第一篇：房地產企業企業所得稅檢查實施方案

房地產企業企業所得稅檢查實施方案

檢查對象：北京xxx房地產開發有限公司

北京xxx置業有限公司

準備階段

一、組成專門項目組，由一名副所長具體負責，協助稽查部門負責實施。

二、抽調精干力量參加，特別是熟悉房企所得稅業務和計算機業務的人員。

三、集中培訓，學習房地產企業財務管理制度、會計制度、人事管理制度、資產管理制度；學習企業所得稅中相關的規定和具體政策，提高發現問題、分析問題、處理問題的能力，保證檢查工作的質量。

四、案頭準備：

1、收集納稅人的財務管理制度、會計制度、人事管理制度、資產管理制度。

2、收集納稅人當年和上年的財務會計報表、財務會計分析報告、企業所得稅申報表。

3、收集以前年度和當年的注冊會計師查帳報告、審計報告，以前年度稅務檢查報告。

4、對上述資料整理、歸類、分析，了解被查對象的納稅誠信程度，總結以前發現的習慣性問題，發現線索，結合被查對象的經營特點，確定檢查的重點內容和采取的方案。

5、根據檢查方案明確人員分工，做好時間安排。

檢查實施階段

一、稅務檢查工作的具體實施：

1、與協助單位溝通，確認入場時間、地點、工作計劃。

2、認真聽取協助單位關于被查對象機構設置、人員變動和經營管理以及收入、利潤等基本情況的介紹，作好記錄。

3、深入經營場所實地檢查，是否有未匯報的其他事項（視具體情況）。

4、報表檢查。檢查會計報表，計算核對收入、成本、費用是否準確。

根據企業所得稅申報表核對應納稅所得額調整項目是否全面、是否調整足額。

5、帳務檢查。根據檢查提綱對總帳、明細帳進行認真檢查。特別注意對“其他應收款”、“其他應付款”的檢查。

6、憑證的檢查。先抽查三個月的憑證從中發現問題，分類整理，延伸全年檢查；注意對列支憑證的真實性、合法性審查。

7、對發現的重大問題采取延伸式檢查，搞好取證工作。

8、根據檢查中發現的問題，整理分類匯總，找出稅務處理的文件依據；交協助單位與被查對象核對數據，與被查對象交換意見，由被檢查人寫書面陳述意見，簽定檢查工作底稿。

二、房企檢查的項目和主要內容：

檢查中應該從以下幾方面入手：

第一、要收集納稅人的基本信息

要了解納稅人的機構組成，是否有關聯機構，有幾個分支機構；有幾個開發項目，是否有掛靠機構或掛靠項目。資本構成，股份構成，是否有銀行借款：期限、應付已副利息；與建筑商或銷售商的關系交易。

第二、要收集開發項目的基本信息

開發項目名稱、總投資，資金來源；開發商品類型是商業店鋪還是商品住宅，有無其他應稅建筑物或其他商品；開工時間、竣工時間、銷售時間；銷售方式是自售還是代售還是其他銷售；征用土地面積，實際利用土地面積、未開發面積；建筑面積（套），已經銷售面積（套），未銷售面積（套）；銷售平均價格、平均成本、平均利潤；予收帳款情況，是否予售。

第三、要實地檢查，審查銷售平面圖

要和售樓經理座談，要索取銷售平面圖、要審查銷售業績，結合實地觀察情況作好記錄。

第四、要審查帳務資料

要求納稅人提供完整的納稅資料包括帳本、報表和發票，還要提供項目立項書、與建筑商的合同協議、與客戶的合同協議，與政府機關的交納的各種稅費。從收入、費用、稅金三方面審核。

第五、根據需要，外調內查

與地稅溝通納稅信息，到房產管理部門收集開發信息，到建設主管部門收集有關信息，注意分析利用各種資料。在帳務檢查中發現有問題的發票或資金也要及時落實。

第六、要注重核對帳實是否相符

注意核對庫存商品與帳面是否相符，有無其他可能出現的問題，自用和視同銷售的情形。

（一）收入檢查要點：

1、開發產品出售后是否嚴格按照稅法規定的六大原則確認收入的實現。

2、發生下列行為是否按照稅法規定確認收入和利潤：

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品用于對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他事業單位、個人的非貨幣資產。

