第一篇：房地產檢查發現問題及檢查技巧.

檢查發現的違法問題及檢查技巧

房地產企業

1．預售房款未按規定預繳稅款

違法問題：①預售房款記入“應付賬款”等往來科目歸集，不通過“預收賬款’’科目核算，長期掛賬不結轉收入。②將預收房款作為購房定金或其他墊付款項，不結轉收入。③以收抵支，巧立門目，通過“其他應收或應付款”科目直接撥付工程款等。④分開開票，一部分開預收款發票交財務，將另一部分開具收據貨款入銷售部，不入企業財務賬。

檢查技巧：

1、了解企業預售房款從收取到記賬的程序及相關記錄，將記錄內容和發票、明細賬、總賬報表相核對，看金額是否一致；

2、到地稅部門核對企業開具預收房款的發票金額與申報的預售房款是否一致；

3、查看建設部門批準的預售房許可證，看企業可預售的房屋的位置、地點、面積售價等；

4、查看預售房合同，核對與客戶進行商品房交接記錄，確認已交接商品房收取貨款是否與開票數一致。

2、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入。

違法問題：

1、銷售收入確認不及時，長期掛在“預收款“賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅；

2、只計商品房收入，車庫銷售不計收入；

3、整體轉讓“樓花”不作收入，即開發商將部分樓的開發權整體轉讓給其他具有開發資質的企業，按照約定收取轉讓費，卻不按規定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬；

4、先租后售的收取的租金不記收入；

5、以開發的房屋向建筑商抵賬等債務重組業務中，不進行收入的確認；

6、以房屋抵頂地價款賠償給原住戶的房屋不作收入處理；

7、合作建造開發產品以房屋抵頂投資額、以土地使用權、股權等權利換取開發產品不作收入處理；

8、視同銷售產品不記收入；

9、視同銷售商品價格偏低；

10、價外費用(如代物業收取的有線電視初裝費、燃氣管道安裝費、防盜門、封閉陽臺等)不記收入；

11、與關聯方之間的出售、出租業務，或掛往來、或隨意作價；l2、代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料、按合同留歸開發企業所有的，不作收入處理；

13、將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不結轉營業收入；l4、其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優質獎等不入“營業外收入’’核算。l

5、開發企業將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入往來賬戶。

檢查技巧：

1、收集企業資料，查看企業在開發過程中取得的立項審批表、房屋開發規劃書、預售許可證、土地轉讓合同、項目建筑平面圖、竣工驗收單等資料，了解企業開發項目及進度情況；

2、從房地產主管部門或相關部門收集各項目建筑面積，與賬面記載面積、實地開發面積核對，以確定可銷售面積；

3、審查企業各項會議記錄、董事會決議，看有無特殊事項發生(如抵債、贈送等)；

4、到銷售部門實地查看銷售合同、統計數據、售房發票、收款收據等資料，并將結果與賬載記錄相核對，以確認收入準確性、及時性；

5、根據未售房屋明細表，并到實地核對，確認未售房數量、面積；

6、根據發票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。

7、應檢查“銀行存款，明細賬及“其他應付款”、“營業外收入”、間接費用等科目，看企業收到更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等費用后是否掛往來，是否進營業外收入，是否沖減期間費用。

3．固定資產未按規定核算

違法問題：

1、企業將用于辦公的電子設備及汽車、用于宣傳音像設備等記入銷售費用或低值易耗品，在稅前扣除。

2、企業將開發產品作為售樓部，或提供給職工使用且已辦理產權證明(產權所有人為本企業)，未將此部分成本從可售總成本中結轉至“固定資產”。

檢查技巧：

1、檢查企業的固定資產賬目，核實相關情況。

2、檢查企業辦理產權情況，凡將開發產品產權為本企業的應當作相應稅務處理。

4．成本劃分不清

違法問題：

1、不按規定計算期間費用和開發產品成本，擅自擴大期間費用；

2、將未竣工驗收產品成本并入產品銷售成本；

3、擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多轉經營成本；

3、在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預計建筑成本轉為銷售成本；

4、返還給建筑商的貨款未沖減銷售成本；

5、立項作為經營資產的項目不及時結轉，或并入可售面積計算銷售成本；

6、企業自用房產僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分攤；

7、建筑成本重復入賬，在取得建筑發票結轉完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項合同，或者將建材發票重復進入開發成本。

檢查技巧：

1、檢查企業銷售成本明細賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復核計入銷售成本的戶數、面積和銷售收入的統計口徑是否一致；

