第一篇：西安地稅局稽查局房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方案

[中國工作標(biāo)準(zhǔn)研究院] 西安地稅局稽查局房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方案

1概述

備注：為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)稅收征管秩序，提高稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，增加地方財(cái)政收入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)健康發(fā)展，依照《市稽查局關(guān)于開展全市房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝企業(yè)納稅檢查的通知》（〔2011〕126號）要求，確定對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)開展一次納稅情況檢查，為確保檢查活動(dòng)順利實(shí)施和圓滿完成，特制訂本實(shí)施方案。

2檢查對象

備注：全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、銷售及相關(guān)從事房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)的企業(yè)，下同）、承攬城建項(xiàng)目等建筑安裝工程的企業(yè)2010年度和 2011年1—12月各項(xiàng)稅款繳納情況，以及稅收征管情況。檢查中發(fā)現(xiàn)重大 問題，可追溯到以前年度。

2.1附：房地產(chǎn)企業(yè)檢查名單 3檢查內(nèi)容

備注：

（一）全市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承攬城建項(xiàng)目等建筑安裝工程企業(yè)應(yīng)繳納 的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地 使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教 育附加等稅費(fèi)的申報(bào)繳納情況。重點(diǎn)檢查以下方面: 1.不按稅收法律法規(guī)規(guī)定申報(bào)繳納，偷逃各種稅款的行為;2.取得的售房款及預(yù)收定金、以房抵債、轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目等行為、不按財(cái)務(wù) 會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定確認(rèn)收入的行為；

3.成本核算不實(shí)，不按規(guī)定列支有關(guān)費(fèi)用，偷逃所得稅的行為;4.不按《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》等有關(guān)規(guī)定開具和索取發(fā)票的行 為；

5.違反《會(huì)計(jì)法》、《稅法》，編造假帳、假報(bào)表、假憑證、應(yīng)建帳而未 建帳或帳簿、憑證混亂等行為;6.有欠稅行為的;7.借聯(lián)營、合資、注冊登記、連鎖經(jīng)營等行為違法轉(zhuǎn)移利潤、稅收收入等行為； 8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承攬城建項(xiàng)目等工程的建設(shè)企業(yè)工作人員的個(gè)人所得 稅繳納情況;9.其他稅收收入的違法違紀(jì)行為。

（二）全市房地產(chǎn)開發(fā)和城建工程等項(xiàng)目稅收征管情況，重點(diǎn)檢查: 1.房地產(chǎn)稅收一體化執(zhí)行情況；

2.按照有關(guān)規(guī)定履行“先稅后證”程序情況；

3.是否存在擅自越權(quán)減稅、免稅、退稅、改變稅率和稅種、稅款混庫繳納 等違法違紀(jì)行為。

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[中國工作標(biāo)準(zhǔn)研究院] 4檢查方式

備注：本次檢查由市稽查局統(tǒng)一部署，組織實(shí)施。各企業(yè)單位按照通知要求在規(guī) 定時(shí)間內(nèi)搞好自查工作，稽查局組織檢查組對有關(guān)單位實(shí)施檢查。檢查中 要嚴(yán)格按規(guī)定程序，堅(jiān)持依法行政、依法監(jiān)督的原則。對于檢查中發(fā)現(xiàn)的 問題，檢查小組要認(rèn)真督導(dǎo)企業(yè)和相關(guān)稅收征收機(jī)關(guān)將漏繳稅款及時(shí)足額 上繳入庫。

本次檢查共分三個(gè)階段：一是自查整改階段。有關(guān)單位自查階段所有查補(bǔ) 稅款按原級次入庫。二是實(shí)施檢查階段。縣政府成立檢查組，在自查的基 礎(chǔ)上，進(jìn)行全面檢查，查處稅款一律作為縣級收入。三是總結(jié)驗(yàn)收階段，全面檢查結(jié)束后，各檢查組形成檢查報(bào)告，上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，領(lǐng)導(dǎo)小 組對各組檢查情況進(jìn)行抽查。

5時(shí)間安排

備注：

（一）自查整改階段：2012年2月1日至2月 29日。

（二）實(shí)施檢查階段：2012年3月1日至 2012年6月30 日。

（三）總結(jié)驗(yàn)收階段：2012年7月11日至8月30日。

6組織領(lǐng)導(dǎo)

備注：為切實(shí)加強(qiáng)對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)納稅檢查的組織領(lǐng)導(dǎo)，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)納稅檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組（人員名單見 附件），由各部門負(fù)責(zé)人為成員，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在辦公室，負(fù)責(zé)檢查 工作的組織、協(xié)調(diào)。并抽調(diào)各有關(guān)單位人員組成4個(gè)檢查組，檢查組組長分 別由各業(yè)務(wù)單位分管負(fù)責(zé)人擔(dān)任，對有關(guān)單位和企業(yè)進(jìn)行檢查。

7檢查要求

備注：

（一）強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，通力協(xié)作。這次檢查工作涉及面廣、政策性強(qiáng)，各級各 有關(guān)部門要高度重視，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，通力協(xié)作，積極組織好檢查工作，在檢查階段，各有關(guān)單位要搞好配合，做好檢查工作。

（二）嚴(yán)格執(zhí)法，認(rèn)真檢查。各檢查組在檢查過程中要嚴(yán)格執(zhí)法，依法行 政。檢查時(shí)要認(rèn)真收集證據(jù)，編寫工作底稿，提出處理處罰意見，及時(shí)報(bào) 縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。查出的問題要事實(shí)清楚，定性準(zhǔn)確，程序合法，處理 得當(dāng)。

（三）嚴(yán)于律己，嚴(yán)守紀(jì)律。各檢查組成員要嚴(yán)格遵守廉政紀(jì)律，不得接 受納稅人饋贈(zèng)的禮品、現(xiàn)金、有價(jià)證券等，不得接受吃請，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要 嚴(yán)肅追究違規(guī)違紀(jì)人員責(zé)任。

