第一篇：個人住房貸款風險防范 課后測試

個人住房貸款風險防范

課后測試

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單選題

1.下列不屬于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷借款人申請以個人住房公積金貸款與個人住房商業性貸款相結合的組合貸款借款人首付款非自己交付或實際沒有交付借款人集體中斷還款

正確答案： B

2.下列不屬于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 擾亂了正常的金融秩序，加大了銀行貸款風險擾亂了正常的房地產市場秩序嚴重損害真正購房人利益，影響社會穩定擔保機構的利益受到了嚴重侵害

正確答案： D

3.關于借款人主體，下列說法錯誤的是： √

A

B

C

D 未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監護人作為法定代理人進行代理銀行可以辦理房屋唯一產權人為未成年人的住房按揭貸款申請在實踐中，我國境內商業銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象對于經濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格限制正確答案： B

4.關于我國住房置業擔保，下列錯誤的是： √

A 我國住房置業擔保市場已經得到了充分的發展

B C

D 住房置業擔保機制對促進個人住房貸款市場的發展起到了積極的作用住房置業擔保機制對分散銀行的貸款風險起到了積極的作用與商業銀行相比，住房置業擔保公司擁有對住房處置、變現等方面的專業優勢

正確答案： A

5.北京市2004年下發的文件規定，購買經濟適用房的家庭在居住多少年之內不得向市場出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正確答案： C

6.在住房公積金委托貸款過程中，受托銀行不應承擔的義務是： √

A 履行受托合同約定的義務

B 接受公積金所有人及繳存單位的查詢

C 接受有關監督部門的行政監督

D 與住房公積金管理中心共同承擔貸款風險

正確答案： D

7.下列不屬于個人住房公積金委托貸款的獨具特點的是： √

A 委托人的特定化

B 貸款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正確答案： C

8.下列不屬于個人住房公積金委托貸款所涉及的三個基本法律文件的是：

A 住房公積金委托貸款代理協議√

B

C

D 住房公積金委托貸款擔保合同委托貸款通知單住房公積金委托貸款借款合同

正確答案： B

9.商業銀行要對按揭項目進行嚴格審查，重點審查項目“五證”的真實性，下列不屬于“五證”的是： √A

B

C

D 國有土地使用證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證建設工程安全許可證

正確答案： D

10.根據國家稅務總局2006年12月發布的《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的有關規定，取得銷售（預售）許可證滿多少年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求進行土地增值稅清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正確答案： C

判斷題

11.資本和流動性存在不足的銀行往往采取鼓勵客戶加速還款的營銷策略，以期在整體上獲得更多收入?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

12.期房抵押期間，購房人向銀行抵押的是物權的抵押，同時也是權益的抵押?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13.對按揭項目，商業銀行要重點監測項目建設進度、銷售情況及產權辦理情況等?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

14.房地產經紀機構和經紀人員可以在允許的范圍內賺取房屋成交差價。

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

15.資產支持證券可通過內部或外部信用增級方式提升信用等級。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

√

第二篇：個人住房貸款風險點

個人住房貸款風險點

一、貸款申請受理風險點

1、由于受理了未予我行簽訂相關按揭合作協議的房開企業擔保的按揭客戶，導致貸款出現風險；

2、由于借款人主體資格不合規、還款能力較弱、還款意愿不強、購房行為虛假以及擔保措施無效，造成貸款出現風險；

二、盡職調查風險點

1、由于貸前調查人員對按揭業務政策掌握不透徹或違反流程操作，導致貸款出現風險；

2、貸前調查人員對借款申請人提交資料完整性、有效性、真實性審閱不細致，導致貸款出現風險；

3、由于未按規定雙人對借款人（含配偶、保證人）進行貸前調查，造成貸款出現風險；

4、由于貸前調查人未對借款人（含配偶、保證人）進行面談、面簽，導致貸款出現風險；

5、由于貸前調查人員調查完畢，未在相關調查資料簽署意見或在文本中簽字，導致貸款出現風險。

三、貸后管理

1、由于未嚴格管理貸款業務檔案管理，導致檔案丟失導致，貸款出現風險；

2、由于未按規定頻次對客戶進行貸后檢查，或貸后檢查工作不認真，導致貸款出現風險；

3、由于未及時識別出個人按揭貸款風險預警信號，導致貸款出現風險；

4、由于未按規定對個人按揭貸款進行五級分類，導致貸款出現風險。

第三篇：銀行個人住房貸款風險管理現狀及防范

銀行個人住房貸款風險管理現狀及防范

對外經濟貿易大學 碩士學位論文

我國商業銀行個人住房貸款風險管理現狀及防范 姓名：戴光華 申請學位級別：碩士 專業：金融學 指導教師：楊慧聲 20060901 摘要

1998年，隨著國家住房制度改革的全面推進和金融體制改革的逐步深入，我翻巍業鑌罩亍逐步擦發囊令人往痿貸款受務攙為一個荻熬鍘瀾圭罄長點。經過近咒 年的快速發展，圈前個人住房貸款已進入風險高發區間。商業銀行如何識別、轉 移、控制、管理個人住房貸款風險是此項業務保持健康發展的基本要求。本文簌我囂令人住房貸款聰驗獲囂入乎，對篦分鞭了瓣努褰韭鑷孬令久住房 貸款風險管理樞架和方法，全面探索了我圜商業銀行風險管理體系的構建和相應 的措施手段。

本文第一部分首先介紹了我鶯個人往痿貸款面臨的主要風險類型，并對其成 因讖行了分析。在此基礎上分析了我國個人健房貸款風險管理體系和流程風險管 理瓚狀，提出了我國個人住房貸款蠅險管理在內控制度、操作流程、管理技術等 方露存在的聞題。●-

本文第二部分介紹了國外商業銀行的風險管理框架，主要包括JxL險管理制 度、風澄管理攘式裟強殮管理緦織縫鞠，疑時分輯貪纓了翅羚褻業鑷器風險警理 的措施和方法，主要包括對流渤性風險、提前還款風險和抵押物風險的防范和控 制。

本文第三罄努鋅囂上述分聿囂，箍窶了箍秀箋警蠢!》鍛行令夫住房貸款撼陵管 理政策建議：一怒建立垂直的風險管理體系，理順風險管理路徑，增強風險管理 的獨立性。二是逐步完善內部掇制制度，加強內部控制制度建設的同時，注重強 純肉部控裁潮瘦闕戇鬻接，霜露鴦蟊強藍管政策鷺磁究，戇立內部控鞠露l菠靜評價 制度和核查制度；三是不斷提高風險管理技術，統一個人住房貸款風隱管理網絡 體系，實現全過程風險管理網絡體系，并在此基礎上逐步實現以定性和定量手段 著蘩豹管理方式；鞫是再逢全過程風險管疆流程，設計穰實施蘸臺有效競爭、焉 臺保障有力的新烈業務經營管避模式；五是針對商業銀行個人住房面臨的按揭項 目風險、提前還款風險、抵押物風險提出具體的風險管理措施和方法。關鍵詞：商業銀行個人住房貸款風險防范風險管瑗

ABSTRACT

With the promoting of the national real—estate system and the development of the reform of the financial system，our commercial banks were launching into

personal real—estate loan business as a new profit·increasing factor in 1 998+After the fast progress of recent years，the personal real—estate loan business is now in heavy risk．It is an essential request to keep the business growing healthy that commer

cial

banks should recognize，control，manage，divert and transfer the personal real-estate loan’s risks．

This essay starts with the situation of our personal real—estate loan’S risks and analyzes the personal real—estate loan’S risk management frame and methods of tbreign commercial banks．The essay explores the building of our commercial banks’

risk management system and outside circumstance．

In Part one，the essay analyzes the risk types and causes which our personal

real—estate loan business is now confronted with．The essay also analyzes the status in quo of our personal real-estate loan risk management mld the risk management problems of the inside controlling institutions，operating process and management technique．

In Part two，the essay introduces the risk management frame of foreign

colmnercial banks，including risk management regulations，risk management pattern and risk management structures．At the same time，it introduces the risk management methods and measures of foreign commercial banks，including the controlling and keeping away of liquidity risk，mortgage risk，ctc．

In Part tKree．the essay suggests to build the personal real—estate loan risk management of our own commercial banks．Firstly,we should build a vertical risk management system and increase the independence of the risk management system．

Secondly,we should consummate the internal controlling system gradually．Thirdly, we should improve the risk management techniques and realize qualitative and 玨

quantitative management methods，Fourthly,we should rebuild the full operating process ofthe risk management．Finall)；We should take concrete methods to the risks which our commercial banks’personal real-estate loan business is confronted with，such as item risks，mongage risks and so 011．

Key words：Commercial Bank，Risk KeepingAway, Personal Real．estate Loan Risk Management Ill

獨創性聲明

本人聲明所擻交的學位論_文是本人在釋螄指導下述彳亍的研究工作擻 取褥瓣輯完成豢。據我掰知，滁了文孛特裂糖潑蠡注襄鼗囂戇遮方歲}，論文中不包譽冀艷人已經笈褻或撰寫過的研究成果，也不包含為獲褥

—墨——妻—!—I—：——絲—塑——鱉—堡——星—壟——堂‘—．——_o——或—麓—一他.教Iu育“H 機v k構11的u√學T位uH或m—迸書l o

而使用過的材料。與我一同工佟的同志對本研究所傲的緞露貢獻均基猩 論文中籜了鶴潢的注明并表示謝意。學位論文作者鏈意舔畢熬事隗珈妊帽、r麟 學位論文版權使用授權書

本學位論文作者完全了嬲x寸夕|、弓蛋j干領男足夸

有關保留、使用學位論文的規窳，有權保留并向國家有關部門或機構送!躉論史的復印僻耜磁盤，允垮論文被套闋鞠漕禳。本人授權 苧i生i：!至查亟曼

墨壟：——爵隧媾擎毽論文酌全部或部分————“——————————_—h——～～一，’..“}o．^o√工qp硼日P，J

內窖縭入有關數據庫逆行檢索，可以聚用影邸、縮印或掃摘等復制芋墩 保存、匯編學位論文。

i懾害筻學搜埝文在瓣棗羼透矮搴援裁裹)掌也i侖文作者簽髻：<塑函畢 簽字!I期：Ⅻ＆年，f媽，盡 翩簽名；枕霆、石

墨字目期參護6年／，霹‘石基 學i立論文作者畢業朦去向：

工作單位：沖I訂》南iR時p登誘善I)電話：站。占吵，運遺蟪縫：薹發l，31圭|炙瓣?蛙f 螺編：。。；f 緒論

1998年，囂家確定了痿動內鬟、拉動經濟增長茲經濟政策，國務院毫臺了 《圈務院關于避～步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發 [1998]23號)，推動了房地產市場的快速發媵。為了配合圈家經濟政策的實施，推動房地產業斡發展，人民銀行先螽頒布《個人住房貸款蟄理辦法》積《趣丈住 房僚貸投入支持住房建設與消贊》兩個文件，極大促進了商業銀行-人住房貸 款業務的發展。