2、根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，計算當期成本費用，審查申報數據是．否準確；

3、檢查企業開發產品成本明細賬，看所列成本是否有合法憑證入賬；

4、查看企業立項報告書和竣工驗收單，了解公用設施、配套設施和經營資產的處理情況；

5、看往來款項科目，看是否有返還建筑商或其他供應商資金而未沖減成本情況。

5．借款費用企業所得稅前列支不規范

違法問題：

1、將利息支出全額在“財務費用”科目中直接列支；

2、向關聯企業借款全額在稅前列支；

3、借款給關聯企業長期掛“應收賬款”、“其他應收款”等往來賬務，不按照獨立企業往來結算應收利息；

4、通過其他企業或個人拆借資金在“財務費用”列支。

檢查技巧：

1、檢查企業“長期借款”、“短期借款賬”，了解企業資金來源情況；

2、檢查企業“財務費用”等科目，看企業列支的金額是否超過規定標準；，3、檢查企業資金往來科目，看是否有長期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關聯企業。

第二篇：檢查發現問題整改方案

西村小學關于現場檢查發現問題的整改方案

宜春市教育局于2016年11月28日來我校進行現場檢查中，發現我校存在如下問題：

校門口無證地攤很多，衛生也很臟亂，砂輪場煙窗離學校太近及校門口脫崗這些情況。

針對你們指出的這些問題，我校認真學習了你們的《整改通知書》。并對你們的《整改通知書》進行了認真的自查、討論，提出了相應的整改措施。形成了切實可靠的整改方案。并通過了學校班子會的認真討論，現將整改方案告知如下：

一、校門口無證地攤和衛生方面。整改通知書指出，校門口無證地攤很多，衛生也很臟亂。學校領導指出，要求學校辦公室主任把無證地攤問題情況立馬匯報鎮政府；請示鎮政府派工商管理人員和城管中隊來我校及時清理。我校也派值日老師協助他們清理無證地攤工作。由辦公室主任易玉紅負責協調處理，堅決做到學校附近不存在無證地攤的情況。

二、衛生管理情況。整改通知書中指出，校門前衛生很臟亂。學校分管衛生工作的肖正生副書記作出指示，加派學生去清掃校門前的清潔區。并對負責衛生工作的彭麗平主任強調，必須強化衛生監督管理職責。對負責檢查衛生的少先隊干部提出更嚴格的要求。要求負責該清潔區的班主任老師把責任分派到每個學生的身上。讓責任分擔到每一個學生的衛生工作中去。

三、校園附近工廠事宜。你們的整改通知書中指出，我校東面的砂輪場煙窗，影響學生身體健康。針對這一情況，我校指派分管總務的郭躍軍副校長親自抓砂輪場煙窗問題。郭躍軍副校長將這一實際情況立馬向西村鎮人民政府反映。鎮政府已介入調查該問題，并派分管企業的責任領導來校實地察看。并一起就此情況會商。他們說這個砂輪場現在已停止運行了。而且他們廠還留了專人在此看護煙窗的安全情況，一旦發現有異動的情況，會及時向我們學校反映。現在煙窗非常安全，也沒有排煙。根本不會對學生的身心造成一點影響。

四、學校安保管理。整改通知書中指出我校門衛脫崗。安全是學校的一項重要工作，“生命不保，何談教育？”我校一貫重視學校安全工作，并成立了安全工作領導小組，并有專人負責學校安全工作。可是學校在安全制度落實方面做的還不夠。經學校班子會討論，由學校負責安全工作的領導肖正生副書記親自查實情況并做出整改。肖正生副書記對門衛去做深入的了解和查實。其實我校門衛當時發現有中學生想從學校東面的居民樓附近爬圍墻進校園，他跑去勸離他們。但這還是他對工作的疏忽，我們學校肖正生副書記指出了他的不是。并提出了他今后的工作重點。讓這位門衛同志對工作更感受到了責任的重大，工作更負責。保證今后再也不會犯這樣的失誤，并作出了深刻的反思。

針對你們發現的問題，我們深刻反思。今后我們一定要樹立“學校無小事，處處皆教育”的育人思想，身體力行和認真實踐上級指示精神，盡快走出一條適合我校的素質教育之路。

西村小學

2016.12.6

第三篇：上級公共衛生檢查發現問題

上級公共衛生檢查發現問題及整改要求

1.健康檔案：

（1）：健康檔案體檢血壓填寫的不合理.顛倒的問題。

（2）：視力填寫不全（必須填寫新的第二版的4.0---5.3視力值）

（3）：高血壓與糖尿病控制滿意與不滿意問題：控制滿意與不滿意取決于正常值的高低，如果高于或者低于正常值就是控制不滿意，如果值正常就是控制滿意，2次不滿意的15天后重新隨訪。