（四）確保檢查質(zhì)量和實(shí)效，及時(shí)報(bào)告檢查結(jié)果。各檢查組要遵循“誰檢查、誰負(fù)責(zé)”的原則，把檢查質(zhì)量、檢查實(shí)效放在首要位置，查深查透，做到 檢查到位、處理到位、查補(bǔ)稅款入庫到位、整改到位。本次檢查要確保質(zhì) 量，如確需延長時(shí)間的，經(jīng)納稅檢查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室同意，可適當(dāng)延長檢 查時(shí)間。各檢查組檢查結(jié)束后，要認(rèn)真總結(jié)，填寫檢查表格，寫出有情況、有分析、有建議的檢查報(bào)告，于 2012年8月15 日前將檢查結(jié)果報(bào)送市局領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

8房地產(chǎn)企業(yè)檢查工作

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處領(lǐng)導(dǎo)馮小康2012-9-10 13:20:48

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第二篇：西安地稅局稽查局房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方案

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西安地稅局稽查局房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方案

1概述

備注：為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)稅收征管秩序，提高稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，增加地方財(cái)政收入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)健康發(fā)展，依照《市稽查局關(guān)于開展全市房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝企業(yè)納稅檢查的通知》（〔2011〕126號）要求，確定對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)開展一次納稅情況檢查，為確保檢查活動(dòng)順利實(shí)施和圓滿完成，特制訂本實(shí)施方案。

2檢查對象

備注：全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、銷售及相關(guān)從事房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)的企業(yè)，下同）、承攬城建項(xiàng)目等建筑安裝工程的企業(yè)2010和 2011年1—12月各項(xiàng)稅款繳納情況，以及稅收征管情況。檢查中發(fā)現(xiàn)重大 問題，可追溯到以前。

2.1附：房地產(chǎn)企業(yè)檢查名單

3檢查內(nèi)容

備注：

（一）全市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承攬城建項(xiàng)目等建筑安裝工程企業(yè)應(yīng)繳納 的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地 使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教 育附加等稅費(fèi)的申報(bào)繳納情況。重點(diǎn)檢查以下方面:

1.不按稅收法律法規(guī)規(guī)定申報(bào)繳納，偷逃各種稅款的行為;

2.取得的售房款及預(yù)收定金、以房抵債、轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目等行為、不按財(cái)務(wù) 會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定確認(rèn)收入的行為；

3.成本核算不實(shí)，不按規(guī)定列支有關(guān)費(fèi)用，偷逃所得稅的行為;

4.不按《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》等有關(guān)規(guī)定開具和索取發(fā)票的行 為；

5.違反《會(huì)計(jì)法》、《稅法》，編造假帳、假報(bào)表、假憑證、應(yīng)建帳而未 建帳或帳簿、憑證混亂等行為;

6.有欠稅行為的;

7.借聯(lián)營、合資、注冊登記、連鎖經(jīng)營等行為違法轉(zhuǎn)移利潤、稅收收入等行為；

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承攬城建項(xiàng)目等工程的建設(shè)企業(yè)工作人員的個(gè)人所得 稅繳納情況;

9.其他稅收收入的違法違紀(jì)行為。

（二）全市房地產(chǎn)開發(fā)和城建工程等項(xiàng)目稅收征管情況，重點(diǎn)檢查:

1.房地產(chǎn)稅收一體化執(zhí)行情況；

2.按照有關(guān)規(guī)定履行“先稅后證”程序情況；

3.是否存在擅自越權(quán)減稅、免稅、退稅、改變稅率和稅種、稅款混庫繳納 等違法違紀(jì)行為。

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4檢查方式

備注：本次檢查由市稽查局統(tǒng)一部署，組織實(shí)施。各企業(yè)單位按照通知要求在規(guī) 定時(shí)間內(nèi)搞好自查工作，稽查局組織檢查組對有關(guān)單位實(shí)施檢查。檢查中 要嚴(yán)格按規(guī)定程序，堅(jiān)持依法行政、依法監(jiān)督的原則。對于檢查中發(fā)現(xiàn)的 問題，檢查小組要認(rèn)真督導(dǎo)企業(yè)和相關(guān)稅收征收機(jī)關(guān)將漏繳稅款及時(shí)足額 上繳入庫。

本次檢查共分三個(gè)階段：一是自查整改階段。有關(guān)單位自查階段所有查補(bǔ) 稅款按原級次入庫。二是實(shí)施檢查階段。縣政府成立檢查組，在自查的基 礎(chǔ)上，進(jìn)行全面檢查，查處稅款一律作為縣級收入。三是總結(jié)驗(yàn)收階段，全面檢查結(jié)束后，各檢查組形成檢查報(bào)告，上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，領(lǐng)導(dǎo)小 組對各組檢查情況進(jìn)行抽查。

5時(shí)間安排

備注：

（一）自查整改階段：2012年2月1日至2月 29日。

（二）實(shí)施檢查階段：2012年3月1日至 2012年6月30 日。

（三）總結(jié)驗(yàn)收階段：2012年7月11日至8月30日。

6組織領(lǐng)導(dǎo)

備注：為切實(shí)加強(qiáng)對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)納稅檢查的組織領(lǐng)導(dǎo)，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)納稅檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組（人員名單見 附件），由各部門負(fù)責(zé)人為成員，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在辦公室，負(fù)責(zé)檢查

工作的組織、協(xié)調(diào)。并抽調(diào)各有關(guān)單位人員組成4個(gè)檢查組，檢查組組長分 別由各業(yè)務(wù)單位分管負(fù)責(zé)人擔(dān)任，對有關(guān)單位和企業(yè)進(jìn)行檢查。