疆藥，雖蚤家巍業鑷{亍都瓣令人住癆貸款捌為重點發鼴對象，毽出予鏊內巒 業銀行發展個人住房貸款業務的經驗相對不足，在個人謹房風險的識別、定性、量化、分析和防控技術等管理方法以及組織結構、管理體系等方面，與國外商業 銀行還存在若一霆蓑踅，且市場環壤和痿臻臻緩也棗德遽一步改善。裰戴，對個 人住房貸款風險靜理問題進行系統、全面的研究對于商啦銀行來說已熄在眉睫?！甞●

現代會融理論認為商業銀行的核心功能是風險管理，同時新巴塞爾協議和國 有囊業鑲牙的段玲裁毅造對鍛紓霜囂建立會理載風殮蟄壤摳絮寂完蟄粒法入浚 理結構提出了更商的要求，借囂國外商業銀行風險管理的先進經驗，我國商業銀 行需要重新構建個人住房貸款風險管理體系的基本框架，從而保證業務快速穩健 發震。

第一章我國個人住房貸款風險現狀及問題

近幾年，商業銀行個人貸款業務保持了較快的增長勢頭，以中國工商銀行為

例，1997年末，個人住房貸款余額僅為61．5億元，占各項貸款的比例為O．7％，至2005年末，貸款余額已經增長為4473億元，占各項貸款的比例已經達到14．8％1(見圖1—1)。

隨著業務的快速發展，個人住房貸款的風險也逐步顯現，不良貸款余額 和不良貸款率均有不同程度的上升，以中國工商銀行為例，2003年6月末，個人住房貸款的不良貸款率已經達到1．29％2，近幾年還有逐步惡化的趨勢，加強個人住房貸款的風險管理已經成為商業銀行個人住房貸款業務發展和 管理的重要工作。‘數據來

源：《中國金融年鑒》

2龔懿，呂暉蓉，呂吳煒：《我國個人住房貸款風險因素分析》，《西南農業大學學報》，2004，2(2)，27-29 2

一、個人住房貸款面臨的主要風險類型及成因

我國商業銀行個人住房貸款面臨的風險類型是多樣的，由于作用時間和空間 的不同，風險發生往往是多種風險因素共同作用結果，從目前我國商業銀行內部 管理情況和外部環境情況分析看，當前個人住房貸款主要面臨以下幾類風險：

(一)按揭項目風險

按揭項目風險是指由于房地產開發商的資質、實力、誠信度、資金等方面出 現問題導致房地產開發項目無法完工交付借款人或與借款人產生糾紛，致使借款 人拒絕歸還貸款本息給銀行帶來的風險3。按揭項目風險是我國商業銀行個人住 房貸款面臨的最主要的風險，目前的主要表現形式為“假按揭”，即以虛假房屋 交易套取銀行個人住房貸款的行為，其成因主要有以下幾方面：

1、我國目前實行的是期房銷售、期房按揭的模式，即房屋尚未建成取得《房 屋所有權證》即可進行銷售，商業銀行對期房項目發放按揭貸款必須是“多層住 宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”4。這就在政策上允許房屋 尚未建造完成即可進入銷售，使得借款人可能面臨房地產項目爛尾的風險，’旦 發生房地產丌發項目無法完工交付借款人，借款人極有可能將其轉嫁給商業銀 行，造成商業銀行個人住房貸款損失。

2、房地產開發商追求利潤最大化的需要。房地產行業是資金密集型行業，房地產開發企業追求利潤最大化的客觀需求使其必須采取項目滾動開發的方式 最大限度的提高資金的使用效率，這種需求加大了商業銀行在項目資金監管和封 閉運作上的難度。由于項目開發的盲目性和項目監理制度的不完備，一旦房地產 丌發企業某個項目資金回籠出現問題則可能導致多個項目資金鏈斷裂，從而造成 項目無法完工形成爛尾，進而引發借款人違約和商業銀行貸款損失風險。

3、房地產開發商和借款人房產糾紛。由于對房地產開發商開發建設、竣工 驗收等環節缺乏有效監督和管理。房地產開發商可能與購房人(借款人)因延期 交房、規劃超標、或房屋質量等原因產生糾紛，使得借款人往往會暫停償還銀行

3鐘文標：《淺析商業銀行個人住房貸款的風險與防范》，《龍巖師專學報》，2004，22(4)，9-10 4中國人民銀行：《關于規范住房金融業務的通知》(銀發[20m]195導)3

貸款，效兩將客戶與開發商之闋的矛盾轉嫁到銀行身上6，導致巍業鍛行個人住 房貸款損失風險。(二)提前還款風險 提前還款風險是指借

款人在借款合同規定的還款討1劃之外償還本金6，致使 貸款提前償付行為所造成不確定的現金流使貸款人銀行無法合理安排資金，造成 轂熬羧失靜菇陵。這穗攮險雖然不會詈黎褒教鍰章亍貸款本金瓣壹接損失，毽會影 響商業銀行的資焱配置，從而造成收益下降。

提前還款的激困是多方巔豹。如果不考慮個人信用的損失及非經濟因素，提前償付對借款入最大的好處怒可以減少剩怠支出。這魏楚提前償付的決定性誘 因7。在固定利率貸款條件下，當市場利率下降時，借款人再融資成本也相應降 低，對予一個理性的個人來說，必然不會按綴先較高的利率支付利息，i掰提囂還 款，選擇較低的利率重薪融資戳減少耐息支付。扶我國實踐情況看，鼴髓還款主 要有以下幾方面的原因：一是借款人收入水平的不斷提高，2004年職工平均工 資為16024元8，較2000年增長了71％，保黲了較快豹增長勢頭，搜鼴借款人有 經濟麓力進行提前還款；二是掇資渠道的褶對篋乏，借款人很難遙過其他投資渠 道獲得穩定的、較黼的收益，當借款人無法獲得高于貸款利率水平的投資回報時，勢必進行提翦還款；三是風險轉移的需要，誨多氆款人貸歇買房并不怒因為沒有 足夠的資金，麗怒由于在期房銷售的模式下，借款入擺心發生項目風險，產權最 終無法落實，因此借款人往往通過申請貸款的方式，一方謝可以通過銀行強化對 開發蠢的行為約柬，另一方西一絲發生風險，出于銀哥亍牽涉其中勢必會承擔租應 的責任并有積極性與開發商進行相關的法襻行為，這在一定程度上僳護了借款 人，因此一旦產權得以落實，項目風險得以消除，借款人往往選擇了提前還款。5季愛表：《住房金融掰渡務與法規》，中嗣金融出版社，2004年舨，第5I頁

6曩蘩謄，王勇：《巾J九棱賽抵捧貸藪最鹼及控捌愚考》《睦爾濱金敲禽等專{4學校學壤》，20030)，26-28

7凌常峰，張紅：《個人{書房按揭貸款提前償付風險問題研究》．《中國房地產盒融》，2002(10)，1 5-19 8數據來源：根據中華人民共和國國家統計局網站(—www.tmdps.cn)相關資料整理 4

(三)抵揮物風險

抵押物_I)(L險艇指借款人造約后，貸款人無法處置抵押物或處置后姆致利益受 損產生戇風殮9。它主要包括抵事甲物處置拋除、抵押物貶綴風險和抵拶物撰毀風 險三個方面。其中，抵押物處澄風險是指由予產權璃癌、處置成本逮離絨社會穩 定的需要導致銀行無法通過處鬣抵押物受償貸款余額而彤成的風險；抵押物貶值 風黢楚指因經濟闌期、房地產市場波動、抵攙物評估行為不規范或抵撣房屋本身 藤湖導致抵押

物大幅貶值，鍛行無法通過處鬣抵押物受償貸款的可髓瞧；抵押物 損毀風險是指由于地震、火災等不可抗力因索或其他因素導致抵押物嚴重受損或 滅失，使褥抵押物不蓐具有使援價值或使t驀j份毽降低，鑷雩{i二無法通過慫囂抵押揚 受僂全部貸款余額的可能性。對個人住房貸款而言，.雖發生風險，對抵押物的 處鼢是保護商業銀行債權的最后～道屏障，因此應該盡力避免和降低由于抵押物 帶來的風險，僵從實踐看，蠢子釙部環境摶綴因，商韭銀雩亍蔥妊的抵攤物風險還 是非常嚴重的：

--

一是法律保障問題。由于抵押物多為膦民自住房，借款人違約后，如果銀行 逶遙鯰鬟抵攘魏毅鏊貸款，就會造成抵摺入無家可癌、無癆可茳，渡浚霹襞會窶 予維護社會穩定的考慮，使得鍛行即使勝訴也最終難啦處理抵押物，形成抵押物 處鬣風險。

二是鬏賽鑊鍵露l凄竭逶。斑予蠶蘸我溺癆篷產市場以襞房鎊售為主，巍盈壤 行個人住房貸款大多在房屋未竣工時就已發放，一旦借款人出現違約，銀行在通 過處置抵押物收網貸款時，將顢崎抵押房鼴因未完工而贍以處置的風險。三是抵押登記制度問題。穗我國部分蟪囂，茹內蒙蠱蠡治醫靜露幫涪特市稚 黑龍江省的哈爾濱市無法辦理期房的預抵押登記手續，讖成銀行資金在貸款發放 到房屋辦妥產權誕之間無法落實房屋抵押，兩只能依賴開發商的階段燃擔保，存 在巨大題險隱恚；部分造區酶髓晶房銷售登記備案稍度未熊褥羈有效瓶行，導致 一房多售、抵押厝再售等情況的出現；這些幽于制度不完善和相關行政部門不作 為纛接損害了商渡銀行的剝熬。

9蔡德容。潘軍：《住房盎融創新研究》東北財經大學出版社，2002年版，第318頁 5

靼是評估制度閥題。房地產譯估楓構及扶業人員行為豹監督楓翎尚未建立，個別房±氌產佶價桃梅或售價瓣W能會為謀求垂身利益，麗不遵守信價瓶程和職業 道德，在審批發放貸款時高儲抵押物價值，在處置不良貸款時低估抵押物價值，從蕊使銀芎亍貸款囂牾抵揆物風除。個人住房貸款風險管理現狀

蠢茲我溪囊燕鏌囂黠予個人住痔貸款貔風險管理主要毯瑟風險瓣理體系載 構建和對流程的風險管理兩個方面：

(一)熱險管理體系

1、機構體系

鏊魏囂魂褻救鑲囂大多實行基分牙裁，|叢遙大囂棗褒盟壤囂為鍘，總萼亍一F設 一綴分行、二級分行、支行和游業網點，實行自上而下的蓬直管理。下級行在業 ‘●

務上接受上級行專業主管部門的指導，但人事、工資、任免等權限基本不受上級 露專塹主管罄門瓣羧澍，瑟是愛零綴囂囂長靜終衷，良本綴行毒亍長

受蠹?？倗淘O

立個人住房貸款管理部門，策劃、管理和賂控全行個人健房貸款業務；一級分行 和二級分行相應設立個人住房貸款管理部門機構，對轄區內的個人住房貸款進行 管爨穩整控；支行設立設專飄爨位，受責個人住房貸款熬弱查、審查、竄魏蠢貨 后管理工作。