3、代建工程、提供勞務持續時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認收入的實現。

4、代建工程、提供勞務過程中節約的材料、下腳料、殘料留歸企業所有的，是否按公允價確認收入。

5、客戶放棄的購房定金有否及時轉作其他業務收入。

6、商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業務收入。

（二）稅前扣除項目檢查要點

1、是否準確區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，有否虛列、重列有關的成本、費用。

2、土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發生的費用全部計入當期銷售成本。

3、銷售成本的結轉是否正確，同一企業有多個房產開發項目，其發生的成本、費用能否劃分清楚，在結轉當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結轉收入項目的成本、費用；有無多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發產品公共部分、共用設施設備維修計提的維修基金余額是否作納稅調

整。

5、是否將非本期的費用計入當期費用，成本對象建造過程中發生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產損失直接稅前扣除。

6、是否將未結轉入銷售收入的預收款所涉及到的營業稅及附稅一并結轉到當期銷售稅金，有否重復列支稅金。

7、“廣告費”、“業務宣傳費”、“壞帳損失”、“業務招待費”等期間費用是否按規定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調整。

9、有否在稅前扣除與收入無關的支出，如債權擔保等原因承擔連帶責任而履行的賠償，企業負責人的個人消費、代扣個人所得稅等等。

10、各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整。

11、工資計提是否符合有關部門批準的比例。當年按規定計提的工資未發放完畢的，余額是否已調增應稅所得。

12、納稅人計提的以前年度應提未提、應攤未攤的費用是否已作納稅調整。

13、捐贈的扣除是否符合稅法規定，有否將納稅人直接向受贈人的捐贈、非公益、救濟性捐贈以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業的公益救濟性捐贈是否作納稅調整。

14、未按規定轉作本企業經營性資產以及臨時出租的待售開發產品，是否也計提了折舊。

15、為房地產開發而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，是否計入有關房地產的成本。

16、納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調整。

17、納稅人對租入的固定資產的改良支出，是否在租賃期內平均分攤計入所屬年度費用。

18、納稅人自有的固定資產改良支出，是否按稅法有關規定進行稅務處理。

19、有否將購建“固定資產”等資本性支出在直接在稅前扣除。

20、有否將無形資產受讓、開發支出直接在稅前扣除。

21、災害事故損失的賠償有否從實際損失中扣除后才在稅前列支。

22、固定資產清理、待處理財產損益清理后的凈收益是否按規定結轉入營業外收入帳戶，企業的各項財產損失未報批的，是否按規定作納稅調減。

23、投資收益中屬于稅后利潤的聯營企業分回利潤和股息收益（利息、紅利），在投資企業所得稅稅率高于接受投資企業所得稅稅率的情況下，有否計算補繳企業所得稅。

24、以前年度損益調整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已做納稅調整。

檢查人員根據檢查中發現的問題，寫出情況匯報送項目組與協助單位集體審理。根據取證要求，制作工作底稿，如納稅人有疑義可附送書面陳述材料交審理科。

第二篇：房地產企業如何計算企業所得稅

房地產企業如何計算企業所得稅？

在線提問：我公司是一家房地產集團公司，在全國各地成立了70多家房地產項目公司。大多數項目公司的企業所得稅由國稅機關管理，還有少數2002年之前成立的項目公司所得稅由地稅機關管理。國稅和地稅機關在執行企業所得稅政策上差異很大，而且全國各地的國稅機關在執行政策時差別也很大。最典型的是企業所得稅預繳和清算辦法。請問：下列說法是否正確?

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業所得稅。

（2）企業取得預收賬款繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除。

（3）提而未繳的營業稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（4）房地產企業發生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。

（5）開發產品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。

（6）預繳企業所得稅時，不允許彌補以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補。

（7）房地產企業的企業所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。

（8）已經交付的開發產品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（9）房地產企業因缺少資金而與其他公司合作開發，根據合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業所得稅。

（10）房地產企業向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執行標準按照同期同類銀行貸款的基準利率，不含浮動利率。

（11）從2008年起，房地產企業的開發產品轉作自用，不再視同銷售確認資產轉讓所得。該規定只適用于2008年以后完工的開發產品。對于2007年底前完工的開發產品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），作視同銷售處理。