7檢查要求

備注：

（一）強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，通力協(xié)作。這次檢查工作涉及面廣、政策性強(qiáng)，各級各 有關(guān)部門要高度重視，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，通力協(xié)作，積極組織好檢查工作，在檢查階段，各有關(guān)單位要搞好配合，做好檢查工作。

（二）嚴(yán)格執(zhí)法，認(rèn)真檢查。各檢查組在檢查過程中要嚴(yán)格執(zhí)法，依法行 政。檢查時(shí)要認(rèn)真收集證據(jù)，編寫工作底稿，提出處理處罰意見，及時(shí)報(bào) 縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。查出的問題要事實(shí)清楚，定性準(zhǔn)確，程序合法，處理 得當(dāng)。

（三）嚴(yán)于律己，嚴(yán)守紀(jì)律。各檢查組成員要嚴(yán)格遵守廉政紀(jì)律，不得接 受納稅人饋贈(zèng)的禮品、現(xiàn)金、有價(jià)證券等，不得接受吃請，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要 嚴(yán)肅追究違規(guī)違紀(jì)人員責(zé)任。

（四）確保檢查質(zhì)量和實(shí)效，及時(shí)報(bào)告檢查結(jié)果。各檢查組要遵循“誰檢查、誰負(fù)責(zé)”的原則，把檢查質(zhì)量、檢查實(shí)效放在首要位置，查深查透，做到 檢查到位、處理到位、查補(bǔ)稅款入庫到位、整改到位。本次檢查要確保質(zhì) 量，如確需延長時(shí)間的，經(jīng)納稅檢查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室同意，可適當(dāng)延長檢 查時(shí)間。各檢查組檢查結(jié)束后，要認(rèn)真總結(jié)，填寫檢查表格，寫出有情況、有分析、有建議的檢查報(bào)告，于 2012年8月15 日前將檢查結(jié)果報(bào)送市局領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

8房地產(chǎn)企業(yè)檢查工作

處領(lǐng)導(dǎo)馮小康2012-9-10 13:20:48

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方法

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查方法

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：檢查方法

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

1.審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。

成本對象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2.配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4.檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1.人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2.印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。

3.其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無購入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費(fèi)用的檢查

1.銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2.虛增代理費(fèi)用。由于對銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3.廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偅鄶?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1.房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報(bào)請手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2.由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3.為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識和了解。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

十、房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問題(關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作》的通知(稽便函[2008]42號))

根據(jù)近年來房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查和大要案件查處情況，現(xiàn)將檢查發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅問題歸納匯總?cè)缦拢└鞯毓ぷ鲄⒖迹?/p>

一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類

1、將銷售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開發(fā)成本。

2、分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開具收款收據(jù)，隱匿收入。

3、在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入。

4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。

5、價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入。

6、無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。

7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。

8、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，未按視同銷售申報(bào)納稅。

9、開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計(jì)收入。

10、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬。

11、按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。

12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。

13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價(jià)收入沒有合并收入計(jì)算繳納所得稅。

14、以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入。

15、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理。

16、與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。

7、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負(fù)責(zé)銷售，開發(fā)商負(fù)責(zé)開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發(fā)企業(yè)和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)繳納的有關(guān)稅費(fèi)。

18、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅。

二、虛列/多列成本費(fèi)用類

19、發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。

20、從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。

21、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本。

22、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本。

23、滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤。

24、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50％部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

25、將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本。

26、有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評估，按增值巨大的評估價(jià)作為土地成本入賬。

27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

三、其他情形

28、故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，躲避土地增值稅結(jié)算。

29、少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。

30、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅。

31、未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。

32、將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。

33、未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。

34、聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：成本的核算及成本、費(fèi)用的扣出

一、確定成本核算對象和成本項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項(xiàng)目，開工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

二、成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

(四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

三、房屋開發(fā)成本的核算方法

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

2.前期工程費(fèi)

能分清核算對象的直接計(jì)入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅缓笥?jì)入開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4.建筑安裝工程費(fèi)

（1）自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）

工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算

借：工程施工

貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）

然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：

①開工報(bào)告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際成本；⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：工程施工

（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。

5.配套設(shè)施費(fèi)

（1）對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款、庫存材料等科目

（2）對不能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｙ~務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

6.開發(fā)間接費(fèi)用

（1）對能分清開發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

貸：應(yīng)付職工薪酬（累計(jì)折舊、銀行存款等）

（2）如有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)?/p>

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：應(yīng)付職工薪酬、周轉(zhuǎn)房攤銷等

（3）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)成本。

四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）

根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：

可售面積單位工程成本－項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積

經(jīng)營成本－已實(shí)現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本

借：經(jīng)營成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：收入的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1.采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

3.采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

（4）以基價(jià)并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

5.待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計(jì)營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率

待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤，與預(yù)計(jì)利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.收入確認(rèn)時(shí)限

在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

3.收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1.一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2.不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3.節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場價(jià)確認(rèn)。

六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

第四篇：稅務(wù)檢查如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法

稅務(wù)檢查如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法

2009-05-22 15:12:22 作者：jiabeihui 來源： 瀏覽次數(shù)：345 網(wǎng)友評論 0 條

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)主要偷稅“伎倆”

一是在預(yù)售樓盤時(shí)故意延遲繳納稅款。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖延繳納企業(yè)所得稅。

二是有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財(cái)政資金，在內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

三是個(gè)別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動(dòng)資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

四是部分開發(fā)商將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報(bào)納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。

其它還有，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費(fèi)，以此少繳營業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的幾種假帳制造方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時(shí)資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。

１．利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上的不完善隱瞞銷售收入。

房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但在實(shí)際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過程中存在著許多的問題，主要表面在開“大頭小尾”票，甚至不開具發(fā)票，這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。

２．通過調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后，不按時(shí)入賬和申報(bào)稅款，從而達(dá)到延期繳納稅款的目的。

