第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)檢查模板

一、收入類問題

（一）、預(yù)售收入未及時結(jié)轉(zhuǎn)

1、疑點描述：部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時間。

2、疑點位置：

查看企業(yè)報表預(yù)收賬款期末余額及主營銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)

3、疑點檢查：

1、對照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報納稅。

2、實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進(jìn)展情況，根據(jù)《工程竣工驗收備案表》確定開發(fā)產(chǎn)品完工項目，根據(jù)已售樓號、門牌號，對照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對，核實預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金 額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報表進(jìn)行核對，檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

4、疑點取證：

1、復(fù)印預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入帳薄及對應(yīng)憑證 4-

2、復(fù)印納稅申報表及相關(guān)臺帳合同。

（二）、收到購房款掛往來賬

1、疑點描述：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋收款方式一般為全款和分期付款等形式，房地產(chǎn)企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、疑點位置：房屋銷售合同，預(yù)收賬款余額及其他應(yīng)付款

3、疑點檢查：

1、采取全款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房認(rèn)購書，買賣合同，區(qū)分那些事預(yù)售收入，哪些是銷售收入，對照預(yù)收賬款和銷售收入明細(xì)賬，看預(yù)售收入是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。將合同到款時間與實際到款時間逐一核對，分月統(tǒng)計。

2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房買賣合同和預(yù)收賬款，銷售收入明細(xì)賬，檢查收款日未實際 收到款項時，是否及時確認(rèn)收入，收款日之前收到款項的，是否及時確認(rèn)收入。

3、采用銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，參閱商品房買賣合同，確認(rèn)付款方式，檢查首付款是否及時確認(rèn)收入，是否記入其他應(yīng)付款等往來科目隱瞞收入，收到銀行按揭款是否記入短期借款，往來等科目隱瞞收入。

4、核查企業(yè)應(yīng)付款及其他應(yīng)付款等往來賬目。是否有大額資金長期掛賬。詢問財務(wù)人員資金來龍去脈。

4、疑點取證：

1、復(fù)印預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入帳薄及對應(yīng)憑證 4-

2、復(fù)印往來帳薄及對應(yīng)憑證。4-

3、詢問相關(guān)人員筆錄。

（三）、以物易物，以房抵賬少計收入

1、疑點描述：

1、在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利，抵償債務(wù)等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

2、以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。

3、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入資產(chǎn)，未視同銷售。

4、核查累計折舊賬戶，是否將未視同銷售的“先租后 售”的開發(fā)產(chǎn)品提取折舊。

2、疑點位置：其他應(yīng)付款、營業(yè)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本，累計折舊等。

3、疑點檢查：

1、比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實地調(diào)查，核實未售房產(chǎn)的真實性。3-

2、審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵債、贈送等特殊事項發(fā)生。

3、審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。

4、調(diào)查、詢問部分債權(quán)人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。

4、疑點取證：復(fù)制其他應(yīng)付款、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本帳薄及相關(guān)憑證。

（四）、銷售價格明顯偏低，少計收入

1、疑點描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個項目的開發(fā)涉及的行業(yè)、部門較多，在銷售開發(fā)產(chǎn)品中難免有一些人情世故。以較低的價格出售開發(fā)產(chǎn)品。

2、疑點位置：開發(fā)產(chǎn)品銷售明細(xì)賬、銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票。

3、疑點檢查： 3-

1、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票等。根據(jù)銷售合同與銷售發(fā)票相核對，有無價格明顯偏低。

2、根據(jù)價格明顯偏低的開發(fā)產(chǎn)品，走訪相同條件的客戶并對相關(guān)銷售人員進(jìn)行詢問。

4、疑點取證：復(fù)制銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票及相關(guān)憑證和對有關(guān)人員的學(xué)問筆錄。

（五）、銷售附屬物（車庫等）未如實記賬

1、疑點描述：銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。

2、疑點位置： 2-

1、實地察看。

2、到售樓處的查看銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。

3、到財務(wù)部查看預(yù)收賬款、主營業(yè)務(wù)收入賬戶、納稅申報表等

3、疑點檢查：

1、實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。3-

2、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房 款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報表進(jìn)行核對,檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

3、調(diào)查部分業(yè)主，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。

4、到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。

4、疑點取證：復(fù)制有關(guān)銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。預(yù)收賬款及相關(guān)憑證等。

（六）、代收款項是否有應(yīng)計收入未及收入

1、疑點描述：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品中，代有關(guān)部門收取的各種資金、費用和附加等企業(yè)自行開具收據(jù)，在其他應(yīng)付款等往來長期掛賬，未記收入。

2、疑點位置：其他應(yīng)付款等往來帳薄，自制收據(jù)。

3、疑點檢查：

1、查閱企業(yè)收款收據(jù)與其他業(yè)務(wù)收入相核對。3-

2、收款收據(jù)與其他應(yīng)付款核對。3-

3、走訪入住客戶，了解代收款信息。

（七）、未全款交房款的是否掛記往來未及收入

1、疑點描述：開發(fā)產(chǎn)品簽訂銷售合同后，按照合同約定收款日期，客戶未交全款，企業(yè)長期在應(yīng)收賬款中掛賬，未按合同約定的收款日期確認(rèn)收入。