解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產企業所得稅政策還是很有研究的。由于2008年以前內外資企業所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許

多政策本身不夠明確，導致各地稅務機關在執行時口徑不一。現針對你提出的問題，分別解答如下：

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業所得稅。

（1）不對。

本期應預繳所得稅=應納稅所得額×稅率

應納稅所得額=會計利潤+（期末預收賬款－期初預收賬款）×預計利潤率－彌補以前虧損

只有應納稅所得額大于零，才需預繳稅款。

匯算清繳應納稅額=[會計利潤+（期末預收賬款－期初預收賬款）×預計利潤率+其他納稅調整－彌補以前虧損]×25%

（2）企業取得預收賬款繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除。

（2）不對。《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定，以預收款方式銷售不動產的，其營業稅納稅義務發生時間為取得預收款的當天。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務發生的時間有同樣的規定。本期應納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅，屬于本期應承擔的稅費，不能理解為預繳，按照權責發生制原則，應當直接計人“主營業務稅金及附加”科目，并在稅前扣除。

（3）提而未繳的營業稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（3）不對。《國家稅務總局關于（中華人民共和國企業所得稅納稅申報表）的補充通知》（國稅函[2008]1081號）（新申報表填表說明）文件明確，按照本期應負擔的營業稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。

（4）房地產企業發生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。

（4）不對。期間費用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預收款對應。期間費用可以據實扣除（相關支出需要作納稅調整的，按照稅法規定處理）。

（5）開發產品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。

（5）《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》（國稅發[2009）31號）規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定

確認：

①采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收人的實現。

②采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

③采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

④采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

A．采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

B．采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款子收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

C．采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

D．采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

以上規定與《國家稅務總局關于確認企業所得稅收人若干問題的通知》（國

稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。該文件規定，除《企業所得稅法》及實施條例另有規定外，企業所得稅確認商品銷售收入，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。企業銷售商品確認收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經簽訂，企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方；②企業對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④已發生或將發生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

該文還強調，符合上款收入確認條件，如果銷售商品采取預收款方式的，應當在發出商品時確認收入。商品房在沒有交付之前，實際控制權仍在房地產開發商，不符合收入確認的條件，這一點所得稅處理與會計處理相同，故不應確認收入。

如果嚴格按照《國家稅務總局關于印發{房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》（國稅發[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。而完工產品的會計處理是將首付款及按揭貸款作預收賬款處理，在實際交付商品房時結轉收入。企業需要嚴格區分完工產品的預收賬款和未完工產品的預收賬款，對于未完工產品的預收賬款暫按計稅毛利率確認所得，實際完工符合計稅收入確認條件時，重新按照已收價款確認計稅收入和對應的成本，收入與成本之間的差額調增應納稅所得額。前期預收賬款按計稅毛利率確認的應納稅所得額需作納稅調減處理。將這部分開發產品實際交付并核算收入、成本時，前期計稅收入與計稅成本的差額還需再次作納稅調減處理。對于產品完工后簽訂的銷售合同，取得的預收賬款不按計稅毛利率確認所得，而應按照收到或應該收到款項時作為計稅收人并調增所得，同時按照已收款項占房屋價款的比例計算對應的成本并調減所得，在實際交付產品并核算收人的，前期已作納稅調整的金額還應作相反方向的納稅調整。

為了簡化處理，建議：無論是完工產品還是未完工產品，計稅收入的確認應當按照《國家稅務總局關于確認企業所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執行（與會計處理一致），在確認收入之前取得的預收款，均需按照計稅毛利率確認應納稅所得，實際結轉收入的再作納稅調減處理。

（6）預繳企業所得稅時，不允許彌補以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補

（6）不對。《國家稅務總局關于確認企業所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規定，預繳所得稅時，實際利潤總額應扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計算預繳稅款。

（7）房地產企業的企業所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。

（7）不對。土地增值稅是以項目作為征稅的對象，而企業所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。只有費用，沒有收入的企業，也必須辦理匯算清繳，計算出虧損額，用于以后彌補。

（8）已經交付的開發產品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（8）《國家稅務總局關于印發{房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》（國稅發[2009]31號）規定，房地產開發企業發生的以下幾項預提（應付）費用外可以在稅前扣除。