３．將銷售收入長期掛應(yīng)收帳款，延遲納稅義務(wù)時(shí)間。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：（１）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（２）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品進(jìn)行控制。（３）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)。（４）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)移送使用后，確認(rèn)銷售收入。但實(shí)際上，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實(shí)現(xiàn)的銷售收入長期掛應(yīng)收賬款，從而延遲納稅義務(wù)時(shí)間。４．在捐贈(zèng)、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈(zèng)、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將捐贈(zèng)、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房直接在“營業(yè)外支出”科目列支，從而少計(jì)稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的稅收稽查策略與方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種作假進(jìn)行偷漏稅的方法和手段，我們在實(shí)施稅收稽查工作時(shí)，可以選擇高效的稅收稽查方法和策略。

１．對利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上不完善隱瞞銷售收入的稅收稽查策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入為手段。我們在實(shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以通過分析性復(fù)核程序來進(jìn)行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類似規(guī)模的指標(biāo)進(jìn)行對比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重

點(diǎn)稽查范圍進(jìn)行重點(diǎn)稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票存根與相應(yīng)的購房合同進(jìn)行核對；最后，稅收稽查可以根據(jù)發(fā)票存根記載的價(jià)款與同地段的市場價(jià)款進(jìn)行對比，可以從中查出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否誠信納稅。

２．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款的稅收稽查策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過延遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過長期掛賬的往來賬款實(shí)施稽查，核查其在房管部門辦理的房產(chǎn)合同，親臨房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的移接交手續(xù)，是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，稅收稽查可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算實(shí)質(zhì)重于形式的基本原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷售收入已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

３．對捐贈(zèng)、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬的稅收稽查策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)，從而達(dá)到少計(jì)繳稅金行為。稅收稽查在實(shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以結(jié)合對與捐贈(zèng)、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會(huì)計(jì)科目稅收稽查，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)中土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，稅收稽查還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)稽查以發(fā)現(xiàn)問題。若稅收稽查中發(fā)現(xiàn)問題，稅收稽查可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)進(jìn)行調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。４．從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信度及能力分析。

稅收稽查可以通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信進(jìn)行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對存在做假賬的，在實(shí)施稅收稽查時(shí)，可以重點(diǎn)稽查其相關(guān)信息。如何對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長、不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭的特點(diǎn)，特別是涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，成本核算不規(guī)范。在稅務(wù)檢查時(shí)，稅務(wù)人員有事會(huì)感到很麻煩，筆者在對房地產(chǎn)企業(yè)檢查過程中，總結(jié)了一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，感覺很實(shí)用，下面結(jié)合實(shí)際工作介紹給大家。

一、營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額的確定

《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納稅款。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。而《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而企

業(yè)收到購房款時(shí)可能有兩種帳務(wù)處理方式。第一種處理方式：借：現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：預(yù)收賬款科目；另外一種處理方式是：借： 現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：主營業(yè)務(wù)收入科目。因此，企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅營業(yè)額是“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額與“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額之和。但由于“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額有兩個(gè)來源，一是從“預(yù)收賬款”賬戶借方轉(zhuǎn)入的；另外一部分就是直接計(jì)入“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶的購房款，為了避免重復(fù)征稅，所以要減去“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額。這樣就可以推算出應(yīng)納稅營業(yè)額計(jì)算公式如下：

應(yīng)納稅營業(yè)額＝“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額＋主營業(yè)務(wù)收入－“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額 公式①

根據(jù)會(huì)計(jì)賬戶原理又可得下列公式：

期初余額＋本期貸方發(fā)生額＝本期借方發(fā)生額＋期末余額 公式②公式②移項(xiàng)后，可得下列公式：

本期貸方發(fā)生額－本期借方發(fā)生額＝期末余額－期初余額 公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

應(yīng)納稅營業(yè)額＝主營業(yè)務(wù)收入＋期末余額－期初余額

這樣，稅務(wù)人員在檢查時(shí)，可以直接根據(jù)總賬“預(yù)收賬款”科目期末數(shù)、期初數(shù)和“主營業(yè)務(wù)收入”科目貸方累計(jì)數(shù)三個(gè)數(shù)字計(jì)算出應(yīng)納營業(yè)稅額。此方法計(jì)算簡單，就不要再從“預(yù)收賬款”明細(xì)帳中一筆筆合計(jì)當(dāng)期發(fā)生數(shù)但在使用上述公式時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)：

（一）要核對“預(yù)收賬款”賬戶借方發(fā)生額應(yīng)當(dāng)全部是退還購房款或者結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入；如果出現(xiàn)企業(yè)調(diào)賬事項(xiàng)，如，借：預(yù)收賬款科目，貸：其他應(yīng)付款科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。

（二）適當(dāng)抽取幾個(gè)月份，把“預(yù)收賬款”賬戶總賬數(shù)字和明細(xì)帳數(shù)字核對，以防止企業(yè)故意調(diào)整會(huì)計(jì)科目做假賬。

（三）檢查“營業(yè)外收入”科目，審核企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中是否有收取違約金的事項(xiàng)，如果有上述事項(xiàng)，收到的違約金同樣需要繳納營業(yè)稅。

（四）“預(yù)收賬款”賬戶期初如果有余額，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)繳納過營業(yè)稅的。

（五）國稅發(fā)［２００３］８３號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅計(jì)算公式是：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×利潤率＋本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，此公式計(jì)算取數(shù)麻煩，可以改為：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額＋（預(yù)收帳款年末余額－預(yù)收帳款年初余額）×利潤率

二、自行設(shè)計(jì)房源表

在檢查過程中，稅務(wù)稽查人員可以自己設(shè)計(jì)制作一份房源表。內(nèi)容如下：

（一）填寫此表的數(shù)據(jù)來源：

１、面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或者房產(chǎn)管理部門得到；

２、購房人、單價(jià)和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時(shí)要與房屋銷售合同核對；

