地熱情逐步降低等因素的影響，儲備土地貸款風險必需值得我們引起重視。

一、儲備土地抵押貸款風險分析

（一）儲備土地使用權歸屬的法律爭議

《土地儲備管理辦法》第二條規定“土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔”。可見，法律中明確將依法取得土地、開發、儲備的行為主體規定為“市、縣人民政府國土資源管理部門”,并明確了土地儲備機構（通常為借款申請人）僅僅負責的是“具體實施”工作。雖然從表面上看，土地儲備機構獲得了土地登記機關頒發的土地使用證，使用權歸屬于土地儲備機構，但很多國土局頒發的該類土地使用證與正常的土地使用權證不同，土地用途欄填寫的是“儲備土地”，在取得方式一欄，有的為空白，有的為“儲備”，還有的直接明確填寫為“劃撥”，這種寫法在《物權法》等現行法律法規中未找到明確的規定作依據。從法理上看，儲備土地的實際使用權人是市、縣人民政府。在司法層面的實際操作中，對于儲備土地使用權的歸屬也一直是一個爭議性較大的問題，目前各省市的儲備土地抵押操作模式有待司法實踐對其合法性進行驗證。

（二）儲備土地抵押的法律效力風險

目前，大部分省市對儲備土地頒發土地使用證的法律依據是《土地儲備管理辦法》第十七條（即：市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書）。但《物權法》又規定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發土地使用權證。可見，這兩個規定存在法律沖突，司法實踐中會采取何種處理方式尚不知，但有法學學者認為該類登記發證的行為不能設立不動產物權，只能作為一種預告登記，即在該土地上設立物權的一種期待權。所以，從《物權法》、《土地登記辦法》、《土地儲備管理辦法》等法律法規的規定來看，儲備土地抵押的效力也有待司法實踐的進一步確認。此外，一些地方法規又有特別的規定，例如：《重慶市國土房管局關于房地產登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發[2007]404號）第六條明確指出：“國有土地儲備工業化載明的是政府批準土地儲備機構對某一宗國有土地進行儲備整治，并將預期收益權予以控制的權利，是一種期權，該宗國有土地范圍內原權利人持有的房地產權證并未收回注銷。這兩種權證載明的是兩種并行不悖的權利，其對應的是兩個不同的法律關系，不涉及土地權利沖突，國有土地儲備登記不影響原土地權利人行使轉讓、抵押等權利，如兩種權利發生沖突，應優先保護原土地使用權人的權益，國有儲備土地進行抵押登記時，應扣除原土地使用權人已辦理了抵押登記的土地面積，國有儲備土地設定抵押后，原土地使用權人申請辦理土地使用權抵押登記的，登記機關應當辦理”，由此可見，若抵押給我社的儲備土地上的原所有權利并未注銷的話，我社在申請行使抵押權的時候可能會遇到法律障礙，若原權利人同時主張其對抵押儲備土地的物權，根據前述文件規定，勢必會優先保護原所有權人的權利，導致我社的抵押權受損。

（三）儲備土地的價值風險

根據《土地儲備管理辦法》，土地被儲備后，政府將根據新的規劃對其各項指標進行調整，原本儲備成本數百萬/畝的土地有可能將成為價值不高的綠地、道路、或者公建配套用地；即使根據新規劃該儲備地塊系高容積率的住宅或商業用地，其價值也只能在經過法定程序出讓、重新設置土地使用權后方可體現，如按照新規劃性質對儲備土地進行評估，則屬于透支土地使用權，明顯侵犯了將來土地使用權合法受讓者的權益。而且，根據我國《土地法》規定，臨時用地年限不得超過2年，因此，不排除儲備的土地的實際評估價格會遠低于土地儲備成本的可能性。此外，由于《土地儲備管理辦法》明確了土地儲備機構收回儲備的土地中包括因實施城市規劃和土地整理需要而由政府指令收購的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等,這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按照國家有關規定,設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該地產后,從拍賣價款中要先繳納土地使用權出讓金后,抵押權人方可優先受償。如果土地拍賣價格較低,可能存在拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后的余額不足以償還銀行貸款的情形。