①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（9）房地產企業因缺少資金而與其他公司合作開發，根據合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業所得稅。

（9）以上是《國家稅務總局關于印發{房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》（國稅發[2009]31號）作出的規定。建議雙方簽訂“借款合同”、“項目管理咨詢合同”。

（10）房地產企業向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執行標準按照同期同類銀行貸款的基準利率，不含浮動利率。

（10）《國家稅務總局關于企業貸款支付利息稅前扣除標準的批復》（國稅函

[2003]1114號）規定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發布的同期商業銀行貸款的基準利率、浮動利率。實際操作中，具體執行標準由主管稅務機關規定。

（11）從2008年起，房地產企業的開發產品轉作自用，不再視同銷售確認資產轉讓所得。該規定只適用于2008年以后完工的開發產品。對于2007年底前完工的開發產品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），作視同銷售處理。

（11）不對。無論開發產品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉作自用的，均不再視同銷售處理。《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，房地產企業將開發產品轉為自用或出租的，不作視同銷售處理。對2008年1月1日以前發生的上述業務，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，也不再處理。

第三篇：淺論房地產企業所得稅管理

近幾年，房地產市場發展迅猛，這對于提升國民經濟總體運行質量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。房地產業的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產企業的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產企業管理現狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產企業的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。

一、房地產企業所得稅管理存在的問題

（一）企業方面存在問題:

當前房地產企業在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預收房款。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發企業最終會因購房者需要開具發票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、延遲結轉收入。大多數開發企業都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發企業以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，這兩種做法在房地產企業較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業故意延遲結轉收入的現象。

3、成本費用支出不實。房地產企業的成本費用項目多，構成復雜，專業性強。因此雖然大都數企業成本費用的列支取得的票據是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發項目分期進行，對先期開發部分的成本確認困難。；二是實際開發成本超出預算的企業不能提供確鑿的證據。有部分企業存在開發成本的實際支出數明顯超過工程預算，企業一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業的實際開發成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現脫節。房地產開發項目立項后或已開盤銷售后，一些企業因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發現的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數額過大，與實際經營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業費用中出現大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變為合法的現象。

4、人為多結轉銷售成本。主要有兩種現象：一是加大先期開發成本費用。現有的大部分開發企業均為項目開發，開發項目雖不大，但多數分期滾動開發，這就給企業人為加大先期開發費用有機可趁。企業在整個開發項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發前期付清規劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業全部計入開發成本，不按分期開發的項目分配計算當期的開發成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發成本。房地產開發企業會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發企業也就無法取得對方的合法票據，他們會從自身利益考慮根據已付的工程款計算開發成本，或者干脆按工程預算計算開發成本。這兩種方式都違背了《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發產品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發產品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

5、混淆期間費用和開發成本的界限。主要表現在：一是混淆開辦費和開發成本、期間費用的界限。有些開發企業將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業未記入開發成本直接作期間費用稅前扣除。

6、財務核算欠規范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數房地產企業都未設立“開發產品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業務稅金及附加”，在2005年

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發產品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯企業之間開具施工發票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產企業沒有把及時向稅務部門報告開發銷售進展當作企業應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現在：

1、國稅發（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統一，總局31號文下發前各地根據自行對政策的主觀理解去執行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發生的期間費用是否應并入當期申報，執行口徑也不統一，影響到房地產稅收政策執行的嚴肅性和公平性。

2、總局發布的關于房地產企業所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發產品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認的計稅成本與不同售價產品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發的企業商品房先售出的先期實現的利潤小，后期商鋪賣得好實現的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現象。某城區以商貿經營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規模的企業均出現商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發（2000）84號關于企業所得稅稅前扣除辦法規定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現。

3、2006年以前文件未規定企業向稅務部門反饋房地產開發相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業的開發進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度。總局31號文明確新辦房地產企業事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業所得稅”是當年應繳的還是房地產企業開工以來應繳的企業所得稅，未予明確；二是按國稅發（2000）38號核定征收企業所得稅暫行辦法第三條第三款規定核定應稅所得率征收是“根據納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的辦法”，對房地產企業來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發生的成本費用計算核定稅款則又因房地產企業成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規定：“企業所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業“逐步規范”，這說明核定后仍可再視企業建賬的規范程度在每年的1至3月份對企業改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業的開發成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業,如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產企業特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產管理經驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業務水平和能力制約了房地產企業的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產管理。一是房地產企業管理難。房產開發周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產業各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產企業一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產企業所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據領、用、存制度，加強票據管理。根據房地產開發企業的現實情況，對房地產開發企業使用的收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，規范領、用、存。對沒有按規定使用統一票據支付結算、偷逃稅款的企業嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產企業管理軟件。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業務技能。房地產企業所得稅成為國稅新辦企業所得稅重要組成部分，其發展迅速，稅收管理量大，業務要求高，需要既精通房地產業務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓，盡快提高其業務水平成為當前急需解決的問題。