2、制度體系(1)最陵按稍鍘度

風險控制制艘主要有兩種類型：一是統一負責制，即設立風險管蠛委員會，統～防范和控制锫種風險；二是分工負責制，即由各相關北務部門對各種風險分 剮交施管理。浚濯大國毒蠢數滾行為秘，瓣蘩臻采褒兩耱方式著囂麓模式。(2)授權與審批制度

以四大國有商業銀行為例，均實行統一法人制度，各分支機構須在上級行授 衩菠豳痰遂囂經鬻幫管理，授載每l凄是豢慧行自分支囂藏信貸搴懿投陵、經營蔽 限镎進行逐級轉授；審批制度是指根據“審貸分離”原則，通過分設貸款調查、6

審豢、審批不同嬲控和職責，實現個人住房貸款的風險按鍘與管理。秘魏國內商 業鍛行正在探索戲已經實現了蒸中審批的模式，即成立竄貔中心，由專鞔審撫人 員對轄區內所有個人住房貸款進行集中化和規范化的審批。

3、操{乍體系

按照“韭務籀震，內控先行”的原剮，霞內各家商般鍛行均建立了一系列適 應北務發展需要的操作體系，主要包括個人住房貸款管蠛辦法、操作流程、會計 核舞辦法、貸囂管理辦法、擋察管理辦法、借款人資信謬毯意見等，融經逐步燎 個人往房貸款業努納入規范仡與制度化發鼴的軌道。以中國工商銀行為例，其已 經建立了個人住房貸款程序化、標準化的操作模式，實現了業務操作的“四統一”，即絞～監務滾穩、統一業務軟傅、絞一業務文本幫統一袋囂管理。同時逐剝莠j全 行統一的業務揉作與管理軟件，建立了從憨行到分行和支行的業務濂控網絡系 統，可監測到全彳予個人住房貸款業務數量和質量、樓盤和客戶信息等，實現了業 務攥攆稿管理在按拳層囂上的絞一純、短藏純和標準純。

4、監控體系 ●●

(1)業務監測

上級行裂用娩務監控系統，定麓對下緩行個人往痿受款業務懿數爨鞠蒺量、按揭項目以及貸款客戶進行監測。發現貸款存在潛在風險時，上級行下發核查通 知書，要求下級行核查整改，問題嚴重的，上級行派人赴現場核查。(2)城殮顴罄

上級行根據經營和管理狀況，確定個人住房貸款業務的風險預警指標，定期 對越過預警指標的經營機構，按照程度不同分別下發預警、整改或停牌通知。接 裂邋婦夔分支輟擒要在翹定羧羧內鼴韭務遴行整改，并淘上級行提交整菠報告。(3)內部檢查

內部檢查制度可分為業務檢查、業務稽核和執法監察三種類型。其中業務檢

查主要是對令人程澇貸款靜風除l坐援進雩亍簸替檢查；韭務疆孩主要是對令人霞房 貸款內控制度的建立和執行，以及個人住房貸款審批發放各個環節的臺婉性進行 監督檢查；執法監察是對各級行管理人員或員工貫徹執行國家金融方針、政策、法鐐、法燕毆及冬矮翻凄、辦浚等薅援送抒簸督鹼囊。

(：)流程的風險管理

個人住房貸款流程風險管理是指按照貸敞流程所做的全過程風險管理，包括 貸款調查、審查、審批、貸后管理幫不良貸款清收等環節豹風殮管理。l、貸款調查環節

貸款調查人對受理的個人健房貸款申請資料進行調查，通過約見借款人，對 客戶身份、購房行為真實性、掰購住房情況及還款能力等進行調查核實，并出具 誦鴦意見。貸款調奩入對貸款淡料的真實毪、臺法性翻合娥性負調套爨任。

2、貸款審查環節

貸款審查人對個人住房貸款申請資料、貸款調查人的溺查意見進行審查和核 實，必要時可采取電話或面談的形式進行核實，并出其竄焱意見。貸款審查人對 貸款的合法性、合艦性和真實性負審查責任。

3、貸款審撼環節

贊款審批人對審查通過昀貸款申請資料避行審批，符合條件盼，簽磐借款合 同和借據，確定貸漱金額、利率、期限。貸款審批人對貸敞的合法性和合規性負 審批責任。

4、貸后管理環節

貸款發放后，貸后管理員要對借款人、保證人和抵押物情況進行跟蹤檢查，了瓣氆款大職業、投入變動馕況，弱期房按搦茲要對開發麓秘按揭項爨進展髂況 進行跟蹤檢查。

5、不良貸款滴收環節

不蠢貸款熬渣牧主要包括對違約貸款鮑毽搜褰處曼工終，鄹采取彀話經竣、發倦收通知書、上門催收、發律師函等方式鼴求借款人限期清償違約貸款；對于 催收無效的，采取訴訟、以物抵貸、核銷、打包出售、引入投資人、風險代理、資產涯券純等方式送學處置。

三、個人住房貸款風險管理存在的主要問題

隨著我國商業銀行股份制改革的不斷推進，商業銀行已經初步建立了個人住 8

房貸款的風險管理體系，毽也存在一些超題照特解決，主熏表現為：

(一)內控制度建設尚需加強

=l爨凡年，裔鼗鍛行凝據曼務發裝{毒凝割定了大量懿毒l浚麓定來麓蕊照務熬發 展，假從實際操作稽，商業銀行內控制度建設上仍然存在大量的問題：

一是制度辦法的修改和完善還無法適應舭務不斷發展和市場需求不斷變化 貔囂要。令人住癃貸款歪簽予蝗務上秀蘩，囂窳各習{蘸蓑壤定瀲及市場環凌交億 較快，一旦出現不利于銀行的棗件發生

，如聚不能及時修改和完善相關制度，就 有可熊導致制度風陵；

二楚各項蕊搴翻發的貫襁撬行力凄較差。澈虧二不是或者失羧懿內部控簇、太 員、系統或者外部攀件的風險”時有發生，有章不循，違章操作的現象展禁不止，這是蹦前商業銀行存在的主要問題。出于市場環境的不完備，交易對手的非市場 純，虢及閶監競爭豹壓力，健褥蠢照銀行靜渡務人員{芏往游離予政策邊緣，要么 丟掉市場，要么違艦操作。

三是監管和檢凌力度不足。嗣前商業銀行封操作風險的檢查主要依賴內部合 纛襝鴦鞠辨部籃管稔奩，扶內部秘合凝檢查纛，交于梭套部門分屬一個褫穗翡不 同部門很難進行實質性的檢查，往往是不出事沒問題，一出睪全是問題；從外部 監管露，監管部門對不同機構的檢查尺度不統一，對實際般務背景不了解，不但 沒有怒到有效茲蕊鬻俸舞l，反舔勰澍T同監的不公平競爭。(二>遭務操佟滾程有禱完譽

照然我國各商業銀行都已經制定了較為完锫的個人住房貸款業務操作流程，毽隧羲泣務最陵管褒戇鴦瑟強，鼗務撩{睪滾程有特完善：

～是個人住房貸款業務經營的集約化和艦模化水平不商。由于個人住房貸款 的對魏是個人客戶，與法人貸款相比，個人貸款具有貸款對藩分散、貸款會額小、貸款筆數多等黲熹，窩暴不實璦繁終詫窺趣模往警理，燕數實現||芟盞拳乎瓣提毫 仲樊欣，楊曉光：《操作風險管理的方法與現狀》，《證券市場導報》，2003年6月號 9

和風險管理的加強。但出于業務營銷的考慮，商業銀行普遍利用網點優勢采用了 撒網式營銷方式，一般支行均可以辦理個人住房貸款業務，一些儲蓄所、分理處 也可以受理，集約化水平較低，而且由于參與人員的水平不高，風險管理意識薄 弱，對個人住房貸款的風險管理帶來了負面影響，潛存著一定的風險隱患。二是個人住房貸款未真正實現審貸分離。審貸分離不僅包括人員的分離也包 括機構的分離，以四家國有商業銀行為例，對于法人貸款除了采取質押方式擔保 的貸款以外，支行層級均沒有審批權，而對于個人住房貸款出于業務發展的原因，支行一般都具有一定的審批權，使得支行既承擔了貸款營銷，又承擔了審批和貸 后管理的職責，由于單一機構利益目標的一致性，即使個人住房貸款由多個人分 別進行調查、審查和審批，也很難避免操作風險和道德風險。(三)風險管理技術和方法仍需改進

個人住房貸款具有同質性的特點，即業務特性比較接近，這就要求在業務操 作和管理上能夠實現統一的標準，這種統一的標準并不意味著所有方面全部一

致，而是指在操作管理的基本框架、技術等方面是一致的，而從我國商業銀行實 踐操作看，這方面還是十分薄弱的：

一是業務操作和管理技術比較落后，我國商業銀行對個人住房貸款的核算和 管理基本停留在分地區集中管理的基礎上，即個人貸款數據納入計算機網絡核算 和管理，但網絡連接和數據集中是以二級分行或一級分行為單位實現的，二級分 行或一級分行之間是沒有實現聯網的，因此數據是無法共享的，也就無法實現跨 地區的監控和管理。一些技術較為薄弱的商業銀行甚至還處于手工核算管理階 段，難以有效防范操作風險。

二是定性判斷較多，定量分析較少，對于貸款的量化管理和模型化管理等方 面還非常薄弱。由于電子化水平不高，商業銀行在對個人住房貸款的歷史數據管 理基本是一片空白，而這恰恰是個人住房貸款量化管理和模型化管理建立的基 礎。由于歷史數據的缺失，目前商業銀行在對客戶的評定上定性標準較多，定量 標準少，即使存在，其定量標準的估值基礎也很少是從歷史經驗數據分析得來。這種管理方式難以適應商業銀行對個人住房貸款風險管理需要。

三是對各種風險的防范缺乏有效的措施。由于外部環境的制約，目前商業銀 1 n

行風險轉移手段和方法比較匱乏，如項目風險，由于現行法律的問題，對銀行的 債權保護有限；又如抵押物風險，由于整個外部環境包括抵押登記、銷售登記、抵押物拍賣、評估等方面制度的不完備，造成商業銀行很難有效的保護自身的利 益。