2、疑點位置：應(yīng)收賬款、銷售合同等

3、疑點檢查：

1、查閱銷售合同確認(rèn)收款日期與應(yīng)收賬款逐筆核對。是否有收到貨款未及時計入收入現(xiàn)象。

2、通過應(yīng)收賬款與銷售收入相核對，有無少計或不計收入現(xiàn)象。

4、疑點取證：復(fù)印銷售合同，應(yīng)收賬款賬簿、銷售收入明細(xì)賬及相關(guān)憑證。

二、成本六類檢查

（一）、土地成本

1、疑點描述：土地成本就是為取得土地而發(fā)生的費用，一般包括：取得土地的價格，購買土地的契稅，支付的補(bǔ)償費等。在對土地成本檢查中一些開發(fā)商常常將后期開放商品房的成本計入前期商品房的成本，也就是說如開發(fā)兩期商品房，開發(fā)商可能在開發(fā)第一期商品房時將所有土地成本全部計入，待開發(fā)第二期商品房再將后期開發(fā)項目的土地成本計入其中，已達(dá)到始終有一塊成本重復(fù)列支。遠(yuǎn)期支付出讓金的滯納金違約金計入成 本。將未動工的開發(fā)借款利息未達(dá)到資本化的借款費用計入土地成本。將亂攤派和超標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)費計入土地成本。

2、疑點位置：土地購買合同、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等。

3、疑點檢查：

1、核查成本購置的合法性，是否把土地使用稅計入土地成本，3-

2、土地成本核算的準(zhǔn)確性，是否把土地評估費調(diào)增到賬面價值虛增土地成本

3、核查土地成本分配的合理性，是否按照國稅發(fā)【2009）】31號文件規(guī)定，用占地面積法分配土地成本，3-4，核查取得發(fā)票的真實性、合法性，有無白條及虛假票據(jù)入賬，虛增成本。

4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)成本明細(xì)賬，及土地成本分配表，土地評估費及相關(guān)憑證。

（二）、前期工程費

1、疑點描述：前期工程費是在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計可行性研究及水文地質(zhì)、勘查、測繪、政府代收的各項臨時工程費用及七通一平等。開發(fā)企業(yè)在取得設(shè)計勞務(wù)費等中存在是否有虛假發(fā)票進(jìn)行列支。有無未發(fā)生前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費進(jìn)行虛列，是否合理分?jǐn)偠嗥陧椖抗餐l(fā)生的前期工程費，及基礎(chǔ)設(shè)施費等，超標(biāo)準(zhǔn)列支綠化費、人防費、墻改基金等。

2、疑點位置：工程合同，取得發(fā)票、銀行、現(xiàn)金賬簿

3、疑點檢查：

3-1：根據(jù)合同內(nèi)容，取得的合法票據(jù)及對應(yīng)的款項審核期是否正式發(fā)生，是否有虛列情形，同事要注意實際發(fā)生的費用是否與其開發(fā)的項目相對應(yīng)，如不對應(yīng)予以刪除。前期工程費一般發(fā)生在立項開工前，應(yīng)嚴(yán)格對號入賬，防止期間費用計入本項目

3-2：對七通一平的支出審核。應(yīng)注意是否實際發(fā)生。是否多列虛增成本。

3-3：審核人員還應(yīng)計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差，則應(yīng)進(jìn)一步核實

4、疑點取證：復(fù)印銷售合同、前期工程費、開發(fā)成本及相關(guān)憑證。

（三）、建筑安裝費

1、疑點描述：建安成本包括建筑工程費和安裝工程費兩部分，是指建造房地產(chǎn)商開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的建造工程費用，設(shè)備采購費用和安裝工程費用，在工作中，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)工期較長的特點，建造安裝工程費存在成本不實，核算混亂，出現(xiàn)以商品房抵償工程款，工程結(jié)算以假發(fā)票入賬，進(jìn)行陳本虛列，工程項目決算不及時，無 法核實其真實成本，已達(dá)到偷誰的目的。

2、疑點位置：建造安裝合同發(fā)票工程進(jìn)度驗收報告決算報告，監(jiān)理報告等入賬憑證。

3、疑點檢查：

3-1：調(diào)查了解同類開發(fā)產(chǎn)品的平均建筑安裝成本與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如有價格過高的建筑成本，進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，3-2審查施工合同和與決算書，核對工程內(nèi)容，對決算超出預(yù)算價格過高的項目進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，調(diào)取監(jiān)理施工建設(shè)單位的像場見證。并審查單項合同，補(bǔ)充協(xié)議，以確定其真實性，3-3,、審核工程施工合同發(fā)票，工程進(jìn)度驗收報告，決算報告監(jiān)理報告，等入賬憑證，對已入賬的票據(jù)是否有資金的實際支付，查實是否存在，虛開發(fā)票和資金空轉(zhuǎn)的行為，已達(dá)到虛增建安費的情況。

3-4，調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄，及材料物資進(jìn)場實驗報告，核實有關(guān)材料的真實性，3-5，對取得大額成本發(fā)票審查其發(fā)票的真是性對照有關(guān)合同協(xié)議及開票單位進(jìn)行查證。

4、疑點取證：復(fù)印建安成本明細(xì)賬、施工合同與決算書及相關(guān)發(fā)票。銀行存款及現(xiàn)金明細(xì)賬，工程監(jiān)理記錄，材料物資實驗報告等。