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發產品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯企業之間開具施工發票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產企業沒有把及時向稅務部門報告開發銷售進展當作企業應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現在：

1、國稅發（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統一，總局31號文下發前各地根據自行對政策的主觀理解去執行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發生的期間費用是否應并入當期申報，執行口徑也不統一，影響到房地產稅收政策執行的嚴肅性和公平性。

2、總局發布的關于房地產企業所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發產品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其

確認的計稅成本與不同售價產品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發的企業商品房先售出的先期實現的利潤小，后期商鋪賣得好實現的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現象。某城區以商貿經營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規模的企業均出現商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發（2000）84號關于企業所得稅稅前扣除辦法規定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現。

3、2006年以前文件未規定企業向稅務部門反饋房地產開發相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業的開發進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度。總局31號文明確新辦房地產企業事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業所得稅”是當年應繳的還是房地產企業開工以來應繳的企業所得稅，未予明確；二是按國稅發（2000）38號核定征收企業所得稅暫行辦法第三條第三款規定核定應稅所得率征收是“根據納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的辦法”，對房地產企業來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發生的成本費用計算核定稅款則又因房地產企業成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規定：“企業所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業“逐步規范”，這說明核定后仍可再視企業建賬的規范程度在每年的1至3月份對企業改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業的開發成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業,如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產企業特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產管理經驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業務水平和能力制約了房地產企業的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產管理。一是房地產企業管理難。房產開發周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產業各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產企業一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產企業所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據領、用、存制度，加強票據管理。根據房地產開發企業的現實情況，對房地產開發企業使用的收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，規范領、用、存。對沒有按規定使用統一票據支付結算、偷逃稅款的企業嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產企業管理軟件。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業務技能。房地產企業所得稅成為國稅新辦企業所得稅重要組成部分，其發展迅速，稅收管理量大，業務要求高，需要既精通房地產業務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓，盡快提高其業務水平成為當前急需解決的問題。

第四篇：淺論房地產企業所得稅管理（范文模版）

近幾年，房地產市場發展迅猛，這對于提升國民經濟總體運行質量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。房地產業的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產企業的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產企業管理現狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產企業的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。

一、房地產企業所得稅管理存在的問題

（一）企業方面存在問題:

當前房地產企業在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預收房款。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發企業最終會因購房者需要開具發票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、延遲結轉收入。大多數開發企業都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發企業以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，這兩種做法在房地產企業較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業故意延遲結轉收入的現象。

3、成本費用支出不實。房地產企業的成本費用項目多，構成復雜，專業性強。因此雖然大都數企業成本費用的列支取得的票據是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發項目分期進行，對先期開發部分的成本確認困難。；二是實際開發成本超出預算的企業不能提供確鑿的證據。有部分企業存在開發成本的實際支出數明顯超過工程預算，企業一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業的實際開發成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現脫節。房地產開發項目立項后或已開盤銷售后，一些企業因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發現的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數額過大，與實際經營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業費用中出現大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變為合法的現象。

4、人為多結轉銷售成本。主要有兩種現象：一是加大先期開發成本費用。現有的大部分開發企業均為項目開發，開發項目雖不大，但多數分期滾動開發，這就給企業人為加大先期開發費用有機可趁。企業在整個開發項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發前期付清規劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業全部計入開發成本，不按分期開發的項目分配計算當期的開發成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發成本。房地產開發企業會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發企業也就無法取得對方的合法票據，他們會從自身利益考慮根據已付的工程款計算開發成本，或者干脆按工程預算計算開發成本。這兩種方式都違背了《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發產品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發產品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