（四）資金監管使用風險

面對近年我國金融資產顯著增長，信貸資產規模迅速擴張的狀況，特別是近年來房地產市場的迅速膨脹，銀監會適時的下發“三指引一辦法”，以作為規范商業銀行貸款支付行為，防止借款人資金被挪用，有效保護金融消費者的合法權益，促進貸款資金真正流向實體經濟的重要舉措。一方面，“三指引一辦法”對于金融機構的貸款操作提出了更高的要求，同時也是對于金融機構信貸風險的一個有力的提示。做好貸款用途監管是確保土地儲備貸款安全的關鍵環節之一。為了保證土地儲備貸款專款專用，確保土地保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。但事實上，現在儲備土地貸款模式一般為土地儲備機構事先以財政資金對土地進行收購、征收，并將土地過戶到自己名下，辦理一個以土地儲備機構為使用者的土地使用權證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲備資金發放后于土地儲備行為的情況。而地方政府往往把土地儲備貸款當作城市建設資金，納入財政資金管理，這并不符合土地儲備貸款的性質和用途要求。金融機構應加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控。

二、關于儲備土地抵押的授信建議

從以上論述中可以看出，目前實施的儲備土地抵押制度，實際上存在著諸多法律障礙和法律爭議，即使在對其評估價進行打折后，我們也不能把儲備土地的抵押視為足值抵押，而且儲備土地抵押在實踐中甚至存在連第二還款來源都不足的風險。所以，在實際操作中建議注意以下幾個方面：

（一）在授信的時候，建議在考慮儲備土地抵押擔保的同時，要充做好抵押手續的合規合法，對土地價值合理確定，確保第一還款來源，同時，應該盡量追加其他擔保方式，如股東或實際控制人的保證擔保等，可以與儲備中心協商，在貸款合同中，將政府財政收入列入貸款還款來源之一。

（二）在發放儲備土地抵押貸款之前，應對擬抵押地塊搞好調查研究。了解每宗土地的土地信息,包括規劃用途、地類、權屬、地價、土地建筑密度和七通一平等情況,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相關的規定

辦理的土地征收、收購手續，權證等證明材料是否合規齊全，權屬關系是否明確；

（三）充分了解具體，地塊的有關情況,通過了解城市規劃等有關信息,充分考慮地區經濟發展前景、房地產市場子、土地市場環境等因素，盡可能確定抵押地塊的款來價值，盡可能選擇升值潛力大或預期收益高的地塊作抵押。

同時，對于評估機構的評估報告也應作好分析，防止中介部門趨利性的高估地價行為

（四）要對對擬提供貸款的儲備地塊,要做好可行性分析和收益方案預測分析,減少盲目性,增強預測能力。不僅要加強資金使用的監管，而且要積極關注配合，甚至直接介入土地收購儲備機構或土地管理部門向市場供地環節，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲備機構或其上級部門達成協議，儲備土地的出讓費用直接由土地使用者繳到貸款專門設立的賬戶上；儲備土地招標、拍賣時，貸款銀行派人到現場，由中標人或競得人當場與貸款行訂立協議，將抵押地塊上的義務從土地儲備機構轉到中標人或競得人身上，中標人可以根據具體情況繳納費用解除抵押或以競得地塊繼續抵押以取得貸款，這樣，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，也增加了客戶群，可謂一舉多得。

第五篇：委托貸款風險防范

三、委托貸款業務中商業銀行法律風險防范建議

1、按法律法規及監管規定的基本要求進行貸前調查、授信風險評價及貸款支付。雖然委托貸款的對象和用途等要素由委托人確定,但銀行也應對借款人資質、信用狀況、財務狀況等基本情況進行調查分析,對借款人的基本情況、還款來源、擔保情況進行基本審查,并按“三辦法一指引”的要求進行貸款資金的支付。

2、加強委托貸款合同管理。1)在銀行與借款人簽訂委托貸款合同時,建議要求委托人作為一方當事人在合同上簽字。若銀行分別與委托人及借款人簽訂合同,建議借款合同及相應的擔保合同經委托人書面確認。2)在履行委托貸款合同時,如果需要變更委托人的指示,建議取得委托人書面同意;委托人指示的變更,建議要求以書面形式作出,銀行保留相應的書面文件。3)銀行作為受托人,應明確其作為受托人的權利和義務,特別是不應承擔任何因委托人和借款人原因造成的風險損失。

3、及時告知委托人關于借款人情況變動。銀行在委托貸款發放后,建議將從公開信息渠道可獲知的借款人出現的任何可能影響貸款安全的情況及時書面通知委托人。

4、在訴訟時效內催收、提起訴訟。銀行在貸款逾期后應承擔包括向借款人發送催收通知書并獲取證據、協助委托人進行訴訟等義務;建議在與委托人的委托合同中明確銀行為辦理委托貸款催收事項所支出的包括訴訟費、保全費、執行費等合理費用由委托人承擔。同時,根據最高人民法院《關于如何確定委托貸款協議糾紛訴訟主體資格的批復》,貸款人(受托人)可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟,即以銀行為原告提起訴訟向借款人主張債權。