（四）、基礎(chǔ)設(shè)施費

1、疑點描述：

包括小區(qū)內(nèi)的道路供水供電供氣通訊照明門禁系統(tǒng)環(huán)衛(wèi)綠化擋土墻等。開發(fā)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施費中列支花草樹木所占比例的金額較大，存在不實行為，把房地產(chǎn)開發(fā)費用計入基礎(chǔ)設(shè)施費已達(dá)到虛列當(dāng)期管理費用，對水電氣等工程不能取得發(fā)票或虛假發(fā)票進(jìn)行列支。

2、疑點位置：基礎(chǔ)設(shè)施配套工程合同開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)帳成本分配表，重大設(shè)備和采購合同及付款憑證。

3、疑點檢查：

3-1，檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將基礎(chǔ)設(shè)施配套費在已售房屋中進(jìn)行分?jǐn)偅?-2調(diào)取設(shè)計勘察施工合同，按合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，并抽查大額支付款項，審查其是否取得的發(fā)票的真實性，3-3根據(jù)重大設(shè)備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內(nèi)容與合同是否一致。

3-4由于綠化草木大多來自農(nóng)民自產(chǎn)自銷享受國家稅收優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)往往虛開自購苗木發(fā)票，虛增綠化成本，轉(zhuǎn)移利潤，偷逃企業(yè)所得稅。

3-5對取得的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，核查其真實性，特別是市政公用，園林綠化基礎(chǔ)土石方等工程，所取得的發(fā)票進(jìn)行重點檢查。

4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、設(shè)計勘察施工及相關(guān)合同，相關(guān)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票

（五）、公共配套設(shè)施費

1、疑點描述：

公共配套設(shè)施是指城市建設(shè)規(guī)劃的要求為滿足居民的需求與開發(fā)項目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。開發(fā)企業(yè)往往對對其配套設(shè)施開發(fā)成本計入開發(fā)房屋陳本之中，成本分配不夠準(zhǔn)確。對公共配套設(shè)施工程取得的建筑也發(fā)票有不實行為。

2、疑點位置：公共配套設(shè)施施工合同配套設(shè)施材料采購合同等。

3、疑點檢查：

3-1核查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開發(fā)成本計入可售開發(fā)成本，3-2成本分配計算表內(nèi)容是否完整，分配比率是否準(zhǔn)確，存在有之分?jǐn)偘惭b工程費，而將公共配套設(shè)施費等在已售房屋中分?jǐn)?/p>

3-3調(diào)取設(shè)計勘察施工合同，按合同規(guī)定的邊準(zhǔn)進(jìn)行測算，抽查大額付款憑證，審查其支付金額，是否超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

3-4抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發(fā)票進(jìn)行核對，查看其金額是否相符及發(fā)票的真假性。

4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、成本分配計算表、設(shè)計勘察施工合同及相關(guān)憑證。

（六）、開發(fā)間接費

1、疑點描述：

開發(fā)間接費核算的是與項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目的營銷設(shè)施建造費。開發(fā)企業(yè)在售樓部樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，不作為固定資產(chǎn)管理，而直接在銷售費用中列支。把與保安公司簽訂的保安服務(wù)費直接計入開發(fā)間接費，或報銷的私車加油費直接在開發(fā)間接費中列支。為銷售而制作的模型制作費直接計入開發(fā)費。

2、疑點位置：固定資產(chǎn)明細(xì)賬、銷售費用、管理費用明細(xì)賬、應(yīng)付工資、銀行存款明細(xì)賬等，3、疑點檢查：

3—1檢查房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款費用，資本化在地產(chǎn)完工前是否計入開發(fā)成本，所開發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗收合格，是否停止借款費用資本化，3-2核查公司利息收支匯兌損益，銀行手續(xù)費等，在利息支出是屬于可資本化的利息，是否先在財務(wù)費用中核實，月底是否轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費。

3-3審查開發(fā)間接費發(fā)生的原始憑證是否真實合法，3-4核查周轉(zhuǎn)房的攤銷是否準(zhǔn)確。

3-5核查開發(fā)間接費各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓 配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)偂?/p>

3-6核查其借款合同，看其借款金額與注冊資本金相比，其借款金額是否超過注冊資本金200%，4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)成本、財務(wù)費用、開發(fā)間接費、注冊資本金等相關(guān)賬簿憑證。三、期間費用的檢查

1、疑點描述：期間費用是指開發(fā)企業(yè)每一年度生產(chǎn)經(jīng)營商品和提供勞務(wù)所發(fā)生的可扣除的經(jīng)營費用管理費用財務(wù)費用。開發(fā)商對計入扣除項目期間費用的真實性與合法性有待落實。

2、疑點位置：經(jīng)營費用、管理費用、財務(wù)費用財務(wù)賬薄。

3、疑點檢查：

3-1：開發(fā)企業(yè)按照按揭貸款為購買方擔(dān)保的，其向銀行提供的保證金是否在銷售收入中減除，也不得作為費用扣除，在實際發(fā)生時可扣除。

3-2：核查“三費”扣除是否超標(biāo)。3-3：是否有非公益性捐贈稅前扣除

3-4：期間費用所取得的票據(jù)是否真實合法。

4、疑點取證：復(fù)印按揭貸款合同、財務(wù)費用、經(jīng)營費用，其他營業(yè)外支出賬簿及相關(guān)憑證。

四、營業(yè)外收入及其他收支

1、疑點描述：開發(fā)企業(yè)收取更名費、出租收入、政 府返還資金等計入其他收入或營業(yè)外收入或在其他應(yīng)付款中掛賬，一些罰款、滯納金計入營業(yè)外支出直接扣除。已達(dá)到偷逃企業(yè)所得稅的目的。