第二章國外商業銀行個人住房貸款風險管理介紹

發達國家的譙房金融業務掰史悠久，以個人住房貸款為主體的住房金融發展 水平號一國經濟發展水平密切相關，一般在發達國家，往房金融業靜殷聰水平都 相應較高，如美圈住房占全美闡定資產的比踅超過了50％，商業銀行在房地產 金融市場上豹斃熬超過了50％“；歐受國家2001年居民按趲貸款占GDP的比率平均達到了39％，其中英國為60％，德國為47％，荷蘭達到”％”。由此可見，個人住房貸款風險管理不僅對商業銀行的經營與發展意義重大，對整個國民經濟 的安全與穩定也至關重要。國外商業銀行風險管理框架

鬻舞裔韭銀行令人隹痿貸款監務經適A卡年靜發暴，已經建立超藏熬靜風險 管理體系。在風險镎理的框架方面，國外商業銀行都建立了自己的風險管理制度、風險管理模式及風險管理組織結構等；在風黢管理對象方掰，國外商業銀行強調 要對色括信箱蕊除、流韻往鼴除、市場強除、操作風險等在蠹匏風險避行全蟊管 理，溪對個人住房貸款業

務的全過程進行管理；在風險管理方法上，圖外商業銀 行更加重視定量分析，運用多種數理模型對風險進行識別、評價和監控，最終確 定科學斡飆險鯰囂獵麓和補償手段。(～)風險管理制度

不同國家、不同商業銀行有各自不同的風險管理模式，但各種模式的風險管 理體系都是以完薔的風險管理制度為基礎的，建立健全風險管理制度愚現代商業 銀行強逡管理瓿測鼴孩心內蜜，戩菇險控剁受基點戇風羧稽瑾毒l凄包懿戮下死令 方面：

l、科學的法人治理結構

1攀澎東：《住房金融新業務與法規》，中圈套融出版社，2004年版'第4頁 2數據來源：'《2004年中圖房地產盤融報告》，央行席地產分析小組 12

銀行法人稔瓔結構通常幽黢東大會、夔攀會幫監事會等撬秘組成，它是褒錢 裔垃鐨行正常舔落與蕊驗控制鵑基磁性裁發傈證。鑫予番囤靜螽l發結構、法律框 架和文化傳統不閌，三機構之間的地位及關系在不同國家的商業銀行中是不同 豹。i磊年寒，國外麓過壤行開始藿巍蟊強化銀行豹蠹都懿餐控裁，在鍛露法A漬 理鐮季奄中設立猿立摶、只對鍛行最高校力輥梅受責酶內帑橇梅。

2、明確的業務部門風險控制分工及相甄制衡關系

為終理鼠黢經營與熬驗管理趣功能要求，鬢多}離蹙銀行在強調各駐勢嫠門耱 亙獨立的麗露，又強調韭務運作的相互制豹，以實現風險控鋪與管理的交叉監督、雙黛控制的效果。以同本住友銀行為例，往友銀行內部風隱管理是按風除類別(信 舄風陵、市場熱陵、漉動毪風險、事務楚瓔撼殮、系統鼴驗、逮弦程窿風險、羥 營風險、其他風除)分尉由番主管部門負責，并由該主鐐部門牽頭定黼露開由裙 關部門參加的關聯會議，進行風險分析與風險控制的討論。

3、嚴密，審溪鰉援投毒溉毒l囊

匿外商業銀行通常都在內部建立包括績靛權限(部門、個人)、風險限額和審 批程序等在內的嚴密、審慎的授權審批制度。銀行內部的授權與審批制度由風險 警褒婁員會毒《定并提交董事會認可。鼓美嗣捷簇寢行受翻，其售貨鼴羚管_理申懿 授權審批控制制液是現代商業鍵行中的典裂模式，它包括竄貸分離、援信額度管 理、信貸授權審批控制、三人信貸委員會批準制度等四個方面。其中，信貸授權 事蹴控涮是懿凄的棱心。該模式下，怠行設信貸政策委員會，決定績貸委羨會藏 員人選，授權每個委員的貸款審批額度，規定客戶授倍額麟必須由信餐委員會中 至少三個委員簽字批準。

4、煮效蕊森幫檢查與搭棱裁度

有效的內部檢查與稽核銣艘是及時發現風險隱患、避免和減少損失孵關鍵制 度蜜徘。國外商姐k銀行內部梭

焱與稽查制度～般包括三個方面：一是總行業務部 門對其下屬分支楓狡盈務部門瀚對西淦壹。捻查夔形式主要有：要求鞭送并搴查 有莢業務資料、財務報表、專門問題報告，疆集分支機榆行長或業務部門經理座 談會等等；二是總行審計稽投部門對其下屬機構進行定期戚不定期的耩核緘專項 竄計；三是豢行鞲囂啻查及矯聘竄詩、會計烯進行襝妻。

(二)廄險管璦摟式

國外商業銀彳亍風險管理的運行模式一般可分為兩種，其一為風險集中管理模 式(top down approach)，另一種為風險分數管理模式(bottom up approach)。風險集中管理模式的特點怒：與整個銀行的管理體系配套，由總杼統一管理 風險；大額授信由總行風險控制部門或信貸管理部門統一管理，經核定后分配給 分支枕構使用；為了管理需要，飆險管理信患向總行風陵管理部門集中；風險管 理效萊取決于匯艨后的風險信意質量及相關分析人員的承平。這稀模式袋大的弊 端怒，由于風險管理決策層遠離一線，如果風險管理信息系統不能保誑及時、準 確地傳遞信毫，淡楚孝也就無法保持對風險黥嵩度敏感。褥在握應城酸籬理剁度 缺失的前提下，風險的集中管理也在一定程黢上使褥一線風險管理人員缺乏管理 好風險的積極性。

與其媚對應豹另一秘風驗鎊理模式是城險分數管理模式，其主要特點是：控 制風除的權限下放，由分支機襁根據各自面臨的風險實時管理；根據本地區客戶 的實際情況，自行確定風險限颥；風險管理信息分散于各個決策主體；總行風險 管理部門幫樓孩審謗邦門具有簸餐職能，以保涯風險不會繪銀李亍帶來災難犍損 失。當然，這種模式也具有一定弊端：對規模龐大、分支機構眾多的跨國銀行麗 言，如果相應制度缺失，風險籬理的責任、極力和利益難以有效統一，就可能使 風除按蒯渡于形式。霹褒是蚤令風驗管理豹決策主缽能夠援涯采取最我媳輟險管 理政策和措施，“合成謬誤”也難以避免，風險分散管理可能造成總體風險管理 陷于被動。

這囂靜照殮蟄理模式蚤具特色，本身莠沒有霞劣之分，綴牙根據囊努情況{壬 選一種模式。一般來說，總分行制的銀行多采用風險集中管理模式，單一銀行制 的鍛行多采用風險分散管理模式，但這也不熄絕對的。從發展趨勢來搿，這兩種 風黢管理模式戇癸袋在逐囊淡純，越寒越多涎銀行擐據幫場環境秘業務發震霞 要，榘兩種模式的優點，建立了符合自身特點的風險管理模式。(三)風險管理組織結構

風險管理組織結構是最終決定銀行在控制、監督和評估其各業務部門風險承 14

擔憝力之效力的關鍵，它直

接影喲到風險管濺與銀行總體戰略盡標的一致蛙。風 險綴絞結構一般包括：對風險受鼗終責任的麓事會；被授權管理風險的風險管理 委員會；負責風險管理政策制定、實施與風險控制的風險管理部門。l、董事會

菱事會最終承擔財務損失豉股東權益減少等責任，防范、控制和處理鑲行所 面臨的所有風險是蓬事會的一項重要職能。1990年以來，國外大銀行的董事會 已紛紛掩媳險管褒納入發展戰酶詩翊，并將風險管理在整個管理缽系中豹地位提 升剮鑲行發展戰略的范疇。

2、風險管理安員會

風險管理委員會隸疆于董攀會，其成員囊鍵{亍蠹部和丹部麴經濟憊融專家構 成，其中包括兩名以上的銀行決策層人員。風險管理委員會獨立于日常業務管理，而且要有充分的綴驗確保其管理活動免受來自于業務部門管理層涉足干擾而作 交獨立豹剿叛。為了儇證系統內部對鑲矛亍的風驗竣簧、風黢意識以及每個業務部 門的特殊風險有一個共同的認識，風險管理委員會一般負資制定并適時修『F銀行 _～● 的風險管理政策，以指導銀行的各項業務活動穩健進行和所有員工的行為。作為 全括系統強驗戇籬毽考幫責任零翅者，風殮騖淫委員會毖綏對那些斃夠整訖豹撼 險頒布量化風險標準(比如限額、風險資本衡蹙方法等)，對內部評估不易量化的 風險，建立相應的操作規程。

3、菇驗警瓔職能部門

風險管理職能部門隸屬予管理委員會，它們或者是分離的，如分別設立的市 場風險管理部門、信用風險管瑕部門等；或者整合為一個先整的風險管理部。風 陵管爨聯戇部門在越殮管理委員會茲支撩下，囂搜強零豹簸替、簧量零#浮份量彳七 風險的職責。為了有效地履行這種功能，風險管理職能部門必須有一寇的職權并 獨立于產生各種風險的業務部門。在風險管理職能部門，～般都配有相應的較高 職稼，肉嫠應該鴦一令鼴超額戇羧權租裁。風殮管理囂}{鼴郝門受責久，麓職責是 保證對銀行的風險進行日常的衡量、監控和評估，有權迫使信貸人員和交易員不 得超越權限。

4、稽棱委員會

稽核委員會通過內部稽核人員來保證已獲批準的風險管理政策和規程得到

有效執行，同時在鍛季亍豹日常逡藿中內部控制也未被忽視。內部稽核人疑應當定 期稽核、測試風險管理程序和內部控銣，一雖發現問題，及時向稽核委員會報告。同時，稽核委員會向董事會和執行委員會報告，以便于執行委員會及時采取措施 對移瞧的闖題熱以矮決。為了確絳雙殮管理與控制靜有效性，內部稽核人員一般 在金融產品和金融工兵的創新時就開始介入。外部稽核人員

主要是定黼復查風險

管理職能部門的完整性、獨立憔，評價風險政策和程序的合規情況，并及時向稽 核委受會執彳亍委員會報告。

5、風險經理

風險經理是風險管理與控制的一線人員，在風險管理職能部門與業務部門之 聞發揮紐繁{睪用，箕職責是確保娃務部門貫鐒熙驗管理政策，勢彝雙驗餐理職髭 部門掇供R常報告，使風險管瑗職能部門與各個部門之間保持聯系。盡管風險經 理負費本業務部門的風險管理與控制，但部門最終的風險責任由部門主管承擔，莠在縫護鑲雩亍風殮蟄理政策方瓣發揮主導饞露。