（4）：2013年健康體檢的輔助檢查要合理填寫，生活方式，健康評估，體檢結果要填全。

（5）：重癥精神病的紙質檔案要放入精神病診斷報告或住院記錄復印件。（上級要求）

（6）：健康檔案慢病的外皮要用不同病種的顏色區分，紙質檔案中的化驗單必須填全化驗及診斷醫生的簽字，紙質和電子版檔案慢病及孕產婦必須填聯系電話.（上級要求）

2.計劃免疫：

（1）：接種卡填寫不完整，接種卡小兒身份證號與出生證號要填寫完整，乙肝.卡介苗第一針要按實際填寫出生醫院接種醫生姓名及批號。

（2）：麻風疫苗滿8個月就要及時接種（按照天來計算，滿8個月就接種。）

第四篇：房地產檢查預案

沿海綠色家園（鞍山）有限公司專項檢查預案

根據我市房地產企業的經營現狀和財務核算形式等實際情況，結合總局、省局有關稅收政策及規定，制定對該房地產企業檢查的預案：

（一）查前掌握了解以下情況

1、了解被查企業的性質，是國有、私營、股份制還是其他類型企業。

2、了解被查企業的財務制度和會計核算方式。

3、實際所開發項目的具體地理位置；確認開發項目的類型，是普通標準住宅、高檔別墅小區還是商業鋪房。

4、審核開發企業的土地使用權證書、土地轉讓、買賣合同，掌握開發企業土地使用權的取得方式。

5、了解開發產品的銷售方式。即： 是采取一次性收款方式、分期收款方式、采取銀行按揭方式銷售還是采取委托方式銷售。如果是采取委托方式銷售還需了解是采取支付手續費方式委托銷售、買斷方式委托銷售、包銷方式委托銷售還是采取基價（保底價）并實行的方式。

6、了解被查企業有無將開發產品用于企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等或者將開發產品用作對外投資、分配給股東或投資者、以開發產品抵償債務、以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產等視同銷售行為。

7、了解被查企業的利潤分配形式，有無以開發產品等實物形式分配利潤的情形。

8、有無和稅務機關簽訂代扣建筑業營業稅合同以及合同的履行情況。

9、被查企業為開發產品而簽訂的各種合同。

10、查閱其檢查期間的各種財務報表及納稅資料、審計部門的審計報告，并進行初步分析。

11、被查企業享受的稅收優惠政策有哪些，并要求提供相關的資料。

12、企業的開戶銀行及賬號，具體辦稅人員，并提供銀行對賬單。

（二）相關財務指標分析

通過對以前會計資料與檢查相關會計資料的對比，將被查企業的資產負債率、應收賬款周轉率、主營業務利潤率、主營業務成本利潤率、開發成本利潤率、毛利率、銷售費用率、銷售稅金率等主要經濟指標進行比較，分析其增減變化是否異常，尋找疑點從而為進一步檢查確定主要方向。

將檢查期的主營業務成本利潤率與被查企業計劃期、上期、上年同期以及同地區的同行業相同指標進行對比，分析檢查期主營業務成本利潤率是否有異常的增減變動，通過比較分析，確定檢查的方向和重點應是與“主營業務收入、主營業務成本”等科目，然后通過對相關的帳證資料的詳細檢查，找到出現異常情況的真實原因，落實問題。

（三）財務報表分析

從審查分析財務會計報表開始，通過對報表的檢查分析，總括地把握納稅人資產掌握納稅人有無貨幣支付能力，從中發現問題的疑點，從而進一步確定檢查重點，有針對性地進行檢查工作。檢查的重點是資產負債表和利潤表。

1、對資產負債表的分析

（1）數據核對法。根據會計核算原理，從編制邏輯上審查報表，看表中資產合計數是否等于負債與所有者權益合計數；同時審查表中相關數據的銜接勾稽關系是否正確，表中數據與其他報表、總賬、明細帳數據是否相符，進而從中發現稅收問題。（2）數據比較法。通過比較納稅人檢查所屬期內不同期間資產負債表的相同欄目數字的變化，發現可能存在的稅收問題。（3）指標比較法。對比分析納稅人不同時期資產負債表所反映的各類經濟指標，進而發現稅收問題。