2、疑點位置：營業(yè)外收入、營業(yè)外支出、應(yīng)收（付）賬款及相關(guān)憑證

3、疑點檢查：

3-1：通過營業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿與其納稅申報表相核對，是否計入銷售收入。

3-2：通過營業(yè)外支出賬簿與其納稅申報表相核對，是否稅前扣除。

4、疑點取證：納稅申報表、營業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿、營業(yè)外支出及相關(guān)憑證

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅檢查實施方案

房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅檢查實施方案

檢查對象：北京xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

北京xxx置業(yè)有限公司

準(zhǔn)備階段

一、組成專門項目組，由一名副所長具體負(fù)責(zé)，協(xié)助稽查部門負(fù)責(zé)實施。

二、抽調(diào)精干力量參加，特別是熟悉房企所得稅業(yè)務(wù)和計算機(jī)業(yè)務(wù)的人員。

三、集中培訓(xùn)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度、會計制度、人事管理制度、資產(chǎn)管理制度；學(xué)習(xí)企業(yè)所得稅中相關(guān)的規(guī)定和具體政策，提高發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、處理問題的能力，保證檢查工作的質(zhì)量。

四、案頭準(zhǔn)備：

1、收集納稅人的財務(wù)管理制度、會計制度、人事管理制度、資產(chǎn)管理制度。

2、收集納稅人當(dāng)年和上年的財務(wù)會計報表、財務(wù)會計分析報告、企業(yè)所得稅申報表。

3、收集以前和當(dāng)年的注冊會計師查帳報告、審計報告，以前稅務(wù)檢查報告。

4、對上述資料整理、歸類、分析，了解被查對象的納稅誠信程度，總結(jié)以前發(fā)現(xiàn)的習(xí)慣性問題，發(fā)現(xiàn)線索，結(jié)合被查對象的經(jīng)營特點，確定檢查的重點內(nèi)容和采取的方案。

5、根據(jù)檢查方案明確人員分工，做好時間安排。

檢查實施階段

一、稅務(wù)檢查工作的具體實施：

1、與協(xié)助單位溝通，確認(rèn)入場時間、地點、工作計劃。

2、認(rèn)真聽取協(xié)助單位關(guān)于被查對象機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員變動和經(jīng)營管理以及收入、利潤等基本情況的介紹，作好記錄。

3、深入經(jīng)營場所實地檢查，是否有未匯報的其他事項（視具體情況）。

4、報表檢查。檢查會計報表，計算核對收入、成本、費用是否準(zhǔn)確。

根據(jù)企業(yè)所得稅申報表核對應(yīng)納稅所得額調(diào)整項目是否全面、是否調(diào)整足額。

5、帳務(wù)檢查。根據(jù)檢查提綱對總帳、明細(xì)帳進(jìn)行認(rèn)真檢查。特別注意對“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”的檢查。

6、憑證的檢查。先抽查三個月的憑證從中發(fā)現(xiàn)問題，分類整理，延伸全年檢查；注意對列支憑證的真實性、合法性審查。

7、對發(fā)現(xiàn)的重大問題采取延伸式檢查，搞好取證工作。

8、根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，整理分類匯總，找出稅務(wù)處理的文件依據(jù)；交協(xié)助單位與被查對象核對數(shù)據(jù)，與被查對象交換意見，由被檢查人寫書面陳述意見，簽定檢查工作底稿。

二、房企檢查的項目和主要內(nèi)容：

檢查中應(yīng)該從以下幾方面入手：

第一、要收集納稅人的基本信息

要了解納稅人的機(jī)構(gòu)組成，是否有關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，有幾個分支機(jī)構(gòu)；有幾個開發(fā)項目，是否有掛靠機(jī)構(gòu)或掛靠項目。資本構(gòu)成，股份構(gòu)成，是否有銀行借款：期限、應(yīng)付已副利息；與建筑商或銷售商的關(guān)系交易。

第二、要收集開發(fā)項目的基本信息

開發(fā)項目名稱、總投資，資金來源；開發(fā)商品類型是商業(yè)店鋪還是商品住宅，有無其他應(yīng)稅建筑物或其他商品；開工時間、竣工時間、銷售時間；銷售方式是自售還是代售還是其他銷售；征用土地面積，實際利用土地面積、未開發(fā)面積；建筑面積（套），已經(jīng)銷售面積（套），未銷售面積（套）；銷售平均價格、平均成本、平均利潤；予收帳款情況，是否予售。

第三、要實地檢查，審查銷售平面圖

要和售樓經(jīng)理座談，要索取銷售平面圖、要審查銷售業(yè)績，結(jié)合實地觀察情況作好記錄。

第四、要審查帳務(wù)資料

要求納稅人提供完整的納稅資料包括帳本、報表和發(fā)票，還要提供項目立項書、與建筑商的合同協(xié)議、與客戶的合同協(xié)議，與政府機(jī)關(guān)的交納的各種稅費。從收入、費用、稅金三方面審核。

第五、根據(jù)需要，外調(diào)內(nèi)查

與地稅溝通納稅信息，到房產(chǎn)管理部門收集開發(fā)信息，到建設(shè)主管部門收集有關(guān)信息，注意分析利用各種資料。在帳務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)有問題的發(fā)票或資金也要及時落實。

第六、要注重核對帳實是否相符

注意核對庫存商品與帳面是否相符，有無其他可能出現(xiàn)的問題，自用和視同銷售的情形。

（一）收入檢查要點：

1、開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的六大原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤：