二、國外商業銀行個人住房貸款風險管理的措施與方法(一)流動性風險的防范與控裁

流動性風險愿指銀行無力為資產的增加戚負饋的減少提供融資，即無法以合 理豹戲零啜葭受驥藏以合理的收益交現資產寒滿足繼戶取款、客戶合司豹貸款或 其他即時的現金要求而使銀行邋受損失或引發危機的可能性”。根據國際經驗，個人住房貸款比熏接近或達到18％一20％時，商業銀行熬體流動性和中長期貸 款我鍘靜約束裁會袋為摹露突窩豹潺題攆。逶鬻流動往風除管理匏壹犢瓣標壽囂 個，即應付普通情況和偶發情況，包括四個方面：第一，黼過保持負憤的持續穩 定增長或獲取負憤的便利性確保流動性供給；第二，通過保持良好的資產斌量及 箕逶當盼周轉速度鑲僳當前靛滾動往免受侵蝕；第三，透過合理靜資產受債麓限 結構錯配實現最佳的流動性安排；第四，建立流動性風險預警和應急機制，做好 緊急{{|}況下的融資嶷排。

”龔懿，呂咩蓉，呂昊怖：《我國個人住房貸款風險因素分析》，《西南農業大學學報》，2004，2(2)，27-29

“巴曙松：45”人住房貸歙小是搖錢樹快速擴張勿忘風險錯蠼》，《21世紀經濟報道》，2004 04．29 16

國外商業鍛褥防范與控制個人住房貸歉流動性觸險攝主要的方法是以美晷 為代表的，透行往房抵摔貸款誕券億。抵押貸款證券億燒指發放住房抵押貸款的 金融機構將其持有的抵押貸款，匯集重組成為抵押群緞(或稱資產池)，經過擔 徐和信用加強，以證券形式躦售給投資者的融資過程“。通過證券化，商業銀行 可將抵押貸款迅速變現，有效解決了住房貸款流動性麓的問題。1968年，美國 國會通過的《住宅及城市發展法》(Housing and Urban Development)，該法授予 政感囂爰按揭協會(The Government National Mor￡gage Association)有權購買及 收鬃住房按揭貸漱”，標志著住房抵押貸漱證券化在全球的開始。隨聰，美國另 外兩家政府機構——聯邦住宅抵押貸款公司和聯邦國民抵押協會也參與發行抵 押談券。到了20譙紀

粥年代，美國全部泰繕還住房抵掇貸款中已綴鴦～半實現 了誕券化。

(二)提前逐款風險的防范與控制

為防范提前述款風險，銀行一般要通過建立數學模型進行統計分析，判斷出 影響提前還款的閡素及其敏感性，從而計算正常收回再貸和提前還款的比例和分 蠢，為資金運靂黢安葬}霰鳋溪鯔。嗣時，為羧鑊捷蘸還款給銀行帶來靛疑愨損失，銀行一般要求提前還款的借數人多付6個月的利息，或多付剩余本金的1％．5％，作為對提前還款的懲罰。提前還款罰則都應在合同中預先作出說明。如美國花旗 鑷行透過貸款臺閏條款魏定，個人住痔貸款筵§$償囂(臻短貸獲年疆躐箍蘺綏付 部分散項)時，浠要經雙方商談，在適當降低利率的條件下繼續支付剩余利息；

如粱借款人一次性償還所有余額，還要支付該余額利息的20％的罰款。又如美洲 銀行瓣麓定：僚敬天在一定年黻內不競誨旋箭還款，否粼要支彳寸高額的違約金；

在規定年限外的期間內提前還款，借款人也得額外支付部分利息。同時，此行為 還將作為違約被計入信用記錄中”。

5蘩德窖，潘軍：《住賽金辯翻蕤簿}究》，衷就瓣經_犬學毒蔽社+2002年敷，幕278菱 嘟文達：《住房金融：國際比較與中國的選擇》，中國金融.版社，2001年敝，第111頁 7凌常峰，張紅：《個人住房按揭貸款提前償付風險問題研究》，《中國房地產盤融》，2002(|0)，15。19 17

(三)抵押物風險的防范與控制

1、抵押物毀損風險的防范與控制

對于抵押物毀損風險，商業銀行可逯過要求借款入對抵押房產進行財產保險 進行規避。國外保險業較為發達，保險品種也較為豐富，銀行在辦理個人住房貸 款時，一般除要求借款入進行信用保險或保證保險外，對抵押物進行財產保險也 是基本的要求，以規避抵押物毀損的風險。如美國，住宅保險是以住宅為保險標 的物的保險，如果在承像期內發生承傈范暖蠹的危險事故而引起房屋損失，保險 人即要按照契約約定予以賠償坩，這樣就可以保證放款人在抵押物損壞或滅失隋 況下的債權。

2、抵押物貶值風險的防范與控制

對于抵押物貶值風險，商監銀行主要透過科學準確的價值評估及對貸款房價 比的合理限制進行規避和控制。對抵押物價值的評估，是通過專業的房地產評估 人員進行的。在美雪，房地產評彳吉師必須是通過“全美評估師資格委員會”的職 業資格考試，在州主管部門注冊，并獲得合法營業執照的專業技術人員。1989 年美國的《金融改革、復興和實施法案》還明確規定：凡聯邦注冊的鍛行和金融 機構提供貸款，都必須有注冊評估師的評估報告

。評估師必須提交統一標準的書 面報告，并接受主管部門的監督檢查。

為防范抵押物貶值給銀行帶來的風險，銀行一般都不會提供房產價值100％的抵押貸款。美國聯邦法律規定，在沒有任何保險和擔保的情況下，貸款價值比 最高不得超過90％。但這是法律的規定，一般情況下商業銀行最高只會提供80％的貸款，在超過此比例時，將要求提供相應擔保或保險。

3、抵押物處置風險的防范與控制

在完成對抵押房屋的評估后，銀行還要對該房產的產權狀況進行審查，主要 是檢查房產的產權記錄是否完備，房地產的各項權益是否清晰，有無產權缺陷，抵押物能否合法處置等。美國銀行進行房屋產權調套的一般慣例，是請律師出具 產權狀況摘錄和律師意見書。律師意見書是專業律師對產權狀況的調查和分析報 告，它將指出值得銀行注意的產權缺陷。產權狀況摘錄指的是房地產產權轉讓的 搏萬暉：《美國鮑往癆抵押貸款保險及窟示》，《金融經濟》，1998(8)，20．23 18

所有歷史記錄。它按時間序列，真實記載每～筆房地產交易中產權的轉讓和分配 情況。按照慣鍘，產權狀況摘錄多是由賣主提供給毅的買主，無需官方的正式文 本。為了保險和謹慎起見，銀行在審查產權狀況時，常需要律師的意見書來輔證。

第三章提升我國商業銀行個人住房貸款風險管理政策建議

睫著2006年年末，我國金融業全面對外開放時期的冒益臨近，我國商業銀 行應針對自身個人住房貸款風險管理存在的問題，從風險管理體系、內部控制制 度、管理技術手段、業務操作流程和風險防范措施等方面入手，積極加以改進，以應對挑戰。

一、建立垂直的風險管理體系

個人住房貸款的風險管理隸屬于商業銀行整個風險管理中的一部分，因此個 入住房貸款風險管理的提高依賴于商業銀行整體風險管理體系的有效建立和風 險管理水平的提高。從目前國內銀行業的現實情況看，由于現行考核機制的問題，各層級的領導者為完成考核業務量和剩潤冒標，往往都有追求業務量翻利潤增長 的沖動，而這兩項目．標均可能被通過承擔更大風險來實現。這種風險層級化管理 運作模式效率較低，風險戰略和政策傳導不暢。墾內地區聞經濟發展不平衡，風 險差異較大，在層級化管理模式下的銀行分支機構風險管理人員缺乏獨立實行職 權的體制支持，對控制本級行不正確貫徹執行上級行風險政策的扭鰱行為力贗不 及。

銀監會要求股份制改革的國有商業銀行要“建立規范的股份制商業銀行組織 機構、以科學、高效的決策、執行和監督機制，確保各方獨立運作、有效制衡’’，“按照集約化經營原則，實行機構扁平化和業務垂愨化管理，整合業務流程和管 理流程，優化組織結構體系，完善資源配鼉，提高業務運作效率”19。國有商業 銀行應建立獨立垂直的風險管理體系∞，風險管理部f1應該相對獨立于業務部f1，承擔起平行制約和行為監督的責任，從而形成有效制衡，抑止過度追求商業機會、利差貢獻或業務量焉違背風險管理原則的行為。

董事會對風險管理負最終責任，在總行一級設一個風險控制委員會，全行的 首席風險控制宮擔任這個委員會的主席，董事會授權首席風險宮和風險管理委員 19銀行業監督管理委員會《商業銀行授信工作盡職指引》

2。刁志韻，髑海燕：《商業鍛行風除控鑲體系游梅建》，《中外企監家》，2004(6)20

會在保持獨立性的前提下代為行使風險管理職權，各業務部門和每個分行都設有 風險控制宮，并實現上級機構派駐翩，使其人事、工資、行政關系完全獨立，監 務隸屬上對上一級風險控制官負責，而不是對同一級業務部門的負責人負責，形 成在首席風險官統一領導下的“下管一級”和“分類管理“積極風險管理模式。下級行風險管理人員在所管轄的區域和領域內全面監控執行總行風險管理政策，包括搭建運俸組織，推廣風險管理工具，量化評估與分析報告等，以琴|l于總行風 險管理部門綜合歸納各區域、各領域的風險暴露，進行全面風險整合和對沖，實 現對整個機構的積極風險配置。逐步完善內部控制制度

內部控制管理制度是商業銀行發展個人住房貸款業務的基本依據，因此必須 不斷加以完善和改進，以符合個人住房貸款業務發展和風險管理要求。(一)加強內部控制制度的建設 ●

首先要按照“一個崗位一套辦法、一個流程一套制度、一項韭務一本手翡” 的要求建立各項業務、各個崗位、各個環節的規章制度，做到有法可依、有章可 循；其次，要使部fj崗位職責適當分離，形成不同機構、不同崗位相互制約、相 互監控的機制；三是實行合理的授權分責，要根據個人住房貸款業務的特點和要 求，賦予各級人員合理的權限，建立內部“分級分翻“管理和“授權有限”的管 理制度，并要求各級人員對各自職責范圍的工作負責。(二)強化內控制度間的銜接

由于個人住房貸款風險管理涉及多個方面，分屬不同部門管理，以中國工商 銀行為例，基本業務風險管理由信貸管理部負責制定，利率風險管理患資產負債 管理部負責制定，為有效防范因制度缺失、滯后等內控制度缺陷引發的操作風險，商業銀行各部fj在推出新業務前必須充分識

別和評估其中隱含的風險，制定相關 的內控制度和流程，確保風險得到有效控制。同時，在制度擬訂過程中，要加強 業務交叉部門聞瓣溝通與協作，避免困溝通不及時巍出現的管理空自或制度聞的 21