2、利潤表的分析

（1）分析收入和支出項目內容的真實性。采用指標比較法，將納稅人不同時期的利潤表所反映的相關指標如：銷售凈利潤率、成本費用利潤率、資產經利潤率等相對照，或者將同行業同等規模的不同納稅人的利潤指標與納稅人的報表相比較，分析納稅人檢查期利潤表內容變化的原因和其經營狀況，如果納稅人的實際經營狀況與分析的結果不相符，就必須對其進一步深入檢查，找出問題所在。

（2）根據財務資料間的勾稽關系，審核財務成果的正確性。《利潤表》是納稅人填寫《納稅申報表》的基礎資料，與會計賬簿之間存在必然的勾稽關系。檢查時可根據《利潤表》反映的主營業務收入及使用的稅率與納稅人《納稅申報表》的填列情況相比較，從而審查納稅人稅率的使用情況和稅款的繳納情況。

（3）分析表內各項目內容，確定檢查重點。利潤表各項目之間存在著能反映納稅人經營狀況的必然聯系，如果表中反映納稅人的經營額過小或者虧損額過大或者持續虧損，而納稅人仍然在不斷開發項目，很可能是不正常的反應，應注意審核納稅人的相關賬戶進一步核實問題。

（4）分析利潤總額。利潤總額反映了納稅人的經營成果。

（四）財務檢查

1、收入部分檢查

房地產開發企業銷售開發產品的方式比較多樣，在檢查前，必須對其銷售方式進行了解，看其是屬于一次性收款方式、分期收款方式、采取銀行按揭方式銷售還是采取委托方式銷售等，如果是采取委托方式銷售還需了解是采取支付手續費方式、視同買斷方式、包銷方式還是采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式銷售房地產。不同的銷售方式收入確認的時間也不同。檢查開發企業收入情況時應從以下幾個方面入手：

（1）重點審查開發企業的銷售合同、租賃合同等各種經濟合同，確定其銷售情況及銷售方式。

（2）現場觀察、盤點被查企業開發產品的使用和出售情況。（3）檢查帳載收入是否符合建造合同收入的內容。若發現被 查開發企業入賬收入與合同記載的收入相差太大，應進一步檢查，防止納稅人低價開票，少計收入。

（4）將“主營業務收入”賬戶記載的金額與有關會計憑證核對，檢查納稅人開具的“商品房發票”和“動遷房發票”存根聯，看其有無分解收入、減少營業額的現象。（5）將“應付賬款”、“預收賬款”等往來明細賬與有關記賬憑證、原始憑證、銷售合同等核對，看被查企業有無將收入掛往來帳戶而不納稅的現象。

（6）檢查土地合同，看企業是否存在以地換房，若有，應進一步檢查被查企業以地換房時，其轉讓房屋的營業額是否為用來換取土地使用權的新建房屋的造價、就有房屋的評估價或買價，有無利用以地換房形式故意隱瞞收入的情況。

（7）檢查開發企業有無將所開發產品用于本企業自用、捐贈、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；或者將開發產品轉作經營性資產；或者將開發產品用作對外投資以及分配給股東；或者將開發產品抵償債務；或者將開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產等視同銷售行為。若有，是否按稅法規定申報納稅。

（8）檢查開發產品在出售前是否有租賃情況。

（9）檢查被查企業有無不按規定開具發票或者開具假發票、假收據隱瞞收入的情況。

（10）檢查企業的銀行帳和現金賬，查看其資金流動情況以及有無在銀行多設開賬戶，隱瞞收入真實性的情況。

2、成本方面檢查

房地產開發企業在進行成本費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。檢查開發企業成本時應注意以下幾方面問題：

（1）被查企業是否將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。

開發產品的建造成本是指開發產品在完工前發生的各項支 出，包括；土地征用及拆遷補償費、前期工程款、基礎設施建設費、建筑安裝工程款、開發的間接費用、借款費用及其他費用等。房地產開發企業必須將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可直接計入成本對象中去。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中去；因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負對象的，則應根據配比原則按各項目占地面積、建筑面積、工程預算等方法配比計入有關開發項目成本。

（2）將開發企業的建造合同、工程決算書與“開發成本”相核對，看被查企業有無重復列支成本問題。必要時，可聘請有關工程造價方面的專家，對開發企業的工程決算書進行審核，看其是否有虛增建安成本的情況。