３、發(fā)現(xiàn)房屋售價(jià)明顯偏低、贈(zèng)與房屋、自用房屋等情況備在在備注欄注明。

（二）此房源表的用途

１、通過此表能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)情況，如總共開發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

２、是計(jì)算房屋單位面積成本和主營業(yè)務(wù)成本的依據(jù)。單位面積成本＝開發(fā)產(chǎn)品÷總面積（指可出售的面積）；主營業(yè)務(wù)成本＝已銷售面積×單位面積成本。３、能發(fā)現(xiàn)價(jià)格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據(jù)同一單元、同一樓層的價(jià)格確定調(diào)整價(jià)。

４、可以查出收入不入帳的情況。把金額欄合計(jì)數(shù)與企業(yè) “預(yù)收賬款” 帳上余額和已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”總數(shù)之和對比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說明企業(yè)存在收入不入帳的情況。

５、合同金額欄合計(jì)數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。根據(jù)此合計(jì)數(shù)乘以萬分之五可以得出企業(yè)應(yīng)繳納的“購銷合同”稅目印花稅。

三、房地產(chǎn)常見的偷稅手法

（一）少結(jié)轉(zhuǎn)收入。常見的有下列情況：收取采光費(fèi)、宣傳費(fèi)、上房費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用不計(jì)入收入；購房人辦理的按揭貸款計(jì)入“短期借款”科目，沒有計(jì)入“預(yù)收賬款”科目：“預(yù)收賬款”總帳和明細(xì)賬數(shù)字不符；筆者在檢查時(shí)曾經(jīng)遇到過這種情況，某房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”明細(xì)帳三級賬記載８月份收到購房款為８００萬元，計(jì)入總賬時(shí)卻只有４５０萬元，其余的３５０萬元計(jì)入了“其他應(yīng)付款”科目。因?yàn)閹げ竞蛨?bào)表仍然是平的，所以，檢查時(shí)如果不注意是很難發(fā)現(xiàn)的。

（二）收入不入帳。常見的情況是使用收據(jù)收取售房款不入帳，使用資金時(shí)，以向某人借款的名義轉(zhuǎn)入賬內(nèi)。

（三）多計(jì)成本費(fèi)用。其

一、是虛列開發(fā)成本；常見的手法是通過虛開建筑業(yè)發(fā)票加大“開發(fā)成本”科目，一些企業(yè)為了少繳３３％的企業(yè)所得稅而虛開建筑業(yè)發(fā)票，雖然發(fā)票是真的，但工程價(jià)款是假的，合同也是假的。經(jīng)常見到的情況還有：虛列開發(fā)成本掛賬在“其他應(yīng)付款”科目，也有可能是虛提的土地款，對于不是通過拍賣取得的土地更要引起注意。其

二、是不按期結(jié)算項(xiàng)目成本，暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。企業(yè)收到預(yù)收賬款時(shí)就結(jié)轉(zhuǎn)收入，但成本還無法準(zhǔn)確核算，就暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。

（四）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤

筆者曾在檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)過這種情況，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，就新成立了一家軟件信息公司（企業(yè)所得稅在國稅局繳納，免征企業(yè)所得稅一年），軟件公司以向房地產(chǎn)企業(yè)提供信息服務(wù)為名，收取信息費(fèi)４００萬元。

四、如何檢查

（一）注意多從政府部門調(diào)查取證，包括房屋的立項(xiàng)、規(guī)劃、質(zhì)量檢驗(yàn)、竣工交付、房屋面積測繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問題，涉及到政府的多個(gè)部門。加強(qiáng)和上述部門的合作，有時(shí)可以得到意想不到的效果。通過上述部門取證，筆者曾查出過虛提土地款、收入不入帳但已經(jīng)辦好房產(chǎn)證、房屋贈(zèng)與等情況。

（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證，其中建筑施工合同非常關(guān)鍵。因?yàn)楣こ坛杀菊挤康禺a(chǎn)開發(fā)的很大比重。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了加大成本或者少計(jì)收入，而編造假合同。

（三）測算房屋的開發(fā)成本。開發(fā)成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的費(fèi)用三大快組成。其中土地成本和政府費(fèi)用時(shí)相對規(guī)定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個(gè)地區(qū)來說，人工成本和材料成本差異不會(huì)太大，所以，只要測算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的費(fèi)用就基本上可以確定房屋的單位成本。只要企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的的單位銷售成本與測算的單位成本相差太大，就應(yīng)當(dāng)注意深入檢查。

（四）注意檢查“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目，特別是大額的現(xiàn)金增、減變化。這些業(yè)務(wù)如果是虛假的，一般會(huì)涉及少計(jì)收入或者多列成本。此時(shí)要注意追查資金來源渠道，要多翻看憑證，要看日期和數(shù)字是否奇異、是否違背常理。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)檢查模板

一、收入類問題

（一）、預(yù)售收入未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)

1、疑點(diǎn)描述：部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

2、疑點(diǎn)位置：

查看企業(yè)報(bào)表預(yù)收賬款期末余額及主營銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)

3、疑點(diǎn)檢查：

1、對照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報(bào)資料，核實(shí)預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

2、實(shí)地察看各期樓盤開發(fā)銷售進(jìn)展情況，根據(jù)《工程竣工驗(yàn)收備案表》確定開發(fā)產(chǎn)品完工項(xiàng)目，根據(jù)已售樓號、門牌號，對照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對，核實(shí)預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金 額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對，檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。

4、疑點(diǎn)取證：

1、復(fù)印預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入帳薄及對應(yīng)憑證 4-

2、復(fù)印納稅申報(bào)表及相關(guān)臺(tái)帳合同。

（二）、收到購房款掛往來賬

1、疑點(diǎn)描述：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋收款方式一般為全款和分期付款等形式，房地產(chǎn)企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后。