矛盾，實現內控制度體系的協調一致。(三)加強監管政策研究

商業銀行內部控制制度必須符合國家相關法律法規和監管部門的要求，因此 商業銀行制定內部控制制度時要密切關注外部經營環境和監管要求的變化，嚴格 按照現行法律與監管政策制定各項規章制度，確保個人住房貸款業務經營管理行 為依法合規。(四)建立評價制度

要定期對內控制度實施情況進行評價，對內控制度有效性、健全性和符合性 進行測試，并根據測試結采及時進行修訂和完善，不斷強化內控制度管理，將現 行的制度要求與相關制度要求、分散在多個制度文件中的同一業務規定進行整 合，標明制度之間的關聯關系，及時清理廢止己過時的制度，整合優化業務流程，繪制業務流程圖：便于業務人員進行操作，規避操作風險。(五)建立有效的內部核查制度

要對各個環節、各個崗位行為的依法合規性進行監督，監督應建立有效的機 制，可以是定期、也可以是不定期的；可_以是現場，也可以是非現場；可以是專 項，也可以是全部，通過有效的監督檢查，可以增強內控制度執行力度，及時發 現內控制度中存在的聞題，并加以改進。

三、不斷提高風險管理技術

個人住房貸款筆數多、金額小，其風險管理不同與法人貸款，電子化操控依 賴性高，現階段商業銀行必須從建立個人貸款的電子化操控體系入手，不斷提高 風險管理水平。22

(一)建立統一的個人住房貸款風險管理網絡體系

一是要統一業務操作平臺，改變目前個人住房貸款手工和分地區核算管理模 式，建立全部統一的基本核算管理模式，避免由于操作平臺差異造成個人住房貸 款風險管理的地區差異性；

二是實現數據集中，通過數據集中可以實現對客戶的集中管理，有效避免跨 地區客戶帶來的集中風險，同時由于數據實現集中也便于上級行實施有效的監測 和檢查；

三是兼顧地區差異，通過技術手段實現差別化的管理，既保證了地區差異，又實現了有效的業務控制，確保照務操作符合制度，避免由予手工操作和分地區 管理帶來的操作風險。

(二)實現全過程的風險管理網絡體系

改變目前商業銀行的電子化操控平臺簡單記錄核算的功能，將個人貸款的整 個生命周期，從貸款申請、審查、審批、發放、會計核算、貸后監督、違約催收、不良清收、賬銷案存等全部納入電子化系統

管理，通過技術手段實現不同環節、不同周期的控制要求，從技術層瑟完全實現內部控制制度要求，減少人為干預，提高內控制度的控制力度，同時由于系統實現了各環節的全面控制和無縫連接，也鋸確了淺位職責，提高了管理效率。(三)逐步實現向定性和定量手段并重的轉變

根據《巴塞爾新資本協議》和銀監會相關要求，各商業銀行正在建立內部評 級法，隧著這一進程的加快，包括個入住房貸款在內的零售業務內部評級也將逐 步納入議事日程。根據要求，零售信用風險內部評級系統提供的違約概率(PD)、特定違約損失(LGD)、預期損失率(E”等關鍵性指標烈將作為計算資本充足率的 重要依據，并將在零售業務的限額管理、組合分析、貸款定價、風險預警、準備 金管理等方面發揮著重要的決策支持作用。麗這一模型的建立必須依賴于大量的 21黃裎斌：《我國商鼗綴行信震風險內部譯綴體系靜構建》，《澮海企監與耩按》，2005(6)23

歷史經驗數據。因此，～方面，商業銀行應充分利用現有客戶資源和歷史數據，在風險管理信息系統的基礎上，研究、開發易于量化、操作性強的風險控制與管 理方法，探索建立信用風險計量模型，并在規范風險管理和操作流程的基礎上完 成風險管理信息系統與風險計量系統的集成，真正發揮風險監測的預警功能，提 高風險決策效率和準確度，增強風險控制和化解能力，全面提升我國商業銀行風 險管理能力。

四、再造業務操作和風險管理流程

商業銀行應當改變傳統的以機構定職能，以職能設流程，以部門為中心分割 業務的管理模式，按照現代商業銀行前臺大市場、大營銷，焉臺專監化、集中化 新型組織模式的要求，以客戶服務為中心、以風險控制為主線，實現個人住房貸 款監務前、中、后臺分離，建立以支行為中心的營銷平臺(翁臺)和以城市行為 中心的集中審批平臺(中臺)和管理平臺(后臺)，再造業務流程和組織模式，實現營銷與管理從崗位分離到機構分離的轉變，形成前臺有效競爭、后臺保障有 力的新型業務經營管理模式，使各個部門之間分工協作，相互制約，再造業務流 程，避免因為崗位職責不明確弱化個人住房貸款風險管理。以中國工商銀行為例，目前已實現了個人住房貸款前臺和中后臺管理部門的分離，明確了中后臺業務管 理部f1的職能目標(見圖3一1)。

在新的業務流程下，個人住房貸款的風險管理體系主要涉及貸款行、審批中

心、貸螽管理中心及上級行個人住房貸款避務蘺臺管理部l'-J琴n中后臺管理部fl。(一){；參臺營銷調查審查環節 營銷、調查、審

查應主要設置在支行等基層機構，上級行相應設立營銷管理 部門，負責業務前臺的管理。前臺營銷體系的主要職責可分為營銷調查職責和審 查職責，主要包括：

l、個人住房貸款客戶關系的開發與維護；

2、制定客戶營銷的綜合金融服務方案；

3、接受客戶個人住房貸款業務申請，整理審查所需檔案資料；

4、負責與客戶溝通和聯系，完成盡職調查，幽具調查和審查意見，向審批 部門提供符合要求的貸款資料；

5、定期或不定期收集客戶信息資料并及時反饋上級行貸后監督部門，完成 客戶信息的更新和貸后客戶服務。

前臺專職調查審查，對借款人借款行為和各項貸款串請資料的真實性負責。由于取消基層機構審批權利，有效避免了多種目標下產生的操作風險和道德風 險。

(--)中臺審批環節

建立專職、專家化的審批人制度，明確審批責任和義務，打破原有多人審批 負責制度下“都負責，都不負責”制度管理模式，建立專監審批機構，實現貸款 審批從崗位分離向機構分離轉變，強化審貸分離原則。中臺審批體系的主要職責 可以分為審查職責和審批職責，主要包括：

1、審閱貸款資料的完整性和合規性；

2、核實借款申請人借款行為和貸款用途；

3、簽署貸款審查審批意見。

通過上述制度模式，可以在貸款調查和審查實行人員分離的基礎上，進一步 實現機構分離，有效規避機構層頑的操作風險和利益考核目標下的道德風險。以 25

中國工商銀行為例，二級分行設置審批部門，總行、一級(直屬)分行行使該部 fj的管理職責，支行不蒜設置。審批中心負責轄內貸款行個人住房貸款的竄批工 作，接受個人住房貸款管理部門的指導和監督；審批中心在授權范圍內具有獨立 的個人住房貸款竄批權，對所審資料的完整性和合規性負責，與此穗對應，貸款 行對借款人借款行為和各項貸款申請資料的真實性負責。(三)后臺貸后管理環節

根據營銷、審批與管理分離、集中化管理、精細化管理和協調管理的原則，建立后臺的貸款管理中心，貸后管理中心在個人住房貸款業務管理部門的指導、監督和管理下履行個人住房貸款貸后管理職能。主要職責分為貸后監督職責、違 約催收職責、不良清收職責、貸后監測職責，主要包括：

l、對轄內發放的個人住房貸款進行貸后監督；

2、對個人住房貸款進彳亍日常貸后管理；

3、組織個人住房貸款貸后檢查；

4、集中催收個人住房違約貸款；

5、組織清收個人住房不良貸款；

6、對貸后資料進行熬理并移交。

以中國工商銀行為例，在城市行、二級分行成立個人住房貸款貸后管

理中心，支行不褥設置?？傂?、一級(直屬)分行行使該部fl的管理職責，上級行對下級 行的貸后管理中心業務進行督導、檢查和質量跟蹤監測。后臺貸后管理中心的建 立，明確了個人住房貸款風險管理的崗位職責和考核謦標，精細化、專業化和集 約化的管理原則提高了商業銀行個人住房貸款風險處理效率，降低了風險水平。

五、強化風險防范措施

針對我國商業銀行個入住房貸款面臨的主要風險，應積極借鑒國外個人住房 貸款風險管理的先進經驗，采取具體措施和方法予以規避和防范。26

(一)項目風險的防范

目前商業銀行對項目風險的管理突出表現為無法獲得法律制度的有效保障，造成由此產生的風險直接轉嫁銀行，一方蘸商鱟銀行與開發商之間的法律關系主 要表現為“假按揭“引起的法律關系，由于法律制度上的缺失，商業銀行很難從 法律上獲得實質上的保護；另一方蠢商業鍛行與個人的法律關系主要表現在由于 開發商行為導致的個人違約行為，造成開發商的行為后果產生的風險轉嫁于商業 銀行，焉法律制度從保護弱勢群體和社會成本的角度，難以有效保護商監銀行麴 利益。因此必須強化法律制度建設，切實保護商業銀行合法權益。一是以金融詐騙罪定性惡意套貸的“假按揭”，對于開發商惡意套貸、欺詐 并給銀行帶來巨大損失的“假按揭”，建議立法及司法部門以金融詐騙罪定性，以有力打擊“假按揭”，有效保護銀行權益。根據《刑法》第193條中對金融詐 騙罪的規定，其中“使用虛假的經濟合同的、使用虛假的證明文件的、使用虛假 的產權證翡作擔保或者超出抵押物價值重復擔保的”均是“假按揭”的特征。健 目前部分地方司法實踐因受種種因素的影響，往往以開發商騙貸資金未挪作他 用，不是以非法占有為冒的為由不予立案，造成銀行在處理“假按揭“問題上的 被動。融于目前的司法解釋未對“假按揭”是否“以非法占有為目的’’做出明確 說明，造成在此闖題的處理上往往含混不清，建議相關部門共同研究，盡快針對 “假按揭”出臺相關司法解釋。對于目前因“假按揭”貸款形成的不良貸款，如 果通過刑事訴訟銀行漣訴后，則“綴按揭”項雷可作為非法所得財產或贓物進行 追償，改變目前處置“假按揭”中法律關系不順、追討被動的局面；同時對于尚 未暴露的“假按搦"貸款，開發商會因出現的判鍘麗自行退嬲，大大減少銀行貸 款的潛在風險。

二是完善商晶房買賣關系，切實保障銀行權益，根據《最高人民法院關于審 理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定“因

商品房買賣合同

被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保借款合同的因的無法實現，當事 人請求解除商品房擔保借款合同的，應予以支持?！?，一旦開發商與借款人發生糾 紛，借款人極有可能要求解除擔保借款合同，導致風險轉嫁商業銀行。對此本文 認為，商品房買賣合同與商品房擔保借款合同是兩個獨立的合同，前者用于規范