5、混淆期間費用和開發成本的界限。主要表現在：一是混淆開辦費和開發成本、期間費用的界限。有些開發企業將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業未記入開發成本直接作期間費用稅前扣除。

6、財務核算欠規范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數房地產企業都未設立“開發產品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業務稅金及附加”，在2005年以

前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發產品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯關系轉移利潤。一是成立仍屬于

自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯企業之間開具施工發票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產企業沒有把及時向稅務部門報告開發銷售進展當作企業應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現在：

1、國稅發（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統一，總局31號文下發前各地根據自行對政策的主觀理解去執行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發生的期間費用是否應并入當期申報，執行口徑也不統一，影響到房地產稅收政策執行的嚴肅性和公平性。

2、總局發布的關于房地產企業所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發產品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認的計稅成本與不同售價產品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發的企業商品房先售出的先期實現的利潤小，后期商鋪賣得好實現的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現象。某城區以商貿經營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規模的企業均出現商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發（2000）84號關于企業所得稅稅前扣除辦法規定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現。

3、2006年以前文件未規定企業向稅務部門反饋房地產開發相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業的開發進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度。總局31號文明確新辦房地產企業事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業所得稅”是當年應繳的還是房地產企業開工以來應繳的企業所得稅，未予明確；二是按國稅發（2000）38號核定征收企業所得稅暫行辦法第三條第三款規定核定應稅所得率征收是“根據納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的辦法”，對房地產企業來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發生的成本費用計算核定稅款則又因房地產企業成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規定：“企業所得稅征收方式鑒定工作每年進行一次，時間為當年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業“逐步規范”，這說明核定后仍可再視企業建賬的規范程度在每年的1至3月份對企業改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業的開發成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業,如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產企業特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產管理經驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業務水平和工作能力制約了房地產企業的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產管理。一是房地產企業管理難。房產開發周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核工作量大、企業法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。二是房地產業各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產企業一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產企業所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據領、用、存制度，加強票據管理。根據房地產開發企業的現實情況，對房地產開發企業使用的收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，規范領、用、存。對沒有按規定使用統一票據支付結算、偷逃稅款的企業嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產企業管理軟件。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業務技能。房地產企業所得稅成為國稅新辦企業所得稅重要組成部分，其發展迅速，稅收管理工作量大，業務要求高，需要既精通房地產業務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓，盡快提高其業務水平成為當前急需解決的問題。

第五篇：淺論房地產企業所得稅管理

近幾年，房地產市場發展迅猛，這對于提升國民經濟總體運行質量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。房地產業的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產企業的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產企業管理現狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產企業的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。

一、房地產企業所得稅管理存在的問題

（一）企業方面存在問題:

當前房地產企業在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預收房款。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發企業最終會因購房者需要開具發票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、延遲結轉收入。大多數開發企業都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發企業以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，這兩種做法在房地產企業較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業故意延遲結轉收入的現象。

3、成本費用支出不實。房地產企業的成本費用項目多，構成復雜，專業性強。因此雖然大都數企業成本費用的列支取得的票據是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發項目分期進行，對先期開發部分的成本確認困難。；二是實際開發成本超出預算的企業不能提供確鑿的證據。有部分企業存在開發成本的實際支出數明顯超過工程預算，企業一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業的實際開發成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現脫節。房地產開發項目立項后或已開盤銷售后，一些企業因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發現的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數額過大，與實際經營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業費用中出現大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變為合法的現象。

4、人為多結轉銷售成本。主要有兩種現象：一是加大先期開發成本費用。現有的大部分開發企業均為項目開發，開發項目雖不大，但多數分期滾動開發，這就給企業人為加大先期開發費用有機可趁。企業在整個開發項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發前期付清規劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業全部計入開發成本，不按分期開發的項目分配計算當期的開發成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發成本。房地產開發企業會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發企業也就無法取得對方的合法票據，他們會從自身利益考慮根據已付的工程款計算開發成本，或者干脆按工程預算計算開發成本。這兩種方式都違背了《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發產品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發產品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

5、混淆期間費用和開發成本的界限。主要表現在：一是混淆開辦費和開發成本、期間費用的界限。有些開發企業將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業未記入開發成本直接作期間費用稅前扣除。

6、財務核算欠規范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數房地產企業都未設立“開發產品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業務稅金及附加”，在2005年