2、疑點(diǎn)位置：房屋銷售合同，預(yù)收賬款余額及其他應(yīng)付款

3、疑點(diǎn)檢查：

1、采取全款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房認(rèn)購書，買賣合同，區(qū)分那些事預(yù)售收入，哪些是銷售收入，對照預(yù)收賬款和銷售收入明細(xì)賬，看預(yù)售收入是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。將合同到款時(shí)間與實(shí)際到款時(shí)間逐一核對，分月統(tǒng)計(jì)。

2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房買賣合同和預(yù)收賬款，銷售收入明細(xì)賬，檢查收款日未實(shí)際 收到款項(xiàng)時(shí)，是否及時(shí)確認(rèn)收入，收款日之前收到款項(xiàng)的，是否及時(shí)確認(rèn)收入。

3、采用銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，參閱商品房買賣合同，確認(rèn)付款方式，檢查首付款是否及時(shí)確認(rèn)收入，是否記入其他應(yīng)付款等往來科目隱瞞收入，收到銀行按揭款是否記入短期借款，往來等科目隱瞞收入。

4、核查企業(yè)應(yīng)付款及其他應(yīng)付款等往來賬目。是否有大額資金長期掛賬。詢問財(cái)務(wù)人員資金來龍去脈。

4、疑點(diǎn)取證：

1、復(fù)印預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入帳薄及對應(yīng)憑證 4-

2、復(fù)印往來帳薄及對應(yīng)憑證。4-

3、詢問相關(guān)人員筆錄。

（三）、以物易物，以房抵賬少計(jì)收入

1、疑點(diǎn)描述：

1、在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利，抵償債務(wù)等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

2、以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。

3、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入資產(chǎn)，未視同銷售。

4、核查累計(jì)折舊賬戶，是否將未視同銷售的“先租后 售”的開發(fā)產(chǎn)品提取折舊。

2、疑點(diǎn)位置：其他應(yīng)付款、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)成本，累計(jì)折舊等。

3、疑點(diǎn)檢查：

1、比對房源銷控臺(tái)賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財(cái)務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)未售房產(chǎn)的真實(shí)性。3-

2、審查各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，核實(shí)有無抵債、贈(zèng)送等特殊事項(xiàng)發(fā)生。

3、審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。

4、調(diào)查、詢問部分債權(quán)人，核實(shí)長期掛賬的大額未付款項(xiàng)的真實(shí)性，檢查是否有隱匿售房款的行為。

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)制其他應(yīng)付款、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)成本帳薄及相關(guān)憑證。

（四）、銷售價(jià)格明顯偏低，少計(jì)收入

1、疑點(diǎn)描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)涉及的行業(yè)、部門較多，在銷售開發(fā)產(chǎn)品中難免有一些人情世故。以較低的價(jià)格出售開發(fā)產(chǎn)品。

2、疑點(diǎn)位置：開發(fā)產(chǎn)品銷售明細(xì)賬、銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票。

3、疑點(diǎn)檢查： 3-

1、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票等。根據(jù)銷售合同與銷售發(fā)票相核對，有無價(jià)格明顯偏低。

2、根據(jù)價(jià)格明顯偏低的開發(fā)產(chǎn)品，走訪相同條件的客戶并對相關(guān)銷售人員進(jìn)行詢問。

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)制銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票及相關(guān)憑證和對有關(guān)人員的學(xué)問筆錄。

（五）、銷售附屬物（車庫等）未如實(shí)記賬

1、疑點(diǎn)描述：銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。

2、疑點(diǎn)位置： 2-

1、實(shí)地察看。

2、到售樓處的查看銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。

3、到財(cái)務(wù)部查看預(yù)收賬款、主營業(yè)務(wù)收入賬戶、納稅申報(bào)表等

3、疑點(diǎn)檢查：

1、實(shí)地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。3-

2、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房 款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對,檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。

3、調(diào)查部分業(yè)主，核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。

4、到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個(gè)人銀行儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實(shí)有無隱匿賬外資金的情況。

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)制有關(guān)銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。預(yù)收賬款及相關(guān)憑證等。

（六）、代收款項(xiàng)是否有應(yīng)計(jì)收入未及收入

1、疑點(diǎn)描述：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品中，代有關(guān)部門收取的各種資金、費(fèi)用和附加等企業(yè)自行開具收據(jù)，在其他應(yīng)付款等往來長期掛賬，未記收入。

2、疑點(diǎn)位置：其他應(yīng)付款等往來帳薄，自制收據(jù)。

3、疑點(diǎn)檢查：

1、查閱企業(yè)收款收據(jù)與其他業(yè)務(wù)收入相核對。3-

2、收款收據(jù)與其他應(yīng)付款核對。3-

3、走訪入住客戶，了解代收款信息。

（七）、未全款交房款的是否掛記往來未及收入

1、疑點(diǎn)描述：開發(fā)產(chǎn)品簽訂銷售合同后，按照合同約定收款日期，客戶未交全款，企業(yè)長期在應(yīng)收賬款中掛賬，未按合同約定的收款日期確認(rèn)收入。

2、疑點(diǎn)位置：應(yīng)收賬款、銷售合同等

3、疑點(diǎn)檢查：

1、查閱銷售合同確認(rèn)收款日期與應(yīng)收賬款逐筆核對。是否有收到貨款未及時(shí)計(jì)入收入現(xiàn)象。

2、通過應(yīng)收賬款與銷售收入相核對，有無少計(jì)或不計(jì)收入現(xiàn)象。

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)印銷售合同，應(yīng)收賬款賬簿、銷售收入明細(xì)賬及相關(guān)憑證。