（3）審核被查企業的借款合同，看其對借款費用的處理是否符合規定。

房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應將實際發生的費用按借款在各開發項目之間的使用情況分配計入各成本對象中。屬于成本對完工后發生的，應作為財務費用在稅前直接扣除。

（4）將“主營業務成本”賬戶和相關的記賬憑證和原始憑證相核對，檢查開發企業有無多轉銷售成本問題。

已銷開發產品的銷售成本 按下列公式計算結轉： 可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積 已銷開發產品銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（5）審核土地使用權購買合同，看企業計入開發成本的地價是否真實，有無多記或者少記的現象。

3、期間費用的檢查 認真審核被查企業的費用明細賬及相關憑證，特別是重點關注摘要欄，因為開發企業往往會采取模糊摘要欄記載甚者采取變通的手法來掩蓋不允許列支費用。對于該部分的檢查應重點注意以下 內容：

（1）、計入“財務費用”科目的借款費用，如有向非金融機構的借款費用支出，則應審查其利息支出是否高于銀行同期低款利率。

（2）、審核“累計折舊”賬戶，看企業計入費用的折舊是否符合稅法規定。

房地產開發企業將開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊并準予在稅前扣除，未按規定轉作經營性資產或者臨時性出租的待售開發產品，不得在稅前扣除折舊費。（3）、是否將應由應付福利費、計提的職工教育經費列支的相關費用列入期間費用，工會經費列支是否正確。

（4）、應將企業列入期間費用和成本的招待費進行合計計算招待費用列支是否超支。（5）、企業計提的基本勞動保險、失業保險、醫療保險、工傷保險、生育保險等等是否按標準計提，是否將計提而未交部分在企業所得稅前進行調整。

（6）、計入費用的差旅費、會議費、董事會費等，是否能夠提供證明資料，以證明其合法性。（7）、審核“銷售費用”賬戶，看開發企業支付的傭金是否同時符合三個法定條件，相關的票據是否合法真實，有無白條列支現象。

（8）、房地產開發企業一般都有大量的贊助性支出，仔細審核其所附原始憑證，看企業是否嚴格區分公益救濟性與非公益救濟性捐贈支出的界限在所得稅前扣除。

（9）、被查企業列入期間費用的業務招待費、廣告費是否符合規定，列支是否超支，相關的票據是否合法真實，有無白條列支現象。

第五篇：房地產企業檢查

房地產企業檢查模板

一、收入類問題

（一）、預售收入未及時結轉

1、疑點描述：部分企業將收取的房款在“預收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，推遲納稅義務發生時間。

2、疑點位置：

查看企業報表預收賬款期末余額及主營銷售收入結轉

3、疑點檢查：

1、對照檢查“預收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預收的房款是否按規定申報納稅。

2、實地察看各期樓盤開發銷售進展情況，根據《工程竣工驗收備案表》確定開發產品完工項目，根據已售樓號、門牌號，對照預售款確定應稅收入，與“主營業務收入”和“預收賬款”明細賬進行比對，核實預收賬款是否按規定結轉收入。

3、調取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄等電子文檔，統計已售面積及銷售金額。查看物業公司入住通知單及《鑰匙發放保管登記簿》，核對銷售數據的真實性。將確認的已售面積及銷售金 額與“預收賬款”、“主營業務收入”賬戶及納稅申報表進行核對，檢查企業收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

4、疑點取證：

1、復印預收賬款和主營業務收入帳薄及對應憑證 4-

2、復印納稅申報表及相關臺帳合同。

（二）、收到購房款掛往來賬

1、疑點描述：房地產企業銷售房屋收款方式一般為全款和分期付款等形式，房地產企業將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間，造成企業所得稅申報納稅滯后。

2、疑點位置：房屋銷售合同，預收賬款余額及其他應付款

3、疑點檢查：

1、采取全款方式銷售開發產品的，對照商品房認購書，買賣合同，區分那些事預售收入，哪些是銷售收入，對照預收賬款和銷售收入明細賬，看預售收入是否及時結轉銷售收入。將合同到款時間與實際到款時間逐一核對，分月統計。

2、采取分期收款方式銷售開發產品的，對照商品房買賣合同和預收賬款，銷售收入明細賬，檢查收款日未實際 收到款項時，是否及時確認收入，收款日之前收到款項的，是否及時確認收入。

3、采用銀行按揭方式銷售開發產品的，參閱商品房買賣合同，確認付款方式，檢查首付款是否及時確認收入，是否記入其他應付款等往來科目隱瞞收入，收到銀行按揭款是否記入短期借款，往來等科目隱瞞收入。