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。

3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認(rèn)收入。

5、客戶放棄的購房定金有否及時轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。

6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。

（二）稅前扣除項目檢查要點

1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費用。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費、公共設(shè)施配套費是否按成本對象進(jìn)行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當(dāng)期銷售成本。

3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)

整。

5、是否將非本期的費用計入當(dāng)期費用，成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金。

7、“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“壞帳損失”、“業(yè)務(wù)招待費”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。

9、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個人消費、代扣個人所得稅等等。

10、各項跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。

11、工資計提是否符合有關(guān)部門批準(zhǔn)的比例。當(dāng)年按規(guī)定計提的工資未發(fā)放完畢的，余額是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。

12、納稅人計提的以前應(yīng)提未提、應(yīng)攤未攤的費用是否已作納稅調(diào)整。

13、捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈人的捐贈、非公益、救濟(jì)性捐贈以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟(jì)性捐贈是否作納稅調(diào)整。

14、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊。

15、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。

16、納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

17、納稅人對租入的固定資產(chǎn)的改良支出，是否在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)傆嬋胨鶎儋M用。

18、納稅人自有的固定資產(chǎn)改良支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

19、有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。

20、有否將無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出直接在稅前扣除。

21、災(zāi)害事故損失的賠償有否從實際損失中扣除后才在稅前列支。

22、固定資產(chǎn)清理、待處理財產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入帳戶，企業(yè)的各項財產(chǎn)損失未報批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。

23、投資收益中屬于稅后利潤的聯(lián)營企業(yè)分回利潤和股息收益（利息、紅利），在投資企業(yè)所得稅稅率高于接受投資企業(yè)所得稅稅率的情況下，有否計算補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

24、以前損益調(diào)整事項未計入以前所得計繳所得稅的，是否已做納稅調(diào)整。

檢查人員根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，寫出情況匯報送項目組與協(xié)助單位集體審理。根據(jù)取證要求，制作工作底稿，如納稅人有疑義可附送書面陳述材料交審理科。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方法

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方法

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：檢查方法

一、檢查項目有關(guān)情況

對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目進(jìn)行檢查時，應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財務(wù)會計資料

對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對有關(guān)重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：

1.審查成本計算是否正確

審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。

成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補(bǔ)償費）＋基礎(chǔ)設(shè)施費＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標(biāo)價格＋開發(fā)間接費）

預(yù)計開發(fā)面積，求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細(xì)核對有關(guān)合同和立項書，檢查預(yù)計單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2.配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4.檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。

五、財務(wù)費用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務(wù)費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1.人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2.印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。

3.其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓(xùn)費等。

檢查企業(yè)有無購入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1.銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2.虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3.廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費用、業(yè)務(wù)招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費用的檢查

審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)偅鄶?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點建議

1.房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2.由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3.為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認(rèn)識和了解。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項目和計稅依據(jù)。

十、房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問題(關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作》的通知(稽便函[2008]42號))

根據(jù)近年來房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查和大要案件查處情況，現(xiàn)將檢查發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅問題歸納匯總?cè)缦拢└鞯毓ぷ鲄⒖迹?/p>

一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類

1、將銷售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時作賬務(wù)處理，或直接沖減開發(fā)成本。

2、分解售房款收入，將部分款項開具收款收據(jù)，隱匿收入。

3、在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入。

4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。

5、價外收費等按合同約定應(yīng)計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實現(xiàn)收入。

6、無正當(dāng)理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人。

7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。

8、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，未按視同銷售申報納稅。

9、開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計收入。

10、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬。

11、按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇俊?/p>

12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實際收取的款項計收入。

13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。

14、以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補(bǔ)償費抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入。

15、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理。

16、與部隊、村委會聯(lián)建商品房，隱匿收入。

7、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認(rèn)收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負(fù)責(zé)銷售，開發(fā)商負(fù)責(zé)開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發(fā)企業(yè)和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時繳納的有關(guān)稅費。

18、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅。

二、虛列/多列成本費用類

19、發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。

20、從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。

21、多預(yù)提施工費用，虛列開發(fā)成本。

22、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本。

23、滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當(dāng)期利潤。

24、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50％部分的利息費用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

25、將開發(fā)期間財務(wù)費用列入期間費用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本。

26、有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬。

27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費；虛構(gòu)施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

三、其他情形

28、故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項目竣工決算時間，躲避土地增值稅結(jié)算。

29、少計商業(yè)網(wǎng)點、公建收入，或錯用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。

30、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個人所得稅。

31、未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。

32、將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。

33、未按規(guī)定申報繳納契稅。

34、聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：成本的核算及成本、費用的扣出

一、確定成本核算對象和成本項目

房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目；同一地點、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

二、成本核算項目

房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括：

（一）土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)。

（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

(四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

三、房屋開發(fā)成本的核算方法

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費

（1）如能分清項目則直接計入開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

（2）不能分清成本項目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

2.前期工程費

能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅缓笥嬋腴_發(fā)成本。

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

3.基礎(chǔ)設(shè)施費

4.建筑安裝工程費

（1）自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）

工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算

借：工程施工

貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）

然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：

①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機(jī)械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：工程施工

（2）發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。

5.配套設(shè)施費

（1）對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款、庫存材料等科目

（2）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｙ~務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

6.開發(fā)間接費用

（1）對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：應(yīng)付職工薪酬（累計折舊、銀行存款等）