二、成本六類檢查

（一）、土地成本

1、疑點(diǎn)描述：土地成本就是為取得土地而發(fā)生的費(fèi)用，一般包括：取得土地的價(jià)格，購買土地的契稅，支付的補(bǔ)償費(fèi)等。在對土地成本檢查中一些開發(fā)商常常將后期開放商品房的成本計(jì)入前期商品房的成本，也就是說如開發(fā)兩期商品房，開發(fā)商可能在開發(fā)第一期商品房時(shí)將所有土地成本全部計(jì)入，待開發(fā)第二期商品房再將后期開發(fā)項(xiàng)目的土地成本計(jì)入其中，已達(dá)到始終有一塊成本重復(fù)列支。遠(yuǎn)期支付出讓金的滯納金違約金計(jì)入成 本。將未動(dòng)工的開發(fā)借款利息未達(dá)到資本化的借款費(fèi)用計(jì)入土地成本。將亂攤派和超標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)費(fèi)計(jì)入土地成本。

2、疑點(diǎn)位置：土地購買合同、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等。

3、疑點(diǎn)檢查：

1、核查成本購置的合法性，是否把土地使用稅計(jì)入土地成本，3-

2、土地成本核算的準(zhǔn)確性，是否把土地評估費(fèi)調(diào)增到賬面價(jià)值虛增土地成本

3、核查土地成本分配的合理性，是否按照國稅發(fā)【2009）】31號文件規(guī)定，用占地面積法分配土地成本，3-4，核查取得發(fā)票的真實(shí)性、合法性，有無白條及虛假票據(jù)入賬，虛增成本。

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)印開發(fā)成本明細(xì)賬，及土地成本分配表，土地評估費(fèi)及相關(guān)憑證。

（二）、前期工程費(fèi)

1、疑點(diǎn)描述：前期工程費(fèi)是在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性研究及水文地質(zhì)、勘查、測繪、政府代收的各項(xiàng)臨時(shí)工程費(fèi)用及七通一平等。開發(fā)企業(yè)在取得設(shè)計(jì)勞務(wù)費(fèi)等中存在是否有虛假發(fā)票進(jìn)行列支。有無未發(fā)生前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行虛列，是否合理分?jǐn)偠嗥陧?xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，超標(biāo)準(zhǔn)列支綠化費(fèi)、人防費(fèi)、墻改基金等。

2、疑點(diǎn)位置：工程合同，取得發(fā)票、銀行、現(xiàn)金賬簿

3、疑點(diǎn)檢查：

3-1：根據(jù)合同內(nèi)容，取得的合法票據(jù)及對應(yīng)的款項(xiàng)審核期是否正式發(fā)生，是否有虛列情形，同事要注意實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用是否與其開發(fā)的項(xiàng)目相對應(yīng)，如不對應(yīng)予以刪除。前期工程費(fèi)一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前，應(yīng)嚴(yán)格對號入賬，防止期間費(fèi)用計(jì)入本項(xiàng)目

3-2：對七通一平的支出審核。應(yīng)注意是否實(shí)際發(fā)生。是否多列虛增成本。

3-3：審核人員還應(yīng)計(jì)算出前期工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)印銷售合同、前期工程費(fèi)、開發(fā)成本及相關(guān)憑證。

（三）、建筑安裝費(fèi)

1、疑點(diǎn)描述：建安成本包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)兩部分，是指建造房地產(chǎn)商開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的建造工程費(fèi)用，設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用，在工作中，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)工期較長的特點(diǎn)，建造安裝工程費(fèi)存在成本不實(shí)，核算混亂，出現(xiàn)以商品房抵償工程款，工程結(jié)算以假發(fā)票入賬，進(jìn)行陳本虛列，工程項(xiàng)目決算不及時(shí)，無 法核實(shí)其真實(shí)成本，已達(dá)到偷誰的目的。

2、疑點(diǎn)位置：建造安裝合同發(fā)票工程進(jìn)度驗(yàn)收報(bào)告決算報(bào)告，監(jiān)理報(bào)告等入賬憑證。

3、疑點(diǎn)檢查：

3-1：調(diào)查了解同類開發(fā)產(chǎn)品的平均建筑安裝成本與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如有價(jià)格過高的建筑成本，進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，3-2審查施工合同和與決算書，核對工程內(nèi)容，對決算超出預(yù)算價(jià)格過高的項(xiàng)目進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，調(diào)取監(jiān)理施工建設(shè)單位的像場見證。并審查單項(xiàng)合同，補(bǔ)充協(xié)議，以確定其真實(shí)性，3-3,、審核工程施工合同發(fā)票，工程進(jìn)度驗(yàn)收報(bào)告，決算報(bào)告監(jiān)理報(bào)告，等入賬憑證，對已入賬的票據(jù)是否有資金的實(shí)際支付，查實(shí)是否存在，虛開發(fā)票和資金空轉(zhuǎn)的行為，已達(dá)到虛增建安費(fèi)的情況。

3-4，調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄，及材料物資進(jìn)場實(shí)驗(yàn)報(bào)告，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性，3-5，對取得大額成本發(fā)票審查其發(fā)票的真是性對照有關(guān)合同協(xié)議及開票單位進(jìn)行查證。

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)印建安成本明細(xì)賬、施工合同與決算書及相關(guān)發(fā)票。銀行存款及現(xiàn)金明細(xì)賬，工程監(jiān)理記錄，材料物資實(shí)驗(yàn)報(bào)告等。

（四）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

1、疑點(diǎn)描述：

包括小區(qū)內(nèi)的道路供水供電供氣通訊照明門禁系統(tǒng)環(huán)衛(wèi)綠化擋土墻等。開發(fā)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中列支花草樹木所占比例的金額較大，存在不實(shí)行為，把房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)已達(dá)到虛列當(dāng)期管理費(fèi)用，對水電氣等工程不能取得發(fā)票或虛假發(fā)票進(jìn)行列支。

2、疑點(diǎn)位置：基礎(chǔ)設(shè)施配套工程合同開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)帳成本分配表，重大設(shè)備和采購合同及付款憑證。