商品房買賣關系和行為，后者用于規范借貸關系和行為，借款合同不應因購房合 同被確認無效或撤銷、解除麗被解除。圈時，抵押合同是基于主債權合同的從合 同，當債權債務關系沒有解除前，抵押關系也不應被解除，即抵押權人對抵押權 的主張不受其他權剩的影響，因此在司法解釋和實踐中，不應使商晶房買賣糾紛 導致銀行抵押權失效。建議高法對以上司法解釋做出修訂，以保護銀行合法權益。(二)提前還款風險的防范

針對由于借款人提前還款導致商業銀行收益水平下降，商業銀行應當從以下 幾個方匿入手，提高風險防范能力：

一是做好提前還款因素和敏感性的分析工作。建立較為合理的數據模型，通 過對提前還款各因素的分零廳，計量其敏感程度，計算各因素發生變動時導致的提 前還款變化情況，只有這樣才能準確的衡量提前還款時銀行發生的損失程度，并 據此制定合理的損失補償機制，羈時合理的調配資金，減少商業銀行融于提前還 款產生的過度流動性，‘提高盈利水平。

二是建立提翁還款的風險補償稅制。在充分計算和衡量影響提前還款各因素 基礎上，制定提前還款的手續費征收措施，手續費作為固定費用會直接增加借款 人提前還款的成本，同時對商業銀行由此造成的損失具有相應的補償，手續費錳 收的標準應充分考量借款人提前還款的數額和提前還款的時問，提前還款的數額 越大，提前還款的時間越早，相應的手續費比例越離；同時提前還款手續費的征 收標準也應考慮對業務的拓展，征收標準不應太高，應低于客戶進行提前還款后 至銀行重新配置資金時間內的利息發生額。

三是提高流動性管理水平。商業銀行應當實旌整體流動性風險的指標管理，建立分層次的流動性儲備體系，將由此產生的流動性風險納入全行的流動性風險 管理體系中。只有這樣，才能較早的預知可能發生的提前還款數額和時聞，合理 的配置相應的資金。同時由于管理水平的提高，客戶提前還款后，銀行能夠較快 的重新進行資金配置，降低過渡流動性帶來的損失。

四是積極創新產品，滿足客戶資金配鬣需要?？蛻暨M行提前還款也是為了滿 足自身流動性和收益性的需要，因此

從根本上降低提前還款的風險，必須積極創 2R

新提供客戶不同流動性和收益性相結合的產品，滿足客戶的不同需要。如存貸通，即對于客戶擬用于提前還款的一定數額款項，在不進行提前還款的情況下給予較 高的利率水平；又如限額自由還款、固定和浮動利率自由組合等。通過這些產品 的選擇，可以有效拓寬客戶斡投資渠道，降低客戶可熊進行提翦還款的風險。(三)抵押物風險的防范

對抵押物的處置是商業銀行防范和化解個人住房貸款風險的最蕨一道屏障，因此從外部環境和內部商業銀行管理兩方面入手，健全制度，規范操作，降低和 化解商業銀行所面臨的抵押物風險。

1、建立廉價房市場，切實降低銀行處置抵押物的社會成本

政府行政主管部f]應建立和啟動廉價房市場，迸一步完善廉價房制度，擴大 廉價房供應渠道，這樣可以保證當客戶違約時，法院依法判決強制拍賣抵押房產 后抵押入有棲息之處，避免了毒此產生憋社會閥題；同時提高了資產處置效率，．．

●

有利于銀行及時通過抵押物拍賣等方式收回貸款本息，降低銀行在處置抵押物非 專業性所帶來的流動性風險和抵押物風險。

2、規范銷售登記和抵押登記制度

銷售登記和抵押登記制度是保障商業銀行抵押權利實施的基本保障，銷售登 記和抵押登記的規范操作有剩予商業銀行抵押物風險的防范，針對我國基前銷售 登記和抵押登記操作不規范、標準不統一的特點，現階段應做好以下兩方面的工 {乍：一是作為國家房地產銷售管理和抵押登記管理部f1應在全國范圍內統一銷售 登記和抵押登記制度，改變目前各個城市銷售登記和抵押登記制度各不相同的情 況，并規范銷售登記和抵押登記的具體程凈、要求及相應責任，建立起統一、規 范的銷售登記和抵押登記制度，堅決杜絕一房多售、抵押后再售等情況，對于不 規范操作對抵押權人造成的損失要建立相應的賠償機制。二是針對露前裔業銀行 監管部門要求商業銀行只能對主體封頂的商品房發放個人住房貸款，但商品房銷 售主管部f．】在頊謦建設資金投入25％．50％時就可發放預售許可證，商鱟銀行監 管部門和商品房銷售主管部門在執行標準上不一致的情況，有關部門應進一步協 調相關政策制度，嚴格期房銷售政策，提高期房銷售f_】檻，規范房地產市場，避 29

免政策制度不一致造成商業銀行的抵押物風險。

3、不斷完善房地產評估制度

個人住房貸款一般期限較長，抵押物的評估價值的高低對于商業銀行風險管 理具有重要的參考價值。建立一套規范的權威性中介機構，規范各種評估行為

，確保評估行為合法、有效、準確，對降低商業銀行抵押物風險具有重要的意義，為此現階段應著重做好以下幾方面工作：～是進一步完善行業監督機制，規范房 地產評估師的執業行為。對評估師和評估機構的工作加強監督，對惡意高估或低 估房地產價值的評估師和評估機構進行嚴厲處罰。二是政府行政主管部門和行業 自律部門應加強對評估機構的管理，加強職業道德教育，克服純利益驅動行為，切實強化服務職能，提高效率，同時盡快制定和細化行業操守，從制度操作層面 指導和規范執業行為。

4、積極培育發展房地產拍賣市場

露前我國房地產拍賣市場尚不成熟，對商業銀行處置不良貸款的抵押房產造-I●

成一定的阻礙。為此相關部門應做好以下幾方面工作：一是盡快制訂房地產拍賣 規程，從制度層面規范房地產拍賣規程，從而為中介機構進入市場奠定制度基礎；

二是著手培育和發展有關中介機構與房地產拍賣市場，只有參與市場的中介機構 增加了，市場才+能夠形成有效競爭，并在競爭中逐步規范；三是解決商業銀行抵 押物的合法、快速處置問題。減少商業銀行處置抵押物的成本，提供處置效率。30 結束語

風險管理是商業銀行管理的核心之一。本文從內部和外部兩個方蘧入手，分 析了我因商業銀行個人住房貸款面臨的主要風險、風險管理現狀，以及風險管理 中存在的問題。借鑒國外先進經驗，提出了通過建立垂直風險管理體系，逐步完 善內部控制制度，不斷提高風險管理技術和強化風險防范措施來提升我國商業銀 行的個人住房貸款風險管理水平，降低和化解個人住房貸款風險。

為了進一步提升個人住房貸款的風險管理水平，商業銀行應根據《巴塞爾新 資本協議》要求，逐步建立完整連續的歷史數據庫，研發適合國情和行清的風險 計量模型，不斷完善科學精確測算方法，進而構建包括個人住房貸款在內的零售 業務內部評級體系，真正實現個入住房貸款風險管理的科學化、標準化。

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第四篇：個人住房貸款風險與對策探討

個人住房貸款風險與對策探討

摘 要：本文對當前個人住房貸款風險出現的原因、特點和類型等進行了客觀的探討，并從政策、市場、個人需求和社會發展等方面探討了防范、降低風險以及風險出現后的處理措施和對策。

關鍵詞：個人住房貸款；風險、對策

一、引言

隨著我國社會和經濟的發展，人們對自己的居住條件提出了越來越高的要求，個人住房已逐步走向商業化、市場化。但是，我國城鎮居民的人均收入還遠遠未達到能完全依靠自己購買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業貸款陷入困境，走投無路的情況下，也正是看上了這種社會需求，在早期個人貸款評估風險較低的情況下逐步開展了個人住房貸款業務，為銀行資金找到了一條出路。

具體來說，個人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發放的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或物質，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。目前，個人住房貸款主要有以下幾種：個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。個人住房委托貸款是指貸款人根據住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。個人住房自營貸款是以貸款人信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款既為商業貸款。組合貸款就是商業銀行和住房公積金管理部門等聯合推出的一類貸款產品。比如，建設銀行和住房資金管理中心運用住房公積金運用信貸資金向同一借款人發放的用于購買自住普通住房的一種個人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。

1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個人住房貸款在貸款性質、資金來源、貸款人、貸款風險、貸款對象以及貸款條件等方面存在許多區別。一是性質和資金來源不同。住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；個人住房貸款屬于商業銀行自主發放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風險不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風險由公積金管理中心承擔，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發放手續，并簽訂委托合同；個人住房貸款由商業銀行發放，貸款風險由銀行承擔。三是貸款的對象有所不同。住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業銀行發放的個人住房貸款可以對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規定的貸款條件的自然人發放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規定。另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優惠。

2、個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時申請個人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產保險時應明確住房公積金貸款委托人為保險的第一受益人。個人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請個人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房價款，那么，該客戶還可向建行申請個人住房貸款，也就是說可另一方面申請一筆期限相同的個人住房商業性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房價的70%為限。即對于該兩筆貸款，客戶可申請的最高金額為50*70%=35萬元。其中某客戶申請貸款25萬元，個人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內還款期為180期，根據個人住房公積金貸款利率，每期限假設為769.6元，而個人住房商業貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內應還款180期，根據個人商業性貸款利率，每期假設為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6+821.13=1590.7元。對于個人住房貸款，銀行界普遍認為是一種優質資產，與企業貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優點，因而把個人住房貸款作為低風險貸款。但是，據銀行內部資料分析，2001年下半年開始，不按時歸還貸款的個人客戶逐漸增多，已引起金融部門的高度警覺。為此，對個人住房貸款的現狀應該重新認識。近年來，個人住房貸款在房地產市場快速發展的帶動下獲得了迅猛發展，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升，不少商業銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品種，并將其作為信貸業務擴張的重點。截至2003年，全國個人房屋商業貸款余額高達1．2萬億元，同時國內大多數銀行的房貸壞賬大都控制在0.1％一0.2％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當前商業銀行資產類別中質量最高的貸款種類之一。但在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款對商業銀行來說，并不見得就是低風險的金融產品。在特定意義上說，當前商業銀行個人住房貸款所面臨的潛在風險還要高于其他貸款類型。如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那么，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。

二、當前個人住房貸款出現的風險

隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風險也日益加大。重新認識個人住房貸款的風險問題將有益于商業銀行進一步增強防范意識，降低和防止個人住房貸風險的發生?；仡欀袊康禺a進入市場經濟10年的發展歷程，經歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發生了較大的變化，房地產也進入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規范運作、開發商的惡意欺騙、游戲規則的不完善、小業主對市場信用的認識不夠等原因，現在房地產的風險問題越來越突出，個人住房貸款的風險更是首當其沖。下面具體分析個人住房貸款已出現的風險問題。