（2）如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進(jìn)行分?jǐn)?/p>

借：開發(fā)間接費用

貸：應(yīng)付職工薪酬、周轉(zhuǎn)房攤銷等

（3）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可只接進(jìn)入期間費用—管理費用。最后將間接費用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)成本。

四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）

根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計算和賬務(wù)處理如下：

可售面積單位工程成本－項目預(yù)計總成本/總可售面積

經(jīng)營成本－已實現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本

借：經(jīng)營成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：收入的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1.采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認(rèn)收入。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認(rèn)收入實現(xiàn)。

3.采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認(rèn)收入。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認(rèn)收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認(rèn)收入。

5.待售產(chǎn)品臨時出租的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時再確認(rèn)銷售收入。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入。

三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預(yù)計營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率

待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預(yù)計利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.收入確認(rèn)時限

在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認(rèn)。

3.收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；

（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1.一個納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2.不在一個納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3.節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認(rèn)。

六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

第四篇：稅務(wù)檢查如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法

稅務(wù)檢查如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法

2009-05-22 15:12:22 作者：jiabeihui 來源： 瀏覽次數(shù)：345 網(wǎng)友評論 0 條

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯綜復(fù)雜，造成國家財政收入的大量流失，嚴(yán)重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯綜復(fù)雜，造成國家財政收入的大量流失，嚴(yán)重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)主要偷稅“伎倆”

一是在預(yù)售樓盤時故意延遲繳納稅款。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認(rèn)收入，以各種理由拖延繳納企業(yè)所得稅。

二是有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。甚至少報稅款或逃避納稅。

三是個別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

四是部分開發(fā)商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。

其它還有，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的幾種假帳制造方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。

１．利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上的不完善隱瞞銷售收入。

房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計稅的主要依據(jù)。但在實際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過程中存在著許多的問題，主要表面在開“大頭小尾”票，甚至不開具發(fā)票，這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。

２．通過調(diào)整預(yù)收款入賬時間，延期繳納稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后，不按時入賬和申報稅款，從而達(dá)到延期繳納稅款的目的。

３．將銷售收入長期掛應(yīng)收帳款，延遲納稅義務(wù)時間。

根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時滿足四個條件：（１）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（２）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品進(jìn)行控制。（３）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)。（４）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)移送使用后，確認(rèn)銷售收入。但實際上，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實現(xiàn)的銷售收入長期掛應(yīng)收賬款，從而延遲納稅義務(wù)時間。４．在捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》及國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動產(chǎn)。有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房直接在“營業(yè)外支出”科目列支，從而少計稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的稅收稽查策略與方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種作假進(jìn)行偷漏稅的方法和手段，我們在實施稅收稽查工作時，可以選擇高效的稅收稽查方法和策略。

１．對利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上不完善隱瞞銷售收入的稅收稽查策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入為手段。我們在實施稅收稽查時，首先可以通過分析性復(fù)核程序來進(jìn)行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類似規(guī)模的指標(biāo)進(jìn)行對比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重

點稽查范圍進(jìn)行重點稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票存根與相應(yīng)的購房合同進(jìn)行核對；最后，稅收稽查可以根據(jù)發(fā)票存根記載的價款與同地段的市場價款進(jìn)行對比，可以從中查出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否誠信納稅。

２．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)整預(yù)收款入賬時間，延期繳納稅款的稅收稽查策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過延遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過長期掛賬的往來賬款實施稽查，核查其在房管部門辦理的房產(chǎn)合同，親臨房地產(chǎn)開發(fā)地點進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的移接交手續(xù)，是否已入住。在查實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，稅收稽查可以根據(jù)會計核算實質(zhì)重于形式的基本原則確認(rèn)此項售房銷售收入已經(jīng)實現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

３．對捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬的稅收稽查策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計當(dāng)期計稅依據(jù)，從而達(dá)到少計繳稅金行為。稅收稽查在實施稅收稽查時，首先可以結(jié)合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會計科目稅收稽查，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)中土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，稅收稽查還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險領(lǐng)域進(jìn)行重點稽查以發(fā)現(xiàn)問題。若稅收稽查中發(fā)現(xiàn)問題，稅收稽查可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)進(jìn)行調(diào)整，計提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。４．從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信度及能力分析。

稅收稽查可以通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信進(jìn)行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對存在做假賬的，在實施稅收稽查時，可以重點稽查其相關(guān)信息。如何對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目周期長、不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭的特點，特別是涉及到多個開發(fā)項目時，成本核算不規(guī)范。在稅務(wù)檢查時，稅務(wù)人員有事會感到很麻煩，筆者在對房地產(chǎn)企業(yè)檢查過程中，總結(jié)了一點經(jīng)驗，感覺很實用，下面結(jié)合實際工作介紹給大家。

一、營業(yè)稅計稅營業(yè)額的確定

《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算繳納稅款。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。而《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而企

業(yè)收到購房款時可能有兩種帳務(wù)處理方式。第一種處理方式：借：現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：預(yù)收賬款科目；另外一種處理方式是：借： 現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：主營業(yè)務(wù)收入科目。因此，企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅營業(yè)額是“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額與“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額之和。但由于“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額有兩個來源，一是從“預(yù)收賬款”賬戶借方轉(zhuǎn)入的；另外一部分就是直接計入“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶的購房款，為了避免重復(fù)征稅，所以要減去“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額。這樣就可以推算出應(yīng)納稅營業(yè)額計算公式如下：