3、疑點(diǎn)檢查：

3-1，檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在已售房屋中進(jìn)行分?jǐn)偅?-2調(diào)取設(shè)計(jì)勘察施工合同，按合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，并抽查大額支付款項(xiàng)，審查其是否取得的發(fā)票的真實(shí)性，3-3根據(jù)重大設(shè)備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內(nèi)容與合同是否一致。

3-4由于綠化草木大多來自農(nóng)民自產(chǎn)自銷享受國家稅收優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)往往虛開自購苗木發(fā)票，虛增綠化成本，轉(zhuǎn)移利潤，偷逃企業(yè)所得稅。

3-5對取得的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，核查其真實(shí)性，特別是市政公用，園林綠化基礎(chǔ)土石方等工程，所取得的發(fā)票進(jìn)行重點(diǎn)檢查。

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、設(shè)計(jì)勘察施工及相關(guān)合同，相關(guān)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票

（五）、公共配套設(shè)施費(fèi)

1、疑點(diǎn)描述：

公共配套設(shè)施是指城市建設(shè)規(guī)劃的要求為滿足居民的需求與開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。開發(fā)企業(yè)往往對對其配套設(shè)施開發(fā)成本計(jì)入開發(fā)房屋陳本之中，成本分配不夠準(zhǔn)確。對公共配套設(shè)施工程取得的建筑也發(fā)票有不實(shí)行為。

2、疑點(diǎn)位置：公共配套設(shè)施施工合同配套設(shè)施材料采購合同等。

3、疑點(diǎn)檢查：

3-1核查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開發(fā)成本計(jì)入可售開發(fā)成本，3-2成本分配計(jì)算表內(nèi)容是否完整，分配比率是否準(zhǔn)確，存在有之分?jǐn)偘惭b工程費(fèi)，而將公共配套設(shè)施費(fèi)等在已售房屋中分?jǐn)?/p>

3-3調(diào)取設(shè)計(jì)勘察施工合同，按合同規(guī)定的邊準(zhǔn)進(jìn)行測算，抽查大額付款憑證，審查其支付金額，是否超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

3-4抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發(fā)票進(jìn)行核對，查看其金額是否相符及發(fā)票的真假性。

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、成本分配計(jì)算表、設(shè)計(jì)勘察施工合同及相關(guān)憑證。

（六）、開發(fā)間接費(fèi)

1、疑點(diǎn)描述：

開發(fā)間接費(fèi)核算的是與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目的營銷設(shè)施建造費(fèi)。開發(fā)企業(yè)在售樓部樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，不作為固定資產(chǎn)管理，而直接在銷售費(fèi)用中列支。把與保安公司簽訂的保安服務(wù)費(fèi)直接計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，或報(bào)銷的私車加油費(fèi)直接在開發(fā)間接費(fèi)中列支。為銷售而制作的模型制作費(fèi)直接計(jì)入開發(fā)費(fèi)。

2、疑點(diǎn)位置：固定資產(chǎn)明細(xì)賬、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用明細(xì)賬、應(yīng)付工資、銀行存款明細(xì)賬等，3、疑點(diǎn)檢查：

3—1檢查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用，資本化在地產(chǎn)完工前是否計(jì)入開發(fā)成本，所開發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格，是否停止借款費(fèi)用資本化，3-2核查公司利息收支匯兌損益，銀行手續(xù)費(fèi)等，在利息支出是屬于可資本化的利息，是否先在財(cái)務(wù)費(fèi)用中核實(shí)，月底是否轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)。

3-3審查開發(fā)間接費(fèi)發(fā)生的原始憑證是否真實(shí)合法，3-4核查周轉(zhuǎn)房的攤銷是否準(zhǔn)確。

3-5核查開發(fā)間接費(fèi)各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓 配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偂?/p>

3-6核查其借款合同，看其借款金額與注冊資本金相比，其借款金額是否超過注冊資本金200%，4、疑點(diǎn)取證：復(fù)印開發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、注冊資本金等相關(guān)賬簿憑證。三、期間費(fèi)用的檢查

1、疑點(diǎn)描述：期間費(fèi)用是指開發(fā)企業(yè)每一生產(chǎn)經(jīng)營商品和提供勞務(wù)所發(fā)生的可扣除的經(jīng)營費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)商對計(jì)入扣除項(xiàng)目期間費(fèi)用的真實(shí)性與合法性有待落實(shí)。

2、疑點(diǎn)位置：經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)賬薄。

3、疑點(diǎn)檢查：

3-1：開發(fā)企業(yè)按照按揭貸款為購買方擔(dān)保的，其向銀行提供的保證金是否在銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用扣除，在實(shí)際發(fā)生時(shí)可扣除。

3-2：核查“三費(fèi)”扣除是否超標(biāo)。3-3：是否有非公益性捐贈(zèng)稅前扣除

3-4：期間費(fèi)用所取得的票據(jù)是否真實(shí)合法。

4、疑點(diǎn)取證：復(fù)印按揭貸款合同、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用，其他營業(yè)外支出賬簿及相關(guān)憑證。

四、營業(yè)外收入及其他收支

1、疑點(diǎn)描述：開發(fā)企業(yè)收取更名費(fèi)、出租收入、政 府返還資金等計(jì)入其他收入或營業(yè)外收入或在其他應(yīng)付款中掛賬，一些罰款、滯納金計(jì)入營業(yè)外支出直接扣除。已達(dá)到偷逃企業(yè)所得稅的目的。

2、疑點(diǎn)位置：營業(yè)外收入、營業(yè)外支出、應(yīng)收（付）賬款及相關(guān)憑證

3、疑點(diǎn)檢查：

3-1：通過營業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿與其納稅申報(bào)表相核對，是否計(jì)入銷售收入。

3-2：通過營業(yè)外支出賬簿與其納稅申報(bào)表相核對，是否稅前扣除。

4、疑點(diǎn)取證：納稅申報(bào)表、營業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿、營業(yè)外支出及相關(guān)憑證