4、核查企業應付款及其他應付款等往來賬目。是否有大額資金長期掛賬。詢問財務人員資金來龍去脈。

4、疑點取證：

1、復印預收賬款和主營業務收入帳薄及對應憑證 4-

2、復印往來帳薄及對應憑證。4-

3、詢問相關人員筆錄。

（三）、以物易物，以房抵賬少計收入

1、疑點描述：

1、在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利，抵償債務等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

2、以開發產品換取土地使用權、股權，未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理。

3、開發產品轉入資產，未視同銷售。

4、核查累計折舊賬戶，是否將未視同銷售的“先租后 售”的開發產品提取折舊。

2、疑點位置：其他應付款、營業費用、管理費用、銷售費用、開發成本，累計折舊等。

3、疑點檢查：

1、比對房源銷控臺賬登記的開發產品銷售數量、財務賬簿登記的已確認相關收入的開發產品銷售數量，查找兩者之間的差異，進行實地調查，核實未售房產的真實性。3-

2、審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵債、贈送等特殊事項發生。

3、審查合作建房協議，檢查以房屋所有權換取土地使用權、股權等是否按規定核算收入。

4、調查、詢問部分債權人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。

4、疑點取證：復制其他應付款、管理費用、銷售費用、開發成本帳薄及相關憑證。

（四）、銷售價格明顯偏低，少計收入

1、疑點描述：房地產開發企業一個項目的開發涉及的行業、部門較多，在銷售開發產品中難免有一些人情世故。以較低的價格出售開發產品。

2、疑點位置：開發產品銷售明細賬、銷控臺賬、銷售合同、銷售發票。

3、疑點檢查： 3-

1、調取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發票等。根據銷售合同與銷售發票相核對，有無價格明顯偏低。

2、根據價格明顯偏低的開發產品，走訪相同條件的客戶并對相關銷售人員進行詢問。

4、疑點取證：復制銷控臺賬、銷售合同、銷售發票及相關憑證和對有關人員的學問筆錄。

（五）、銷售附屬物（車庫等）未如實記賬

1、疑點描述：銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入未按規定入賬。

2、疑點位置： 2-

1、實地察看。

2、到售樓處的查看銷售平面圖、銷售明細清單、銷售合同、發票、收款記錄、收據。

3、到財務部查看預收賬款、主營業務收入賬戶、納稅申報表等

3、疑點檢查：

1、實地察看、了解樓盤開發、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。3-

2、調取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統計數據、預售房 款統計數據、售房發票記錄等電子文檔，統計已售面積及銷售金額與“預收賬款”、“主營業務收入”賬戶及納稅申報表進行核對,檢查企業收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

3、調查部分業主，核實開具發票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問題。

4、到金融機構調取企業開戶信息和企業主要負責人、銷售負責人、財務負責人等相關人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。

4、疑點取證：復制有關銷售平面圖、銷售明細清單、銷售合同、發票、收款記錄、收據。預收賬款及相關憑證等。

（六）、代收款項是否有應計收入未及收入

1、疑點描述：房地產企業在開發產品中，代有關部門收取的各種資金、費用和附加等企業自行開具收據，在其他應付款等往來長期掛賬，未記收入。

2、疑點位置：其他應付款等往來帳薄，自制收據。

3、疑點檢查：

1、查閱企業收款收據與其他業務收入相核對。3-

2、收款收據與其他應付款核對。3-

3、走訪入住客戶，了解代收款信息。

（七）、未全款交房款的是否掛記往來未及收入

1、疑點描述：開發產品簽訂銷售合同后，按照合同約定收款日期，客戶未交全款，企業長期在應收賬款中掛賬，未按合同約定的收款日期確認收入。

2、疑點位置：應收賬款、銷售合同等

3、疑點檢查：

1、查閱銷售合同確認收款日期與應收賬款逐筆核對。是否有收到貨款未及時計入收入現象。

2、通過應收賬款與銷售收入相核對，有無少計或不計收入現象。

4、疑點取證：復印銷售合同，應收賬款賬簿、銷售收入明細賬及相關憑證。

二、成本六類檢查

（一）、土地成本

1、疑點描述：土地成本就是為取得土地而發生的費用，一般包括：取得土地的價格，購買土地的契稅，支付的補償費等。在對土地成本檢查中一些開發商常常將后期開放商品房的成本計入前期商品房的成本，也就是說如開發兩期商品房，開發商可能在開發第一期商品房時將所有土地成本全部計入，待開發第二期商品房再將后期開發項目的土地成本計入其中，已達到始終有一塊成本重復列支。遠期支付出讓金的滯納金違約金計入成 本。將未動工的開發借款利息未達到資本化的借款費用計入土地成本。將亂攤派和超標準的規費計入土地成本。