應(yīng)納稅營業(yè)額＝“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額＋主營業(yè)務(wù)收入－“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額 公式①

根據(jù)會計賬戶原理又可得下列公式：

期初余額＋本期貸方發(fā)生額＝本期借方發(fā)生額＋期末余額 公式②公式②移項后，可得下列公式：

本期貸方發(fā)生額－本期借方發(fā)生額＝期末余額－期初余額 公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

應(yīng)納稅營業(yè)額＝主營業(yè)務(wù)收入＋期末余額－期初余額

這樣，稅務(wù)人員在檢查時，可以直接根據(jù)總賬“預(yù)收賬款”科目期末數(shù)、期初數(shù)和“主營業(yè)務(wù)收入”科目貸方累計數(shù)三個數(shù)字計算出應(yīng)納營業(yè)稅額。此方法計算簡單，就不要再從“預(yù)收賬款”明細(xì)帳中一筆筆合計當(dāng)期發(fā)生數(shù)但在使用上述公式時應(yīng)注意下列事項：

（一）要核對“預(yù)收賬款”賬戶借方發(fā)生額應(yīng)當(dāng)全部是退還購房款或者結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入；如果出現(xiàn)企業(yè)調(diào)賬事項，如，借：預(yù)收賬款科目，貸：其他應(yīng)付款科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。

（二）適當(dāng)抽取幾個月份，把“預(yù)收賬款”賬戶總賬數(shù)字和明細(xì)帳數(shù)字核對，以防止企業(yè)故意調(diào)整會計科目做假賬。

（三）檢查“營業(yè)外收入”科目，審核企業(yè)在銷售不動產(chǎn)過程中是否有收取違約金的事項，如果有上述事項，收到的違約金同樣需要繳納營業(yè)稅。

（四）“預(yù)收賬款”賬戶期初如果有余額，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)繳納過營業(yè)稅的。

（五）國稅發(fā)［２００３］８３號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅計算公式是：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×利潤率＋本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，此公式計算取數(shù)麻煩，可以改為：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額＋（預(yù)收帳款年末余額－預(yù)收帳款年初余額）×利潤率

二、自行設(shè)計房源表

在檢查過程中，稅務(wù)稽查人員可以自己設(shè)計制作一份房源表。內(nèi)容如下：

（一）填寫此表的數(shù)據(jù)來源：

１、面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或者房產(chǎn)管理部門得到；

２、購房人、單價和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時要與房屋銷售合同核對；

３、發(fā)現(xiàn)房屋售價明顯偏低、贈與房屋、自用房屋等情況備在在備注欄注明。

（二）此房源表的用途

１、通過此表能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)整個工程項目的開發(fā)情況，如總共開發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

２、是計算房屋單位面積成本和主營業(yè)務(wù)成本的依據(jù)。單位面積成本＝開發(fā)產(chǎn)品÷總面積（指可出售的面積）；主營業(yè)務(wù)成本＝已銷售面積×單位面積成本。３、能發(fā)現(xiàn)價格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據(jù)同一單元、同一樓層的價格確定調(diào)整價。

４、可以查出收入不入帳的情況。把金額欄合計數(shù)與企業(yè) “預(yù)收賬款” 帳上余額和已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”總數(shù)之和對比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說明企業(yè)存在收入不入帳的情況。

５、合同金額欄合計數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。根據(jù)此合計數(shù)乘以萬分之五可以得出企業(yè)應(yīng)繳納的“購銷合同”稅目印花稅。

三、房地產(chǎn)常見的偷稅手法

（一）少結(jié)轉(zhuǎn)收入。常見的有下列情況：收取采光費、宣傳費、上房費等價外費用不計入收入；購房人辦理的按揭貸款計入“短期借款”科目，沒有計入“預(yù)收賬款”科目：“預(yù)收賬款”總帳和明細(xì)賬數(shù)字不符；筆者在檢查時曾經(jīng)遇到過這種情況，某房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”明細(xì)帳三級賬記載８月份收到購房款為８００萬元，計入總賬時卻只有４５０萬元，其余的３５０萬元計入了“其他應(yīng)付款”科目。因為帳簿和報表仍然是平的，所以，檢查時如果不注意是很難發(fā)現(xiàn)的。

（二）收入不入帳。常見的情況是使用收據(jù)收取售房款不入帳，使用資金時，以向某人借款的名義轉(zhuǎn)入賬內(nèi)。

（三）多計成本費用。其

一、是虛列開發(fā)成本；常見的手法是通過虛開建筑業(yè)發(fā)票加大“開發(fā)成本”科目，一些企業(yè)為了少繳３３％的企業(yè)所得稅而虛開建筑業(yè)發(fā)票，雖然發(fā)票是真的，但工程價款是假的，合同也是假的。經(jīng)常見到的情況還有：虛列開發(fā)成本掛賬在“其他應(yīng)付款”科目，也有可能是虛提的土地款，對于不是通過拍賣取得的土地更要引起注意。其

二、是不按期結(jié)算項目成本，暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。企業(yè)收到預(yù)收賬款時就結(jié)轉(zhuǎn)收入，但成本還無法準(zhǔn)確核算，就暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。

（四）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤

筆者曾在檢查時發(fā)現(xiàn)過這種情況，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，就新成立了一家軟件信息公司（企業(yè)所得稅在國稅局繳納，免征企業(yè)所得稅一年），軟件公司以向房地產(chǎn)企業(yè)提供信息服務(wù)為名，收取信息費４００萬元。