（一）個人的信用風險

目前的個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。其中個人信用風險又分為：

1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續20—30年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發生，往往就可能轉換為銀行的貸款風險?？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。

2、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購房者對市場的估計不夠，進行了購房投資，采取以租養貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大，銀行信貸風險也越來越大。還有一部分“第二套住房”的購房者也出現了拖欠貸款現象。

3、違約風險造成不能履行協議按期清償貸款 違約風險指的是抵押貸款的借方不能履行協議按期清償貸款，因而出現拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多，如借款人收入水平、就業狀況和房地產開發商環境的變化等等，都有可能導致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風險。

（二）信貸風險

1、開發商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。

2、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲入伙。

3、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險。

4、開發商為了售樓，過度

地承諾。并與業主簽訂返租協議，由于出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款。

5、物業管理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。

（三）銀行的流動性風險

對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。流動性風險的具體表現就是銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道。商業銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18％一20％時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。對于一些資產規模較小、資產種類較為單一的部分城市商業銀行來說，實際上已經開始面臨到流動性問題。從成熟市場的經驗看，住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現金流量可以預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個”資產池”。以這個“資產池”產生的現金流為基礎，經過信用提升和信用評級以后，向投資者發行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。

（四）融資風險

房地產行業是一個典型的資金密集型的行業，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業。在房地產銀行融資構成中，基于房地產開發貸款與個人住房貸款的不同風險收益特性，考慮到房地產開發貸款的風險程度相對較高，因而中國人民銀行對房地產開發貸款提出了更高的監管要求。與此形成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業銀行積極拓展的業務領域，有的還享有利率的優惠。因而個人住房貸款可能成為房地產企業積極以合規或者不合規的方式爭取的融資渠道，使得房地產融資的風險向個人住房貸款中轉移。當前房地產融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現象。

（五）個人住房貸款的潛在風險

對于個人住房貸款這種新金融業務，商業銀行一向把它當作一種低風險貸款來發展，以致只看到它的利潤，而沒有注意到它的風險，更是忽視了它的潛在風險。其實它的潛在風險更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統出現危機，這在美國的20世紀80年代和日本的20世紀90年代都出現過類似的情況。下面分析一些個人住房貸款的潛在風險。

1、利率風險是指在貸款合同期內，由于市場利率變動而導致借款人提前償還貸款，發生理性違約行為。在經濟活動中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發生變化，從而引起金融市場上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會因此遭受損失形成利率風險。個人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利潤，甚至可能出現存款利率高于貸款利率的情況。

2、個人住房貸款市場的不規范，銀行之間的無序競爭，造成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風險。

3、個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭，潛在著預想不到的風險。

4、中國法律體制的不健全，在訴訟過程中造成的風險。

5、個人住房貸款最大的潛在風險是房地產市場本身的周期性問題。

（六）貸款中的操作風險

從操作風險的角度看，由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門有時為了擴大其業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國一度被有關各方青睞的個人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因為“零

首付”存在較大的風險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較大，易產生不良貸款。同時也容易讓不法開發商與客戶之間達成一種默契來套取銀行資金。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前臺，中臺與后臺沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。

從當前的情況看，目前各商業銀行在同一城市經辦個人房地產信貸業務網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣，折價程序的順利實施。

（七）抵押貸款的風險

根據風險成因，住房抵押貸款風險可分為抵押物產權風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險、抵押物處分風險等。其實，個人住房貸款的風險防范不僅僅是“零首付”的問題，即使是貸款額度與抵押物實際價值不超過80％的個人住房抵押貸款和不超過60％的個人商用住房貸款同樣存在風險問題。據調查顯示，1999年某地個人住房貸款不良率為零，但隨著個貸業務的快速增長，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達到0.2％，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5％。雖然只上升0.3個百分點，這里面卻隱含著極大的潛在風險，因為個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數大、期限長，風險點多而不易控制，加之這項業務是在起步階段。當然，上述調查并不能代表全局，但“水漲船高”已預示著個人住房貸款風險呈緩升走勢。

三、降低個人住房貸款風險的策略探討

據了解，目前反映個人住房貸款業務的風險因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個人信用程度不明，且信譽度會隨著收入多少而發生變化。

1、加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風險轉移給保險公司 加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風險轉移給保險公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財產險，以保障貸款抵押物的安全，來增強借款人的信用，保證資金安全貸放。

2、對開發商進行考察，防止欺詐行為 對開發商進行考察，防止欺詐行為。要求開發商對購房人負連帶保證，如果由于開發商在質量、日期、違反合約等方面造成購房人拖欠貸款時，應由開發商負連帶責任。

3、改進對購房人還款能力的評估方式 改進對購房人還款能力的評估方式。不但要求購房人提供收入證明，還應該要求提供單位證明、個人職位、學歷、家庭收入等情況，更為客觀、準確地對購房人的整體信用進行評估。

4、改善銀行貸款結構 改善銀行貸款結構，降低房地產和個人住房貸款所占的比率，提高對個人住房貸款的質量，避免銀行之間對樓宇按揭的盲目競爭。因此銀行沒有必要放寬對貸款審查條件，只能是提高個人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個人住房貸款的風險?，F在銀行須在嚴格保證個人住房貸款質量的前提下，發展個人住房貸款。

5、加大金融改革，引進新的金融商品 加大金融改革，引進新的金融商品。盡快導入資產證券化和房地產投資信托，這些也是發達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產危機的金融工具。

6、銀行要嚴把貸前審查關 銀行有必要嚴把貸前審查關，對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等嚴格審查，對不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負責催辦，對逾期貸款要及時向法院提出強制拍賣房屋的訴訟。值得高興的是，中國銀監會日前發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，指引在個人住房貸款風險控制部分，要求商業銀行應統一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案。銀監會有關人士介紹說，運用統一表格將客戶的信息標準化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持數據的統一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險以及最終的資產證券化等奠定良好的基礎，同時也有利于相關機構統一征信系統的建立和完善。

四、完善個人住房信貸風險管理

從未來的發展趨勢看，中國的個人住房貸款會有很大的發展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風險管理機制下進行個人住房信貸業務的快速擴張，未來必然會給商業銀行帶來巨大的風險。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作為商業銀行風險管理的重點。1．改善個人信用風險的識別與評估環境 較為理想的目標，當然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監督，管理與保障個人信用活動，規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將這些信息匯同來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用報告，并據此做出決策。由于信用機構的建立還有待時日，銀行為了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，這里最為關鍵的就是建立專業化、規范化，初具規模的數據庫，為信用管理打好基礎，對已 有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測，并建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即采取補救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人征信系統，實際上這些信息的采集對于進行個人住房貸款的風險判斷并不足夠，同時，還應當鼓勵個人信用信息在金融機構之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構或者同一金融機構設立在不同地區的營業網點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準確地做出決策。2．為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險 為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險，應積極鼓勵商業銀行采取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化市場的發展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性風險。在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。參考文獻：(1)《現代金融業務》王 軍主編 南海出版公司(2)《投資銀行理論與實務》高等教育出版社(3)21世界經濟報道

第五篇：流動資金貸款風險評估課后測試（共）

? 流動資金貸款風險評估

課后測試

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測試成績：100.0分。恭喜您順利通過考試！單選題

1.下列不屬于企業規模擴張，產品種類增多，涉足領域加大可能造成的不良后果的是： √ A B C D 不圍繞自身的核心優勢，不能有效地整合相關資源盲目擴張 會造成人才的匱乏、管理的脫節 增加企業的贏利能力 無疑加大企業經營風險

正確答案： C

2.循環額度貸款在客戶用款上有很大的靈活性，對客戶而言它的優點不包括： √ A B C D 避免資金積淀 減少利息負擔 簡化借款手續 縮減額度管理費

正確答案： D

3.關于借款額度大，使用頻率高的優良客戶所具備的特點，表述錯誤的是： √ A B C D 企業規模大，應收應付賬款少 有經常性的短期循環用款需求 應收賬款和存貨周轉正常 自有流動資金基本充足

正確答案： A

4.關于信貸經營部門調查流動資金的借款用途，描述錯誤的是： √ A 是否與借款人生產經營范圍一致 B C D 貸款資金是否發揮作用

是否真正用于生產、經營、儲備或周轉等環節

合同或協議是否真實有效

正確答案： B

5.商業銀行前臺經營部門是貸款業務受理部門，下列不屬于其受理階段的是： √ A B C D 客戶申請

資格審查

客戶提交材料

初步批準

正確答案： D

6.下列不屬于審查借款人在提交財物報告時應遵循的原則是： √ A B C D 有效性

審慎性

綜合性

真實性

正確答案： C

7.下列不屬于在建固定資產投資項目的流動資金貸款時，應調查的內容是： √ A B C D 項目資金是否與開工報告一致

履約方的履約能力和信用狀況

建設資金未來按期到位的可能性

該流動資金貸款是否有挪用的可能

正確答案： B

8.關于流動資金貸款業務中，密切關注產品市場風險時應該重點分析的內容，表述錯誤的是： √ A 企業現有產品的市場定位，產品結構、個性化程度和市場占有率等 B C D 現有產品的銷售網絡和渠道及產品成本的比較競爭優勢

上游產品零配件供應情況

企業產品營業現金回籠情況

正確答案： D

9.技術的先進與否也是影響借款人償債能力的關鍵因素，分析技術先進性的著眼點不包括： √ A B C D 是否具有專利許可

在國際、國內是否領先

技術的實用性如何

技術的替代性如何

正確答案： C

10.合理確定流動資金貸款金額的依據不包括： √ A B C D 借款人的生產規模和經營特點

借款人的信用評價

借款人的發展計劃

借款人現有流動資金的來源構成

正確答案： B 判斷題

11.流動資金貸款主要用途包括：一般流動資金貸款和用于特殊資產投資項目的臨時資金需求。此種說法： √

正確

錯誤 正確答案： 錯誤

12.循環額度是指商業銀行向借貸人提供一定的貸款額度，在額度有效期內，只要借款人未償還貸款本金余額不超過該額度，就可以循環支用該額度。此種說法： √

正確 錯誤 正確答案： 正確

13.借款申請金額不得多于購貨合同訂明的一次或分期付款金額，通常要求借款人要有40%的自有流動資金。此種說法： √

正確

錯誤 正確答案： 錯誤

14.新藥項目研發時間長、風險高、臨床研究和生產上市審批時間長，銀行最好在它已經取得生產批文后再發放貸款。此種說法： √

正確

錯誤 正確答案： 正確

15.固定資產投資項目的流動資金貸款的貸款期限最長不超過兩年，且不得超過該項目資金到位的期限。此種說法： √

正確

錯誤 正確答案： 錯誤