2、疑點位置：土地購買合同、房屋拆遷安置補償協議等。

3、疑點檢查：

1、核查成本購置的合法性，是否把土地使用稅計入土地成本，3-

2、土地成本核算的準確性，是否把土地評估費調增到賬面價值虛增土地成本

3、核查土地成本分配的合理性，是否按照國稅發【2009）】31號文件規定，用占地面積法分配土地成本，3-4，核查取得發票的真實性、合法性，有無白條及虛假票據入賬，虛增成本。

4、疑點取證：復印開發成本明細賬，及土地成本分配表，土地評估費及相關憑證。

（二）、前期工程費

1、疑點描述：前期工程費是在房屋開發過程中發生的規劃設計可行性研究及水文地質、勘查、測繪、政府代收的各項臨時工程費用及七通一平等。開發企業在取得設計勞務費等中存在是否有虛假發票進行列支。有無未發生前期工程費和基礎設施費進行虛列，是否合理分攤多期項目共同發生的前期工程費，及基礎設施費等，超標準列支綠化費、人防費、墻改基金等。

2、疑點位置：工程合同，取得發票、銀行、現金賬簿

3、疑點檢查：

3-1：根據合同內容，取得的合法票據及對應的款項審核期是否正式發生，是否有虛列情形，同事要注意實際發生的費用是否與其開發的項目相對應，如不對應予以刪除。前期工程費一般發生在立項開工前，應嚴格對號入賬，防止期間費用計入本項目

3-2：對七通一平的支出審核。應注意是否實際發生。是否多列虛增成本。

3-3：審核人員還應計算出前期工程費占全部開發成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差，則應進一步核實

4、疑點取證：復印銷售合同、前期工程費、開發成本及相關憑證。

（三）、建筑安裝費

1、疑點描述：建安成本包括建筑工程費和安裝工程費兩部分，是指建造房地產商開發產品發生的建造工程費用，設備采購費用和安裝工程費用，在工作中，鑒于房地產行業工期較長的特點，建造安裝工程費存在成本不實，核算混亂，出現以商品房抵償工程款，工程結算以假發票入賬，進行陳本虛列，工程項目決算不及時，無 法核實其真實成本，已達到偷誰的目的。

2、疑點位置：建造安裝合同發票工程進度驗收報告決算報告，監理報告等入賬憑證。

3、疑點檢查：

3-1：調查了解同類開發產品的平均建筑安裝成本與企業賬面數據進行比較，如有價格過高的建筑成本，進行審查，并有企業說明理由，3-2審查施工合同和與決算書，核對工程內容，對決算超出預算價格過高的項目進行審查，并有企業說明理由，調取監理施工建設單位的像場見證。并審查單項合同，補充協議，以確定其真實性，3-3,、審核工程施工合同發票，工程進度驗收報告，決算報告監理報告，等入賬憑證，對已入賬的票據是否有資金的實際支付，查實是否存在，虛開發票和資金空轉的行為，已達到虛增建安費的情況。

3-4，調取工程監理部門的監理記錄，及材料物資進場實驗報告，核實有關材料的真實性，3-5，對取得大額成本發票審查其發票的真是性對照有關合同協議及開票單位進行查證。

4、疑點取證：復印建安成本明細賬、施工合同與決算書及相關發票。銀行存款及現金明細賬，工程監理記錄，材料物資實驗報告等。

（四）、基礎設施費

1、疑點描述：

包括小區內的道路供水供電供氣通訊照明門禁系統環衛綠化擋土墻等。開發企業在基礎設施費中列支花草樹木所占比例的金額較大，存在不實行為，把房地產開發費用計入基礎設施費已達到虛列當期管理費用，對水電氣等工程不能取得發票或虛假發票進行列支。

2、疑點位置：基礎設施配套工程合同開發產品明細帳成本分配表，重大設備和采購合同及付款憑證。

3、疑點檢查：

3-1，檢查企業開發產品明細賬，審查是否將基礎設施配套費在已售房屋中進行分攤，3-2調取設計勘察施工合同，按合同規定的標準進行測算，并抽查大額支付款項，審查其是否取得的發票的真實性，3-3根據重大設備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內容與合同是否一致。