四、如何檢查

（一）注意多從政府部門調(diào)查取證，包括房屋的立項、規(guī)劃、質(zhì)量檢驗、竣工交付、房屋面積測繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問題，涉及到政府的多個部門。加強(qiáng)和上述部門的合作，有時可以得到意想不到的效果。通過上述部門取證，筆者曾查出過虛提土地款、收入不入帳但已經(jīng)辦好房產(chǎn)證、房屋贈與等情況。

（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證，其中建筑施工合同非常關(guān)鍵。因為工程成本占房地產(chǎn)開發(fā)的很大比重。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了加大成本或者少計收入，而編造假合同。

（三）測算房屋的開發(fā)成本。開發(fā)成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的費用三大快組成。其中土地成本和政府費用時相對規(guī)定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個地區(qū)來說，人工成本和材料成本差異不會太大，所以，只要測算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的費用就基本上可以確定房屋的單位成本。只要企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的的單位銷售成本與測算的單位成本相差太大，就應(yīng)當(dāng)注意深入檢查。

（四）注意檢查“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目，特別是大額的現(xiàn)金增、減變化。這些業(yè)務(wù)如果是虛假的，一般會涉及少計收入或者多列成本。此時要注意追查資金來源渠道，要多翻看憑證，要看日期和數(shù)字是否奇異、是否違背常理。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查提供資料通知單

房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查提供資料通知單

第一部分：索取資料（原件、復(fù)印件）

1)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本

2)企業(yè)稅務(wù)登記證副本（國、地稅）{將企業(yè)微機(jī)編碼標(biāo)注于復(fù)印件上} 3)組織機(jī)構(gòu)代碼證副本 4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 5)開發(fā)項目立項文件（發(fā)改委）6)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

7)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

8)建設(shè)工程施工許可證 9)國有土地使用權(quán)證

10)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同（含合同附件規(guī)劃設(shè)計條件）11)售房合同

12)測量報告（按樓號排序）

13)商品房銷售（預(yù)售）許可證（按樓號排序）

14)工程竣工驗收報告、工程決算報告、建設(shè)局備案通知書

15)建設(shè)局備案的施工合同、設(shè)計合同、綠化合同、勘探合同、監(jiān)理合同、供電、水合同、測繪合同、土方合同等。

16)土增稅預(yù)繳繳款書（按時間排序）（如多項目同期銷售取得的土增稅預(yù)繳繳款書標(biāo)注本項目的稅款額）

17)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅繳款書（按時間排序）

18)總體施工平面圖（清算項目整體）19)財務(wù)報表（項目期間）（年報）

20)開發(fā)成本全部明細(xì)項的發(fā)生額及余額表（打印的也可）、項目期間開發(fā)成本明細(xì)電子帳頁及各開發(fā)成本總賬紙質(zhì)帳頁。21)所有開戶銀行銀行對賬單及調(diào)節(jié)表

22)截止于目前標(biāo)有樓號、單元及房間號、合同號編號、收款方式、合同面積、測量面積、合同單價、合同金額、按測量面積計算的房價金額的銷售收入明細(xì)表（紙質(zhì)和電子版）。23)房管局辦理房產(chǎn)證詳細(xì)紙質(zhì)資料。24)銀行借款合同。

25)房地產(chǎn)開發(fā)項目項目部成立相關(guān)文件。26)開發(fā)項目入住公告。

27)項目清算土地增值稅繳納申報表或中介結(jié)構(gòu)鑒證報告。28)房屋拆遷許可證

29)城市房屋拆遷主管部門發(fā)布的房屋拆遷公告，公告內(nèi)容包含拆遷實施方案、拆遷補(bǔ)償安置方案

30)具有《房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告或拆遷安置財政評審報告

31)與拆遷實施單位簽訂的委托拆遷合同 32)產(chǎn)權(quán)調(diào)換所有權(quán)證及在房管局備案的相關(guān)證明 33)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的拆遷范圍紅線圖

備注：以上留存的復(fù)印件要求加蓋企業(yè)公章并注明與原件一致；多頁的如合同、測繪報告等第一頁蓋公章（注明與原件一致），并加蓋騎縫章。

第二部分：其他資料

1）企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)備項目期間相關(guān)賬簿及會計憑證、稅務(wù)及財務(wù)報表以備查驗。2）項目期間銷售發(fā)票存根聯(lián)。

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：（公章及法人章）簽收人簽字：

年 月 日

（備注：本通知單一式兩份，被檢查企業(yè)一份，檢查人員一份）

首要索取資料

1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3、建設(shè)工程施工許可證

4、國有土地使用權(quán)證

5、商品房銷售（預(yù)售）許可證（按樓號排序）

6、測量報告

7、國有土地使用權(quán)證、轉(zhuǎn)讓合同（含合同附件規(guī)劃設(shè)計條件）

8、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅繳款書（按時間排序）

9、開發(fā)成本全部明細(xì)項的發(fā)生額及余額表（打印的也可）、項目期間開發(fā)成本明細(xì)電子帳頁及各開發(fā)成本總賬紙質(zhì)帳頁

10、截止于目前標(biāo)有樓號、單元及房間號、合同號編號、收款方式、合同面積、測量面積、合同單價、合同金額、按測量面積計算的房價金額的銷售收入明細(xì)表（紙質(zhì)和電子版）

11、項目清算土地增值稅繳納申報表或中介結(jié)構(gòu)鑒證報告