3-4由于綠化草木大多來自農民自產自銷享受國家稅收優惠，開發企業往往虛開自購苗木發票，虛增綠化成本，轉移利潤，偷逃企業所得稅。

3-5對取得的建筑業統一發票，核查其真實性，特別是市政公用，園林綠化基礎土石方等工程，所取得的發票進行重點檢查。

4、疑點取證：復印開發產品明細賬、設計勘察施工及相關合同，相關的建筑業統一發票

（五）、公共配套設施費

1、疑點描述：

公共配套設施是指城市建設規劃的要求為滿足居民的需求與開發項目配套建設的各種服務性設施。開發企業往往對對其配套設施開發成本計入開發房屋陳本之中，成本分配不夠準確。對公共配套設施工程取得的建筑也發票有不實行為。

2、疑點位置：公共配套設施施工合同配套設施材料采購合同等。

3、疑點檢查：

3-1核查企業開發產品明細賬，審查是否將有償轉讓或自用的配套設施開發成本計入可售開發成本，3-2成本分配計算表內容是否完整，分配比率是否準確，存在有之分攤安裝工程費，而將公共配套設施費等在已售房屋中分攤

3-3調取設計勘察施工合同，按合同規定的邊準進行測算，抽查大額付款憑證，審查其支付金額，是否超過合同規定標準。

3-4抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發票進行核對，查看其金額是否相符及發票的真假性。

4、疑點取證：復印開發產品明細賬、成本分配計算表、設計勘察施工合同及相關憑證。

（六）、開發間接費

1、疑點描述：

開發間接費核算的是與項目開發直接相關，但不能明確屬于開發環節的成本費用性支出，以及項目的營銷設施建造費。開發企業在售樓部樣板房內的資產，不作為固定資產管理，而直接在銷售費用中列支。把與保安公司簽訂的保安服務費直接計入開發間接費，或報銷的私車加油費直接在開發間接費中列支。為銷售而制作的模型制作費直接計入開發費。

2、疑點位置：固定資產明細賬、銷售費用、管理費用明細賬、應付工資、銀行存款明細賬等，3、疑點檢查：

3—1檢查房地產開發項目的借款費用，資本化在地產完工前是否計入開發成本，所開發的房地產竣工驗收合格，是否停止借款費用資本化，3-2核查公司利息收支匯兌損益，銀行手續費等，在利息支出是屬于可資本化的利息，是否先在財務費用中核實，月底是否轉入開發間接費。

3-3審查開發間接費發生的原始憑證是否真實合法，3-4核查周轉房的攤銷是否準確。

3-5核查開發間接費各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓 配套項目和大配套項目之間是否已分攤。

3-6核查其借款合同，看其借款金額與注冊資本金相比，其借款金額是否超過注冊資本金200%，4、疑點取證：復印開發成本、財務費用、開發間接費、注冊資本金等相關賬簿憑證。三、期間費用的檢查

1、疑點描述：期間費用是指開發企業每一生產經營商品和提供勞務所發生的可扣除的經營費用管理費用財務費用。開發商對計入扣除項目期間費用的真實性與合法性有待落實。

2、疑點位置：經營費用、管理費用、財務費用財務賬薄。

3、疑點檢查：

3-1：開發企業按照按揭貸款為購買方擔保的，其向銀行提供的保證金是否在銷售收入中減除，也不得作為費用扣除，在實際發生時可扣除。

3-2：核查“三費”扣除是否超標。3-3：是否有非公益性捐贈稅前扣除

3-4：期間費用所取得的票據是否真實合法。

4、疑點取證：復印按揭貸款合同、財務費用、經營費用，其他營業外支出賬簿及相關憑證。

四、營業外收入及其他收支

1、疑點描述：開發企業收取更名費、出租收入、政 府返還資金等計入其他收入或營業外收入或在其他應付款中掛賬，一些罰款、滯納金計入營業外支出直接扣除。已達到偷逃企業所得稅的目的。

2、疑點位置：營業外收入、營業外支出、應收（付）賬款及相關憑證

3、疑點檢查：

3-1：通過營業外收入，其他業務收入賬簿與其納稅申報表相核對，是否計入銷售收入。

3-2：通過營業外支出賬簿與其納稅申報表相核對，是否稅前扣除。

4、疑點取證：納稅申報表、營業外收入，其他業務收入賬簿、營業外支出及相關憑證